TODAY HORS SÉRIE 2014 Achat immobilier : le bon moment La stabilité des prix de l immobilier, le bas coût de l argent, font que la période est plutôt propice à l achat. Si vos revenus sont suffisants, c est le bon moment. billet Dans le domaine aérospatial, on appelle cela une fenêtre de tir. Dans l immobilier, on parle d une opportunité de marché, un moment où il est intéressant d investir. D une part, les prix sont restés sages depuis plusieurs mois, d autre part les taux d intérêt restent bas. Selon l indice Notaires-INSEE, à fin décembre 2013, les prix des logements anciens ont reculé sur un an de 1,4% aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Dans Paris, le prix moyen au m² dans l ancien s élevait au 4 e trimestre 2013 à 8 140 euros, en baisse de 1,5% sur un an. En parallèle, les taux d intérêt demeurent à des niveaux très attrayants. Selon l Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux sont en moyenne à 3,03% sur 10 ans, à 3,33% sur 20 ans et à 3,65% sur 25 ans. Les taux variables sont quant à eux à 2,54% sur 15 ans, 2,80% sur 20 ans et 3,10% sur Faire place nette Il vient un moment où le projet d acheter un appartement ou une maison se précise. Au fil des semaines, on entre petit à petit dans les «choses» concrètes. On fait le point sur le «disponible», l épargne à droite et à gauche, l éventuel coup de pouce de la famille, les prêts auxquels on peut avoir droit, le prix maximum du bien Le dossier est d importance. Il est conseillé de bien se préparer. 25 ans. Et selon le niveau de l apport personnel de l emprunteur et les Même si en 2014 la remontée de l activité devrait rester lente, L une des clefs est tout simplement de faire place nette : solder dans capacités de remboursement du on peut affirmer sans crainte la mesure du possible ménage, les taux pratiqués peuvent que l immobilier reste un placement ses petits crédits en descendre plus bas avec 2,97 % présentant une bonne rentabilité cours. Bien se concentrer pour un prêt à 20 ans en taux et un degré de sécurité suffisant. sur l immobilier, le vrai projet qui compte pour fixe et à 2,29 % en taux variable. Stabilité des prix de l immobilier, vous désormais. L année 2013 a confirmé un taux d intérêt bas, les acquéreurs redémarrage de l activité sur le marché immobilier résidentiel. potentiels ne devraient pas hésiter à se lancer. Rien ne dit que les taux d intérêt moyens, tombés de 4% début 2012 à 3% en moyenne en 2013, resteront à un tel plancher en 2014. Si les taux se tendaient, 2,99 % Le taux moyen des prêts la «fenêtre de tir» se refermerait immobiliers en mars 2014 peu à peu.»
CRÉDIT LOGEMENT 2/» Atout PTZ+ Avec le PTZ+, prêt à taux zéro, l État encourage l achat ou la construction d un logement neuf destiné à devenir votre résidence principale. Le montant et les conditions de remboursement du prêt dépendent de divers critères (niveau de revenu, taille de la famille, localisation géographique ). Des «calculateurs» vous permettent de réaliser des simulations sur les sites internet suivants : www.territoires.gouv.fr ou vosdroits.service-public.fr Alur, le cadre de la location Adoptée en février 2014, la loi Alur, loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové, modifie fortement la réglementation en matière de location. P L ancien, le neuf, les travaux Le marché de l ancien pèse plus de 63% du marché immobilier en 2013 avec une production de crédits de 83,9 milliards d euros contre 79,5 milliards d euros en 2012. Le marché du neuf représente 19,5% du marché avec une production qui s établit à 25,8 milliards d euros en 2013 contre 25,1 milliards d euros en 2012. Le marché des travaux représente 17,2% de l ensem ble du marché immobilier à 22,8 milliards d euros de crédits contre 14,8 milliards d euros en 2012. Source : OPCI (hors rachats de prêts) rincipale disposition de la loi Alur : l encadrement des loyers. Dans les zones tendues, c est-à-dire les villes de plus de 50 000 habitants où il est difficile de se loger, un loyer de référence au m2, tenant compte de la catégorie du logement et du quartier, est fixé chaque année par arrêté préfectoral. Cet arrêté définit trois indicateurs (types de loyers) de référence : un loyer de référence au m2 fixé à partir de la médiane des loyers observés (il ne s agit pas du loyer moyen) par catégorie de bien (1 pièce, 2 pièces, etc ) ; un loyer au m2 majoré qui ne peut excéder de plus de 20% le loyer de référence ; un loyer au m2 minoré qui est fixé en dessous du loyer de référence avec une diminution de 30%. Une Garantie Universelle des Loyers (GUL), optionnelle et gratuite pendant 18 mois, sera également créée en 2016 afin de couvrir les risques d impayés. Diverses autres mesures sont prévues. Les honoraires facturés au locataire pour moitié concerneront désormais uniquement la rédaction du bail et l état des lieux. Le service d intermédiaire de l agence immobilière sera à la charge exclusive du bailleur. Un modèle type de bail et d état des lieux est défini. La loi fixe également la liste des documents que le propriétaire peut exiger de son locataire, y compris en matière de caution. La liste des diagnostics à présenter au locataire est complétée (amiante, diagnostic électrique).
TODAY HORS SÉRIE 2014 / 3 Logement neuf en Île-de-France : une conjoncture en demi-teinte Michel Mouillart, Professeur d économie à l Université Paris Ouest. Comment s est comporté le marché immobilier en 2013? L année 2013 a mal commencé dans un contexte de fortes incertitudes économiques et de montée du chômage. Mais au second trimestre, la conjoncture du marché s est redressée plus vite que prévu. Les conditions de crédit ont continué à s améliorer, les établissements de crédit ont développé une offre dynamique et la demande de crédits immobiliers s est débloquée. Au total, la production de crédits immobiliers (hors rachats de créances) a augmenté de 11% en 2013, avec des marchés très inégaux : celui des travaux a bondi de +50%. Dans l ancien, la hausse à dépassé les 6%, mais elle n est que de 3% dans le neuf. Comment analysez-vous la conjoncture pour l année 2014? En 2013, on a dépassé le creux de la vague. Le scénario de 2014 sera celui de la consolidation de la reprise, mais l activité va se poursuivre à un rythme modéré. Le marché des travaux ne peut pas aller plus vite qu en 2013. L ancien va confirmer son lent redémarrage, quant au neuf, il va continuer à être à la peine. La production de crédits fonctionne bien et la demande reste soutenue. Mais il manque clairement un soutien public pour aider à sortir de la récession. Que dire des conditions de crédit? Actuellement, les conditions faites aux emprunteurs sont excellentes. En début d année 2014, les taux ont baissé légèrement à 3,04%. On peut tabler sur de bonnes conditions jusqu à l été. Au-delà, personne n a plus vraiment de visibilité. En 2013, les transactions dans le neuf en région Ile-de-France ont connu une légère reprise. Après deux années de baisse, les ventes (13 093 au total) ont augmenté de +10%, notamment grâce au secteur collectif. La petite couronne Paris inclus concentre 52% des ventes. En valeur absolue, la Seine- Saint-Denis et les Hauts-de-Seine sont les territoires les plus vendeurs avec plus de 2 000 unités chacun. Côté commercialisation, les mises en vente atteignent 16 016 logements, soit un recul de 11% par rapport à 2012. Cette baisse témoigne de la prudence des promoteurs, soucieux d ajuster leur offre à la demande. Les prix ont continué à baisser dans plusieurs départements franciliens (le Val d Oise en particulier), mais ils restent néanmoins à des niveaux élevés. Paris est le territoire le plus cher (10 662 /m 2 ), suivi des Hauts-de-Seine (6 582 /m 2 ). La Seine-et-Marne (3 713 /m 2 ) et l Essonne (3 768 /m 2 ) sont les plus abordables. Selon les analystes de l Agence Départementale d Information sur le Logement d Ile-de-France, l année 2014 devrait être en demi-teinte, avec une légère augmentation des ventes mais des lancements de programmes limités compte tenu du stock de logements disponibles. Plus d infos sur : www.adil75.org L évolution des ventes de logements neufs en Île-de-France 19 111 18 368 18 310 17 153 15 734 10 039 16 036 18 358 16 559 11 913 13 093 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 REPÈRES La durée moyenne d un prêt bancaire La durée moyenne d un prêt bancaire observée fin février 2014 s est établie à 199 mois (16 ans et 7 mois). Fin 2013, elles s établissait à 205 mois (17 ans et 1 mois). Le coût relatif d une opération Le coût relatif moyen d un achat immobilier s élève à 3,79 années de revenus, en recul par rapport à la fin 2013 (3,82 années).
4 / CRÉDIT LOGEMENT» Un accord instantané Pour obtenir la garantie, il suffit d¹en faire la demande à votre banque qui nous adresse le dossier. Crédit Logement transmet sa réponse sous 48 heures. Garantie, mode d emploi Garantie, une exigence des banques La Garantie financière Crédit Logement est la partie la plus simple de votre dossier immobilier. Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez obligatoirement fournir une garantie à la banque. Il peut s agir d une hypothèque ou Privilège de Prêteurs de Deniers (réservé à l ancien) ou de la garantie financière proposée par Crédit Logement. La garantie couvre la banque en cas de défaillance de l emprunteur (impossibilité financière de rembourser). À ne pas confondre avec l assurance emprunteur qui couvre l emprunteur ou sa famille en cas de maladie, invalidité, décès. Zéro formalité Vous n avez aucune formalité. Votre banque transmet la demande à Crédit Logement qui analyse votre plan de financement et donne sa décision à la banque dans les 48 heures (délai maximum constaté pour un dossier complet). Calcul des frais de garantie Crédit Logement Les frais comportent deux parties: une commission de caution acquise à Crédit Logement en rémunération de son intervention, et un versement dans un Fonds Mutuel de Garantie (FMG). La partie versée dans le FMG vous est pour partie restituée en fin de prêt. Pour ce faire, votre banque envoie une attestation de remboursement total du prêt, et Crédit Logement vous restitue dans le mois qui suit la réception de cette attestation. Simulation Pour connaître à l avance le coût de votre garantie, utilisez le simulateur. Rendez-vous sur le site www.creditlogement.fr, rubrique «Simulateurs». Il suffit d indiquer la liste de vos prêts et leur montant. L outil calcule les frais, prêt par prêt, selon le barème choisi: Classic ou Initio. Souplesse de la garantie La garantie Crédit Logement s adapte à toutes les situations. Par exemple, en cas de revente du bien avant la fin du prêt, il n y a pas de frais supplémentaires à régler à Crédit Logement! Au contraire Crédit Logement restituera une partie de ce qui a été versé dans le Fonds Mutuel de Garantie. De plus, si vous rachetez un bien, Crédit Logement peut également, avec l accord de votre banque, transférer le prêt garanti sur cette nouvelle acquisition.» Questions pratiques Comment se calculent les frais de garantie Crédit Logement? Le calcul est réalisé prêt par prêt (et non pas sur le montant du financement global). La nature du prêt intervient également : épargne logement (PEL ou CEL) ou autre type de prêt. Par ailleurs, Crédit Logement propose deux barèmes (barème Classic ouvert à tous et barème Initio dédié aux moins de 37 ans). Comment fonctionne le barème Initio? A la mise en place du prêt, l emprunteur acquitte uniquement la participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), somme qui lui sera restituée pour partie au terme du prêt. La partie «commission de caution» est payée en fin de prêt, mais sans avoir à sortir d argent, car le paiement est réalisé directement par prélèvement par Crédit Logement sur les sommes restituables au titre du FMG. Cette modalité permet aux jeunes emprunteurs d alléger leurs dépenses au moment où ils se portent acquéreurs. En savoir pus : www.creditlogement.fr
TODAY HORS SÉRIE 2014 / 5» Projet immobilier : les bons réflexes Commencez à épargner le plus tôt possible Ouvrez un produit d épargne dédié (PEL ou CEL) Maximisez votre apport personnel Convoitez un bien à votre portée Concentrez vos finances sur l immobilier Faites jouer la concurrence Acheter sans être mariés Natacha et Rémy «Nous avons acheté un appartement ensemble sans être mariés. Nous avions des craintes concernant l obtention de la garantie Crédit Logement. Mais notre banquier nous a expliqué comment faire. Pour un bien acquis en indivision, Crédit Logement doit réunir la pleine propriété. En fait, il suffisait que nous acceptions d être tous les deux caution solidaire sur le prêt. Bref, une simple formalité que nous avons remplie sans aucune difficulté.»» Fiche d identité Jean-Marc Vilon, Directeur Général de Crédit Logement À quoi sert une garantie de crédit? Lorsqu un particulier contracte un prêt pour l achat d un bien immobilier, la banque demande une garantie au cas où son client ne pourrait pas rembourser son prêt. Plusieurs formules existent : la garantie par caution fournie par un organisme indépendant comme Crédit Logement, ou l hypothèque. La garantie de crédit ne se substitue en rien à l assurance du prêt qui demeure obligatoire. Quels sont les avantages de la caution par rapport à l hypothèque? La caution se révèle presque toujours moins chère que l hypothèque mais elle est surtout beaucoup plus rapide à mettre en place. Un gain de temps très utile lorsque l on constitue un dossier de crédit. Enfin, quand un client est en difficulté, nous recherchons en priorité avec lui, et en liaison avec sa banque, toutes les solutions amiables pour lui permettre de reprendre ses remboursements de façon normale. Que se passe-t-il si l on souhaite revendre son bien avant la fin du prêt pour en acheter un autre? La caution n est pas attachée au bien, mais au prêt pour lequel elle a été accordée. Ainsi, avec l accord de la banque d origine, le prêt garanti peut être transféré sans frais sur une nouvelle acquisition. Le service offert est donc adaptable? La garantie Crédit Logement va bien au-delà d une simple caution accordée sur le prêt lors de sa mise en place. Il s agit d une garantie active qui s adapte aux besoins des emprunteurs tout au long de la vie de leur prêt. Elle est souple, économique et joue un rôle important dans la sécurisation du marché immobilier français. CHIFFRES CRÉDIT LOGEMENT 540 678 Le nombre de prêts garantis en 2013, représentant 434 738 opérations (le financement d un projet peut nécessiter plusieurs prêts) pour une production garantie de 73,80 milliards d euros 1 sur 3 1 prêt sur 3 est garanti par Crédit Logement. L établissement est leader sur le marché des garanties. +7millions d emprunteurs ont déjà bénéficié de la garantie Crédit Logement. Qui est Crédit Logement Filiale des grandes banques françaises, Crédit Logement est une société de financement qui intervient pour garantir les prêts immobiliers consentis par les réseaux bancaires aux particuliers pour l achat de leur résidence principale, secondaire, d un investissement locatif ou bien pour des travaux. La garantie financière Crédit Logement est une alternative à l hypothèque, qui repose sur le principe de la mutualisation des risques, concrétisé par la participation de chaque emprunteur à un fonds mutuel de garantie (FMG). Deux barèmes dans l offre Le barème Classic est ouvert à tous les emprunteurs : la totalité des frais de garantie doit être réglée par l emprunteur à la mise en place du prêt. Le barème Initio est dédié aux moins de 37 ans : l emprunteur règle uniquement la part versée dans le FMG à la mise en place du prêt. Le paiement de la commission de caution est reporté en fin de prêt. Mais l emprunteur n a pas d argent supplémentaire à débourser car le règlement est effectué par prélèvement, réalisé par Crédit Logement, sur la part restituable du FMG avant remboursement à l emprunteur.
6 / CRÉDIT LOGEMENT Les étapes de l achat immobilier Tout achat immobilier est précédé par un engagement réciproque de l acheteur et du vendeur. -1,4 % Recul du prix moyen sur le marché de l ancien en 2013. Offre d achat Pour consolider son offre, l acquéreur potentiel peut déposer une offre d achat stipulant qu il veut acheter le bien à un prix fixé. Si le vendeur accepte le prix proposé (acceptation écrite), la vente est dite «formée». Cet accord ouvre la voie au compromis de vente. Le compromis de vente Lors du compromis de vente, vendeur et acheteur s engagent mutuellement à une transaction à un prix déterminé et à une date butoir. En principe, l acheteur verse 10% du prix d achat lors du compromis (le dépôt de garantie). Cette somme s imputera sur le prix de vente lors de la signature. Des clauses suspensives sont mentionnées dans le compromis (obtention de prêt, existence d une servitude ) qui peuvent faire suspendre la vente. Dans ce cas, le dépôt de garantie est restitué à l acquéreur. Délai de rétractation L acheteur bénéficie d un délai de rétractation de 7 jours à partir de la signature du compromis de vente qu il peut exercer sans justifier de motif particulier. La signature de l acte Trois mois environ après le compromis, a lieu la signature de l acte devant notaire (chaque partie est libre de choisir son notaire). Via un transfert des fonds de sa banque sur le compte du notaire, l acheteur règle le solde du prix d achat, ainsi que les droits de mutation (4,5%) et les frais de notaire.
TODAY HORS SÉRIE 2014 / 7 Rénovation et énergie : des taux de TVA réduits Des taux intermé diaires de TVA s appliquent à vos travaux de rénovation et d économie d énergie. Vous pouvez bénéficier du taux réduit de TVA fixé à 10 % pour des travaux de rénovation : amélioration, transformation, aménagement, entretien d un logement ancien. Les travaux de rénovation énergétique sont quant à eux assortis d un taux réduit de TVA fixé à 5,5%. Cela comprend la pose, l installation et l entretien de matériaux et équipements d économie d énergie tels que : chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d énergie renouvelable Le logement doit être à usage d habitation (résidence principale ou secondaire) et achevé depuis deux ans, au début des travaux. Que vous soyez propriétaire bailleur, occupant ou non, ou simple locataire, vous avez droit à ces taux intermédiaires. Pour en bénéficier, il suffit de remplir une attestation Droits de mutation en hausse (attestation normale pour les travaux de gros œuvre, attestation simplifiée pour les travaux de second œuvre) et de remettre un exemplaire original à chacun de vos prestataires. Attestations et factures doivent être conservées pendant les cinq années qui suivent la fin des travaux. CONSTRUCTION : SIMPLIFICATION DES PROCÉDURES Le gouvernement souhaite simplifier les procédures dans le domaine de la construction de logements neufs. Le délai d obtention des permis de construire pourrait être réduit de huit mois en moyenne à cinq mois. L allègement des normes de construction et d aménagement des logements serait à l étude. Selon les organisations professionnelles de la construction, l empilement des normes ces dernières années aurait contribué pour 25 à 35% dans le quasi-doublement du prix des logements entre 2000 et 2011. La simplification de la réglementation pourrait permettre de lancer de nouveaux programmes à des prix plus attrayants. Depuis le 1 er mars dernier, il en coûte plus cher pour devenir propriétaire. Les droits de mutation, souvent appelés de façon incorrecte «frais de notaire», ont augmenté. Depuis le 1er mars 2014, les ventes immobilières dans l ancien sont désormais assorties de droits de mutation de 4,5% contre 3,8% précédemment. Cette taxe départementale est acquittée par les acheteurs de logements anciens. Concrètement, pour l achat d un logement de 300 000, les droits de mutation passent de 22 433 à 24 533, soit un surcoût de 2 100. L État a pris cette mesure pour permettre aux départements de financer leurs dépenses sociales : RSA, allocations pour les personnes âgées dépendantes et les handicapés. Environ 80 départements sur 101 ont déjà voté le relèvement de 0,7% de ces droits de mutation. Pour l heure, une poignée de départements, parmi lesquels Paris, les Yvelines, Val-d Oise, Vienne, Isère, Mayenne, Morbihan, Côte-d Or ont décidé de ne pas augmenter.
8 / CRÉDIT LOGEMENT Achat immobilier : règles de base Dépenses liées à un achat immobilier Assurance du prêt Garantie du prêt Frais d agence immobilière Droits de mutation (7 à 8% dans l ancien, 3 à 4% dans le neuf) Coût de travaux éventuels Déménagement Achats de mobilier Taxes foncières et éventuels frais de copropriété Le premier conseil porte sur le choix du bien immobilier. Ne cédez pas à l impulsion ou au coup de cœur ; soyez vigilant sur la localisation du bien. Le bien doit être correctement situé au niveau des transports, des écoles, des commerces. En effet, la valeur d un bien immobilier peut varier au fil des ans, monter ou baisser selon les périodes. Si l on est obligé de revendre un bien, les biens ayant des «fondamentaux» de bonne qualité sont des produits qui résistent même en cas de crise. Capacité d emprunt Elle dépend en premier lieu de vos ressources stables, mais aussi de vos charges fixes. Il est parfois pertinent de rembourser au préalable certains crédits (prêts à la consommation ) au moyen d une épargne, quitte à réduire votre apport personnel. Le rapport entre vos ressources et vos charges permettra de calculer votre «taux d endettement». Durée de l emprunt Plus la durée de l emprunt est courte, plus le taux est bas et le coût global du crédit faible, mais plus les remboursements mensuels sont élevés. Une durée un peu plus longue offre un peu de souplesse dans la trésorerie. Modulables Des formules modulables de prêts permettent au fil des années d ajuster les remboursements et donc de piloter la durée effective de son crédit. Éligibilité aux prêts aidés Vérifiez si vous êtes éligibles à un financement aidé : Prêt à taux 0% dans le neuf PAS (prêt à l accession sociale) Prêt 1% employeur. Le lexique Immo Avec le lexique (consultable sur www.creditlogement.fr), maîtrisez le vocabulaire de l immobilier. Compromis de vente. Avant contrat, promesse mutuelle de vente et d achat. Le compromis fixe les conditions de la vente (le prix, en particulier), les conditions suspensives (octroi de prêt, par exemple), la date butoir à laquelle l acte de vente doit être signé. Il est d usage que l acquéreur verse un acompte de 10% du prix de vente lors du compromis. Droits de mutation. Ensemble des droits et taxes perçus par le notaire pour le compte des diverses administrations lors d un transfert de propriété : taxe départementale, taxe communale, taxe régionale, etc. RÉALISATION LIGNE 25 01 44 54 02 44 / CB35