Argenteuil (95) le Bâtiment Ouest Immobilier d entreprise en ZFU et au cœur du projet de rénovation urbaine
La localisation La ville d Argenteuil, 100 000 habitants, 3ème ville d Ile de France, est située à 18 km de Paris, 7 km de la Défense et 21 km de Cergy Pontoise Elle est desservie par l A86 et l A15. Par les transports en commun, Argenteuil est à 15 minutes de Paris par le train (St Lazare). Le Bâtiment ouest sera situé à l entrée principale du Val d Argent Nord, à 300 m de la gare SNCF du Val d Argent et son implantation à 2 niveaux permet de traiter la transition dalle/sol naturel. Le quartier du Val d Argent est inscrit en ZFU depuis le 1er janvier 2004 et ce jusqu en 2011. Ce quartier offre la présence de tous les acteurs nécessaires à la bonne commercialisation des quelques surfaces de bureaux destinées aux petites entreprises locales (PLIE, association de prêts d honneur, couveuse d entreprises, maison de l emploi)
Le quartier du Val d Argent et son projet de rénovation urbaine Projet de rénovation urbaine ambitieux (360 M d investissements) acté par l ANRU en 2005 Les transformations du quartier sont aujourd hui visibles et vont encore se poursuivre : réhabilitations des logements sociaux ; traitement des copropriétés de logements; requalifications des espaces publics et notamment de la dalle ; restructuration des voies d accès et contournement de la dalle ; réhabilitations des équipements scolaires restructuration de l appareil commercial (Investissement EPARECA/CDC acté en 2004). La SAS des Terrasses du Val d Argent a été créée en 2005 et porte aujourd hui l ensemble commercial ; la SAS présente des résultats positifs. Sur le volet du développement économique, au-delà de la réalisation de l immeuble de bureau «le bâtiment ouest», d autres projet sont réalisés ou devraient l être à terme : 1800 m² environ de locaux d activités à proximité de la gare SNCF la transformation des RDC d un immeuble en copropriété en locaux artisanaux pour une surface de 450 m² (réalisé) ; ces locaux sont aujourd hui loués en totalité au prix de 100 HT/HC/m²/an.
Les principaux éléments du projet immobilier construction d un immeuble d activités tertiarisées de 3500 m2 SHON (m² utiles) au pied de la dalle du Val d Argent nord, une très forte attente de la municipalité d Argenteuil et qui n a pas diminué depuis l arrivée en avril 2008, du nouveau maire, Philippe Doucet, bien au contraire. site inscrit en Zone Franche Urbaine et en ANRU, à proximité immédiate de la gare SNCF (15 minutes de St Lazare) ; une forte légitimité de la CDC. dès à présent, des locataires sont prévus pourprés de 50% de la surface (le Conseil Général du 95, un poste de police et le GIP, instance de pilotage des projets de rénovation urbaine d Argenteuil). des partenaires investisseurs sont aux cotés de la CDC : l entreprise Kilic et la SEMAVO (SEM départementale du Val d Oise) Un projet chiffré à ce jour à 9 M qui bénéficie d une subvention ANRU de 1.2 M
L Etude de marché La Direction Régionale IDF de la CDC a fait réaliser une étude de marché par FONCIER EXPERTISE qui constate un besoin en bureaux neufs en ZFU pour des entreprises nouvellement créées et qui sont attirés par les exonérations fiscales et sociales offertes par la ZFU une demande essentiellement orientée vers des petites surfaces de bureaux (25m² environ) qui engendre une forte divisibilité du bâtiment (pris en compte dans le cadre de l APS) des niveaux de loyers entre 110 et 140 HT/HC/m² (hors partie de l immeuble totalement aménagée pour le CG95 et le poste de police)
La faisabilité technique Le bâtiment R+4 dont la conception a été confiée au cabinet d architecte «Accolade Architecture» propose une surface de 3525m² shon (3217 m² utiles) soit environ 760 m² shon par plateau et 25 places de stationnement en sous-sol. Le RDC, le 1er étage et une partie du 2ème étage sont réservés à l implantation des services publics (services sociaux du CG95 ; poste de police et GIP). Nous avons travaillé, avec l architecte, le space planner et les services du CG95, pour aboutir début octobre 2007 à une validation par le CG95 de l implantation de ses services sociaux et des aménagements proposés par l architecte Le ministère de l Intérieur a validé en mars 2009, le schéma d aménagement de l implantation du poste de police (cf mail en annexe).
Façade avenue Jean Lurçat
Les partenaires investisseurs partagent la même ambition à savoir : Le souci d une recherche esthétique, et ce malgré la contrainte du «faible» coût de construction compte tenu notamment de la localisation en entrée du quartier des «Terrasses du Val d Argent» Une démarche «développement durable» axée sur les économies d énergie L optimisation du prix de revient de la construction afin que des loyers attractifs puissent être proposés aux futurs locataires Une forte divisibilité du bâtiment pour répondre aux demandes d implantation de petites surfaces (lots à partir de 25/35 m2) Des charges locatives faibles et individualisées au maximum
Les données prévisionnelles de l investissement Création d une SCI dont le capital est détenu par la CDC (46%), la SEMAVO (8%) et Kilic (46%). Subvention Ville sur le foncier (-650K )de 600K Compte tenu des loyers peu élevés, une subvention ANRU de 1 200K est indispensable pour équilibrer l opération. Cette subvention est déjà inscrite à la convention ANRU.