Fiscalité liée à un logement locatif au Luxembourg BIL IMMO Day 02 Octobre 2014
Sommaire I. Acquisition II. Détention III. Cession IV. Transmission V. Quid si la personne physique est non résidente VI. Structuration 2
1. Acquisition 1.1 Les droits d enregistrement Le droit proportionnel: 7% de la valeur d acquisition: 1.2 TVA logement = 6% de droit d enregistrement + 1% de droit de transcription Assujettissement de plein droit: vente d immeubles à construire L Etat soumet la création et la rénovation d un logement au taux TVA super-réduit de 3% Il doit s agir d une habitation principale, soit directement dans son propre chef, soit dans le chef d un tiers La faveur fiscale du taux super-réduit ne peut excéder 50.000 EUR par logement crée ou rénové (prix d acquisition maximal de 416.666,67 EUR) Attention: Le gouvernement luxembourgeois a annoncé des changements en matière de TVA et TVA logement (changement des taux et changement des conditions pour le taux super-réduit de 3%) 3
2. Détention 2.1 L impôt foncier L impôt foncier est fonction de la commune de situation de l immeuble L impôt foncier est à charge du propriétaire (pas du locataire) La base servant à déterminer l impôt foncier est appelée «Base d assiette» La base d assiette est obtenue en multipliant «la valeur unitaire» par le «taux d assiette» La base ainsi obtenue est multipliée par le taux communal pour donner l impôt foncier 4
2. Détention 2.1 L impôt foncier Exemple: Un contribuable A possède une maison unifamiliale, construite en 1950, d une valeur unitaire de 5.000 EUR, située sur le territoire de la Ville de Luxembourg. Le taux communal de la ville de Luxembourg pour les maisons unifamiliales est de 250% en 2014. L impôt foncier se calcule de la manière suivante : Base d assiette = 5.000 euros X 1 %, soit 50 EUR Impôt foncier = 50 X 250 %, soit 125 EUR Le contribuable A doit payer un impôt foncier annuel de 125 EUR. 5
2. Détention 2.2 Impôt sur le revenu - Bien immobilier mis en location Les revenus de loyers perçus sont globalisés avec les autres revenus (MAX 43,60%) De ces revenus bruts peuvent être déduits: l intégralité des intérêts débiteurs liés à l immeuble et supportés sur la période imposable un amortissement: 6% en cas de nouveau logement ou de dépenses d investissement supérieures à 20% du prix d acquisition pendant l année d achèvement et les 6 années suivantes 2% entre 7 et 60 ans 3% après 60 ans frais divers supportés par la personne physique et liés de façon significative à l immeuble possibilité d opter pour les frais forfaitaires (35% des loyers bruts sans excéder 2.700 EUR) à majorer des intérêts débiteurs, des taxes locales et des frais de gérance Les revenus immobiliers négatifs pourront être compensés avec d autres revenus du contribuable (p.ex. des revenus nets d une occupation salariée) 6
3. Cession 3.1 Impôt sur le revenu - Bien immobilier du patrimoine privé a) Calcul de la plus-value La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d acquisition ou de revient augmenté des frais d obtention Attention: Lorsqu un immeuble a été acquis à titre gratuit (donation, succession) par le cédant, le prix d acquisition à prendre en compte est celui payé par le détenteur antérieur ayant acquis le bien en dernier lieu à titre onéreux. La date à retenir est celle à laquelle le détenteur antérieur de l immeuble l a acquis en dernier lieu à titre onéreux b) Bénéfice de spéculation (plus-value à court terme) Il y a bénéfice de spéculation si l intervalle entre l acquisition (ou la constitution) et la réalisation des biens ne dépasse pas deux ans Le taux appliqué sur la plus-value dégagée sera le taux marginal (MAX 43,60%) 7
3. Cession 3.1 Impôt sur le revenu - Bien immobilier du patrimoine privé c) Plus-value de cession Il y a plus-value de cession si l intervalle entre l acquisition (ou la constitution) et la réalisation des biens dépasse deux ans Le prix d acquisition est réadapté au moyen d un coefficient de réévaluation (cf. annexe I) pour tenir compte de la dépréciation monétaire intervenue depuis l acquisition Le taux appliqué sur la plus-value dégagée sera le demi-taux global (MAX 21,80%) Abattement 50.000 EUR (ou 100.000 EUR en cas d imposition collective) renouvelable tous les dix ans 8
3. Cession 3.2 Exemple Enoncé En avril 2014, le contribuable résident B célibataire et rangé dans la classe d impôt 1 vend, par l intermédiaire d une agence immobilière, un appartement acheté en 2003 et mis en location: Prix d acquisition : 180.000 EUR Prix de vente : 300.000 EUR Frais d agence : 6.000 EUR Le contribuable B a vendu un autre bien immobilier en 2008 et a déjà utilisé 20.000 EUR d abattement 9
3. Cession 3.3 Exemple Solution Prix de vente 300 000,00 EUR Prix d'acquisition 180 000,00 EUR Coefficient de réévaluation 1,23 Prix d'acquisition réévalué 221 400,00 EUR Frais d'obtention 6 000,00 EUR Prix d'acquisition à considérer 227 400,00 EUR Prix de vente - Prix d'acquisition à considérer 72 600,00 EUR Abattement (50.000-20.000) -30 000,00 EUR Plus-value imposable 42 600,00 EUR Taux global de B 30,00% Demi-taux global 15,00% Impôt sur le revenu grevant le bénéfice de cession 6 390,00 EUR 10
3. Cession 3.4 Plus - value de remploi (Règlement grand-ducal du 17 juin 1992) But: différer l impôt La plus-value remployée réduit le prix d acquisition ou de revient de l immeuble L effet sera de réduire les dotations futures d amortissement et d augmenter la plusvalue future soumise à imposition lors de l aliénation de l immeuble de remplacement Il est important de veiller à respecter les délais et les conditions tant de forme que de fond (cf. annexe II) Attention : Le règlement grand-ducal du 17 juin 1992 (transfert des plus-values) est abrogé à partir de l année d imposition 2015 pour les plus-values réalisées après le 31 décembre 2014. Les dispositions du règlement restent cependant en vigueur pour les transferts ayant lieu avant l année d imposition 2015. 11
4. Transmission 4.1 Droits de donation Les droits de donation sont progressifs selon le degré de parenté: 1,8% en ligne directe sans dispense de rapport 2,4% en ligne directe avec une dispense de rapport 4,8% entre époux et partenaires (> 3 ans) 6,0% entre frères et sœurs 8,4% entre oncle et neveu 9,6% entre grand-oncle et petit-neveu 14,4% entre étrangers Un droit de transcription de 1% est également dû sur les donations immobilières Possibilité de donation démembrée (usufruit / nue-propriété) 12
4. Transmission 4.2 Droits de succession/mutation Au Luxembourg, les taux progressifs suivants vont s appliquer (sur la part légale): Généralement exemption en ligne directe et entre époux / partenaires (> 3 ans) De 5% à 16% entre époux / partenaires (> 3 ans) sans enfant commun De 6% à 19,20% entre frères et sœurs De 9% à 28,80% entre oncle et neveu De 10% à 32% entre grand-oncle et petit neveu De 15% à 48% entre étrangers 13
5. Quid si la personne physique est non résidente Situation internationale a) Impôt sur le revenu: Si le pays de résidence de la personne physique diffère du pays de situation de l immeuble, il convient de regarder s il existe une convention fiscale entre les deux Etats concernés. En général, les conventions prévoient que seul le pays de situation de l immeuble peut imposer les revenus de cet immeuble. Le pays de résidence de la personne physique exonère alors les revenus immobiliers luxembourgeois (mais les prend éventuellement en compte pour déterminer le taux de l impôt). b) Droits de donation / succession: En matière de droits de donation / succession le Luxembourg n a pas conclu de convention préventive de la double imposition. Les droits de donation / succession luxembourgeois vont s appliquer sur les immeubles sis au Luxembourg même si le défunt était un non-résident 14
6. Structuration 6.1 La société Civile Immobilière (SCI) La SCI de droit luxembourgeois est une société de personnes ayant une personnalité juridique et un patrimoine propre. Elle est fiscalement transparente pour ce qui est l impôt sur le revenu. Les associés sont imposables sur les revenus de la SCI à concurrence de leur détention de parts et ce qu il y ait une distribution de revenus ou non. Une acquisition d un bien immobilier sis au Luxembourg par une SCI n a pas d intérêt fiscal du fait de la transparence de celle-ci. Le traitement fiscal des revenus (loyers ou plus-values) sera identique à celui d une détention en personne physique. Par contre cela peut faciliter la transmission vers les héritiers qui au décès vont être détenteurs de parts et non d immeubles. L aliénation de parts de SCI est considérée comme réalisation de l immeuble détenu par la SCI à concurrence du pourcentage que représentent les parts cédées dans le capital de la SCI. Attention: Pour un non-résident il faudra vérifier le traitement fiscal de la SCI dans son pays de résidence (ou dans la convention fiscale). 15
6. Structuration 6.2 La société de capitaux (type S.à r.l. ou S.A.) Les sociétés luxembourgeoises pleinement imposables sont soumises à un taux d imposition de 29,22% (à Luxembourg-ville) en 2014 Un impôt fortune de 0,5% de l actif net ajusté (déterminé au 1er janvier de chaque année) est prélevé annuellement sur les sociétés pleinement imposables (des exonérations existent) Les immeubles situés au Luxembourg sont évalués selon une valeur forfaitaire basée sur les prix de 1941 (valeur unitaire) Un impôt minimum est dû pour toutes les sociétés redevables de l IRC autres que les sociétés de participations financières: Cet impôt varie de 535 EUR à 21.400 EUR selon le total du bilan 16
6. Structuration 6.2 La société de capitaux (type S.à r.l. ou S.A.) Les dividendes distribués par une société luxembourgeoise à ses actionnaires sont en principe soumis à une retenue à la source de 15%, éventuellement réduite sur la base des conventions fiscales contres les doubles impositions conclues avec les pays des actionnaires ou sur la base du régime mère-fille Attention imposition à l impôt des personnes physiques si distribution des revenus sous forme de dividendes, intérêts, boni de liquidation et si vente avec plus-value des parts de la société Attention aux coûts de fonctionnement et aux obligations légales Possibilité en terme de transmission de patrimoine Société en Commandite par Action (SCA) 17
ANNEXES 18
I. Tableau de réévaluation pour 2014 19 Tableau de l article 102 LIR Source: www.impotsdirects.public.lu
II. Plus-value de remploi - conditions: Il faut une demande écrite qui doit être introduite auprès de l administration au plus tard le 31 décembre de l année suivant laquelle a eu lieu la réalisation et indiquer le caractère total ou seulement partiel de la plus-value réalisée Il faut que l immeuble aliéné et l immeuble acquis appartiennent à la même personne Pour que la plus-value intégrale puisse être remployée, il faut que le produit de vente soit entièrement réinvesti. En cas de réinvestissement d une partie seulement du produit de l aliénation, le transfert de la plus-value n est que partiel Le montant des moyens propres (donc hors prêt) à investir par le contribuable doit au moins être équivalent à la plus-value à transférer La plus-value doit être transférée, entre autres, sur un immeuble servant au logement locatif (pas sur la résidence principale) Il faut en plus, que le dit logement soit à construire ou à tout le moins neuf (jamais utilisé) Il faut enfin que l immeuble de remplacement appartienne au contribuable en pleine ou en nue-propriété tout comme la construction doit être faite sur un terrain appartenant lui aussi au contribuable. 20
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