«Le Salon Indépendant de la Copropriété» 7ème édition du salon de l ARC Les limites de l administration provisoire les évolutions de la loi ALUR et de son décret d application Atelier animé par Annabelle LOPEZ (ARC)
Qu est-ce que l administration provisoire (AP)? Il existe 2 types d administration provisoire: Celledel article47 du décret du 17.03.1967 :carencedesyndic AP (désigné par le juge saisi à la demande de tout intéressé) est chargé de convoquer l AG en vue de la désignation d un syndic. Nouveautés loi MACRON : l AG peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic, ce qui évite de passer par un administrateur provisoire. Celle de l article 29-1 de la loi du 10.07.1965 : copropriétés en difficulté Nous traiterons uniquement de ce type d AP dans cet atelier.
Qu est-ce que l administration provisoire art. 29-1? 1 er dispositif pour les copropriétés en difficulté (1994) L article 29-1 de la loi du 10.07.1965 précise la notion de copropriété en difficulté : «si l équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l impossibilité de pourvoir à la conservation de l immeuble.» La mise sous AP est une procédure judiciaire ; elle consiste à mettre la copropriété sous tutelle Le juge confie à l AP la mission de redresser la situation du SDC en l investissant d un pouvoir élargie d administration de la copropriété (se substitue au syndic, à l AG et parfois au CS)
Les textes applicables en matière d AP Les articles 29-1 à 29-15 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiés par la Loi ALUR du 26 mars 2014) Les articles 61-1-2 à 62-35 du décret du 17 mars 1967 (modifiés par le décretdu 17 août 2015) L arrêté du 8 octobre 2015, publié au JO le 11 octobre 2015, fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l administration provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté
Les limites constatés avant la Loi ALUR Désignation d administrateurs judiciaires également «redresseurs» et liquidateurs d entreprises, pas forcément spécialisés en copropriété Coût d une administration provisoire souvent très élevé (d autant plus si présence d un syndic assistant) Peu d outils spécifiques à disposition des administrateurs provisoires pour leur permettre une action de redressement plus efficace Une sortie de mission difficile ; difficulté pour les copropriétaires en cas de problèmes avec l administrateur d obtenir du juge qu il modifie ou mette fin à la mission de l administrateur Absencedepriseencomptedelaplacedescollectivités Premier travail de bilan (rapport BRAYE en 2012 + rapport DILAIN en 2013) puis amélioration du dispositif grâce à la loi ALUR permettant de combler une partie des limites évoquées.
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR Le rôle des collectivités renforcé Jusqu à présent, seuls le syndic ou les copropriétaires pouvaient mettre une copropriété sous AP. Désormais, les collectivités locales (Maire ou Pdt d EPCI compétent en matière d habitat) le peuvent également. Les modalités de saisine du juge? La mise sous AP se fait via une assignation délivrée au SDC L intérêt d avoir renforcé le rôle des collectivités n est pas seulement de pouvoir mettre des copropriétés sous AP mais aussi de pouvoir faire modifier les missions d un AP ou d y mettre fin. Elles sont également destinataires des ordonnances de désignation d un AP + des rapports de l AP sur demande. Il est souvent difficile pour les copropriétaires de mettre fin à une mission d AP. Les collectivités peuvent donc jouer un rôle de «tiers intervenant neutre» face au juge sur l avancement de la mission confiée à l AP.
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR Ouverture de la mission d AP à d autres professionnels Jusqu à présent, seuls les administrateurs judiciaires inscrits sur la liste nationale étaient missionnés par les tribunaux. La loi ALUR a confirmé et rendu possible la désignation d autres professionnels. La personne physique désignée personnellement ou au sein d une structure doit remplir les conditions suivantes : - Expérience d au moins 3 ans dans la gestion de copropriétés en difficulté (cad des copropriétés concernées par des arrêtés de péril/d insalubrité ou par des dispositifs publics tels qu OPAH-CD, PDS, ORCOD, etc.) ; - Avoir un diplôme de niveau master 2 dans les trois domaines suivants : droit civil, comptabilité et construction ou gestion immobilière. Exemple de professionnels pouvant être désignés : un syndic de redressement certifié
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR Une rémunération plus transparente Jusqu à présent, malgré l existence d un barème pour les administrateurs judiciaires, les administrateurs pouvaient demander au juge une rémunération allant au-delà de ce barème, rémunération accordée par défaut au juge (ordonnance de taxe). Le décret du 17 août 2015 apporte des critères précis de rémunération des AP, calculée en fonction : - De droits fixes (nombre de lots, de créances, actes d administration, plan d apurement du passif, etc.) - De droits proportionnels (% sur le montant des dépenses courantes, sur les travaux, sur les actifs du SDC cédés, etc.) - D actes pouvant faire l objet d une rémunération supplémentaire non soumises aux droits fixes et proportionnels.
Mais un arrêté fixant les modalités de rémunération peu satisfaisant (1/2) Exemples de rémunération selon les droits fixes Gestion courante : 10 HT/lot/mois Réunion avec le CS : 300 HT/réunion Etablissement d un PV de décision : 300 HT/PV (au-delà de 5 PV par an) Préparation, convocation et tenue d une AG : 380 HT (minimum) / AG Exemples de rémunération selon les droits professionnels L AP perçoit 3,5% du montant des dépenses courantes, 3,5% des sommes encaissés par l ensemble des créanciers (pour des sommes inférieures à 15 000 ), etc. Exemples de rémunération supplémentaire Reconstitution de la comptabilité du SDC Gestion des sinistres Diligences accomplies en vue du recouvrement d une créance justifiée à l encontre d une copropriétaire (recouvrement des impayés)
Mais un arrêté fixant les modalités de rémunération peu satisfaisant (2/2) A noter : Pour les copropriétés comportant plus de 500 lots ou si le montant des droits proportionnels dépassent la somme de 75 000 HT, la rémunération de l administrateur provisoire est fixée par le Pdt du TGI en considération des frais engagés, des prestations effectuées(et de leur efficacité). Ce qui pose problème dans cet arrêté? - La rémunération supplémentaire pour des tâches de gestion courante et surtout des tâches incontournables au redressement des copropriétés en difficulté (recouvrement des impayés, évaluation des créances irrécouvrables, négociation avec les fournisseurs, etc.) ; - Concernant la rémunération supplémentaire pour certains actes, aucun plafond ni forfait n est indiqué. Qui fixera ces montants? L AP soumettra t-il au juge une proposition de tarification qui sera ratifié comme pour les actuelles ordonnances de taxe? Comment ces frais peuvent-ils être contrôlés? Contestés? - Certains actes devraient être facturés à la vacation (en nombre d heures réellement passées), or, le décret ne prévoit rien à ce sujet (par ex. pour la gestion des sinistres, la modification du Règlement de copropriété, etc.) ;
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR La déclaration de créances et l analyse des dettes du SDC(situation financière) Dans les 2 mois qui suivent sa nomination, l AP procède à la publicité d un avis dans le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales pour que les créanciers puissent déclarer leurs créances (+ courrier envoyé aux créanciers quand ils sont connus) ; Cet avis/ce courrier précise également que l exigibilité des créances est automatiquement suspendue pendant une période de 12 mois (pouvant être prorogé jusqu à 30 mois) hors créances publiques et sociales. Les créanciers disposent d un délai de 3 mois pour déclarer leur créances ; La liste établie est déposée par l AP au greffe du TGI (le greffier publiel avis de son dépôt) ; Les créanciers ont la créance est admise sont informés par courrier simple, ceux dont la créance est rejetée le sont par lettre recommandée. L administrateur ne se contentera plus de payer des prestations qui ne sont parfois pas entièrement justifiées, et toutes les dépenses qui ne sont pas publiés deviendront inopposables
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR L apurement des dettes: objectif de redressement financier progressif Établissement du plan d apurement avec échéancier des versement auprès des créanciers Le plan comprend : 1. Un État des dettes et une évaluation des créances irrécouvrables 2. La trésorerie prévisionnelledu SDC sur la durée du plan 3. L échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires + échéanciers détaillés par créancier Le projet d échéancier est soumis aux créanciers (qui peuvent accorder des remises de dettesou accepter desdélais de paiementsupérieuràla durée du plan) Sans contestation dans un délai de 2 mois, le juge homologue le plan d apurement, ensuite notifié aux créanciers et au conseil syndical Modification du plan = même processus que pour le plan initial Tant que le plan est respecté, la suspension de l exigibilité des créances est maintenue
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR L abandon de créances L AP peut solliciter le juge pour effacer une partie de la dette fournisseurs du SDC. Néanmoins, cet abandon de créances ne peut se faire qu à hauteur du montant des créances irrécouvrables des copropriétaires vis-à-vis du SDC. Lescréances irrécouvrables sont définiesà l art. 62-29 du décret du 17 mars 1967 : «Les créances à l encontre d un copropriétaire dont les dettes ont été effacées par un jugement; Les créances dues par un copropriétaire à l égard duquel une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte et clôturée pour insuffisance d actifs En cas de liquidation de succession vacante ou non réclamée, les créances dues par un copropriétaire décédé lorsque ni la vente ni l actif successoral n en permettent le paiement.» Le montant effacé est réparti entre les créanciers du SDC proportionnellement au montant de leur créance
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR La scission (art. 28 de la loi du 10.07.1965) Cette procédure a été améliorée pour toutes les copropriétés (sous AP ou non). Il est désormais possible de transférer les dettes et les créances du SDC dissous vers les nouveaux syndicats créés. Cette mesure facilite la mise en place et la gestion de la scission puisqu elle permet d éviter la liquidation du SDC dissous pendant des années. Lascissionjudiciaire(art.29-8delaloidu10.07.1965) Lorsque l administrateur provisoire demande au juge de se prononcer sur la scission d une copropriété, on parle alors de scission judiciaire. Celle-ci peut être nécessaire au redressement du fonctionnement d une copropriété en difficulté. L AP doit établir un rapport faisant état de l avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du SDC. Négociation préalable indispensable d un abandon de créances avant de prononcer la scission
Les améliorations du dispositif avec la loi ALUR - La vente des parties communes Si la copropriété dispose d actifs cessibles/de terrains dont la vente permettrait d apurer les dettes, l AP peut demander au juge l autorisation de vente ces parties communes (après réception de l avis du conseil syndical) - La modification du règlement de copropriété Le juge peut autoriser l AP à modifier le règlement de copropriété pour tenir compte de la réalisation de travaux modifiant la répartition des charges (telle que par exemple la décision de supprimer le chauffage collectif pour en individualiser la fourniture) - L administration provisoire renforcée Une convention est conclue avec un opérateur pour la réalisation de travaux - La demanded un PDS L AP peut saisir directement le Préfet pour demander le bénéfice d un plan de sauvegarde
Les réponses non apportées avec la loi ALUR Droit des CS non maintenus automatiquement Peu d améliorations en termes de communication avec les copropriétaires et mobilisation des copropriétaires Pas d amélioration en termes de recouvrement des impayés (pas d accès différencié à la justice, pas d outils pour accélérer le traitement du recouvrement des charges (procédures prioritaires, simplifiées) Une rémunération encore plus coûteuse pour les copropriétés (certains actes de gestion courante des copropriétés en difficulté tel que le recouvrement des impayés faisant l objet d une rémunération supplémentaire) Missions peu détaillées dans les ordonnances de nomination Les nouvelles dispositions ne s appliquent pas aux missions en cours
Nos conseils pour bénéficier des avantages de l administration provisoire en limitant les conséquences négatives L AP peut se révéler indispensable dans certains cas et malgré ses limites, il ne faut pas se priver de mobiliser cette procédure, à condition de l associer si possible à un accompagnement spécifique. Elle est indispensable si une scission est nécessaire pour rétablir l équilibre de la copropriété (cas des très grosses copropriétés) ; Elle peut être mobilisée dans le cadre de dispositifs publics de type OPAH ou PDS ou de façon générale avec le soutien et sous le contrôle des pouvoirs publics. Il faut quoi qu il en soit se fixer les objectifs suivants pour rendre une mission d AP efficace : - Bien préparer la saisine du juge pour orienter si possible la définition de la mission de l AP (maintenir les droits du CS et limiter la durée de la mission) ; - Dès la nomination, le contacter et se mettre à sa disposition, solliciter une rencontre pour faire un point sur les problèmes de la copropriété et les actions qu il peut envisager ; - Si besoin, au cours de la mission, saisir le juge pour trouver des solutions en cas de problèmes avec l AP