22553_le_condo.qxp 9/6/06 2:22 PM Page 7 La copropriété divise, un mode de vie Un choix personnel........................ 15 La proximité du voisinage................... 16 Les limites à observer...................... 17 Les qualités d un bon copropriétaire.......... 19 La distinction entre la copropriété divise («condo») et la copropriété indivise.......... 21 1 Le fonctionnement d une copropriété divise : les notions de base Le point de départ : la déclaration de copropriété............................ 23 Les principaux acteurs : Le promoteur........................... 24 Le copropriétaire........................ 26 Le syndicat............................. 28 Le conseil d administration et les administrateurs..................... 29 Le gérant.............................. 32 7
22553_le_condo.qxp 9/6/06 2:22 PM Page 8 La destination de l immeuble, une notion-clé... 33 Les parties privatives : fractions et quotes-parts.. 37 «Fractions» de l immeuble.................. 38 Quotes-parts............................. 39 Les parties communes...................... 40 Les parties communes à usage restreint....... 41 2 Le syndicat de copropriétaires Constitution, immatriculation, personnalité juridique distincte......................... 43 L objet du syndicat......................... 44 La responsabilité du syndicat................ 45 La structure décisionnelle du syndicat : l assemblée générale des copropriétaires et le conseil d administration........................... 46 L assemblée générale des copropriétaires : (pouvoir législatif)...................... 47 Le conseil d administration : (pouvoir exécutif)...................... 48 Devoirs et obligations du conseil d administration : Conservation de l immeuble............... 51 Coordination et gestion des espaces communs............................ 52 Sauvegarde des droits collectifs............ 52 Respect de la déclaration de copropriété.... 53 Les registres de la copropriété............... 54 Les charges communes («frais de condo»)..... 55 8 Le Condo : tout ce qu il faut savoir
22553_le_condo.qxp 9/6/06 2:22 PM Page 9 Le fonds de prévoyance.................... 57 Les moyens de percevoir les charges communes.. 60 La privation du droit de vote................ 61 La Cour des petites créances................ 62 L hypothèque légale........................ 62 La responsabilité de l acquéreur.............. 63 3 La déclaration de copropriété Son objet................................ 65 L acte constitutif de copropriété............ 66 Le règlement de l immeuble............... 67 L état descriptif des fractions.............. 70 Les modifications à la déclaration de copropriété............................ 70 Les déclarations de copropriété antérieures à 1994.................................. 73 4 La vie d une copropriété au quotidien Le promoteur et la perte de contrôle sur le syndicat............................ 75 Les mécanismes de transfert............... 77 L assemblée extraordinaire des copropriétaires.. 77 Le nouveau conseil d administration : les sujets à vérifier........................ 78 L état des finances de la copropriété : le budget d opération................... 78 9
22553_le_condo.qxp 9/6/06 2:22 PM Page 10 Les charges communes impayées........... 80 Les contrats conclus par le promoteur...... 81 Inspection du bâtiment, carnet d entretien et certificat d état de l immeuble......... 82 Vices cachés, vices de construction, vices de conception et vices de sol............ 87 Les plans de garantie..................... 88 Les assurances de la copropriété........... 88 Les registres de la copropriété............. 90 L héritage du promoteur.................. 91 L assemblée générale des copropriétaires :..... 93 L avis de convocation et les documents qui l accompagnent..................... 94 Le projet d ordre du jour et les ajouts...... 95 Les présences à l assemblée et les procurations..................... 99 Le quorum............................. 101 Les droits de vote et les limitations aux droits de vote..................... 102 Le vote................................ 103 Les majorités requises pour certaines décisions............................. 105 Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires.................... 108 Contestation des décisions de l assemblée... 109 Les assurances en copropriété : Les assurances du syndicat................ 110 Les assurances des copropriétaires......... 112 Les réclamations d assurances.............. 113 Le respect du règlement de l immeuble :....... 114 Les recouvrements de sol dur en copropriété.. 115 10 Le Condo : tout ce qu il faut savoir
22553_le_condo.qxp 9/6/06 2:22 PM Page 11 Les animaux domestiques................. 118 Les antennes paraboliques................. 120 Enseignes à vendre....................... 120 Réglementer la location................... 121 L utilisation des parties communes.......... 121 L utilisation des parties privatives........... 122 Les clauses pénales...................... 123 L injonction............................. 124 Le syndicat et les taxes foncières............. 124 Le syndicat, la TPS et la TVQ................ 125 L impôt.................................. 126 Crédit d impôt pour le maintien à domicile.... 127 La loi sur le tabac......................... 128 Les locataires............................. 129 Les occupants............................ 131 L accès aux parties privatives................ 131 Les poursuites contre le syndicat............. 133 Certaines situations particulières : Maisons de ville et maisons en rangée....... 133 Copropriétés par phases.................. 134 Copropriétés de villégiature et copropriétés à temps partagé...................... 137 5 L achat éclairé d une unité éléments à vérifier L achat d une unité nouvelle : Le contrat préliminaire................... 142 La note d information.................... 142 Le budget prévisionnel................... 145 11
22553_le_condo.qxp 9/6/06 2:22 PM Page 12 La déclaration de copropriété.............. 146 L insonorisation de l immeuble............. 147 Les dimensions («contenance»)............ 147 Les plans de garantie..................... 148 L assurance titres........................ 150 Les autres vérifications à effectuer.......... 151 La pré-occupation....................... 152 Le choix du notaire...................... 153 L achat d une unité existante................ 155 Les documents et renseignements à obtenir du vendeur ou du syndicat :................. 155 La déclaration de copropriété.............. 155 Les derniers états financiers............... 159 L immatriculation du syndicat.............. 161 Le certificat d assurance.................. 161 Les parties communes à usage restreint..... 162 La liste des projets de travaux............. 163 L état du fonds de prévoyance............. 164 L entretien de l immeuble................. 165 Le certificat de localisation................ 167 Les autres vérifications à effectuer............ 168 L inspection du bâtiment.................. 168 Travaux de rénovation à faire après l achat... 170 La qualité de gestion du syndicat........... 173 Connaître la déclaration de copropriété..... 175 Vérification de l état des charges communes dues....................... 176 Le choix du notaire........................ 177 12 Le Condo : tout ce qu il faut savoir
22553_le_condo.qxp 9/6/06 2:22 PM Page 13 6 Les bonnes adresses L Internet................................ 179 Condolegal.com......................... 179 Droitdelacopropriete.qc.ca................ 180 Condoliaison.org........................ 180 Les organismes........................... 181 Le Regroupement des gestionnaires de copropriété du Québec (RGCQ)......... 181 Le Conseil de la Copropriété du Québec.... 184 Événements.............................. 185 Le Salon de la Copropriété inc............. 185 Les cliniques-conférences du RGCQ........ 187 Bibliographie.......................... 189 Les Auteurs............................. 192 Chez le même éditeur.................. 195 Index des sujets...................... 199 13