Le patrimoine immobilier doit être et rester au service du projet social Etablir un diagnostic de son patrimoine immobilier
Connaitre son patrimoine : condition préalable à son pilotage stratégique. Toute organisation sociale qui souhaite optimiser la gestion de son patrimoine immobilier doit commencer par en acquérir une bonne connaissance. Il n est pas possible d arbitrer sans connaissance. Cet état des lieux est la première étape de l élaboration d un schéma directeur immobilier ou d un plan d utilisation stratégique de son patrimoine.
Nous avons choisi de séparer cette démarche de connaissance des biens en quatre grands domaines. Rien de révolutionnaire, cette distinction nous parait communément admise par la plupart des intervenants de la gestion du patrimoine immobilier. L ensemble de ces diagnostics devra être formalisé et regroupé en préambule du plan stratégique.
Le diagnostic notarial : Objectif : Lister les biens utilisés par chacun des services de l organisation Connaitre les contraintes sur les biens immobiliers Lorsque nous abordons la question du patrimoine immobilier nous parlons en fait de l utilisation de celui ci au service d un projet. L outil immobilier peut faire partie d un patrimoine appartenant à l organisation ou loué à un tiers, parfois sous des formes complexes : baux emphytéotiques, les prêts contre entretien, mise à disposition à divers titres, etc. Ainsi établir le listing des biens utilisés et leurs contraintes est une démarche complexe. Ce diagnostic du droit de l occupation doit permettre d élaborer une stratégie de gestion : une date de fin de bail peut ainsi devenir une échéance pour un projet de construction ou de déménagement. Tous les éléments que nous allons collecter et parfois dénicher devront être intégrés aux fiches d identité de votre patrimoine que vous allez établir.
Le diagnostic notarial : Établir la liste de tous les biens : possédés par l organisation utilisés par l organisation Pour l ensemble du patrimoine immobilier, quelque soit votre titre d occupation, il vous faudra établir une «fiche d identité» construite autour de plusieurs critères : Le nom usuel du bien L adresse du bien La situation cadastrale du bien et sa typologie : immeuble, forêt, garage La surface Sa situation au regard des règles d urbanisme La date de construction et de la dernière réhabilitation éventuelle Si le bien est utilisé directement ou loué ou mis à disposition, etc. La légitimité de l occupation : propriétaire, locataire, utilisateurs à titre gracieux, etc.
Le diagnostic notarial : La propriété et ses contraintes du fait : De l origine de la propriété Des contraintes urbanistiques D une éventuelle protection historique de La propriété est en théorie le droit de jouir d un bien librement et sans contrainte. Mais si, comme nous le savons tous, «La liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui» en matière droit immobilier la lecture des limites est parfois complexe, multiple et contradictoire.
Le diagnostic notarial : La propriété et ses contraintes du fait : De l origine de la propriété La première démarche a effectuer est de vérifier la réalité de la propriété et de son origine. Ceci vous permettra de connaitre les charges et conditions pesant sur le bien et handicapant sa gestion, de lister les éventuelles servitudes (au profit comme au dépend). Un regard particulier sera nécessaire pour les biens reçus en legs, les clauses particulières peuvent être cassées mais la procédure est longue et, à notre connaissance, le juge ne reconnait que deux causes valables et que si, suite à un changement de circonstances, l exécution des conditions et charges grevant une donation ou un legs devient soit extrêmement difficile, soit sérieusement dommageable pour le récipiendaire. Attention : constater la réalité de la propriété, c est détenir physiquement l acte de propriété
Le diagnostic notarial : La propriété et ses contraintes du fait : Des contraintes urbanistiques Les contraintes urbanistiques pesant sur les biens doivent être listées. La connaissance des règles d urbanisme applicables : zonage, coefficient d occupation des sols de la zone, éventualité d une révision future du PLU, ne seront pas sans incidence sur les arbitrages futurs tant leurs impacts en termes de droit à construire ou financier sont importants.
Le diagnostic notarial : La propriété et ses contraintes du fait : D une éventuelle protection historique Rappelée pour mémoire, cette contrainte est forte et complexe, elle mériterait une intervention a elle toute seule. La première des contraintes liées à la protection historique est l obligation du vendeur de signaler le fait à l acheteur, sous peine de nullité de la vente. Attention aux périmètres de protection!
Le diagnostic notarial : Les autres formes d occupation : la location et la mise a disposition. Locataire ou destinataire d une mise à disposition à titre gratuit : vous pouvez détenir un bail ou une convention de M.A.D. : oral ou écrit. En cas de bail ou de convention oral, nous ne pouvons que vous encourager à entamer des négociations avec votre bailleur ou votre préteur afin de définir, par écrit, les conditions de cette location/mad. Si vous avez un bail écrit, devront être collectées les informations portant sur la durée, les clauses particulières, le type de bail et la durée de préavis en cas de volonté de mettre fin à la location. L objectif est, là encore, de connaitre au mieux les conditions de cette occupation. Il s agit à la fois de se prémunir d un bail par trop précaire et ou d un bail trop enfermant. Et de sécuriser d éventuels investissements dans le bâti mais également de communication.
Le diagnostic financier et comptable : Nous avons choisi de séparer cette lecture économique de l outil immobilier en deux parties distinctes : le financier et le comptable. Ces deux points de vue, intimement liés, sont nécessaires à une décision de gestion du patrimoine.
Le diagnostic financier et comptable : ombien vaut un bien, que ce soit à la vente, à la location ou à l achat? ans notre système politico économique c est le marché qui détermine la valeur d un bien : nous pourrions ainsi dire que la valeur vénale e marché d un bien traduit le prix auquel un droit de propriété ou d occupation pourrait être raisonnablement vendu sur le marché à amiable. our définir ce prix, la méthode par comparaison directe est la plus utilisée et la plus simple d emploi. Il ne faut pas négliger d autres éthodes basées sur les revenus théoriques du bien et l opportunisme. e prix d un terrain, voire d un bien immobilier peut dépendre fortement de sa classification au sein du PLU. Si le terrain acheté quatre ous en terre agricole et revendu à prix d or alimente la légende, le fait de pouvoir construire sur un terrain du collectif ou de l individuel une incidence certaine sur le prix de vente ou d achat. e prix d un loyer est lui aussi régi par les règles du marché, une estimation régulière de son «positionnement» nous semble une émarche salutaire.
Le diagnostic financier et comptable : L évaluation économique de l outil immobilier doit être complétée par une analyse comptable des biens immobiliers. Par comptable nous entendons : La détermination de la valeur nette comptable Les éventuels emprunts en cours Les coûts de fonctionnements, principalement les fluides : chauffage, eau, électricité, etc, Les coûts et contraintes d entretien Pour faciliter la comparaison et les arbitrages futurs de gestion, ces éléments doivent être exprimés sous forme de ratio de fonctionnement au M 2 ou tout autre ratio permettant la comparaison.
Diagnostic Technique Les Objectifs du Diagnostic Les Outils du Diagnostic Nous poursuivons cette exploration du patrimoine immobilier à travers le diagnostic technique de l ensemble des bâtiments
Diagnostic Technique Les Objectifs du Diagnostic Établir un état des lieux technique et réglementaire du bâtiment Proposer aux services financier et comptable des éléments chiffrés de prospective Accompagner l élaboration du plan stratégique du bâtiment Connaitre pour prévoir, prévoir pour maîtriser telle est la philosophie générale du diagnostic technique.
Diagnostic Technique Les Objectifs du Diagnostic Établir un état des lieux technique et réglementaire du bâtiment Connaitre pour prévoir. L état des lieux technique et réglementaire représente le premier verbe. Il peut être réalisé en interne par un homme d entretien formé ou l appel à une société spécialisée peut être envisagé. Il s agit de faire un check up complet du bâtiment. La partie réglementaire ne doit pas être négligé tant son incidence sur la pérennité de l outil immobilier est importante. L exemple actuel est la mise aux normes d accessibilité avant 2015.
Diagnostic Technique Les Objectifs du Diagnostic Proposer aux services financier et comptable des éléments chiffrés de prospective Prévoir est notre deuxième verbe de ce diagnostic technique. Pour permettre cette prévision un chiffrage, même en grande masse, devra être réalisé. Celui ci ne pourra être réalisé sans une lecture séparée de l entretien courant, des grosses réparations. En effet si les couts de l entretien courant peuvent être lissés, et diffus (achat de fourniture, temps de travail de l homme d entretien), celui des grosses réparations ne peut l être. Estimer et planifier des gros travaux, (comme les obligations de mise en conformité réglementaire) nécessitera probablement une évaluation forte, tant leur exécution pourra avoir un impact important sur l activité de l établissement (travail en site occupé, continuité de l activité, ), voire sur sa pérennité en ce lieu. Cette phase de diagnostic nous parait être le bon moment pour faire un point sur la durée des garanties encore en cours, les éventuelles prises en charge possible par les assurances, etc.
Diagnostic Technique Les Objectifs du Diagnostic Accompagner l élaboration du plan d utilisation stratégique du patrimoine Maitriser : connaitre ces éléments techniques, financiers, réglementaires permettra aux dirigeants concernés d élaborer, leur plan d utilisation stratégique immobilier en toute connaissance de cause. Il ne s agit pas ici de vouloir complètement supprimer l imprévu mais de réduire celui ci à sa juste place afin de pouvoir y faire face sans mettre en danger la pérennité de l organisation.
Diagnostic Technique Les Outils du Diagnostic Les documents graphiques Les pièces écrites Réaliser un diagnostic technique va demander la consultation d éléments déjà en votre possession mais également l élaboration d un outil de suivi du diagnostic. Chacun de ces éléments sera un facilitateur de l établissement de ce diagnostic.
Diagnostic Technique Les Outils du Diagnostic Les documents graphiques Les différents types de plans sont des éléments indispensables à une gestion maitrisée d un bâtiment : pas de travaux sans plans, pas d appel d offre sans plans, pas d entretien sans plans. Parfois le bâtiment est tellement ancien que les plans d ensemble n existent plus, parfois ils ont été perdus, parfois une mise à jour suffit. Ce bloc documentaire est une évidence quand on le possède et un surcoût important quand il faut le réaliser. Les plans seront nécessaires à la planification et au chiffrage de nombreuses opérations d entretien, ainsi la réfection d un toit peut être rapidement estimée sur la base d une visite d état de lieux et de plans et coupes : un toit à 2 pans ne coutera pas la même chose qu un toit plus sophistiqué
Le diagnostic fonctionnel : Cette affirmation sous tend toute notre démarche. Un outil immobilier qui ne rend plus, ou alors de manière partielle, le service attendu au regard des besoins et de l usage de tous les utilisateurs : usagers, professionnels, bénévoles, etc. doit être revu. Ce diagnostic est essentiel, mais il est le plus complexe à mettre en œuvre, tant il s appuie sur des données subjectives.
Le diagnostic fonctionnel : Un établissement doit être en adéquation avec le projet d établissement qui soutient l action sociale dispensée : une évidence et pourtant nous connaissons tous des établissements qui défendent l autonomie des usagers, voire même qui revendiquent la promotion de cette autonomie, mais qui sont implantés en pleine campagne, loin de toutes lignes régulières de transport en commun. Cette adéquation, en dehors de situation caricaturale, nous parait évidente mais résisterait elle à la question : et si je devais faire le même établissement aujourd hui, le construirais je au même endroit? Ferais je le même, etc.? L objectif étant de se poser ces questions sans parti pris, ni à priori
Le diagnostic fonctionnel : Le bâtiment a t il une surface adaptée à son usage ou à l usage attendu? Ceci est une question éminemment dangereuse car très subjective. La question doit être regardée au niveau des besoins et des ratios actuels. (ARS, DRCS, Conseil Général, ANAP, etc.)
Le diagnostic fonctionnel : Un outil immobilier se lit et s évalue en termes d organisation spatiale et de flux de circulation. L organisation spatiale participe activement à la prise en charge. Nous avons vu tout à l heure l importance de la cohérence entre l implantation de l établissement et de son projet. De la même manière, une organisation et une circulation cohérentes vont faciliter la lisibilité du bâtiment, il sera ainsi plus facile à vivre et à habiter par ses utilisateurs. Outil au service de la prise en charge, il doit également être un outil de prise en charge.
Le diagnostic fonctionnel : L outil immobilier doit être au service du projet et des usagers. L outil immobilier doit être pris en compte dans la démarche d évaluation des prestations servies. Le diagnostic fonctionnel de l outil immobilier doit s intégrer dans une démarche d amélioration continue de la qualité. L évaluation interne et externe de vos établissements doit comporter un questionnement de cet outil. La prise en compte de la question immobilière au sein des questionnaires de satisfaction ou à l ordre du jour des CVS, permet également d impliquer les usagers dans ce diagnostic. Un lieu parle aux personnes qui l habitent, il nous faut écouter ce qu ils en disent. La qualité des locaux a une réelle influence sur qualité perçue par les usagers, n en doutons pas.
Un outil au service d un projet Du diagnostic au pilotage stratégique : L élaboration d un schémas directeur immobilier ou d un plan d utilisation stratégique du patrimoine. A l issue de ces quatre phases de diagnostic, vous devez être en possession d autant de classeurs que vous avez de sites immobiliers. Chacun d eux doit comprendre : un «état civil», un état des conditions d occupation, un diagnostic technique, une évaluation économique et un diagnostic de fonctionnement. Pour l ensemble de vos sites vous allez maintenant pouvoir émettre des hypothèses de gestion immobilière. Ces hypothèses pourront être complétées par une étude de faisabilité, ébauche d un avant projet qui permettront de tester le principe de réalité. En n oubliant jamais que nous sommes, là aussi, dans un dispositif d amélioration continue de la qualité : «le Planifier, Réaliser, Vérifier et Réagir» de Demming.