FICHE MÉTHODOLOGIQUE Le logement communal : methode pour monter et réaliser une operation Qu entend-on par «logement communal»? Dans les petites communes, il s agit d un logement qui appartient au domaine (public ou privé) de la commune et qui est destiné à être loué à un ménage. Si les revenus de ce ménage ne dépassent pas certains plafonds, ce logement pourra être financés avec des fonds publics, (Etat et Collectivités, prêts et subventions) et s apparenter à du logement social. Ce logement peut être issu d une construction neuve comme d une acquisition et réhabilitation de bâtiment ancien. Il peut prendre la forme d un logement individuel comme celle d un immeuble collectif. Pourquoi créer du logement communal? : la production de logement se ralentit il y a un manque d offre de logements diversifiés et de qualité, de logements locatifs conventionnés, de logements à loyers maîtrisés le déséquilibre est de plus en plus important quant à la mixité sociale des quartiers les logements vacants dans le parc ancien augmentent les difficultés d accessibilité pour les personnes vieillissantes et/ou handicapées s accroissent. La création de logements locatifs communaux permet aux municipalités de développer ou rééquilibrer l offre en logements disponibles sur la commune afin d accueillir tous types de ménages, et assurer ainsi son équilibre et le dynamisme de ses services, contribuer à redonner vie au cœur du village. Ainsi la commune peut offrir un logement à un actif dont la commune a besoin dans le cadre d une activité économique soutenue par la Mairie (Bistrot de pays, épicerie, atelier relais, etc ) ; loger des personnes modestes qui ont un emploi à proximité, loger des jeunes ménages avec des enfants qui vont permettre de maintenir l école active, etc... Différentes types d opération sont possibles selon les possibilités sur le territoire : réhabiliter, améliorer des logements anciens, Requalifier, utiliser des bâtiments à l abandon en cœur de village construire des logements neufs, La réhabilitation et la requalification présentent un réel intérêt en termes de développement durable et elle répond à une demande, permet la restauration du patrimoine communal et du bati villageois, et conforte la vie locale et l animation du village. 1
La démarche PRE ÉTUDE ÉTUDE et FINANCEMENT REALISATION Étude de faisabilité Décision conseil municipal du Demande réponse favorable d aide de l Etat au Préfet Demande éventuelle d autorisation de construire ou de travaux Consultation et choix du Maître d œuvre Avant Projet et Projet de Maîtrise d œuvre Maire - bailleur - Promoteur Contact avec la Caisse des Dépots ou autres banques Obention du permis de construire ou avis favorable à la déclaration de travaux Appel d offres pour les travaux Etablissement des dossiers de demande d aide accompagnés de devis des entreprises retenues : Etat Conseil Régional Conseil Général Ouverture du chantier après obtention des aides (arrêtés de subventions) Attribution des logements Assistance à Maîtrise d Ouvrage ou délégation à un organisme de logement social Maîtrise d Œuvre Entreprises Un logement communal peut être un logement social : il est alors aidé par l Etat, éventuellement par le Conseil Régional et le Conseil Général. Pour l Etat, la signature d une convention est obligatoire. Elle définit pendant la durée du prêt : des conditions d entrée par un plafond de ressources pour l occupant le loyer maximum autorisé le droit pour le locataire à l Aide Personnalisée au Logement (APL) qui peut être versée à la commune. La TVA n est pas récupérable pour ce type d opération. L intervention d un maître d œuvre inscrit à l ordre des architectes est obligatoire, s il y a demande de permis de construire d une collectivité locale. 2
Les modalités d intervention Comment la commune peut-elle intervenir pour créer ou favoriser la création de logements communaux et sociaux? 1. En régie : la commune est propriétaire et gestionnaire de l opération. Elle monte et gère l opération avec ses propres services et agents ; avec une assistance à maîtrise d ouvrage éventuellement. Elle achète et réhabilite le bien et l attribue à un occupant. Elle peut accéder aux différents financements de l Etat et des autres collectivités en fonction du type de bail et de loyer qu elle entend apliquer. Variante possible : la commune est propriétaire et confie la gestion à un gestionnaire (association..) (attributions, entretien...) avec un contrat. Attention : en régie, la commune s endette. 2. La commune confie l opération à un organisme de logement social (OPH; ESH ou SEM/SPL) Ce bailleur peut être ; soit un office public (Office Public d Habitat) ; soit une société privée (Entreprise Sociale pour l Habitat ou Société Coopérative) ; soit une Association reconnue d utilité publique : par exemple le Pact Arim 04. Cet organisme achète le foncier, fait réaliser les travaux et gère le logement. Le foncier peut - ou pas - transiter par la commune (expropriation - préemption sont possibles). L appel d offres n est pas obligatoire, mais il est possible de l organiser. Les aspects financiers peuvent être négociés : prix du terrain, garantie communale aux prêts... 3. La commune aide un organisme L article prévoit L2254-1 du CGCT que la commune par ses subventions foncières «peut permettre la réalisation de logements locatifs sociaux nécessaires à la mixité des villes et des quartiers.» Selon l article 1523-5 du CGCT, la commmue peut accorder à une SEM exerçant une activité de construction ou de gestion de logements une subvention ou une avance, elle peut aussi lui céder le terrain nécessaire à un prix inférieur à celui estimé par les domaines (ce qui fera l objet d une délibération expresse du conseil municipal). 3
LE BAIL / LE LOCATAIRE Quel sera le type de bail ou de contrat à fixer? S il s agit d un logement du domaine privé de la commune : le contrat sera un bail relevant des règles de droit privé : le maire signera un bail en éxécution d une décision prise par le conseil municipal (bail régi par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989) comportant un loyer répondant aux règles fixées par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989). La commune pourra faire appel si elle le souhaite à une association conventionnée lui garantissant le loyer (assistance à la recherche de locataire, garantie sur les loyers..) S il s agit d un logement de fonction : cas du fonctionnaire dont la présence répond à une nécessité absolue ou une utilité de service qui ne peut accomplir son service sans être logé sur place (Instituteurs etc...), il ne s agira pas d un contrat de location mais d un acte unilatéral de «concession de logement» (décret n 60-191 du 24 févrer 1960) l occupant payant une redevance. Si le logement est vacant, (car l instituteur est déjà logé ou qu il n y a plus d école sur la commune), il est alors possible de le louer comme un bien de son domaine privé, sauf si le logement est compris dans l enceinte de l école ou de la mairie et qu il fait alors partie de ce fait du domaine public. S il agit d un logement appartement au domaine public (enceinte de l école ou de la mairie) : le contrat prendra la forme d une convention d occupation du domaine public qui ne peut être conclue qu à titre précaire et révocable. Cas de la location d un immeuble communal utilisé comme presbytère : s il est inutilisé par un desservant, la commune peut le louer à un tiers avec un contrat de droit commun. S il s agit d un logement social : le loyer est régi par la convention (logement conventionné), et son montant est fonction de ceux des loyers du logement social, et qui ne peut être destiné qu à un ménage dont les revenus sont en deçà des plafonds de ressources du logement social. 4
Les différents types de financement Financement par l Etat Pour les logements déjà patrimoine communal La PALULOS La subvention PALULOS (prime à l amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale) a pour objet d aider les bailleurs propriétaires ou gestionnaires de logements locatifs sociaux à réaliser les travaux d amélioration dans les logements ou immeubles existants. Depuis la loi de finances de 2009, elle n existe plus que sous forme de Palulos communale. La PALULOS communale Le terme «palulos communale» désigne une subvention Palulos attribuée à une commune en vue de créer des logements locatifs sociaux par l amélioration de bâtiments communaux vacants : par exemple, travaux de rénovation et d adaptation d une école ou d un presbytère pour la réalisation de logements sociaux. Sont éligibles les communes ne disposant pas d établissements publics administratifs placés sous leur tutelle et gestionnaires de logements (3 de l article R323-1 du CCH) ; Dans les statistiques sur les logements financés, la palulos communale est décomptée comme offre nouvelle et non pas avec la palulos. En 2007, 328 logements avaient bénéficié de la PALULOS communale,323 logements en 2008 et 752 logements en 2009. Seule la PALULOS communale est encore disponible, prioritairement pour les zones rurales. Description de l aide PALULOS de l Etat (sous réserve de la disponibilité des crédits) : - En règle générale, la subvention Etat est fixée à 10% d un coût plafonné à 13 000 /logement => 1 300 /logement - Ce taux peut être porté à 15% pour travaux d installation de chauffe-eau solaires ou de capteurs photovoltaïque ou, pour des travaux d isolation thermique de haute-performance - Ce taux peut être porté à 25% dans certains cas (travaux de sécurité, opération expérimentale, développement des quartiers, ZUS) et à 40% pour des travaux d adaptation aux besoins des personnes âgées ou handicapées. - Par dérogation préfectorale, le montant de travaux peut être déplafonné à : 20 000 /logement => 2000 /logement pour des immeubles dégradés, ou pour une restructuration interne, ou une reprise d architecture extérieure. Le prêt à l amélioration de l habitat. Régi par les dispositions de la circulaire n 2004-52 du 17 septembre 2004 (modifiée), ce prêt de la CDC finance des opérations de réhabilitation du parc HLM. Les logements doivent être conventionnés à l APL. Pour être mobilisé, le prêt devra recevoir un avis favorable des services déconcentrés de l Etat ou du délégataire. Pour les opérations de réhabilitation énergétique L éco-prêt logement social L éco-prêt logement social est un dispositif issu du Grenelle de l environnement permettant la rénovation thermique du parc de logements sociaux les plus consommateurs en énergie. Prêt moyen de 12 000 euros par logement au taux de 1,9% sur 15 ans ou au taux de 2,35% sur 20 ans, et accordé par la Caisse des Dépôts aux bailleurs sociaux détenant des logements en classe E, F ou G souhaitant remplir l objectif du Grenelle. 5
conseil général des alpes-de-haute-provence Assistance à la Maîtrise d Ouvrage relative à l action foncière conventionnée avec l Etablissement Public Foncier PACA (EPF). 50% du coût hors taxes de l assistance à la maîtrise d ouvrage plafonné à 3 500 par opération Etudes Subvention attribuée pour les études de faisabilité et pré-opérationnelles conventionnées avec l EPF PACA développant la mixité et prenant en compte le développement durable. Etudes de faisabilité : 25% du coût hors taxes des études plafonnées à 20 000 par opération. Etude pré-opérationnelle : 30% du coût hors taxes des études plafonnées à 30 000 par opération. Etudes pré-opérationnelles Communes de moins de 500 habitants : Subvention accordée pour : - les études pré-opérationnelles portant sur la production de logements sociaux et d aménagement urbain en centre ancien ou en greffe urbaine, - les montages de dossiers de DUP pour réaliser des logements sociaux en centres anciens et en greffe urbaine. Taux de subvention 20%. Plafond maximum subventionnable : 5 000 hors taxes. Production de logements en centre ancien Subventions accordées en bonification des aides de l Etat lors de la création de logements sociaux bénéficiant de financements PLAI et PLUS. Subvention fofaitaire de base : 3 050 pour un logement PLAI, 1 150 pour un logement PLUS. Subvention pour surcharge foncière : 15% du dépassement hors taxes de la charge foncière de référence. Aide plafonnée à 5 000 par logement. Subvention pour travaux d intérêt arhitectural : 20% des surcoûts. Aide plafonnée à 2 500 par logement. Production de logements spécifiques Subvention accordée en bonification des aides de l Etat lors des créations-améliorations de logements sociaux spécifiques (logements pour personnes handicapées, résidences sociales, logements des tziganes sédentarisés...). 20 % du montant hors taxes des travaux, plafonnée à 3 050 par logement. (règlement valide en 2012) 6
Financement par le conseil régional provence-alpes-côte-d azur Bâtiments communaux La Région participe à hauteur de 30 % maximum avec une subvention plafonnée à 12 000 par logement et une prime de 3 000 par logement en cas d atteinte du niveau C+ de performance énergétique, aux travaux de réhabilitation des bâtiments appartenant déjà à la commune (*). *Sous réserve de conventionnement avec l État au titre du logement social et s il existe une part significative de logements pour les plus démunis, à l exception des communes rurales. Bâtiments communaux dans les petites communes Pour les communes de moins de 3 500 habitants*, dans le cadre d opérations de réhabilitation de bâtiments communaux, sous réserve du respect du montant de loyer PLS. * ne faisant pas partie d une communauté d agglomération ou d une communauté urbaine. Acquisition amélioration La Région soutient les opérations d acquisition amélioration en PLUS et PLAI, sous réserve du respect des montants de loyers PLUS ou PLAI. Le montant subventionnable de ces investissements comporte une part d acquisition et une part de travaux. L intervention de la Région à ce titre est exclusive de toute autre aide régionale au titre du foncier. Réhabilitation parc social public La Région a instauré fin 2010 un partenariat avec les bailleurs sociaux dans le cadre du programme RHEA. Les bailleurs et la Région s engagent, par voie de convention, sur un programme de réhabilitation et d acquisition amélioration, jusqu en 2014, afin de soutenir et d inciter l amélioration de la performance énergétique de ces logements. Adaptabilité aux Personnes à Mobilité Réduite la Région modulera ses aides comme suit : lorsque l opération comporte un montant de travaux inférieur ou égal à 25% du montant de l acquisition, la subvention allouée sera de 60 le m² de surface utile ; lorsque l opération comporte un montant de travaux supérieur à 25% du montant de l acquisition, la subvention allouée sera de 120 le m² de surface utile. De plus si ces travaux permettent une amélioration de classe thermique, cet habitat passant des classes D E F ou G en B+, une prime complémentaire de 1500 par logement complètera cette subvention. Production de logement La Région accorde des aides aux acquisitions foncières afin de favoriser la production de logements locatifs sociaux conventionnés avec l État ou les collectivités locales délégataires des aides à la pierre répondant aux critères de loyer et de conditions de revenu des logements de type PLUS (prêt locatif à usage social) et PLAI (prêt locatif aidé d intégration). Les logements communaux (pour les communes de moins de 3500 habitants ne faisant pas partie d une communauté d agglomération ou urbaine) sont également éligibles sous réserve de répondre aux mêmes critères de loyer et de conditions de revenus*. (règlement valide en 2012) 7
Allos, 04, Résidence «Maison Gireud» : quatre logements collectifs PROGRAMME Acquisition-Amélioration et réhabilitation lourde : 2 T3 (68 m² et 76 m²) - 2 T4 (95 m² chacun) loyers : 313 et 348 pour les 2 T3, 435 pour les 2 T4 Assistance à maîtrise d ouvrage : DDE04 Maître d Ouvrage : H2P Architecte : O. SABRAN Déroulement Concours sur le parti d aménagment du pré de Foire : juin 2002 Acquisition par la commune d un immeuble vacant : Délégation à H2P de la maîtrise d ouvrage sept 2002 Etude de faisabilité Etude de maitrise d oeuvre/ Consultation des entreprises / Travaux Délais de réalisation Dépôt dossier de demandes de financement : octobre 2008 Obtention décisions de financement : décembre 2008 Appel d offres : janvier 2009 Début des travaux : avril 2009 Durée de chantier : 10 mois Mise en service : mars 2010 FINANCEMENT / PRIX DE REVIENT TOTAL : 582 417 TTC Emprunts : 55 % du prix de revient CDC 3,30% sur 40 ans 300 000 CDC foncier 3,30% sur 50 ans 19 000 Subventions : 39 % du prix de revint Etat : 90 121 (PLAI) 66 672 Surcharge foncière Conseil Général : logements PLA-I centre ancien 12 200 + 20 000 Surcharge foncière Conseil Régional : logements centre ancien 38 336 Fonds propres de la société H2P : 36 088 : soit 6% du prix de revient 8
RIEZ, 04 : cinq logements collectifs et un logement individuel PROGRAMME Acquisition-Amélioration et restructuration lourde pour créer 6 logements PLAi : 1 T2 duplex, 4 T3 dont 1 duplex et 1T4 en maison de ville. Etude de faisabilité sur 6 îlots très dégradés Maîtrise d ouvrage : H2P Architecte : O. CADART Comité de pilotage, : Commune, DDE 04, H2P Délais de réalisation Arrêté de péril 2003 sur la parcelle n 367 Acquisitions foncières par la commune 2005 Réalisation confiée à H2P : 2004 Obtention du Permis de Construire : SEPTEMBRE 2005 Consultation des entreprises : MARS/SEPT 2007 Arrêté de subvention de l Etat : DECEMBRE 2007 Démarrage des Travaux : JUIN 2008 Réception des ouvrages : JUILLET 2009 DEPENSES Construction HT : 735 827. Honoraires HT : 118 878. TOTAL Construction + Honoraires : 854 705. Charge foncière : Bail à Loyer Capitalisé HT : 18 320. V.R.D. HT : 29 882. Frais et Taxes divers HT : 14 826. TOTAL CHARGE FONCIERE : 63 026. Frais financiers HT : 10 740. TOTAL PRIX DE REVIENT H.T. : 928 471. T.V.A. 5,5 % : 51 436. TOTAL PRIX DE REVIENT T.T.C.: 979 907. BILAN FINANCIER RECETTES Prêts de la CDC : 51,84% Subventions : Etat : 25,84% (PLUS + surcharge foncière + TIA) Conseil Général 04 : 5,89% (générale + Surcharge foncière + TIA complémentaire) Conseil Régional PACA : 6,82% (Subvention générale + TIA complémentaire). 1% relance à hauteur de 3,06 % commune : 1,87% Fonds Propres et frais financiers H2P : 4,68%. 9
PEYPIN D AIGUES, 84 : Aménagement de deux logements et d une salle de classe PROGRAMME 2 logements et une salle de classe / S.H.O.N. : 288,00 m² Maître d Ouvrage : COMMUNE DE PEYPIN D AIGUES (600 habitants) Architecte mandataire : C. JUSKIWIESKI Architecte associé : A. SANCHEZ Déroulement Etudes : 2007 Travaux : 2008/2009 Montant des travaux : 316 219 H.T. avant travaux après travaux 10
Clansayes, 26 : cinq logements locatifs communaux PROGRAMME 2 T2-1T3-1T4-1T5 :: 441 m² de surface utile : Maîtrise d ouvrage : Commune de Clansayes Accompagnement à maîtrise d ouvrage : CAUE 26 CALD : montage financier Maîtrise d oeuvre : : Jean Bernard Roeder, architecte Déroulement Etude de pré-faisabilité de l opération, par le CAUE 26 en 2004, Chantier : février 2006 - mai 2007 BILAN FINANCIER DEPENSES Construction HT : 493 000 Honoraires HT : 59 998 Coût d opération HT : 552 998 RECETTES Prêts PLS Crédit Foncier : 283 000 Prêt PLAI/CDC : 100 174 Subvention Département : 29 133 Subvention Etat : 22 886 Subvention Région : 14 174 Commune : 103 631 [fonds propres] avant travaux après travaux 11
carte réalisée par la DDTM04 en mai 2012 Nombre de logements sociaux communaux actuels une production d environ 10 logements sociaux communaux par an sur le département des Alpes de Hautes Provence 12
Etat : Service Habitat et Collectivités, DDTM 04 Tél. : +33 4 92 30 55 00 Conseil Régional Provence Alpes Côte d Azur DHUAU : Direction de l Habitat de l Urbanisme et de l Aménagement Urbain Service Habitat Foncier et Urbanisme : 04 91 57 50 11 Conseil Général des Alpes de Haute Provence Service Urbanisme habitat transport : 04 92 30 08 00 Pact-arim des Alpes de Haute Provence : 15 Allée des Fontainiers 04000 DIGNE LES BAINS Tél. : 04 92 36 11 35 Fax : 04 92 36 12 32 digne@pact04.org Bailleurs sociaux opérant dans les Alpes de Haute Provence : Habitations de Haute-Provence Erilia Vaucluse Logement Logirem OPAC sud UNICIL MISTRAL HABITAT 13