ARC, ABUS N 145 /23 02 04/ Contrat de syndic: des abus à foison Comme vous le savez peut-être, l'arc a décidé de remonter au créneau comme on dit au sujet des "contrats de syndics" qui nous paraissent de plus en plus confus, de plus en plus abusifs et même de plus en plus "illégaux" sur certains points. Nous expliquerons d'ici quelques semaines les initiatives que nous prendrons à ce sujet. Pour l'instant, nous allons nous contenter d'étudier quelques contrats ABUSIFS ORDINAIRES. Le 1 er qui nous est tombé sous la main est celui d'un syndic parisien la CFAB, Compagnie Française de l'administration de Biens (enseigne dont on appréciera au passage le caractère modeste ). Nous donnons ci-dessous le texte exact de ce contrat avec les prix. En capital gras italique, nous indiquons ce qui nous semble particulièrement critiquable de notre point de vue. Puis nous faisons nos commentaires (d'ailleurs ce contrat se passerait de commentaires ). Comme vous allez pouvoir le constater, le cumul des problèmes relevés est impressionnant. CONTRAT DE SYNDIC Entre les soussignés : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ci-après désigné le Syndicat, d'une part, et C.F.A.B, SARL au capital de 456.250 euros, dont le siège social est 1 boulevard Diderot - 75012 Pans, titulaire des cartes professionnelles G 1318 et T 1998 délivrées par la Préfecture de Paris, garantie par la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilière et Foncières SOCAMAB, à hauteur de 3.811.225,40 euros (F.25.000.000) ( n de Sociétaire 00982), garantie par la compagnie d'assurances AXA pour sa responsabilité civile professionnelle, ci-après désigné le Syndic, 1 sur 13 11/10/12 13:44
d'autre part, Il a été convenu et arrêté ce qui suit : Le syndicat confie à C.F.A.B, qui l'accepte, les fonctions de Syndic dudit immeuble, dans le cadre de la loi du 10 Juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de la loi du 31 décembre 1985 et de la loi du 13 décembre 2000 aux clauses et conditions ci-après. DUREE Le présent contrat entre en vigueur à la date du mois le pour une durée de 1 an s'achevant le jour de 1 Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le :. Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le Syndicat que pour motif grave et légitime. Le Syndic de son coté pourra, pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d en prévenir le président du conseil syndical ou à défaut chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois a l avance, en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa décision. HONORAIRES Prestations générales, frais d'informatique inclus, Honoraires de base pour rémunération annuelle H T... euros T.V.A. 19,60 % 382.20 euros Total T.T.C. pour la 1ère année de la durée triennale... euros Ces honoraires votés en assemblée sont régularisés à chaque date d'arrêté de compte de l'immeuble. 1. GESTION COURANTE Les missions du syndic listées ci-après de manière exhaustive rentrent dans le cadre de la gestion courante durant les heures ouvrables soit du lundi au 2 sur 13 11/10/12 13:44
vendredi de 9 h à 13 h et de 14 h à 18 h, le vendredi 17 h. GESTION COMPTABLE - Tenue de la comptabilité générale du Syndicat - Tenue des comptes individuels des Copropriétaires (1) - Établissement des comptes et appels de fonds - Paiement des factures et répartition des dépenses (1) - Établissement des états de dettes et créances, des situations de trésorerie et des budgets prévisionnels ( 1 )aucune répartition de charges ou de clôture de comptes individuels n'est réalisée en cours de période annuelle, mais uniquement à la clôture des comptes de l'immeuble (loi S.R.U.) ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE ET CONSEIL SYNDICAL LA PRECEDANT - Établissement de la convocation, ordre du jour, données comptables et techniques nécessaires aux délibérations - Tenue d'une assemblée générale et d'un conseil syndical annuels en heures ouvrables - Rédaction et diffusion des procès-verbaux et comptes-rendus. - Exécution des résolutions - Tenue du registre des procès-verbaux d'assemblées générales ASSURANCES - Souscription des polices (hors assurances travaux) - Instruction et règlement des sinistres concernant les parties communes 3 sur 13 11/10/12 13:44
PERSONNEL - Recherche (hors frais d'annonce), engagement et établissement du contrat - Tenue du livre des salaires, établissement des bulletins de paie, paiement des salaires et indemnités diverses - Déclarations aux organismes sociaux et fiscaux - Déclarations et attestations diverses GESTION DES PARTIES COMMUNES - Visite des locaux communs - Souscription des contrats d'entretien concernant les éléments d'équipement communs - Commande et suivi des travaux n'excédant pas 1.525 euros ( 10.003 F T.T.C). - Application du Règlement de Copropriété et des règles d'hygiène et de sécurité DIVERS - Conservation des archives Nota : Frais postaux pour tous envois, papeterie (imprimés R.A.R...) : aux frais réels 2. PRESTATIONS PARTICULIERES A LA CHARGE DU SYNDICAT D'autres missions peuvent être confiées par les assemblées générales ou par le conseil syndical aux tarifs horaires ou aux forfaits indiqués plus bas. Les prix sont établis hors taxes, sauf exceptions dûment mentionnées (TVA en sus au taux en vigueur, soit a ce jour 19,60 %). Tarif des vacations horaires : 4 sur 13 11/10/12 13:44
Pendant les heures ouvrables 70,00 euros En dehors des heures ouvrables 105,00 euros A partir de 20 h 150,00 euros La vacation couvre le temps de déplacement (départ/retour au Cabinet). Toute heure commencée due. ASSEMBLEE GENERALE ET CONSEIL SYNDICAL - Tenue en dehors des heures ouvrables au temps passé - Tenue d'assemblées générales ou de conseils syndicaux supplémentaires au temps passé - Convocation assemblée supplémentaire par lot 3,80 euros - Procès-verbal d'assemblée supplémentaire par lot 3,80 euros - Additif à l'ordre du jour d'une assemblée par lot 4,60 euros TRAVAUX Avec présence d'architecte 2,50% H.T du montant H.T. des travaux Sans présence d'architecte 3,50% H.T du montant H.T des travaux Pour la gestion comptable et administrative des travaux, notamment édition des Appels de fonds, suivi financier, règlement des entreprises, établissement des des décomptes définitifs, demandes de chiffrages auprès des entreprises, établissement des ordres de services, recueil des assurances auprès des entreprises, contrôle des situations, établissement de procès-verbaux de réception. - Montage de dossier de subvention (ANAH, Pacte de Paris, Semaest...) au temps passé - Constitution du dossier de financement au temps passé - Gestion des échéances des emprunts au temps passé - Attestation fiscale pour travaux pour l'immeuble 92,00 euros 5 sur 13 11/10/12 13:44
- Souscription du contrat Dommage Ouvrage (loi Spinetta) pour l'immeuble 153,00 euros LITIGES & PROCEDURES - Dernière mise en demeure avant remise du dossier à l'avocat 68,60 euros (450 F) - Constitution d'un dossier de recouvrement pour l'huissier 86,00 euros - Constitution d'un dossier pour l'avocat 190,00 euros - Suivi du dossier au temps passé - Lettre simple de rappel pour impayés 9,15 euros DIVERS SYNDICAT - Location de salle au Cabinet en fonction de la taille de la copropriété 95,00 euros à 138, 00 euros - Frais de tenue de comptes (fax, téléphone, affranchissement comptables ) forfait par compte et par trimestre 2,02 euros - Appel exceptionnel de trésorerie par lot 3, 05 euros ( 20F) - Frais de photocopie y compris temps passé, par copie 0,24 euros - Gestion des relevés (eau ou autres) par relevé et par compteur individuel 1,20 euros - Intervention sur les parties communes relative à l'application de nouvelles réglementations ou législations (amiante, termites, plomb ) au temps passé - Établissement et mise à jour du carnet d'entretien de l'immeuble au temps passé 6 sur 13 11/10/12 13:44
- Intervention pour négociations amiables précontentieuses ou contentieuses avec tout au temps passé intervenant, établissement de protocole - Étude relative au Règlement de Copropriété (modificatif - refonte), recherche au cadastre au temps passé - Assistance aux expertises amiables ou judiciaires (assurances biennales, décennales, dommages ouvrage, référés de construction, incendie, dégât des eaux, etc...) au temps passé - Gestion des sinistres de la copropriété au temps passé - Gestion des locations de la copropriété (sur le total des encaissements) 7 % - Dépôt de plainte aux services de police au temps passé - Prise en charge d'une copropriété (sauf en cas de difficultés particulières nécessitant une remise en ordre) Néant - Remise des dossiers au successeur au temps passé Nota: les honoraires de gestion sont facturés par trimestre, sans prorata temporis - Tenue d'un compte bancaire séparé 30% en sus des honoraires de base - Tenue d'un compte d'épargne pour travaux, 1% H.T. du montant des fonds placés avec un minimum de 76,22 euros H.T/an ( 500 F) et un maximum de 762,25 euros H.T/an (5000F) Cette liste n 'est pas limitative. Nota : Frais postaux pour tous envois/papeterie (imprimés R.A.R...) : aux frais réels 7 sur 13 11/10/12 13:44
3. PRESTATIONS PARTICULIERES A LA CHARGE DES COPROPRIETAIRES FRAIS DE RECOUVREMENT - Lettre RAR. de rappel pour impayés 19,06 euros (125 F) - Dernière mise en demeure avant remise du dossier à l'avocat 68,60 euros (450 F) - Constitution d'un dossier de recouvrement pour l'huissier 85,98 euros (564 F) - Constitution d'un dossier pour l'avocat 170,59 euros (1119F) - Suivi du dossier au temps passé - Établissement d'un protocole au temps passé ASSURANCES - Déclaration de sinistre concernant les parties privatives au temps passé - Gestion du dossier 10% du montant de l'indemnité MUTATIONS - Établissement du questionnaire de vente (par questionnaire) 259,16 euros (1700 F) - Actualisation du questionnaire 45,73 euros (300 F) - Calcul du compte prorata temporis (en aucun cas il ne sera calculé de prorata de factures) gratuit - Opposition sur vente 68,60 euros (450 F) - Prise de connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble (à la charge du vendeur) au temps passé 8 sur 13 11/10/12 13:44
- Copie du carnet d'entretien délivrée uniquement au vendeur (à la charge du vendeur) 30,49 euros (200F) HONORAIRES DIVERS - Remboursement anticipé d'emprunt 76,22 euros (500F) - Frais pour impayé (chèque, prélèvement etc...) 30,49 euros (200F) - Duplicata d'appels de fonds, de comptes pour l'année en cours et l'année précédente par trimestre et par document 7,62 euros (50F) - Recherches de documents aux archives au temps passe - Délivrance d'attestations, copie de procès verbal ou autres documents, par document 7,62 euros (50F) - Clef, émetteur, carte magnétique, etc... par intervention (en sus du coût de la fourniture) 7,62 euros (50F) - Copie de Règlement de Copropriété 45, 73 euros (300 F) - Modification du fichier informatique suite à un changement de propriété du lot (succession, 25,00 euros donation, indivision...) - Changement d'adresse gratuit - Suivi trimestriel de compte copropriétaire 23.00 euros vendeur (par compte) Cette liste n'est pas limitative. Nota : Frais postaux pour tous envois, papeterie (imprimés R.A.R...) : aux frais réels Révision et Publicité des prix Les prix prévus dans le cadre de ce contrat sont révisables chaque année 9 sur 13 11/10/12 13:44
lors de la tenue de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice. En cas de litiges pour l'exécution du présent contrat, le Tribunal dans le ressort duquel sont situés les biens gérés sera seul compétent. Fait à Paris, le LE SYNDICAT LE SYNDIC M Les 28 problèmes et abus recensés par l ARC (en vrac) 1. Durée: la durée est très incertaine, voire trompeuse. 2.Gestion comptable = tenue des comptes: tout semble clair et pourtant on verra que le syndic rajoute en prestations particulières les "frais de tenue des comptes" pour 7,27 euros par lot et par an. Or, pour 139 euros d'honoraire par an et par lot, ce montant correspond à un déguisement d'honoraires de 5,2%. Pas très joli. 3.Assemblée générale annuelle: évidemment celle-ci n'est comprise QUE dans le cadre des heures normales 4. Assurance: autre déguisement? On lit en effet: "Instruction et règlement des sinistres concernant les parties communes", en prestations courantes. MAIS en prestations particulières, on lit aussi : " Gestion des sinistres de la copropriété.au temps passé". Erreur ou duplicité? 5. Personnel on ne lit nulle part : "Remplacement du personnel". Ainsi le syndic pourra facturer ("au temps passé", voir plus loin) cette tâche 10 sur 13 11/10/12 13:44
6.Travaux n'excédant pas 1525 euros: La règle veut qu on distingue les travaux votés en A.G et les autres; pas le montant Ainsi, grâce à ce système le syndic peut obtenir des honoraires pour des travaux " courants ". 7. Prix hors taxes: ce syndic ne doit pas savoir qu'il est interdit de s'adresser en prix hors taxe à des personnes qui ne récupéreront pas la TVA 8. Prix après 20 h: on appréciera le montant (150 euros TTC l heure ) et la parfaite mesquinerie: "Tout heure commencée est due" (au nom de quelle logique?) et "le temps de déplacement est compté". 9. Procès-verbaux des assemblées générales supplémentaires: facturé au lot! Sans commentaire. 10. Additif à l'ordre du jour: 5,46 TTC euros par lot (35 Francs) PLUS les frais de photocopies et d'affranchissement comme on le découvre plus loin. Au nom de quoi mettre un additif sous pli est-il facturé un tel montant? Pour dissuader? 11. Honoraires sur travaux: On note d'abord l'absence de dégressivité. Merci qui? On note ensuite le fait que le taux est H.T sur les "travaux" sans dire si c'est le montant H.T ou TTC. Or, naturellement le syndic dira que ce sont les montants payés, donc TTC. Hypocrisie quand tu nous tiens! 12. Attestation fiscale : alors que le syndic prend déjà des honoraires pour la gestion comptable et administrative il prend EN PLUS 72,50 euros ( 475 francs!!!) pour chaque attestation fiscale. Le brave homme. 13. Impayés: on note le rappel simple à 10,94 euros et la mise en demeure par LRAR à 82 euros (532 francs). Le poste "divers syndicat " est un festival d'abus et d'illégalités. 14.Les frais de tenue de comptes représentent, comme on l a vu, un déguisement d'honoraires de plus de 5 %. 15. Frais de photocopie à 0,24 euros " comment faire de l argent facile ". 16. La facturation - au temps passé - des interventions relatives à l'application de "nouvelles" réglementation n a aucune légitimité (en effet, ni l'amiante, ni les termites, ni le plomb ne sont de "nouvelles" réglementation). 11 sur 13 11/10/12 13:44
17. L'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien font partie des obligations de base et ne doivent pas être facturés en plus (cela fait 5 réponses ministérielles qui déclarent illicites cette pratique). 18. La facturation de la gestion des sinistres de la copropriété est contradictoire avec ce qui est indiqué au début du contrat. 19. La facturation de la remise des dossiers au successeur a été déclarée abusive par la Cour d'appel de PARIS à plusieurs reprises. 20. La tenue d'un compte bancaire séparé facturée 30% des honoraires de base est doublement abusive (outre le taux prohibitif, est illégal le fait de facturer EN PLUS ce qui est une obligation légale de base). 21. On notera aussi que le syndic prend 1,19 % pour tenir un compte d'épargne qui rapporte 2%. Or ceci est inadmissible puisque le syndic, au pire, paye un surcoût de garantie de 0,40 %, ce qui lui laisse un "bénéfice" de 0,80 %des sommes placées (soit 6120 euros pour 75600 euros placés) pour un travail quasi nul. 22. La cerise sur le gâteau : tout trimestre commencé est du ; ce n est plus de l abus c'est presque du vol. continuons. Prestations particulières à la charges des copropriétaires. 23.Impayés Les 23 euros pour la première lettre en RAR et les 82 euros pour la 2 ème mise en demeure sont-ils cumulatifs avec ceux évoqués plus haut; il y a des risques étant donné les nombreux abus déjà répertoriés. 24. Assurance On admirera les 10% (H.T) du montant de l'indemnité, pourcentage non dégressif évidemment. 25. Questionnaire du notaire: rappelons en passant que la Cour de Cassation a réputé cette pratique illégale 26. Le carnet d'entretien facturé 30,50 euros (238 frs) vaut le détour (7 à 10 feuilles ). 27. Recherche de document aux archives (au temps passé!). Cela s'applique t - il aussi aux demandes faites par le Conseil syndical? Il y a toutes les (mal) chances. 28. Enfin (nous passons d'ailleurs sur certaines autres bizarreries) le contrat s achève sur un détournement légal de fonds particulièrement inadmissible, le prélèvement de 720 francs par an (110 euros) pour le "suivi" des comptes vendeurs (suivi qui est inexistant alors même que le syndic touche déjà des intérêts sur ces sommes!). 12 sur 13 11/10/12 13:44
Conclusion Voici donc un contrat de syndic pris presque au hasard dans la masse de ceux qui arrivent à l'arc ou que nous adressent, atterrés, nos adhérents. La revue des abus est plus qu affligeante. Il est vraiment temps que cela cesse. Nous verrons bientôt comment agir. 13 sur 13 11/10/12 13:44