Rapport d'investissement locatif immobilier Résumé Achat d'un appartement de 17m2, financé par un emprunt sur 3 ans (0 /mois), au prix FAI de 29 000 à Amiens loué en direct 300 par mois. Les revenus sont déclarés en LMNP micro-bic. Indicateurs clefs Score Invest Explications 10/10 Investissement 29 000 Rendement net * Cash-flow * TRI et VAN* Emprunt 0 Mensualité 0 8.55% (*) la 2 ème année 207 /mois (*) la 2 ème année 11.05% / 21 107 (*) revente auto à 10 ans Enrichissement à terme Rendement Locatif Page 1 / 19
Scénario à 10 ans 28 489 En revendant dans 10 ans à 32 034 net vendeur vs. Assurance vie 5 813 En plaçant l'argent à 2% net pendant 10 ans Rendement Locatif Page 2 / 19
Impôt revenus Impôt sur les revenus Vous n'avez pas indiqué de revenus. Un taux marginal d'imposition (TMI) fixe a été pris en compte (30%). Il faut renseigner des revenus dans les données de calcul pour obtenir une étude précise et détaillée de la fiscalité. An Revenus fonciers imposables Taux marginal Impôt BIC Prél. sociaux 1 1 800 30% 540 279 2 1 818 30% 545 282 3 1 836 30% 551 285 4 1 855 30% 557 288 5 1 873 30% 562 290 6 1 892 30% 568 293 7 1 911 30% 573 296 8 1 930 30% 579 299 Rendement Locatif Page 3 / 19
Investissement Bien Ancien Prix FAI: 29 000 (1 706 du m 2 ) Investissement total Net Vendeur 29 000 Frais Agence 0 Frais de Notaire (0%) 0 Frais de Dossier (emprunt) 0 Frais crédit logement (emprunt) 0 29 000 Crédit Amortissable Capital à emprunter 0 Taux 0% (TEG 5.6572751548493E+44%) beta Mensualité 0 (36 mois) dont assurance 0 /mois Frais bancaires 0 Apport 29 000 Coût du prêt 0 dont intérêts 0 Tableau d'amortissement de l'emprunt Rang Date échéance Echéance globale Dont assurance Intérêts Capital amorti Capital restant dû 1 05.01.2018 0 0 0 0 0 2 05.02.2018 0 0 0 0 0 3 05.03.2018 0 0 0 0 0 4 05.04.2018 0 0 0 0 0 5 05.05.2018 0 0 0 0 0 6 05.06.2018 0 0 0 0 0 7 05.07.2018 0 0 0 0 0 8 05.08.2018 0 0 0 0 0 9 05.09.2018 0 0 0 0 0 10 05.10.2018 0 0 0 0 0 11 05.11.2018 0 0 0 0 0 12 05.12.2018 0 0 0 0 0 13 05.01.2019 0 0 0 0 0 14 05.02.2019 0 0 0 0 0 15 05.03.2019 0 0 0 0 0 16 05.04.2019 0 0 0 0 0 17 05.05.2019 0 0 0 0 0 18 05.06.2019 0 0 0 0 0 19 05.07.2019 0 0 0 0 0 Rendement Locatif Page 4 / 19
Rang Date échéance Echéance globale Dont assurance Intérêts Capital amorti Capital restant dû 20 05.08.2019 0 0 0 0 0 21 05.09.2019 0 0 0 0 0 22 05.10.2019 0 0 0 0 0 23 05.11.2019 0 0 0 0 0 24 05.12.2019 0 0 0 0 0 25 05.01.2020 0 0 0 0 0 26 05.02.2020 0 0 0 0 0 27 05.03.2020 0 0 0 0 0 28 05.04.2020 0 0 0 0 0 29 05.05.2020 0 0 0 0 0 30 05.06.2020 0 0 0 0 0 31 05.07.2020 0 0 0 0 0 32 05.08.2020 0 0 0 0 0 33 05.09.2020 0 0 0 0 0 34 05.10.2020 0 0 0 0 0 35 05.11.2020 0 0 0 0 0 36 05.12.2020 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - Rendement Locatif Page 5 / 19
Cash-flow Détail du Cash-Flow courant Cette étude présente le coût ramené au mois de l'investissement en prenant en compte les charges et les impôts courants uniquement (Cash-flow courant). Cash flow mensuel courant * (1 ère année) Loyer (avec correction de vacance) 300 Mensualité d'emprunt (sans assurance) 0 Charges non-récup. courantesimpôtprél. sociauxréduction impôts Total (*) Il s'agit de ce que vous allez payer (ou gagner) ramené au mois. Lorsque le chiffre est positif, on parle d'"auto-financement". Ce cash flow ne prend pas en compte les éventuels frais d'emprunt et l'apport faits en 1ère année. 1 ère année 300 0-27.17-45 -23.25 0 204.58 2 ème année 303 0-27.42-45.42-23.48 0 206.68 Rendement Locatif Page 6 / 19
Détails des charges non-récupérables courantes mensualisées * Taxe foncière -25.76 Assurance emprunt 0 Gestion locative (TTC) 0 Frais relocation 0 Assurance loyers impayés (TTC) 0 Charges fixes non récup. 0 Travaux imprévus 0 Assurance PNO 0 Autres frais gestion (poste) -1.67-27.42 (*) Ce calcul se base sur la 2 ème année afin d'être en ligne avec le calcul du cash-flow en année 2. Rendement Locatif Page 7 / 19
Cash-flow annuels complets et comparaison (scénarios de revente) La colonne "Si Cash-flow placé à 2%" permet de simuler le même effort financier mais sur un placement sûr à 3%. Veuillez consulter le guide et particulièrement les sections Cash-flow et TRI pour mieux comprendre la signification de ce tableau. Année Cash Flow complet (scenario revente auto) Si le Cash-flow négatif était plutôt placé à 2% net Solde Intérêts 1-26 545 27 076 531 2 2 480 27 617 542 3 2 504 28 170 552 4 2 529 28 733 563 5 2 555 29 308 575 6 2 581 29 894 586 7 2 607 30 492 598 8 2 634 31 102 610 9 2 660 31 724 622 10 34 484 32 358 634 Valeur à terme 32 034 32 358 Enrichissement 28 489 5 813 TRI 11.05% 2.22% VAN 21 107 Cash-flow annuels complets sur toute la durée (sans revente auto) Voilà le tableau de cash flow sur toute la durée en supposant que le bien n'est pas revendu. Année Revenus Annuité emprunt Cash Flow 1 3 600 0-26 545 2 3 636 0 2 480 3 3 672 0 2 504 4 3 709 0 2 529 5 3 746 0 2 555 6 3 784 0 2 581 7 3 821 0 2 607 8 3 860 0 2 634 Rendement Locatif Page 8 / 19
Revente Impôt sur la plus-value En indiquant une année et un prix de revente du bien immobilier dans les options avancées du formulaire, cette section vous présentera le calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière (nouveau barème au 1er Septembre 2013). Vous avez accès à cette fonctionnalité en tant que membre premium. Rendement Locatif Page 9 / 19
Rendements Rendement brut 12.41% Obtenez cet indicateur directement sur les annonces des sites seloger, leboncoin et pap. En savoir plus Rendement net de charges Année 1 11.29% Année 2 11.4% Année 3 11.52% Afin de calculer le rendement le plus proche de la réalité, il faut y inclure les impôts et les prélèvements sociaux. C'est l'objet du tableau détaillé donné ci-dessous. Rendements net d'impôts (annualisés) Régime LMNP micro-bic: Cash flow Revenus Recettes Prél. Impôt courant An Les règles sont les suivantes: fonciers Rendement [?] sociaux BIC (version complète Vos revenus locatifs imposables ne doivent pas dépasser 32 600 annuels. C'est le régime qui s'applique par défaut. revente auto 10 ans) Les recettes locatives (loyers + provisions pour charges payées par le locataire) bénéficient d'un abattement forfaitaire 1 800 de 50% avant calcul de l'impôt. 2 455 [?] 1 3 600-279 -540 8.47% (bénéfice) (-26 545 ) 2 3 636 3 3 672 4 3 709 5 3 746 6 3 784 7 3 821 8 3 860 1 818 (bénéfice) 1 836 (bénéfice) 1 855 (bénéfice) 1 873 (bénéfice) 1 892 (bénéfice) 1 911 (bénéfice) 1 930 (bénéfice) -282-545 2 480 [?] 8.55% -285-551 2 504 [?] 8.64% -288-557 2 529 [?] 8.72% -290-562 2 555 [?] 8.81% -293-568 2 581 [?] 8.9% -296-573 2 607 [?] 8.99% -299-579 2 634 [?] 9.08% Rendement Locatif Page 10 / 19
Rentabilité Financière Les calculs de rentabilité financière sont plus complets et précis car ils intégrent le paramètre de la revente ainsi que le fait d'acheter à crédit ou non par exemple. Deux indicateurs sont calculés (Le TRI ou "Taux de Rendement Interne" et la VAN ou "Valeur Actuelle Nette"). Pour faire simple, ils permettent de comparer plusieurs projets immobiliers entre eux ou encore de comparer un projet immobilier à celui d'un produit d'épargne classique comme l'assurance vie. Plus ils sont élevés et plus l'investissement sera dit "rentable". Veuillez consulter le guide pour en savoir plus sur le TRI et la VAN. Par défaut (auto) ils sont calculés en prenant en compte une revente au bout de 10 ans au prix net vendeur d'achat (auquel s'ajoutent les éventuels travaux) majoré de 1% par an (dans ce cas précis 32 034 ). Pour le calculer pour votre propre scénario, il faut indiquer une année et un prix de revente dans les options avancées du formuaire (les valeurs s'afficheront alors ici). Taux de Rendement Interne TRI (auto) * 11.05% (*) Le taux de rendement interne calculé automatiquement sur 10 ans. Valeur Actuelle Nette VAN (auto) * 21 107 (*) La valeur actuelle nette calculé automatiquement sur 10 ans en comparant à un placement classique d'épargne sans risque de 2% par an. Rendement Locatif Page 11 / 19
Quel est le meilleur régime Quel est le meilleur régime? Vous avez choisi le régime LMNP micro-bic. Meilleur régime (calcul auto) LMNP micro-bic Revente à 10 ans Scénario auto de revente à 10 ans Régime Prix FAI Loyer TRI VAN Score Invest (Revente auto) Rapport complet Régime Réel 29 000 300 8.2% 14 687 10/10 Détails Micro foncier 29 000 300 9.64% 17 971 10/10 Détails LMNP micro-bic 29 000 300 11.05% 21 107 10/10 Détails LMNP réel 29 000 300 7.14% 12 169 10/10 Détails LMP réel 29 000 300 7.2% 12 367 10/10 Détails Borloo ancien 30% (zone B1) Borloo ancien 60% (zone B1) Borloo ancien 70% (zone B1) Pinel 6 ans (zone B1) 29 000 171 6.65% 11 387 8/10 Détails 29 000 102 5.61% 9 061 6/10 Détails 29 000 102 5.75% 9 387 6/10 Détails 36 250 205 7.11% 14 734 8/10 Détails Rendement Locatif Page 12 / 19
Scénario auto de revente à 10 ans Régime Prix FAI Loyer TRI VAN Score Invest (Revente auto) Rapport complet Pinel 9 ans (zone B1) 36 250 205 7.15% 14 887 8/10 Détails Une estimation du prix est faite automatiquement entre bien neuf ou ancien et le loyer pris en compte est automatiquement plafonné en fonction des règles du régime fiscal et la zone de la ville que vous avez choisie. Rendement Locatif Page 13 / 19
Négocier le prix Quel gain en négociant le prix? Prix FAI à négocier Rendement Année 2 TRI auto 10 ans VAN auto 10 ans Apport Score Invest 27 550 (-5%) 8.7% (+0.15) 10.98% (-0.07) 20 282.13 (-825) 27 550 10/10 26 100 (-10%) 9.18% (+0.63) 11.58% (+0.53) 20 431.79 (-676) 26 100 10/10 24 650 (-15%) 9.71% (+1.16) 12.25% (+1.2) 20 579.45 (-528) 24 650 10/10 23 200 (-20%) 10.31% (+1.76) 13.01% (+1.96) 20 728.11 (-379) 23 200 10/10 21 750 (-25%) 10.98% (+2.43) 13.88% (+2.83) 20 875.77 (-232) 21 750 10/10 Rendement Locatif Page 14 / 19
Quel loyer pratiquer? Loyers pratiqués Vous trouverez ci-dessous des exemples d'annonces de location récentes dans la même ville et pour une surface proche. Type Loyer Surface Vu le Appartement 410 20 m 2 9 novembre 2016» Appartement 370 15 m 2 23 septembre 2016» Autre 400 15 m 2 29 juillet 2016» Loyer TRI auto 10 ans VAN auto 10 ans Score Invest 210 7.52% 13 127 9 246 8.91% 16 321 10 282 10.33% 19 512 10 318 11.78% 22 707 10 354 13.25% 25 899 10 390 14.76% 29 095 10 Rendement Locatif Page 15 / 19
Loyer Vacance locative TRI auto 10 ans VAN auto 10 ans Score Invest 210 2 mois / 3 ans (6%) 7.13% 12 199 9 246 1 mois / 1 ans (8%) 8.18% 14 677 10 282 4 mois / 3 ans (11%) 9.27% 17 023 10 318 3 mois / 2 ans (13%) 10.5% 19 885 10 354 2 mois / 1 ans (17%) 11.03% 21 176 10 390 3 mois / 1 ans (25%) 11.05% 21 288 10 Rendement Locatif Page 16 / 19
Quand revendre? Ce rapport vous donne le TRI et la VAN pour une hypothèse de revente à chacune des années. Nous prenons pour hypothèse que le prix augmente de 1% par an. Le TRI est souvent à tort utilisé pour comparer les investissements, ici il faut plutôt tenir compte de la VAN. Plus elle est elevée et plus c'est intéressant de vendre cette année là. Même si la réalité sera différente, si on suppose que le bien va prendre de la valeur de façon régulière, cela permet de voir les années ou il vaut mieux attendre et celles où la vente est envisageable. Revente en année TRI VAN Prix de revente (net vendeur) 1-2 745 29 290 2 20.79% 4 889 29 583 3 15.22% 7 012 29 879 4 13.43% 9 114 30 178 5 12.55% 11 196 30 479 6 12.02% 13 257 30 784 7 11.68% 15 299 31 092 8 11.41% 17 261 31 403 Rendement Locatif Page 17 / 19
Optimiser l'emprunt bancaire En empruntant sur 7 ans vous feriez un meilleur investissement. Durée emprunt Taux d'emprunt TRI (revente auto 10 ans) VAN (revente auto 10 ans) Score Invest 7 ans 0.85% 11.05% 21 107 10 10 ans 1.01% 11.05% 21 107 10 12 ans 1.2% 11.05% 21 107 10 15 ans 1.32% 11.05% 21 107 10 20 ans 1.55% 11.05% 21 107 10 25 ans 1.92% 11.05% 21 107 10 30 ans 2.3% 11.05% 21 107 10 Rendement Locatif Page 18 / 19
Négocier avec la banque Vous avez indiqué un apport dans votre simulation. Si vous négociez avec votre banque la prise en charge de l'apport dans le montant de l'emprunt vous obtiendriez un meilleur rendement. TRI (auto) +2.3 points (13.35%) VAN (auto) +564.91 (21672.38 ) Rendement année 1 +0 points (8.47%) Rendement année 2 +0 points (8.55%) Score Invest 10/10 Rendement Locatif Page 19 / 19