Web- Conférence le 9 DECEMBRE 2013 Point Immobilier Présentée par Fabrice Lombardo 1
Sommaire Point sur les marchés immobiliers Process d acquisition d un immeuble Les performances de l OPCI Annexe 2
Le secteur des bureaux Une évolution mitigée en termes de valeurs La crise se poursuit notamment au travers des relations avec les locataires une pression à la baisse des valeurs locatives notamment sur les actifs de seconde main et/ou dans le premier croissant ouest parisien Une situation plus équilibrée dans le centre de Paris ainsi qu'à Lille ou Lyon Une demande toujours forte côté investissement dans l'immobilier de bureaux (1) Taux "Prime" Stratégie Dynapierre : recherche d actifs de bureaux bien situés à Paris et/ou première couronne, délivrant un rendement aux alentours de 5,5% - 6,5% Sources : Cushman&Wakefield, Viveris REIM 3
Le secteur des commerces Les valeurs du secteur des commerces se maintiennent les niveaux de loyer ainsi que les taux de rendement restent stables Envolée des meilleures adresses parisiennes en raison de leur attractivité touristique et du "boom" du secteur du luxe Secteur marqué par l'ouverture de grands centres commerciaux à Roissy et Beaugrenelle /Paris 15ème. Le succès éventuel de ces centres sera un bon indicateur de la pérennité de ces concepts de centres commerciaux Stratégie Dynapierre : rester à l écart du commerce dans l immédiat (plus grande sensibilité à la conjoncture) Sources : Cushman&Wakefield, Viveris REIM 4
Le secteur du logement Baisse des prix au cours des derniers trimestres Baisse des transactions (volumes inférieurs de 16% à ceux observés au T3 2011) qui ont tendance à se redresser dans les derniers mois Les effets de la crise, les revenus des ménages et les incertitudes réglementaires et fiscales sur le secteur du logement ont pesé sur les valorisations Pas de renversement de tendance à court terme des prix des loyers Stratégie Dynapierre : les actifs de logement du portefeuille sont de grande qualité, très bien situés. Orientation à la vente pour réinvestir sur des actifs tertiaires Sources : Paris Notaires - INSEE 5
Le secteur des foncières cotées Rebond des marchés actions en général Effet retard sur les foncières cotées qui ouvre de bonnes perspectives pour 2014 A fin novembre 2013, l'indice Epra Euro Zone affiche une performance de 8,56% Sur la même période, le CAC 40 affiche une performance de 21,8% Stratégie Dynapierre : La poche de foncière cotées évolue en fonction du marché afin de venir compléter la stratégie immobilière Sources : Bloomberg, Viveris REIM 6
Sommaire Point sur les marchés immobiliers Process d acquisition d un immeuble Les performances de l OPCI Annexe 7
Process d acquisition des actifs immobiliers En 2012 556 actifs analysés 222 Comité Gestion Tenu de façon hebdomadaire avec l ensemble de l équipe de gestion, réalise le suivi des actifs gérés, filtre les nouveaux actifs à l achat et suit le pipeline/sourcing 26 25 Seconde revue des actifs Due Diligence Visite des actifs Volet technique : estimation du montant des travaux, étude des risques techniques, Volet juridique : état locatif, baux, état hypothécaire, origines de propriété, servitudes, permis, 18 Acquisitions Comité d engagement Composé du Directoire, des gérants en charge du dossier, du juriste immobilier, du RCCI, valide définitivement les acquisitions ou cessions et vérifie la conformité des opérations par rapport à la stratégie et à la réglementation AMF Source Viveris REIM Chiffres 2012 8
L acquisition de l immeuble rue Heinrich Process d acquisition de l actif de bureaux, situé à Paris, rue Heinrich 1 er passage en Comité de gestion Due diligence Comité d engagement Nov 2012 Dec 2012 Janv 2013 Fév 2013 Mars 2013 Avr 2013 Mai 2013 Présentation de l actif par le broker Envoi d une lettre d intention au vendeur : prix et conditions (dont exclusivité) Signature promesse de vente avec conditions suspensives : - Etat locatif à jour - Expertise de l escalier - Diagnostic amiante - Expertise nappe phréatique - DIA 24mai 2013 Signature de l acte de vente définitif 9
Sommaire Point sur les marchés immobiliers Process d acquisition d un immeuble Les performances de l OPCI Annexe 10
Profil général de l OPCI (au 31/10/2013) Répartition du portefeuille Actif brut global : 95,5 millions VL part B : 1065,33 VL part C : 992,57 Endettement : 0% Source Viveris REIM 11
Evolution du portefeuille (depuis la création) Cession de la poche foncières cotées avant été 2011 Cession d actifs immobiliers Acquisition d actifs immobiliers Reconstitution progressive de la poche de foncières cotées Source Viveris REIM 12
Le patrimoine de SwissLife Dynapierre (au 31/10/2013) L OPCI compte 7 actifs en portefeuille, 9 540 m², 3,09% de taux de vacance Répartition sectorielle (en valeur) Répartition géographique (en valeur) Mouvements sur le portefeuille en 2013 : Cession d un immeuble de logements à Charenton le Pont Acquisition d un actif de bureaux à Boulogne-Billancourt Source Viveris REIM 13
Détails du patrimoine immobilier (au 31/10/2013) Hôtel, rue de Rome, Paris 963 m² - 3 250 000 Bureaux, rue Heinrich, Boulogne-Billancourt 1 872 m² - 7 150 000 Bureaux, rue de la Terrasse, Paris 1 097 m² - 7 300 000 Logements, rue de l Eglise Neuilly Sur Seine 1 656 m² - 10 550 000 Logements, rue du fbg Saint-Honoré, Paris 1 212 m² - 9 500 000 Logements, rue du Rocher, Paris 1 515 m² - 9 250 000 Centre commercial, avenue du Général de Gaulle Pau 1 225 m² - 950 000 14
Evolution de la performance (depuis la création) 31/12/2011 31/12/2012 31/10/2013 Performance en capital 9,28% 1,73% -4,04% Performance en revenu 1,41% 4,27% 4,25% Performance globale 10,69% 6,00% 0,21% Source Viveris REIM 15
Sommaire Point sur les marchés immobiliers Process d acquisition d un immeuble Les performances de l OPCI Annexe 16
L OPCI SwissLife Dynapierre Une offre originale de diversification immobilière OPCI destiné au grand public Crée et géré par Viveris REIM (filiale de Swiss Life) Distribué par Swiss Life L atout d un portefeuille déjà existant Crée le 9 décembre 2010, issu de la transformation d une SCI Acavi du groupe Swiss Life Disposant d un portefeuille immobilier existant détenu historiquement par le Groupe SL Composé d immeubles de grande qualité situés principalement à Paris Un investissement «dans la pierre» Un portefeuille composé à 60% d immobilier physique et à 40% d actifs financiers Un niveau de liquidité supérieur à d autres formes d investissement immobilier Diversifié sur plusieurs segments : logements, commerces, bureaux, hôtels 17
Un investissement simple et accessible Un placement accessible au plus grand nombre Un investissement collectif qui permet de répartir les charges comme les risques locatifs Eligible à l assurance-vie et aux comptes titres Un Ticket d entrée de 75 sur la part assurance-vie Un produit de rendement visant à délivrer un revenu régulier issu : Des revenus locatifs des immeubles, avec une forte lisibilité grâce à la mise en place de baux longs Des plus values immobilières réalisées lors des cessions d actifs, avec l atout d un portefeuille existant qui possède 1 stock de plus values De la valorisation des actifs immobiliers et financiers de l OPCI 18
Viveris REIM, pionnier et acteur majeur des OPCI Une société de gestion entrepreneuriale Créée en 2007 simultanément au lancement du véhicule OPCI 4 milliards d encours gérés à fin décembre 2013 (N 2 du marché) 22 OPCI gérés pour le compte d investisseurs institutionnels 32 professionnels, seniors pour la plupart, mêlant expertises immobilière et financière Un expertise forte en gestion d actifs immobiliers Plus de 120 immeubles sous gestion Sur les secteurs des bureaux, commerces, logements, résidences étudiantes, santé, hôtels, logistique Un double savoir faire avec un positionnement en tant qu expert de l outil OPCI et des compétences reconnues en gestion d actifs immobiliers Filiale du Groupe Swiss Life Actionnaire à hauteur de 70% 30% du capital appartenant aux dirigeants fondateurs présents depuis l origine 19
Une équipe de gestion dédiée à l OPCI Fabrice Lombardo : gérant principal de SwissLife Dynapierre Associé, Directeur de la Structuration et de la Gestion de Portefeuille 17 ans d expérience sur les marchés et notamment en immobilier Analyste-gérant d OPCVM actions immobilières-dexia Asset Management Gérant OPCVM immobiliers cotés européens & Actions Européennes - Axa Inv Mgers Gérant du fonds Aedificandi Alfred de Crépy : gérant secondaire de SwissLife Dynapierre Gérant Senior, 15 ans d expérience en immobilier Gérant Senior en charge de l offre conseil sur le secteur immobilier - Deloitte Gérant - PricewaterhouseCoopers Auditeur service assurance & immobilier - PriceWaterhouseCoopers Renaud Gust : analyste-gérant de SwissLife Dynapierre Gérant de portefeuille, analyste foncières cotées, 7 ans d expérience Contrôleur interne et des risques - Viveris REIM Inspection générale - Groupe Crédit Agricole 20
Un process de gestion éprouvé Sur l immobilier non coté Une équipe de 11 gérants très mobiles (en moyenne 2 à 3 jours par semaine sur le terrain) Recherche de nouveaux actifs (30 actifs en moyenne visités par an pour 1 acquisition) Gestion des actifs en portefeuille (gestion quotidienne assurée par SwissLife Immobilier) Une sélection rigoureuse des actifs immobiliers Comité de gestion hebdomadaire avec l ensemble des gérants : opportunités, suivi des dossiers Comité d engagement de validation des acquisitions Sur l immobilier coté Validation des univers et indices de référence par le comité d investissement Suivi et rédéfinition de l univers et/ou de l indice Définition d une watchlist, suivi d entrée et sortie de la watchlist Définition de la pondération et révision des pondérations 21
Le fonctionnement de l OPCI Un placement diversifié à prépondérance immobilière 51% à 60% maximum de biens immobiliers en direct 20% à 40% d actifs financiers diversifiés 10% minimum de liquidité Un véhicule réglementé Une valeur liquidative mensuelle comme base des souscriptions et rachats La fiscalité des revenus mobiliers L évaluation trimestrielle des actifs immobiliers par deux évaluateurs indépendants Une obligation de distribution 85% minimum du revenu net 50% minimum des plus-values immobilières réalisées 100% des dividendes perçus par l OPCI 22
La stratégie d investissement Stratégie poche immobilier non coté Cession progressive des actifs résidentiels pour réinvestir sur les secteurs des bureaux et des commerces aux rendements plus élevés Principalement sur le secteur tertiaire, situés à Paris Ile de France Immeubles existants Stratégie poche actifs financiers Gestion discrétionnaire prudente en direct sur les foncières cotées et à travers des OPCVM sur les autres classes d actifs Basée sur l analyse des marchés des gérants La poche financière représente 30% de l actif de la SPPICAV, avec une poche de liquidités de 10% Une poche de foncières cotées représentant 20% maximum de l actif total 23
Les raisons de souscrire à cet OPCI Un savoir faire établi en investissement immobilier Viveris REIM, un acteur majeur sur le marché des OPCI Avec une expertise complète sur le marché immobilier coté et non coté Et le savoir faire de Swiss Life Immobilier, administrateur de bien du portefeuille au quotidien Une gestion souple et simplifiée Sélection et gestion des investissements au quotidien déléguées à un professionnel Pas de contraintes liées à l achat, la gestion courante et à la revente d un bien immobilier Un investissement dans l immobilier et les actifs financiers avec un apport modéré Un placement accessible à l assurance vie Bénéficiant dans ce cadre de la fiscalité favorable de l assurance vie ou de la capitalisation 24
Swiss Life Asset Managers au service de ses clients Un seul site web pour l ensemble des structures de l AM Business : www.swisslife-am.com Réseaux, Une Newsletter trimestrielle sur les marchés. Les Web-Conférences : un point mensuel alternant analyses macroéconomiques et focus produit. Un service clients : Tél 01.46.17.21.02 Swisslifeam-serviceclients@swisslife.fr Et surtout une équipe dédiée: Mathieu Caillier, Responsable distribution Mickael Guenik, Chargé d affaires 25
Mentions Légales Les chiffres cités ont traits aux années écoulées. Les performances, volatilité, prix et classement passés ne sont pas un indicateur fiable des performances, volatilités, prix et classements futurs. Les performances présentées sont nettes de frais de gestion. Les performances depuis la création sont des informations réservées aux clients professionnels au sens de la Directive Européenne sur les Marchés des Instruments financiers (MIFID). Tout investisseur ne répondant pas à cette classification ne doit en aucune manière tenir compte de ces informations. Les données chiffrées, commentaires et analyses figurant dans cette présentation ne sauraient constituer un quelconque engagement ou garantie de Swiss Life Asset Management (France). Tout investisseur potentiel doit se rapprocher de son prestataire ou conseiller, afin de se forger sa propre opinion sur les risques inhérents à chaque investissement indépendamment de Swiss Life Asset Management (France) et sur leur adéquation avec sa situation financière, patrimoniale ou personnelle. A cet effet l investisseur devra prendre connaissance du DICI de chaque OPCVM remis avant toute souscription et disponible sur simple demande au siège social de Swiss Life Asset Management (France) au 7 rue Belgrand 92300 Levallois-Perret ou sur le site www.swisslife-am.com. Les données contenues dans cette fiche ne sont ni contractuelles, ni certifiées par les commissaires aux comptes. Ce document est exclusivement conçu à des fins d information et de marketing. Il ne doit pas être interprété comme un conseil en investissement, une recherche sur investissement, un prospectus de vente, une offre ou de vente ou une incitation à effectuer un placement. La responsabilité de Swiss Life Asset Management ne saurait être engagée par une décision prise sur la base de ces informations uniquement. Swiss Life Asset Management se réserve le droit de modifier à tout moment la gamme de services, les produits ainsi que les prix sans préavis et que toutes les informations et opinions peuvent faire l objet de modifications. 26
L avenir commence ici www.swisslife-am.com