TENDANCES DU MARCHÉ IMMOBILIER Congrès 2015 David Cervantes, CBRE Limitée
LES GRANDES LIGNES Introduction Situation du marché aujourd hui 1. MARCHÉ DU COMMERCE DE DÉTAIL 2. MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX 3. MARCHÉ INDUSTRIEL 4. MARCHÉ DES TECHNOLOGIES i. Indicateurs de T.G.A. ii. iii. Loyer et taux d inoccupation Perspectives & Tendances 2
LES GRANDES LIGNES Situation du marché aujourd hui En 2014, les volumes d investissement se sont chiffrés à 5,3 milliards $ dans le Montréal métropolitain. 1 milliard $ de vente pour le reste de la province de Québec De nombreux projets de construction ou de reconstruction sont réalisés dans des grandes villes canadiennes, notamment à Montréal 3
LES GRANDES LIGNES Facteurs économiques La chute rapide du prix de pétrole à la fin du T4 de 2014 Des taux d intérêt plus faibles et donc une ruée par les investisseurs vers des titres de qualité Un changement de la valeur du huard par rapport aux principales monnaies du monde De nombreux magasins de détail avaient recours à la protection de la loi sur les faillites ou fermaient leurs portes 4
LES GRANDES LIGNES Tendances pour 2015 I. la sélectivité de l acheteur et l aversion générale au risque, les investisseurs étant plutôt axés sur la croissance du revenu et la préservation du capital II. III. IV. la croissance du capital institutionnel et celui des marchés publics la croissance du capital du secteur privé et la capacité et le désir des investisseurs d acquérir des biens plus importants la capacité et le désir de fixer un financement à des taux d intérêt qui sont à leur plus bas depuis 60 ans V. la réapparition des capitaux étrangers, américains, européens, asiatiques 5
MARCHÉ DU COMMERCE DE DÉTAIL
MARCHÉ DU COMMERCE DE DÉTAIL Des hauts et des bas volume d investissement total frôlant les 2 milliards $ (GRM) et près d un milliard $ de transactions ailleurs dans la province de Québec des propriétés exceptionnelles et emblématiques ont fait l objet de transactions à une fréquence hors de l ordinaire De nombreux magasins de détail avaient recours à la protection de la loi sur les faillites ou fermaient leurs portes: X Target : 133 magasins X Sony : 14 magasins X Jacob : 92 magasins X Mexx : 95 magasins 7
COMMERCIAL/COMMERCE DE DÉTAIL Taux global d actualisation Le taux global d actualisation a décliné dans la plupart des catégories commerciales au cours des 5 dernières années. Les centres régionaux enregistrent toujours les taux les plus bas. Le commerce de détail est très en vogue auprès des investisseurs. 8.5 % 8.0 % 7.5 % 7.0 % 6.5 % 6.0 % TGA 2011 2012 2013 2014 T1 2015 Centre régional 6,3 % 5,9 % 5,9 % 5,6 % 5,4 % Mégacentre 6,5 % 6,1 % 6,5 % 6,5 % 6,3 % Centre de quartier 7,8 % 7,5 % 7,8 % 7,6 % 7,4 % Centre linéaire avec locataire phare Centre linéaire sans locataire phare 6,9 % 6,1 % 6,6 % 6,4 % 6,1 % 8,1 % 7,9 % 8,3 % 7.9 % 7,6 % 5.5 % 5.0 % 4.5 % 4.0 % 2011 2012 2013 2014 Q1 2015 Centre régional Mégacentre Centre de quartier Centre linéaire avec locataire phare Centre linéaire sans locataire phare 8
COMMERCIAL/COMMERCE DE DÉTAIL Cominar achète pour 1,5 G$ des immeubles de la Caisse "De plus en plus, nous mettons notamment l'accent sur les centres super-régionaux, a expliqué le président du conseil et chef de la direction d'ivanhoé Cambridge, Daniel Fournier, au cours d'un entretien. C'est chacun son expertise. Le mariage avec Cominar était intéressant pour nous.» "Nous étions à 52 pour cent (dans les immeubles à) bureaux et 24 pour cent (dans le) commercial, a-t-il expliqué, en entrevue téléphonique. Là, nous serons à 44 pour cent (bureaux) et 38 pour cent (commercial)." Le Mail Champlain (Brossard), Le Centropolis (Laval), Le Rockland (Ville Mont-Royal), Les Galeries Rive-Nord (Repentigny), Les Rivières (Trois-Rivières), Le Carrefour Rimouski, Le Centre commercial Rivière-du-Loup, Le Carrefour Saint-Georges, Les Galeries de Hull, Le Carrefour Frontenac (Thetford Mines) TENDANCE = SPECIALISATION VS DIVERSIFICATION 9
COMMERCIAL/COMMERCE DE DÉTAIL Le DIX30 vendu à 50% «Jusqu'ici, on a investi 800 millions dans le DIX30 et on en a vendu la moitié avec un profit intéressant» «On cherchait un partenaire avec une plateforme canadienne. C'est plus facile de conclure des ententes avec des détaillants européens et américains qui veulent entrer dans le marché quand on possède plusieurs propriétés. Le fait d'avoir juste un centre commercial, des fois, ça nous désavantageait.» - Jean-François Breton, président de Carbonleo TENDANCE = SPECIALISATION VS DIVERSIFICATION 10
MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX
MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX Les tendances en action Volume d investissement total de 1.4 milliards $ (GRM) Participation de 50 % dans l immeuble Sun Life, acquis par un consortium de capitaux privés Le campus Bell acquis par des investisseurs coréens Liberty Sites acquis par une caisse de retraite nationale Bas de cycle pour les loyers net effectifs 12
MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX Taux global d actualisation Le taux global d actualisation est actuellement sous la moyenne des cinq dernières années. Les ventes d immeubles renommés de qualité se concluent à des taux très bas. 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% TGA 2011 2012 2013 2014 T1 2015 QCA Catégorie Banlieue A 6,0 % 5,5 % 5,8 % 6,0 % 5,8 % B 7,0 % 6,4 % 7,3 % 6,9 % 6,6 % A 6,9 % 6,6 % 7,0 % 6,6 % 6,4 % B 7,9 % 7,8 % 8,0 % 7,5 % 7,4 % 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 2011 2012 2013 2014 T1 2015 QCA catégorie A Banlieue catégorie A QCA catégorie B Banlieue catégorie B 13
MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX Taux d inoccupation Le taux d inoccupation a atteint 13,1 % dans le Grand Montréal, un sommet en dix ans. 18.0% 16.0% Les sous-marchés de la banlieue sont également à leur plus haut depuis le T2 2003 à 16,4 %. 14.0% 12.0% 10.0% Taux d inoccupation 2011 2012 2013 2014 T1 2015 QCA Catégorie Banlieue A 5,9 % 6,7 % 8,7 % 11,3 % 11,6 % B 7,1 % 7,1 % 7,5 % 9,2 % 10,1 % A 12,0 % 13,2 % 14,0 % 16,7 % 16,3 % B 11,1 % 12,5 % 14,2 % 15,9 % 16,5 % 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0% 2011 2012 2013 2014 T1 2015 QCA catégorie A Banlieue catégorie A QCA catégorie B Banlieue catégorie B 14
MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX Loyer net demandé Le taux d inoccupation élevé a poussé certains bailleurs à proposer des offres et concessions plus attrayantes aux locataires, en matière de loyers gratuits et d incitatifs à la location. Résultat : le loyer net effectif est à son plus bas depuis de nombreuses années. 25 $ 20 $ 15 $ 2011 2012 2013 2014 T1 2015 Loyer demandé QCA Catégorie A 21,94 $ 21,41 $ 21,71 $ 22,36 $ 22,99 $ B 13,82 $ 13,64 $ 14,57 $ 14,63 $ 14,71 $ Banlieue A 14,55 $ 14,57 $ 14,53 $ 15,30 $ 15,21 $ B 10,38 $ 10,97 $ 11,76 $ 12,34 $ 12,53 $ 10 $ 5 $ 0 $ 2011 2012 2013 2014 T1 2015 QCA catégorie A QCA catégorie B Banlieue catégorie A Banlieue catégorie B 15
MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX Ericsson lance la construction de son campus R & D L'immeuble de 266 000 pieds carrés logera les 1700 employés d'ericsson à Montréal (VSL) Groupe Montoni développe seulement des immeubles LEED «Les nouveaux locaux permettront aux employés d'ericsson de travailler dans un édifice de prochaine génération dont la polyvalence et l'efficacité favoriseront la collaboration du personnel» - Mark Henderson, responsable d'ericsson au Canada 16
MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX Ericsson lance la construction de son campus R & D 17
MARCHÉ INDUSTRIEL
MARCHÉ INDUSTRIEL Situation Actuelle Déclin importante du taux d inoccupation Compression des TGAs notamment avec la récente vente de la siège sociale d Aldo et autres locataires uniques Les propriétés à locataires multiples sont bien positionnées pour bénéficier de l élargissement de l écart qui sépare les loyers existants des loyers plus élevés requis pour alimenter les nouveaux lotissements 19
MARCHÉ INDUSTRIEL Taux global d actualisation Le taux global d actualisation des propriétés industrielles a décliné dans le Grand Montréal au cours des cinq dernières années. La demande élevée et la qualité limitée de produits de qualité ont influé sur le taux global d actualisation. 8.5 % 8.0 % 7.5 % 7.0 % 6.5 % 6.0 % 5.5 % TGA 2011 2012 2013 2014 T1 2015 Catégorie A 6,9 % 6,5 % 6,8 % 6,4 % 6,1 % Catégorie B 8,3 % 8,1 % 8,3 % 7,8 % 7,5 % 5.0 % 4.5 % 4.0 % 2011 2012 2013 2014 T1 2015 Catégorie A Catégorie B 20
MARCHÉ INDUSTRIEL Taux d inoccupation Le taux de disponibilité demeure stable à 7,0 %, avec un déclin des espaces offerts en sous-location mais une hausse dans les marchés de la location directe et de la vente. La demande élevée pour des espaces d entreposage et de distribution a contribué à ce déclin de l espace vacant. Près de 4,0 millions pi² ont été absorbés en 2014. 10.0 % 9.0 % 8.0 % 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 2.0 % 1.0 % 0% 2011 2012 2013 2014 T1 2015 TAUX D INOCCUPATION Toutes les catégories 2011 8,7 % 2012 8,1 % 2013 7,9 % 2014 7,0 % T1 2015 7,0 % 21
MARCHÉ INDUSTRIEL Loyer net demandé Les loyers demandés et les prix de vente sur le marché industriel du Grand Montréal demeurent stables. Le loyer net demandé moyen est toujours en deçà des données enregistrées avant la récession, avec un sommet à 5,38 $ le pi². Toutefois, le loyer inscrit au bail des produits de nouvelle génération franchit généralement la barre des 7,00 $ le pi². Ces propriétés sont principalement construites sur mesure, donc ne sont pas incluses dans le calcul du loyer moyen. 6.00 $ 5.50 $ 5.00 $ 4.50 $ 4.00 $ 3.50 $ 3.00 $ 2.50 $ 2.00 $ 2011 2012 2013 2014 T1 2015 Loyer demandé 2011 2012 2013 2014 T1 2015 Toutes les catégories 5,00 $ 5,03 $ 5,17 $ 5,18 $ 5,16 $ 22
MARCHÉ DES TECHNOLOGIES
SURVOL DU MARCHÉ DE LA COLOCATION Province de Québec La demande pour les espaces en bloc (wholesale) dans les centres de données est menée par les sociétés spécialisées en infrastructure globale des technologie de l information, les fournisseurs d hébergement cloud, les firmes technologiques ainsi que les clients des services financiers. Les coûts des centres de données vont chuter au cours des 24 prochains mois, en raison d une augmentation de l offre visant à répondre à une demande croissante. Montréal a principalement été un marché de vente de détail Tier 2. La ligne de séparation entre les modèles de vente en bloc (wholesale) et la vente de détail (retail) est de plus en plus floue, ce qui implique une compétition croissante entre les fournisseurs sur le marché Tier 3. 24
TRANSACTIONS RÉCENTES Est du Canada Client Type Superficie / Région Puissance Valeur Retrofit 16 000 2,2 MW 12M de $ Retrofit + Sur Mesure 27 000 / 100 000 5 MW 19M de $ Retrofit 125 000 10 MW 8,7M de $ Colo Drummondville 2,8 MW 38M de $ Colo Montreal & Toronto 4,8 MW 75M de $ Colo Toronto 1,5 MW 32M de $ 25
MARCHÉ EST-CANADIEN DE LA COLOCATION Prix par kw par mois :: North American Markets Montréal 55 MW 5% Vacant 250 $ - 350 $/kw Toronto 100 MW <15% Vacant 175 $ - 350 $/kw Québec 10 MW 50% Vacant 350 $ - 550 $/kw 26
MARCHÉS DE LA COLOCATION EN BLOC Prix par kw par mois Silicon Valley 116 MW O R 12,0% Vacant 145-150 $/kw CA WA NV Phoenix 209 MW 3,0% Vacant 140-160$/kW ID UT AZ MT WY CO NM ND MN 4,1% Vacant 145-165 SD $/kw IL NE KS TX Chicago 110 MW OK IA Dallas 97 MW 11,2% Vacant 150 $/kw MO AR LA IL MS IN MI TN AL KY OH GA WV SC FL PA VA NC NY VT ME NH MA CT RI NJ DE MD DC État de NY 115 MW 31,9% Vacant 145-160 $/kw Virginie 368 MW 5,3% Vacant 130-150 $/kw Atlanta 127 MW 22,5% Vacant 120-150 $/kw 27
MARCHÉ QUÉBÉCOIS Prix au kw $600.00 $500.00 $400.00 $300.00 $200.00 Retail Wholesale $100.00 $0.00 Prévision à 2013 2014 2015 2016 2017 28
CONCLUSION Tendances et perspectives 2014 a été une année de rattrapage par rapport à 2013 De nombreuses transactions de propriétés et de portefeuilles emblématiques L immobilier commercial au Canada encore plus attrayant aux yeux d investisseurs Malgré certaines tendances négatives, la demande générale des investisseurs augmente La diversification des portefeuilles versus la spécialisation va continuer de définir les motivations de certaines joueurs 29