Habitat, démographie LES LOYERS DU PARC LOCATIF SOCIAL EN PAYS-DE-LA-LOIRE Données de cadrage au 1 er janvier 2015 Plaquette USH 2016.indd 1 14/09/2016 16:55
Éditorial La question des loyers qui intègre des considérations économiques et sociales est une préoccupation primordiale des bailleurs sociaux. Elle concerne : les niveaux de loyers du parc existant qu il convient de maîtriser tout en faisant évoluer les équipements, le confort et la performance énergétique des logements (12 300 logements améliorés depuis 2010 sur un parc total d environ 203 000 logements sociaux en ), Les loyers de sortie des opérations neuves soumises aux hausses de coût du foncier et de la construction (+ 8% par an pour la charge foncière, + 4% par an pour le coût bâtiment soit un prix global au m2 passé de 1 334 à 1 859 entre 2005 et 2014). Alors que ce sujet prend de plus en plus d acuité pour les pouvoirs publics, pour les collectivités et bien sûr pour nos concitoyens, il nous est apparu nécessaire de donner de la lisibilité aux loyers pratiqués dans le secteur locatif social et ainsi démontrer leur cohérence avec les clientèles modestes visées par les politiques publiques dans lesquelles s inscrit notre mouvement professionnel. C est l objet du présent document réalisé avec le concours de l AURAN, l Agence d Urbanisme de la Région Nantaise, qui a bien voulu porter un regard régional sur les loyers des logements sociaux. Avec un niveau moyen* de 5,13 /m2 soit 336 pour un appartement (Type 3 de 66 m2) et 427 pour une maison (Type 4 de 83 m2), soit 38% de moins que l équivalent en parc privé, le parc social des Pays de la Loire assure bien sa mission d accueil des ménages ne pouvant accéder au logement dans les conditions de marché. * loyer principal Fabienne Labrette-Ménager Présidente de l USH des Les informations sur les loyers du parc locatif social présentées ici s appuient sur les données contenues dans le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux au 1 er janvier 2015. Les logements locatifs sociaux concernés sont des logements proposés par les bailleurs sociaux (Offices Publics de l Habitat OPH, Entreprises Sociales pour l HabitatESH et Entreprises Publiques LocalesEPL) aux ménages à revenus modestes ne dépassant pas un certain plafond de revenus tenant compte de leur situation familiale. Ainsi en 2016 en, les revenus nets mensuels ne doivent pas dépasser, pour un ménage de 3 personnes : Logements très sociaux PLAI Logements sociaux PLUS 1 453 /mois 2 422 /mois Logements intermédiaires PLS 3 149 /mois Des plafonds de loyer au mètre carré des logements locatifs sociaux sont définis chaque année en fonction du type de financement (PLAI, PLUS et PLS) et de la zone géographique dans laquelle les logements sont situés. Par exemple, en 2016, les plafonds sont de : Zonage loyers hlm Zone II Zone III (équivalent B1/B2) (équivalent B2/C) Logements très sociaux PLAI 4,92 /m 2 /mois 4,56 /m 2 /mois Logements sociaux PLUS 5,54 /m 2 /mois 5,14 /m 2 /mois Zonage investissement locatif Zone B1 Zone B2 Zone C Logements intermédiaires PLS 8,67 /m 2 /mois 8,32 /m 2 /mois 7,72 /m 2 /mois Ces plafonds sont modulés réglementairement selon la nature des opérations réalisées (nombre et taille des logements ) et les caractéristiques de chaque logement (performance énergétique ). Les données sur les loyers concernent 202 974 logements en cours de location au 1er janvier 2015. Ces logements locatifs sociaux en cours de location sont répartis à l intérieur des cinq départements de la région des Pays-dela-Loire, en ordre décroissant du volume : Loire-Atlantique Maine-et-Loire Sarthe Vendée Mayenne 73 935 logements 58 814 logements 35 388 logements 20 359 logements 14 478 logements Près des trois-quarts d entre eux sont des appartements (72 %) et un peu plus du quart des maisons (28 %). Il s agit pour plus des deux tiers de logements de trois ou quatre pièces : T1 (une pièce) 5 % T2 (deux pièces) 19 % T3 (trois pièces) 40 % T4 (quatre pièces) 28 % T5 et plus (cinq pièces et plus) 8 % 2 Les loyers du parc locatif social en Données de cadrage au 1 er janvier 2015 Ush des Auran Plaquette USH 2016.indd 2 14/09/2016 16:55
Le loyer mensuel moyen des logements locatifs sociaux en est de 350 soit 5,18 /m2 Le loyer mensuel des logements locatifs sociaux, par intercommunalité, en Loyer mensuel [loyer principal (hors loyers des annexes)] ramené à la surface habitable, pour tout le parc neuf et ancien, tous types de financement confondus 6,5 /m² habitable 5,75 5,5 5,25 5 4,75 Loyer moyen au m2 habitable 4,5 2015 2014 2013 Loire-Atlantique 5,53 /m2 5,47 /m2 5,40 /m2 Maine-et-Loire 2 5,13 /msources 5,09 /m2 5,01 /m2 : Dreal, Ush des, Auran Mayenne 4,62 /m2 4,60 /m2 4,56 /m2 Sarthe 4,94 /m2 4,88 /m2 4,82 /m2 Vendée 4,88 /m2 4,83 /m2 4,74 /m2 5,18 /m2 5,12 /m2 5,05 /m2 Loyer principal moyen au m2 habitable, par région en 2015 4,2 Hors intercommunalité Sources : Dreal, Ush des, Auran - Géographie 2016 Au 1er janvier 2015, le loyer moyen au m2 habitable dans le parc locatif social s élève à 5,18 /m2 en région Paysde-la-Loire. Il existe cependant des disparités géographiques, avec des niveaux de loyer moyens plus élevés en LoireAtlantique (5,53 /m2), suivi des départements du Maine-et-Loire, de la Sarthe et de la Vendée (respectivement 5,13 /m2, 4,94 /m2 et 4,88 /m2). Le département de la Mayenne (4,62 /m2) enregistre les niveaux de loyer régionaux les plus faibles. 5,43 /m2 2 5,26 /m2 5,27 /m 4,99 /m2 6,59 /m2 5,16 /m2 5,12 /m2 5,18 /m2 5,05 /m2 5,09 /m2 5,17 /m2 4,81 /m2 4,99 /m2 5,09 /m2 5,50 /m2 5,02 /m2 5,56 /m2 Les disparités constatées entre les loyers moyens peuvent être la résultante de nombreux critères liés au parc de logements observés. Parmi les principaux, on citera l année de construction, le financement d origine, la localisation géographique et la typologie des logements qui ont tous un impact direct sur le niveau de loyer. 5,51 /m2 5,51 /m2 5,70 /m2 5,38 /m2 Moyenne nationale 5,65 /m2 habitable Sources : Soes, RPLS, Ush, Auran 5,54 /m2 3 Plaquette USH 2016.indd 3 14/09/2016 16:55
La moyenne des loyers mensuels du parc locatif social en Pays de la Loire s élève à 3 Appartements Loyers mensuels T1 T2 T3 T4 T5 et plus Moyenne des loyers mensuels 219 287 336 376 431 332 des logements 22 % 1er quartile 4,52 20 % Loyer moyen au m 2 habitable 6,85 /m 2 5,77 /m 2 5,13 /m 2 4,80 /m 2 4,60 /m 2 5,16 /m 2 médiane 5,15 Maisons Loyers mensuels T1 T2 T3 T4 T5 et plus Moyenne des loyers mensuels 299 362 427 488 395 Loyer moyen au m 2 habitable 5,74 /m 2 5,28 /m 2 5,17 /m 2 4,96 /m 2 5,21 /m 2 Répartition du parc locatif social selon le niveau de loyer au m² habitable La moyenne des loyers mensuels du parc locatif social en s élève à 332 pour les appartements et à 395 pour les maisons. En rapportant ces niveaux de loyers à la surface habitable des logements concernés, on observe un loyer moyen de 5,16 /m 2 pour les appartements et de 5,21 /m 2 pour les maisons. Cependant, en fonction de la surface, les loyers au mètre carré habitable présentent des différences marquées : plus la taille du logement augmente plus le prix de location au mètre carré habitable diminue. 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe 3e quartile 5,86 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9,5 10 10,5 11 /m2 < 4,5 4,5 à 5 5 à 5,5 5,5 à 6 6 à 6,5 6,5 à 7 7 /m2 habitable La moitié des logements locatifs sociaux des sont loués moins de 5,15 /m 2 habitable et l autre moitié à un prix de location supérieur. Cette valeur médiane est très proche de la valeur moyenne des loyers en, s élevant à 5,18 /m 2. L ensemble considéré de logements du parc locatif social est très homogène, avec peu de valeurs extrêmes dans les prix de location. Toutefois, la répartition des loyers diffèrent sensiblement selon les départements. Loire- Atlantique et Maine-et-Loire présentent une plus forte proportion des niveaux de loyers les plus élevés. À l inverse Vendée, Sarthe et surtout Mayenne ont une part plus importante des niveaux de loyers les plus bas. Vendée Pays-de la-loire 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 % Sources : Dreal, Ush des, Auran 4 Les loyers du parc locatif social en Données de cadrage au 1 er janvier 2014 Ush des Auran Plaquette USH 2016.indd 4 14/09/2016 16:55
e à 332 pour les appartements et à 395 pour les maisons Loyer principal Loyer moyen au m 2 habitable Appartements T1 T2 T3 T4 T5 et plus Maisons T1 T2 T3 2015 2014 6,85 /m 2 6,76 /m 2 5,77 /m 2 5,13 /m 2 4,80 /m 2 4,60 /m 2 5,16 /m 2 5,71 /m 2 5,06 /m 2 4,75 /m 2 4,56 /m 2 5,10 /m 2 2015 2014 2013 5,74 /m 2 5,28 /m 2 5,68 /m 2 5,24 /m 2 2013 6,70 /m 2 5,62 /m 2 4,98 /m 2 4,68 /m 2 4,51 /m 2 5,02 /m 2 5,62 /m 2 5,18 /m 2 Entre 2014 et 2015 le loyer moyen au m 2 habitable a augmenté de + 1,2 %. Il a augmenté un peu plus rapidement pour les appartements (+ 1,2 %) que pour les maisons (+ 0,6 %) moins représentées dans le parc. Cette progression concerne toutes les typologies de logements. Cette progression est variable suivant les départements. Elle est plus marquée sur les départements de la Sarthe (+1,2% entre 2014 et 2015), la Loire-Atlantique (+1,1%) et la Vendée (+1,0%) qu en Maine et Loire (+0,8%) et en Mayenne (+0,4%). T4 5,17 /m 2 5,13 /m 2 5,07 /m 2 T5 et plus 4,96 /m 2 4,93 /m 2 4,88 /m 2 5,21 /m 2 Sources : Dreal, Ush des, Auran 5,18 /m 2 5,12 /m 2 Logements locatifs sociaux à Rezé (44) 5 Plaquette USH 2016.indd 5 14/09/2016 16:55
Les logements locatifs sociaux récents ont des loyers plus élevés Selon les dates de construction Loyer moyen au m 2 habitable en 2015 en 2014 avant 1960 années 1960 années 1970 années 1980 années 1990 années 2000 années 2010 Selon le financement Loyer moyen au m 2 habitable en 2015 en 2014 Financement antérieur à 1977 4,55 /m 2 4,49 /m 2 Financement à partir de 1977 PLAI PLUS-PLA PLS autres* Ensemble * Pap locatif, Pli, Pcl 4,84 /m 2 4,62 /m 2 4,48 /m 2 5,67 /m 2 5,75 /m 2 5,75 /m 2 6,06 /m 2 5,18 /m 2 5,08 /m 2 5,76 /m 2 7,16 /m 2 6,38 /m 2 5,18 /m 2 4,78 /m 2 4,59 /m 2 4,45 /m 2 5,63 /m 2 5,72 /m 2 5,72 /m 2 6,05 /m 2 5,12 /m 2 5,02 /m 2 5,72 /m 2 7,11 /m 2 5,19 /m 2 5,12 /m 2 Plus le logement est récent, plus le prix de location au m 2 habitable est élevé dans le parc locatif social des. Les loyers des logements locatifs sociaux varient en fonction du type de financement d origine. Le loyer moyen au mètre carré habitable d un PLAI en s élève à 5,08 /m 2, celui d un PLUS-PLA est de 5,76 /m 2 et celui d un PLS est de 7,16 /m 2 habitable. Selon le diagnostic de performance énergétique Loyer moyen au m 2 habitable Énergie A B C D E F G 6,14 /m 2 5,44 /m 2 5,17 /m 2 4,95 /m 2 5,01 /m 2 4,91 /m 2 5,24 /m 2 Les loyers des logements locatifs sociaux ont tendance à augmenter avec la performance énergétique. Suivant la catégorie énergétique des logements, les loyers moyens du parc locatif social des varient entre 4,91 /m 2 habitable (classe F) et 6,14 /m 2 habitable (classe A), souvent les logements les plus récents. Sources : Dreal, Ush des, Auran 6 Les loyers du parc locatif social en Données de cadrage au 1 er janvier 2015 Ush des Auran Logements locatifs sociaux à Cholet (49) Plaquette USH 2016.indd 6 14/09/2016 16:55
Logements locatifs sociaux au Croisic (44) Logements locatifs sociaux à La Roche-sur-Yon (85) Logements locatifs sociaux à Nantes (44) 7 Plaquette USH 2016.indd 7 14/09/2016 16:56
390.16 Union Sociale pour l Habitat des Pays de la Loire 8 avenue des Thébaudières 44800 Saint-Herblain [33] 02 40 94 87 59 www.ush-pl.org Agence d urbanisme de la région nantaise 2 cours du Champ de Mars BP 60827 44008 Nantes cedex 1 [33] 02 40 84 14 18 www.auran.org Plaquette USH 2016.indd 8 14/09/2016 16:56