Première partie Le régime légal des baux commerciaux

Table des matières Introduction 5 Première partie Le régime légal des baux commerciaux Chapitre 1 Application du droit commun du bail 9 Chapitre 2 Les autres législations applicables 12 Section 1 De nombreuses autres législations peuvent influencer le bail commercial 12 Section 2 Le risque de conflit de législation : un exemple : l assainissement du sol en Région flamande 15 Chapitre 3 La loi sur les baux commerciaux est impérative 17 Section 1 Définition 17 Section 2 Caractère impératif de la plupart des dispositions de la loi sur les baux commerciaux 18 1. Les dispositions de la loi sont en principe impératives 18 2. Importance de la question sur les conventions 19 Section 3 Particularités de l analyse de la loi sur les baux commerciaux 20 1. Mélange de dispositions impératives et supplétives 20 2. Les intérêts protégés 20 1. Nécessité d examiner quelle est la partie que la loi vise à protéger 20 larcier 1233

Le droit du bail commercial 2. Les objectifs de la loi sur les baux commerciaux 21 2.1. La protection du fonds de commerce 21 2.1.1. L objectif principal est la protection du fonds de commerce 21 2.1.2. La protection du fonds de commerce est la limite de la protection du locataire 22 2.2. mais aussi du droit de propriété 23 2.3. Tentative de synthèse 24 3. Difficultés et aléas de l analyse 24 3. La nullité relative et la faculté de renonciation 25 1. Seule la partie protégée peut se prévaloir de la nullité 25 2. La nullité doit être demandée 26 3. La demande de nullité n est pas soumise à un délai particulier 26 4. L inconfort de la situation du contractant non protégé 27 Section 4 Méthode d analyse 27 1. La disposition légale est-elle impérative ou supplétive? 28 2. Quelle est la partie protégée? 29 3. Dans quelle mesure la clause incriminée porte-t-elle atteinte aux droits protégés? 30 4. La partie protégée a-t-elle renoncé à la protection légale? 31 1. Preuve 31 2. La renonciation est-elle valable? Exemple : ratione temporis 31 Chapitre 4 Le bail commercial est un contrat limité par la loi mais non dirigé 32 Deuxième partie La formation du contrat de bail commercial Chapitre I La capacité des parties 36 Section 1 Les époux 36 1. Époux bailleurs 36 2. Époux preneurs 37 Section 2 Les mineurs d âge 38 1. Le bailleur est mineur 38 2. Le locataire est mineur 39 Section 3 L usufruitier 39 1234 larcier

Table des matières Section 4 Les administrateurs provisoires 42 Section 5 Société 42 Chapitre II Formes du bail commercial 43 Section 1 La conclusion du bail commercial 43 Section 2 La preuve du bail commercial 44 Section 3 Certaines dérogations sont subordonnées à un écrit 45 Section 4 De l utilité de l écrit et de quelques clauses essentielles dans tout bail commercial 46 1. L identité des parties 46 1. Identité du bailleur 46 2. Identité du preneur 46 2. Description des lieux loués 47 3. L affectation des lieux 47 4. Date de prise de cours et durée du bail 48 Section 5 Difficultés et risques de la conclusion d un bail commercial par plusieurs locataires 48 1. Le régime juridique applicable à la conclusion du bail par des copreneurs 49 1. Caution 49 2. Bail signé par deux ou plusieurs locataires 49 2.1. Société en formation 49 2.2. Activité en commun, sans constitution d une société disposant de la personnalité juridique 50 2.2.1. La société de droit commun 50 2.2.2. Conséquences de la création d une société de droit commun sur un bail commercial 51 2. En cas de pluralité de locataires, chacun d entre eux doit-il avoir la qualité de commerçant? 51 Troisième partie Champ d application de la loi sur les baux commerciaux Chapitre I Le champ d application de la loi est de droit impératif 57 Chapitre II Conditions requises pour que la loi s applique 59 larcier 1235

Le droit du bail commercial Section I Bail 60 1. Définition 60 2. Situations apparentées non constitutives de bail 61 1. Le leasing 61 2. «Bail emphytéotique» 63 3. Concession Biens du domaine public 65 3.1. Principe 65 3.2. Exemple : magasins situés dans les couloirs d une gare 66 3.3. La jurisprudence des juridictions de fond 68 3.4. Évolution 70 3.5. Les biens du domaine public sont destinés à faire l objet d une concession 70 3.6. La différence de statut entre le locataire commercial et le concessionnaire ne viole pas la Constitution 71 3.7. Le concessionnaire ne peut pas donner à bail commercial 73 3.8. Application de la loi à certains biens des pouvoirs publics 74 3.8.1. Biens relevant du domaine privé 74 3.8.2. La requalification 75 3.9. Les règlements particuliers prévus par l article 1712 75 4. Convention de gestion ou de louage d industrie 76 4.1. Contrat de louage d industrie et contrat sui generis 76 4.2. Contrats de distribution commerciale 77 4.2.1. Contrat de franchise 77 4.2.2. Gérance 78 4.2.3. Location du fonds de commerce 79 5. Occupation précaire 80 5.1. Notion 80 5.2. Licéité 80 5.3. Conditions 80 5.3.1. L intention commune 80 5.3.2. Objectivation de la précarité 81 5.3.3. L objectif ne peut être d échapper à une loi impérative 82 6. Occupation sans droit ni titre 84 7. Contrat de société 85 8. Contrat sui generis 85 3. La qualification du contrat 86 1. L opération de qualification 86 1236 larcier

Table des matières 2. Portée et effet de la qualification donnée par les parties 87 4. Le loyer 89 5. Bail licite 89 1. Principe 89 2. Les établissements de jeux 90 3. Les polices de l urbanisme et de l environnement 90 4. La protection de la concurrence économique 91 5. Débauche et prostitution 92 Section II Immeuble ou partie d immeuble 93 1. Immeuble 93 2. Partie d immeuble 94 3. Immeuble bâti ou non 95 4. La loi ne s applique pas au bail de meuble 96 1. Principe 96 2. Le fonds de commerce 96 2.1. La loi ne s applique pas à la location du seul fonds de commerce 96 2.2. La loi s applique si le bail porte également sur le bien loué 97 Section III L affectation des lieux 97 1. Affectation lors de l entrée en jouissance du preneur 98 1. Intention commune 98 2. Preuve de l intention commune 98 2. Affectation en cours de bail 99 1. La modification de l affectation nécessite l accord exprès des deux parties 99 2. Preuve de l accord de changement en cours de bail 101 3. Affectation principale 102 1. Principe-critère 102 2. Activité principale par rapport aux locaux loués 102 3. Activité principale par rapport à l activité exercée 103 4. Limites de l activité accessoire 104 5. Régime légal applicable en présence d activités soumises à des législations impératives distinctes 105 4. Affectation réelle 106 5. Affectation par le preneur ou par le sous-locataire 108 6. Affectation conforme aux règles d urbanisme 108 larcier 1237

Le droit du bail commercial Section IV Commerce de détail ou artisanat en contact direct avec le public 111 1. Commerce de détail 111 1. Il faut un commerce 111 2. Commerce de détail 112 3. Nomenclature 113 2. L artisan 139 3. Contact direct avec le public 140 1. La polémique : une question de virgule? 140 2. Le contact se noue dans les lieux loués 142 3. Le contact direct 144 4. avec le public 146 4.1. Le public n est pas nécessairement le «grand public» 146 4.1.1. La thèse de l exigence d un contact direct avec le public, au sens le plus large 146 4.1.2. Critique 149 4.2. Limites de la notion de clientèle de «passage» 151 5. y compris un public restreint 151 6. La clientèle ne doit pas être régulière 152 7. La loi ne protège pas uniquement la clientèle de «quartier». 153 8. La conjonction d un lieu et d un commerce 153 9. La loi s applique à un commerce situé dans un ensemble 154 Section V Le locataire d un bail commercial doit-il être commerçant (ou artisan)? 155 Chapitre III Exceptions et exclusions 157 1. Baux de circonstance 157 1. Principe 157 2. Les parties n ont pas la faculté de conclure une clause d essai 158 3. Nature, destination du bien ou usage 158 4. Locations saisonnières 159 5. Bail de circonstance de plus d un an 160 2. Biens exonérés de précompte immobilier 161 3. Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d autrui 163 1. Principe 163 1238 larcier

Table des matières 2. L administrateur provisoire 164 2.1. Notion 164 2.2. Administrateurs provisoires visés par l exception et dont les baux ne sont pas soumis à la loi 164 2.3. Administrateurs provisoires qui peuvent conclure des baux commerciaux soumis à la loi 165 2.4. L administrateur judiciaire 166 3. Il suffit qu un des copropriétaires soit sous administration provisoire 167 4. Les baux d immeubles à revenus modiques 167 5. Baux d immeubles expropriés 168 1. Conditions d application de l exception 168 1.1. Il faut qu il s agisse d un immeuble exproprié ou acquis pour cause d utilité publique 169 1.2. Le bail doit être consenti par une administration publique ou par un établissement public 169 2. Caractère impératif? 170 6. La sous-location 170 Chapitre IV Extensions 172 1. L extension légale 172 1. Les «locations jointes» 172 2. Protection limitée 176 2. Extension contractuelle 177 1. Liberté des conventions 177 2. Limite : l application obligatoire d une autre législation impérative 178 3. Importance du libellé de la clause contractuelle 178 4. Application totale ou partielle 180 Quatrième partie Durée du bail commercial Chapitre I La durée du bail initial et des renouvellements 184 Section I Période initiale 184 1. Bail initial de neuf ans au moins 184 1. Durée minimale : neuf ans 184 larcier 1239

Le droit du bail commercial 1.1. Le principe 184 1.2. Exceptions légales 186 1.3. Les clauses dérogatoires 186 1.4. Bail à l essai 187 1.5. Bail commercial à vie? 188 2. Prise de cours 190 3. Libre fixation de la durée à condition de respecter le minimum légal 191 4. Sanction : nullité relative 191 4.1. Nullité de la clause et non du bail 191 4.2. Nullité relative 192 4.2.1. Au profit du seul preneur? 192 4.2.2. Au profit également du bailleur? 192 4.3. L option entre la validité ou la nullité de la clause 193 4.3.1. Libre exercice de l option 193 4.3.2. L option dans l hypothèse où le preneur est la seule partie protégée 194 4.3.3. Option ouverte aux deux parties 196 4.4. Confirmation 196 5. Manœuvres dolosives 196 6. Sous-location 197 2. Bail d une durée supérieure à neuf ans 197 1. Application du droit commun des baux de plus de neuf ans 197 1.1. Interdiction du bail perpétuel 198 1.2. Transcription 198 1.3. Réductibilité de certains baux de plus de neuf ans 199 1.4. Le bail de plus de neuf ans est soumis à des législations spécifiques 200 1.5. Accord de prolongation de la période du bail en cours 201 2. Application des règles de la loi sur les baux commerciaux aux baux de plus de neuf ans 202 2.1. Le calcul des triennats 202 2.2. Maintien du droit à trois renouvellements 202 2.3. Droit de résiliation anticipée 203 2.4. Révision triennale 204 Section II Fin de la période initiale du bail 204 1. L hypothèse de la fin du bail à l issue de la période initiale 204 2. Bail écrit 204 1240 larcier

Table des matières 3. Bail verbal 205 1. Le congé n est pas requis 205 2. Utilité du rappel 207 4. Affichage et visite 207 Section III La durée des renouvellements 207 1. Neuf ans, en principe 207 2. Possibilité de convenir d une durée différente 208 1. Principe : une liberté contrôlée 208 2. Nécessité d un accord des parties 209 3. Limites à l accord des parties 209 4. Les formes requises 210 4.1. Objectif 210 4.2. L acte authentique 211 4.3. Le juge 211 5. Sort du renouvellement d une durée autre que neuf ans conclu sans respecter les formes légales 211 5.1. Partie protégée : le locataire, certainement 212 5.2. Partie protégée : le bailleur? 212 6. Le régime du renouvellement d une durée autre que neuf ans 213 6.1. Le renouvellement de moins de neuf ans 213 6.1.1. Un tel renouvellement n équivaut pas à une résiliation 213 6.1.2. Difficulté : le renouvellement de moins de quinze mois 214 6.2. Bail de plus de neuf ans et durée des renouvellements 215 3. Minorité d un bailleur : durée réduite de renouvellement 215 4. Fin des renouvellements 216 1. Fin des premier et deuxième renouvellements 216 2. Fin du dernier renouvellement 216 Section IV La durée des locations jointes 217 Chapitre II Facultés de résiliation anticipée 219 Section I Le système légal 219 1. Terminologie 219 Section II Faculté du preneur de résilier anticipativement le bail commercial 221 1. Droit de résilier à chaque triennat 221 larcier 1241

Le droit du bail commercial 2. Disposition impérative 222 1. Principe et ratio legis 222 2. La partie protégée 222 2.1. Le preneur, assurément 222 2.2. Le bailleur? 223 3. Interdiction des clauses restrictives 225 4. Clauses plus favorables au preneur 226 5. Application du droit commun : abus de droit 226 3. Modalités et formalités du congé 228 4. Le congé donné hors délai 228 5. Préavis à notifier par le preneur en cas de reconduction tacite 229 1. L article 14 ne précise pas le délai de préavis à respecter par le preneur 229 2. La thèse majoritaire : application du délai de droit commun (1 mois) 230 3. Notre thèse (fort) minoritaire : application de l article 3, alinéa 3 dans toutes ses dispositions 231 6. Effets du congé du preneur 233 Section III Résiliation à l initiative du bailleur 234 1. Les hypothèses visées 234 1. Les trois cas de résiliation par le bailleur 234 2. Fin du contrat à son terme 234 2. Faculté triennale de résiliation par le bailleur en vue de l exercice d un commerce 235 1. L autorisation contractuelle 235 1.1. Nécessité d une stipulation contractuelle 235 1.2. inscrite dans le bail ou non 235 1.3. Contenu de la clause 236 1.4. Faculté de résiliation et renouvellement du bail 238 1.5. Faculté de résiliation et tacite reconduction 239 1.6. Liberté contractuelle relative 240 2. Condition de fond : l exercice d un commerce dans l immeuble par le bailleur ou ses proches 242 2.1. Exercice d un commerce 242 2.2. L exploitation du commerce par le bailleur ou ses proches 243 2.3. Les bénéficiaires 244 2.3.1. Les proches du bailleur 244 2.3.2. Sociétés 245 1242 larcier

Table des matières 2.3.3. Pluralité de bailleurs 247 3. Échéance 248 4. Le préavis 248 4.1. Motivation 248 4.1.1. La volonté d occupation 248 4.1.2. Le préavis ne doit préciser ni la nature du commerce, ni l identité du futur exploitant 250 4.1.3. Contrôle de la légalité et de la sincérité du motif du congé 251 4.2. Préavis d un an 252 4.3. Formes 253 4.4. Nullité relative 253 5. L exploitation effective 253 6. Indemnité d éviction 254 2. Congé donné par l acquéreur 255 3. Préavis à notifier par le bailleur en cas de reconduction tacite 255 Section IV Règles générales relatives au congé 256 1. Principes 256 2. Concours de deux congés 259 Section IV Résiliation anticipée de commun accord 260 1. Principe : une liberté surveillée 260 2. Formalités specifiques a la resiliation amiable d un bail commercial 261 1. Acte authentique ou déclaration devant le juge 261 2. Ratio legis 262 3. «À tout moment» 263 1. Dès que les droits du preneur sont acquis 263 2. Y compris en cas de tacite reconduction 264 3. Pour quelle échéance? 265 4. L intervention du juge ou du notaire 265 1. Procédure 265 2. Rôle du juge ou du notaire 267 5. Sanction de l inobservation des formalités 268 1. Disposition impérative 268 2. Nullité relative 269 3. En faveur de qui les formalités légales sont-elles prévues? 269 3.1. Opinion très largement majoritaire : seul le preneur est protégé 270 3.2. Opinion minoritaire 270 larcier 1243

Le droit du bail commercial 3.3. Fin de la controverse : seul le preneur est protégé 271 4. Conséquences 271 4.1. L option de la partie protégée 272 4.2. Régimes de preuve différents 272 4.3. Renonciation 273 6. Effets de la résiliation amiable 274 1. L accord des parties est une convention 274 2. Conséquences de la perte du bail 275 Chapitre IV Les autres causes de dissolution du bail commercial 277 Section 1 Décès 277 Section 2 Faillite et réorganisation judiciaire 277 Section 3 Clause résolutoire expresse 278 Section 4 Condition résolutoire 278 Section 5 Résolution pour faute 279 Section 6 Législations particulières 280 Cinquième partie Les aspects financiers du bail commercial Chapitre I Principes 283 Section I Liberté de fixer le loyer de départ 284 1. Liberté contractuelle 284 2. Loyer progressif ou variable 285 1. Loyer progressif 285 2. Loyer variable 287 3. Modification du loyer en cours de bail 287 4. Les modalités du loyer 288 1. Composantes 288 2. Exigibilité 289 5. Retards de paiement 290 Section II Indexation 291 1. Licéité 291 2. Indexation et révision des loyers 291 1244 larcier

Table des matières Section III «Pas de porte» 292 1. Notion 293 2. Prise en compte du pas de porte à l occasion de certains mécanismes de la loi sur les baux commerciaux 295 Section IV Garantie locative 296 Section V Lois de blocage des loyers 297 Chapitre II La révision du loyer 299 Section I Objet et nature de la révision 299 1. Ratio legis : tempérament à la durée légale du bail 299 2. Respect de l accord initial 301 3. Caractère dérogatoire de la révision 303 4. Pas de révision des charges 303 5. Droit commun 303 Section II Disposition à caractère impératif 304 1. Étendue du caractère impératif 304 1. Impératif au profit des deux parties 304 2. Le caractère impératif porte-t-il aussi sur les modalités de la révision? 305 2.1. Ce qui est admis (quasi) unanimement 305 2.2. Une opinion majoritaire : le contrat peut rendre la révision plus facile à obtenir 305 2.2.1. La doctrine 306 2.2.2. La jurisprudence 307 2.3. Notre opinion (minoritaire): les parties ne peuvent modifier les conditions de l article 6 308 3. Sanction 309 2. Révision et indexation du loyer 310 Section III Période de demande de révision 311 1. À l expiration de chaque triennat 311 2. Mais pas à l expiration d une période de bail 312 3. Quid lorsque le bail est à durée indéterminée? 313 1. Principes 313 2. Reconduction tacite 313 2.1. L opinion majoritaire selon laquelle la révision ne peut intervenir pendant la reconduction tacite 313 larcier 1245

Le droit du bail commercial 2.2. Critique : pour un droit de révision du loyer pendant la tacite reconduction 314 2.3. L arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2009 316 3. En fin de droit 317 Section IV Variation par rapport au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision 317 1. Variation de quinze pour cent 318 2. entre la valeur locative normale 319 1. La valeur locative normale 319 2. actuelle 320 3. et le «loyer contractuel» en vigueur lors de la demande 321 1. Le loyer en vigueur 321 2. intégrant tous les aspects du loyer et du contrat 321 2.1. de l application de la clause d indexation contractuelle 322 2.2. de toutes les charges particulières qui pèsent sur le preneur 322 2.3. éventuellement du pas de porte 323 3. Controverse : loyer stipulé ou fixé versus valeur locative initiale 324 4. L omission de demander une révision n altère pas les droits ultérieurs 325 Section V Les circonstances nouvelles 326 1. Définitions et caractéristiques 326 1. Définitions 326 2. Circonstance indépendante des parties 326 2.1. Principes 326 2.2. Travaux effectués par le preneur 327 2.3. Travaux exécutés par le bailleur 328 3. Circonstance qui n existait pas lors de la fixation du dernier loyer 328 4. La circonstance ne doit pas être imprévisible 330 5. Circonstance à effet durable 330 2. Exemples 332 1. Avertissement 332 2. Circonstances nouvelles admises 333 2.1. Évolution du quartier 333 2.2. L évolution économique en général 336 1246 larcier

Table des matières 2.3. Travaux effectués par le bailleur 337 2.4. Inoccupation partielle dans un centre commercial 337 3. Circonstances non admises 338 3.1. Le quartier 338 3.2. L évolution économique générale 340 3.3. Travaux faits par les parties 342 3.3.1. Travaux effectués par le preneur 342 3.3.2. Travaux faits par le bailleur 342 Section VI Procédure 343 1. Délai de demande 343 1. Les trois derniers mois du triennat 343 2. Délai impératif 345 2.1. Sous-location 345 2.2. Modification ou extension de la demande 346 2.3. Demande reconventionnelle 347 2.4. Aménagement contractuel 347 3. Sanction 348 2. Éléments à fournir par le demandeur en révision 349 1. Charge de la preuve 349 2. Preuve à fournir au tribunal 350 2.1. Le demandeur doit apporter des éléments donnant crédit à son action 350 2.2. mais il ne doit pas fournir un dossier comparatif complet 351 2.3. Le juge ne peut se substituer à l expert 353 3. Rôle du juge 355 1. Limites : respect de la loi et des demandes des parties 355 1.1. Le filtre préalable : la vérification des conditions légales 355 1.2. Les limites tirées du caractère accusatoire de la procédure 356 1.3. Pas d autre condition procédurale 356 2. Pas de possibilité de modifier le contrat 356 3. Le juge statue en équité 357 4. Recours à l expertise 358 5. Critères de décision 359 1. Valeur locative 359 2. Rendement de l activité du preneur 360 larcier 1247

Le droit du bail commercial 3. Prix d acquisition de l immeuble 361 Section VII Effets de la décision de révision 361 1. Le loyer révisé est dû dès le premier jour du triennat 361 2. Loyer dû pendant la procédure de révision 362 3. Intérêts 363 4. Pas de droit de désistement du preneur 363 Section VIII La «révision amiable» 364 1. Dans le cours d une procédure en révision 364 2. En dehors de toute procédure et à tout moment 364 Sixième partie Travaux et transformations Chapitre I Généralités 369 Section I Le droit du preneur d effectuer des travaux 369 Section II Le droit du bailleur d effectuer des travaux 370 Section III Les travaux imposés par les pouvoirs publics 372 Chapitre II Le droit du preneur d aménager les lieux loués 374 Section I Droit impératif ou supplétif 375 1. L objectif de la loi 375 2. Bref rappel du droit commun 375 3. Le droit du preneur est impératif 376 4. À l égard du bailleur : disposition supplétive 377 Section II L article 7 n empêche pas l application d autres dispositions légales 378 1. Le droit du preneur ne peut porter atteinte aux autres dispositions contractuelles ou légales 378 1. Le respect du contrat 378 1.1. Les clauses du bail 378 1.2. Le «contrat» de l immeuble : les statuts de la copropriété 379 2. Les diverses législations applicables aux travaux 379 2. Conséquences des travaux autorisés 380 Section III Les conditions relatives aux travaux 381 1248 larcier

Table des matières 1. La transformation 381 1. Définition 381 2. Transformations et aménagements 382 3. Aménagement mineur 383 3.1. Principe : application du droit commun 383 3.2. Application de la loi sur les baux commerciaux à titre de protection minimale du droit de procéder à des aménagements mineurs 384 4. Construction nouvelle 385 2. Transformation utile à l entreprise 386 1. L utilité 386 2. L exigence d utilité limite-t-elle le droit du preneur aux seuls locaux affectés à un usage commercial? 386 3. Travaux dans les lieux loués 388 4. Limite liée au coût des travaux 389 1. La limite légale 389 2. Le coût des travaux 390 3. Le montant du loyer 390 4. Transformations successives 391 4.1. Au cours d une période de bail 391 4.2. En période de renouvellement 392 5. Le dépassement de la limite de trois ans de loyer 392 5.1. Dépassement de la limite lors de la demande d autorisation 392 5.2. Dépassement en cours de travaux 393 5. Pas d atteinte à la sécurité, à la salubrité à l esthétique du bâtiment 394 Chapitre III Procédure 396 Section I Notification par le preneur 396 1. L obligation 396 2. Une information complète 397 Section II La réponse du bailleur 398 1. Conditions de forme et de délai 398 2. Le contenu de la réponse 399 1. L acceptation 399 2. Le silence 399 3. L opposition 400 larcier 1249

Le droit du bail commercial 3.1. Forme et délais 400 3.2. Les motifs d opposition 401 3. Opposition du bailleur dans la phase administrative 402 Section III Recours du preneur 402 Section IV Rôle du juge 404 Section V Droit pour le preneur mais non obligation d exécuter des travaux 405 Section VI Le bailleur ne devient pas maître de l ouvrage 405 Chapitre IV Droits du bailleur et du propriétaire en cas d exécution des travaux 407 Section I Énumération des droits du bailleur et du propriétaire 407 Section II Accès aux travaux 408 Section III Assurance 409 1. Étendue de l obligation d assurance 409 2. Sanction du défaut d assurance 410 Section IV Faculté tirée du droit commun 411 Chapitre V Sous-location 412 Section I La demande du sous-locataire 412 Section II Droits du locataire principal et du propriétaire 413 Chapitre VI Les travaux faits sans autorisation 414 Section I Les travaux irréguliers 414 1. Notion 414 2. Exécution partielle des travaux 415 Section II Sanctions 416 1. Une sanction spécifique : l arrêt des travaux sur requete unilaterale 416 1. Le droit du bailleur ou du propriétaire 416 2. Le recours du preneur 417 2. Les sanctions de droit commun 418 3. Les sanctions de la loi sur les baux commerciaux : remise en état et dispense d indemnité 419 1. La demande de remise en état 419 1250 larcier

Table des matières 2. Les dommages et intérêts 420 3. La dispense d indemnité en cas de conservation des travaux irréguliers 420 4. L option du bailleur 420 Chapitre VII Régime des travaux en cours d exécution 422 Chapitre VIII Sort des transformations en fin de bail 423 Section I Le droit commun 423 Section II Le caractère supplétif de la loi sur les baux commerciaux 424 Section III Le régime supplétif organisé par la loi sur les baux commerciaux 425 1. Champ d application 425 2. Le droit du bailleur : exiger le maintien mais non la suppression des travaux 427 1. Le droit du bailleur : modalités d exercice 427 1.1. En cours de bail 427 1.2. Date ultime : le départ du preneur 428 2. Événements influençant le régime de l article 9 429 3. Conséquences de la décision du bailleur de conserver les travaux 430 3.1. Conséquences sur le contrat 430 3.1.1. Prolongation de la période en cours 430 3.1.2. La garantie de renouvellement 430 3.2. Conséquences sur le loyer futur 431 3.2.1. Modification du loyer de commun accord 431 3.2.2. Action en révision 431 3.2.3. Fixation du loyer par le juge dans une procédure de renouvellement 432 3.3. Conséquences fiscales 433 3. L indemnité due au preneur 434 1. Droit du preneur à une indemnité pour les travaux maintenus dans les lieux 434 2. La cause de la fin du bail est indifférente 435 3. Droit de rétention 436 4. Calcul de l indemnité 437 4.1. Mode de calcul 437 4.2. Plafond : trois ans? 437 larcier 1251

Le droit du bail commercial Septième partie La cession de bail et la sous-location Chapitre I Principes 442 Section Rappel des principes de droit commun 442 1. La cession de bail 442 1. Définition 442 2. Cession de bail et cession de fonds de commerce 443 3. Cession de bail et restructuration de société 444 4. Cession de bail et apport en société 445 5. Cession de créance ou cession de contrat 446 6. Cession de bail et décès 446 7. Opposabilité de la cession de bail 447 7.1. Opposabilité au débiteur cédé 447 7.2. Opposabilité aux tiers 448 2. La sous-location 448 3. Le paiement du loyer par un tiers ne rend pas celui-ci cessionnaire du bail ni sous-locataire 449 4. Cession et sous-location entraînent le maintien du bail initial, sauf novation 450 5. Les quatre types de sous-location commerciale 451 1. La sous-location totale avec cession du fonds de commerce 451 2. La sous-location accompagnée de la location ou de la création du fonds de commerce 451 3. La simple sous-location à usage commercial 452 4. La sous-location partielle à usage de résidence principale 452 Section II Autonomie des contrats 452 1. Bail et sous-bail peuvent être fort différents 452 2. La cession ou la sous-location n ont pas pour effet de modifier le bail principal 454 3. Obligation d information 455 Section III Liberté de céder le bail ou de sous-louer 456 Section IV Les clauses d interdiction de cession de bail ou de sous-location 456 1. Faculté 456 2. Sanction de la violation d une clause d interdiction 457 1252 larcier

Table des matières Chapitre II Les principes applicables aux baux commerciaux 458 Section I Législation applicable à la sous-location commerciale 459 1. Principe : application de la loi sur les baux commerciaux 459 2. Loi sur les baux de résidence principale 459 Section II Liberté de céder ou de sous-louer 460 1. Principe : liberté 460 2. Opposabilité 461 Section III L interdiction contractuelle de céder le bail commercial ou de sous-louer 462 1. Faculté d interdire 462 2. Utilité des clauses d interdiction pour le bailleur 463 1. Utilité générale 463 2. Une clause d interdiction est indispensable pour préserver les droits du bailleur en cas de sous-location 464 3. Licéité des clauses restreignant le droit de refus du bailleur 465 4. Interprétation 465 5. Validité des clauses d interdiction en cas d habitation du bailleur ou de sa famille dans l immeuble 467 1. Le régime légal 467 2. Conditions d application 467 2.1. L occupation par le bailleur ou sa famille 467 2.2. Non-application au bailleur personne morale 469 3. Caractère impératif 470 Section IV Inefficacité relative des clauses d interdiction 470 1. Principe 470 2. Le fonds de commerce 471 3. La cession ou la sous-location doit porter sur l intégralité des droits du locataire principal 472 4. Simultanéité des opérations 473 5. Faut-il identité de personnes? 473 1. Le bail et le fonds de commerce peuvent être détenus par deux personnes distinctes, pourvu qu elles cèdent ensemble le bail et le fond 474 2. Le cessionnaire du bail et celui du fonds de commerce doivent-ils être la même personne? 474 6. Absence de validité des clauses pénalisant la cession ou souslocation visée par l article 10 de la loi 475 larcier 1253

Le droit du bail commercial Chapitre III Procédure applicable en présence d une clause d interdiction de cession ou de sous-location 476 Section I Principes 476 Section II La demande du preneur 477 1. La signification au bailleur du projet d acte 477 1. L obligation légale 477 2. La notification faite au bailleur doit émaner du preneur 478 2. La situation des parties après la signification du projet d acte 479 1. À l égard du bailleur 479 2. À l égard du candidat cessionnaire ou sous-locataire 480 3. Condition de forme 481 4. Condition de fond : que notifier? 482 4.1. Quels renseignements le preneur doit-il donner? 482 4.2. Que faut-il entendre par «projet d acte»? 485 3. Irrégularité de la demande du preneur Conséquences 486 1. Nullité relative 486 2. Cession ou sous-location irrégulière 487 2.1. Hypothèses d irrégularité 487 2.2. Absence de droit dans le chef du candidat cessionnaire ou sous-locataire 488 2.3. Faute du preneur à l égard du cessionnaire ou du sous-locataire 488 2.4. Faute du preneur à l égard du bailleur principal 489 3. Le preneur qui a procédé à une demande irrégulière, peut-il introduire une nouvelle demande? 491 Section III Le droit d opposition du bailleur 492 1. Principes 492 2. Conditions de forme et délai 493 1. Lettre recommandée ou exploit d huissier 493 2. Motivation 493 3. Le délai d opposition du bailleur 494 3.1. Délai de trente jours 494 3.2. Attitude du preneur en cas de notification tardive de l opposition du bailleur 495 3. Condition de fond : les «justes motifs» 495 1. Atteinte aux droits du bailleur 496 2. Griefs contre le cessionnaire ou le sous-locataire 496 1254 larcier

Table des matières 3. Les griefs contre le locataire principal ou cédant 498 3.1. Jurisprudence partagée 498 3.1.1. Rejet des griefs contre le locataire cédant 498 3.1.2. Admission des griefs contre le locataire cédant 499 3.2. Insolvabilité du locataire cédant 499 3.3. Tentative de synthèse 500 4. Motifs personnels au bailleur 501 5. Motifs liés à la précarité du bail en cours 502 6. Droit de préférence du bailleur 503 6.1. Il n existe pas de droit légal de préférence au profit du bailleur 503 6.2. Pouvoir de substitution? 504 6.3. Droit contractuel de préférence 505 7. Irrégularité de la notification du preneur 505 8. Motifs légaux d opposition du bailleur 506 8.1. Exposé du système légal 506 8.2. Critique 507 8.3. Les «autres circonstances exceptionnelles» 508 8.3.1. Notion 508 8.3.2. Circonstances imprévisibles? 509 4. Absence d opposition du bailleur 509 Section IV Le recours du preneur 511 1. Conditions de forme et délai 511 2. Sanction de l irrégularité du recours : la forclusion 512 3. Pas de recours du candidat à la cession ou à la sous-location 512 4. Rôle du juge 513 Chapitre IV Effets de la cession ou de la sous-location autorisée 515 Section I Cession intégrale et sous-location assimilée : le cessionnaire devient locataire direct 516 1. Conditions d application 516 2. Locataire direct 519 1. Cession de contrat 519 2. Date d effet 519 3. Substitution de locataire 520 4. Sort des pactes accessoires 521 3. Inopposabilité aux tiers 522 larcier 1255

Le droit du bail commercial Section II Le régime de la sous-location (non assimilée à la cession) 523 1. Principes 523 1. La sous-location commerciale 523 2. La sous-location commerciale est soumise à la loi sur les baux commerciaux 524 3. Obligation du locataire principal de garantir le sous-locataire contre l éviction 524 2. La sous-location accompagnée de la création ou de la location du fonds de commerce 525 1. Champ d application 525 2. Les risques auxquels est exposé le sous-locataire non assimilé 526 3. Le droit au renouvellement du sous-locataire 527 3.1. À l égard du locataire principal : la demande de renouvellement du sous-bail 527 3.1.1. Nécessité d une demande auprès du locataire principal 527 3.1.2. Application du régime légal à la demande de renouvellement du sous-bail 527 3.1.3. Le droit du locataire principal non commerçant à demander le renouvellement de son bail 529 3.1.4. Responsabilité du locataire principal 530 3.2. Le droit du sous-locataire de demander le renouvellement directement au bailleur principal 531 3.2.1. Existence d un droit propre dans le chef du sous-locataire 531 3.2.2. Conditions d exercice de la demande de renouvellement du sous-locataire auprès du bailleur 532 a) Conditions de fond 532 b) Conditions de forme 535 c) Échéance du bail principal et de la sous-location 538 d) Conséquences de l absence de dénonciation 538 3.2.3. La réponse du bailleur à la dénonciation du sous-locataire 538 3.2.4. L accord entre parties 539 3.2.5. Obligation d action du sous-locataire 540 a) Principe 540 b) Absence de réponse 541 c) Réponse négative 541 d) Délai d action 542 e) Sanction 544 1256 larcier

Table des matières 3.2.6. Le débat judiciaire 544 a) Double débat : le renouvellement du bail principal et du sous-bail 544 b) Le débat judiciaire entre le bailleur principal et le sous-locataire 545 c) Rôle du juge 547 4. La dissolution anticipée du bail principal par le fait du locataire principal génère le droit pour le sous-locataire de devenir locataire direct 548 4.1. Condition préalable : validité de la sous-location 548 4.2. Les hypothèses visées 549 4.3. Hypothèses exclues 549 4.4. Automaticité du droit direct du sous-locataire 550 4.5. Nature et modalités du bail direct 551 4.6. Absence de délai légal 554 4.7. Conséquences pour le bailleur principal 554 4.8. Persistance de la solidarité du locataire principal 555 Chapitre V Solidarité du preneur cédant 556 Section I Principes 556 1. Ratio legis 556 2. La solidarité s applique à toute cession ou sous-location visée par l article 11, I et II 557 3. Conventions contraires 558 1. Clause favorable au preneur 558 2. Aggravation des obligations du preneur 559 4. Le cessionnaire n est pas tenu solidairement des dettes antérieures à la cession 559 5. Nature de la solidarité 560 6. Obligations solidaires du cédant et excusabilité du cessionnaire ou sous-locataire 562 Section II «Les obligations qui dérivent du bail initial» 563 1. Période en cours 563 1. Limites de la «période en cours» 563 2. Étendue des obligations 564 3. La dissolution anticipée du bail met fin aux obligations du cédant 566 2. Impossibilité pour le cédant de résilier anticipativement 566 3. Modifications convenues entre le bailleur et le cessionnaire 567 larcier 1257

Le droit du bail commercial 4. Cessions successives 567 Section III Omission du bailleur d aviser le cédant des manquements du cessionnaire 569 1. L information au cédant 569 2. Obligation du cédant de s informer 570 3. Abus de droit et obligation de limiter le dommage 571 1. Abus de droit 571 2. Obligation de limiter le dommage 574 3. Sanction de l abus de droit 575 Section IV Novation ou renonciation du bailleur 576 Chapitre VI Durée de la sous-location 577 1. Limite facultative : l échéance du bail principal 577 2. Caractère impératif? 579 3. Les parties peuvent-elles aménager les délais de résiliation triennale au profit du sous-locataire? 580 Chapitre VII Dissolution de la convention de cession ou de sous-location 582 1. Dissolution de la sous-location non assimilée 582 2. Dissolution de la cession de bail 583 Chapitre VIII Sous-location à usage de résidence principale 585 Section I Principes 585 1. Le problème 585 2. Faculté de sous-louer sauf interdiction contractuelle 586 3. Limites et conditions légales du droit de sous-louer à usage de résidence principale 587 1. La sous-location ne peut porter que sur une partie des lieux loués 587 2. Le locataire principal doit «maintenir son commerce dans les lieux loués» 588 Section II Le régime légal applicable 588 Section III Le renouvellement 591 1. Le sous-locataire à usage résidentiel n a pas de droit au renouvellement 591 1258 larcier

Table des matières 2. Sort du sous-bail de résidence en cas de renouvellement du bail commercial principal 591 Chapitre IX Cession par le bailleur 594 Chapitre X Transformations droit du sous-locataire 596 Chapitre XI Indemnité d éviction 597 Huitième partie L aliénation du bien loué Chapitre I Le droit commun bref rappel 601 Section I Les principes de droit commun 601 Section II Application du droit commun au bail commercial 603 Section III L opposabilité bref rappel 604 1. Principe 604 2. Opposabilité du renouvellement et des autres accords 606 3. Reconnaissance du bail 608 Chapitre II Le régime spécifique du bail commercial 610 Section I La notion d aliénation 610 1. «Toute aliénation» 610 2. L expropriation 611 Section II Le sort du bail commercial en cas d aliénation du bien 611 Section III La distinction entre les quatre hypothèses 613 1. Le régime applicable aux quatre situations 613 2. Bail opposable et clause d expulsion 613 1. Nécessité d une clause contractuelle 613 2. Disposition impérative en faveur du preneur 614 3. Formes de la clause 614 4. La clause doit-elle être inscrite dans le bail ou peut-elle être convenue ultérieurement? 615 larcier 1259

Le droit du bail commercial 3. Bail inopposable mais occupation de plus de six mois 616 1. Principe 616 2. Dates de l occupation et de l aliénation 617 2.1. Nature de l occupation 617 2.2. À quel moment prend cours le délai de six mois? 617 2.3. Preuve de l occupation 618 Section IV La faculté de résiliation unilatérale de l acquéreur 619 1. Faculté réservée à l acquéreur 619 1. La notion d acquéreur 619 2. Les droits du bailleur 620 2. Le motif du congé : condition de fond 621 1. Principe : un droit limité 621 2. Méthodologie : renvoi 621 3. L acquéreur ne peut se prévaloir de tous les motifs admis pour le refus du renouvellement 622 4. Pas de droit de résilier dans le chef d une société de capitaux 622 5. Manquement grave 623 6. Recours du preneur 623 3. Le préavis 624 1. Durée du préavis : un an 624 2. La prise de cours du délai de notification du préavis 625 2.1. Ratio legis 625 2.2. À quel moment a lieu «l acquisition»? 625 2.2.1. Les thèses en présence 626 2.2.2. Tentative de solution 628 a. Importance du contenu de la convention d aliénation 628 b. La solution ne peut résulter du contrat de bail 629 c. Le transfert de jouissance 629 d. opposable au preneur 630 e. sous condition qu il y ait aliénation 631 f. dans l attente d une solution législative 633 2.3. Donation 633 2.4. Le légataire particulier 633 3. Énonciation du motif du congé 633 4. Conditions de forme 634 4. L objet de la résiliation 635 5. Pacte de rachat (ou vente à réméré) 635 1260 larcier

Table des matières 6. Non-exercice de la faculté d expulsion dans le délai de trois mois 636 7. Cession et sous-location 636 1. Cession du bail 636 2. Sous-location 637 2.1. L acquéreur est un tiers 637 2.2. L acquéreur est le sous-locataire 638 2.3. Le locataire principal acquiert l immeuble 638 8. Pas de faculté de résiliation pour le preneur 639 1. Principe : la vente du bien loué est sans influence sur le contrat de bail 639 2. Validité d une clause autorisant le preneur à mettre fin au bail en cas d aliénation? 639 Chapitre III Vente forcée saisie-exécution immobilière 640 Chapitre IV Conséquences de l aliénation 642 Section 1 Principes 642 Section II Congé ou refus de renouvellement 643 Section III Les indemnités 645 1. L indemnité d éviction due par l acquéreur 645 2. Le preneur a-t-il droit à une indemnité sur base de l article 12 s il quitte les lieux alors que le congé donné par l acquéreur ne répond pas aux conditions de cette disposition? 647 1. Principes 647 2. Quid du congé donné par l acquéreur sur une base non prévue par l article 12? 648 3. Indemnité due par le bailleur en raison de l éviction par l acquéreur 648 4. Non-cumul de l indemnité d éviction avec l indemnité de droit commun 649 1. Le régime de droit commun : bref rappel 649 2. Le locataire commercial évincé ne peut pas prétendre aux indemnités de droit commun 650 2.1. La procédure ayant amené à l arrêt du 22 décembre 2006 650 2.1.1. Les faits 650 2.1.2. Le jugement 650 larcier 1261

Le droit du bail commercial 2.1.3. Le pourvoi 651 2.1.4. L avis de l avocat général 651 2.2. L arrêt du 22 décembre 2006 652 2.3. Commentaire 653 2.3.1. La Cour de cassation exclut le cumul des indemnités 653 2.3.2. Qu en est-il lorsqu aucune indemnité d éviction n est due en vertu de la loi sur les baux commerciaux? 654 3. Les opinions antérieures à l arrêt du 22 décembre 2006 655 5. Le droit de rétention du locataire commercial 656 6. Prescription 657 Section III Indemnisation des transformations faites par le preneur 657 Neuvième partie Le renouvellement Chapitre I Le droit de demander le renouvellement 661 Section I Principes et objectifs 661 1. Le renouvellement : clef de voûte de la protection du locataire 661 2. Le droit de préférence du preneur 662 3. La recherche d un équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur 663 1. La protection du fonds de commerce 663 2. Le respect du droit du bailleur 663 Section II Le droit de demander et non d obtenir le renouvellement 664 1. Le preneur a le droit non d obtenir, mais de solliciter le renouvellement 664 2. Le preneur ne peut être dispensé des formalités de demande de renouvellement imposées par la loi 666 1. Principes 666 2. Nullité relative de la clause dispensant le preneur de solliciter le renouvellement 667 3. La promesse de renouvellement ne peut dispenser le preneur des formalités de demande 668 3. La faculté de solliciter le renouvellement est un droit essentiel du locataire commercial 669 1262 larcier

Table des matières Section III Le droit du bailleur de refuser le renouvellement 670 1. Droit discrétionnaire du bailleur de refuser le renouvellement 670 2. Droit absolu de refus mais droit supplétif 671 Section IV Le droit porte sur trois renouvellements 673 1. Droit impératif à solliciter trois renouvellements 673 1. Le droit de demander trois renouvellements 673 2. mais pas davantage 674 2. Situation des parties à l expiration du troisième renouvellement 674 1. Expiration du bail 674 2. Poursuite de l occupation du preneur après le terme des trois renouvellements 675 2.1. Nature juridique et importance de l accord des parties 675 2.2. Statut juridique du bail après expiration du dernier renouvellement 675 2.2.1. Prorogation ou nouveau contrat? 675 2.2.2. Le jugement 676 2.2.3. La solution retenue en cas de reconduction tacite par application de l article 14, alinéa 3 676 2.2.4. L avis de l avocat général 677 2.2.5. L arrêt du 24 octobre 2002 678 2.2.6. Conclusion : les parties ont pleine liberté d organiser leur situation contractuelle après expiration du troisième renouvellement 679 3. Quid en cas de maintien du preneur dans les lieux? 680 3. Droit transitoire 681 Section V Continuation du même commerce 682 1. Principe : protection du fonds de commerce 682 2. Poursuite de l activité telle qu elle était exercée 683 3. Application par la jurisprudence 684 4. Renouvellement et droit au fonds de commerce 686 5. Exclusion de la sous-location non commerciale 687 Section VI Extension du droit au renouvellement 688 Section VII Les dispositions relatives au renouvellement du bail sont impératives 688 1. Synthèse 688 2. Protection du preneur 689 larcier 1263

Le droit du bail commercial 3. Protection du bailleur 690 1. Droit impératif du bailleur au respect des règles légales applicables à la demande de renouvellement 691 1.1. Droit impératif en faveur du bailleur 691 1.2. Respect des formalités imposées au preneur et convention anticipée de renouvellement 692 1.3. Nullité relative 694 2. Le droit de refuser le renouvellement est une faculté et non un droit impératif 694 Chapitre II La demande de renouvellement 697 Section I Les formalités imposées au preneur 698 1. Auteur de la demande 698 1. La demande émane du locataire 698 2. Mandat 698 3. Pluralité de preneurs : la demande doit émaner de l ensemble des preneurs 700 3.1. La doctrine 700 3.2. L arrêt de la Cour de cassation du 11 avril 2003 701 3.3. La qualité de locataire 702 3.4. Conséquences pratiques de l arrêt du 11 avril 2003 702 3.4.1. Faut-il une demande unique de tous les copreneurs? 703 3.4.2. La possibilité de régularisation 703 3.4.3. La procédure consécutive à la réponse du bailleur doit-elle être entamée par tous les locataires? 704 3.4.4. La solution : cession de bail? 704 3.5. Appréciation 704 3.5.1. Les difficultés auxquelles sont confrontés les copreneurs 704 3.5.2. Les difficultés du bailleur face à des copreneurs 705 3.6. La disparité de situation entre cobailleurs et copreneurs 706 3.7. La jurisprudence antérieure à l arrêt du 11 avril 2003 707 4. Cession ou sous-location 708 5. Scission de société 708 2. Destinataire de la demande 709 1. La demande doit être adressée au bailleur 709 1264 larcier

Table des matières 2. Pluralité de bailleurs : la demande doit être adressée à chaque bailleur 710 3. Mandataire 711 3.1. Principes 711 3.2. Mandat et pluralité de bailleurs 711 4. Époux bailleurs 712 5. Société bailleresse 713 6. Vente de l immeuble 714 7. Décès d un bailleur 715 7.1. Démarches à charge du preneur 715 7.2. Obligations des héritiers 717 8. Nu-propriétaire et usufruitier 717 9. Incapables 718 3. Le contenu de la demande 718 1. L objet de la demande 719 2. Les conditions du bail futur 719 2.1. L indication claire et précise des conditions de renouvellement 719 2.2. Le droit du preneur à proposer des conditions différentes 721 2.3. Restrictions aux modifications que peut demander le preneur 722 3. Les mentions obligatoires destinées à l information du bailleur 722 3.1. Le rappel des possibilités de réponse offertes au bailleur 723 3.2. Le rappel des formes à respecter par le bailleur 724 4. Délai de demande 726 1. Calcul du délai 726 2. L acte à accomplir dans le délai 728 2.1. Les solutions possibles 728 2.2. Théorie de la date de présentation au bailleur 728 2.3. Théorie de la date de la remise à la poste 729 3. Importance de la date de prise de cours 731 4. Modification amiable du délai de demande de renouvellement? 731 5. Nullité des demandes formées hors délai 732 5. Formes à respecter 733 1. Signature 733 larcier 1265

Le droit du bail commercial 2. Lettre recommandée ou exploit d huissier 735 2.1. La formalité obligatoire... 735 2.2. et suffisante 736 3. L emploi des langues 737 Section II Caractère impératif et nullité 738 1. Sanction : nullité relative 738 1. Principes 738 2. Limites résultant du caractère relatif de la nullité 739 2. Formalisme disproportionné? 740 3. Abus de droit 742 1. Opinion très majoritaire : le bailleur ne commet pas d abus de droit en se prévalant de la nullité de la demande 742 2. Rares décisions retenant l abus de droit 743 3. Appréciation 744 Section III Demandes successives 745 1. Demande ultérieure palliative 745 2. Demandes successives ayant des objets différents 746 Section IV Retrait de la demande 747 Section V Demande de renouvellement, droit de résiliation triennal et fin du bail 748 Chapitre III La réponse du bailleur 750 Sous-chapitre I Conditions de forme 751 Section I Auteur de la réponse 751 1. Principe 751 2. Capacité 751 3. Vente de l immeuble loué 752 4. Usufruit Nue-propriété 753 5. Société 754 6. Mandataire 754 7. Pluralité de bailleurs 755 Section II Destinataire de la réponse 755 Section III Conditions de forme et de délai 756 1. Conditions de forme 756 2. Délai 758 1266 larcier

Table des matières Section IV Le contenu de la réponse du bailleur 759 1. Nécessité d une réponse précise et inconditionnelle 759 2. Le choix du bailleur est irrévocable 762 3. Pluralité de motifs 763 Section V La réponse du bailleur à une demande nulle 765 1. Le bailleur peut couvrir la nullité 766 2. La renonciation ne se présume pas 767 Section VI Nullité de la réponse du bailleur Conséquences 769 1. La réponse irrégulière est frappée de nullité relative 769 2. La réponse nulle est assimilée à une réponse inexistante et entraîne renouvellement du bail 770 Sous-chapitre II La capacité de consentir au renouvellement 771 Sous-chapitre III Les réponses possibles 772 Section I Accord du bailleur sur la demande de renouvellement 772 Section II Absence de réponse du bailleur 774 1. Le silence du bailleur entraîne acceptation de la demande 774 2. Silence du bailleur et preuve du renouvellement 775 3. Modalités du bail renouvelé 776 4. Renouvellement tacite et révision de loyer 777 5. Sous-location 777 Section III L opposition au renouvellement 778 1. Bailleurs recouvrant l administration de leurs biens 778 1. Principe 778 1.1. Hypothèses visées 778 1.2. Nature et portée de l opposition 779 2. Le droit d opposition est lié à la condition que le bailleur reprenne l administration de ses biens pendant la période de réponse à la demande de renouvellement 780 3. Le mineur 781 3.1. Principes 781 3.2. Particularités 782 4. L interdit 783 5. Le nu-propriétaire 783 6. La femme mariée 784 2. Partie d immeuble donnée en sous-location non commerciale 784 larcier 1267

Le droit du bail commercial Section IV Le refus de renouvellement 785 Sous-section I Principes 786 1. Droit de refus 786 2. Droit limité 786 3. Effets du refus 788 4. Motif illégal de refus 789 5. Le droit de refus du bailleur n est pas impératif 789 Sous-section II Le refus motivé 790 1. Principes 790 2. Les motifs de refus admissibles 791 1. Principes 791 2. Occupation personnelle 792 2.1. Principe 792 2.2. Conditions de forme 793 2.3. Conditions de fond et exécution de l obligation 794 a) L occupation qui sert de fondement au refus doit porter sur l ensemble des lieux loués 794 b) L occupation personnelle doit être effective 796 c) L occupation ne doit pas être permanente 797 d) L occupation doit être personnelle 798 e) Affectation future des lieux 799 f) Identité de l occupant effectif 800 g) Délai d exécution 801 h) Occupation personnelle et exécution de travaux 801 i) Occupation personnelle et vente de l immeuble 803 j) Le bailleur est une société de capitaux 803 3. Suppression de l affectation commerciale 805 3.1. Le bailleur doit donner une affectation réelle aux lieux 805 3.2. L affectation projetée doit être «exclusive de toute entreprise commercial» 806 3.3. La réaffectation doit être le fait du bailleur 807 4. La reconstruction de l immeuble 807 4.1. Principes 807 4.2. Travaux pris en compte 809 4.3. Gros œuvre 812 4.4. Obligation personnelle et exécution des travaux par l acquéreur ou le nouveau locataire 813 4.5. Coût des travaux et montant des loyers 814 4.5.1. Loyer à prendre en compte 814 1268 larcier

Table des matières 4.5.2. Coût à prendre en compte 815 4.6. Justificatif à fournir 816 4.7. Libre choix quant au sort futur de l immeuble 817 5. Manquements graves du preneur 817 5.1. Principes 817 5.2. Exemples 819 5.3. La location porte également sur le fonds de commerce 821 5.4. Procédure et notification 822 5.5. Recours spécifique du preneur 823 5.6. Absence d indemnité d éviction 824 6. L absence d intérêt légitime au renouvellement 825 6.1. Les hypothèses visées par la loi 825 6.2. Commerce similaire et voisinage immédiat 826 6.3. Le délai dans lequel le locataire doit pouvoir se réinstaller 827 7. Irrégularité de la demande de renouvellement 827 3. Contrôle judiciaire de la réponse du bailleur 828 1. Initiative de la procédure 828 2. Le rôle du juge 829 2.1. Principes 829 2.2. Contrôle de la légalité 830 2.3. Contrôle de la sincérité du motif de refus 830 2.3.1. Pouvoir et devoir du juge 830 2.3.2. Contrôle marginal 832 2.4. Pas de contrôle d opportunité 834 2.5. Impossibilité d exécution 835 2.6. Charge et nature de la preuve 836 3. Conséquences de l invalidation du motif de refus 837 4. Délai de recours 839 5. La fixation des modalités du bail renouvelé après le rejet du refus du bailleur 840 5.1. Principe et conditions de fond 840 5.2. Délai d action du bailleur 842 5.2.1. Jugement intervenant dans le délai de réponse de trois mois 842 5.2.2. Jugement postérieur au délai de trois mois : exigence de signification 842 5.3. L attitude du preneur 844 larcier 1269

Le droit du bail commercial Sous-section III Le refus non motivé de renouvellement 845 Sous-section IV Procédure : dérogation à l article 31 alinéa 1 de la loi 846 Section V Renouvellement à des conditions différentes 847 1. Notification par le bailleur de conditions différentes 847 1. Nature de la réponse 847 1.1. Nécessité d une réponse précise et complète 847 1.2. En notifiant des conditions différentes, le bailleur accepte irrévocablement le renouvellement 848 2. Quelles conditions le bailleur peut-il faire valoir? 850 2.1. Principe 850 2.2. Exemples 851 2.2.1. Modifications accueillies 851 2.2.2. Modifications rejetées 853 3. Modalités de la réponse du bailleur 853 2. Les réactions du preneur à la notification par le bailleur de conditions différentes 854 1. L attitude du preneur 854 1.1. Nécessité d une réponse ou d une action 854 1.2. L inaction du preneur lui fait perdre le droit au renouvellement 855 2. Le délai de 30 jours : computation et prise de cours 856 2.1. Événements faisant courir le délai de réaction du preneur 856 2.2. Deuxième réponse du bailleur après rejet d un premier refus 858 2.3. Computation 859 2.4. Aucun délai ne court à l égard d une réponse du bailleur affectée de nullité 859 3. Pas de suspension ni d interruption du délai de 30 jours 860 4. Recours au juge 860 5. Sanction du non-respect du délai de 30 jours 861 3. Mission du juge 862 1. Rôle exorbitant 862 2. Le juge tranche un différend : le contrat judiciaire 862 3. Modification de l attitude des parties par rapport à la demande de renouvellement ou à la réponse 863 3.1. L opinion majoritaire : pas de modification possible 864 3.2. L opinion minoritaire : possibilité de modification 865 1270 larcier

Table des matières 4. Le juge statue en équité 865 5. Le nouveau loyer 867 5.1. La valeur locative 867 5.2. Valeur locative et nature du commerce exercé 869 5.3. Les profits de sous-location 870 5.4. Le rendement de l activité commerciale 870 5.5. Insertion d une clause d indexation 871 5.6. Valeur locative et travaux effectués par le preneur 872 5.7. Valeur locative et dégâts locatifs 873 6. Autres modalités contractuelles 874 7. Les éléments du contrat initial qui ne peuvent être modifiés 875 7.1. La modification de l identité des parties 875 7.2. La modification de l activité 876 7.3. La modification des lieux loués 876 4. Droit de désistement du preneur 877 1. Principe : un droit discrétionnaire de renonciation au bail au profit du seul preneur 877 2. Nature du désistement 878 3. Délai 878 4. Effets du désistement 880 4.1. Distinction selon le moment du désistement 880 4.2. Désistement postérieur à l expiration de la période en cours 881 4.2.1. La situation juridique des parties 881 4.2.2. L indemnité d occupation 881 4.2.3. Délai de départ à respecter par le preneur 883 a. La jurisprudence 883 b. Critique 884 Section VI L offre d un tiers 884 1. Principe 884 2. Les conditions de forme et de fond 886 1. Contenu obligatoire de l offre du tiers 886 1.1. Conditions générales 886 1.2. Offre de conclure le bail 886 1.3. Engagement du tiers de payer l indemnité d éviction 887 1.4. Durée de l offre 888 2. La sincérité de l offre 889 2.1. Principes 889 larcier 1271

Le droit du bail commercial 2.2. Exemples 890 3. Notification de l offre du tiers par le bailleur 891 3.1. Conditions de forme 891 3.2. Contenu de la notification de l offre d un tiers 892 3.3. Conséquence de l irrégularité 893 3.3.1. Principes 893 3.3.2. Modalités du nouveau bail 894 3.3.3. Droit du bailleur de notifier une deuxième offre 895 a) Conditions de forme 895 b) Conditions de fond 895 4. Sous-locataire 896 5. Notification pour le bailleur d offres successives de tiers 896 3. Les droits du preneur 897 1. Silence du preneur 898 2. Contre-offre 899 2.1. Droit pour le preneur 899 2.2. Délai 899 2.3. Offre égale comparaison des offres 900 3. Conséquences de l offre égale 901 3.1. Droit de préférence au preneur 901 3.2. Effet : renouvellement et non nouveau bail 902 4. Procédure 903 4. La situation du tiers enchérisseur 904 Sous-chapitre IV De quelques problèmes particuliersliés à la réponse du bailleur 905 1. Pluralité de bailleurs 905 2. Réponses successives du bailleur 908 3. Réponse équivoque 912 4. Vente de l immeuble 914 5. Cession de bail 915 Chapitre IV Le bail renouvelé 916 Section I -Notion 916 1. Renouvellement et bail nouveau 916 1. Un bail nouveau mais pas entièrement neuf (non initial) 916 1.1. Principe 916 1272 larcier

Table des matières 1.2. Il y a nouveau bail puisqu il y a nouvel échange de consentement 917 1.3. Mais ce nouveau bail n est pas entièrement neuf 917 2. Conséquences : limitation à trois renouvellements 918 2. Dégâts locatifs 919 3. Pactes accessoires 920 Section II La durée du bail renouvelé 921 1. Principe : neuf ans 921 2. Durée plus longue 921 3. Durée plus courte 922 1. Accord des parties 922 2. Conditions de forme 923 3. Renouvellement de courte durée et droit à un renouvellement ultérieur 924 4. Exception légale : minorité du bailleur 925 Section III Preuve du renouvellement 925 1. Entre les parties 925 2. À l égard des tiers 927 Section IV L accord amiable conclu en dehors des procédures de renouvellement 929 1. Accord entre le dix-huitième et le quinzième mois 930 2. Après expiration du droit à demander le renouvellement 930 3. Les conventions anticipées relatives au renouvellement 932 1. Une convention licite mais délicate 932 1.1. Les difficultés résultant de la loi 932 1.2. Ce qui est annulable : la contradiction avec une règle impérative 932 1.3. Ce qui est permis : les réponses du bailleur ne relèvent pas du droit impératif 933 2. Les solutions envisageables 934 2.1. Bail de plus de neuf ans : solution idéale pour le preneur 934 2.2. La promesse de renouvellement 935 2.3. Convention anticipée de renouvellement 935 3. Validité des accords qui n affectent pas un droit impératif 936 4. Clauses particulières 937 4. Convention de prorogation de durée 938 larcier 1273

Le droit du bail commercial Chapitre V Tacite reconduction 939 Section I Principe 940 1. Maintien du preneur dans les lieux et tolérance du bailleur 940 2. Nature juridique de l occupation du preneur 942 3. La tacite reconduction ne profite qu à un preneur forclos du renouvellement 944 1. Principe : interprétation restrictive 944 2. L article 14 ne s applique pas au preneur qui a épuisé ses droits à trois renouvellements 945 Section II La reconduction tacite est un droit 946 Section III Le régime de la tacite reconduction 947 1. Les «conditions» du nouveau bail 947 2. Maintien du statut résultant de la loi sur les baux commerciaux? 947 3. Impossibilité pour le preneur de fortifier son droit 951 4. Possibilité de former une action en révision pendant la reconduction de l article 14, alinéa 3 952 5. Les pactes accessoires 953 6. Utilité de l aménagement contractuel 954 Section IV La durée du bail reconduit tacitement 954 1. Durée indéterminée 954 2. Congé à donner par le bailleur 955 1. Le texte légal 955 2. Congé inférieur à dix-huit mois 956 3. Congé supérieur à dix-huit mois 956 3. Droit pour le preneur de demander le renouvellement 956 4. Le congé à donner par le preneur 958 1. La thèse majoritaire : délai de droit commun 958 2. Notre thèse minoritaire : le congé doit être de six mois et ne peut être donné que pour l échéance d un triennat 959 5. Effets de la reconduction tacite sur le droit ultérieur du preneur au renouvellement du bail 961 1. Le droit à demander renouvellement subsiste intégralement 961 2. La tacite reconduction ne réduit pas la durée des renouvellements ultérieurs 961 1274 larcier

Table des matières Section V Convention de renouvellement 963 Section VI Tacite reconduction et sous-location 964 Dixième partie Les indemnités d éviction Chapitre I Principes et objectifs 967 1. Compromis entre le droit de propriété et la protection du fonds de commerce 967 1. L objectif du législateur 967 2. Fondement juridique 968 2. Les deux types d indemnités d éviction 968 3. Caractéristiques générales des indemnités d éviction 969 1. L indemnité d éviction doit être prévue par la loi 969 2. Caractère forfaitaire 970 4. Le droit à l indemnité d éviction est lié au risque d atteinte du fonds de commerce 971 1. L indemnisation couvre la perte du fonds de commerce et non la perte du bail 971 2. La notion de perte du fonds de commerce 973 3. L indemnité ne vise pas à couvrir le dommage résultant de la perte du pas de porte 973 4. L indemnité est due même si, concrètement, le fonds de commerce se rétablit intégralement ailleurs 974 5. Il n y a pas d indemnité d éviction s il n y a pas de risque d atteinte au fonds de commerce 975 5.1. Principe 975 5.2. Le locataire principal n a pas droit à une indemnité d éviction lorsque le sous-locataire exerce seul les droits sur le fonds de commerce 976 5.3. Le bail porte sur l immeuble et sur le fonds de commerce 977 5.3.1. Conditions de la dispense d indemnité 977 5.3.2. Exception : augmentation de l importance du fonds de commerce d au moins quinze pour cent 978 5.4. L indemnité n est pas due si le locataire, ou le souslocataire poursuit l occupation des lieux 979 larcier 1275

Le droit du bail commercial 5.5. Pas d indemnité si l exploitant n a pas demandé le renouvellement 980 5.6. Il n y a pas d indemnité d éviction si le commerce n était, en fait, plus exploité 981 5. Les stipulations contractuelles 981 1. Interdiction de toute clause restreignant le droit à indemnité d éviction 981 2. Extension 982 6. Questions préalables à l octroi d une indemnité d éviction 983 Chapitre II Conditions requises 985 Section I Énoncé des conditions générales nécessaires à l octroi d une indemnité d éviction 985 1. Le preneur a un droit à la poursuite du bail 985 2. Le bail prend fin à la suite d une décision unilatérale du bailleur 987 1. Principes 987 2. Quid du congé irrégulier du bailleur? 988 Section II Accord relatif à l indemnité d éviction 989 1. Modalités de forme et de délai de l accord 990 1. Délai 990 1.1. Quand un tel accord doit-il être conclu? 990 1.2. Indemnité de dédit 991 1.3. Indemnité-sanction 993 2. Règle de forme 995 2. Contenu de l accord 995 Section III Base de calcul de l indemnité 996 1. Le loyer de référence 996 2. Le loyer de tous les lieux loués 997 3. Les charges et avantages perçus par le bailleur 997 4. Les revenus de sous-location 998 Section IV Le «commerce similaire» 1000 Section V Pluralité de motifs et indemnité d éviction 1000 1. Application de l indemnité la moins élevée 1000 2. Exception : le commerce similaire 1002 Section VI Obligation et dette personnelles 1003 1. L exécution personnelle du motif 1003 1276 larcier

Table des matières 2. La dette d indemnité d éviction 1004 1. Principe : le débiteur d indemnité est celui qui a donné le congé ou refusé le renouvellement 1004 2. Exception : codébiteurs solidaires 1005 3. Contribution à la dette d indemnité 1005 Section VII Caractère irrévocable de l éviction et de l indemnité qui en est la conséquence 1007 Section VIII Subsistance du droit commun 1008 Chapitre III L indemnité d éviction : un forfait relatif 1009 Section I Principes 1009 1. Fixation par la loi 1009 2. En principe : forfait 1009 3. Les indemnités corrigées 1011 Section II Réduction de l indemnité 1011 1. Droit limité à certaines situations : exercice d un commerce similaire 1012 2. La réduction ne peut être appliquée que sur demande du débiteur de l indemnité 1013 3. État d abandon ou de déclin du commerce 1013 4. Appréciation par le juge 1014 5. Interprétation restrictive : caractère dérogatoire 1014 Section III Majoration de l indemnité 1015 1. Distinction entre deux hypothèses 1015 2. Le droit à l indemnisation du préjudice intégral 1016 1. Hypothèses visées 1016 2. Le dommage 1017 3. Plafond : la valeur du fonds de commerce? 1018 4. Déduction des indemnités déjà payées 1018 5. Exemples 1018 3. Le profit tiré par le bailleur 1019 1. Hypothèses visées 1019 2. Le profit 1020 3. Appréciation in concreto 1021 larcier 1277

Le droit du bail commercial Chapitre IV Les indemnités applicables 1022 Section I Circonstances exclusives de toute indemnité d éviction 1022 1. Absence d atteinte au fonds de commerce 1023 2. Fin du bail pour un motif étranger à la seule volonté du bailleur 1023 2.1. Principe 1023 2.2. Le danger du «contre-préavis» du preneur 1024 3. Absence de droit au renouvellement 1025 4. Occupation personnelle sans commerce similaire 1025 5. Exercice par le tiers enchérisseur d une activité non commerciale 1026 6. En cas de manquement grave justifiant le refus de renouvellement 1026 7. Absence d intérêt légitime dans le chef du preneur 1027 8. Opposition du bailleur 1027 9. Travaux rendus nécessaires par la vétusté, la force majeure ou le fait du prince 1027 Section II Les indemnités de dédit 1028 1. Occupation personnelle 1028 1. Principe : pas d indemnité 1028 2. Exception : commerce similaire dans les lieux loués 1029 2. Affectation à une destination non commerciale 1029 3. Reconstruction 1030 1. Indemnité forfaitaire : un an 1030 2. Reconstruction et occupation personnelle 1031 3. Reconstruction suivie de l exercice d un commerce similaire 1031 3.1. Préalable 1031 3.2. Droit à indemnité complémentaire 1032 4. Exceptions 1032 4.1. Pas d obligation de reconstruire 1033 4.2. La vétusté 1033 4.3. Dégradations imputables au preneur 1034 4.4. La force majeure 1035 4.5. Les dispositions légales ou réglementaires 1036 1278 larcier

Table des matières 4.6. Le bailleur doit-il invoquer, dès le refus de renouvellement, l exception qui le dispense de l indemnité d éviction? 1037 4.7. La charge de la preuve pèse sur le bailleur 1037 5. Le délai d exécution des travaux 1038 4. Absence d intérêt légitime 1039 5. Manquements graves 1039 6. Offre d un tiers 1039 1. Condition préalable : l offre du preneur évincé 1039 2. Les indemnités applicables 1039 3. L indemnité se calcule en fonction du loyer nouveau 1040 4. L indemnité est liée à l exercice du commerce dans un délai de moins de deux ans 1041 5. Qui est redevable de l indemnité? 1042 5.1. Obligation à l égard du preneur 1042 5.2. Contribution à la dette entre le bailleur et le nouveau preneur 1043 7. Refus de renouvellement sans motif 1043 8. Congé par le bailleur 1045 9. Congé donné par l acquéreur 1046 1. Locataire non protégé 1046 2. Le preneur protégé 1046 3. Le débiteur de l indemnité 1048 Section III Indemnité sanction 1048 1. Principe 1048 2. Charge de la preuve 1049 3. L inexécution du motif 1050 1. Principes 1050 1.1. Les hypothèses visées 1050 1.2. Pas de droit de rétention 1050 1.3. Forfait majorable, mais non réductible 1051 2. Le respect des délais 1051 2.1. Le délai de six mois 1051 2.1.1. Principe 1051 2.1.2. Prise de cours : la fin du bail ou la restitution effective des lieux par le preneur 1052 a) Le terme du bail, éventuellement prolongé, mais non abrégé 1052 larcier 1279

Le droit du bail commercial b) Prolongation en cas de restitution tardive des lieux par le preneur 1053 c) Le départ prématuré du preneur 1055 d) L accord des parties 1055 2.1.3. Pluralité de motifs et respect du délai 1056 2.1.4. La reconstruction à l épreuve du délai de six mois 1057 2.2. Le délai de deux ans 1060 2.2.1. Prise de cours du délai de deux ans 1060 2.2.2. L éviction pour reconstruction à l épreuve du délai de deux ans 1061 3. Le défaut d exécution personnelle du motif par le bailleur 1062 4. Sanction du bailleur qui rend le renouvellement impossible 1063 5. Exception : le motif grave exonératoire 1064 5.1. Principe 1064 5.2. Appréciation par le tribunal Critères 1065 5.3. Le motif grave doit, en principe, être indépendant de la volonté du bailleur 1066 5.4. Caractère nouveau du motif grave 1066 5.5. Exemples 1067 6. Montant de l indemnité-sanction 1068 7. Réduction de l indemnité d éviction 1068 7.1. L affectation réalisée entraîne une indemnité égale ou inférieure à celle qu implique l intention annoncée 1068 7.1.1. Principe 1068 7.1.2. La sanction s applique intégralement si l affectation réelle débouche sur une indemnité supérieure, fût-elle seulement d un ou deux ans 1069 7.2. Pas de cumul des indemnités 1071 Section IV Indemnité due en cas de commerce similaire 1072 1. Objet et nature de l indemnité 1072 2. Notion de commerce similaire 1073 1. Critère : le risque d usurpation de clientèle 1073 2. Exemples 1074 3. Condition de débition de l indemnité d éviction 1075 1. Commerce similaire exercé dans les lieux Par qui? 1075 2. L indemnité est due même après transformations 1076 3. Nature et formalité de l avertissement relatif au commerce similaire 1077 1280 larcier

Table des matières 4. Le délai de deux ans 1078 5. Solidarité en cas de non-avertissement 1079 6. La sanction du défaut d avertissement de commerce similaire ne peut être allégée 1080 Chapitre V L indemnité d éviction en cas de sous-location commerciale 1081 Section I Principe 1081 Section II L action du sous-locataire en paiement de l indemnité d éviction 1084 1. Principe 1084 2. Absence d action directe du sous-locataire à l encontre du bailleur 1084 3. L action du sous-locataire passe par l intermédiaire obligé du locataire principal 1085 4. Responsabilités 1086 Section III Le droit à indemnité du sous-locataire n est pas lié à la dénonciation de sa demande de renouvellement au bailleur 1087 Section IV La répartition de l indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire 1088 1. Principe 1088 2. Quand y a-t-il matière à répartition de l indemnité? 1089 1. Pas de répartition 1089 2. Hypothèses dans lesquelles il y a matière à répartition 1093 3. Modalités de répartition 1094 4. La répartition ne peut entraîner aucune majoration de l indemnité 1095 5. Le droit du sous-locataire est limité à celui du locataire principal 1096 Chapitre VI Exigibilité de l indemnité d éviction 1097 Chapitre VII Extension contractuelle 1099 1. Interdiction de toute restriction des droits du preneur évincé 1099 2. Conditions de validité d une extension contractuelle au profit d une partie qui n a aucun droit sur le fonds de commerce 1099 larcier 1281

Le droit du bail commercial 3. Pas de possibilité de majoration des montants légaux des indemnités d éviction 1101 Chapitre VIII Droit au maintien dans les lieux jusqu à paiement de l indemnité d éviction 1103 Section I Principe : un droit de rétention renforcé 1103 Section II Le régime du droit au maintien 1104 1. La gratuité 1104 2. Limites au droit d expulser 1104 3. Régime juridique applicable à la rétention : persistance du bail 1105 4. Un droit du preneur, mais non une obligation 1106 5. Le départ du preneur n est assorti d aucune formalité 1107 Section III Tempérament : l absence de contestation sérieuse 1107 1. L existence d une contestation exclut le droit au maintien 1107 1. Contestation par le bailleur 1107 2. Contestation par le preneur lui-même 1108 2. La contestation doit être sérieuse 1109 1. Objet de la contestation 1109 2. Rôle du juge 1109 3. Sous-location 1110 Section III Le droit au maintien ne peut être revendiqué que par un preneur en cours d éviction 1110 1. Preneur menacé d éviction 1110 2. Le droit au maintien implique une indemnité non payée : questions spéciales 1111 1. Cantonnement 1111 2. Saisie-arrêt 1112 3. Compensation 1112 Chapitre IX Le délai d action en paiement de l indemnité d éviction 1113 Section I Délai d un an à peine de déchéance 1113 1. Principe 1113 2. Délai préfix 1113 3. Prise de cours du délai d un an 1114 1. Refus de renouvellement ou congé 1115 1282 larcier

Table des matières 1.1. L éviction effective : la restitution au bailleur des lieux loués 1115 1.2. Le preneur peut-il entamer l action dès la réception du congé ou du refus de renouvellement? 1117 1.3. Difficulté quant à l établissement de la date de restitution des lieux 1118 2. Inexécution du motif 1118 2.1. Principes 1118 2.2. Expiration du délai de six mois sans que le bailleur ait réalisé son intention 1119 2.3. Le délai d action peut éventuellement débuter avant l expiration du délai de six mois si l inexécution du motif est définitivement consommée 1120 2.4. Inopérance de l ignorance du preneur 1121 2.5. Le preneur ne peut attendre l expiration du délai de deux ans 1121 Section II L action 1123 1. Principes 1123 2. Formation de l action par conclusions et application de l article 807 du Code judiciaire 1124 1. Les faits et le jugement 1124 2. Le pourvoi de la locataire 1125 3. L avis de l avocat général délégué, Monsieur Thijs 1126 4. L arrêt du 29 novembre 2002 1127 Onzième partie Le droit des parties d apposer des affiches et avis à la fin du bail Chapitre I Le droit du locataire d apposer un avis de déménagement après son départ 1131 1. Droit du locataire 1131 2. Contenu de l avis 1131 3. Caractéristiques de l avis 1132 4. Sanction 1133 Chapitre II Le droit du bailleur d apposer une affiche 1134 larcier 1283

Le droit du bail commercial Douzième partie Compétence et procédure Chapitre I Compétence 1139 Section I Compétence du juge de paix 1139 1. Compétence matérielle 1139 1. Les litiges relatifs aux baux commerciaux et les litiges connexes 1140 2. Bail commercial et fonds de commerce 1142 2.1. Action connexe à un bail d immeuble, relative à la location d un fonds de commerce 1143 2.2. Action relative à un bail d immeuble connexe à l action portant sur la cession du fonds de commerce 1144 2.2.1. Principe : compétence du tribunal de commerce ou de première instance 1144 2.2.2. Exception : cession de fonds de commerce et bail forment un tout indivisible 1145 2.3. Gérance d un fonds de commerce location-vente, location avec option d achat 1145 3. Le juge de paix n est pas compétent en l absence de bail commercial 1146 4. Faillite et compétence matérielle 1147 2. Compétence territoriale 1148 1. Principes 1148 2. Règles impératives 1149 3. Convention contraire Arbitrage 1149 1. Compétence territoriale 1149 2. Arbitrage 1150 Section II Le juge de référés 1151 1. La compétence du juge de paix n exclut pas celle du juge des référés 1151 2. Compétence exclusive du président du tribunal de première instance, même lorsque les deux parties sont commerçantes 1151 Section III Le tribunal d appel 1152 1. Si bailleur et preneur sont commerçants, l appel relève du tribunal de commerce 1152 1. Principe et controverse 1152 2. La jurisprudence de la Cour de cassation 1153 1284 larcier

Table des matières 3. Les opinions contraires 1154 4. Particularité du déclinatoire de compétence en cas de saisine du tribunal de première instance 1155 2. Le cas particulier du curateur 1156 Chapitre II Procédure 1159 Section I Conciliation 1159 1. Possibilité de recourir à la conciliation 1159 2. Effet suspensif de la requête en conciliation 1161 3. Le procès-verbal 1162 Section II L appel 1163 Section III Caractère exécutoire de certains jugements rendus en application de la loi sur les baux commerciaux 1163 1. L exécution provisoire des jugements 1164 2. Champ d application de l article 31, alinéa 2 1164 1. Les jugements rendus en matière de baux commerciaux 1165 1.1. L interprétation restrictive 1165 1.2. L interprétation extensive 1166 2. Jugements «en cours d instance» 1168 2.1. Thèse restrictive 1168 2.2. Thèse extensive 1169 3. Exceptions 1170 Treizième partie De l application de certaines lois et principes généraux aux baux commerciaux Chapitre I L affectation des lieux 1174 Section I L obligation d exploiter le commerce 1174 Section II Interdiction de changer d affectation 1176 Chapitre II Indemnité de résolution 1179 Chapitre III Location commerciale dans les grands ensembles 1180 Chapitre IV Pactes accessoires 1181 larcier 1285

Le droit du bail commercial Chapitre V Législations économiques 1183 Chapitre VI Le fonds de commerce 1184 Chapitre VII Les effets de l insolvabilité d une des parties sur le bail commercial 1186 Section 1 La faillite 1188 1. L article 46 de la loi sur les faillites 1188 2. La jurisprudence de la Cour constitutionnelle et de la Cour de cassation 1189 1. L arrêt de la Cour constitutionnelle du 10 décembre 2003 1189 2. L arrêt de la Cour de cassation du 24 juin 2004 1190 3. L arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2008 1191 3.1. La décision de fond 1191 3.2. Le pourvoi 1192 3.3. La décision de la Cour de cassation 1193 4. Tentative de synthèse 1193 4.1. La loi sur la faillite ne prime pas sur la loi sur les baux commerciaux 1193 4.2. Le droit de résiliation du curateur 1194 4.3. Le bail est-il un «contrat en cours»? 1195 4.4. L indemnité 1196 4.5. Le droit de rétention 1200 4.6. Dette de la masse ou dans la masse 1200 Section 2 La réorganisation judiciaire 1201 1. La réorganisation judiciaire ne permet pas de mettre fin au bail 1201 2. Le sort du bail 1201 Section 3 Le règlement collectif de dettes 1202 Bibliographie 1203 Annexe : loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux 1205 Index 1215 Table des matières 1233 1286 larcier