LOIS LMNP & CENSI- BOUVARD GUIDE LOIS LMNP & CENSI-BOUVARD
SOMMAIRE SOMMAIRE Guide - Lois LMNP & Censi-Bouvard 3 ffque sont les investissements en lois «LMNP et LMNP & Censi-Bouvard»? 4 ffquelles sont les différents avantages procurés par les lois LMNP & Censi-Bouvard? 5 ffen conclusion, pourquoi investir dans l immobilier sous LMNP & Censi-Bouvard? 6 Contacts / Ours: 8 2
Guide - Lois LMNP & Censi-Bouvard dans l immobilier exige beaucoup de réflexions et de préparations. Ce type de projet est effectivement complexe et nécessite les conseils de professionnels spécialisés en la matière. Ainsi, lors de votre demande de devis gratuit et sans engagement, vous serez rapidement mis en relation avec un ou plusieurs professionnel(s), trié(s) sur le volet et proche(s) de chez vous. Ils répondront à vos questions et vous donneront des conseils pertinents, adaptés à votre situation. Dans le cadre de votre demande d étude personnalisée, nous vous proposons le présent «Guide sur les lois LMNP & Censi-Bouvard» afin de vous donner un premier aperçu sur ce dispositif fiscal relatif à la mise en location de biens immobiliers meublés en France, dans le but d obtenir une réduction d impôt et/ou de générer des revenus défiscalisés. De manière générale, et indépendamment du dispositif fiscal de ces deux lois, investir Vous vous posez certainement la question : «Pourquoi demander l avis de plusieurs professionnels?». La réponse est simple. Dans la mesure du possible, comparer différentes expertises permet de se faire une meilleure idée, plus claire et complète, sur les diverses possibilités qui s offrent à vous. L objectif de cette démarche comparative consiste donc à choisir l expert qui vous convient le mieux. Nous vous rappelons que, par notre intermédiaire, le premier rendez-vous est gratuit (et strictement confidentiel). Une fois bien informés, vous pourrez décider librement et en toute connaissance de cause si vous désirez poursuivre ou non votre projet immobilier. 3
Que sont les investissements en lois «LMNP et LMNP & Censi-Bouvard»? Pour cela, vous devez louer le (ou les) bien(s) immobilier(s), meublé(s), et pour une durée minimale de 9 ans. Néanmoins, des plafonds sont à prendre en compte pour bénéficier de cette défiscalisation : premièrement, le total des loyers perçus doit être inférieur à 23 000 euros TTC par an et les revenus générés doivent représenter moins de 50% de votre salaire annuel. Ces deux plafonds sont cumulatifs. S ils ne sont pas respectés, votre statut rentrera dans le cadre de la loi LMP (Loueur Meublé Professionnel). Le statut LMNP permet donc d investir en immobilier locatif en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés, grâce aux amortissements différés. D un point de vue fiscal, la location meublée d une résidence entre dans la définition d une activité commerciale, soumise au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), mais qui n est pas considérée comme étant professionnelle. Parmi les types de biens immobiliers entrant dans le champ de la défiscalisation LMNP, on trouve : 1. La loi LMNP La loi relative à la «Location Meublée Non Professionnelle», dite LMNP, offre certains avantages fiscaux dans le cadre d un investissement immobilier locatif, qu il soit dans le neuf ou dans l ancien. En effet, en louant votre bien, vous pouvez générer des revenus locatifs non imposés et récupérer la TVA payée sur le prix d achat de la résidence. ffles chambres d hôte, gîtes, etc. ffles chambres à louer en résidence principale. ffles locations saisonnières (villa, appartements, etc.). ffles logements dans des «résidences de services», c est-à-dire des résidences classées «tourisme/hôtelier, affaire, étudiants, et médicalisée de type EHPAD» ; elles sont confiées par bail commercial à un exploitant professionnel c est lui qui se charge donc de mettre le bien en location. Attention, une résidence avec services doit offrir au moins trois des services suivants pour bénéficier de la déduction fiscale : ac- 4
cueil, petit déjeuner, linge, ménage. Par ailleurs, les résidences médicalisées de type EHPAD sont dédiées aux personnes âgées dépendantes anciennement dénommées «maisons de retraite». 2. La loi LMNP & Censi-Bouvard La loi Censi-Bouvard vient compléter la loi LMNP en matière de location meublée. Elle permet aux acquéreurs réalisant en France des investissements immobiliers locatifs dans le neuf de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Sans le dispositif de la loi LMNP, la loi Censi-Bouvard n a pas lieu d être. Elle n existe pas seule. Ainsi, associé au dispositif LMNP, l amendement Censi-Bouvard octroie une réduction fiscale à hauteur de 11% sur le montant d un investissement immobilier, réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Cependant tous les types de biens immobiliers n entrent pas dans son champ d application : le logement acheté doit faire partie d une «résidence avec services». Par ailleurs, vous devez le mettre en location meublée en tant que résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans, et également confiée à gestionnaire. Toutefois, l amortissement fiscal de la loi LMNP n est pas possible pour le dispositif LMNP & Censi-Bouvard. Quelles sont les différents avantages procurés par les lois LMNP & Censi- Bouvard? 1. En LMNP La loi LMNP apporte deux grands avantages fiscaux : l un concerne la déduction de vos revenus locatifs des charges liées à l investissement, c est-à-dire les intérêts du prêt, les taxes de l acquisition immobilière, etc., et l autre est le remboursement de la TVA payée sur le prix d achat du bien immobilier. Ainsi, la réduction fiscale De plus, le dispositif LMNP vous permet d acheter aussi bien un logement dans l immobilier ancien que neuf. Vous n êtes pas limité dans votre choix, contrairement au bénéfice fiscal accordé par le dispositif LMNP & Censi-Bouvard qui ne concerne que les logements neufs. Cependant, vous devez savoir que seuls les logements appartenant à des résidences avec services permettent de récupérer la TVA versée, et que les revenus générés dans le cadre LMNP sont soumis à l impôt sur le revenu. 5
La réduction d impôt en LMNP & Censi-Bouvard est également répartie sur les 9 ans de la mise en location du bien immobilier, sur le même principe de la déduction octroyée selon le dispositif LMNP. Par ailleurs, aucun «zonage» n est exigé afin de bénéficier de la défiscalisation : le logement peut être acheté n importe où en France. En conclusion, pourquoi investir dans l immobilier sous LMNP & Censi- Bouvard? 2. En LMNP & Censi-Bouvard Grâce au dispositif LMNP & Censi-Bouvard, vous pouvez rentabiliser votre investissement en moyenne jusqu à 5% par an (net d impôt), obtenir le remboursement de la TVA payée lors de l achat du logement (sous réserve de certaines conditions), et bénéficier d une réduction d impôt de 11% (du prix hors taxes, dans la limite de 300 000 ). Cependant, vous ne devez pas gérer vousmême le bien immobilier puisque vous devez le confier à un gestionnaire dans le cadre du bail. Celui-ci s engage à vous verser le loyer, indépendamment si la résidence est louée à un locataire ou non. Vous êtes donc sûr de percevoir les loyers, même si le logement inhabité. Attention, ils sont toutefois indexés, c est-à-dire que les loyers sont révisés régulièrement en fonction du taux d inflation du marché de l immobilier. Grâce aux investissements réalisés et aux avantages fiscaux qui en découlent, vous pouvez vous constituer un patrimoine tout en profitant d une source de revenus supplémentaires, déductibles de vos impôts. Bien sûr, la condition ultime étant que vous soyez déclarés en tant que loueur en meublé non professionnel (inscrit pour le foyer fiscal). Par ailleurs, vous n êtes pas tenus de faire un apport personnel, vous pouvez financer l investissement immobilier uniquement avec un prêt si vous le souhaitez. Ainsi, en vous constituant un patrimoine durable, vous profiter d un ensemble d avantages, à la fois pour vous mais aussi pour vos proches. En effet, vous bénéficiez d une réduction d impôts, vous préparez votre retraite, vous investissez sans apport et vous protégez les membres de votre famille grâce à la garantie «décès» de votre assurance emprunteur (dans le cadre d un crédit immobilier). 6
QUAND DES EXPERTS DONNENT LEURS AVIS 1 2 3 4 5 Selon vous, pourquoi est-il avantageux d acheter un bien immobilier dans le cadre de la loi LMNP/Censi-Bouvard? Quelles sont les différences avec la loi Scellier? Le réduction fiscale octroyée permet-elle réellement de se construire un patrimoine? Est-il préférable d acheter et de louer en profitant uniquement du dispositif LMNP ou combiné avec la loi Censi-Bouvard? Des inconvénients à ces types d investissements? Que conseillerez-vous aux particuliers non professionnels qui veulent louer leur logement? 7
CONTACTS / OURS Contacts / Ours: Directeur France finanzen.fr Mathieu Morio mathieu.morio@finanzen.fr Directeur du développement Eric Dandelot eric.dandelot@finanzen.fr Directeur du marketing Kiti Laha kiti.laha@finanzen.fr Edité par la direction de la Communication de finanzen.fr Septembre 2016 Directeur de publication : Mathieu Morio mathieu.morio@finanzen.fr Direction du pôle éditorial finanzen.fr : Laetitia Ferriot - laetitia.ferriot@finanzen.fr Direction du pôle éditorial finanzen.de : Cornelia Teich - cornelia.teich@ finanzen.de Crédits photos : by: Volodymyr Kyrylyuk - istock (S.1), Elenathewise - istock (S.2), karamysh - istock (S.3), gerenme - istock (S.4), vicnt - istock (S.5), KatarzynaBialasiewicz - istock (S.7) 8