NOTE SUR LE PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2012 AMENAGEMENT DES REDUCTIONS D IMPOT SCELLIER ET PRECISIONS A LA DATE DU 5 OCTOBRE 2011 Chère Madame, Cher Monsieur, Le projet de loi de finances pour 2012, déposé le 28 septembre dernier à l Assemblée Nationale, aménage sensiblement les dispositifs SCELLIER et à compter du 1 er janvier 2012. Je vous rappelle que, pour les acquisitions en SCELLIER, suite à la loi de finances pour 2011, les taux applicables devaient être, à compter du 1 er janvier 2012, les suivants : - 18 % pour les logements neufs BBC ; - 9 % pour les logements non BBC ; Pour les acquisitions en, le taux de la réduction d impôt était en principe maintenu à 18 % pour les investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2012. L article 40 du projet de loi de finances pour 2012 prorogerait le dispositif SCELLIER, qui devait expirer le 31 décembre 2012, jusqu au 31 décembre 2015, en ramenant le taux à 16 % (avant coup de rabot de 10 %, cf. infra). Par ailleurs, le dispositif serait désormais réservé aux logements bénéficiant du label BBC neuf 2005 et aux logements rénovés bénéficiant d un label attestant d un certain niveau de performance énergétique. Le dispositif serait également étendu aux acquisitions d un logement réhabilité. Les logements neufs qui ne sont pas labellisés BBC 2005, comme les logements labellisés HQE et THQE, n ouvriraient plus droit à l avantage fiscal SCELLIER. Toutefois, un dispositif transitoire permettrait de bénéficier d un taux de 8 % (avant coup de rabot de 10 %, cf. infra), pour les logements neufs non BBC ayant fait l objet d un dépôt de 1
permis de construire avant le 31 décembre 2011, et à condition que l acquisition intervienne au plus tard le 31 décembre 2012. Le dispositif, un temps menacé, serait également prorogé jusqu au 31 décembre 2015, en vertu de l article 41 du projet de loi, avec un taux réduit à (avant coup de rabot de 10 %, cf. infra) au lieu de 18 % actuellement. Le dispositif serait par ailleurs inchangé. Au surplus, un nouveau coup de rabot («réduction homothétique») de 10 % serait appliqué aux taux de réductions d impôt applicables en 2012, en vertu de l article 45 du projet de loi de finances pour 2012. Pour les acquisitions en SCELLIER, les taux applicables devaient donc être, pour l année 2012, les suivants : - pour les logements BBC neufs ou rénovés avec un certain niveau de performance énergétique ; - 7 % pour les logements non BBC ayant fait l objet d un dépôt de permis de construire avant le 31 décembre 2011 ; Pour les acquisitions en, le taux applicable devait être, pour l année 2012, de 12 %. Le texte contient toutefois un dispositif transitoire semblable à celui qui a été voté l an dernier dans le cadre de la loi de finances pour 2011. Pour bénéficier des taux prévus en principe au titre de 2012 (16 ou 8 % en SCELLIER, en ), le contribuable devrait justifier qu il a pris, avant le 31 décembre 2011, l engagement de réaliser un investissement immobilier (compromis, etc.) qui pourrait prendre la forme d une réservation, à condition qu elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts et que l acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. En résumé, la combinaison de ces dispositions transitoires avec le «coup de rabot» conduirait, selon la date de réservation et celle de l acte authentique, à l application des taux suivants en 2012 en matière de VEFA : 2
Acquisitions en l'état futur d'achèvement Situation au regard du contrat de réservation Date de la signature de l'acte authentique Caractéristique de l'investissement Taux 2012 Contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 Du 1er janvier 2012 au 31 mars 2012 À compter du 1er avril 2012 SCELLIER non BBC SCELLIER non BBC 16 % 8 % 7 % 12 % Contrat de réservation signé à compter du 1er janvier 2012 ou signé avant cette date, mais déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts après le 31 décembre 2011 Du 1er janvier au 31 décembre 2012 SCELLIER non BBC 7 % 12 % 3
Je ne manquerai pas de vous tenir informé des discussions à venir qui pourraient modifier le texte actuel de la loi de finances pour 2012. Vous priant de bien vouloir prendre note de ces précisions, Bien à vous, Thibault BRAVARD Avocat associé ----- 112 rue Garibaldi - 69006 Lyon Tél. : +33 (0)4 72 75 01 01 - Fax : +33 (0)4 72 75 32 01 www.bravard-avocats.com 4
NOTE N 2 SUR LE PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2012 AMENAGEMENT DES REDUCTIONS D IMPOT SCELLIER ET PRECISIONS A LA DATE DU 11 OCTOBRE 2011 Chère Madame, Cher Monsieur, Je fais suite à ma première note du 5 octobre 2011 sur le projet de loi de finances. Plusieurs précisions méritent d être apportées. En matière de SCELLIER, certains opérateurs font actuellement référence à une mesure transitoire permettant de continuer à vendre sous le régime SCELLIER actuel jusqu au 31 mars 2012, sous réserve que l investissement ait fait l objet d une réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 et que l acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. Malheureusement, cette mesure transitoire n a pas été intégrée au texte de l article 40 du projet de loi de finances. La seule mesure transitoire qui figure dans le projet concerne le coup de rabot supplémentaire de 10 %. Il demeure néanmoins possible que les discussions à venir modifient le projet de loi en intégrant une deuxième mesure transitoire permettant de continuer à vendre sous le régime SCELLIER actuel jusqu au 31 mars 2012. Je tiens également à préciser que le projet de loi limite le prix de revient du logement ouvrant droit à l avantage fiscal par référence à des plafonds de prix par mètre carré modulés par zone à compter de 2012. Ces plafonds seront fixés par décret. De plus, en matière de VEFA, le texte impose un nouveau délai pour le moins contraignant entre le dépôt de la demande de permis de construire et l achèvement des logements. L achèvement devrait intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire. 1
Ce délai apparait, en pratique, quasiment intenable, de sorte qu un fort lobbying devrait logiquement se mettre en place afin de modifier le texte. Je ne manquerai pas de vous en tenir informé(e). Par ailleurs, concernant le dispositif, le projet de loi contient une précision importante. Si les logements ont fait l objet d un dépôt de demande de permis de construire avant le 1 er janvier 2012, le taux de réduction d impôt est maintenu à 18 % (avant coup de rabot de 10 %). Ainsi, sous réserve d un contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011, et d un acte authentique signé avant le 31 mars 2012, le taux serait maintenu à 18 %. On peut en effet raisonnablement considérer que toutes les réservations signées avant le 31 décembre 2011 concernent des logements qui ont fait l objet d un dépôt de demande de permis de construire avant cette date. Dans l hypothèse où les logements ont fait l objet d un dépôt de demande de permis de construire avant le 1 er janvier 2012, le coup de rabot s applique et le taux est abaissé à 16 % dans les cas suivants : - l acte authentique est signé avant le 31 mars 2012, mais le contrat de réservation, bien que signé en 2011, n a pas été déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 ; - l acte authentique est signé après le 31 mars 2012, quelle que soit la date de réservation. Si les logements ont fait l objet d un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1 er janvier 2012, et que l acte authentique est signé à compter de cette date, le taux de réduction d impôt est abaissé à 12 %, compte tenu de la réduction du taux à et de l application automatique du coup de rabot supplémentaire de 10 %. Bien qu il soit juridiquement possible de faire signer des contrats de réservation alors même que la demande de permis de construire n est pas déposée, on peut en effet raisonnablement considérer que les réservations signées avant le 31 décembre 2011 ne concerneront pas des logements faisant l objet d un dépôt de demande de permis de construire après cette date. En résumé, les nouvelles dispositions conduiraient à l application des taux suivants en 2012 en matière de VEFA : 2
Acquisitions en l'état futur d'achèvement Situation au regard du contrat de réservation Date de la signature de l'acte authentique Caractéristique de l'investissement Taux 2012 16 % SCELLIER non BBC (PC déposé avant le 1 er 8 % Du 1er janvier 2012 au 31 mars 2012 (PC déposé avant le 1 er 18 % Contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 (PC déposé après le 1 er SCELLIER non BBC (PC déposé avant le 1 er 7 % À compter du 1er avril 2012 (PC déposé avant le 1 er 16 % Contrat de réservation signé à compter du 1er janvier 2012 ou signé avant cette date, mais déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts après le 31 décembre 2011 Du 1er janvier au 31 décembre 2012 (PC déposé après le 1 er SCELLIER non BBC (PC déposé avant le 1 er (PC déposé avant le 1 er (PC déposé à compter du 1 er 12 % 7 % 16 % 12 % 3
Vous priant de bien vouloir prendre note de ces précisions, Bien à vous, Thibault BRAVARD Avocat associé ----- 112 rue Garibaldi - 69006 Lyon Tél. : +33 (0)4 72 75 01 01 - Fax : +33 (0)4 72 75 32 01 www.bravard-avocats.com 4