Par Mirella Blanchard, Responsable études, Crédit Foncier Immobilier.

66 6 LOGISTIQUE : 30 ANS DE MUTATIONS, DE LA BOîTE À STOCKER À LA PLATEFORME TECHNOLOGIQUE Par Mirella Blanchard, Responsable études, Crédit Foncier Immobilier. 6.1 / DU STOCKAGE AU FLUX TENDU, LA RÉVOLUTION INDUSTRIELLE DE LA FILIÈRE LOGISTIQUE EST TOUJOURS EN COURS D UN SECTEUR ARTISANAL À UNE FILIÈRE INDUSTRIELLE TRANSNATIONALE Le secteur de la logistique, autrefois organisé de façon plutôt artisanale et atomisée (1), s intégrait aux côtés du processus industriel. On confiait à cette activité domestique un rôle de stockage et de transport des marchandises dans une approche B to B. Aujourd hui, la filière logistique est une industrie, non plus nationale, mais européenne ou internationale, davantage concentrée entre les mains de leaders mondiaux. Depuis deux décennies, la nouvelle donne de la mondialisation et de la globalisation de l économie a, pour les logisticiens et chargeurs, comme pour tous leurs donneurs d ordre, provoqué des phases successives d expansion transnationale, à la recherche d une taille critique, de concentration et de réorganisation profonde de tous les schémas. DU MODÈLE D INTÉGRATION VERTICALE À L EXTERNALISATION La fonction logistique, intégrée jusque dans les années 1980 au schéma industriel des entreprises, suivant la logique de la production de masse, a connu un tournant majeur lié à la mondialisation de l économie, avec la délocalisation progressive des appareils productifs à l échelle planétaire. Se sont développées de nouvelles stratégies de gestion des stocks en flux tendu, impératives du fait de l éloignement géographique progressif des chaînes d approvisionnement et de production. Cela correspond au mouvement d externalisation accrue des fonctions logistiques, avec un transfert vers la sous-traitance de prestations de services, dont la gamme s est considérablement élargie au fil du temps. (1) 2 500 établissements, en majorité de moins de dix salariés, pour l entreposage frigorique et non frigorifique, selon l étude Xerfi de novembre 2009. l observateur de l immobilier du crédit foncier Nº 84

études 67 UNE INDUSTRIE DE SERVICES stimulée PAR LA CROISSANCE EXPONENTIELLE DU COMMERCE MONDIAL La croissance de l activité logistique est stimulée, non plus directement par celle de l appareil productif national, mais par le volume des échanges commerciaux mondiaux, qui a enregistré sur la période 1950-2011 une progression exponentielle des produits manufacturés bien supérieure à l évolution de la production et du PIB. Certes, on observe un ralentissement en 2012 (+ 0,3 % au deuxième trimestre, après + 0,8 % au premier) (2), qui devrait être plus marqué au second semestre ; mais on parle encore d évolution positive, tandis que l industrie manufacturière française est dans le rouge. Figure 1. Volume du commerce mondial des marchandises par grand groupe de produits, 1950-2011 (indices de volume, 1 950 = 100) Source : OMC, statistiques du commerce international 2012. 10 000 5 000 2 500 1 000 500 250 100 Produits manufacturés Variation annuelle moyenne en pourcentage 1950-2011 Exportations totales....6,0 Produits manufacturés....7,5 Produits des industries extractives....4,0 Produits agricoles....3,5 Combustibles et produits des industries extractives Produits agricoles 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Selon l Organisation mondiale du commerce (OMC), le commerce international de marchandises a augmenté en 2011 de 5 % en volumes. En Europe, les exportations de produits manufacturés ont atteint près de 5 000 milliards de dollars EU en 2011, en augmentation de 15 % sur un an (contre + 6,5 % au niveau mondial). Figure 2. Parts des membres de l OMC dans le commerce mondial des marchandises, 2011 Source : Organisation mondiale du commerce 2012. États-Unis Chine Allemagne Japon France Pays-Bas Royaume-Uni Italie Belgique Corée Chine (Hong Kong) Canada Singapour Espagne Mexique Autres membres 4,6 3,6 3,4 3,0 2,9 2,6 2,9 2,6 7,4 10,2 9,9 2,5 2,1 1,9 1,9 31,1 0 5 10 15 20 25 30 35 LE POIDS ACTUEL DE L ENSEMBLE DE LA FILIÈRE LOGISTIQUE DANS L ÉCONOMIE (3) La filière logistique représente 10 % de la valeur de la production intérieure française et 1,7 million d emplois, soit une estimation de 7 % à 10 % de l emploi en France, et davantage que les effectifs salariés du secteur du BTP (environ 1,5 million). Un peu plus d un million d emplois sont internes à des entreprises industrielles et commerciales, et 650 000 autres relèvent d entreprises logistiques. Sur ce total, la répartition des emplois est à peu près égale entre le transport de fret (830 000) et les autres opérations logistiques (870 000). Les mutations en cours constituent des gisements de valeur pour la filière, notamment en termes de création d emplois (500 000 à 600 000 emplois nouveaux escomptés d ici à 2015). (2) Source : note de conjoncture Insee octobre 2012. (3) Source : Afilog Objectif logistique.

68 logistique : 30 ans de mutations LA 3 e RÉVOLUTION INDUSTRIELLE? LE COMMERCE ÉLECTRONIQUE, VERS UN COMMERCE DE PRÉCISION Les nouvelles technologies de l information, avec en particulier l essor d Internet depuis les années 2000 en France, ont marqué un tournant. L accès instantané à un réseau mondial d information et de communication a, entre autres choses, modifié profondément le comportement des consommateurs, dont le profil et les attentes ont notablement évolué. Ce comportement est plus avisé, moins fidèle, plus pressé («génération zapping») et plus urbain. De nouveaux schémas de consommation, avec, par exemple, le développement exponentiel du commerce en ligne, mais aussi le retour au centreville, obligent à repenser tous les circuits de distribution. Or, la logistique, dont la mission consiste en l art de traiter des flux au meilleur rapport qualité-prix, est au centre de ces mutations, puisqu elle en constitue le maillon incontournable. La filière doit désormais couvrir l ensemble de la chaîne, jusqu au client-consommateur final, avec des exigences accrues de rapidité de prestations et de coûts. Avec le commerce de précision qui se développe, c est toute la logistique de précision qu il faut imaginer, pour répondre à l essor de cette activité B to C (4). 6.2 / ENTRE MASSIFICATION ET LOGISTIQUE DE PRéCISION : QUAND LES NOUVEAUX SCHÉMAS FAÇONNENT LA DEMANDE IMMOBILIÈRE En trente ans, la taille, mais aussi et surtout les caractéristiques techniques et technologiques des entrepôts correspondant aux exigences des utilisateurs ont régulièrement muté. Tant et si bien que cohabitent au (4) Business to Customer, vente directe au consommateur final. l observateur de l immobilier du crédit foncier Nº 84

études 69 sein du parc logistique actuel toutes les générations de bâtiments, dont une part incompressible est obsolète, sous le double effet des réglementations ICPE (5), d une part, et Grenelle 1 et 2, d autre part. L entrepôt, support immobilier de l activité, devenu polymorphe selon le segment d activité (6), est logiquement un outil majeur, sans cesse à optimiser et à rationaliser, bref, à faire évoluer selon les exigences nouvelles des utilisateurs. Le cahier des charges technique de cette classe d actifs immobilier, d obsolescence plus rapide, évolue fortement dans les principales caractéristiques du bâtiment logistique : surfaces du terrain (aires de manœuvre), taille et volume du bâtiment, planimétrie et charge au sol, accès traversants et nombre de quais, équipements (des plus simples aux plus sophistiqués pour les systèmes automatisés) et, aujourd hui, performance énergétique. nale. Dans ce cadre, l approvisionnement de ces magasins, plus nombreux, doit être totalement repensé pour améliorer les circuits courts, mais aussi préserver les marges commerciales. C est ce qui explique la massification/ mutualisation en cours des schémas logistiques. Il s agit de stratégies de regroupement des sites et de mise en commun des moyens, pour l instant exclusivement entre enseignes du même groupe. Ces problématiques sont désormais appréhendées pour chaque étape d acheminement et tout particulièrement pour la logistique des derniers kilomètres. Cette réorganisation oblige également les distributeurs à repenser la cartographie d implantation, et la localisation, élément stratégique en logistique. On touche là aux enjeux majeurs de rationalisation des distances parcourues et d optimisation des taux d utilisation des espaces et des flux (locaux, flottes et camions). LE DÉVELOPPEMENT (OU PLUTÔT LE RETOUR) DE MÉGA-ENTREPôTS EN PÉRIPHÉRIE STRATÉGIQUE DES PRINCIPAUX BASSINS DE CONSOMMATION Les grandes mutations commerciales expliquent les mutations de la filière immobilière logistique, entre massification et logique de précision. Grande distribution : les cartes logistiques sont rebattues avec la nouvelle ère de consommation de proximité L évolution des modes de consommation influence également la grande distribution avec un concept hypermarché en perte de vitesse, au profit du commerce de distribution de centre-ville. En réaction, la filière multiplie ses points de vente en centre-ville, tout en préservant une offre multica- Du commerce virtuel au consommateur urbain et pressé Le développement exponentiel du e-commerce, pour lequel le nerf de la guerre commerciale est le taux de service (respect du délai de livraison et taux d erreur), implique une gestion rigoureuse des millions d articles référencés. Qui dit millions d articles et consommateur urbain (à 80 %) et pressé, dit méga-entrepôts de 60 000 m 2 à 80 000 m 2. Par exemple, Amazon.fr a implanté son premier grand entrepôt en 2 000 près d Orléans, sur 70 000 m 2 (l équivalent d une douzaine de terrains de foot). En 2012, il signe trois nouvelles implantations : Montélimar (36 000 m 2 ), Châlonssur-Saône (40 000 m 2 ) et Lauwin-Planque près de Douai (90 000 m 2 à construire). Ces quatre sites sont tous situés dans un rayon de cinq kilomètres des principales autoroutes françaises (A1, A6, A7, A10). (5) Installations classées pour la protection de l environnement, pour lesquelles le respect des normes conditionne l obtention du permis d exploiter un entrepôt. (6) Tantôt entrepôt non frigorifique, exploité en entrepôt à température ambiante de stockage pur, locaux de messagerie, plates-formes logistiques (groupage-dégroupage départemental ou régional) ; tantôt entrepôt frigorifique, dédié aux activités de réception, de stockage et d expédition de denrées périssables sous température dirigée.

70 logistique : 30 ans de mutations DU MULTIFORMAT ET DU MULTIMODAL Le multiformat, mais plus forcément aux mêmes endroits L offre doit s adapter à des demandes multiformats, entre les très grands entrepôts sur les zones portuaires (70 000-80 000 m 2 ), les surfaces intermédiaires de type plates-formes logistiques régionales ou départementales (7), de l ordre de 20 000 m 2, dans les parcs logistiques stratégiques proches des bassins de consommation, et les sites de première rupture de charge à moins de dix km des portes d entrée de villes et petites à moyennes unités logistiques urbaines (8). Pour ce qui concerne en particulier le e-commerce, en plein essor (9), l exigence des consommateurs (en matière de délais) conduit en effet à réhabiliter le concept de logistique urbaine dans une logique B to C (10). La prise en compte de l empreinte carbone des activités logistiques amplifie déjà ce besoin, et ce, même dans le cadre d activités B to B (11). Or, sur les grands bassins de consommation, l offre, rare, ne pourra pour l essentiel se développer, du fait d une pénurie globale de foncier, que par des opérations de démolitionreconstruction d entrepôts des années 1970/1980 (site Garonor en région parisienne ). avec de préférence le choix du fret multimodal Sous l impulsion appuyée des politiques publiques nationale et européenne (réseau transeuropéen de transport), les plateformes multimodales (route, fer ou bord à quai) pourraient, à terme, constituer de véritables «hubs» logistiques. Outre l argument du développement durable, l exigence de compétitivité, mais aussi de gestion du risque d approvisionnement, expliquent le développement actuel de l offre et de la demande en plateformes multimodales. La région Île-de- France, aux congestions routières fréquentes, dispose de ce point de vue d un fort potentiel de développement : Ports de Paris exploite un réseau de 770 ports sur les 500 km de berges franciliennes, les trois principaux étant tous raccordés aux réseaux ferré et routier : Gennevilliers (oléoduc), Bonneuil-sur-Marne et Limay. Et le développement de combinaisons intermodales sur la totalité de l axe Nord-Sud devrait, à terme, répondre à une demande de services globalisés. Il s agit, entres autres projets, de l ambitieux Canal Seine-Nord-Europe, l un des trente projets prioritaires européens. Cette future voie d eau grand gabarit relierait en 2017 la Flandre, porte d accès aux deltas reliant le Benelux et l Allemagne, à l ensemble formé par les régions du Havre, de Rouen et de Paris. Néanmoins, les contraintes budgétaires de l État français pourraient conduire à une réduction de la voilure du projet ou à en retarder le calendrier. Au-delà de ces problématiques, l objectif est de drainer un trafic fluvial supplémentaire estimé entre 6 et 7 milliards de tonnes-kilomètres en 2020, sur les flux logistiques du nord-ouest de l Europe. L effet d échelle permettrait de réduire notablement le coût du transport fluvial grâce à une massification (un convoi fluvial de 4 400 tonnes équivaut à 220 camions). (7) Le cross docking est un type de préparation de commandes dans lequel les colis, regroupés par commande sur une plate-forme par laquelle ils ne font que transiter, passent donc du transport amont au transport aval dans un délai très court. (8) En matière de demande logistique urbaine, trois types de besoins différents se démarquent au minimum : des plateformes de proximité, en centre-ville ou cœur d agglomération, souvent appelés «espaces logistiques urbains», de surfaces comprises entre 50 m 2 et 1 000 m 2 ; des surfaces intermédiaires de 6 000 m 2 à 8 000 m 2 en secteur péri-urbain (comme la Halle Gabriel-Lamé à Paris-Bercy) ; des sites de première rupture de charges, à moins de dix km des portes d entrée des villes. (9) + 270 % en cinq ans selon la FEVAD (Fédération du e-commerce et de la vente à distance), avec un chiffre d affaires de 37,7 milliards d euros en 2011 (+ 22 % sur un an). (10) Business to Customer, vente directe au consommateur final. (11) Business to Business, activités de ventes entre entreprises. l observateur de l immobilier du crédit foncier Nº 84

études 71 Figure 3. Route, rail et navigation : le point sur les coûts de transport Source : www.seine-nord-europe.com. 12 /t 3 /t 17 /t 4 /t 21 /t 12 /t 22 /t 5 /t Coût moyen de transport d une tonne sur 350 km (y compris pré et post-acheminement pour le rail et la navigation). Coût externe pour une tonne transportée sur 350 km (couts non intégrés dans le coût de transport : congestion, bruit, accident, pollution ). 6.3 / VERS DE NOUVELLES TECHNIQUES DE CONSTRUCTION ET DE NOUVEAUX CONCEPTS DE BâTIMENTS? UNE NOUVELLE GAMME DE PLATEFORMES, AVEC DES RATIOS DE SURFACES ANNEXES REVISITÉS La diversification et l accroissement de la gamme des prestations de services au sein de la logistique peuvent nécessiter moins de surfaces d entreposage et plus de surfaces annexes, comme les bureaux d accompagnement. Ce ratio, qui s établit généralement entre 3 % et 10 %, pourrait atteindre jusqu à 20 %.

72 logistique : 30 ans de mutations UN GRAND, VOIRE UN MÉGA-ENTREPÔT DE PLUS EN PLUS TECHNOLOGIQUE Une automatisation et une informatisation plus ou moins poussées sont aujourd hui des facteurs clés de gains de productivité, d une part, et de réussite commerciale, d autre part : transtockeurs (12), RFID, préparation des commandes par mode vocal, nouveaux supports de manutention de type chariots autoportés, avec gestion des stocks en temps réel et filmeuses cinq faces permettant de sécuriser les expéditions Les systèmes informatiques de gestion de l entrepôt (WMS ou SCMS (13) ) n ont certes pas attendu les mutations en cours dans le secteur pour s implanter dans les entrepôts. Néanmoins, la nécessité d optimisation accrue des flux conduit à une imbrication désormais étroite entre process de production industrielle et logistique. Ainsi, à titre d illustration, le groupe Casino a inauguré début 2012 sa plateforme frigorifique de Gonesse (la première à être certifiée HQE Excellent en Europe). Déployée sur 28 000 m 2 en quatre cellules, elle a pour vocation la mutualisation de l approvisionnement (14) en produits frais et fruits et légumes des six cents magasins Franprix et Leader Price d Île-de-France et du quart nord-est de la France (155 000 colis préparés par jour, soit 1 800 palettes jour au total en réception et expédition). Le gain lié à cette mutualisation et à cette modernisation concomitante des process serait triple : un bilan carbone nettement amélioré (économie de transport de plus de 2 millions de km par an, soit 2 200 tonnes d émissions de CO 2 en moins), un meilleur remplissage des camions et un meilleur délai de livraison. QUAND L AUTOMATISATION PEUT INDUIRE DE NOUVELLES NORMES DE HAUTEUR DE BÂTIMENTS Ainsi, sans constituer une solution systématique, l automatisation, très développée en Allemagne, est désormais envisagée lors de tout projet logistique, en particulier par les grandes chaînes de distribution. La hauteur du bâtiment constitue dans ce schéma l une des variables de rationalisation. Cette solution peut aujourd hui s imposer grâce à de nouvelles générations de chariots automoteurs de manutention, et permet d optimiser l utilisation de ce type d investissements coûteux. Augmenter la capacité volumétrique du bâtiment, c est aussi créer une option de réduction de la facture immobilière par une limitation de l emprise au sol, laquelle se révèle parfois être une problématique incontournable en agglomération urbaine. En matière de logistique urbaine, la solution des entrepôts verticaux à étages est déjà bien développée au Japon, pays qui se caractérise par la pénurie absolue de foncier. GSE (15) a par exemple développé pour la chaîne danoise d ameublement Jysk une plate-forme de deux highbays d une hauteur de 40 m, pour une occupation au sol restreinte de 27000 m 2, avec un système de stockage entièrement automatisé qui autorise l entreposage de 175 000 euro-palettes, pour un temps d accès minimisé. Ce type d entrepôts est particulièrement adapté pour augmenter la productivité du stockage et de la manipulation des marchandises volumineuses, ou pour toutes les tâches (16) répétitives et pénibles dont le temps d exploitation est très long. (12) Système automatique de stockage. (13) Warehouse Management System ou Supply Chain management System. (14) Ces approvisionnements étaient auparavant distincts selon les enseignes. (15) Nominé aux prix de l innovation lors du salon des solutions logistiques, SITL 2012. (16) Ce qui peut également participer à la politique de prévention et de réduction des accidents de travail dans la filière logistique, dont le taux est relativement élevé. l observateur de l immobilier du crédit foncier Nº 84

études 73 ET EN TOUT CAS UN CAHIER DES CHARGES TECHNIQUE PLUS CONTRAIGNANT POUR L INDUSTRIE IMMOBILIÈRE L apport de matériels technologiques dans le bâtiment logistique peut apporter son lot de spécifications techniques associées à l utilisation : résistance, horizontalité et planimétrie. Or, ces contraintes pour le promoteur représentent à la fois une qualité de mise en œuvre et un coût supplémentaire qui grèvent le prix de revient immobilier pour l investisseur. LA NOUVELLE DONNE DU DÉVELOPPEMENT DURABLE La réglementation thermique RT 2012 impose désormais à tout bâtiment logistique un nouveau seuil de consommation énergétique autorisé, trois fois inférieur à la RT 2005. Labels, référentiels et certifications se sont développés dans la filière, qui compte dans cette typologie nombre de «passoires énergétiques» dans l immobilier ancien. Certes, dans les coûts d exploitation de la chaîne logistique, les bâtiments représentent une part relativement faible, de l ordre de 10 %, puisque l essentiel est imputable au fret des marchandises. À ce jour, un nombre restreint d opérations, une quarantaine au total (environ 1 million de mètres carrés), répondraient au référentiel Certivéa «Plate-forme logistique». Néanmoins, la certification devient de plus en plus une exigence, de la part des grands utilisateurs en particulier, tant pour des questions d image et d affichage d empreinte carbone, que de réduction des coûts fixes par une meilleure performance énergétique. Pour l avenir, ce sont bien les problématiques d obsolescence d une majorité du parc, de restructurations et de reconversion de l existant aux nouvelles normes techniques et environnementales qui mobiliseront les acteurs de la logistique sur les plans stratégique et financier.