PLUS-VALUES IMMOBILIERES Afin de fluidifier le marché immobilier et relancer la construction, le gouvernement a réformé le régime fiscal des plus-values issues de la vente d'un terrain à bâtir. Ces biens sont désormais exonérés d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Par ailleurs, les terrains à bâtir bénéficient d'un abattement supplémentaire de 30% dès lors que la promesse de vente est signée entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Depuis le 1 er janvier 2013, une surtaxe sur les plus-values importantes a néanmoins été instaurée. Cette dernière, qui varie de 2 à 6 %, frappe les plus-values imposables d'un montant supérieur à 50 000. Cette surtaxe ne concerne toutefois pas les terrains à bâtir. La taxation de la plus-value immobilière est subordonnée à certaines conditions. LES PERSONNES CONCERNEES Est imposé au titre des plus-values tout vendeur domicilié en France, quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger), sauf dérogations résultant de conventions internationales. Sont donc concernés les vendeurs domiciliés dans les départements métropolitains et dans les départements d'outre-mer, à l'exclusion des collectivités d'outre-mer. Sont imposables les plus-values réalisées par les personnes physiques et par certaines personnes morales telles que les sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu. Pour qu'il y ait plus-value, il faut plusieurs conditions : il doit s'agir d'une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation); la vente doit porter sur un bien ou des droits immobiliers ou sur des titres de sociétés immobilières (SCI). La cession peut porter sur des immeubles bâtis ou non bâtis ou sur des terrains à bâtir, quelle que soit d'ailleurs la nature des biens cédés, usufruit ou nuepropriété par exemple ; la vente ne doit pas faire l'objet d'une exonération ; la plus-value ne doit être ni nulle ni négative (moins-value). CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE Le calcul de la plus-value imposable s'effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plusvalue brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'impôt est ensuite calculé.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé. Ce calcul n'est pas touché par la réforme. Prix de vente corrigé : il s agit du prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente. On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente). Par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité. On diminue ensuite le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente (entre autres coût des diagnostics, frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble ou bien encore le montant de la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession). Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures. Prix d acquisition corrigé : il s agit du prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente. Ensuite, on majore le prix d'achat : des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix. Il est possible de retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'il est supérieur à 7,5 %. du montant des travaux réalisés sur le bien, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures émanant d'entreprises. Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plusvalue brute. CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE La plus-value imposable s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L'idée étant que plus un bien est détenu depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant d'impôt baisse. A noter que depuis le 1 er septembre 2014, la taxation de la plus-value issue d'un terrain à bâtir diminue très significativement. Afin de lutter contre la rétention foncière, les terrains bénéficient de la grille d'abattement applicable jusqu'à présent aux seuls immeubles bâtis. En outre, ils bénéficient d'un abattement exceptionnel de 30% dès lors que la promesse de vente a été signée entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Depuis le 1 er septembre 2014, on applique les mêmes grilles d'abattement quel que soit le type de bien, immeuble bâti ou terrain à bâtir.
Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-etunième; 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention. L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment. Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-etunième ; 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ; 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Pour les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir, intervenant du 1 er septembre 2014 au 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30% est applicable sur la plus-value après abattement pour durée de détention. Les biens immobiliers concernés : l'abattement exceptionnel de 30% s'applique aux seules plusvalues résultant de la vente de terrains à bâtir, et ce que le contribuable soit ou non domicilié fiscalement en France. Les ventes concernées : l'abattement exceptionnel de 30% est une mesure transitoire qui ne s'applique qu'aux promesses de ventes intervenues entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Il faut que la promesse ait acquis date certaine dans cette période, c'est-à-dire qu'elle ait été signée chez le notaire ou qu'elle ait été enregistrée auprès de l'administration fiscale. ATTENTION : l'abattement de 30% ne s'applique pas aux ventes réalisées par le vendeur au profit : de son conjoint, son partenaire lié par un Pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes ; d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un Pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession. LES MODALITES D'APPLICATION ET DE DECLARATION L'abattement exceptionnel de 30 % : s'applique après prise en compte de l'abattement pour durée de détention ;
s'applique tant pour le calcul de l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. Pour obtenir le montant de l'imposition, il suffit d'appliquer le taux d'imposition à la plus-value imposable. Une fois la plus-value calculée, l'imposition se décompose de la façon suivante : 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu ; 15,5 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social). La déclaration et le paiement ont lieu au moment de la vente chez le notaire, et font l'objet d'une déclaration spécifique que le notaire effectue pour votre compte. Par conséquent, le vendeur reçoit le prix du bien, net d'impôt, et est déchargé des soucis de la déclaration. La rémunération du notaire pour la déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value, telle qu'elle est prévue par le tableau qui prévoit le coût des formalités accomplies par les notaires, est de 70,20 TTC. Ces frais sont à la charge du vendeur. Depuis le 1 er janvier 2013, une surtaxe frappe les plus-values supérieures à 50 000. La surtaxe ne s'applique qu'à la vente de logements et non à la vente de terrains. EXONERATIONS Exonérations des logements des non-résidents Européens Les personnes non résidentes qui sont ressortissantes d'un État membre de l'union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'espace économique européen peuvent bénéficier d'une exonération lorsqu'ils vendent leur logement situé en France. Sont également concernés par l'exonération de taxation à la plus-value immobilière, les ressortissants de certains États de l'espace économique européen (EEE) : Islande, Norvège et Liechtenstein, ou les États tiers pouvant invoquer une clause de non-discrimination, ou ceux d'un autre État partie à l'accord sur l'eee ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale. Le vendeur doit avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant deux ans au moins à un moment quelconque antérieurement à la vente. L'exonération est limitée à une résidence par contribuable, dans la limite de 150 000 de plusvalue nette imposable. Les dépendances immédiates (cave, parking...) bénéficient également de l'exonération à condition d'être vendues en même temps. C'est la même logique que celle qui s'applique pour les dépendances des résidences principales.
ATTENTION : cette exonération ne peut s'appliquer que pour une seule résidence vendue par le contribuable. Exonération de biens vendus au prix maximal de 15 000 La vente de biens immobiliers vendus au prix maximal de 15 000 échappe à la taxation des plus-values, quelle que soit l'importance du gain réalisé et la date à laquelle le vendeur a acquis le bien. Ce seuil de 15 000 s'apprécie à l'occasion de la vente de chaque bien, et non pas annuellement. Lorsque le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15 000 s'apprécie selon la quotepart détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle. Si le bien vendu est détenu par plusieurs propriétaires en indivision et en pleine propriété, le seuil de 15.000 s'applique par rapport à la valeur de chaque quote-part indivise cédée. Si la propriété du bien est partagée entre nus-propriétaires et usufruitiers, le seuil de 15 000 s'apprécie par rapport à la valeur en pleine propriété du bien vendu. Exonération des biens de personnes retraitées ou handicapées Les titulaires de pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés de la plus-value pour tout bien vendu s'ils remplissent les deux conditions suivantes qui s'apprécient au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente : Ils ne sont pas imposables au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune ; Leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains seuils : soit, pour une vente réalisée en 2014, 10 224 pour la première part de quotient familial, et 2 730 pour chaque demi-part supplémentaire. Les titulaires de carte d'invalidité concernés sont d'une part les personnes dans l'incapacité absolue d'exercer une profession quelconque, et d'autre part, celles qui sont dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire (classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale). Les personnes âgées hébergées en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des établissements spécialisés qui vendent le logement qu'ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d'une exonération de plus-value sur cette vente. Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions sont à remplir : leur logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ ; la vente doit intervenir dans un délai de moins de deux ans après qu'ils l'ont quitté ; les vendeurs doivent remplir les deux conditions de ressources suivantes : - leur revenu fiscal de référence (celui de l'avant-dernière année précédent la vente, soit 2012 pour une vente en 2014) ne doit pas dépasser 24 043 pour la première part du
quotient familial, 5 617 par demi-part supplémentaire et 4 421 pour chaque demipart supplémentaire ; - ils ne doivent pas être soumis à l'isf au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente. Exonération lors de la vente de la résidence secondaire La vente d'une résidence secondaire peut échapper à la taxation sur la plus-value si le vendeur utilise le prix de vente pour acquérir sa résidence principale, dans certaines conditions. Tout d abord, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, directement ou par personne interposée. De plus, l'exonération ne s'applique pas aux autres biens. Par conséquent, si un terrain à bâtir ou un local professionnel ou commercial est vendu, le vendeur ne pourra pas bénéficier de l'exonération. En revanche, les dépendances du logement qui sont vendues en même temps que lui bénéficient aussi de l'exonération. Par ailleurs : l'exonération ne peut jouer qu'une fois et elle est facultative : c'est au vendeur de demander à pouvoir en bénéficier au moment de la vente, si les conditions sont remplies. Le jour de la vente de la résidence secondaire pour laquelle il souhaite bénéficier de l'exonération de plus-value, le vendeur doit évaluer le montant qu'il va utiliser pour acheter sa résidence principale. Soit il va réemployer tout le prix, soit seulement une partie. L'exonération d'impôt sur la plus-value s'applique à la partie du prix qui est réemployée. Le vendeur est donc totalement exonéré de plus-value s'il réemploie tout le prix du bien vendu pour acheter sa résidence principale, mais il sera taxé sur la partie non réinvestie s'il ne réemploie pas tout le prix. Le vendeur doit utiliser une partie ou tout le prix de la vente, selon ce qu'il a déclaré au moment de la vente, dans un délai maximal de 24 mois pour acheter sa résidence principale. Cependant : s'il utilise une somme inférieure à celle qu'il avait déclarée, il doit déposer une déclaration rectificative ; s'il réemploie finalement plus de fonds que ce qu'il avait déclaré lors de la vente, il peut faire une réclamation pour obtenir le remboursement de l'impôt trop versé ; s'il utilise l'intégralité du prix, il n'a pas de formulaire de déclaration spécifique à déposer au moment de la vente, mais le notaire va l'indiquer dans l'acte de vente. Il peut aussi bien opter pour un achat dans le neuf que dans l'ancien pour sa résidence principale.
Le bien acheté doit en principe être situé en France, mais il est admis que le vendeur bénéficie aussi de l'exonération s'il achète son logement dans un État membre de l'union européenne où il doit habiter ou dans un autre État ayant signé l'accord sur l'eee et conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale. Exonération en cas de vente de la résidence principale Pour que la vente de votre logement ne soit pas taxable, il suffit que le logement constitue la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Peu importe la manière dont il compte utiliser le prix de vente par la suite. La résidence principale est définie comme étant le logement qui constitue le lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année, et dans laquelle se trouve le centre des intérêts familiaux et professionnels. Il n'y a pas de condition légale de durée d'occupation minimale des lieux. Mais comme il faut pouvoir prouver, en pratique, que le logement constitue bien la résidence principale, un délai d'un an est donc préférable. Il arrive fréquemment que le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement, et qu'un certain laps de temps s'écoule avant la vente. L'administration fiscale autorise le vendeur à bénéficier de l'exonération s'il vend son logement dans un délai d'un an après son départ. Les dépendances "immédiates et nécessaires" de la résidence principale vendues en même temps que la résidence principale bénéficient également de l exonération (une cave, une place de parking, une chambre de service, un jardin privatif, une cour, mais aussi le terrain qui entoure la maison, etc.) Toutefois, si la distance qui sépare la dépendance du logement est trop importante, l'exonération ne peut pas jouer. Cas particuliers : Vente d'un logement futur en cours de construction et exonération de plus-value : Si une personne achète un logement sur plans ou qu'elle fait construire une maison en vue d'en faire sa résidence principale, il peut arriver qu'elle doive revendre ce bien avant même qu'il ne soit achevé. Ce bien ne constitue donc pas encore une résidence principale au sens juridique et fiscal. Pourtant, il est quand même possible de bénéficier de l'exonération à la double condition cumulative suivante : d'être dans l'un des six cas suivants : o la vente est réalisée par des époux en instance de divorce ; o la vent est réalisée par des partenaires qui rompent un PACS ou des concubins qui se séparent ;
o la vente a lieu à la suite d'une mutation professionnelle, ou pour cause d'invalidité du vendeur, de son partenaire ou concubin, ou suite au décès du conjoint, partenaire ou concubin du vendeur. et de remplir les deux conditions suivantes : o le vendeur doit justifier que le bien était destiné à constituer votre résidence principale ; o le vendeur ne doit pas être déjà propriétaire du logement qu'il occupe durant la construction de sa future habitation. Selon le motif invoqué, certains justificatifs sont à fournir : si le bien est cédé par des concubins qui se séparent, ceux-ci doivent justifier de leur situation de concubinage, et pour des partenaires pacsés qui rompent leur PACS, justifier de la conclusion d'un PACS ; si la vente a lieu suite à une mutation professionnelle, vous devez être en mesure d'établir que la vente est consécutive à cette mutation ou à celle de votre conjoint ; si le bien est vendu pour cause d'invalidité, vous devez démontrer que la vente intervient à la suite de votre invalidité ou de celle de votre conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale. Le logement est une péniche : En réalité, une péniche est un bien meuble et n'est donc pas concernée par le régime d'imposition des plus-values immobilières. La vente d'une péniche ne devrait donc pas bénéficier, en principe, de l'exonération prévue en cas de vente de la résidence principale. Pourtant, l'administration fiscale considère que cette exonération s'applique dès lors que les trois conditions suivantes sont simultanément remplies : la péniche ne doit pas être destinée à la navigation ; elle est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; elle est effectivement utilisée au jour de la cession en un point fixe à usage d'habitation principale de son propriétaire.