«Le Salon Indépendant de la Copropriété» 7ème édition du salon de l ARC Identifier et accompagner les copropriétés désorganisées premières pistes de réflexion
Une copropriété désorganisée C est: Une copropriété dépourvue de gestion appelée «inactive»; Une copropriété dotée d une gestion défaillante mais active (pas d assemblée générale annuelle, pas d approbation des comptes, non respect du règlement de copropriété dans la répartition des charges, etc.). «Etre en règle», c est: Convoquer une Assemblée Générale Ordinaire et élire un gestionnaire; Appeler les fonds auprès des copropriétaires conformément au budget prévisionnel voté en assemblée générale; Avoir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Comment en sont-elles arrivées là? Vente à la découpe d un immeuble dit «sauvage» sans règlement de copropriété; Gestion défaillante (voir inexistante) s est installée progressivement. 2
Problèmes de gestion fréquents Risque d interdit bancaire pour le «copropriétaire référent» (ensemble des paiements transite par le compte bancaire du «copropriétaire référent»); Impossibilité d agir en justice si un litige survient vis-à-vis ou à l encontre d un tiers (car le syndicat des copropriétaires n est pas représenté); Absence de recours judiciaire si un copropriétaire ne veut plus ou pas participer au paiement des charges courantes ou de travaux (car les fonds ne sont pas appelés dans un cadre légal); Absence d indemnités en cas d incidents (si la copropriété n a pas souscrit à une assurance multirisque immeuble) 3
3 raisons pour intervenir Un fonctionnement qui n encourage pas l entretien des copropriétés et aggrave l état technique et du bâti: Petites copropriétés de 2 à 20 lots; Petits immeubles, maison de rapport ou pavillons découpés; Construction principalement d avant 1915 à 1949 («passoires énergétiques»), Peu voir pas rénovées (dégradation visuelle du centre ancien de la commune) Un phénomène important et qui se diffuse largement; 4
3 raisons pour intervenir Une difficulté pour ces copropriétés de s en sortir seules: Complexité de gestion (changements législatifs, nouvelles obligations, etc.); Méconnaissance, voir déni, du système de fonctionnement en copropriété par certains; Conflits entre les copropriétaires; Etc. L ARC intervient en soutien à des collectivités : CA Val et Forêt (POPAC), CA Est Ensemble (OPAH-CD Bobigny + OPAH CD Noisy-le-Sec), CA Portes de l Essonne (Diagnostic pré-opah), etc. 5
Blocages opérationnels constatés Difficulté d identification des copropriétés désorganisées: Certaines ne se manifestent qu au dernier moment; Projet d immatriculation ne résoudra pas cette difficulté; Des observatoires qui ne recensent pas les copropriétés 10 lots Difficulté d intervention à différents stades: Prise de contact; Mobilisation des copropriétaires; Méthodologie d accompagnement du «référent» de la copropriété; Financement des quotes-parts travaux, etc. Enjeux: mobiliser des outils et méthodologie différents 6
Identifier les copropriétés désorganisées Création d un groupe de travail avec professionnels, institutionnels et copropriétaires (Commission locale Copropriété): Dresser un diagnostic concerté des difficultés rencontrées; Connaître certaines actions déjà mises en oeuvre sur le territoire à valoriser ; Déterminer quel type de dispositif mettre en place en accord avec tous les acteurs intervenants. 7
Identifier les copropriétés désorganisées (2) Partenariats locaux à renforcer pour recenser les adresses: Les acteurs de l immobiliers (agence immobilières, notaires) lors de la vente d un lot dans une copropriété dépourvue de gestion : alerte à l acheteur, diffusion d une documentation appropriée, transmission des contacts des vendeurs et/ou acheteur à la collectivité (après accord), etc. Les fournisseurs d eau: en fonction des données disponibles et diffusables il peut être possible d identifier les copropriétés en impayés n ayant pas d interlocuteurs professionnels par exemple; 8
Identifier les copropriétés désorganisées (3) Partenariats locaux à renforcer pour recenser les adresses (2) Les services hygiène et technique: recensement des arrêtés, etc. Les services foncier urbanisme droit du sol: recensement des déclarations préalables lors de la division d un pavillon, observation des DIA et rencontres des acquéreurs, etc. Sensibilisation à l échelle d un îlot: Formations des copropriétaires et syndics bénévoles; Animations (comme théâtre-forum) sur une problématique ouverte (vivre-ensemble en copropriété, etc.) Permanences juridiques spéciales copropriétés; Etc. 9
Contact avec la copropriété Identifier les copropriétaires (en cas de copropriété inactive) : Section et numéro cadastral de l immeuble service cadastre; Identité des copropriétaires - service de publicité foncière des hypothèques. Comment les inciter? Présenter l intérêt direct pour les copropriétaires: Pas forcément la légalisation de la situation (peu d impact); Exemples: 1) dans le cas d une dette fournisseur, présenter le diagnostic comme l aide à la résolution d un litige, 2) les risques encourus (notamment financier pour l ensemble des copropriétaires) en cas d absence d assurance, 3) aide à la vente d un bien (la vente est bloquée par l absence d organisation légale de la copropriété), etc. 10
A la réalisation d une feuille de route du redressement Réaliser un diagnostic des dysfonctionnements de gestion de la copropriété En cas de copropriété «inactive»: état des lieux des documents existants (règlement de copropriété, état descriptif de décision, factures et reconstitution du niveau des charges, analyse du fonctionnement présent et des relations entre copropriétaires, identification d un copropriétaire «référent», etc.) feuille de route des actions pour un fonctionnement «normal» (voir partie suivante); En cas de copropriété «active»: analyse des instances de gestion, analyse des dernières décisions d assemblées générales, analyse du niveau des charges, etc. feuille de route des actions à mettre en œuvre pour le redressement 11 de la gestion
A la réalisation d une feuille de route du redressement Rappel nouveauté loi ALUR: Pour toute copropriété concernée par un arrêté (péril, insalubrité, équipements communs), la Collectivité peut demander la production d un Diagnostic Technique Global (DTG), ou à défaut, de faire procéder à sa réalisation aux frais de la copropriété: Doit inclure une «analyse des améliorations possibles de la gestion technique de l immeuble»; Peut être un bon «dévérouilleur» pour obliger la copropriété à engager des actions coercitives de remise en fonctionnement; Attention à maîtriser le coût du DTG. Disponible gratuitement www.arc-copro.com/hgj3 12
Remise en fonctionnement 3 conditions: Une intervention flexible: la solution proposée sera différente selon les situations (conflits entre copropriétaires, compétences et disponibilités des personnes «référentes», etc.); Arriver à un consensus avec l ensemble des copropriétaires sur le prisme coût / durabilité de la remise en fonctionnement); Mobilisation durable des copropriétaires (attention aux accords préalables non tenus). 13
Remise en fonctionnement 4 modalités de remise en fonctionnement: Incitatif : Mise en place d une gestion bénévole; Mise en place d une gestion professionnelle (ou co-gestion). Coercitif: Mise sous administration provisoire pour convocation d une assemblée générale (article 47 décret du 17 mars 1967); Mise sous administration provisoire pour redressement de la copropriété (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). Disponible gratuitement www. arc-copro.com/m3g1 14
Remise en fonctionnement incitatif Mise en place d une gestion bénévole: Information des copropriétaires (identification d un groupe de copropriétaires motivés et d un copropriétaire «référent» en capacité de reprendre la gestion); Formation et préparation de «l équipe» du futur syndic bénévole pour définir les actions à mettre en œuvre; Accompagnement à la première assemblée générale (convocation, élection du syndic, budget prévisionnel, etc.); Assistance à la prise en main de la gestion (comptabilité, archivage, etc.) Important: Si accompagnement et suivi ultérieur prévoir une lettre d engagement / convention avec la copropriété. 15
Remise en fonctionnement incitatif «Le syndic bénévole comme solution pour une remise en fonctionnement d une copropriété» Disponible gratuitement aux adhérent C.O.D. de l ARC 16
Remise en fonctionnement incitatif (2) Mise en place d une gestion professionnelle: Information des copropriétaires; Assistance à la recherche d un syndic professionnel (éventuellement mise en place d une co-gestion par une convention avec syndic locaux); Formation du futur conseil syndical (préparation de l assemblée générale, rôle outils et organisation, etc.); Accompagnement à la première assemblée générale. 17
Remise en fonctionnement coercitif Assistance à la collectivité à la nomination d un administrateur provisoire (article 47 décret 17 mars 1967): Information des copropriétaires; Assistance à la recherche d un syndic professionnel (éventuellement mise en place d une co-gestion); Formation du futur conseil syndical. 18
Remise en fonctionnement coercitif (2) Assistance collectivité à la nomination d un administrateur provisoire : Motiver cette demande: «Si l équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l impossibilité de pourvoir à la conservation de l immeuble» - (article 29-1 décret 17 mars 1967) Rendre efficace la mise sous administration provisoire: - Cadrage de la mission de l administrateur judiciaire dans la requête au TGI, en fonction des besoins de la copropriété; - Rencontre partenariale et validation d une feuille de route (lettre d engagement) avec l administrateur provisoire, les copropriétaires et la collectivité; - Prévoir la sortie de l administration provisoire (rachat monocopropriété?); etc. 19
Les pistes de travail à venir Un petit guide sur l identification des copropriétés désorganisées et leur accompagnement (sortie prévue début 2016): Proposition d outils d identification et de retours d expériences; Réponses aux principaux dysfonctionnements observés: gestion, fonctionnement et droit; Proposition de méthodes de mobilisation des copropriétaires, et notamment de personnes «ressources» à la remise en fonctionnement. Une réflexion sur le financement des quote-part travaux. 20
«Le Salon Indépendant de la Copropriété» 7ème édition du salon de l ARC Merci de votre attention Manon LEROY, chargée de mission pôle copropriété fragiles et en difficulté contact@arc-copro.fr 7 ème Edition du salon indépendant de l ARC