Présentation du 7 avril 2010 - Amsterdam
Avertissement Cette présentation ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'échange de titres, ni une recommandation de souscription d achat ou de vente de titres d'icade. La distribution du présent document peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit. 2
Le positionnement stratégique d Icade Dans un contexte économique délicat : Cession du portefeuille de logements (2 Md ) : rendement 4% Cession des immeubles de bureaux situés 114 avenue des Champs-Elysées et 3-5 avenue de Friedland, à Paris (170 M ) Acquisition de Compagnie la Lucette (CLL) en bas de cycle pour l immobilier tertiaire (1,5 Md d actifs principalement de bureaux localisé dans les zones les plus dynamiques d Ile-de-France) : rendement implicite 8% (décote de 5% sur l ANR de liquidation au 31.12.09) Restructuration du périmètre : cession des activités d administration de biens et de facility management (chiffre d affaires combiné de 100 M, environ 1 000 salariés) et fusion avec SIICInvest Traitement prudentiel des activités de promotion Un portefeuille d actifs désormais majoritairement constitué de bureaux et de parcs tertiaires (post cession des logements) offrant une grande visibilité en terme de cash-flow et une amélioration du couple rendement / risque 3
Le positionnement stratégique d Icade A court terme, poursuite de la stratégie engagée depuis 2 ans : Poursuite de la tertiarisation, intégration de Compagnie la Lucette (CLL) Réalisation des cessions de logements dans le cadre du protocole signé avec les organismes sociaux en 2010, permettant une distribution volontariste de dividendes Cession d actifs matures notamment en Allemagne Maîtrise du LTV (aucun enjeu d endettement), conservation de marges de manœuvre pour la réalisation d opérations relutives en cash-flow A moyen terme, des perspectives de création de valeur attractives liées : A un pipeline de près d un milliard d euros (investissements identifiés et engagés) A la reprise du marché de la promotion Au développement des parcs tertiaires : réserves foncières d environ 80 hectares idéalement localisées dans le cadre du projet du Grand Paris 4
Solidité des indicateurs clés d Icade Résultat net en très forte progression Un cash-flow net courant impacté comme prévu par les activités promotion / services 600 500 +69% 527 M 250 200 206 M -11% 184 M 400 300 313 M 150 200 100 6,41 / action 10,81 / action 100 50 4,23 / action 3,77 / action 0 2008 2009 0 2008 2009 Maîtrise du LTV Résistance de l ANR sur le S2 2009 50% 40% 30% 35% 42% 36% 6 000 5 000 4 000 4 954 M -3% 4 237 M 4 130 M 3 000 20% 10% 2 000 1 000 101,6 / action 86,9 / action 84,5 / action 0% 2008 S1 2009 2009 0 2008 S1 2009 2009 5
1 2 3 Activité Résultats financiers Stratégie et perspectives 6
1 Activité Foncière Promotion Services 7
(en courants HT HC / m² / an) Marché de l immobilier d entreprise en France Répartition par secteur de l investissement en immobilier d entreprise en France depuis 2005 En Md 30 25 20 15 10 5 0 2,5 1,7 11,5 2005 2006 2007 2008 2009 Part Entrepôts et Locaux d'activités Part Bureaux 15,7 1,8 1,8 19,5 23,1 3,2 3,8 20,0 27,0 1,5 1,1 12,5 9,9 Part Commerces Montant total investi 7,6 5,1 0,6 1,9 Source : CB Richard Ellis Evolution des valeurs locatives en IdF sur la période 1990-2009 800 600 400 200 0 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 "Prime" Paris Centre Ouest Moyenne Ile-de-France "Prime" La Défense 664 401 303 Source : CB Richard Ellis Evolution de la demande placée et offre immédiate Evolution des taux de rendement en IdF / Evolution du PIB Taux de rendement "prime" (%) 31-déc.-08 31-déc.-09 Millier de m 2 4 500 4 500 4 000 4 000 3 500 3 500 3 000 3 000 2 500 2 500 2 000 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 500 500 0 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Offre immédiatement disponible (éch. Gauche) Demande placée (éch. Gauche) Evolution du PIB France (éch. Droite) Source : CB Richard Ellis 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% Bureaux Paris QCA 5,75-6,25 5,50-6,50 Bureaux La Défense 6,00-6,75 6,25-7,25 Bureaux Croissant Ouest 5,85-8,00 6,00-8,50 Bureaux reste première Périphérie 6,75-9,00 6,85-9,50 Bureaux seconde Périphérie 7,00-10,00 7,25-12,00 Bureaux Prov ince 6,85-8,25 6,40-8,50 Grands Entrepôts classe A France 6,75-7,25 8,25-9,00 Locaux d'activitésfrance 8,50-9,50 9,25-12,00 Parcs d'activitésfrance 8,00-9,00 9,00-11,00 Magasins France 5,25-9,50 5,25-10,00 Centres commerciaux France 5,00-7,00 5,25-7,25 Parcs d'activitéscommerciales France 6,15-9,00 7,00-9,75 Source : CB Richard Ellis 8
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Répartition du portefeuille tertiaire par type d actif* Icade CLL Ensemble Combiné Bureaux et Parcs tertiaires : 2 628 M Bureaux : 1 236 M Bureaux et Parcs tertiaires : 3 864 M 69% 84% 73% 22% 2% 7% Entrepôts : 61 M + = 2% 14% 17% 5% 5% Entrepôts : 272 M Equipements Publics et Santé : 842 M Centres commerciaux : 281 M Equipements Publics et Santé : 26 M Entrepôts : 211 M Equipements Publics et Santé : 868 M Centres commerciaux : 281 M 3 812 M 1 473 M 5 285 M Un portefeuille majoritairement composé de bureaux et de parcs tertiaires * Valeur du portefeuille hors droits - Données au 31 décembre 2009 9
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Répartition du portefeuille par secteur géographique* Icade CLL Ensemble Combiné 16% 10% 11% 10% 28% 16% 4% 9%19% 4% 4% 9% 10% 19% 28% 4% 14% 7% 21% + = 16% 3% 39% 13% 16% 5% 7% 18% 20% 3% 18% 3 812 M Total Ile-de-France : 2 737 M 1 473 M Total Ile-de-France : 1 242 M 5 285 M Total Ile-de-France : 3 979 M Paris QCA Paris (hors QCA) La Défense Croissant Ouest 1ère couronne 2ème Couronne Province International Un portefeuille principalement situé en Ile-de-France * Valeur du portefeuille hors droits - Données au 31 décembre 2009 10
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Un patrimoine complémentaire à celui d Icade Icade Bureaux / Parcs tertiaires St Denis Epinay Aubervilliers CLL Bureaux La Défense Dév eloppement 18 Nanterre Neuilly 16 17 8 7 9 10 2 1 3 4 19 11 20 Meaux Boulogne 15 6 5 12 Issy 14 13 Maison Alfort Villejuif Ris Orangis Evry La complémentarité du portefeuille de CLL avec celui d Icade fait de l entité combinée un acteur de premier plan sur le marché tertiaire francilien 11
% du loyer sécurisé Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Gestion locative - Echéancier des baux (Bureaux) Icade + CLL - Bureaux 100% 90% 80% Fin du Bail Loyer Certain 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Trimestre Durée m oyenne ferm e des baux restant à courir 2009 Icade (bureaux) Icade + CLL (bureaux) 4,1 ans 5,2 ans Le rapprochement avec CLL permet un allongement de la durée moyenne ferme des baux des bureaux de 1,1 année 12
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Gestion locative - Echéancier des baux (tous portefeuilles confondus) Icade + CLL 10.0% Fin du Bail 9.0% Loyer Certain 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2008 2009 Durée moyenne ferme des baux restant à courir (Icade + CLL) 5,9 ans Durée moyenne ferme des baux restant à courir (Icade, hors CLL) 4,9 ans 5,8 ans L acquisition de CLL permet de sécuriser les cash flows d Icade grâce à des baux longs 13
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Gestion locative - Principaux locataires Rang Locataires Loyers Courants* au 31.12.09 (M ) % 1 PriceWaterhouseCoopers 21,6 7% 3 GENERAL E DE SANTE 19,2 6% 2 EASYDIS CASINO 18,3 6% 4 VEDICI 15,5 5% 5 SCOR 12,9 4% 6 MINISTERE DE L'INTERIEUR 11,5 4% 7 ICADE 10,1 3% 8 GROUPE MR BRICOLAGE 8,3 3% 9 MINEFI 6,7 2% 10 GROUPE RHODIA 6,6 2% 11 GMG (T-System s) 6,6 2% 12 HARPIN 5,4 2% 13 3H 5,3 2% Total Loyers Courants = 176 M soit 58% Total Loyers Courants = 157 M soit 51% Total Loyers Courants = 131 M soit 43% 14 GROUPE AXA 4,7 2% 15 CREDIT AGRICOL E SA 4,4 1% 16 GROUPE EUROM EDIA 4,3 1% 17 GROUPE PIERRE ET VACANCES 3,9 1% 18 TGI 3,7 1% 19 COCA COLA 3,6 1% 20 RTE 3,5 1% SOLDE 129,1 42% Locataires CLL 305 M La base locative de CLL s intègre parfaitement dans celle d Icade avec des locataires diversifiés et de renom * Hors commercialisati ons réalisées début 2010 14
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Une gestion locative active Chiffres au 31 décembre 2009 Surfaces louables Surfaces louées Taux occupation financière Loyers courants Icade 1 353 834 m 2 1 225 075* m 2 91,7%* 209 M CLL 651 406 m 2 630 622 m 2 91,0% 96 M Icade + CLL 2 005 240 m 2 1 855 697 m 2 91,5% 305 M Bureaux 69 boulevard Haussmann : 5 400 m² - UBS renouvellement et allongement de la durée du bail Immeuble H 2 O : négociations très avancées avec un locataire pour la signature de 7 300 m² portant le taux d occupation à 33% Parcs tertiaires Millénaire 2 : 20 000 m² - 2 600 m² loués en février 2010 à l IFOP + négociations très avancées avec un autre locataire pour la signature du solde (13 000 m²) portant le taux d occupation à 100% Pont de Flandres : 6 600 m² - Pierre & Vacances (nouveau bail) Bâtiment 521 : 3 150 m² - Rexel (nouveau bail) 69, boulevard Haussmann, Paris Parc du Millénaire 2, Paris 19 e 2009 - début 2010 : plus de 30 000 m² commercialisés sur des surfaces neuves ou rénovées Bâtiment 521, Aubervilliers Y compris Millénaire 2 loué à 100% et H 20 à 33% 15
Foncière Tertiaire Une gestion locative active Centres commerciaux et commerces Odysseum (Montpellier) 25 250 m 2 intégralement loués Ouvert en septembre 2009 (loyers en année pleine 5,5 M ) Icade : promoteur, investisseur (50% Klépierre) commercialisateur, gestionnaire Le Millénaire (Aubervilliers) 59 000 m 2 de commerces Ouverture : premier semestre 2011 Carrefour a été choisi pour exploiter l enseigne alimentaire (4 100 m²) Icade : promoteur, investisseur (50% Klépierre), commercialisateur Des projets développés en propre accueillant des enseignes phares 16
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Enjeux locatifs 2010 Risque maîtrisé de demande de révision des loyers (y compris CLL) 131 baux concernés (représentant 43 M de loyers soit 14% du total des loyers courants du pôle Foncière Tertiaire) Risque potentiel limité de retour à la valeur locative = 5,5 M, soit 1,8% des loyers Principaux enjeux locatifs 2010 Bureaux Immeuble H 2 O (14 300 m 2 restant à louer) : négociations en cours pour la location du solde de l immeuble Immeuble H 2 O, Rueil-Malmaison Immeuble Grenelle (12 000 m 2 ) : livré le 10 décembre 2009 à CLL - en cours de commercialisation Parcs tertiaires Immeuble Grenelle, Paris Bâtiment 521 (15 000 m 2 restant à louer) : en phase de commercialisation actif situé à proximité de la future station de métro Proudhon-Gardinoux, en service en 2012 Des enjeux locatifs en forte diminution 17
Foncière Tertiaire (Icade + CLL) Cliniques : des cash-flows immédiats et sécurisés 18 cliniques MCO* acquises 5 centres SSR** et ESM*** acquis Drancy Nogent / Marne 2 établissements de santé (CLL) 2 cliniques en cours d acquisition (1 MCO, 1 SSR) Arras Soissons (ESM) Le Chesnay Trappes Brest Chartres (Mainvilliers) Nantes Laval Champigny / Marne Les Sables d Olonne La Roche sur Yon Poitiers Orléans (Olivet) Répartition par type d exploitant en % de valeur du portefeuille C2S Capbreton Agen Aire sur l Adour Pau Roanne St Etienne Toulouse (Muret) Générale de Santé 42% 4% 32% 12% 10% 3H Vedici Harpin * MCO : Médecine Chirurgie Obstétrique ** SSR : Soins de Suite et Réadaptation *** ESM : Etablissement de Santé Mentale Un portefeuille de 690 M hors droits à fin 2009 présentant une répartition géographique et par exploitant optimale 18
Foncière Tertiaire Exemple de restructuration d actifs : la Tour Descartes Différents scenarii ont été étudiés ayant tous pour objectif de cibler au mieux les attentes du marché 1. Rénovation complète des plateaux de bureaux, du hall, du restaurant 2. Optimisation de la capacité d accueil de la Tour et de sa densité d occupation 3. Amélioration des hauteurs sous plafond et de l éclairage naturel 4. Obtention de la certification HQE Surface : 89.000 m 2 SHON Hauteur : 130 m Nombre d étages : 40 Début des travaux : T1 2010 Livraison fin 2012 Livraison de 79 000 m² utile + 1 200 places de parking Montant de l investissement 260 M 19
Foncière Logement Des solutions propres à chacune des catégories de logement Protocole d accord portant sur la cession de l essentiel des logements (soit 2 Md environ pour 29 500 logements) détenus à fin juin 2009 Cession à des organismes sociaux : SNI (filiale de la CDC), offices départementaux et bailleurs sociaux : 29 500 logements Actifs sous promesses restant à céder en 2010 : 22 400 logements Rendement net du portefeuille cédé 4% Engagement de reprise du personnel * Apport de 4 745 logements à des structures communes constituées avec la SNI (soit 214 M à fin 2009) Modalité en cours de définition avec la SNI Prise en charge de la gestion par la SNI Poursuite de la cession des 1 553 logements déjà en copropriété (soit 154 M à fin 2009) Gestion et arbitrage assurés par la branche property management d Icade Cessions de logements prévues dans le protocole d accord initiées fin 2009 et finalisées en 2010 * Assorti de mesure d accompagnement en 2010 20
Foncière Logement Cessions réalisées en 2009 Jean Macé (Massy) La Mare aux Fées (Franconville) La Roue (Fontenay-aux-Roses) Les Gibets (Rueil) Cessions en blocs 6 698 logements pour 1 479 / m 2 Cessions à l unité 261 logements pour 2 018 / m 2 Poursuite des arbitrages aboutissant à un total de cessions de 605 M en 2009 21
1 Activité Foncière Promotion Services 22
Promotion Logement Le marché de la Promotion logement en France 80 110 logements vendus sur les 9 premiers mois de l année 2009, soit une progression de 24% par rapport au 9 premiers mois de 2008 Effet de la loi «Scellier» 3e trimestre 2009 2e trimestre 2009 26 917 27 880 Doublement du prêt à taux zéro 1er trimestre 2009 4e trimestre 2008 3e trimestre 2008 15 014 16 296 25 313 Conditions de financement favorables 2e trimestre 2008 1er trimestre 2008 21 480 26 604 0 10 000 20 000 30 000 54 560 logements ont été nouvellement proposés à la vente par les promoteurs sur les 9 premiers mois, en chute de près de 30% par rapport aux 9 premiers mois de 2008 Amélioration du délai d écoulement des stocks des logements : 8 mois au T3 2009, 18 mois au T3 2008 Une reprise de l activité, constatée à partir de mars 2009, conjuguée à la forte chute des taux de désistement ont conduit à une importante progression du nombre de ventes. Cette amélioration, conjuguée à la prudence des promoteurs dans le lancement de nouveaux programmes, observée dès 2008, ont permis un déstockage important de logements. * Source FPC 23
La Promotion Logement d Icade Répartition par clients 29,6% 28,5% Accédants Investisseurs Privés (personnes physiques ou assimilées) 2,9% 38,9% Investisseurs Institutionnels Investisseurs Bailleurs sociaux Nombre de réservations : 5 402 logements et lots pour 971 M (+60%) Nombre de ventes notariées : 4 114 logements et lots pour 751 M (0%) Stock d invendus : 264 lots soit 40 M contre 36 M à fin 2008 Backlog : 650 M soit 13 mois d activité (+25%) Portefeuille foncier : 1 658 M (-10%) Taux d écoulement des stocks : 8 mois au T4 2009 contre 18 mois en 2008 Taux d annulation des réservations : 22% contre 26% en 2008 (après délai de 7 jours) Prix moyen de ventes des appartements : 3 113 / m² stable Reprises de provisions sur les opérations abandonnées : 20,9 M 24
La Promotion Tertiaire et Publique d Icade Une exposition contrôlée aux risques de marché Promotion Tertiaire : une faible exposition Réalisations en cours : potentiel de CA (opérations sécurisées par des investisseurs ou locataires) Montages en cours : potentiel de CA (dont 158 M engagés de manière irréversible) 118 M pour 87 400 m² 717 M pour 427 600 m² Promotion Publique : Activité sans risque locatif Leadership d Icade sur ce marché Réalisations en cours 248 900 m 2 Montages en cours 14 800 m 2 25
La Promotion Tertiaire d Icade Exemples d opérations Cap Constellation (Toulouse - Blagnac) Immeuble de bureaux HQE et THPE, acquis par UBS Real Estate Europe Surface : 13 000 m 2 SHON, dont 11 000 m 2 de bureaux et 1 200 m 2 de restaurant Architectes : Kohn-Pedersen-Fox Associates / Puig PujolArchitectures Livré en décembre 2009 Le Quadrille - ZAC Valeo (Lyon) Immeuble de bureaux et commerces HQE acquis par Credit Suisse Surface : 13 870 m 2, dont 12 000 m 2 de bureaux et 1 870 m 2 de commerces Architecte : Aurea / Clément Vergely / Passagers des villes Livré en décembre 2009 Le Carat - ZAC Thiers (Lyon) Immeuble de bureaux HQE acquis par Generali Surface : 14 390 m 2 Architecte : Brunet-Saunier Livré en décembre 2009 Pixel (Villeurbanne) Pôle dédié aux activités innovantes de l image et de l audiovisuel Surface : 2 studios (800 m 2 et 350 m 2 ), bureaux et locaux d'activité (10 000 m 2 ), lieux de détente et de restauration Architecte : Rue Royale Investisseur : LB Immo Invest Livré en mars 2009 26
1 Activité Foncière Promotion Services 27
Services Recentrage de l activité sur 3 métiers Gérer : Property management CA : 36 M Ensemble immobilier Tour Olivier de Serres, Paris 900 immeubles / sites gérés 4 500 000 m 2 Principaux clients : CNP, CDC, Tour Montparnasse, SG, Post Immo, Allianz, Médéric Exploiter : Résidences services CA : 46 M 56 résidences en France : 7 400 lits 6 000 lits en Espagne Résidence étudiante Les Lauréades de Lille Lambret Conseiller : Conseil et expertise CA : 30 M Expertise de foncières cotées Valorisation d OPCI Conseil pour la cession des logements d Icade Accompagnement dans le calcul et le suivi du bilan carbone d Icade 28
2 Résultats financiers 2009 (Icade stand alone) 29
Chiffres clés publiés Icade et CLL Compte de résultat Icade stand alone Méthode du coût historique CLL* Méthode de la juste valeur En M 2008 2009 % En M 2008 2009 % Chiffre d Affaires (dont revenus locatifs) 1 599 407 1 506 419-5,8% +2,9% Revenus locatifs 106 96-9,4% Excédent Brut Opérationnel 335 302-9,8% Résultat de Cessions 296 533 +80,0% Résultat Opérationnel 447 665 +48,9% Résultat de Cessions -3-24 Résultat Opérationnel -173-201 Résultat Financier -65-64 -1,5% Résultat Financier -99-100 +1,1% Résultat Net Part du Groupe 313 527 +68,6% Résultat Net Part du Groupe -238-264 Résultat Net Récurrent 33 27-15,9% Cash-Flow Net Courant 206 184-10,8% Résultat Net Récurrent par action 1,3 1,0-18,2% Cash-Flow net Courant par action 4,2 3,8-10,9% * Chiffres clés publiés le 5 mars 2010 donnés à titre indicatif avant harmonisation des méthodes comptabl es 30
Chiffres clés publiés Icade et CLL Bilan Icade stand alone CLL* En M 31.12.2008 30.06.2009 31.12.2009 En M 31.12.2008 30.06.2009 31.12.2009 Dette financière nette 2 459 2 718 2 075 Dette financière nette 1 050 1 052 1 154 Valeur d expertise (hors droits) 6 952 6 424 5 804 Valeur d expertise (hors droits) 1 790 1 535 1 473 Loan to Value (LTV) 35,4% 42,3% 35,8% Loan to Value (LTV) 63,1% 69,3% 78,3% Actif Net Réévalué (ANR) de liquidation 4 954 4 237 4 130 Actif Net Réévalué (ANR) de liquidation 660 353 264 Actif Net Réévalué (ANR) de liquidation par action 101,6 86,9 84,5 Actif Net Réévalué (ANR) de liquidation par action 25,3 13,6 10,1 * Chiffres clés publiés le 5 mars 2010 donnés à titre indicatif avant harmonisation des méthodes comptabl es 31
Foncière Icade stand alone Compte de résultat En M Foncière Tertiaire Bureaux Parcs tertiaires Centres Commerciaux Equipements Publics & Santé Foncière Logement 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 Total Rev enus locatifs 211 241 89 91 81 87 8 9 33 54 195 178 407 419 LOYERS NETS 197 225 84 85 72 79 8 8 33 53 115 99 312 324 MARGE LOCATIVE (Loyers Nets / Revenus Locatifs) 93% 93% 95% 94% 89% 91% 94% 91% 98% 98% 59% 56% 77% 77% Excédent Brut Opérationnel 178 209 76 81 65 72 7 8 30 49 95 76 273 286 Résultat opérationnel 115 96 58 41 33 22 3 1 21 32 329 551 443 647 Amélioration de 13 M de l EBO du pôle foncière, malgré les cessions de logements réalisées en 2009 32
Foncière Icade stand alone Evolution des revenus locatifs En M 2008 2009 Variation (en %) Variation (en %) à périm. constant Bureaux 89 91 +2,5% +3,9% Parcs tertiaires 81 87 +6,7% +6,6% Centres Commerciaux 8 9 +12,3% -3,7% Equipements Publics & Santé 33 55 +63,6% +0,9% Total Foncière Tertiaire 211 241 +14,1% +4,2% Foncière Logement 195 178-9,2% +2,6% Total revenus locatifs 407 419 +2,9% +3,4% Une croissance des revenus locatifs grâce notamment à la commercialisation de nouvelles surfaces, l indexation et l acquisition de cliniques 33
Promotion Compte de Résultat En M Logement Tertiaire TOTAL* 2008 2009 2008 2009 2008 2009 ECART 2009-2008 Chiffre d Affaires 604 616 548 486 1 142 1 092-50 Excédent Brut Opérationnel 27 7 61 38 88 46-42 Taux de Marge (EBO / CA) 4,5% 1,2% 11,0% 7,9% 7,7% 4,2% -3,5 pts Résultat Opérationnel -31 8 57 37 26 45 + 19 Bonne résistance de l activité grâce à la reprise du marché de la promotion logement, mais des marges en diminution notamment du fait des ventes de logements en bloc aux organismes sociaux et la baisse de l activité de la promotion tertiaire * Y compris intragroupes métier 34
Services Compte de Résultat En M Activités cible** (a) Activités cédées (a) TOTAL (a) ECART 2009-2008 2008*** 2009 2008*** 2009 2008*** 2009 Chiffre d Affaires 110 111 94 40 204 151-53 Excédent Brut Opérationnel 13 7-1 -3 12 4-8 Taux de Marge (EBO / CA) 11,5% 6,0% -0,8% -7,3% 5,8% 2,5% -3,3 pts Résultat Opérationnel 10 6-1 -3 9 3-6 Une activité en repli compte tenu des cessions réalisées au cours du second semestre 2009 (a) Y compris intragroupes métier ** Résidences Services - Property Management - Conseil / Expertise *** 2008 retraité des transferts internes de fonds de commerce 35
Passage du Résultat Opérationnel au Résultat Net Part du Groupe En M Icade stand alone 2008 2009 Ecart 2009-2008 Résultat Opérationnel Foncière 443 647 + 204 Résultat Opérationnel Promotion 26 45 + 19 Résultat Opérationnel Services 9 3-6 RO Icade holding et intragroupe - 32-29 + 4 Résultat Opérationnel Icade (RO) 447 665 + 218 Résultat financier - 99-100 - 1 - Charge d impôt - 31-34 - 3 Résultat Net 318 535 + 217 - Part des minoritaires dans le résultat - 5-8 - 3 Résultat Net Part du Groupe (RNPG) 313 527 + 214 Résultat net en hausse de 69% grâce à la bonne tenue de l activité de la foncière tertiaire, aux plus-values de cessions notamment des logements et à la baisse des charges de structures 36
Evolution du CA et de l'ebo En M 1 599-6% 1 506 409 Chiffre d Affaires 26% 422 + 3% 28% Excédent Brut Opérationnel 335-10% 302 1 142 71% - 4% 1 092 72% 273 81% + 5% 286 95% 204 13% - 26% 151 (157) -10% (159) 2008 2009 10% -10% 88 26% - 48% 12 4 46 4% (38) - 11% 1% (33) - 69% 2008 2009 15% - 11% Foncière Promotion Services Autres* * Icade SA et Intragroupes inter-métier 37
Valeurs du patrimoine Hors droits En M Foncière Tertiaire 4 017 1 654 1 423 734 206-7,6% 6 952 (1) 6 424 (2) 5 804 (2) Foncière Tertiaire 3 899 1 576 1 316 776 231-9,7% Foncière Tertiaire 3 812 1 400 1 289 842 281 2 935 2 525 1 992 Déc 2008 Juin 2009 Déc 2009 Logement Parcs Tertiaires Centres commerciaux Bureaux Equipements Publics et Santé Une baisse principalement liée à la cession des logements (1) Immeubles valorisés à leur valeur d expertise hors impact d un abattement pour portefeuille en cas de cession de la totalité du Pôle Logement (2) Immeubl es valorisés à leur valeur d expertise sauf pour les immeubl es de logement principalement valorisés au prix du protocole conclu avec le consortium 38
Résultat Net Part du Groupe (RNPG) et Cash-Flow Net Courant (CFNC) RNPG CFNC 600 500 400 300 200 100 0 + 69 % 527 313 10,81 0.06 2008 2009 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 250 200 150 100 50 0 206 0.04-11% 184 0.04 2008 2009 7 6 5 4 3 2 1 0 en M / action en M / action Cash flow net courant en baisse de 11%, impacté comme prévu par les activités de promotion et services 39
Evolution des valeurs d expertises (hors droits) À périmètre constant En M -5,1% sur l année en valeur absolue -8,7% à périmètre constant 4 017 + 145 3 899 +179 734 (2) (261) 776 (179) (87) 3 812 842 1 654 206-6,5 % à périmètre constant 1 576 1 400-2,3% à périmètre constant 231 281 1 423 1 316 1 289 Déc 2008 Cessions Investissements Variation de valeur Juin 2009 Cessions Investissements Variation de valeur Equipements Publics et Santé Bureaux Centres commerciaux Parcs tertiaires Déc 2009 Une variation à périmètre constant de la foncière tertiaire limitée à -2,3% au second semestre 2009 40
Actif Net Réévalué de liquidation En part du groupe En M 4 954 Soit 101,6 / action diluée 234 3 281 4 237 Soit 86,9 / action diluée 171 2 716-2,8% 4 130 Soit 84,5 / action diluée 193 2 164 1 469 1 387 1 810 Déc 2008 juin-09 Déc 2009 (30) (37) (37) PV latentes de promotion / services Capitaux propres (+FMV dette) PV latentes sur actifs immos, nettes de droits Fiscalité sur actifs et sociétés immobilières Une variation limitée de -2,8% de l ANR de liquidation par action au S2 2009 41
Valorisation Foncière Tertiaire Valeurs d'expertise (hors droits) à périmètre constant 31/12/2009 6 mois 1 an dont effet taux * dont effet business plan ** Taux de rendement (hors droits) *** 31/12/2009 6 mois 1 an Bureaux 1 400-4,0% -11,8% -2,4% -9,3% 7,6% 0 pb +80 pb Parcs Tertiaires Centres Commerciaux Equipements Publics et Santé 1 289-3,4% -11,3% -2,2% -9,0% 8,3% +30 pb +90 pb 281 3,2% 2,3% -13,1% 15,4% 7,1% -140 pb -70 pb 842 0,9% -0,6% -2,0% 1,4% 7,1% -10 pb +20 pb Total 3 812-2,3% -8,7% -2,8% -6,0% 7,8% +10 pb +70 pb Un impact limité de l effet taux au second semestre 2009 * Impact de la révision des taux de rendement et des taux d'actualisation retenus par les experts immobiliers sur la valeur. ** Impact de la revue des hypothèses des business plans des immeubles sur la valeur (e.g. indice de révision des loyers, renégociation des baux, révision de la valeur locative de marché, évolution de la vacance, évolution des plans de travaux et des charges non refacturables...) *** Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locativ es de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables 42
Une structure financière défensive Icade stand alone 31.12.08 31.12.09 LTV (Loan To Value) 35,4% 35,8% Endettement net 2 717 2 075 ICR (Ratio de Couv erture des Intérêts) 5,73 7,41 Durée moyenne de la dette 5,4 ans 4,0 ans Coût moyen 4,80% (Euribor 3 mois moyen 2008 : 4,63 % ) Couverture (durée v ie moyenne des couv ertures : 4 ans) 4,23% (Euribor 3 mois moyen 2009 : 1,23 % ) 87% 83% Méthode de calcul prudente du LTV, intégrant la dette liée aux activités de Promotion et de Services et sur la base d une valeur du patrimoine hors droits Aucun enjeu de covenant au 31.12.09 De nouveaux financements sur l exercice : 260 M de lignes de crédit court terme renouvelées ou mises en place 243 M de lignes de crédit bilatérales bancaires renouvelées ou mises en place Ces lignes sont assorties d un spread moyen de 140 points de base Une disponibilité de plus de 360 M de lignes non tirées au 31.12.09 Une structure d endettement saine 43
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 En millions d'euros En millions d'euros Structure d endettement 2 400 1 900 1 400 900 400 Couvertures 1 200 1 000 800 Echéancier 1001-100 -600-1 100-1 600-2 100 600 400 200 0 419 332 209 234 134 82 37 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Dette Taux Variable couverte Cap-Collar Swap de référence Dette non Couverte Dettes Etablissement de Crédit 3% 3%1% 4% Dette par nature Emprunts corporate Découverts bancaires Locations-financement Crédit hypothécaire Autres dettes Une dette essentiellement sur le pôle Foncière Une couverture efficace de la dette Des remboursement limités avant 2014 89% 44
Dividendes L obligation de distribution au titre de 2009 s élève à 102 M Proposition d un dividende de 3,25 par action* (167,8 M ) payable en avril 2010 représentant un taux de distribution du cash-flow net courant de 87% (77% en 2008) Maintien du dividende malgré la baisse du cash-flow net courant pour faire profiter les actionnaires des produits de cession Proposition au Conseil d Administration de décider de la distribution d un acompte exceptionnel d au moins 4 Conseil d administration au second semestre 2010 Après la réalisation effective des cessions des logements annoncées dans le cadre du protocole d accord signé avec les organismes sociaux le 13 novembre 2009 Mise en paiement au dernier trimestre 2010 * Sous réserve de l approbation de l Assemblée Générale du 15 avril 2010 et sur la base d un nombre d actions de 51 637 391 45
3 Stratégie et perspectives 46
Une stratégie d investissement en trois strates Tier 1 Tier 2 Tier 3 Court terme (2010) Renforcement des cash-flows Moyen terme (2010-2014) Pipeline Long terme (2014-2020) Parcs tertiaires Une volonté de renforcer les cash-flows immédiats et sécurisés dans l immobilier tertiaire et de créer de la valeur en investissant en bas de cycle Une volonté de développer des cash-flows futurs et de création de valeur à moyen terme en s appuyant sur l expertise du promoteur interne tertiaire Une création de valeur à long terme grâce à un portefeuille dont le développement peut être cadencé dans le temps et la maîtrise de charges foncières uniques (80 ha) aux Portes de Paris 47
Tier 1 CLL : une opération structurante pour Icade Une transaction parfaitement en ligne avec la stratégie d Icade Poursuite / accélération de la tertiarisation via l acquisition d un portefeuille tertiaire d une valeur totale de plus de 1,5 Md 1 dont 1,2 Md de bureaux et 0,2 Md d entrepôts Base d'actifs complémentaire et de qualité avec un taux de rendement implicite d environ 8% 2 Des cash-flows sécurisés grâce à des baux longs Maintien d un endettement raisonnable en ligne avec les objectifs indiqués au marché Une structure de transaction permettant l élargissement de la base actionnariale d Icade Participation active de MSREF au développement de l une des premières foncières tertiaires françaises 3 MSREF devient le 2 ème actionnaire d Icade après la Caisse des dépôts et consignations, avec une participation d environ 4,5% du capital Nomination de deux administrateurs au conseil d administration d Icade : M r Alfonso Munk (MSREF) et Madame Sabine Schimel (CDC) pour une durée de 4 années L acquisition de CLL permet à Icade d accroître sa présence sur le marché tertiaire 1 Valeur hors droits au 31 décembr e 2009 sur la base des expertises 2 Loyers annualisés au 31 décembr e 2009 plus vacance à la VLM rapportés à la valeur implicite du patrimoine (hors développements), valeur implicite déterminée sur la base des paramètres de l offre (2 actions Icade et 32,5 euros en numéraire pour 21 actions CLL, l action Icade étant évalué sur la base du cours de bourse au 8 décembre, jour avant les rumeurs) ajusté de la dette financière nette de CLL 3 MSREF s engage à conserver la totalité des actions Icade reçues dans le cadre de la transaction pendant une durée de six mois et 50% des actions Icade pendant une durée de 12 mois 4 Sous réserve que MSREF maintienne un taux de détention supérieure à 3,5% 48
Tier 1 CLL : Impacts de la transaction Constitution d un patrimoine tertiaire d une valeur de 5,3 Md Relution sur l actif net réévalué d Icade Forte relution sur le cash-flow net courant d Icade dès 2010 Adéquation parfaite des calendriers d acquisition de CLL et de la cession du pôle logement Statut SIIC conservé par CLL Intégration d une équipe de gestion d actifs immobiliers de qualité reconnue et complémentaire aux équipes d Icade Une transaction permettant un rééquilibrage du couple rendement / risque tout en préservant la structure financière d Icade 49
Tier 1 Acquisition de CLL L ambition d Icade La réponse CLL Poursuite de la fonciarisation et de la tertiarisation Réinvestissement à horizon 2010 du produit de la cession du pôle logement dans des actifs tertiaires aux cash-flows immédiats, sécurisés et relutifs Concentration sur des classes d actifs dans lesquelles Icade est déjà présente et dans lesquelles ses équipes disposent d un savoir-faire reconnu Conservation d une marge de manœuvre pour de futurs investissements en préservant le ratio LTV L opération CLL s inscrit parfaitement dans la stratégie de repositionnement tertiaire annoncée au marché 50
Tier 2 Pipeline 2010-2014 Total des investissements de la Foncière Tertiaire (identifiés et engagés), y compris CLL = 1 Md En M 500 300 150 20 10 2010 2011 2012 2013 2014 Principaux investissements Livraison Surface m² Investissements 2010-2014 Réhabilitation Tour Descartes (La Défense) 2012 79 000 m 2 260 M Metropolitan (Villejuif) 2010-2011 45 000 m 2 140 M Factory (Boulogne-Billancourt) 2010 15 000 m 2 55 M Centre commercial le Millénaire + bureaux (Aubervilliers) 2011 Investissements assortis d un risque maîtrisé et limité de commercialisation Un rendement moyen brut attendu* (hors capex) de 6,6% 58 000 m 2 20 000 m 2 130 M (total) Cliniques / extension 170 M Investissement CLL * Loyer brut/investissement total après élimination de la marge nette d IS pour les projets livrés en interne 51
Tier 3 Parcs tertiaires La construction du métro progresse : arrivée en 2012 Campus universitaire Condorcet : 2011 Potentiel de développement d environ 500 000 m² à un horizon long terme s inscrivant dans le Grand Paris Parc Pont de Flandre Tram Y Parc de Mauvin Parc des Portes de Paris Tram Y Centre commercial du Millénaire (59 000 m 2 + 20 000 m 2 de bureaux) Parc du Millénaire (siège d Icade) Campus universitaire Condorcet Arrêts lignes bus 239 et 65 T3 Prolongement de la ligne 12 en 2012 T3 Arrivée du tramway : T3 (en 2014) et Tram Y 52
Icade, acteur du Grand Paris A Les parcs tertiaires : une situation privilégiée à proximité du pôle Pleyel, cluster d envergure internationale dédiée à la création audiovisuelle et numérique B Tour Descartes : une rénovation importante d un montant de 260 M pour une livraison fin 2012 + Tour Scor CLL C De Villejuif à Ivry, un portefeuille de développement en promotion d environ 300 000 m² shon à réaliser de 2011 à 2020 qui bénéficiera de l impulsion du projet de métro automatique Les 7 Pôles du Grand Paris 1 2 3 4 LA DÉFENSE PLEYEL LE BOURGET DESCARTES 5 6 7 ROISSY-CDG VILLEJUIF-ÉVRY PLATEAU DE SACLAY 130 km de métro automatique (dernier projet de tracé, sept. 2009) Autre tracé possible pour le métro automatique Tronçon TGV en projet pour raccorder les lignes à grande vitesse existantes 53
Annexes 1 : CLL 54
CLL Une opération en 3 étapes Rémunération de 2 actions Icade et 32,5 en numéraire pour 21 actions CLL 1 2 3 Acquisition en numéraire le 24 décembre par Icade de 35% du capital de CLL auprès de MSREF pour 9,61 par action, soit un montant total de 87,6 M Apport par MSREF du solde de sa participation dans CLL (59,5%) sur la base d un prix par action CLL de 9,61. Cet apport en nature a été rémunéré exclusivement par l émission de 1 759 289 nouvelles actions Icade * le 16 février 2010 au prix de 84,67 Réinvestissement par MSREF d une partie du produit de la cession des 35% acquis le 24 décembre 2009 dans le cadre d une augmentation de capital réservée à un prix par action Icade de 84,67 (MSREF détient 4,54% du capital d Icade) Offre publique simplifiée alternative avec une branche mixte et une branche en numéraire sur le solde du capital (5,5%) de CLL conformément à la réglementation applicable Opération financée par l émission de nouvelles actions Icade et le réinvestissement d une partie des produits de cession du pôle logement * Les actions nouvelles sont entièrement assimilées aux actions ordinaires préalablement émises et à ce titre elles donneront droit aux dividendes qui seraient distribués après leur création 55
CLL Evolution de l actionnariat Une structure de transaction permettant l élargissement de la base actionnariale d Icade MSREF devient le 2 ème actionnaire d Icade après la Caisse des dépôts et consignations, avec une participation d environ 4,5 % du capital Actionnariat pré transaction Actionnariat post transaction Icade CLL Icade Autodétention 0,9% Flottant 5,4% Autodétention 0,1% MSREF Autodétention 4,5% 0,9% Flottant 40,5% Flottant 38,6% CDC 58,6% MSREF 94,5% CDC 56,0% % de detention % de detention CDC 28,895,227 58.6% - 28,895,227 56.0% Icade - Flottant² 19,942,061 40.5% - 19,942,061 38.6% Icade - Autodetention² 455,843 0.9% - 455,843 0.9% MSREF - - 2,344,260 2,344,260 4.5% 100.0% 2,344,260 100.0% 1 Tableau après apport et augmentati on de capital, avant offre et instruments de dilution 2 Chiffres au 31 décembre 2009 56
CLL Présentation des principaux actifs au 31 décembre 2009 Crystal Park Adresse Neuilly sur Seine Type d'actif Bureaux Surface (m 2 ) 39 911 Principaux locataires PWC, Amgen, IFF Loyer annualisé (M ) 28,5 Construction Octobre 2003 Durée moyenne ferme des baux 9,8 ans Messine Adresse Paris 8ème Type d'actif Bureaux Surface (m 2 ) 8 458 Principaux locataires AXA Loyer annualisé (M ) 4,7 Dernière rénovation Juillet 1995 Durée moyenne ferme des baux 3,3 ans Colisée* Adresse Type d'actif La Défense Courbevoie Bureaux Surface (m 2 ) 24 860 Principaux locataires Loyer annualisé (M ) 12,0 Dernière rénovation Juillet 2009 Durée moyenne ferme des baux Regus, ACE Insurance, RIM 3,8 ans Atrium Adresse Paris 12ème Type d'actif Bureaux Surface (m 2 ) 11 224 Principaux locataires MINEFI Loyer annualisé (M ) 6,7 Construction 1998 Durée moyenne ferme des baux 4,0 ans Scor Adresse Puteaux la Défense Type d'actif Bureaux Surface (m 2 ) 30 172 Principaux locataires Scor Insurance Loyer annualisé (M ) 12,9 Dernière rénovation 2002 Durée moyenne ferme des baux 3,0 ans Portefeuille Casino Nombre d actifs 12 Type d'actif Entrepôts Surface (m2) 430 846 Principaux locataires Casino Loyer annualisé (M ) 18,2 Durée moyenne ferme des baux 8,2 ans * Sous promesse 57
CLL Calendrier de la transaction 23 décembre 2009 24 décembre 2009 1 er février 2010 16 et 17 février 2010 26 mars au 19 avril 2010 Suite à l approbation de l opération par les Conseils d administration des deux sociétés, signature d un protocole prévoyant l acquisition par Icade de 35% de CLL et de l apport des 60% restant sous réserve de conditions Réalisation de l acquisition par Icade de 35% de CLL Décision des autorités en charge du contrôle des concentrations Assemblée Générale d Icade : apport des 60% restant et souscription par MSREF à l augmentation de capital réservée d Icade Offre publique simplifiée alternative sur les actions restantes avec une branche mixte et une branche en numéraire 58
Annexes 2 : Icade 59
Rationalisation du cash-flow net courant 2008 2009 En M 2008 2009 % Excédent Brut Opérationnel 335 302-9,8% Résultat Financier - 99-100 + 1,1% Effet de désactualisation de l exit tax 9 5-42,8% Résultat Financier Courant - 90-95 + 5,3% Impôt sur les sociétés* - 31-34 + 10,5% Impôt sur plus-values d apport et charge d exit tax Impôt sur dotation amortissement contrats clientèle et dotation nette de reprise des provisions foncier Pôle Promotion ** 12 0-100,0% - 20 2-111,2% Impôt sur plus-values de cession *** 0 9 IS Courant - 38-23 + 39,7% Cash-Flow Net Courant 206 184-10,8% * L'impôt sur les sociétés résulte d'une part des activités des pôles promotion et services et d'autre part de l'activité "holding" d'icade. ** Dotation de provisions en 2008 (45,7 millions d euros) vs reprise de provision nette de dotation en 2009 (20,2 millions d euros). *** Incluant en 2009 l IS sur les plus-values de cession aux sociétés liées non SIIC. 60
Foncière Tertiaire Investissements 2009 Acquisition d actifs dont : Acquisition de 4 cliniques (Groupe Vedici et Générale de Santé - 616 lits) Acquisition de 2 magasins Mr Bricolage (en complément du portefeuille déjà acquis) 150 M aux cash-flows immédiats et sécurisés 47 M 12 M Acquisition de 35% de CLL 90 M Valorisation d actifs dont : 37 M Immeubles de bureaux, H 2 O (22 000 m 2 ) et Tour Descartes (79 000 m 2 ) 24 M Construction et extension d actifs dont : 250 M Bureaux, Villejuif (60 000 m 2 ) pré-loué à LCL 69 M Centres Commerciaux, Odysseum et le Millénaire 79 M Équipements Publics et Santé, - Portefeuille de cliniques - Investissement dans les PPP (CHU de Nancy principalement) 45 M 37 M Des investissements pour un montant d environ 450 M, axés majoritairement sur des projets aux cash-flows sécurisés et développés en propre 61
Evolution de la valeur du patrimoine À périmètre constant En M 6 952 (1) + 324 734 5 804 (2) (845) (109) 1 654 (518) 842 Foncière (3) Tertiaire 206 1 400 4 017 Foncière 1 423-10,3 % à périmètre constant 281 Tertiaire 3 812 1 289 dont -12,9 % pour la Foncière Logement et -8,7 % pour la Foncière Tertiaire 2 935 1 992 Déc 2008 Cessions Investissements Effet taux Effet business plan Déc 2009 Logement Parcs tertiaires Centres commerciaux Bureaux Equipements Publics et Santé Une valeur du patrimoine très résistante (1) Immeubl es valorisés à leur valeur d expertise hors impact d un abattement pour portefeuille en cas de cession de la totalité du Pôle Logement (2) Immeubl es valorisés à leur valeur d expertise sauf pour les immeubles de logement principalement valorisés au prix du protocole conclu avec le consortium (3) Inclus l impact de l abattement pour portefeuille lié à la cession des logements 62
Taux de rendement moyens Hors droits 6,8% 7,6% 7,6% 7,4% 8,0% 8,3% 7,8% 8,5% 7,1% 6,9% 7,2% 7,1% Moyenne 7,5% 31.12.2008 30.06.2009 31.12.2009 Bureaux Parcs Tertiaires Centres Commerciaux Equipements Publics et Santé 63