Initiation à la location meublée
Cerenicimo Des supports d investissement diversifiés, performants et rigoureusement sélectionnés Un référencement indépendant, aucune prise de participation capitalistique 43 000 logements vendus depuis 1995 Un volume d activité de 6,3 Md depuis la création Un savoir-faire et une expertise reconnus, récompensés par la 1 ère place au palmarès Gestion de Fortune attribuée à Cerenicimo pour la 8 ème année consécutive 3
Un contexte favorable à l immobilier Les 5 bonnes raisons d opter pour les actifs immobiliers Rempart antiinflationniste Actif performant Réponses à des besoins réels Valeur refuge Utilisation du levier du crédit
La solution Location Meublée La Location Meublée, c est : Un actif immobilier Meublé Au sein d une résidence services Dans un secteur d activité donné Exploité par un gestionnaire professionnel
La Location Meublée Les revenus liés à l immobilier à usage d habitation Location de locaux nus Immobilier Nu (Pinel) Location de locaux meublés Statut de Loueur en Meublé Revenus fonciers Bénéfices industriels et commerciaux Optimisation fiscale = réduction d impôts Optimisation fiscale grâce aux amortissements ou réduction d impôts 7
Le schéma d investissement
La Location Meublée Investisseur Achète
La Location Meublée Investisseur Achète Géré par Exploitant professionnel
La Location Meublée Signature d un contrat le bail commercial - entre l investisseur, propriétaire du bien, et le gestionnaire Investisseur Achète Géré par Exploitant professionnel
La Location Meublée Signature d un contrat le bail commercial - entre l investisseur, propriétaire du bien, et le gestionnaire Investisseur Achète Géré par Exploitant professionnel Loué à Touristes
La Location Meublée Signature d un contrat le bail commercial - entre l investisseur, propriétaire du bien, et le gestionnaire Investisseur Exploitant Achète Géré par professionnel Loué à Touristes Loyers payés par les locataires finaux pour chaque période de location
La Location Meublée Signature d un contrat le bail commercial - entre l investisseur, propriétaire du bien, et le gestionnaire Investisseur Exploitant Achète Géré par professionnel Loué à Touristes Loyers versés au propriétaire par trimestre tel que défini dans le bail commercial Loyers payés par les locataires finaux pour chaque période de location
Le bail commercial
La Location Meublée Qu est ce qu un bail commercial? C est un contrat qui offre de la lisibilité En terme de temps : durée de 9 ans minimum renouvelable En termes de trésorerie : le loyer et les charges sont fixés dès le début Et de la tranquillité d esprit : Un exploitant gère votre bien du 1 er janvier au 31 décembre Un comptable gère votre déclaration
La Location Meublée
La Location Meublée Avantage complémentaire Récupération de la TVA équivalent à 20 % du montant HT investi
La solution Location Meublée Un manque de places en hébergement pour personnes âgées dépendantes estimé entre 20 000 et 25 000 lits Source : ORPEA, Rapport de l Assemblée Nationale sur la prise en charge des personnes âgées dépendantes (2010) Un besoin actuel qui représente une carence de 350 résidences étudiantes Source : rapport Batsch (étude réalisée pour le Crédit Foncier) Une insuffisance de logements chiffrée à 100 000 nouveaux logements d ici 2020 pour les Seniors Source : SNRA (Syndicat National des Résidences avec services pour les Aînés) Des besoins en résidences de tourisme estimés autour de 20 000 à 25 000 lits par an Source : SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme) EHPAD RÉSIDENCES ETUDIANTES RÉSIDENCES SERVICES SENIORS RÉSIDENCES DE TOURISME
L immobilier géré 1 alternative Réduire son impôt sur le revenu grâce au dispositif Censi-Bouvard Anticiper sa retraite en générant du revenu sans impôt
L immobilier géré Réduire son impôt sur le revenu grâce au dispositif Censi-Bouvard
Dispositif Censi-Bouvard 9 ans de détention minimum : bail commercial Réduction accordée au titre de l année d achèvement du logement, des travaux ou de son acquisition 2015 : réduction d impôt 11 % / 9 ans Report du solde de réduction d impôt non imputé sur l IR dû au titre des 6 années suivantes (300 000 x 11 %) / 9 ans = 3 666 / an de gain fiscal Base de calcul : 300 000 HT
Dispositif Censi-Bouvard Un investissement de 200 000 HT vous procure : Une réduction d impôt de 11 % x 200 000, soit 22 000 de réduction d impôt sur 9 ans Soit une réduction de 2 444 / an pendant 9 ans Conclusion : si vous payez 3 000 d impôts par an vous n en payerez plus que 556 et ce pendant 9 ans
L immobilier géré Anticiper sa retraite en générant du revenu sans impôt
La Location Meublée Le mécanisme comptable Loyers Charges réelles Amortissements Résultat fiscal nul Conséquence (selon le financement retenu) : génération de revenus non-fiscalisés jusqu à 30 ans
La Location Meublée Charges Si Loyers : résultat fiscal = 0 réelles Amortissements stock Charges réelles Si < Loyers : bénéfice Déstockage des Amortissements Résultat fiscal = 0 * * Tant que les amortissement stockés sont supérieurs au résultat d exploitation généré.
La Location Meublée Investissement A Investissement B Revenus fonciers Loueur en Meublé Montant de l'investissement 150 000 150 000 Amortissement annuel 4 500 Revenus annuels encaissés 6 000 6 000 Diverses charges -500-500 Intérêts d'emprunt -3 000-3 000 Revenu brut + 2 500 + 2 500 Amortissements utilisés 0 2 500 Solde imposable 2 500 0 Impôt à payer 1 138 0 Revenu net d'impôt (TMI à 30 %) 1 362 2 500 Amortissements reportés sur les années suivantes 2 000
Comparatif Option 1 Censi-Bouvard Réduction d impôt 11 % du montant HT sur 9 ans Option 2 Classique Excellent outil de gestion patrimoniale Possibilité d amortir les biens acquis et de gommer ainsi fiscalement les revenus sur le long terme Ces investissements ne pourront pas bénéficier des amortissements Absence d avantages fiscaux à l entrée
Avantages complémentaires Des amortissements utilisés comme des professionnels Mais une plus-value soumise au régime des particuliers Transmission Couverture sociale
Comparatif Zoom sur la performance
Comparatif Immobilier nu / Immobilier géré DETAIL DES CHARGES Immobilier nu Immobilier géré RENDEMENT BRUT 3,60 % 4,2 % * Gestion locative 7 % --- Assurances 2,95 % + 2,55 % (loyers impayés, vacance, protection juridique) 5,5 % --- Charges de copropriété non récupérables (syndic, assurances, travaux etc.) 2,4 % 1,8 % Frais de relocation (1 fois tous les 19 mois selon la moyenne nationale pour T2 ; 1 mois étant à la charge du propriétaire et 1 mois à la charge du locataire ; soit ½ mois par an) Risque de vacance locative (1 mois tous les 19 mois pour T2 selon la moyenne nationale soit ½ mois par an) 4 % --- 4 % --- Entretien appartement n étant pas à la charge du locataire (réfection peintures, sols, etc. soit ½ mois de loyer par an) 3 % --- TOTAL DES CHARGES 25,9 % 1,8 % RENDEMENT NET de charges 2,67 % 4,12 % * Loyer HT / Immobilier HT
Comparatif Rendement net d impôt et d inflation Compte Epargne Revenus fonciers Actif LMNP Censi-Bouvard * Actif LMNP Classique (amortissements) Rendement brut 3,60 % 4,2 % 4,2 % Rendement net de charges 1 % 2,67 % 4,12 % 4,12 % IRPP - 30 % 30 % 30 % CSG CRDS - 15,50 % 15,50 % 15,50 % Amortissement annuel (30 ans) - - - 3,30 % Rendement net d'impôt 1 % 1,45 % 2,25 % 3,75 % (1) Inflation 2 % 2 % 2 % 2 % Indexation - 2 % 2 % 2 % Rendement net d'impôt & d'inflation - 1 % 1,45 % 2,25 % 3,75 % (1) 3,75 % = 3,3 + (4,12-3,30)*(1-45,5%)
Comparatif Performance nette d impôts Pinel 150 000 LMNP Classique 31 500 21 % Avantage fiscal 3,60 % Performance locative brute 4,2 % 2,67 % Performance locative nette sur 20 ans 4,12 % 43 500 75 000 1,45 % Performance locative nette d impôts sur 20 ans (TMI à 30 % + PS à 15,5 %) 3,75 % * 112 500 112 500 * Voir slide précédent
La solution Location Meublée Un effort d épargne maîtrisé Un actif résilient Un rempart contre l inflation Un actif performant : des rendements supérieurs à 4 % HT/HT Un support performant fiscalement Un confort de gestion Une revente facilitée Un complément de revenus pour la retraite
La solution Location Meublée Une revente facilitée Une maitrise globale de l immobilier géré pour offrir lisibilité et pérennité Des solutions concrètes en cas de force majeure avec l Engagement Liquidité Un interlocuteur dédié pour la revente clairement identifié offrant expertise et savoir-faire pour un accompagnement de A à Z
Avant tout investissement... Bien veiller : A la cohérence économique globale du projet, notamment du point de vue de la gestion A vérifier les fondamentaux immobiliers de l opération => triptyque localisation / prix / prestations
Zoom sur une opportunité... Patrimoniale Performante Plaisir
Une presqu île authentique et préservée au cœur du Var offrant un panorama grandiose sur la Méditerranée Un référencement
Une situation unique Sur l une des rares presqu îles provençales En 1 ère ligne face à la Méditerranée Les pieds dans l eau Un référencement
Une architecture unique, à l effigie d un paquebot, donnant sur un patio paysager, agrémenté d une piscine extérieure. Un référencement Crédits : Images Créations
Des prestations de grande qualité Un référencement Un référencement Piscine intérieure Piscine extérieure Sauna Jacuzzi Cabines de massage Salle de sport Salle de petit-déjeuner Salle d animations Crédits : Images Créations
Un prix en cohérence avec le marché local Un prix immobilier moyen de 5 380 /m² HT, équivalent à l ancien Un rendement performant 4,2 % Un rendement très performant au regard de la localisation rare et prisée du produit Un remplissage optimal Une offre limitée d hébergements sur la presqu île Une seule résidence de tourisme 2** sur la presqu île! Un référencement
Un investissement alliant performance et plaisir En optant pour la formule avec séjours, vous bénéficiez d un rendement de 3,7 % HT/HT * Pendant toute la durée d ouverture de la résidence, hors période comprise entre la 3 e semaine de juillet et la 2 e semaine de septembre incluse. Voir modalités et conditions dans le bail commercial Un référencement
De nombreux CGP convaincus par cet investissement «Un foncier qui profite d un très bel emplacement.» «Un programme pour lequel il y a une réelle demande locative, ainsi qu une forte ambition patrimoniale.» «Un programme réfléchi depuis longtemps.» Un référencement «Une opportunité patrimoniale intéressante, avec un prix au m² attractif.»
Un investissement P atrimonial laisir erformant Une résidence, tous les atouts! Un référencement