MARCHE LYONNAIS DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2016 Conjoncture, environnement et enjeux 2017 23 janvier 2017 C E N T R E D E T U D E S D E L A C O N J O N C T U R E I M M O B I L I È R E 16 CABINETS A VOTRE SERVICE 1
INTRODUCTION Benoît de Fougeroux Président Fnaim Entreprises MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS Présenté par : Olivier Malsch (Fnaim Entreprises Malsch Properties) 2016 2
Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 350 000 300 000 296 629 321 319 292 567 276 093 282 744 309 712 310 149 322 468 320 415 282 452 295 120 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 30% 23% 21% 12% 11% 15% 17% 19% 11% 14% 17% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 part du neuf Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE 340 000 m² 320 000 m² 305 262 m² 300 000 m² 280 000 m² 283 260 000 m² 240 000 m² 220 000 m² 339 295 120 m² 360 340 320 300 280 260 240 220 200 000 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 M² NB 200 3
Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 44% 51% 46% 44% 51% 49% 37% 50% 45% 35% 56% 56% 49% 54% 56% 49% 51% 63% 50% 55% 65% 44% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 location vente Locaux industriels RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) DIFFUS 15% VAL SAÔNE 5% NORD EST 21% OUEST 11% EST 22% EXT. EST 9% SUD EST 10% NORD ISERE 5% 4
Locaux industriels RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2016 PAR TAILLE M² NB 55% 60% 50% 40% 21% 35% 19% 31% 30% 20% 10% 0% 17% 17% < ou = 500 m² De 500 à 1000 m² De 1000 à 3000 m² > à 3000 m² 5% M² NB Locaux industriels QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 PRENEUR SURFACE LIEU ERIKS 11 006 m² DECINES CHARPIEU BRICODEAL 9 100 m² VAULX EN VELIN RHONE ALPES DISTRIBUTION 8 778 m² SAINT PRIEST BJ ISERNOR 6 500 m² BOURGOIN JALLIEU STRYKER FRANCE 5 812 m² PUSIGNAN INGECAL 5 788 m² CHASSIEU ITM DEVELOPPEMENT 5 380 m² SAINT ANDRE DE CORCY SARL GUIVAU 4 580 m² VAULX EN VELIN TEAM TEX 4 346 m² CHARVIEU CHAVAGNEUX KALYSSE 4 081 m² MONTAGNY 5
Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) 85 80 79 75 70 65 60 55 61 57 50 45 51 40 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 loyer moyen seconde main loyer moyen neuf Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) 1 240 1 156 1 040 840 640 592 440 476 358 240 40 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 prix moyen seconde main prix moyen neuf 6
Locaux industriels OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 800 000 700 000 670 000 650 000 650 000 600 000 530 000 570 000 590 000 600 000 500 000 480 000 400 000 380 000 300 000 200 000 100 000 0 21% 15% 12% 15% 10% 10% 12% 15% 14% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 Part du neuf Locaux industriels BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 DEMANDE PLACÉE Avec 295 000 m² placés, la demande retrouve son niveau moyen, avec un nombre de transactions (339) en hausse de 8 %. Le marché reste actif sur les transactions de + 3000 m² dont le nombre augmente de 25% Pour la première fois, la part de la demande placée à la vente (56 %) dépasse largement la part du marché locatif, les utilisateurs ont profité de la politique monétaire de taux plancher. l Est et le Grand Est demeurent des lieux d implantation de prédilection des industriels (foncier, commodités, accessibilités, transports en commun). LES VALEURS Le marché du neuf en locatif a tendance à tirer les loyers vers le haut et par capillarité les loyers de l ancien. Le marché du neuf s adapte à la demande des utilisateurs: surfaces plus petites et avec davantage de de surfaces tertiaires. Ces nouvelles typologies d actifs impactent les prix à la hausse. 7
Locaux industriels BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 L OFFRE L offre se stabilise à 650 000 m² correspondant à 26 mois de transactions. Ratio normal compte tenu de l obsolescence d une partie du parc. L offre neuve de 90 000 m² équivaut à 21 mois de transactions. PERSPECTIVES 2017 Le mouvement de tertiarisation du marché des locaux d activité va s accentuer, le 80/20 activité/bureaux a tendance à s orienter vers un 70 /30. La pénurie de foncier pousse les opérateurs à imaginer des restructurations de friches industrielles en périphérie de ville, qui ne seront toutefois pas suffisantes au regard du marché. Cette pénurie impacte les prix du foncier à la hausse. Le marché des locaux d activité traduit le dynamisme industriel de la région, et reste confiant dans ses capacités à répondre au défi stratégique de la Métropole Fabricante. MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Didier Terrier (Fnaim Entreprises Arthur Loyd) Présenté par : Olivier Durif -JLL 2016 8
Logistique ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 500 000 450 000 431 468 + 0% 400 000 350 000 300 000 315 261 364 561 300 319 377 321 281 073 299 517 382 530 382 921 250 000 248 499 227 009 200 000 150 000 72% 100 000 50 000 0 55% 56% 65% 45% 39% 42% 29% 38% 33% 14% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 part du neuf Logistique ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 21% 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% 42% 8% 41% 79% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 58% 92% 59% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 location vente 9
Logistique QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 PRENEUR SURFACE LIEU INTERMARCHE 70 000 M² NORD ISÈRE LIDL 46 422 M² NORD ISÈRE AUCHAN 43 045 M² NORD ISÈRE SPI 29 900 M² NORD ISÈRE VENTE PRIVEE 27 088 M² CÔTIÈRE DDS MEDITERRANEE 22 989 M² NORD ISÈRE GEODIS 17 500 M² NORD ISÈRE TRANSPORT CHAZOT 16 000 M² GRAND LYON NORD EST CHRONOPOST 15 000 M² GRAND LYON NORD EST WEGU GRUNDSTUCKS 12 822 M² GRAND LYON EST Logistique RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) CÔTIERE 7% EST 20% EXT SUD 2% NORD ISERE 71% 10
Logistique OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 700000 616 000 600000 520 000 546 000 500000 400000 450 000 340 000 340 000 420 000 300000 260 000 200000 150 000 100000 0 15% 9% 13% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 Part du neuf Logistique BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 LA DEMANDE PLACÉE Le niveau de la demande placée en 2016 se situe dans la fourchette haute des performances réalisées depuis les années 2000. Plus des deux tiers de cette demande se situe sur le secteur Nord Isère. 100 000 m² de demande dans le neuf. L OFFRE Niveau de stock historiquement bas depuis le début des années 2000. Le stock a baissé entre 2010 et 2011 de manière significative apres la décision de sortir les immeubles obsolètes du stock Les deux opérations lancées en blanc (22 000 et 30 000 m²) ont trouvé preneur avant la livraison. Potentiel de développement pour des livraisons de bâtiments neufs en 2017, quasi nul sur l ensemble des trois pôles logistiques de la région lyonnaise. LES VALEURS Les valeurs depuis 2 ans se stabilisent (fourchette entre 40 et 45 ) sur les bâtiment de classe A et B. Ce phénomène perdurera en 2017 et 2018. 11
Logistique BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 PERSPECTIVES 2017 La pénurie de foncier limite le développement d opérations neuves pour les 3 prochains années (moins de 200 000 m² sous réserve d une position favorable de la collectivité). Compte tenu de ce contexte, le marché de l immobilier logistique en 2017 sera nettement moins performant. MARCHÉ DES BUREAUX Présenté par : Karine Mazaud (Fnaim Entreprises Cushman & Wakefield) 2016 12
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 350 000 300 000 250 000 200 000 194 000 200 000 285 937 236 000 163 540 219 488 259 445 184 715 251 967 252 000 272 153 290 511 150 000 100 000 50 000 41% 41% 60% 59% 54% 39% 53% 45% 61% 52% 61% 49% 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 part du neuf ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE 350 000 m² 300 000 m² 554 562 600 550 250 000 m² 290 511 m² 500 450 200 000 m² 400 150 000 m² 175 778 m² 350 300 100 000 m² 250 50 000 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 M² NB 200 13
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 PRENEUR SURFACE LIEU ORANGE 26 000 PART DIEU ORANGE 16 071 PART DIEU BLEDINA / DANONE 10 399 TECHLID LDLC 5 800 TECHLID ABB 5 596 CÔTIERE DISTRIBORG 5 500 SUD OUEST ORANGE 5 447 PART DIEU CARSAT 4 880 PART DIEU OREXAD 4 798 GERLAND CARSAT 3 909 VILLEURBANNE / TONKIN RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2016 PAR TAILLE M² NOMBRE 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 7% 38% 20% 42% 11% 14% 14% 20% 25% 5% 4% 2% 14
ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 100% 90% 80% 28% 32% 25% 24% 26% 18% 18% 21% 32% 29% 31% 70% 60% 50% 40% 30% 72% 68% 75% 76% 74% 82% 82% 79% 68% 71% 69% 20% 10% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 location vente RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) TECHLID 13% VAISE 3% UNIVERSITE Confluence 7% 3% GERLAND 7% LYON 6 3% TONKIN 9% CARRE DE SOIE 2% PART DIEU 29% LYON 8 4% EST 7% DIFFUS 15% 15
EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN ) 220 200 196 203 180 160 140 171 144 182 166 120 100 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 loyer moyen loyer moyen seconde main loyer moyen neuf COMPARAISON DES PERFORMANCES BUREAUX Demande placée (m²) Évolution 2015/2016 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Amsterdam 383 000 34% 600 000 m² 370 Barcelone 304 000 24% 534 000 m² 260 Bordeaux 111 000 2% Francfort 525 000 34% 1 072 000 m² 445 Lille 228 600 35% 234 300 220 LYON 290 500 7% 486 300 m² 295 Manchester 205 000 m² 8% 282 000 m² 430 Marseille / Aix 101 000 35% Milan 346 000 9% 1 749 000 m² 515 Paris IDF 2 410 000 7% 3 530 000 m² 760 Toulouse 167 700 45% 251 500 200 Source: JLL, BNP Real Estate 16
OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 456 200 486 300 253 000 300 000 396 400 382 000 355 000 380 000 283 000 310 000 278 000 22% 27% 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 32% 34% VENTILATION DE L OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS ANCIEN NEUF TOTAL LYON VILLEURBANNE 156 000 137 500 293 500 EXTERIEURS 145 000 47 800 192 800 TOTAL 301 000 185 300 486 300 17
BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 LADEMANDEPLACEE Avec plus de 290 000 m² placés, 2016 est une année record qui confirme la tendance engagée depuis plusieurs années. Le marché a été porté par l ancien, avec un niveau de demande placée jamais observé sur ce segment. Les secteurs de Part Dieu, Villeurbanne et Gerland ont profité de cette embellie. Faute d offre à la vente, le marché est davantage orienté à la location (70%). Les transactions supérieures à 1 000 m² ont été très dynamiques en 2016, soit 56 transactions contre 39 en 2015, représentant 60% du volume placé. On enregistre 2 mega deals cette année mais le nombre de transactions supérieures à 5000 m² est en retrait (7 transactions contre 12 en 2015). Avec 29% de la demande placée, la Part Dieu retrouve sa place de locomotive. Orange a largement animé ce marché, avec prés de 50 000 m² avec 3 transactions dont les 2mega deals. Techlid aura été le 2 ème quartier d affaires le plus dynamique, avec des grandes transactions telles que Blédina ou LDLC. Le Carré de soie et la Confluence ont souffert d un manque de livraisons d immeubles neufs en 2016. BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 LES VALEURS Haussedesloyersenneuf,tirésverslehautparlestransactionsdelaPart Dieu. On constate le même phénomène pour l ancien. L OFFRE L offre progresse, avec un taux de vacance avoisinant es 8%. Cette hausse s explique en grande partie par l accroissement du stock de seconde main en périphérie. PERSPECTIVES 2017 Le marché en ce début d année reste dynamique. Les offres futures sur Part Dieu, Silex 1 et Sky 56 étant en grande partie pré commercialisées, on va faire face à un manque d offres neuves sur ce secteur. Les utilisateurs devraient naturellement se tourner vers des secteurs où cette offre existe: Gerland (libérations importantes attendues et offres neuves et rénovées livrées en 2017), Carré de Soie, avec un immeuble livré par an entre 2017 et 2019 Confluence (3 opérations sur 2017). Le point d orgue de cette année sera la livraison du Grand Hôtel Dieu (bureaux et commerces). 18
MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Présenté par : Vincent Delattre (Fnaim Entreprises JLL) 2016 Investissement RÉPARTITION PAR TYPOLOGIE (EN MILLIONS D EUROS) 1 259 M 60 M 147 M 845 M 34 M 109 M 193 M 900 M 874 M 81 M 58 M 89 M 86,5 M 48,5 M 128 M 29 M 292 M 845 M 98 M 129 M 26 M 509 M 672 M 582 M 760 M 592 M 2012 2013 2014 2015 2016 BUREAUX COMMERCE LOGISTIQUE INDUS ET MIXTE SANTE 19
Investissement TYPOLOGIE DES INVESTISSEMENTS Répartition par tranche de montants investis (% du nb de transactions) : 2015 2016 13% 6% 15% 11% 23% 53% 20% 59% Investissement REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS 2016 Répartition du volume investit par secteur: 103 M 101 M 82 M 72 M 65 M 59 M 38 M 29 M 27 M 22 M 20 M 20 M 20 M 48 M 139 M 20
Investissement ÉVOLUTION DES TAUX PRIMES 9,0% 8,0% 7,0% 6,8% 7,0% 6,0% 5,0% 5,5% 4,8% 4,0% 3,0% 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 bureaux logistique Investissement BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 BILAN 2016 Le marché lyonnais de l investissement enregistre sur l année un volume qui a dépassé les 845 millions d euros. Cela reste un excellent cru au regard des année 2012 2014. 2015 avait été porté par la vente de l actif du Grand Hotel Dieu, notamment sur la partie commerce. En tertiaire, on se situe dans la moyenne de ces 5 dernières années. Le marché est freiné par la manque d actifs primes à vendre. Les acteurs français traditionnels (assureurs et SCPI) restent majoritaires, avec plus de 90% des volumes à l acquisition. Les investisseurs étrangers sont majoritaires sur la classe d actif logistique. La forte demande de produits primes et sécurisés, confrontée à une offre toujours limitée, continue de maintenir une pression sur le taux de rendement tertiaire prime. Ce dernier devrait être inférieur à 4.8 % pour les plus beau actifs Au regard du marché logistique qui reste extrêmement sous offreur en neuf, les taux de rendement se sont fortement comprimés. 21
Investissement BILAN 2016 ET PERSPECTIVES 2017 PERSPECTIVES: En dehors d évènements économiques ou politiques exceptionnels, le marché devrait rester dynamique. La lente remontée des taux d emprunt ne devrait pas freiner ce dynamisme. La Métropole lyonnaise reste le premier marché de région. 16 CABINETS A VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur www.cecimobs.net ou sur www.fnaim69.com 22