Le projet de développement de Radio-Canada au centre ville de Montréal Par Michel Saint-Cyr Président, division immobilière, Radio-Canada et Vianney Bélanger, consultant en gestion et développement immobilier, président, firme COPRIM. Conférence prononcée le 11 mars 2009 Mise en Contexte Introduction sur la division immobilière de Radio Canada Le portefeuille de Radio Canada est un portefeuille bien diversifié et d une très grande superficie géographique. En effet, d un océan à l autre, à travers tout le Canada, le portefeuille immobilier de Radio Canada dépasse les 4 millions pi2. Les deux plus grandes propriétés de Radio Canada sont celles de Montréal et de Toronto. Elles totalisent respectivement la superficie de 1.3 millions pi2 et de 1, 6 millions pi2. Celle qui leur suit compte les 250 000 pi2, suivie par une propriété de 10.000 pi2, ensuite de 5000 pi2. Radio Canada est propriétaire de plus de 90% de stations. L immobilier représente presque les 50% de ses actifs. Avant 2001, les gestions immobilières étaient décentralisées et gérées par chaque composante dans les différentes villes et secteurs. En 2001, le nouveau président a créé la division immobilière pour une meilleure gérance du portefeuille. En 2005 à l examen spécial quinquennal des vérificatrices générales, plusieurs progrès ont été soulignés, spécifiquement au niveau de la gestion du portefeuille immobilier. Les espaces de Radio Canada ont été réduits jusqu à plus de 20 %. L approche utilisée à Radio Canada est l autofinancement des besoins de l investissement dans le parc immobilier. C est à dire : Exploiter les valeurs mal utilisées. En d autres termes : Soit minimiser les frais des espaces d exploitation en réduisant l espace, ou alors, vendre les terrains excédentaires et réinvestir le bénéfice dans les immeubles occupés. D autre part, les projets immobiliers de Radio Canada favorisent le partage de l information de base et la collaboration entre les différents compartiments. Un édifice à Montréal situé à l ancien parc de l Expo 67, par exemple, a été intégré à la maison. Près de 1300 employés ont été transférés dans un espace moderne et fonctionnel avec une réduction d espace brute jusqu'à 20%. Ce projet a permis l augmentation de la visibilité de Radio Canada et a bonifié l interaction avec la communauté. Quand il y a des projets de consolidation et d intégration, un déménagement est nécessaire. Cependant, pour déménager, il faudra choisir des endroits centraux où il peut y avoir une interface et une interaction avec les
citoyens. À Ottawa, par exemple, beaucoup de partage a été créé dans la salle d affectation. Les postes de travail accueillent la Radio, la Télé etc. d où, le partage de l information est omniprésent. Par contre, à Québec et à Edmonton, il s agit d un autre concept, cependant, il demeure un concept intégré. Actuellement, à Vancouver, un projet de redéveloppement est en construction pour une meilleure optimisation des espaces. Notre projet à Montréal : Il est vrai que la crise financière actuelle pourrait se voir comme une troisième récession. Comme plusieurs crise vécues dans l histoire, celle-ci, en est une. Chaque crise crée de nouvelles opportunités. Spécialement dans le domaine de l immobilier, plusieurs projets sont tombés dans l eau et ne pourront pas se réaliser. Cependant, il faut rester positif, créatif, et essayer de comprendre les raisons. Le futur, c est nous qui pouvons le créer. Les projets qui sont pertinents et qui peuvent participer au développement, le demeurent avant ou après la crise. Par rapport à la crise économique actuelle à Montréal, aujourd hui, on remarque qu il n y a pas de grues dans le ciel. Il n y a pas de rétention et d absorption à faire lors du démarrage d un projet. Ce qui est bien, c est qu on peut repartir de zéro. Par contre, si on regarde dans les autres villes du monde, où on voit les grues, les chantiers sont malheureusement arrêtés et le démarrage sera encore plus long après une crise. L avantage est que les institutions financières à Montréal, ne sont pas dans la même obstruction que la plupart des autres pays. Notre position actuelle est favorable et nécessite une collaboration collective de l ensemble de la société pour passer rapidement à travers cette crise. Une crise pourrait être perçue comme une occasion d affaire. En effet, une crise donne l opportunité à une entreprise de se questionner, de justifier sa pertinence et de s ajuster. Dans une perspective visionnaire, il faudrait que nos décideurs politiciens, également, fassent attention aux décisions à prendre. Le projet Radio Canada à Montréal est un projet pertinent et structurant. C est un concept qui a été conçu, planifié, dans les années 60 et réalisé et mis en opération en 1972. Radio Canada est un méga îlot de 8 blocs traditionnels dans la ville. Sans blâmer les planificateurs de l époque, avec les stationnements de chaque côté, le concept du site de Radio Canada ressemble à celui d un centre d achats. Le site de Radio Canada est occupé à 100%. Ce sont des installations de 40 ans qui ont été réaménagées plusieurs fois, afin de s adapter aux changements technologiques. Il n y a pas eu de réinvestissement majeur dans le bâtiment.
La direction de Radio Canada et la division immobilière se sont entendues à adapter les installations aux besoins des diffuseurs du XXIème siècle pour créer un environnement de travail stimulant. L intérêt de Radio Canada, en tant que diffuseur, ne consiste pas de prendre de l argent de la programmation pour faire de la réalisation immobilière. Le site de Radio Canada est de 1,2 millions pi2 alors que la tour est de 225 000 pi2. L éclairage naturel, dans des conditions environnementales actuelles, fait parti des préoccupations des employés. Bien évidemment, le projet n a pas été intégré dans son environnement. Radio Canada fonctionne 24/24, il est fondamental d assurer un environnement sécuritaire du site. Le soir vers 11h ou minuit, les gens ne se sentent pas en sécurité pour se rendre, à la marche, aux stations de proximité. Si l aménagement urbain est sécuritaire, la distance de marche serait agréable et convenable à parcourir. Il faudrait alors, penser à une intégration aux besoins de la communauté interne et environnante et à une réintégration du projet dans le site et par rapport au plan de la ville. Depuis 2001, plusieurs études ont été faites pour comprendre le site. Radio Canada dispose de 3500 employés jusqu à 5000 individus avec les visiteurs, sur le site. C est un pôle d activités économiques important. Le besoin en stationnement y est, depuis l ouverture. Une centaine de camions sont présents en permanence, sur le site, à air ouvert. La question qui préoccupe les planificateurs, consiste à trouver la solution pour situer les stationnements. Mais en plus, en 2002, Radio Canada dispose de plusieurs groupes de travail. La tour représente le phare du site. Alors, comment mettre le plus de monde possible sur un même plancher? La superficie brute du plancher compte 8000pi2. En terme d immobilier, si les planificateurs ont à recycler ou à viabiliser cela, la tour sera abandonnée. Pour qu une entreprise puisse s établir, dans le marché, les édifices à bureaux doivent être de 18 à 25 000 pied. En faisant des études, il s est avéré que la tour n a pas été construite en fonction des besoins à bureaux standards. Le taux d efficacité du plancher de la tour est de 60%. Cela veut dire, que si on veut rénover la tour, chaque dollar investi, sera efficace à 60 sous. Lorsque les basilaires ont été construites, il y a eu l intention de construire deux étages additionnels au dessus. Rénover la tour qui est occupée en permanence, est une opération complexe. Si on ne déplace pas, de façon systématique, tout le monde, cela prendra 3 à 5 ans de rénovation pour la tour, sans compter les autres problèmes. Par contre, en ce qui concerne les stationnements intérieurs, ils représentent un avantage car ils ne sont pas taxables par la ville. Jusqu en avril 2005, aucun concept n a pu traiter l ensemble des aspects du projet. La révision du plan d urbanisme en 2004 permettant l augmentation de la densité de 4 à 6 et la hauteur des bâtiments de 25 à 44 m sur le site, a été un geste contributif à l élaboration du projet.
En effet, démarrer sur de nouvelles bases est une alternative pour préparer un nouveau plan directeur pour une démarche complète. Il eut appel aux meilleures firmes de Montréal. Le choix a été fait par rapport à des critères préconvenus. Pour faire face aux problèmes urbanistiques et ceux de l architecture, une équipe intégrée d architectes et d urbanistes s est mise au travail. Par ailleurs, un sondage de démarches internes et externes, a été effectué d une durée de 6 mois, auprès des 3500 employés de Radio Canada. Suite à cette opération, 200 commentaires ont été pris en considération. D autres personnes volontaires du milieu et plusieurs groupes d individus intéressés par l élaboration d un projet viable, se sont impliqués dans la communauté, en formant un comité d interaction. Suite à plusieurs réunions et consultations, des idées nouvelles choquantes et audacieuses ont émergé. Finalement, le projet a fini par être présenté. Le recoupage des recommandations Concernant l aménagement il faut s assurer de l intégration du site, étudier les conditions de réalisation afin d améliorer les conditions de vie et attirer les implantations des activités. À l externe, le Centre-Sud est un milieu sensible, il y a l autoroute Ville Marie, le Boulevard René Lévesque, et l implantation de Radio Canada. C est un milieu organisé, avec des groupes de travail d activités différentes : Commerciales, culturelles, résidentielles etc. Briser l isolement du site et Radio Canada, avec le quartier est une intervention qui touche autant l interne que l externe. Il faudrait également visualiser les barrières. Par exemple, l autoroute représente une coupure dans la ville, cependant elle pourrait être transformée par un aménagement judicieux. Le Boulevard René Lévesque qui devait être une artère de prestige au centre-ville, demeure une œuvre inachevée. L objectif n a pas été atteint. Radio Canada dispose de trois entrées principales : Une sur René Lévesque, une par Papineau et une par Woolf. La vue par le pont Molson est un équipement important dans une localisation stratégique. Les pressions économiques vont certainement recycler ce site. Dans l axe de La Gauchetière venant de Saint-Denis, il y a une percée visuelle intéressante sur la tour. D après la volumétrie permise par les urbanistes, les planificateurs appliquent les règles d urbanisme et d architecture afin de respecter le cadre règlementaire. Il faut comprendre, qu on a affaire à 3 siècles : On a sur le site, ce qui date du XIXème siècle, des opérations du XXème siècle et maintenant celles du XXIème siècle.
À présent, il s agit de développer pour un diffuseur du XXIème siècle, en créant un milieu de vie pour les gens d aujourd hui sans aliéner ceux qui existent. Le défi de combiner sur les 3 siècles et de les intégrer est un défi majeur. Le défi de la trame urbaine consiste à ceinturer l îlot central de Radio Canada par une rue publique traversant le site. Toute la trame urbaine devrait être prolongée sur le site en percées visuelles. Avoir l accès aux piétons ne doit pas aliéner la trame urbaine, en tenant compte des deux extrémités : La rue Amherst, conduisant au port et la rue Papineau qui éventuellement serait une rue importante. Les professionnels sentent le besoin de reconnecter l est à l ouest surtout avec le développement immobilier potentiel du projet : Porte Sainte Marie. Bien évidemment, il faudrait s occuper de la topographie et de la morphologie de Radio Canada. L autoroute est une opportunité éventuelle pour créer un des plus grands parcs linéaires dans la ville de Montréal. Cela permettrait de lier le site au centre ville de Montréal et de créer une série d espaces d événements conduisant au pont Jacques Cartier, celui-ci permettrait d accéder aux îles. On pourrait faire un circuit urbain qui rendrait la ville de Montréal une ville distinctive. Radio Canada doit déposer un mémoire dans le code des consultations. C est un site de développement potentiel. Les professionnels ont bien souligné que la base d un site fort marquant, est principalement autour. Ce n est certainement pas en faisant des routes et des artères que le site va se définir. Ils ont misé de faire des places publiques significatives qui s inspirent de Radio Canada, de sa morphologie physique, de ses animations et de ses activités. La place du côté de Woolf marquera l entrée sur la thématique de la musique et la place sur Papineau sera la place des ondes des nouveaux medias. Ramener à la rue du développement favoriserait l intégration au milieu et restructurait le boulevard également. Une place publique est un concept, même si c est pour favoriser la verdure. En effet, créer une hiérarchie d espaces publiques et des places privatives pour le développement résidentiel en est un bel exemple. Dans ce concept là, tous les stationnements seront enfouis. Le site est grand, il est donc, divisé en 3 lots, séparés par une voie publique. Les voies publiques Alexandre De Sève et Beaudry qui ceinturent l îlot central de Radio Canada, en prolongent le Boulevard Montcalm et le pont Champlain jusqu à la place publique. En ville, si on veut enfouir 100% des places de stationnements, enlever les équipements de Radio Canada de surface et privilégier les espaces verts, il faudrait densifier le site en fonction de ses contraintes. Un avantage créé un inconvénient, il faut penser à des espaces publics ensoleillés et bien étudier les hauteurs.
Ce qui expliquerait la présence de la tour de 44m. Sur le boulevard de René Lévesque et la rue Clark, les structures sont plus basses, un encadrement urbain plus important s impose. Plusieurs améliorations ont été proposées à la municipalité tel que l élargissement des trottoirs, les passages piétons, un îlot central etc. Près de la rue Saint André, les structures sont un peu isolées, ce qui rend le boulevard peu déstructuré. Comme dans plusieurs villes européennes, il y aura l avantage d avoir une structure sur rue. Il y a eu une étude d impact visuel au coin de Woolf, dans le cas où les bâtiments seront conservés. Suite aux consultations et selon le règlement de zonage, 8 étages doivent avoir un retrait obligatoire pour dissimuler la hauteur des 3 derniers étages. Le règlement prévoit de 32 à 44m. Bien entendu, le débat est continu. Les professionnels attestent que le projet tient la route à 44 m avec un retrait de 32m. Si le projet sera concrétisé, les deux églises seront protégées car il y aurait beaucoup de gens qui vont les contempler. Cette procédure augmentera la protection du cadre bâti. Encadrer l entrée principale, par des bâtiments de chaque côté, c est encore magnifier le symbole de Radio Canada et l amener à la rue. Le projet propose non seulement une entrée directe dans le site mais d amener l entrée de la place Radio Canada à la rue et au Boulevard. Afin d intégrer l art, il eut la proposition de circuler sur des ambulatoires de jardins, de sculptures, etc. Probablement, une implantation d un amphithéâtre en plein air sera projetée pour une place publique plus importante.
En circulant à l intérieur de l axe de la rue de La Gauchetière, on observe des vues protégées. En se déplaçant vers la place de la musique, on retrouve des écrans de fond de scènes, des petites terrasses animées, etc. «Ce pôle n a jamais été utilisé. Il n y a eu aucune rétention jusqu à présent. Tous les artistes de toutes disciplines passent à Radio Canada depuis 40 ans. Est-ce ce qu on a fait quelque chose pour les garder sur place? Quel potentiel gaspillé. Qu est-ce qu on a fait aussi pour les 3500 employés depuis 40 ans qui ont vécu leur vie professionnelle?» réplique le conférencier avec enthousiasme. Utiliser les contraintes du bâtiment pour en faire un avantage. Ce qui est intéressant est que le studio 42 pourrait être lié au 44 par des corridors. Normalement dans une qualification standard, une porte de garage se trouve dans chaque immeuble. Avec le nouveau projet, 4 en seront dissimulées, cela donnerait un total de 14 portes. Mais encore, on a intervenu en faveur du transport actif. La faisabilité et la réalisation : Même si la conjoncture économique est défavorable, il ne faut pas manquer la possibilité de réaliser le plein potentiel du site. Il faut tenir compte de la réalité du marché. Réaliser le projet en maintenant les activités de Radio Canada est un défi majeur, car si on veut garder Radio Canada, il faut protéger les activités en tout temps. Dans toutes nos études, le site peut supporter en commerces de proximité entre 200 000 à 300 000pi2, donc il n y a aucune difficulté d intégrer dans ce concept les commerces de proximité. C est du commerce urbain. On peut avoir une épicerie mais elle doit bien être intégrée dans les paramètres de développement. En tenant compte des réalités du marché, ce projet se réalisera certainement par phase et chacune des phases disposerait d une centaine de marché résidentiel. Plus de 200 unités résidentielles sont prévues, incluant le logement social abordable et le logement condos. Il faut tirer parti du moteur du projet, de son pouvoir d attraction et de l activité de Radio Canada. Il y a le Chum, le centre de recherche, la Porte Sainte Marie etc., qui sont des moteurs d activités et des pôles importants. Radio Canada peut être aussi la place pour créer le milieu de vie où on peut vivre et travailler au centre-ville. Si on veut attirer des investissements étrangers, l adresse Radio Canada devrait être connu de tout le monde pour bien se retrouver. C est un quartier qui a de la densité, il y a du monde qui vit autour et on rajoute pour créer un milieu de vie beaucoup plus dynamique. Concernant les étapes de réalisation, la première étape est de refaire les installations fonctionnelles du bâtiment pour permettre de dégager les 2 côtés est et ouest. Il faudrait aussi s assurer que le plan directeur est un modèle de développement à Montréal et la cohésion de tous les partenaires à tout égard.
Les bénéfices et les retombées Tous les bénéfices et retombées seront pour la ville de Montréal. C est l opportunité d appliquer ces programmes d insertion sociale. La politique familiale pourrait être appliquée sur le site ainsi que les principes du plan de transport de la ville de Montréal. Réponses aux besoins des résidents et des commerçants : offrir des commerces de proximité et des espaces verts. Quant aux retombées économiques : Il faut renforcer le pôle économique, sans oublier l image de marque de Montréal en tant que projet intégrateur et sensible dans une période de crise économique. Période de question : Le projet Radio Canada hébergerait une grande densité, représentera t-il un centreville habité? Quel est le rapport entre la densité et les bénéfices du site. Quant à la densité, elle représente une norme fixée par les urbanistes. Toutefois, il ne faut pas oublier que le site est localisé à 1.5 Km du centre-ville. Une densité à long terme est importante pour le centre-ville de Montréal. D autres part, l est de Montréal est en développement graduel avec plusieurs projets, tel que le Chum, donc cela conduira à une demande de logement plus importante. Pourquoi les montréalais habitant les quartiers adjacents doivent financer la recomposition d une institution fédérale? Actuellement, tous nos projets se sont autofinancés. Aucune scène de programmation n a été mise en programmation, donc la valeur de l immobilier créée avec le potentiel de développement qu on va exploiter, financera les besoins de Radio Canada. Le secteur privé fera le développement de tout ce qui est non Radio Canada. Le bénéfice du promoteur privé pour avoir le droit de construire, est retiré des besoins de modernisation de la maison. Seriez vous disposé à diminuer le nombre de stationnements en contre parti apporter une contribution financière à la réalisation du tramway conditionnelle à ce que la phase une se rende jusqu à Papineau? Ce n est pas Radio Canada qui va faire le développement, par contre votre suggestion pourrait s adresser au promoteur. Il y a déjà eu un effort afin de réduire le nombre de stationnement, cependant, ça n empêche pas d investir davantage dans les autres moyens de transport alternatif. Quelle est la réceptivité du projet de recouvrement de l autoroute et sa transformation en vaste îlot vert au niveau de la MTQ? Des rencontres avec le maire et plusieurs élus ont eu lieu, lorsqu on a prévu une autoroute en tranchée. Le maire a proposé de commander une étude afin d étudier le prolongement de l autoroute, au cas où elle serait recouverte. Les études sont déjà lancées et on attend toujours les informations supplémentaires à ce sujet.
Quel est le pourcentage de logement abordable? Ce qu on vous montre c est le cadre règlementaire. Radio Canada n est pas le développeur du projet. Cependant, on applique les politiques de la ville de Montréal, c est à dire 15 % de logement social et 15 % de logement abordable. Les promoteurs seront obligés de respecter l entente de développement. Quel type de commerces prévoyez-vous dans le projet? Les commerces seront des commerces de proximité qui vont s intégrer à l architecture, aux conditions et aux règlements de l entente du développement. La règlementation municipale est assez rigoureuse et les promoteurs sont tenus de respecter l accord du développement. Que prévoyez-vous pour le développement durable? Le plan proposé présente 32 % d espaces verts, les professionnels envisagent parallèlement des toits verts et des espaces de végétation afin d éliminer les îlots de chaleur. C est une approche en îlot récupération d eau. La tendance de développer en tenant compte du développement durable est maintenue. Y a t-il eu une étude qui a été menée auprès des employés de Radio Canada ou des gens qui utilisent le site pour voir s ils ont évalué leurs besoins en matière de transport? Il n y a pas eu d étude spécifique de faits, parce qu on ne s est pas rendu à la mise en œuvre. C est une bonne suggestion à retenir. Par contre, au cours du sondage, plusieurs personnes se sont exprimées et il y a eu une demande pour l aménagement d une piste cyclable protégée. Vous avez signalé la question de sécurité pour accéder aux stations de métro surtout dans la zone de votre propriété, y a t-il un moyen de sécuriser la zone complémentaire? Dans le plan directeur, on a suggéré plusieurs propositions à la municipalité pour recomposer l éclairage, les rues, le mobilier urbain etc. dans le plan d ensemble. Sources de photos : Mémoire présenté à l office de consultation publique de Montréal, le 9 décembre 2008, Projet Montreal, le redéveloppement du site Radio-Canada à la lumière du retour prochain du tramway sur le boulevard René-Levesque