LES BAUX COMMERCIAUX APRES LA LOI PINEL

LES BAUX COMMERCIAUX APRES LA LOI PINEL Vendredi 03 avril 2015 Solen REMY-GANDON Avocat Département Règlement des Contentieux FIDAL TROYES 03 25 82 65 01 Solen.remy-gandon@fidal.com 1

Baux commerciaux après la Loi Pinel 1) Les clauses temporelles (durée et résiliation) 2) Les clauses financières (loyer et charges) 3) Les clauses d activité (état des lieux et cession) 2

1. LES CLAUSES TEMPORELLES 1.1) La convention d occupation précaire La Loi Pinel définit la convention d occupation précaire (nouvel article L.145-5-1 C. Com). Les nouvelles dispositions sont applicables aux contrats en cours et aux baux nouveaux et renouvelés à compter du 20 juin 2014. 3

1. LES CLAUSES TEMPORELLES 1.2) Le bail dérogatoire Article L.145-5 du Code du Commerce Condition : la volonté non équivoque des parties de déroger au statut Durée : passede2à3ansmaximum(art.3delaloipinel) Plusieurs baux dérogatoires sont possibles dans la limite d une durée totale de 3 ans. Une réflexion peut être menée entre un bail commercial résiliable au bout de 3 ans et un bail dérogatoire de 3 ans. 4

1. LES CLAUSES TEMPORELLES État des lieux: La Loi Pinel rend obligatoire l établissement d un état des lieux d entrée et de sortie. À la fin du bail : l'automatisme du bail commercial en cas de maintien dans les lieux. La Loi Pinel instaure un délai d un mois à compter de l expiration de la période de 3 ans pour permettre aux parties de manifester leur volonté d échapper au statut des baux commerciaux. Les nouvelles dispositions sont applicables à tous les baux nouveaux ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014. 5

1) LES CLAUSES TEMPORELLES 1.3) Durée du bail Durée légale minimale du bail 9 ans (art. L. 145-4) OP Résiliation anticipée du bail possible dans plusieurs cas. 1.3.1 Résiliation unilatérale a) Résiliation triennale du preneur : le preneur peut donner congé pour la date d expiration d une période triennale (3/6/9) art. L. 145-4 A défaut de convention contraire 6

1) LES CLAUSES TEMPORELLES Avec la loi Pinel : impossibilité d y déroger pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014. => Impossibilité de prévoir un bail de 9 ans ferme sans faculté de résiliation triennale sauf pour : Baux de plus de 9 ans Baux de locaux monovalents Baux à usage exclusif de bureaux Baux de locaux de stockage Forme de la résiliation : Le congé doit être donné par acte extra-judiciaire à peine de nullité. Art. L 145-9, Loi Pinel - LRAR ou acte extra judiciaire 7

1) LES CLAUSES TEMPORELLES b) Résiliation pour prise de retraite, pension d invalidité ou décès Possibilité à tout moment avec droit de céder le bail pour une autre activité (retraite ou invalidité) => plus intéressant (art. L 145-51) La Loi Pinel rajoute: art. L145-4: «Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur» Un congé peut donc désormais être signifié à tout moment en cas de décès du preneur (succession ouverte à compter du 20 juin 2014/ baux conclus à partir du 20 juin 2014) 8

2.1 Le loyer Principe: liberté des parties de fixer le loyer à la conclusion du bail Loyer forfaitaire Loyer variable : clause recette Loyer indexé : clause d échelle mobile Loyer à paliers 9 FIDAL

2.2 Les clauses d indexation Article L. 112-2 du Code monétaire et financier Validité des clauses d indexation - (Cass. 3ème Civ, 11 décembre 2013) - (Cass. 3ème Civ., 21 janvier 2014) Principe: pour être licite, l indexation doit être fondée sur un indice ayant une relation directe avec l objet du contrat ou l activité de l une des parties (article 79 ordonnance n 58-1374 du 30/12/1958). 10

La suppression de l ICC par la Loi Pinel ICC exclu pour la révision légale du loyer et pour le plafonnement du loyer de renouvellement. Utilisation de l ILAT et l ILC comme indices légaux de référence. Réduction de l incertitude sur l évolution future du prix des loyers. La suppression de l ICC ne concerne que les règles du plafonnement révisé ou renouvelé: les parties pourront toujours choisir cet indice dans leurs clauses d échelle mobile (article L 112-2 CMF). Rédaction pas d OP : les parties peuvent décider de se référer à l ICC pour le calcul du plafonnement du loyer du bail renouvelé. 11

2.3 Loi Pinel: encadrement des loyers en cas de déplafonnement => Limitation à la hausse de certains loyers commerciaux à 10 % du dernier loyer annuel acquitté par le locataire Par le biais d un renouvellement : Art. L 145-34 «( ) En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l article L 145-33, ou s il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente». 12

Par le bais de la révision triennale : Art. L145-38 «( ) Dans le cas où cette preuve est rapportée (variation de plus de 10 % de la valeur locative), la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente». Par le biais de la clause d échelle mobile: Art. L 145-39 «( ) La variation du loyer qui découle de cette révision (variation de plus du quart par le jeu de la clause) ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente». 13

Baux concernés: tous les baux afférents à des locaux commerciaux, dont la fixation relève des dispositions de l article L 145-33 du Code de Commerce. Baux exclus : 1/ Les baux des terrains sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial par le locataire, avec l accord exprès du propriétaire, lesquels relèvent de l article R 145-9 C. Commerce (terrains). 2/ Les baux des locaux construits en vue d une seule utilisation, lesquels relèvent de l article R 145-10 C. Commerce, (locaux monovalents). 14

3/ Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux, lesquels relèvent de l article R 145-11 C. Commerce. 4/ Les baux contenant des clauses recettes. Baux oubliés : les baux dont la durée effective, par l effet d une tacite prolongation, a excédé 12 ans: l article L 145-34 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la nouvelle loi, exclut toujours ces baux des règles du plafonnement. 15

Dérogation: possibilité de déroger à l article L 145-34 qui n est pas d ordre public concernant le renouvellement. Cependant: les règles de la révision sont d ordre public. En matière de renouvellement : 2 situations: - Déplafonnement (retour VL) quand modification notable des éléments de détermination de la VL, - Déplafonnement fondé sur la durée contractuelle du bail expiré quand > 9 ans Ne concerne pas : - Déplafonnement quand durée du bail expiré > 12 ans, - Loyer des baux qui échappent par nature à la règle du plafonnement 16

En matière de révision: - Hypothèse du retour à la valeur locative quand il a été rapporté la preuve d une variation de plus de 10% de celle-ci par suite d une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (art. L 145-38) - Pour les loyers indexés en cas d augmentation du loyer de plus du quart (art. L 145-39) 17

Méthodes de calcul : Nouveau mécanisme qui soulève plus de problèmes qu il n apporte de solutions. Plus de 8 méthodes de calcul différentes peuvent être envisagées. 18

Autre difficulté de l application de la Loi Pinel : Si l une des parties prend l initiative de mettre fin au bail (demande de renouvellement ou congé avec offre de renouvellement), la fixation du prix du bail renouvelé se substituera nécessairement au loyer en vigueur. Que deviendra «l amortissement Pinel» s il n est pas encore achevé à l expiration du bail? La fixation du prix du loyer en renouvellement soit par les indices, soit amiablement soit judiciairement, ne pourra pas intégrer les annuités restantes: il n est pas prévu dans les textes que le lissage issu de la précédente augmentation de loyer puisse se prolonger au-delà de la durée du bail à renouveler. 19

Autre difficulté de l application de la Loi Pinel : Ainsi, le loyer précédemment fixé en fonction de la valeur locative n aura été que partiellement payé et la part qui n en n aura pas été payée ne le sera jamais. Il en est de même si le loyer a été révisé entretemps ou encore si le preneur donne congé en cours de bail. Le lissage conduira dans ces cas à une perte définitive pour le bailleur de la part de loyer qui n aura pas été acquittée. Cette situation reviendra à un abandon forcé de créance du bailleur qui ne pourra jamais recevoir le loyer et ce alors même qu il aurait été fixé par une décision de justice passée en force de chose jugée. 20

Risques Dans l hypothèse d un écart trop grand entre le dernier loyer acquitté et la valeur locative de renouvellement : risque d aboutir à des pratiques contraires au but recherché. Les bailleurs vont privilégier, lors de la conclusion de nouveaux baux, des loyers faciaux très élevés. Ainsi le plafonnement du loyer de renouvellement aura des chances de ne pas être dépassé si les VL se maintiennent. 21

Risques Dans d autres situations, les bailleurs redoutant un lissage trop long des augmentations, seront incités à donner congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d une indemnité d éviction. Enfin, dans d autres cas, les bailleurs imposeront une dérogation conventionnelle expresse à l article L 145-34 C. Commerce. Ils pourront également attendre que 12 ans passent. 22

2.4 LES CHARGES ET CLAUSES DE TRANSFERT 2.4.1 Avant l entrée en vigueur de la Loi Pinel Les charges n étaient pas réglementées. En l état, le bail commercial pouvait donc transférer au preneur des charges qui, par principe, incombaient au bailleur. Régit exclusivement par la convention des parties. Ainsi le bail pouvait faire supporter au locataire : - les grosses réparations de l article 606 ( étanchéité, toiture ou structure de l immeuble), - les réparations consécutives à la vétusté ou à la force majeure (normalement : article 1755 du Code civil, au bailleur) 23

2.4 LES CHARGES ET CLAUSES DE TRANSFERT 2.4.1 Avant l entrée en vigueur de la Loi Pinel - les travaux de mise en conformité, qui reviennent au bailleur au titre de son obligation de délivrance (articles 1719 et 1720 du Code civil), - l impôt foncier, les honoraires de gestion, les primes d assurance du bailleur. Enjeux économiques importants et pas toujours maîtrisés à la signature du bail Ex : baux investisseurs (bureaux, centres commerciaux) = loyer net de charges. Pour ce type de baux, le preneur avait fortement intérêt à négocier un plafond de charges pour maîtriser ses dépenses au cours du bail. 24

Limites : obligation de faire les travaux résultant des vices de la structure. La base du contrat de louage = la délivrance, obligation du bailleur Si le bail doit être interprété: art. 1162 C. Civ. : interprétation au profit de celui qui s oblige. Interprétation restrictive de ces clauses exorbitantes de droit commun. Avec deux principes : - clause expresse, - interprétation stricte 25

2.4.2 Avec la Loi Pinel Étude d impact: poids des charges locatives X2 en 10 ans => nécessité d un encadrement strict. Article L 145-40-2 nouveau Tout bail commercial devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et d'impôts, taxes et redevances, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année cet inventaire : état récapitulatif transmis au locataire dans les délais fixés par le Décret. 26

2.4.2 Avec la Loi Pinel Le bailleur devra également joindre au bail un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu'à la première échéance triennale ainsi qu'un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs qui devra préciser leur coût. Un nouveau budget prévisionnel devra être fourni par la suite par le bailleur à chaque échéance triennale. En cours de bail, le bailleur devra également informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 27

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (centre commercial, copropriété ) le bail devra préciser la réparation des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires en fonction de la surface exploitée. En outre, le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire devra correspondre strictement au local loué et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de ce dernier. En cours de bail, le bailleur devra informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les locataires. 28

La Loi Pinel va mettre fin au bail dit «triple net» ou «investisseurs» mettant sur le preneur la quasi totalité des charges. Toutefois, il n'est pas à exclure que ces restrictions conduisent à une augmentation des loyers ayant pour effet de maintenir plus ou moins le montant de la charge locative (loyer + charges) pour les locataires. 29

Selon le décret d application du 03 novembre 2014, ne peuvent être imputées au locataire: Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l article 606 C. Civ. + les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, Les dépenses relatives aux travaux dus à la vétusté ou à la mise en conformité dès lors qu ils relèvent des grosses réparations de l article précédent (la vétusté et la mise aux normes demeurent donc à la charge du locataire sauf quand ces travaux relèvent de l article 606 du C.Civil) ex.: l électricité 30

Les impôts ne peuvent être imputés à l exception de la taxe foncière, taxe additionnelle à la taxe foncière (ordures ménagères) et plus généralement de toutes les taxes liées à l usage dont le locataire bénéficie directement ou non (liées à l usage ou à un service) => à condition que la refacturation soit expressément prévuedanslebail. Les honoraires du bailleur liés à la gestion Dans un ensemble immobilier: charges, impôts, taxes redevances et coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d autres locataires. 31

Difficulté: possibilité de pondération conventionnelle (ex.: dans les grands centres commerciaux, négociation de pondération des charges, surfacturation des petites entités). Désormais: la répartition au sein de l ensemble immobilier pourra être conventionnellement pondérée. Autre difficulté: les travaux d embellissement dont le montant excède le remplacement du coût à l identique. 32

Délais: l état récapitulatif annuel (L 145-40-2) qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts taxes et redevances imputés à celui-ci. 33

Les informations mentionnées aux 1 et 2 de l article L 145-20-2 : 1.Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2.Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux. 34

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.1. L état des lieux Avant la Loi Pinel, l établissement d un état des lieux relevait de la liberté contractuelle. Article L.145-40-1 du Code de commerce. La Loi Pinel introduit l obligation d établir un état des lieux: Lors de la conclusion du bail Lors de la cession du droit au bail Lors de la cession ou mutation à titre gratuit du fonds de commerce Lors de la restitution des lieux Cette obligation qui est d'ordre public, les parties ne peuvent y déroger. 35

3) LES CLAUSES D ACTIVITE L état des lieux est soit établi contradictoirement et amiablement entre les parties soit par un huissier de justice à l initiative de la partie la plus diligente. L état des lieux est joint au contrat de bail ou conservé par chaque parties. Ces dispositions sont applicables aux baux nouveaux ou renouvelés à compter du 20 juin 2014 ainsi qu aux baux conclus antérieurement dès lors qu un état des lieux d entrée a été dressé. 36

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.2. La cession du bail 3.2.1. Scission de société et transmission universelle de patrimoine Article L.145-16 du Code de commerce La Loi Pinel a étendu la transmission automatique du bail à la scission de société et à la transmission universelle de patrimoine (déjà applicable en cas de fusion et apport partiel d actif). A noter que la loi a suivi la jurisprudence constante rendue dans ce domaine (Cass. 3ème civ. 9 avril 2014). Les nouvelles dispositions sont applicables aux baux nouveaux ou renouvelés aux baux en cours lors de la survenance de l évènement, à compter du 20 juin 2014. 37

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.2.2. Garantie solidaire du Cédant Traditionnellement, les baux commerciaux prévoient qu'en cas de cession, le cédant restera garant solidaire du cessionnaire de la parfaite exécution par ce dernier des clauses et conditions du bail pendant toute sa durée et éventuellement de ses renouvellements successifs. 38

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.2.2. Garantie solidaire du Cédant La Loi Pinel limite les effets des clauses de solidarité en deux points: Article L.145-16-1 du Code de commerce : le bailleur doit informer le cédant de tout incident de paiement du locataire dans le délai d un mois à compter de la date à laquelle la somme est due, Article L.145-16-2 du Code de commerce : la portée de la clause de solidarité est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail. Ces dispositions ne sont pas d ordre public, le bail peut donc y déroger. Les nouvelles dispositions sont applicables aux baux nouveaux ou renouvelés à compter du 20 juin 2014. 39

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.2. La cession du bail 3.2.3. Le droit des préemption des communes La Loi Pinel aménage le droit de préemption commercial des communes en plusieurs points: Les communes sont autorisées à déléguer l exercice de leur droit de préemption, Le délai de rétrocession du fonds artisanal ou du fonds de commerceestallongéde2à3anslorsquecefondsestmisen location-gérance, Le statut des baux commerciaux reste applicable en cas de préemption par la commune (article L.145-2 du Code de commerce). 40

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.2. La cession du bail 3.2.3. Le droit des préemption des communes La déclaration du cédant est complétée, en sus du prix et des conditions de la cession, de l activité de l acquéreur pressenti, du nombre de salariés du cédant et la nature de la leur contrat de travail. Les nouvelles dispositions sont applicables aux baux nouveaux ou renouvelés à compter du 20 juin 2014. Ces dispositions sont d application immédiate. 41

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.3. La cession du local commercial : le nouveau droit de préférence du locataire La Loi Pinel instaure un droit de préférence au profit du locataire en cas de cession du local : Article L.145-46-1 nouv. du Code de commerce Principe : Le bailleur, qui envisage de vendre les locaux commerciaux ou artisanaux (mais non industriels) sur lesquels porte le bail commercial, doit en informer son locataire en indiquant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé, le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité de la cession. 42

3) LES CLAUSES D ACTIVITE 3.3. La cession du local commercial : le nouveau droit de préférence du locataire Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire qui disposera d'un délai d'un mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose d un délai de 2 mois pour réaliser la vente. Si à l expiration de ce délai, la vente n est pas réalisée, l acceptation de l offre de vente est nulle de plein droit. 43

3) LES CLAUSES D ACTIVITE Exclusions : Ce droit de préférence n est pas applicable dans les cas suivants : cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ; cession unique de locaux commerciaux distincts ; cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ; cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; cession d'un local au bénéfice du conjoint ou d un ascendant ou d un descendant du bailleur ou de son conjoint. 44

3) LES CLAUSES D ACTIVITE Ces dispositions ne sont pas d ordre public et le bail peut donc y déroger. Les nouvelles dispositions sont applicables aux cessions intervenant à compter du 6 ème mois qui suit la promulgation de la loi (soit une entrée en vigueur le 1 er décembre 2014 par prudence). 45

Modifications relatives à la Commission départementale de conciliation Consacre le principe du caractère facultatif (saisine directe du tribunal possible), Pas de pouvoir juridictionnel, Délai de 3 mois, Compétence: limitée aux cas de déplafonnement fondés sur la modification notable des éléments permettant la détermination de la VL et aux litiges portant sur la fixation de cette VL ou le calcul du plafonnement, Loi Pinel: extension de la compétence aux litiges relatifs au montant du loyer à l occasion des révisions triennales ainsi qu aux charges et aux travaux (art. L145-35) Application immédiate 46

MODALITES D APPLICATION DE LA LOI PINEL Article L.145-15 du Code de commerce La Loi Pinel modifie les conséquences d une clause conclue en violation d une disposition d ordre public des baux commerciaux. Principe : les clauses contraires à l ordre public ne sont plus réputées nulles mais non écrites. Sanction : cette mesure a pour effet de rendre les actions imprescriptibles. Les nouvelles dispositions sont applicables aux contrats en cours et aux baux nouveaux et renouvelés à compter du 20 juin 2014. 47

En conclusion Si la Loi Pinel impacte beaucoup de stipulations essentielles du bail commercial dans le but de dynamiser le commerce de proximité, certaines d entres elles risquent de rester sans effet, faute d être d ordre public ou être source de contentieux faute d être précises. Certains aspects techniques de la Loi peuvent être considérés comme judicieux mais la Loi modifie aussi profondément les rapports locatifs, sans que l on sache exactement quelles en seront les conséquences sur les équilibres économiques des intervenants. 48