Schaerbeek Plan communal Logement 2013 2018 INTRODUCTION 4 1. PROGRAMME DE MAJORITE 4 2. UN MOT SUR LA METHODOLOGIE 4 3. CONTRAT LOGEMENT AVEC LA REGION 4 1. OBJECTIFS DU PLAN 6 2. CONTEXTE SCHAERBEEKOIS 6 2.1. CHIFFRES ET DONNEES 6 2.2. PCDD ERREUR! SIGNET NON DEFINI. 3. ÉTAT DES LIEUX ET DIAGNOSTIC 8 3.1. LOGEMENT PUBLIC: LES ACTEURS, LEURS MISSIONS, LEURS OUTILS 8 1. LE FOYER SCHAERBEEKOIS 8 2. LA COMMUNE 8 3. LE CPAS 9 4. D AUTRES INTERVENANTS 9 3.2. LOGEMENT PUBLIC - ENJEUX -BESOINS 12 1. CREER DU LOGEMENT PUBLIC 12 2. MAINTENIR LA QUALITE DU PARC EXISTANT 12 3.3. LOGEMENT PRIVE - LES ACTEURS, LEURS MISSIONS, LEURS OUTILS 13 1. LA COMMUNE 13 2. LA REGION 15 3. LE CONSEIL EN RENOVATION RENOVAS 16 4. ASIS - AGENCE SCHAERBEEKOISE IMMOBILIERE SOCIALE 17 5. LE CPAS 17 6. DIVERSES ASSOCIATIONS 18 3.4. LOGEMENT PRIVE: LES ENJEUX ET LES BESOINS 18 1. ASSURER LA PRODUCTION DE LOGEMENTS DE QUALITE 18 2. MAINTENIR ET AUGMENTER LA QUALITE DU PARC EXISTANT 19../ PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 1/33
4. ACTIONS A ENTREPRENDRE 20 4.1. ACTIONS TRANSVERSALES : LOGEMENT PUBLIC ET LOGEMENT PRIVE 20 1. RECENSER 20 2. IDENTIFIER ET MOBILISER LES POTENTIELS 20 3. PLANIFIER 21 4.CLARIFIER LE ROLE DES ACTEURS PUBLICS ET ARTICULER LEURS COMPETENCES 22 5. AMELIORER L INFORMATION 22 4.2. ACTIONS SPECIFIQUES : QUALITE DU LOGEMENT 23 6. ASSURER LA RENOVATION DU PARC PUBLIC 23 7. TRANSFERER LE PARC COMMUNAL DE LOGEMENTS 24 8. RENCONTRER LES URGENCES SOCIALES 24 4.3. ACTIONS SPECIFIQUES : PRODUCTION DE LOGEMENT PUBLIC 25 9. ACTIVER LES PROCEDURES D'ACQUISITION OU ASSIMILEES 25 10. TROUVER DE NOUVELLES PISTES DE FINANCEMENT 26 11. MENER UNE REFLEXION SUR LES PROGRAMMES 27 12. MULTIPLIER LES PARTENARIATS 27 4.4 ACTIONS SPECIFIQUES : LOGEMENT PRIVE 27 13. LUTTER CONTRE LES IMMEUBLES VIDES ET LES LOGEMENTS INOCCUPES 27 14. CONTINUER A ENCOURAGER LA RENOVATION DU PARC DE LOGEMENTS PRIVES 28 15. CONTROLER LE RESPECT DES NORMES QUALITATIVES (RESPECT DU CODE DU LOGEMENT, RRU, ACCES AUX PMR ) 28 16. FACILITER L ACCES A LA PROPRIETE 28 17. SOCIALISER LE PARC PRIVE 28 18. PROPOSER DES PISTES DE RELOGEMENT 29 5. PERSPECTIVES ET MISE EN ŒUVRE 29 PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 2/33
INDEX DES ABREVIATIONS ET SIGLES UTILISES ADIL- ALLOCATION DEMENAGEMENT INTEGRATION LOYER AIS AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE ASIS AGENCE SCHAERBEEKOISE IMMOBILIERE SOCIALE AATL- ADMINISTRATION DE L AMENAGEMENT DU TERRITOIR ET DU LOGEMENT - BRUXELLES DEVELOPPEMENT URBAIN ASBL ASSOCIATION SANS BUT LUCRATIF CASS-COORDINATION DE L ACTION SOCIALE SCHAERBEEKOISE CIRE- COORDINATION ET INITIATIVES POUR REFUGIES ET ETRANGERS CITYDEV NOUVELLE APPELATION DE LA SDRB CLT- COMMUNITY LAND TRUST CPAS- CENTRE PUBLIC D ACTION SOCIALE CQ - CONTRAT DE QUARTIER DIRL- DIRECTION DE L INSPECTION REGIONALE DU LOGEMENT FPGV- FONDS POUR LA POLITIQUE DES GRANDES VILLES IPP- IMPOT DES PERSONNES PHYSIQUES PCDD- PLAN COMMUNAL DE DEVELOPPEMENT DURABLE PMR- PERSONNE A MOBILITE REDUITE PRAS- PLAN REGIONAL D AFFECTATION DU SOL PRDD- PLAN REGIONAL DE DEVELOPPEMENT DURABLE PRI- PRECOMPTE IMMOBILIER RBDH- RASSEMBLEMENT BRUXELLOIS POUR LE DROIT A L HABITAT RENOVAS - RENOVATION A SCHAERBEEK, ASBL RER-RESEAU EXPRESS REGIONAL RCU REGLEMENT COMMUNAL D URBANISME RRU- REGLEMENT REGIONAL D URBANISME SDRB - SOCIETE DE DEVELOPPEMENT REGIONAL BRUXELLOIS CITYDEV.BRUSSELS SISP SOCIETE IMMOBILIERE DE SERVICE PUBLIC SLRB SOCIETE DE LOGEMENT DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE ULQN- UNION DES LOCATAIRES DU QUARTIER NORD ZIR ZONE D INTERET REGIONAL PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 3/33
Introduction 1. Programme de majorité L accord de majorité 2012 2018, qui s inscrit dans la droite ligne du Plan Communal de Développement Durable, comporte un ambitieux volet Logement. Le plan Logement a pour objet de transformer ces intentions en actes, en rendant opérationnels les objectifs politiques. Le plan vise aussi à les compléter par les objectifs et les suggestions qui ont été recueillies en particulier auprès des acteurs pendant la phase préparatoire du plan. En matière de logement l accord de majorité se voulait tout à la fois ambitieux et réaliste. L urbanisation de notre commune est telle que la priorité doit aller à l amélioration du bâti. En effet, que ce soit pour les logements publics ou pour les logements privés, l ancienneté du bâti nous impose la priorité à la rénovation. Notre action portera donc principalement sur le secteur privé pour inciter la rénovation du parc existant voire à la production de logements privés. En ce qui concerne le parc social existant, la priorité est d accroître les moyens consacrés à la rénovation des logements existants, en améliorer la qualité et le confort de ceux ci. Le Plan communal de développement définit la nécessité de garantir une offre de logements diversifiée dans les zones de développements urbains : (i) la zone Josaphat (ii) la zone levier n 12 Reyers dans le cadre de la mise en œuvre du Schéma directeur Reyers. Le service de l'urbanisme est chargé de leur développement en accord avec les autorités régionales. Par ce plan, le Collège souhaite clarifier le rôle des acteurs publics en matière de logement sur le territoire de notre commune. Cela devrait conduire à une simplification pour les demandeurs (propriétaires ou locataires) et à augmenter l efficience de nos politique publiques en matière de logement. Ce volet du programme de majorité sera mis en œuvre conjointement par l échevin en charge du Logement pour ce qui concerne la gestion des logements publics sur le territoire communal et par l échevine de l Urbanisme pour ce qui concerne le développement de logements nouveaux et le contrôle du bâti. 2. Un mot sur la méthodologie L élaboration de ce plan Logement a tout d abord été l occasion de rencontrer un maximum d intervenants actifs en matière de Logement sur Schaerbeek. Tous n ont pas pu être approchés, qu ils nous en excusent ici. L évaluation future du plan, prévue à l échéance de 2 ans, devrait être de nature à y remédier. Les acteurs associés ont été invités à faire part de leurs missions, de leurs objectifs et de leurs outils. Ces informations ont ensuite été analysées et regroupées par thématiques, de manière à leur donner une cohérence et une lisibilité. Certaines clarifications et/ou réorientations sont proposées dans l action des acteurs à l occasion du plan. 3. Contrat Logement avec la Région Schaerbeek est une des trois communes pilotes qui collaborent avec la Région pour jeter les bases des futurs contrats Logement. La Région élabore le cadre légal futur pour ce type de contrat ; les Communes pilotes sont associées pour tester la mesure et suggérer des modalités d application de cette contractualisation. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 4/33
L objectif régional consiste à atteindre 15% de logements de qualité à gestion publique et à finalité sociale sur le territoire de toutes les communes. Schaerbeek en compte + / 7% en incorporant les prêts hypothécaires du Fonds du logement et la production locale de logements de Citydev. Schaerbeek s'inscrira dans la négociation d'un Contrat Logement avec la Région dans le respect des priorités de son Plan Communal de Développement Durable, à savoir la nécessité d'attirer les classes moyennes contributives pour garantir la pérennité des politiques publiques schaerbeekoises, de maintenir la mixité sociale et d'améliorer la qualité de la vie, notamment via le logement, des habitants de la commune. L objectif régional doit donc être adapté à la situation de la Commune, sur base des caractéristiques et contraintes propres à son territoire. Des mesures d initiatives communales, dites de «rattrapage» sont encouragées par la Région: ainsi toutes les mesures de gestion sociale d'une partie du parc privé: via les AIS ou en facilitant l accès à la propriété de publics peu favorisés économiquement (via les «Community Land Trust» notamment cfr p 9), tous les encouragements financiers (primes, subsides), les accompagnements à des particuliers ou à l associatif, les aides financières aux SISP, AIS, CPAS, Fonds du Logement, Citydev PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 5/33
1. Objectifs du plan État des lieux. Ce premier plan vise tout d abord à dresser un inventaire des acteurs, de leurs missions et de leurs moyens d action. Diagnostic. Dans cette deuxième étape, le point est fait sur les besoins et les enjeux. Actions à entreprendre. Sur base des enjeux et besoins, et sur base aussi de réflexions déjà entamées, une série de mesures sont proposées. Elles devront ensuite être traduites en fiches «projets», tout en veillant à ce qu elles puissent être en phase avec la contractualisation en cours avec la Région et intégrées au PCDD. 2. Contexte schaerbeekois 2.1. Chiffres et données Démographie Population schaerbeekoise au 30.07.2013 1 130.596 habitants Croissance 2000 2013 ¹ + 23,5 % Projections 2020 2 141.560 Immobilier Nombre de logements au 01.01.2012 3 57.894 Nombre de logements sociaux 4 2.254 Loyer mensuel moyen d un logement 2 chambres 5 (2011) 589 Prix de vente moyen d un appartement ⁵(2012) 188.350 Demandes logements sociaux Nombre demandes listes régionales logements sociaux février 2013 6 15 928 Nombre demandes listes Foyer schaerbeekois logements sociaux novembre 2013 ⁶ 3.233 Part des ménages schaerbeekois inscrits pour une demande de logement social 2011 7 9,22 % Moyenne régionale 6 % Primes Nombre de primes à la rénovation 2010 ⁷ 718 Confort 8 Part des logements avec confort de base : eau courante, toilette intérieure, SDB: 9 88 % Occupants Proportion propriétaires occupants ⁹ 40,69 % locataires 59,31 %. 1 Source: service communal population. 2 Source : PCDD 3 Source : SPF Cadastre 4 2.229 logements du Foyer schaerbeekois + 25 logements Sorelo 5 Source : IBSA Institut bruxellois de statistiques et d analyse. 6 Source : Foyer schaerbeekois. 7 Source : IBSA: monitoring des quartiers 8 On notera la difficulté à disposer d informations relatives à la qualité des logements. En matière de confort, les données en provenance du SPF cadastre mentionnent que 37 % des logements ne disposent pas d une salle de bain, et que 52 % ne disposent pas de chauffage. 9 Source INS enquête Socioéconomique 2001. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 6/33
2.2. PCDD Le Plan Communal de Développement Durable de la commune de Schaerbeek énonce les priorités de la commune pour la période 2012 2021. Ainsi, la commune a pour ambition de garantir l équilibre des finances publiques en rééquilibrant les dynamiques démographiques, notamment en fixant les classes moyennes à Schaerbeek et en améliorant la qualité de la vie des Schaerbeekois, notamment au travers de leur logement. De même, le PCDD a identifié quelques zones de développement de quartiers neufs (site Josaphat, 180.000 m2 de logements), site Reyers et quelques autres sites de développement potentiel de nouveaux projets de logements. Le PCDD consacre sa priorité n 7 au logement. Il est repris en annexe 2. 1. Densifier sans compromettre la qualité de la vie des habitants. 2. Garantir une offre équilibrée de logements permettant d accueillir de nouveaux ménages contributifs et de nouveaux ménages à faibles revenus. 3. Garantir une qualité minimale des logements. 4. Poursuivre la lutte contre les chancres et les logements vides. 5. Divers projets d autres opérateurs (Foyer Schaerbeekois, promotion privée) de rénovations des logements communaux et de construction de logements neufs sont décrits en pp. 70 à 72 de la note de synthèse du PCDD En matière de logement sont notamment envisagés: le recensement des immeubles vides et la création d une base de données dynamique; la mobilisation d outils peu usités pour acquérir des immeubles à l abandon et les remettre sur le marché en les rénovant, soit en qualité de maître d ouvrage soit en trouvant des opérateurs extérieurs; l optimalisation des services au Guichet logement; la gestion des listes d attente en matière de logements publics. La plupart conservent d ailleurs leur pertinence et sont toujours d actualité. Les actions à entreprendre telles qu elles auront été identifiées par le Plan Logement pourront être traduites en fiches «Projets» et rejoindre la dynamique de mise en œuvre du PCDD. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 7/33
3. État des lieux et diagnostic 3.1. Logement public: les acteurs, leurs missions, leurs outils 1. Le Foyer schaerbeekois Cfr, Foyer schaerbeekois Plan Stratégique 2012 2017, «annexe 3 du Contrat de gestion». Le Foyer est une société immobilière de service public qui dépend de la SLRB. Il compte 2.229 logements, répartis sur 279 immeubles. Sa mission est d acquérir et de gérer du logement «social», c est à dire mis à disposition de ménages dans des conditions de revenus limités, avec des loyers sociaux qui sont calculés d une part sur base de l amortissement des investissements réalisés et d autre part, en fonction des revenus des locataires avec une intervention de la Région dans le déficit social sous la forme d une Allocation régionale de Solidarité (ARS). L ordonnance du 26 juillet 2013 modifiant le Code bruxellois du Logement en vue de rationaliser le nombre de SISP précise que seules 16 SISP pourront, à terme, être agréées. Dans ce cadre, un processus de fusion/absorption des SISP s est mis en place sous l égide de la SLRB. Un seuil de 2500 logements a été considéré comme taille patrimoniale à viser. Le Foyer schaerbeekois ne devra pas fusionner avec une autre SISP puisqu il atteindra cette taille critique en incorporant les logements communaux et il sera amené à recevoir les 25 logements appartenant à SORELO situés avenue de la Reine. Le parc du Foyer est vieillissant, un tiers doit être rénové. Un défi pour les années futures est aussi de veiller à ce que les logements soient aux normes. Mais le rythme des financements actuels ne permet pas de combler totalement le retard. Le Foyer Schaerbeekois maximise toutes les possibilités d'augmenter la construction de logements neufs (plus de 160 actuellement en cours) en repensant la densification de certains espaces disponibles ou en utilisant les toitures. Plus précisément, un chantier de construction de 25 logements est en cours, rue Philippe Thomas. Et rue Colonel Bourg un projet de construction de 84 logements a fait l objet d une demande de permis d urbanisme en cours de traitement. La maîtrise d ouvrage de ces deux projets est assurée par la SLRB. 2. La Commune La Commune produit du logement dans le cadre de politiques subsidiées, principalement par la Région mais aussi par le gouvernement fédéral (FPGV). a) Les contrats de quartiers 10 Un contrat de quartier (CQ) est un dispositif global de revitalisation d un périmètre. La production de logement en est un des objectifs. 10 *Les Contrats de Quartier sont des programmes de revitalisation urbaine initiés par la Région de Bruxelles Capitale, menés dans différents quartiers fragilisés en partenariat avec les communes. Ils prévoient différentes opérations au sein d'un même quartier, sur un périmètre clairement délimité à réaliser sur une période de quatre ans avec un complément de deux ans pour terminer les derniers chantiers. Pour chaque Contrat de Quartier, un programme est élaboré. La commune établit une étude de base et un projet de programme avec la participation des habitants. Parallèlement, des primes régionales liées à la rénovation du logement et l'embellissement des façades sont plus avantageuses dans ces périmètres durant les 4 ans du contrat de quartier. Les opérations concernent la production de logements publics et conventionnés, l aménagement de l espace public et la cohésion sociale. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 8/33
Depuis 1996, Schaerbeek a mené avec l appui de la Région (et de Beliris) 7 CQ: Pavillon (1997 2001), Brabant Verte (2000 2004), Aerschot Progrès (2001 2005), Jérusalem (2002 2006), Princesse Elisabeth (2005 2008), Lehon Kessels (2006 2009), Navez Portaels (2009 2012). Depuis 2010, 3 nouveaux contrats de quartier durables (CQD) ont été initiés: le CQD Helmet (2011 2014), le CQD Coteaux Josaphat (2012 2015) et le CQD Reine Progrès (2013 2016). Tous les programmes de ces contrats de quartier sont mis en oeuvre par Renovas qui en est l opérateur communal. Les 7 premiers CQ ont permis la création de 122 logements, dont la commune assure actuellement la gestion, et d une vingtaine de logements conventionnés, mis à disposition d un public cible par des opérateurs privés. Le CQ Navez Portaels et les trois CQD encore en cours produiront environ 45 logements assimilés au logement social et 25 logements conventionnés (hors gestion communale). b) Les opérations de rénovation urbaine Les Communes peuvent mener des rénovations d immeubles dits «isolés», en ce qu ils n appartiennent pas à des programmations d ensembles. Ces rénovations sont partiellement subsidiées par la Région, tant pour l acquisition (95 %) que pour la rénovation (65 %). Initiées depuis 1997, elles ont généré 66 logements. c) Le parc de logements communaux Le parc communal s est accru spectaculairement ces dernières années, pour totaliser ce jour 222 logements et 131 logements en seniories. Les seniories se répartissent sur deux immeubles, l un de 107 logements rue Brems, l autre en compte 24, rue du Radium. Les logements hors seniories sont répartis sur 43 immeubles. Détail: 59 appartements 1 chambre. 77 appartements 2 chambres. 53 appartements 3 chambres. 29 appartements 4 chambres. 4 appartements 5 chambres. Depuis 2009, la Commune s est dotée d un règlement d attribution des logements par points de priorités, en remplacement de la liste d attente par priorité chronologique. Il se rapproche sensiblement du système en vigueur auprès des SISP. Les budgets communaux sont affectés à la maintenance de ce parc. Le caractère récent d une bonne partie du parc tend à expliquer qu aucune programmation de rénovation n a encore été envisagée. 3. Le CPAS Il dispose d un tout petit patrimoine. Dix sept de ses vingt cinq logements sont déjà confiés en gestion à l ASIS. Les autres nécessitent des travaux de rénovation. 4. D autres intervenants Nombre de ces intervenants sont cités ici car la Commune veillera à inventorier les opportunités de collaboration avec différents niveaux de pouvoir. mobiliser d autres acteurs. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 9/33
a) Citydev (Société de Développement pour la Région bruxelloise) produit des logements dans le cadre d opérations de rénovation urbaine qu elle vend à des ménages disposant de revenus moyens. A Schaerbeek, 60 logements ont été produits (rue Royale Sainte Marie, 128 130 et place de la Reine, 1 7). b) Fonds du Logement: produit du logement et propose des aides à l acquisition ou à la location de logement, via des prêts hypothécaires ou pour garantie locative. Ainsi, dans le cadre du plan logement régional un projet de construction est en cours sur le site «Reine Destouvelles». 53 logements sont destinés à la location, 19 à la vente. On notera aussi la rénovation et la division de 5 immeubles existants pour augmenter leur capacité chacun d une unité. c) SAF (Société d Acquisition Foncière): société publique régionale qui a pour vocation de valoriser le patrimoine foncier dont la Région l a dotée (site de la gare Josaphat notamment). d) SLRB (Société du Logement de la Région bruxelloise) dont dépendent les SISP (Sociétés immobilières de service public), dont le Foyer schaerbeekois. La SLRB, outre sa mission de tutelle et d accompagnement des SISP peut également acquérir des biens immeubles, y construire, les aménager, les rénover, en assurer la gestion, les vendre, céder tout droit réel démembré sur eux ou les donner en location et imposer des servitudes et charges. C est également elle qui développe les programmes d investissement et de rénovation dans lesquels le Foyer Schaerbeekois peut s inscrire afin de rénover et d agrandir son parc de logements. e) FPGV (Fonds pour la Politique des Grandes Villes): a permis la création de logements dans le cadre de projets innovants: logements de transit, partenariat avec l associatif et prise en gestion par ASIS notamment. f) Rénovassistance: asbl qui rénove des biens et les confie en gestion à une AIS. Chaque projet résulte d une collaboration avec un propriétaire qui le reste, en qualité de nu propriétaire. Rénovassistance investit le montant de la rénovation principalement à l aide de fonds prêtés et donnés, ainsi que par des subsides. L investissement est ensuite récupéré par les loyers perçus sur la durée du bail emphytéotique ou d un bail à rénovation. g) LivingStones: coopérative émanant d investisseurs privés et de trois AIS. Son objectif est la mise sur le marché de logements de qualité pour des loyers modérés dans la région bruxelloise. Les logements, propriétés de LivingStones, sont ensuite loués via une des 3 AIS. Le terrain communal à l angle de la chaussée d Helmet et de la rue Waelhem a ainsi été bâti, dans le cadre du FPGV, via un bail emphytéotique. h) Groupe d acquisition via l épargne collective: initiative du Ciré qui associe plusieurs partenaires institutionnels et associatifs. Elle vise à permettre à des ménages précarisés d acquérir un logement, via un prêt du Fonds du logement. L obstacle que constitue l absence d épargne individuelle suffisante pour payer l acompte est levé grâce à l épargne collective du groupe, soit 25 ménages. Cette initiative est menée à Schaerbeek depuis deux ans. Pilotée par la Coordination de l action sociale schaerbeekoise (CASS) elle associe le CPAS, la Commune, le Ciré, l union des locataires de Schaerbeek, les services sociaux 1030, Renovas et l asbl de Schakel. L action du groupe consiste à encadrer et informer sur les démarches pour devenir propriétaire. 6 ménages ont trouvé à acquérir un logement par ce biais. i) Community land trust: concept anglo saxon qui vient d être rendu applicable à Bruxelles. La Région s est dotée d une «alliance foncière régionale» lors de la dernière réforme du Code du logement de juillet 2013. L opération consiste à ce qu un opérateur public, le trust, achète 100 % d un bien immobilier construit ou non puis garde la propriété du terrain et cède celle des logements à un/plusieurs propriétaire(s) occupant(s) qui aura la pleine jouissance du bien. En cas de revente par l occupant, le trust garde une part de la plus value réalisée et décide soit de racheter le bien, soit de le remettre sur le marché selon la formule de départ. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 10/33
L intérêt de la démarche est double: l opérateur public garde la maîtrise du foncier et il peut à tout moment opter pour tel ou tel public cible (en fonction du pourcentage de son intervention). j) 1, 2, 3 Logements Quadrilatère Le projet Quadrilatère consiste en l ajout d une voie ferrée près de la gare du Nord, côté rue du Progrès. Ce projet nécessite la démolition puis la reconstruction partielle d un bloc d habitation. Infrabel négocie l achat de ces immeubles, qu il peut aussi exproprier le cas échéant. Pour éviter que ce quartier ne se transforme en chancre, la Commune a imposé un partenariat avec une association qui garantit l occupation des logements. Dès qu Infrabel entre en possession d un bien, son occupation reste assurée soit par les habitants en place, soit par de nouveaux habitants qu 1,2,3 Logement installe via une convention d occupation précaire. k) Maison Biloba des Plantes 114, logements réalisés début 2015. Projet pilote de logements alternatifs dans le quartier Brabant, articulé autour de 3 pôles. *projet d habitat social destiné aux séniors (seuls ou en couple). Une collaboration avec le Foyer Schaerbeekois permettra d'offrir 15 logements sociaux dont 7 sont accessibles aux personnes à mobilité réduite. *des lieux de rencontre pour les habitants de la Maison BILOBA Huis, un espace de vie commun calme et convivial. *un centre d accueil de jour destiné aux séniors du quartier Brabant, leurs familles et aidant proches et en général tous les habitants du quartier. Des activités autour de la diversité, soins informels, dynamique intergénérationnelle y ont lieu. La Commune soutient la réalisation de toute forme alternative d habitat, comme l habitat groupé, les Community Land Trust, les logements kangourous ou l habitat solidaire. Cela concerne souvent une initiative privée ou publique, par laquelle les personnes choisissent d organiser leur habitat sur un mode alternatif. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 11/33
3.2. Logement public - Enjeux & Besoins 1. Créer du logement public La demande de logements sociaux publics est énorme et en hausse constante. Tous les acteurs publics sont donc en recherche permanente d opportunités pour créer du logement. Le processus de contractualisation avec la Région devrait permettre de mettre en place, avec un soutien régional, une série de mesures permettant d augmenter l emprise publique sur les logements. La Commune dispose de peu ou pas de réserves foncières. Les rares zones non encore bâties doivent faire l objet de planifications. Les moyens financiers que les pouvoirs publics peuvent affecter à la production de logement sont souvent étriqués. En outre, la priorité politique consiste à mettre l accent sur la qualité du bâti existant plutôt que de produire de plus en plus de logements, en particulier dans les quartiers les plus denses de notre commune. Enfin, la densité du tissu bâti et d autres priorités en matière d équipement font que les derniers CQ produisent de moins en moins de logements. Afin d être cohérent entre le diagnostic et les actions à mener, la production de logement doit passer par le recensement des immeubles ou des sites potentiellement mobilisables, par l adoption de plans d aménagement sur le site de la gare Josaphat et sur le site Reyers Colonel Bourg, par l optimalisation des diverses procédures d acquisition, par la recherche de moyens financiers, par la mobilisation de partenaires institutionnels ou privés. La Commune est clairement demandeuse que du logement public soit bâti sur les deux ZIR que sont les sites Josaphat et Reyers Colonel Bourg. En outre, un constat s est imposé lors de la réception des derniers logements communaux produits dans le cadre de CQ : une réflexion est à mener pour fixer un descriptif des logements 11. Enfin, l accord de majorité prévoit la réalisation d une troisième séniorie communale pour maintenir les seniors dans leur quartier. Le collège présentera au Conseil Communal un règlement pour l attribution de ces logements en veillant à les réserver par priorité aux seniors schaerbeekois. 2. Maintenir la qualité du parc existant Près d un tiers des 2.229 logements du Foyer nécessite une rénovation. Un inventaire de l état du parc communal est également à prévoir. Un des enjeux principaux est de mettre les logements en conformité. Les défis sont les suivants: améliorer le niveau de confort des logements, c.à.d. les doter de salle de bains, chauffage central, double vitrage; améliorer la performance énergétique; maintenir le bon état locatif; sécuriser les logements. Il faudra aussi s assurer que la Région est en capacité de subsidier ces opérations. Le plan de gestion ne couvre que le tiers du besoin financier en rénovation. Atout du Foyer: un ratio d exécution de rénovation exemplaire (85%) par rapport à son plan de gestion. La Commune, quant à elle, est en cours d établissement d un inventaire complet de son parc, dans le cadre du transfert. Le parc est relativement récent puisque la majorité des logements a été produite depuis la fin des années 90 et jusqu à ce jour. 11 Sans doute en référence à l outil mis à jour régulièrement par Citydev PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 12/33
3.3. Logement privé - les acteurs, leurs missions, leurs outils Le débat sur le logement vise souvent le logement public, qu il soit social, modéré ou moyen. Or, à Schaerbeek, 95% du parc de logement est privé. Une mission des pouvoirs publics est donc prioritairement d en accompagner l amélioration de la qualité mais aussi de viser à en augmenter la quantité là où le territoire schaerbeekois le permet encore. 1. La Commune a) L urbanisme Le service urbanisme est le garant du bon aménagement du territoire, et est à ce titre un des acteurs principaux en matière de logement. Son action se traduit par: une information donnée au guichet et à la demande sur le statut d un bien ou sur la situation autorisée ainsi que sur la modification de ce bien ; le traitement des permis d urbanisme (de l ordre de 500 par an); le contrôle en amont et en aval de ceux ci, de manière à ce qu aucun travaux soumis à permis ne soit entrepris sans autorisation, et à ce que la réalisation du permis soit conforme à toutes ses conditions; le contrôle des logements en infraction soit d initiative, soit suite à des plaintes, à des rapports de la DIRL ou de la Police; la maîtrise des outils planologiques que sont les PPAS et l implication active dans l élaboration des outils planologiques initiés par la Région (Schémas Directeurs, ) ; l élaboration et le suivi de certains règlements particuliers (règlements communaux d urbanisme), ligne de conduite, comme celle visant les nouveaux logements créés dans les immeubles existants, les immeubles divisés en plusieurs logements Différents outils sont actuellement mis sur pied pour mieux systématiser l arrivée d informations et leur traitement. à l occasion de tout acte de vente, les notaires sont informés, outre de l affectation légale du bien, du nombre de logements autorisés dans l immeuble; lors des élections de résidence: la Police vérifie quelques données essentielles (maison unifamiliale ou de rapport, présence d équipements: cuisine, salle de bain et chauffage, logement en cave ou dans le grenier); une base de données pourra être consultée par le service Population pour vérifier que le logement n est pas frappé d une interdiction (insalubrité, inhabitabilité, logement illicite). La transmission de toutes informations utiles au service des Taxes pour la lutte contre les immeubles mal entretenus ou à l abandon. b) Le service des Taxes Pour lutter contre les chancres, les bâtiments à l'abandon ou inoccupés tout en favorisant la revitalisation urbaine, le Conseil communal du 27 février 2013 a perfectionné la réglementation sur ces immeubles en adoptant 3 règlements taxes relatifs aux immeubles abandonnés, inoccupés et inachevés. Ces mesures fiscales permettront à la commune de mieux lutter contre les nuisances générées par les immeubles abandonnés, négligés, inoccupés et inachevés. L objectif est d inciter les propriétaires à s occuper de leur bien, dans l intérêt de leurs occupants, de leur voisinage immédiat ainsi que de l image générale de Schaerbeek! Il ne s agit donc pas de vouloir taxer à tout prix. La Commune met en contact les propriétaires avec l agence immobilière sociale (ASIS) et Renovas. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 13/33
Pour ce qui concerne les bâtiments inoccupés, il s agit principalement de taxer les bâtiments à vocation économique qui sont inoccupés : hangar, entrepôts, Il est à noter que les logements inoccupés ne sont pas visés par ce règlement. En effet, ceux ci font l objet d un accord avec la Région de manière à ce que les services régionaux puissent imposer une amende sur les logements inoccupés avec une rétrocession de 85% des recettes à la commune sur base de l article 22 du Code du Logement. Le texte initial a donc fait place à 5 règlements: 1. Logements inoccupés Cette matière est dorénavant déléguée au service régional en charge de constater ces infractions spécifiques au Code du Logement. 2. Immeubles laissés à l abandon ou négligés La taxation peut dorénavant s appliquer indépendamment de l occupation du bien. Une pression est exercée sur le défaut d entretien. La taxe est dorénavant due mensuellement, dans un souci de proportionnalité et d équité. Son taux est de 55 par mètre courant de façade et par niveau. Un système de progressivité du taux est instauré, variant en fonction de la durée de l état d abandon ou de négligence de l immeuble (+10% après 12 mois, + 20% après 24 mois). 3. Immeubles inachevés Vise la non réalisation d une construction dans les 4 ans de délivrance d un permis d urbanisme. Taux idem et due mensuellement. 4. Immeubles inoccupés Vise les immeubles dans lesquels n est constatée aucune activité économique, autre que le bureau. Taxe due annuellement, taux de 8 /m². 5. Bureaux Dorénavant, tout immeuble de bureaux est taxé et, c est la nouveauté, même s il est inoccupé. Cette simplification administrative permet donc aussi de lutter contre les bureaux vides. Elle constitue une incitation à louer, à rénover, voire aussi à reconvertir en logement. c) La cellule Logement Accompagne toute une série d initiatives en matière de logement: inventaire des immeubles vides ou à l abandon; organisation du guichet logement; logements de Transit; externalisation du parc de logements communaux et la réflexion à piloter sur ce montage; groupe d acquisition via l épargne collective; amélioration de l enrôlement cadastral; la rédaction et la coordination de la mise en œuvre du présent plan. d) La Population et la Police Leur collaboration est assurée dans le cadre de la procédure d élection de résidence. L inscription dans les registres de la population s effectue après que l agent de quartier ait procédé à une vérification sur place. e) Les Gardiens de la Paix Leur présence quotidienne dans les quartiers leur permet déjà de repérer des immeubles inoccupés ou à l abandon. Des formulaires de constat permettront d assurer une partie du recensement communal. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 14/33
2. La Région a) La DIRL (art. 7 du nouveau Code du Logement) La direction de l inspection régionale du logement veille au respect du Code bruxellois du Logement. Sa mission principale est de contrôler les logements soit d initiative, soit sur plaintes déposées par les locataires, les Communes ou les CPAS. Les mises en demeure au propriétaire, assorties de délais de 8 mois pour mettre le logement en conformité, peuvent être accompagnées de lourdes amendes, allant jusqu à 25.000. La DIRL dispose aussi d un service d accompagnement social qui vise au relogement des locataires. Sur Schaerbeek, l action de la DIRL s est traduite par le traitement de 600 plaintes et de 200 situations de remise en conformité, sur les 9 années d existence de ce service. Rappel: Les Communes doivent veillent à faire respecter les interdictions d habiter, matérialisées sous forme d arrêtés du Bourgmestre. Les services de la DIRL ne sont pas ou peu en capacité d augmenter le volume traité. La DIRL veille à ne pas être instrumentalisée par des locataires indélicats, qui pourraient ainsi se prévaloir de points de priorité pour l obtention d un logement. La Commune et le CPAS peuvent dénoncer des situations ainsi que le locataire moyennant une plainte et le paiement de 25, récupérables si la plainte est fondée. b) La Cellule Logements vides (art. 22 du nouveau Code du Logement) Ce service régional est chargé de rechercher et constater les infractions au Code du Logement en ce qui concerne les logements inoccupés. Son action est à la fois incitative et répressive: des sanctions administratives peuvent être infligées. La Région exercera pleinement cette compétence sur Schaerbeek, puisque la Commune y a explicitement renoncé dans son règlement taxe. Quatre vingt cinq pourcents du produit des amendes nous seront ristournés. La collaboration des Communes est attendue et indispensable : les Communes connaissent mieux le terrain, et les services régionaux ne sont pas suffisamment étoffés pour parcourir le territoire de la Région. c) Les allocations loyers Les Allocations de Déménagement installation et Intervention dans le Loyer (ADIL) sont destinées aux locataires qui déménagent ailleurs dans la Région bruxelloise suite à l'insalubrité de leur habitat, en raison de son étroitesse ou de son inadaptation aux personnes à mobilité réduite, âgées ou présentant un handicap. Elles ne sont octroyées que dans le cadre d'un déménagement vers un logement salubre et répondant aux normes légalement définies. Conditions: avoir occupé le logement quitté pendant 12 mois au minimum (excepté s'il a été frappé d'un Arrêté du Bourgmestre ou s'il a reçu un constat d'un logement inhabitable émanant de l'inspection Régionale du Logement); répondre aux conditions de revenus qui doivent être inférieurs au plafond fixé; être âgé de 18 ans au moins ou reconnu mineur émancipé et ne pas être propriétaire d'un immeuble; avoir quitté un logement inadéquat (soit par son état, soit par surpeuplement) ou inadapté (pour les personnes âgées de plus de 60 ans ou handicapées à 66 % au moins). PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 15/33
L intervention dans le loyer est calculée de la manière suivante: nouveau loyer (sans charges) ancien loyer (sans charges) soit 150 + 10 % par personnes avec un maximum de 230. (Chiffres 2013) d) Les primes à la rénovation La Région bruxelloise octroie des primes à la rénovation pour aider le propriétaire occupant à faire réaliser les travaux que nécessite son logement en termes de salubrité, de sécurité et d habitabilité, mais aussi pour le moderniser et en améliorer le confort. La cellule «Conseil en rénovation» de l asbl Renovas fournit toutes les informations nécessaires à l obtention des différentes primes à la rénovation. Le taux d intervention des primes varie entre 30 et 70% du coût des travaux, en fonction du quartier dans lequel se situe l immeuble et des revenus du ménage imposable (2 ans avant la demande). Les primes sont majorées pendant la durée des CQ dans le périmètre de ceux ci. 3. Le Conseil en rénovation Renovas Outre sa mission déléguée dans le cadre de la mise en œuvre des contrats de quartiers, Renovas est le partenaire communal privilégié pour tout ce qui touche à l amélioration de la qualité du logement privé, tant en matière de rénovation qu en matière d énergie. RenovaS offre ainsi une information et un accompagnement aux propriétaires et aux locataires dans les domaines suivants: aides financières: prime régionale à la rénovation, prime énergie, réductions en matière d IPP; conseils techniques (isolation, matériau, châssis) et en matière d énergie (consommation, comportements et équipements à privilégier); conseils urbanistiques et patrimoniaux. Dans tous les CQ, pendant la durée de ceux ci, Renovas se voit confier la mission de faire connaître le régime de prime et d aider les propriétaires dans leurs démarches. Dans le cadre particulier du CQD Coteaux Josaphat, deux expériences pilotes sont menées : a) L opération «bail à rénovation» Vise à intervenir sur le parc privé pour rénover et remettre sur le marché des logements non conformes. Ce projet n est pas sans rappeler le projet X, mené à la Ville de Bruxelles. A travers un montage financier qui implique chacun pour un tiers, le contrat de quartier, les primes et le propriétaire, ASIS assure la rénovation de 3 immeubles, pour un total de 10 logements, et les prend en gestion pour 9 ou 15 ans. Le projet veut également faire la démonstration que socialiser du logement privé pourrait s avérer moins onéreux pour les finances publiques que de produire du logement. b) La plateforme Logement Cette plateforme transversale rassemble divers acteurs locaux aux compétences variées et se penche sur des cas concrets de problèmes liés au logement. Il s agit, par exemple, des immeubles à appartement multiples non conformes en regard des règles d urbanisme et du code du logement, habités par des ménages fragilisés et à faible revenu, en conflit avec le propriétaire, dont le propriétaire n a pas la capacité financière d assumer des travaux, etc. Les acteurs de cette plateforme sont Renovas, le Conseil en Rénovation, Population, Contrôle urbanisme, la guidance de Soleil du Nord, le service communal de médiation, la DIRL, ASIS, la cellule Logement du CPAS, Eva Bricoteam, les correspondants de quartier. Cette approche pluridisciplinaire permet d apporter une réponse globale à des situations qui, prises isolément, resteraient sans solution. Elle concerne tant les locataires que les propriétaires. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 16/33
4. ASIS - Agence schaerbeekoise immobilière sociale L asbl ASIS a été créée en 1996 et gère 160 logements. 12 Les Agences immobilières sociales (AIS) socialisent du logement privé en les mettant à disposition d un public dans les conditions de revenus du logement social. L AIS veille à ce que le logement soit conforme ou mis en conformité aux règles d habitabilité. Le propriétaire y trouve les avantages suivants: il est déchargé des soucis de gestion quotidienne, les loyers sont garantis, même en cas de vide locatif, et les primes à la rénovation sont majorées. De plus le propriétaire bénéficie d un incitant fiscal important 13 Le locataire dispose d un logement conforme aux normes et à des conditions de loyer baremisées, inférieures au marché (mécanisme de subside de la Région). D autre part, ASIS est également: en charge de 25 logements communaux dans le cadre du mandat test qu elle exerce à titre gratuit; le gestionnaire des 15 logements de transit sis 3 rue Waelhem, 112 rue Rogier, 1 et 2 rue Liedts. le maître d ouvrage dans l opération de rénovation de 10 logements, menée dans le cadre du Contrat de Quartier durable Josaphat. 5. Le CPAS Le CPAS s est doté d un service de première ligne spécialisé en logement dont l objectif est de garantir un droit au logement pour tous. Ses missions se déclinent comme suit: accompagnement des personnes précarisées avec une problématique logement (accompagnement social individualisé pour la recherche de logement, soutien pour l accès au marché privé, propositions d aide ad hoc en matière de logement auprès des instances habilitées à les octroyer: garantie locative, primes d installation, adresse de référence, ); accompagnement des personnes confrontées à des urgences et situations exceptionnelles, en matière de logement, sur le territoire schaerbeekois (accompagnement social spécifique en cas de perte de logement en s appuyant notamment sur des dispositifs comme la recherche active de logement, la recherche de places en maison d accueil, les logements de transit ou les logements d urgence). L intervention de la cellule est particulièrement requise pour les situations d expulsion. participation à l amélioration de l offre de logements sur Schaerbeek: participation à la lutte contre les logements insalubres (le cas échéant, faire les démarches auprès des instances communales et régionales compétentes), promotion de projets qui favorisent l accès à la propriété pour un public précarisé financièrement ; participation à la lutte contre le sans abrisme tant dans ses dimensions préventives que curatives. Plus largement, la cellule logement organise, de façon individuelle ou collective, une information visant à faire connaître aux citoyens bénéficiaires leurs droits et obligations en matière de logement. Elle oriente, le cas échéant, les personnes vers les autres services compétents et participe aux projets mis en place avec des partenaires. 12 Le parc AIS sur Schaerbeek était de 374 logements ce qui représentait 1,3% par rapport au parc locatif (source Observatoire des loyers 2011 page 95). 13 L application du taux réduit pour les logements mis à disposition d une AIS aboutit à une taxation globale à Schaerbeek de 32,632% Résultat, malgré l augmentation du PRI à Schaerbeek, donner son bien en AIS permet de payer moins d impôt (une réduction de 13.35% par rapport à l impôt 2012 et de 18.35% par rapport au nouveau taux applicable en 2013). PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 17/33
Le CPAS est également doté d une cellule énergie qui remplit notamment les missions suivantes: réalisation d audits énergétiques permettant de donner des conseils techniques sur la consommation d énergie mais aussi sur l aménagement et les investissements à réaliser pour minimiser la consommation; prise en charge de petits aménagements dans les logements permettant la réduction de la consommation d énergie. Le CPAS se trouve également engagé dans le projet «Union pour un toit». Pour les familles à faibles revenus, le premier grand obstacle pour acquérir un logement est de constituer l acompte nécessaire, sans lequel l obtention d un prêt du Fonds du Logement est difficile. Ces familles se sont organisées sous forme d association de fait visant à créer un groupe d épargne collective et solidaire: l Union pour un toit. Elles cotisent tous les mois un montant de 75. Chaque famille en ordre de versement a ainsi le droit d emprunter à la caisse commune la somme nécessaire pour payer l acompte lors de la signature du compromis d achat. Ces familles sont suivies pendant toute la durée du projet (30 mois) par les 8 partenaires du GT Logement de la CASS (Coordination de l action sociale de Schaerbeek). Parmi les partenaires, l on retrouve le CPAS (notamment les Services Logement et Energie), le Service Logement de la Commune et des associations tant francophones que néerlandophones. Cinq partenaires suivent individuellement 5 familles pendant les 30 mois que dure le projet. Quant au Service Logement du CPAS et à Renovas, ils ont des missions (transversales) spécifiques d encadrement technique. 6. Diverses associations a) RBDH (Rassemblement bruxellois pour le Droit à l Habitat) et ULQN (Union des locataires du quartier Nord): associations habilitées à signaler à la cellule régionale des logements inoccupés les situations d inoccupation de logement. b) Syndicat des locataires: dispense sur Schaerbeek un service d aide juridique de première ligne. c) Habitat et Santé: Assure information, conseils et guidance pour les problèmes de santé liés au logement. Depuis peu, la Commune redirige vers cette asbl les personnes venant se plaindre de problèmes d insalubrité et/ou menaçant leur santé dans leur habitation. Il s agit d un moyen d action plus «soft» que la plainte à la DIRL. De plus l asbl peut faire une série de constats techniques que nos services ont plus de difficultés à réaliser. 3.4. Logement privé: les enjeux et les besoins 1. Assurer la production de logements de qualité Face au défi démographique, il faut continuer à assurer que de nouveaux logements de qualité soient créés, tant par des ménages qui s installent que par des investisseurs. L action publique en cette matière est à la fois incitative, informative et normative. Elle passe par les informations et permis d urbanisme, par le service de conseil de Renovas, par les primes, par la planification, par le recensement et l identification des potentiels constructibles. Il est également nécessaire de veiller à assurer l accès à la propriété, particulièrement des classes moyennes. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 18/33
2. Maintenir et augmenter la qualité du parc existant Si peu d indicateurs existent sur la qualité du bâti, le constat est qu il existe nombre de logements dont la qualité est insatisfaisante. Insalubrité, abandon, inoccupation sont autant de déclinaisons d une dépréciation des qualités d habitabilité. On continuera à encourager tant la rénovation des logements que l amélioration énergétique (diminution des charges pour les occupants). Ici aussi, l information et l incitation constitueront des réponses pertinentes. Le contrôle de la qualité des logements en constituera une autre. Recensement, taxes, contrôle urbanisme, sanctions ou amendes administratives sont un panel connu. La vigilance des agents de quartier, voire de ceux du CPAS peut également contribuer à recenser les situations problématiques. Des collaborations existent déjà, il faut les renforcer. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 19/33
4. Actions à entreprendre 4.1. Actions transversales : logement public et logement privé 1. Recenser La Commune doit pouvoir contrôler la qualité des logements et évaluer le potentiel de mobilisation d espaces construits qui pourraient être remobilisés en logement, tout en maintenant une mixité des fonctions, nécessaires au développement urbain. Sont ainsi visés: les immeubles inoccupés, abandonnés ou négligés; les étages vides au dessus des commerces, complexes de bureau, de commerce ou d industrie à réaffecter en logement; les conditions de logement et de domiciliation afin de détecter toute situation de logement non conforme à la dignité, de surpopulation, d abus de la précarité ou d exploitation immobilière («marchands de sommeil»); les divisions excessives d immeubles. Quand bien même certaines missions sont ou seront déléguées à d autres niveaux (cfr la cellule régionale qui poursuit les logements inoccupés), la Commune reste le niveau qui connaît le mieux son territoire et cette connaissance est requise dans ces collaborations. Depuis début 2013, la Commune a mis sur pied une cellule chargée de ce recensement. Des constats sont déjà fournis par les services urbanisme, taxes, logement, gardiens de la paix. Il conviendra d y adjoindre les relevés établis par les agents du CPAS, certaines associations habilitées (RBDH et UL) et les rapports de visite des agents de quartier. Le formulaire d enquête de résidence du service Population a été complété d un volet immeuble pour que les agents de quartier vérifient aussi certaines données utiles en matière d urbanisme ou d indices de confort. Le 1 er objectif est de déceler des situations non conformes aux normes d habitabilité et d y remédier par tous les moyens à notre disposition. Un deuxième objectif est de vérifier l adéquation du revenu cadastral à la réalité du confort des logements. Trop d immeubles ont été modifiés ou divisés sans demander de permis d urbanisme, ou sans qu un permis soit d ailleurs nécessaire et ces situations n ont donc eu aucune incidence sur le revenu cadastral. Outre une perte pour les finances publiques, il y va aussi de garantir une meilleure équité. Par ce recensement, l objectif est de maintenir la vigilance sur toute situation potentiellement problématique et ainsi améliorer progressivement la qualité des logements. 2. Identifier et mobiliser les potentiels Le PCDD reprend plusieurs fiches projets visant à identifier le développement de nouveaux logements dans certains quartiers de la commune : 7.1 : Mise en place d une politique pro active de suivi juridique et économique des grands enjeux urbanistiques ; 7.7 : Etudes des zones potentielles d intervention urbanistiques (restructuration de bâtiments ou d îlots) 7.11 : Réalisation d un «plan d avenir» du quartier Nord ; 7.12 : Réalisation d un «plan d avenir» des quartiers Verboeckhoven/Elisabeth ; 7.14 : Augmentation de l offre de logement en mobilisant des outils existants peu mobilisés. PLAN LOGEMENT VERSION CONSEIL COMMUNAL 18 3 DECEMBRE 2013 20/33