Annexe à la lettre du directeur général de l ANRU portant recommandation pour la préparation de la convention suite à l examen du projet en comité d engagement du 10 janvier 2008 PROJET DE LA VILLE DE RIVE DE GIER Quartier du Grand Pont (Loire) Le projet de rénovation urbaine du quartier du Grand Pont à Rive de Gier a été présenté au Comité d engagement du 10 janvier 2008 par M. J.C Charvin, Maire de Rive de Gier. M. C. Decharrière, préfet de la Loire avait donné un avis favorable au projet. Le projet de rénovation urbaine porté par la ville de Rive de Gier sur le quartier du Grand Pont est entièrement situé en ZUS. 1- Le programme présenté sur le quartier de Grand Pont La ville de Rive de Gier qui fait partie de l agglomération de Saint Etienne, enregistre depuis les derniers recensements des diminutions de populations importantes malgré sa proximité avec l agglomération lyonnaise et la liaison ferrée. La désindustrialisation qui a touché la vallée du Gier ces dernières années se traduit par un fort taux de chômage de la population (19%). Le projet consiste à désenclaver et réinsérer un quartier composé de deux entités dans une logique de développement urbain. 5 objectifs sont fixés : - diversifier l offre et passer de 75% de logements sociaux à 62% puis 58% - désenclaver et restructurer les circulations - revitaliser le centre du quartier et réorganiser la structure commerciale - restructurer les espaces publics - établir de nouvelles domanialités pour assurer une évolution future Programme : - 218 démolitions - 218 reconstructions dont 158 en PLUS-CD et 60 en PLUS - 228 réhabilitations - 446 résidentialisations et mise en place d actions d amélioration de qualité de service - Aménagements de voiries et de stationnements - Création d espaces publics : place, cheminements, parc - Réinstallation des commerces. 1/5
Les contreparties à l Association Foncière sont arrêtées et sont localisées au cœur du quartier. Le coût de ce programme, présenté au comité d engagement, sur le quartier du Grand Pont, est estimé à 45 560 090 base de financement prévisionnel (43 692 926 HT) et fait l objet d une demande de réservation de subvention à l ANRU d un montant maximum de 13 259 259 sur 5 ans sur la base des hypothèses de participations financières des différents partenaires. Coût total ville EPCI CG CR Bailleurs Autres ANRU En K 4 587 3 470 1 294 3 062 19 483 401 13 259 45 560 10% 8% 3% 7% 43% 0% 29% 2- Remarques du Comité d engagement / Points de vigilance Le Comité d engagement a émis un avis favorable sur ce projet de rénovation urbaine présenté par la ville de Rive de Gier sur le quartier de Grand Pont et accompagnera le processus de transformation de ce quartier dans son ensemble. Projet urbain Le quartier est très enclavé et isolé, la topographie du site accentue encore les coupures physiques de la voie rapide en contrebas. Actuellement situé en «bout» de l urbanisation, l amélioration de la desserte apportée par le projet ainsi que le plan de déplacement engagé avec Saint-Etienne Métropole devraient permettre de réinsérer le quartier du Grand Pont dans une dynamique plus urbaine et faciliter pour les habitants, l accès à la gare de Rive de Gier qui fonctionne à l échelle de la commune comme un point de centralité majeur. L identification des dysfonctionnements urbains, coupure avec le reste de la ville, trame urbaine confuse et centralité mal définie, ont permis de hiérarchiser les propositions d actions et d établir un phasage de la mise en œuvre du projet qui concernera principalement la recomposition du secteur Est du quartier : réalisation de nouvelles voies de desserte, création de logements neufs et restructuration commerciale. Toutefois, la nouvelle organisation spatiale dans la partie nord-est sur laquelle seront réalisés les logements neufs pourrait être améliorée malgré les contraintes du site, pour s insérer au mieux dans le reste de l environnement. De même l organisation de la nouvelle centralité en bordure de voie autour des commerces mériterait d être précisée. Le projet urbain présenté donne une image à terme du quartier, au-delà du temps couvert par la convention qui permettra, elle, la requalification de la partie Est du quartier. La requalification de la partie Sud-ouest avait déjà été enclenchée avec une première résidentialisation, des démolitions partielles (scission de l immeuble K) viendront compléter ultérieurement au-delà de la convention, les aménagements engagés pour la résidentialisation dans cette partie sud-ouest du quartier. Cette résidentialisation très simple, traitement des espaces de transition, installation de clôtures, création de jardinets en rez-de-chaussée, rationalisation du stationnement, devrait permettre la clarification des domanialités. 2/5 février 2008
Habitat Reconstitution : il est indispensable, malgré le déclin démographique enregistré, de reconstituer complètement l offre locative sociale démolie et de répondre à la très forte demande générée par le poids du logement social de fait, souvent indigne, dans le centre ville. Cette reconstitution au 1/1, en PLUS-CD et en PLUS, devra s accompagner d une politique de bas loyer de la part du bailleur pour tenir compte de l extrême faiblesse de la solvabilité des ménages de ce secteur de l agglomération stéphanoise, le soutien de Saint-Etienne-Métropole à la reconstitution en PLUS-CD permettant d ajuster les loyers à des niveaux très modérés. L engagement de cette reconstitution peut entrer très rapidement dans la phase opérationnelle, notamment en démarrant dés à présent des opérations de logements neufs dans le centre ville. La proximité de l agglomération lyonnaise et la mise en place d une liaison ferrée très cadencée entre Saint Etienne et Lyon est un élément supplémentaire dont il est également nécessaire de tenir compte. Réhabilitation : le programme de réhabilitation qui sera engagé sur les immeubles non démolis devrait permettre de redonner aux logements maintenus une nouvelle attractivité tout en maintenant un éventail de loyer suffisamment large pour répondre à la demande de ménages au profil socio-économique parfois fragile. Les travaux d amélioration devraient également permettre de contenir voire d atténuer, les charges de chauffage pour les locataires. Relogement : il est déjà enclenché, l accompagnement social est pris en charge par une équipe rassemblant des personnes en provenance de la ville et du bailleur. Cette équipe est assistée d un bureau d étude. La mission de cette MOUS est de réaliser autour de la famille un véritable accompagnement social qui va bien au-delà du simple relogement. Elle prend en compte la situation socio-économique du ménage et l engage dans un véritable parcours de réinsertion. Actuellement, les relogements ont été effectués principalement sur le quartier dans les logements existants à un niveau de loyer identique. Pour être conforme au règlement général de l ANRU en ce qui concerne les relogements, le bailleur, dés lors que de premiers logements neufs seront livrés, fera prioritairement de nouvelles propositions de relogements dans le neuf aux ménages déjà relogés. Equipements et commerces L ANRU n est pas appelé sur le programme d équipements qui sera mis en œuvre pour la requalification du quartier : Maison pour Tous, gymnase et Club House. Les collectivités territoriales dont la Région, prennent en charge ces équipements. La restructuration commerciale qui va être engagée redonnera une visibilité aux commerces et devrait permettre de redonner une animation économique à tout le quartier. Le bailleur, propriétaire d une partie des locaux engagera une étude pour évaluer la potentialité du site. Ce test de faisabilité devra permettre d apprécier la viabilité commerciale de l opération. Des demandes d enseignes portant sur environ 500m² confortent les estimations du bailleur en l attente des résultats de cette étude. Le bilan et les comptes d exploitation prévisionnels qui seront établis permettront de valider la participation de l ANRU à l éventuel déficit de cette opération de restructuration commerciale. 3/5 février 2008
Les financements La répartition des financements entre le Conseil régional Rhône-Alpes et l ANRU est conforme à la convention signée en décembre 2006. Le financement des opérations en prêts PRU a été revu avec les représentants régionnaux de la CDC, portant le volume de PRU engagé sur le projet global à 15 433 197. 3- Eléments à prendre en compte pour la rédaction de la convention : Le Comité d engagement demande que la reconstitution soit complètement réalisée : pour un logement démoli, un logement reconstruit. Il demande que les opérations non encore localisées le soit dans un délai de 18 mois maximum après la signature de la convention. Cette reconstitution se fera hors site, sur le territoire communal ou sur celui de l agglomération. L estimation des coûts prévisionnels sera établie sur la base de l assiette du CCH 2008. Le Comité d engagement constate que les valorisations ont été effectuées. Le Comité d engagement valide les réhabilitations qui seront engagées sur les immeubles maintenus, telles qu elles sont présentées au tableau financier soit : - 20 000 /logement maximum au taux de 25% pour les immeubles E et D (secteur Est) - 13 000 /logement maximum au taux de 25% pour les immeubles N et L (secteur sudouest). Le Comité d engagement se félicite que l accompagnement social des ménages mis en place par la ville et le bailleur à l occasion du relogement soit élargi à la réinsertion économique des familles en difficulté. Il demande que cette action soit décrite et précisée dans la convention. Le Comité d engagement demande que le bilan de l opération commerciale soit effectué d ici la signature de la convention. Sa participation au déficit du bilan de cette opération se fera au taux maximum de 35% et ne pourra excéder 254 860. La CDC pourra apporter son expertise à l étude engagée par le bailleur pour établir la viabilité de cette opération de restructuration commerciale. Le renforcement de l ingénierie du bailleur sera pris en compte dans le plan de financement à hauteur de 20%. 4/5 février 2008
4- Opérations pré-conventionnées à engager avant la signature de la convention Cette liste d opérations a été présentée au comité d engagement Démolition Opération Maître d ouvrage Base de financement prévisionnel Subvention ANRU Taux ANRU - démolition de l immeuble relogement HMF 679 903 597 363 88% Construction de logements sociaux - ilot Proudhon (27 PLUS-CD) - la Grand Croix (5 PLUS-CD) - Tartaras (1 PLUS-CD) - rue C. Drivon (5 PLUS-CD) Loire-Habitat 4 036 500 732 650 143 620 622 172 888 440 161 183 31 596 93 087 Aménagements - rue d Aquitaine 1 362 505 280 438 21% Conduite de projet - conduite de projet - OPC - Responsable renouvellement urbain - Mission expertise activité commerciale - Etude maintien chauffage urbain - Concertation et communication HMF HMF 235 475 218 500 248 281 38 308 17 940 60 000 117 737 109 250 49 656 19 154 8 970 18 000 20% 30% Total 8 491 854 2 404 874 29% 5/5 février 2008