Dossier investissement concernant l acquisition des terrains CUS sur la ZA de la Klebsau pour réaliser l Hôtel d Entreprises 2 Septembre 2011 Locusem société anonyme au capital 8074053, siège social centre administratif, 1 place de l étoile 67076 Strasbourg 1 Contacts : Raymond Hecht 06 70 37 53 88 et Claude Hadey 06 81 16 87 43
Note descriptive En complément de l acquisition par LOCUSEM du bâtiment d Alsabail sur la ZA de la Klebsau (représenté sous trait blanc), LOCUSEM propose de réaliser un bâtiment de locaux artisanaux pour très petites entreprises se déclinant sur la base de modules inférieurs à 100 m² pouvant se combiner jusqu à 250 m². Le présent dossier d investissement porte sur: l acquisition par LOCUSEM des trois parcelles restantes propriété CUS sur la ZA de la Klebsau la réalisation dans le cadre d un dossier de CPI du bâtiment correspondant. Le bâtiment de 2188 m² sera construit par la société ARCO dans le cadre d un Contrat d Etudes Préliminaires, puis d un Contrat de Promotion Immobilière entre LOCUSEM et ARCO, suite à un appel d offres analysé par la Commission d Appel d Offres du 20 septembre 2012 2
Terrains à acquérir 3
L urbanisme règlementaire : Zone «NEUINAx3» du POS de Strasbourg Occupations et utilisations du sol admises - Les bâtiments industriels ou artisanaux. -Les installations pouvant constituer une source de nuisance et de risque lorsqu elles sont compatibles avec les alinéas 1.1 et 1.2 de l article 2 INAx ci-dessous. Accès Le terrain à bâtir doit comprendre un accès approprié à l importance de la construction et à sa destination. Implantation Les bâtiments doivent être édifiés à 5 mètres au moins de l alignement des voies et emprises publiques, existantes, à modifier ou à créer lorsque le plan ne mentionne pas de recul de construction. Emprise au sol L emprise au sol des constructions de toute nature, rapportée à la surface du terrain, ne peut excéder 70 % de la superficie du terrain. Hauteur absolue 12 mètres Clôtures La hauteur des clôtures, quelle qu en soit la nature, est limitée à 2,00 mètres et la hauteur du mur bahut éventuel à 0,40 mètre. Stationnement Véhicules : 2 places pour 3 emplois Bicyclettes : pour 100 m² de SHON : 4,5 m² ou 3 places Espaces libres Pour toute construction nouvelle, 20 % au moins de la superficie du terrain doivent être réservés à des aménagements paysagers comportant des plantations et des espaces verts. 4
Consistance du terrain à acquérir Situation localisation : Terrains sis zone artisanale de la Klebsau, rue Antoine Heitzmann, Terrains : Parcelles cadastrées IK 303, IK 304, IK 305 pour une contenance totale de 5953 m², Prix : 55 HT le m² de terrain soit 327 415 HT, Viabilité : Terrains viabilisés par la CUS. Raccordement et branchements sur les réseaux existants mis en place par l aménageur 5
Conditions juridiques d acquisition Le terrain objet de l acquisition par LOCUSEM a pour but de réaliser un programme locatif de petits lots activités destinés aux très petites entreprises ou aux créateurs, de façon a compléter l offre existant de la Klebsau pour disposer sur un même site d une gamme de produits complémentaires. Proposition commerciale CUS : Option d achat gratuite sur une durée d un an soit jusqu au 31/12/2012 assortie d obligation pour LOCUSEM Obligations LOCUSEM : LOCUSEM s est engagé à mettre en œuvre une procédure de mise en concurrence pour retenir au plus tard le 15/04/2012 un maître d ouvrage pour l opération artisanale avec lequel sera signé ensuite, un CPI pour la réalisation du bâtiment. LOCUSEM s oblige à faire déposer par le maître d ouvrage retenu un permis de construire de l opération locative au plus tard le 15/12/2012 Paiement du terrain Il est proposé de régler le prix du terrain de la façon suivante : 30% à l obtention du permis de construire, 30% au démarrage des travaux, 30% à la mise hors d eau, 10% à l achèvement du chantier. 6
Principe d implantation du projet d hôtel d entreprises pour TPE Le CCTP de la consultation pour le CPI indique une construction centrale : 2 des 4 façades commerciales se positionnent sur les flux sont visibles, les stationnements sont rejetés en périphérie de la parcelle ce qui donne plus d espace à la circulation interne et aux livraisons, la divisibilité peut être renforcée par la faible profondeur du bâtiment le paysagement de la parcelle est visible depuis les flux 7
Plan masse proposé par ARCO
Consistance du bâtiment à acquérir dans le cadre du CPI Descriptif technique complet dans le document annexe ARCO. 11
16 ateliers de 79 m² à 171 m² Au total 2188 m² Descriptif technique complet dans le document annexe ARCO. 12
Le contrat d études préliminaires suivi du contrat de promotion immobilière Après la notification du choix ARCO, débute une phase de mise au point du projet et conditions financières de réalisation de l opération durant laquelle sera conclu un Contrat d Etudes Préliminaires dont l objet consistera à définir plus précisément le projet. Ce contrat d études préliminaires fera l'objet d'une rémunération correspondant aux honoraires techniques et de maîtrise d'œuvre pour une définition du projet de type "permis de construire / APD" tel que prévu dans la mission. Le montant du CEP (inclus dans le montant du CPI) est proposé par ARCO pour un montant de 49.000 HT. Le contrat de promotion immobilière sera conclu à l issue de cette phase et prendra effet lorsque le permis sera devenu définitif, délai de recours et de retrait purgé. D une façon générale, il est expressément convenu qu à tout moment, sans qu il ait à s en justifier, le Maître d Ouvrage (LOCUSEM) se réserve la possibilité de mettre fin à la procédure avant signature définitive du CPI. Dans cette hypothèse sa décision sera notifiée à l équipe retenue par courrier recommandé avec accusé de réception. La date d effet de cette décision est la date d envoi de la notification. En cas de notification par le Maître d Ouvrage de sa volonté de mettre fin à la coopération avec l équipe retenue avant signature du CPI, le contrat d études préliminaires pourra être résilié et les études réalisées resteront propriété du Maître d Ouvrage. Le coût des études préliminaires réalisées dans le cadre du contrat d études préliminaires sera alors dû selon le montant indiqué dans l Acte d Engagement. Le CCAP du CEP CPI formant le contrat est joint en annexe. 13
Le montant proposé par ARCO Contrat d études préliminaires: Coût total travaux et honoraires: Coût m2 SP 49.000,00 HT 1.794.080,00 HT 820,00 HT 14
Les études de marché et validations réalisées Etude de marché sur les locaux d activité de 50 à 350 m² sur la CUS novembre 2011 Rencontre avec les commercialisateurs d immobilier d entreprise le 5 avril 2012 (DTZ, BNP Real Estate, CBRE Rive Gauche, Gemofis) Réunion avec la CUS, la Chambre de Métiers, l ADIRA, le Conseil Régional le 18 juillet 2012 15
Point sur le montage d opération L ensemble des études de marché réalisées indique que le prix de location acceptable par les TPE est de 70 E HT / m2 / an. Or dans les conditions actuelles, l équilibre de l opération sans aides implique de positionner le loyer à minima à 85 E HT le m2 / an. Par ailleurs, au vu de la note du service juridique de la CUS du 27 aout 2012, relative au projet du Maillon, mais transposable pour partie au cas de la Klebsau, seule l aide publique relevant du régime de minimis semble à priori envisageable dans le cas de LOCUSEM, soit un maximum de 200.000 E sur 3 exercices glissants.,or la totalité de cette aide serait affectée à la réduction à consentir par la CUS sur le loyer du bail emphytéotique du Maillon. Le service DDEA de la CUS va faire réaliser une expertise juridique externe sur les aides et montages juridiquement envisageables pour LOCUSEM sur le projet de la Klebsau (rendu décembre 2012) On part pour le moment sur l hypothèse où LOCUSEM ne pourrait pas bénéficier d aides publiques. L alternative en termes de montage étudiée ici est celle où la CUS pourrait prendre en location une partie du bâtiment à bail long (12 ans), sécurisant de fait l équilibre de l opération (réduction à 0 sur cette partie du bâtiment des variables taux de vacance et taux d impayé). L engagement de la CUS, en partenariat avec la Chambre de Métiers, serait politiquement motivé par le fait : de positionner un projet en substitution à la pépinière artisanale d Eschau qui ne se fera pas d offrir des surfaces en sous location à des porteurs de projet présentant un niveau de risque plus important (créateurs) En terme de gestion locative, la surface louée par la CUS serait soit confiée à LOCUSEM, soit confiée au futur gestionnaire des surfaces des autres pépinières d entreprises, pour sous location à des preneurs. 16.
Simulations 5 hypothèses sont examinées, toutes avec 0 euro d aide publique et 40 % de fonds propres LOCUSEM. Les paramètres d exploitation retenus par LOCUSEM en termes de remplissage tablent sur une montée en charge prudente : An 1 : 40 % An 2 : 60 % An 3 : 80 % Années suivantes : 85 % Les 2 premières hypothèses (acquisition du foncier ou bail emphytéotique) font ressortir que le loyer d équilibre est de 85 E HT m2 an. La troisième hypothèse, basée sur le loyer cible de 70 E HT m2 an (loyer en phase avec les capacités réelles des TPE) et l acquisition du foncier fait ressortir que le projet est déséquilibré. Les deux dernières hypothèses simulent une prise à bail de 12 ans par la CUS sur 50 % et 70 % des surfaces du bâtiment à 70 E du m2 an. Dans ces 2 simulations, le projet s équilibre correctement, y compris après la douzième année dans l hypothèse où la CUS ne renouvelle pas son bail avec une hypothèse de 85 % de taux de remplissage pour LOCUSEM. L hypothèse la plus favorable est celle de la prise à bail de 70 % des surfaces par la CUS. Elle a par ailleurs pour avantage de répondre à l exigence de précommercialisation du pacte d actionnaires de LOCUSEM. 17
Hyp 1 Hyp 2 Hyp 3 Hyp 4 Hyp 5 Loyer équilibre 80 E avec bail Loyer 70 E avec Loyer 70 E Prise à emphytéotique acquisition foncier bail CUS 50 % Loyer équilibre 85 E avec acquisition foncier Loyer Prise à bail CUS 70 % Coût de réalisation 2 273 200 1 930 000 2 273 200 2 273 200 2 273 200 Dont acquisition terrain 343 200 0 343 200 343 200 343 200 CPI 1 900 000 1 900 000 1 900 000 1 900 000 1 900 000 Divers 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 Financement 2 273 200 1 930 000 2 273 200 2 273 200 2 273 200 Fonds propres 40 % 909 280 909 280 (47%) 909 280 909 280 909 280 Emprunt 15 ans PPU 42 % 954 744 714 504 954 744 954 744 954 744 Emprunt 15 ans banque 18 % 409 176 306 216 409 176 409 176 409 176 Aides publiques 0 0 0 0 0 Loyer m2 an 85 80 70 70 70 Prise à bail CUS 0 0 0 50% 70% Loyer CUS an sur 12 ans 0 0 0 76 580 107 212 Reste à louer LOCUSEM 100% 100% 100% 50% 30% Sur partie LOCUSEM tx occupation an 1 40% 40% 40% 40% 40% tx occupation an 2 60% 60% 60% 60% 60% tx occupation an 3 80% 80% 80% 80% 80% tx occupation an 5 et suivants 85% 85% 85% 85% 85% tx impayé 5% 5% 5% 5% 5% Résultat compte exploitation an 1-45 117-46 010-55 816-11 093 6 796 Résultat compte exploitation an 6-57 203-51 956-185 500-45 260 10 836 Résultat compte exploitation an 12 188 412 152 757-109 270 130 798 226 826 Trésorerie an 1 6 959 111-3 741 40 982 58 871 Trésorerie an 6 62 641 17 486-65 656 74 584 130 680 Trésorerie an 12 176 762 166 693-120 919 119 149 215 176 18