Déclaration des revenus 2010 Comment la remplir Comme chaque année, nous passons en revue les diverses rubriques de la déclaration des revenus, en insistant plus particulièrement sur les revenus fonciers des propriétés urbaines et sur les charges donnant lieu à déduction du revenu global ou à réduction d impôt. Au titre des nouveautés applicables en 2011 aux revenus 2010, on citera le réaménagement du crédit d impôt en faveur du développement durable, le verdissement du crédit d impôt pour intérêts d emprunt et la diminution du plafond global des avantages fiscaux (niches fiscales). Pour la déclaration des revenus de 2010, les déclarations doivent être envoyées au plus tard le 31 mai au service des impôts mentionné sur la déclaration. Revenus fonciers des propriétés urbaines La page 1 de la déclaration annexe modèle 2044 concerne le régime des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier ; les pages 2 et 3, les revenus des propriétés urbaines et rurales, la page 4 étant réservée au descriptif des frais et au calcul du résultat foncier. Le cas particulier des immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (dispositif Malraux) pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant 2009, les immeubles monuments historiques ou assimilés, les immeubles possédés en nue-propriété, les espaces protégés labellisés «Fondation du Patrimoine», la détention de logements soumis aux dispositifs Périssol, Besson-neuf, Robien (classique, recentré ou ZRR), Borlooneuf, Scellier intermédiaire ou Scellier- ZRR, ou encore la détention de parts de SCPI pour lesquelles a été exercée l option pour l amortissement Robienclassique, Robien-recentré ou Borlooneuf, obligent à déclarer l ensemble des revenus fonciers sur une déclaration 2044 spéciale que le propriétaire doit se procurer au centre des impôts. Recettes Loyers bruts encaissés : ligne 211 Les sommes à déclarer doivent comprendre la totalité des encaissements de l année, y compris les loyers d avance ou différés, mais pas les dépôts de garantie (voir ci-après). Sont considérés comme revenus différés ceux qui, par suite de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable, ont été retardés : c est le cas de loyers arriérés payés en une seule fois. En revanche, les loyers impayés n ont pas à être déclarés. Aux loyers doivent être ajoutées les recettes exceptionnelles qui, par leur nature, ne sont pas susceptibles d être recueillies annuellement (pas-de-porte, indemnités d assurance, indemnités reçues du locataire à l occasion du renouvellement du bail...). Pour éviter une imposition excessive des recettes exceptionnelles, la Les déclarations doivent être envoyées au plus tard le 31 mai, sauf télédéclaration par Internet. loi a prévu le système du quotient. Il ne s applique que si celles-ci dépassent la moyenne des revenus nets globaux des trois années précédentes. Les revenus exceptionnels sont divisés par quatre puis ajoutés aux autres revenus ; le supplément d impôt que cela entraîne est ensuite multiplié par quatre, et s ajoute à l impôt qui aurait été dû sans ces revenus exceptionnels ou différés. Il n y a pas lieu de déclarer les remboursements de charges locatives reçus du locataire, ni de déduire les avances faites à ce titre, sauf si celles-ci ne sont pas remboursées, en fin de bail (voir plus loin). Par ailleurs, en ce qui concerne les locations pour lesquelles le bailleur a opté pour la TVA, les recettes à déclarer sont celles hors taxes. En contrepartie, les charges déductibles (travaux d amélioration, de réparation et d entretien) concernant ces locations doivent également être retenues pour leur montant hors TVA. pixel - fotolia.com Le Propriétaire immobilier - Avril 2011-13
Plafonnement global des niches fiscales Créé par la loi de finances pour 2009, le plafonnement global des niches fiscales s est appliqué pour la première fois au titre de l imposition des revenus de 2009. Ce dispositif vise à éviter que les contribuables puissent cumuler les avantages fiscaux permettant de réduire leur impôt sur le revenu au-delà d une certaine limite. Ainsi, le total de certains avantages fiscaux (tous les avantages fiscaux ne sont pas concernés) ne peut pas procurer en 2010 une réduction du montant de l impôt dû supérieure à la somme d un montant de 20 000 et d un montant égal à 8 % du revenu imposable servant de base au calcul de l impôt sur le revenu. Si un contribuable a, par exemple, un revenu imposable de 100 000, le montant maximum des avantages fiscaux sera de 20 000 plus 8 000, soit 28 000. Quels sont les avantages fiscaux soumis au plafonnement? Il s agit, entre autres, de l amortissement Robien, Borloo-neuf, et des réductions et crédits d impôt non expressément exclus du plafonnement par l article 200-0 A 2 du CGI. Sont, en revanche, notamment exclus du plafonnement, les avantages fiscaux liés à la situation personnelle du contribuable ou à la poursuite d un objectif d intérêt général. Locations d emplacements pour le stationnement des véhicules Rappelons que les locations d emplacements pour le stationnement des véhicules, lorsqu elles ne sont pas liées à la location d un appartement, sont en principe assujetties à la TVA, à moins d être dans le champ d application de la franchise en base. La taxe, à la charge du locataire, est calculée sur le montant du loyer, charges comprises. Cette mesure vise les garages individuels, les boxes, les simples emplacements en surface, en sous-sol ou en surélévation, quelle que soit la nature du véhicule pour lequel l emplacement est loué (automobile, moto, bateau, etc.). Dans tous les cas, l assujettissement à la TVA n enlève pas à ces locations leur caractère de revenus fonciers. Elles sont à déclarer pour leur montant hors TVA à la rubrique des revenus des propriétés urbaines. Dépôts de garantie Les dépôts de garantie ne constituent pas un élément du revenu imposable. Ils n ont donc pas à être déclarés, sauf ceux qui, en fin de bail, auraient été utilisés pour couvrir des loyers non payés ou pour des travaux de remise en état des locaux après le départ du locataire. Dépenses mises par convention à la charge du locataire : ligne 212 Doivent figurer sous cette rubrique, entre autres, l impôt foncier, certaines grosses réparations, les primes d assurance et toutes charges autres que locatives qui auraient été mises, par convention, à la charge du locataire. Recettes brutes diverses : ligne 213 Il s agit des sommes perçues à titre de location du droit d affichage, et de toutes autres redevances qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d usufruit. Il y a lieu d y comprendre également, ligne 214, les recettes de cette nature afférentes aux biens dont le propriétaire se réserve la jouissance (cela ne concerne pas les locaux d habitation). En contrepartie, il est possible de déduire les charges supportées pour ce bien de la même manière que s il était loué. Subventions de l Anah Les subventions doivent figurer dans les recettes qui constituent le revenu brut ; en contrepartie les dépenses d entretien, de réparation ou d amélioration qu elles ont aidé à financer sont à retenir pour leur intégralité au titre des frais et charges à déduire. Frais et charges à déduire Frais d administration et de gestion : ligne 221 Sont déductibles les dépenses suivantes supportées au titre de l administration et de la gestion des immeubles loués non meublés : frais de rémunération (salaires, avantages en nature, charges sociales et fiscales) des concierges ou des gardes (y compris les frais de garde-chasse dans les propriétés rurales) ; frais de procédure (dépenses supportées par le bailleur à l occasion du règlement d un différend soit avec son locataire soit avec un entrepreneur ou prestataire : honoraires des experts auprès des tribunaux, des huissiers, avocats, notaires) ; frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles. Sont ainsi déductibles pour leur montant réel les commissions versées par un propriétaire à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales, les sommes versées par un propriétaire pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles. Sont aussi déductibles les cotisations versées à une chambre syndicale de propriétaires. 14 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011
Cette liste des frais de gestion admis en déduction pour leur montant réel est limitative : les autres frais de gestion (frais de correspondance, de déplacements, de téléphone, logiciel, etc.) sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 par local (ligne 222). Par local, on entend chaque bien donné en location, garage, appartement Primes d assurance : ligne 223 Toutes les primes d assurance afférentes aux immeubles loués sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, quel que soit le risque couvert (propriétaire non occupant, assurance multirisque immeuble, impayés de loyers). Les propriétaires de certains logements conventionnés peuvent bénéficier d un crédit d impôt de 50 % au titre de la souscription d un contrat d assurance loyers impayés. Les contribuables qui optent pour ce crédit d impôt ne peuvent pas déduire les primes de leurs revenus fonciers. cle 606 du Code civil, notamment celles concernant les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières et des planchers. Sont également déductibles les honoraires d architecte versés à l occasion de travaux déductibles. Travaux d amélioration Les dépenses d amélioration portant sur des locaux d habitation, y compris les dépenses correspondant à des travaux de rénovation, sont admises en déduction, dès lors qu elles ne constituent pas des dépenses de construction, de reconstruction ou d agrandissement. Doivent être considérés comme travaux d agrandissement et par conséquent non déductibles les travaux ayant pour effet d accroître le volume ou la surface habitable de locaux déjà existants. Comment déterminer les dépenses afférentes aux travaux déductibles Il faut que ces travaux aient donné lieu à un paiement effectif. Ainsi, un propriétaire qui exécute lui-même certains travaux de cette nature dans ses immeubles, peut porter en déduction le prix d achat des marchandises utilisées, mais il n est pas fondé à déduire un salaire fictif, représentant la rémunération de son travail. Il est prudent de faire figurer son nom sur la facture. Les dépenses afférentes à ces travaux doivent être déduites du revenu foncier de l année au cours de laquelle le paiement a été effectué aux entrepreneurs, même si le règlement en a été opéré à l aide de fonds d emprunt. Aucune déduction ne saurait être admise lors du remboursement du capital de l emprunt. Lorsqu un immeuble comporte, à la fois, des locaux loués et des locaux dont le propriétaire se réserve la disponibilité, pour ses besoins personnels, ou pour l exercice d une activité professionnelle, il conviendra de répartir éventuellement le Les travaux de remise en état d un logement avant sa relocation peuvent être déduits à la ligne 224. Travaux d entretien et de réparation : ligne 224 Sont déductibles, à ce titre, les travaux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre les immeubles en bon état, sans en modifier la consistance. Entrent, notamment, dans cette catégorie de dépenses : le ravalement, les peintures extérieures et celles des locaux communs, la réparation ou la réfection des toitures, des parquets et escaliers. De même, peuvent être déduits les frais supportés par le propriétaire pour la remise en état d un appartement, à l occasion soit d un changement de locataire, soit de la mise en location de locaux dont il se réservait précédemment la disposition. La déduction est applicable, non seulement aux frais d entretien et de réparation proprement dits, mais aussi aux grosses réparations définies à l artimontant de la dépense entre les deux catégories de locaux et de ne porter en déduction que la fraction s appliquant aux locaux mis en location. De même, si, dans l immeuble, certains locaux sont affectés à la location meublée, la quote-part des frais correspondant ne doit pas intervenir dans la déclaration des revenus fonciers, mais dans celle correspondant à l activité de loueur en meublé. Enfin, rappelons que les dépenses ayant donné lieu à subventions de l Anah sont déductibles pour leur intégralité. Charges récupérables non récupérées au départ du locataire : ligne 225 Il s agit des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l année du départ du locataire. Les charges locatives supportées pendant la vacance d un bien sont également déductibles sur cette ligne. Agence DER - fotolia.com Le Propriétaire immobilier - Avril 2011-15
Déclaration des revenus fonciers 2010 (déclaration n 2044) 210 Recettes Immeubles donnés en location 211 Loyers (ou fermages) bruts encaissés 212 Dépenses mises par convention à la charge des locataires 213 Recettes brutes diverses (y compris subventions Anah et indemnités d assurance) Immeubles dont vous vous réservez la jouissance 214 Valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance 215 Total des recettes : lignes 211 à 214 220 Frais et charges 221 Frais d administration et de gestion (rémunérations des gardes et concierges ; rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers ; frais de procédure) 222 Autres frais de gestion : 20 par local 223 Primes d assurance 224 Dépenses de réparation, d entretien et d amélioration (remplir également la rubrique 400) 225 Charges récupérables non récupérées au départ du locataire 226 Indemnités d éviction, frais de relogement 227 Taxes foncières, taxes annexes de 2010 Régimes particuliers 228 Déductions spécifiques (sous certaines conditions) 10 %, 26 %, 30 %, 40 %, 45 %, 60 % ou 70 % de la ligne 215 Immeubles en copropriété (uniquement pour les propriétaires bailleurs) 229 Provisions pour charges payées en 2010 230 Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2009 240 Total des frais et charges : lignes 221 à 229 ligne 230 250 Intérêts d emprunt (remplir également la rubrique 410) 260 Revenus fonciers taxables 261 Ligne 215 ligne 240 ligne 250 262 Réintégration du supplément de déduction 263 Bénéfice (+) ou déficit ( ) : ligne 261 + ligne 262 Indemnités d éviction, frais de relogement : ligne 226 L indemnité d éviction est déductible lorsqu elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions. Taxes foncières et annexes : ligne 227 Sont déductibles non seulement la taxe foncière (moins la TEOM récupérable sur le locataire) elle-même, mais encore les diverses taxes qui s y ajoutent, à l exclusion des taxes locatives déjà portées en déduction pour le calcul du revenu brut. On peut également déduire le montant de la taxe annuelle sur les bureaux exigible dans la région d Île-de- France. Les majorations de 10 % appliquées pour règlements tardifs peuvent venir en déduction. Déductions spécifiques : ligne 228 Certains bailleurs ont le droit d appliquer une déduction spécifique, d un taux allant de 10 % à 70 % selon le cas, sur leurs loyers imposables, en plus des autres charges admises en déduction dans le régime réel. Déduction spécifique de 10 % Les contribuables contraints de déménager entre 2005 et 2007 pour des raisons professionnelles (changement d activité ou mutation, notamment) bénéficient d une déduction forfaitaire de 10 % sur les revenus tirés de la location nue de leur ancienne habitation principale à titre d habitation principale du locataire. Cette déduction s applique jusqu au 31 décembre de la 3 e année suivant la mise en location ou jusqu à l acquisition de leur nouvelle habitation principale si elle est antérieure. Certaines conditions doivent être remplies pour bénéficier de cette déduction supplémentaire : la nouvelle activité doit avoir débuté entre le 1 er juillet 2005 et le 31 décembre 2007 et être exercée pendant au moins 6 mois de suite ; la nouvelle habitation principale doit être prise en location dans l année qui suit le début de la nouvelle activité et être située à plus de 200 km de l ancienne ; le bailleur du contribuable ne doit pas être un membre de son foyer fiscal ni une société dont il est associé. Déduction spécifique de 26 % Bénéficient de cette déduction les bailleurs qui ont opté pour le dispositif Besson ancien ou qui louent un logement neuf situé en zone de revitalisation rurale (ZRR) dans le cadre du dispositif Robien ou du dispositif Scellier. Déduction spécifique de 30 % Bénéficient de cette déduction les bailleurs qui optent pour le Borloo neuf, le Scellier intermédiaire ou le Borloo ancien en secteur intermédiaire. Déduction spécifique de 40 % Les propriétaires de carrières, sablières ou tout autre gisement minéral peuvent déduire 40 % du montant des recettes provenant de leur exploitation. Déductions spécifiques de 45 % et 60 % Les bailleurs qui donnent en location un logement dans le secteur social ou très social et optent pour le dispositif Borloo ancien peuvent déduire 45 % du montant des loyers pour les conventions conclues jusqu au 27 mars 2009 et 60 % pour les conventions conclues à compter du 28 mars 2009. Déduction spécifique de 70 % Bénéficient de cette déduction les bailleurs qui, dans le cadre du Borloo ancien (quel que soit le secteur locatif choisi), ont donné leur logement en location à un organisme privé ou public qui destine le logement à l hébergement (sous-location ou mise à disposition) de personnes défavorisées, pour les conventions conclues à compter du 28 mars 2009. 16 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011
Provisions sur charges de copropriété : lignes 229 et 230 Les copropriétaires bailleurs doivent déduire les provisions sur charges de copropriété qu ils ont payées en 2010, peu importe l utilisation effective de ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non (ligne 229). Toutefois, les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l assemblée générale, ne sont pas concernées. Corrélativement, les copropriétaires bailleurs doivent, au vu des éléments fournis par leur syndic, majorer leur revenu imposable de la fraction de la provision déduite en 2009 correspondant à des charges non déductibles, à savoir, notamment, les charges récupérables sur le locataire (ligne 230) : voir exemple dans l encadré ci-dessous. Intérêts des emprunts : ligne 250 Doivent être portés, sous cette rubrique, les intérêts de dettes contractées pour l acquisition, la construction, la réparation et l amélioration, la conservation de l immeuble. Sont aussi déductibles les intérêts des emprunts contractés pour payer : les droits de succession concernant les immeubles acquis par héritage ; les droits de mutation. Peuvent également être déduits les intérêts versés à l administration de l enregistrement pour paiement différé des droits de mutation afférents à des immeubles acquis par succession, donation ou legs. D autre part, les frais d emprunt, notamment les frais de constitution du dossier et les frais de l assurance décèsinvalidité souscrite en garantie du prêt, peuvent être admis en déduction. Les intérêts d un emprunt affecté à la construction d un immeuble destiné à la location mais non encore achevé viennent en déduction des revenus des autres immeubles que possède le contribuable. Lorsque le prêt est assorti d une bonification d intérêts, la déduction ne peut porter que sur les intérêts effectivement versés. Lorsqu un emprunt intéresse plusieurs immeubles, les intérêts correspondants peuvent être compris dans les charges afférentes à l un ou à l autre de ces immeubles ou venir en déduction de l ensemble du revenu brut foncier. Toutefois, lorsque le propriétaire occupe une partie d un de ces immeubles, les intérêts doivent être répartis entre chaque immeuble afin de permettre de calculer la réfaction qui doit être opérée de ce fait. En ce qui concerne les immeubles ou parties d immeubles occupés par leur propriétaire à titre d habitation principale, aucune déduction ne doit figurer sur l annexe 2044. De nombreuses chambres locales UNPI se proposent de vous aider à remplir votre déclaration de revenus. N hésitez pas à les solliciter. Calcul du résultat foncier imposable En page 4 de la déclaration modèle 2044 normale et en page 6 de la déclaration 2044 spéciale figure une rubrique qui permet de déterminer le revenu ou le déficit global annuel, en regroupant les résultats des propriétés rurales, des propriétés urbaines, des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier ainsi que (2044 S) des immeubles «spéciaux». Déduction au titre de l amortissement Périssol, Besson, Robien ou Borloo Un tableau d amortissement figure dans la déclaration 2044 spéciale pour les contribuables qui ont acquis un logement locatif neuf et ont opté pour le régime de l amortissement Périssol, Besson, Robien, Robien recentré ou Borloo neuf. Rappelons que le dispositif Périssol permet de déduire un amortissement égal à 10 % du montant de l investissement au cours des quatre premières années et de 2 % les années suivantes. En outre, cet avantage s accompagne d un relèvement de 10 700 à 15 300 du plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global. Les dispositifs Besson et Robien classique permettent de déduire un amortissement égal à 8 % du montant de l investissement au cours des cinq premières années et à 2,5 % Le Propriétaire immobilier - Avril 2011-17
Provisions sur charges Notre exemple Provisions versées en 2009 au syndic : 1 300. Cette provision a été déclarée ligne 229, en mai 2010, dans la déclaration des revenus fonciers de 2009. Provisions versées au syndic en 2010 : 1 700. Détail reçu du syndic des provisions versées en 2009 à hauteur de 1 300 : - 500 de charges déductibles ; - 700 de charges locatives, charges non déductibles ; - 100 de solde positif. Il faudra inscrire en mai 2011 dans la déclaration des revenus fonciers de 2010 : - sur la ligne 229 : 1 700 - sur la ligne 230 : 800 (700 + 100 ). Dans notre exemple, les charges réellement dépensées ont été de 1 200 (500 + 700 ), et la provision versée de 1 300. Il en résulte un solde positif de 100 qui correspond à la situation d un trop versé par le copropriétaire. Ce trop versé de 100 a été déduit en 2009 (dans la provision de 1 300 ) et doit donc faire l objet d une régularisation ligne 230, en s ajoutant aux charges non déductibles. On peut aussi envisager le cas d un solde négatif, qui correspond à un moins versé (provisions payées en 2009 de 1 300 alors que les comptes en 2010 font apparaître une somme de 1 400 ). Le syndic peut alors faire un appel de provision complémentaire de 100 en 2010, et cette somme sera déductible au titre des provisions de l année 2010. Il faudra alors inscrire, ligne 229, la somme de 1 800 (1 700 de provisions versées en 2010 + 100 au titre de l appel de provisions complémentaire demandé par le syndic en 2010). les quatre, sept ou dix années suivantes. Pour les investissements en Robien recentré et en Borloo neuf, l amortissement est égal à 6 % du prix pendant les sept premières années et à 4 % les deux suivantes (avec possibilité, pour le Borloo, de prorogation par période de 3 ans et pour 6 ans au plus au taux de 2,5 %). Contrairement au dispositif Périssol, les autres dispositifs ne s accompagnent pas d un relèvement de la limite d imputation des déficits sur le revenu global. Remboursement de la TADB Le contribuable qui n en a pas bénéficié auparavant doit demander le remboursement de la TADB de la période 1 er janvier/30 septembre 1998 s il y a eu cessation ou interruption de la location en 2010, ou encore changement de sa situation de famille. Pour obtenir le remboursement (sous forme de crédit d impôt), il faut remplir l imprimé spécial 2042 TA (à retirer auprès des centres des impôts), reporter le montant des loyers ayant supporté la TADB du 1 er janvier au 30 septembre 1998, page 1 de la déclaration n 2042 C, ligne 4 TQ, et joindre le tout à la déclaration d ensemble n 2042. Revenus des immeubles spéciaux Les données concernant les cas particuliers suivants doivent être portées sur les pages 4 et 5 de la déclaration modèle 2044 spéciale. Monuments historiques Si l immeuble procure des recettes imposables et n est pas occupé par son propriétaire, les charges foncières sont imputables sur le revenu global. Immeubles «loi Malraux» Seul le déficit provenant des charges déductibles de l article 31 du CGI est imputable sur le revenu global ; celui provenant des intérêts d emprunt n est imputable que sur les autres revenus fonciers. Précisons que ce régime dérogatoire ne concerne que les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1 er janvier 2009. Il a été supprimé et remplacé par une réduction d impôt pour celles ayant donné lieu à une demande de permis ou une déclaration de travaux à compter de 2009. Régime des nus-propriétaires Les nus-propriétaires peuvent soit déduire les dépenses de grosses réparations de leurs revenus fonciers, le déficit éventuellement constaté étant imputé dans les conditions de droit commun (limite de 10 700 ), soit de leur revenu global, dans la limite annuelle de 25 000. Cela entraîne renonciation à leur prise en compte pour l évaluation des revenus fonciers. La fraction des dépenses excédant cette limite de 25 000 peut, le cas échéant, être déduite, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes. Rappelons que le démembrement doit résulter d une succession ou d une donation entre vifs, effectuée sans charges ni conditions et consentie entre parents jusqu au 4 e degré inclusivement. Déduction des déficits fonciers La page 4 de la déclaration 2044 et la page 6 de la déclaration 2044 spéciale permettent la répartition des dépenses et des déficits en résultant de façon à savoir quelle part de ces déficits pourra être imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 (15 300 en cas d amortissement Périssol). Rappelons que n est pris en compte que le déficit résultant d autres dépenses que les intérêts d emprunt. Toute imputation d un déficit foncier sur le revenu global oblige le propriétaire à louer l immeuble jusqu au 31 décembre de la 3 e année qui suit l imputation. 18 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011
du régime du micro-foncier ; le plafond de 15 000 est alors apprécié en proportion des droits du contribuable dans les bénéfices comptables de la société. Le déficit non imputable est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les chiffres résultant de ces calculs sont à reporter sur les lignes correspondantes de la déclaration n 2042. Régime du «micro-foncier» Les contribuables dont les biens loués ne bénéficient d aucun régime fiscal particulier et dont les revenus bruts fonciers provenant de la location d immeubles non meublés n excèdent pas 1 000 en 2010 relèvent de plein droit du régime du micro-foncier qui leur permet de porter directement le montant brut de leurs revenus fonciers sur leur déclaration d ensemble des revenus 2042 et les dispense de souscrire la déclaration annexe des revenus fonciers n 2044. Ils bénéficient, en outre, d un abattement forfaitaire de 30 % qui couvre toutes les charges : aucune autre déduction n est admise (mais il est possible de profiter du crédit d impôt accordé aux bailleurs qui souscrivent une assurance contre les loyers impayés dans certaines conditions). Les bailleurs qui relèvent normalement du micro-foncier peuvent toutefois, s ils y ont intérêt (c est le cas lorsque les charges déductibles travaux, intérêts d emprunt, notamment représentent plus de 30 % des loyers), opter pour le régime réel d imposition en souscrivant une déclaration 2044. L option pour le régime réel d imposition est exercée irrévocablement pour une durée de trois ans, dans la mesure où le bailleur reste de manière continue dans le champ d application du microfoncier. Au-delà de cette période de trois ans, le contribuable qui continue à souscrire une déclaration 2044 est considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale, pour le régime réel d imposition. L application du régime du micro-foncier aux loyers 2010 ne fait pas perdre la possibilité d imputer les déficits fonciers des années antérieures encore reportables au 1 er janvier 2010. La détention de parts de SCI ou de SCPI n empêche pas les contribuables possédant par ailleurs un bien loué nu, de bénéficier Revenus d autre nature Bénéfices industriels et commerciaux Cette rubrique qui concerne essentiellement les bénéfices réalisés par les personnes physiques dans l exercice d une profession commerciale, industrielle ou artisanale, vise également les loueurs de bureaux ou de chambres et d appartements meublés. En effet, les profits retirés de la location en meublé, considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale, ne sont pas assujettis dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des BIC. Toutefois, sont exemptées les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n excède pas pour 2010, 173 en Île-de-France et 126 dans les autres régions. Par ailleurs, «les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale (chambres d hôtes) sont exonérées de l impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n excède pas 760 par an» (art. 35 bis II du CGI). Le statut de l auto-entrepreneur et la location meublée Depuis le 1 er janvier 2009, le statut de l auto-entrepreneur permet aux personnes souhaitant se mettre à leur compte, de bénéficier d un statut fiscal juridique et fiscal simple. Seuls les loueurs en meublé soumis au régime du micro-bic peuvent se soumettre à ce statut. Les loueurs en meublé qui ne sont pas soumis au régime du micro-bic (chiffre d affaires supérieur à 32 000 ) ne peuvent pas se soumettre à ce statut. chris32m - fotolia.com Les revenus tirés de la location de gîtes ruraux bénéficient d un abattement forfaitaire de 71 %. Le Propriétaire immobilier - Avril 2011-19
Le régime spécial dit «micro-bic» Le régime micro-bic s applique de plein droit aux loueurs en meublé dont les recettes n ont pas dépassé 32 100 en 2010. Un abattement pour charges de 50 % est pratiqué (avec un minimum de 305 ). Soulignons que les revenus tirés de la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d hôte sont soumis à un autre plafond pour l application du régime micro-bic, de 80 300 en 2010 ; ils bénéficient, en outre, d un abattement forfaitaire de 71 %. Les loueurs en meublé qui relèvent du régime micro-bic sont dispensés de déposer une déclaration de résultat et portent directement le montant du chiffre d affaires sur leur déclaration annuelle des revenus n 2042 C. Déduction des déficits des loueurs en meublé non professionnels Sauf s ils sont loueurs professionnels, inscrits en cette qualité au registre du commerce, qu ils réalisent plus de 23 000 de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % de leur revenu (ces trois conditions sont cumulatives), les loueurs en meublé ne peuvent pas déduire de l ensemble de leurs revenus les déficits qu ils réalisent à ce titre. Ces déficits ne sont déductibles que des autres bénéfices non professionnels tirés de locations meublées réalisés par le contribuable la même année ou les dix suivantes. Les contribuables relevant du régime micro- BIC ne peuvent déduire aucun déficit. Plus-values Plus-values immobilières Les plus-values imposables sont soumises à une imposition forfaitaire dont le taux était fixé à 16 % pour les ventes réalisées en 2010 (plus prélèvements sociaux de 12,10 %), payée par le notaire par prélèvement sur le prix de vente, après établissement par ses soins de la déclaration de plus-value. Les opérations suivantes sont toutefois exonérées : - cession de la résidence principale ; - vente d un immeuble (ou partie d immeuble) pour un prix inférieur ou égal à 15 000 ; - vente d un bien détenu depuis plus de quinze ans. Plus-values sur valeurs mobilières Les gains de cession de valeurs mobilières sont soumis à une taxation au taux forfaitaire qui s élève à 18 % augmenté des prélèvements sociaux, soit 30,1 %, lorsque le montant des cessions réalisées au cours de l année 2010 excède un seuil unique de 25 830, quelle que soit la nature du titre cédé (actions, OPCVM monétaires ou obligataires, parts de sociétés de personnes...). En cas d événement exceptionnel (divorce, décès, licenciement ), ce seuil de 25 830 s apprécie sur les trois dernières années. Rappelons que les plus-values de 2010 vont subir les prélèvements sociaux en 2011 dès le premier euro de cession, même si le seuil de cession de 25 830 (lequel disparaît pour les plus-values réalisées à partir de 2011) n a pas été dépassé. Revenus exceptionnels ou différés Nous avons déjà analysé, ci-avant, le régime de «quotient» qui a remplacé l ancien système d étalement des revenus exceptionnels et des revenus différés. Ce système permet de tempérer la progressivité du barème, en n appliquant celui-ci que sur une fraction (division par quatre au plus) du revenu concerné, le supplément d impôt qui en résulte étant ensuite multiplié sur la base de cette même fraction. La demande d application de ce régime doit être jointe à la déclaration. Charges à déduire et réductions d impôt Déficits antérieurs Il s agit des déficits globaux non absorbés par les revenus des années précédentes à l exception des déficits agricoles, des déficits fonciers excédant les 10 700 (15 300 en cas d amortissement Périssol) déductibles ou des déficits liés à la location en meublé non professionnelle (voir ces rubriques). Avez-vous droit au bouclier fiscal? Le plafonnement des impôts directs par rapport aux revenus, dénommé «bouclier fiscal», permet aux contribuables qui ont payé en 2010 un total d impôts directs (IR + ISF + taxes foncières et d habitation sur la résidence principale + prélèvements sociaux) supérieur à 50 % des revenus perçus en 2009, d obtenir le remboursement de la part d impôt qui excède la limite de 50 %. Pour obtenir ce remboursement, les contribuables concernés doivent en faire la demande au plus tard le 31 décembre 2011 en remplissant le formulaire «2041 DRIDdemande de plafonnement des impôts directs à 50 % des revenus de l année 2009» disponible dans les centres des impôts et sur le site www.impot.gouv.fr, site sur lequel est accessible un simulateur de calcul permettant de vérifier si l on peut, ou non, bénéficier du bouclier fiscal. Précisons que ce dispositif s adresse aux contribuables ayant régulièrement déclaré leurs revenus et patrimoine car, au cours de l instruction de la demande de remboursement, l administration pourra être conduite à vérifier la totalité du patrimoine déclaré. Rappelons aussi que la suppression du bouclier fiscal pourrait bientôt intervenir dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine. 20 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011
Dépenses afférentes à l habitation principale Intérêts d emprunt Les intérêts d emprunt contracté pour l acquisition ou la construction de sa résidence principale ouvrent droit à un crédit d impôt. Celui-ci s applique à l acquisition des logements neufs ou anciens dont l acte authentique a été signé à compter du 6 mai 2007 ou aux constructions pour lesquelles la déclaration d ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date. Pour les logements anciens, l avantage fiscal est égal à 40 % du montant des intérêts payés pour la première annuité de remboursement et à 20 % de leur montant pour les quatre années suivantes. Lorsque le prêt est conclu en cours d année, le crédit d impôt est calculé au taux de 40 % pour les intérêts versés sur 2 années d imposition consécutives, au titre des 12 premières mensualités : le taux passe à 20 % à compter de la treizième mensualité. Pour les logements neufs acquis en 2010, le taux du crédit d impôt est fixé à 30 % pour la première annuité et à 15 % pour les quatre années suivantes (pour les logements neufs acquis avant 2010, le taux est le même que celui des logements anciens). Pour les logements neufs acquis ou construits à partir du 1 er janvier 2009 qui répondent aux normes BBC (bâtiment basse consommation), le crédit d impôt est de 40 % sur 7 annuités. Ces intérêts sont retenus dans la limite d un plafond annuel de 3 750 pour un célibataire et de 7 500 pour un couple soumis à imposition commune (+ 500 par personne à charge). Les plafonds de 3 750 et de 7 500 sont doublés lorsque l un des membres du foyer est handicapé. Précisons que le point de départ de la première annuité s entend de la date de la première mise à disposition des fonds par la banque. Toutefois, en cas de construction ou d acquisition en état futur d achèvement, le contribuable peut demander que cette date soit fixée à la date de l achèvement ou de la livraison du logement. Rappelons que le crédit d impôt pour intérêts d emprunt est supprimé pour les logements acquis ou construits à compter de 2011. Crédit d impôt en faveur du développement durable et des économies d énergie Plusieurs catégories de dépenses d équipements fournis et installés par une entreprise ouvrent droit à ce crédit d impôt, qui a été modifié à plusieurs reprises depuis son adoption en 2005. Sont concernées l acquisition d une chaudière à condensation, l acquisition L acquisition de matériaux d isolation thermique des parois vitrées ouvre droit au crédit d impôt en faveur du développement durable et des économies d énergie. de matériaux d isolation thermique des parois vitrées et de régulation du chauffage, l acquisition d équipements de production d énergie utilisant une source d énergie renouvelable ou de pompes à chaleur, l acquisition d équipements de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération, ainsi que l acquisition d équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales. En outre, ouvre droit à l avantage fiscal, la réalisation d un diagnostic de performance énergétique établi en dehors des cas où la réglementation l impose, ainsi que les frais de pose des matériaux d isolation thermique des parois opaques (planchers, plafonds, murs et toiture). Gautier Willaume - fotolia.com Le Propriétaire immobilier - Avril 2011-21
Déclarer ses revenus par Internet Rappelons que le crédit d impôt est désormais ouvert aux bailleurs qui s engagent à louer nu pendant au moins 5 ans (dans la limite de trois logements au titre de la même année). Le plafond des dépenses prises en compte est fixé, pour la période du 1 er janvier 2005 au 31 décembre 2012, à 8 000 pour une personne seule et à 16 000 pour un couple soumis à imposition commune (plus majoration de 400 par personne à charge). Précisons que les dépenses réalisées dans l habitation principale et celles réalisées dans des logements loués sont soumises à des plafonds distincts. Le taux du crédit d impôt varie selon les équipements. Pour les dépenses payées en 2010, il est de : 15 % du prix d acquisition pour les chaudières à condensation, les matériaux d isolation thermique des parois vitrées (vitrages), des volets isolants et des portes d entrée. Le taux majoré de 40 % applicable à la pose de double vitrage dans un logement achevé avant 1977 n est plus applicable aux dépenses payées en 2010 ; 25 % du prix d acquisition des matériaux d isolation thermique des parois opaques (augmenté des frais de pose), des matériaux de calorifugeage, des appareils de régulation du chauffage, des équipements de raccordement à un réseau de chaleur, des équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales, des pompes à chaleur pour le chauffage autres que géothermiques, des chaudières et équipements de chauffage ou de production d eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses. Toutefois, en cas de remplacement d une chaudière à bois (ou autres biomasses) ou d un équipement de chauffage ou de production d eau chaude fonctionnant au bois (ou autres biomasses) par un même matériel, le taux du crédit d impôt est porté de 25 % à 40 % ; 40 % du prix d acquisition des pompes D année en année, le succès de la déclaration par Internet va croissant : en 2010, plus de 10 millions de déclarations ont ainsi été souscrites en ligne. La démarche présente plusieurs avantages. D abord, le contribuable qui préfère la télédéclaration à la déclaration papier bénéficie de délais supplémentaires pour s exécuter, variables selon son département de résidence principale. Ensuite, il n y a aucun justificatif à envoyer (mais il faut conserver ceux-ci afin de pouvoir les produire en cas de demande de l administration fiscale). Enfin, les contribuables qui remplissent pour la première fois leurs obligations déclaratives par Internet et qui paient leur impôt sur le revenu soit par voie électronique, soit par prélèvement automatique, bénéficient d une réduction d impôt de 20. Comment déclarer ses revenus en ligne? Vous devez vous connecter, à partir de n importe quel ordinateur, sur le site www.impots.gouv.fr, sélectionner «Identifiez-vous pour déclarer vos revenus en ligne» et indiquer votre numéro de télédéclarant, votre numéro fiscal (qui figurent tous les deux au bas de la première page de la déclaration papier que vous avez reçue) et le montant de votre revenu fiscal de référence (indiqué sur votre dernier avis d imposition). À chaque étape de votre déclaration, vous pouvez obtenir de l aide grâce à la rubrique «aide» accessible sur chaque page. À la fin de votre déclaration de revenu, vous recevez un accusé de réception vous confirmant qu elle a bien été reçue par l administration fiscale. à chaleur géothermiques (augmenté du coût de la pose de l échangeur de chaleur souterrain) et des pompes à chaleur thermodynamiques qui sont destinées à la production d eau chaude sanitaire ; 50 % du prix d acquisition des autres équipements de production d énergie utilisant une source d énergie renouvelable (ce taux est ramené à 25 % pour les dépenses d acquisition de panneaux photovoltaïques payées à compter du 29 septembre 2010) et des frais de diagnostic de performance énergétique. Les copropriétaires peuvent tenir compte de la quote-part des dépenses (d équipement ou d isolation) à leur charge réalisées sur les parties communes de l immeuble, sauf si elles font l objet d une occupation privative (loge de la gardienne, par exemple). Déduction partielle de la CSG La CSG acquittée en 2010 sur les revenus du patrimoine de 2009 (revenus fonciers, rentes viagères à titre onéreux, notamment), vient, pour partie (5,8 %), en déduction du revenu imposable. Ce montant est indiqué sur l avis d imposition que les contribuables ont reçu en 2010 pour le paiement commun des prélèvements sociaux. Investissement locatif Scellier Les particuliers qui acquièrent ou construisent entre 2009 et 2012 un logement neuf situé dans certaines zones du territoire pour le louer peuvent bénéficier d une réduction d impôt égale à 25 % de l investissement (dans la limite annuelle de 300 000 ), étalée sur 9 neuf ans (durée d engagement de location à un locataire dont le loyer est plafonné), soit une réduction maximale de 8 333 par an. À côté du Scellier «classique», existe également le Scellier «social», lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire (c est-à-dire dans des 22 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011
conditions de loyers plus faibles à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds). Dans ce cas, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d impôt, d une déduction spécifique de 30 % sur les loyers. En outre, lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d engagement de location de 9 ans, l investisseur bénéficie, par période de 3 ans, et dans la limite de 6 ans, d un complément de réduction d impôt de 2 % par an. Le taux de la réduction d impôt passe alors de 25 % à 37 % sur 15 ans (32 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012). Cela représente alors une économie d impôt maximale de 111 000. Dans les deux cas, si la réduction d impôt est supérieure à l impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur le montant de l impôt des six années suivantes. Investissement locatif en résidence meublée La réalisation d un investissement locatif non professionnel entre 2009 et 2012 dans certaines résidences meublées (logement faisant partie d un établissement d accueil des personnes âgées ou handicapés, d une structure affectée à l accueil familial salarié, d une résidence avec services pour étudiants, d une résidence de tourisme classée ou d un établissement de soins) est susceptible d ouvrir droit à une réduction d impôt égale à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, répartie sur 9 neuf ans. Cette réduction d impôt est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite annuelle de 300 000. Restauration immobilière loi Malraux Est également susceptible d ouvrir droit à une réduction d impôt la restauration complète d un immeuble dans le cadre Mariage, pacs ou divorce en 2011 Les personnes qui se marieront ou se pacseront en 2011 ne pourront plus souscrire trois déclarations en 2012, ce qui, en pratique, permettait de minorer l impôt à payer. Le principe est, depuis le 1 er janvier 2011, celui de l imposition commune pour l ensemble de l année, avec la possibilité d opter pour l imposition séparée selon des modalités qui seront précisées par décret. Il en va de même en cas de divorce ou de séparation : le principe, pour les couples qui se séparent, n est plus la souscription de trois déclarations, mais, dorénavant, celui de deux déclarations séparées, chacun des anciens époux ou anciens partenaires liés par un pacs étant personnellement imposable sur les revenus dont il a disposé pendant l année entière au cours de laquelle le divorce ou la dissolution du pacs est intervenue. de la loi Malraux, pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1 er janvier 2009. L engagement doit être pris de louer l immeuble pendant 9 ans. Le taux de la réduction, laquelle est calculée sur les dépenses supportées retenues dans la limite annuelle de 100 000, est de 30 % pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural (ou dans une aire de mise en valeur de l architecture et du patrimoine) et de 40 % pour les immeubles implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. Investissements dans certaines résidences de tourisme Les contribuables qui acquièrent directement, ou par l intermédiaire d une société non soumise à l impôt sur les sociétés, un logement neuf ou en l état futur d achèvement, dans une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire national, ou acquièrent un logement achevé avant 1989 qui fait l objet de travaux de réhabilitation situé dans une telle résidence, sont susceptibles de bénéficier d une réduction d impôt. La base et le taux de la réduction d impôt diffèrent selon la nature et la date de l investissement. Mincemeat - fotolia.com Le Propriétaire immobilier - Avril 2011-23
De même, les travaux de reconstruction, d agrandissement, de réparation ou d amélioration réalisés soit dans un logement d une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire, soit dans un logement destiné à la location en qualité de meublé de tourisme situé dans ces mêmes zones, soit encore dans un logement d un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d une opération de réhabilitation de l immobilier de loisir, sont susceptibles d ouvrir droit à une réduction d impôt. Investissements en résidence hôtelière Les contribuables qui acquièrent, entre le 1 er janvier 2007 et le 31 décembre 2010, un logement dans une résidence hôtelière à vocation sociale sont susceptibles de bénéficier d une réduction d impôt égale à 25 % du montant de l investissement, dans la limite de 50 000 pour une personne seule et de 100 000 pour un couple soumis à imposition commune. Sont concernées les acquisitions de logements neufs, en l état futur d achèvement, ou à rénover situés dans une résidence hôtelière à vocation sociale définie à l article L. 631-11 du Code de la construction et de l habitation. Pour ouvrir droit à l avantage fiscal, le logement doit être loué pendant neuf ans à l exploitant de la résidence, et les loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers (ce qui exclut les locations en meublé). Cette réduction d impôt ne peut pas être cumulée avec celle accordée au titre d un investissement immobilier dans le secteur touristique. Abattements en faveur des personnes âgées ou invalides Personnes âgées de plus de 65 ans Les personnes âgées de plus de 65 ans au 31 décembre 2010, bénéficient pour la détermination de leur revenu imposable d un abattement de : 2 312 si le revenu net global n excède pas 14 220 ; 1 156 si le revenu net global est compris entre 14 220 et 22 930. Pour les contribuables mariés, si chaque époux est âgé de plus de 65 ans, les abattements sont doublés. Personnes invalides Quel que soit leur âge, les personnes titulaires, soit d une pension militaire d invalidité ou d une pension d invalidité pour accident du travail dont le taux est de 40 % au moins, soit de la carte d invalidité prévue à l article 173 du Code de la famille et de l aide sociale, bénéficient dans les mêmes conditions de revenus de l abattement ci-dessus. Dans le foyer, si les deux conjoints sont invalides, les abattements sont doublés. Ils bénéficient, en outre, d une part supplémentaire de quotient familial. NOUVEAU Offre d abonnement réservée aux non adhérents Abonnez-vous au Propriétaire Le Le Propriétaire N 439-3,50 mars 2011 Propriétaire immobilier N 438-3,50 FéVRIER 2011 immobilier! LE JOURNAL DE L UNPI UNION NAtIONALE DE LA PROPRIété ImmObILIèRE Le Propriétaire ISSN : 2102-0728 immobilier N 437-3,50 JANvIER 2011 LE JOURNAL DE L UNPI UNION NAtIONALE DE LA PROPRIété ImmObILIèRE ISSN : 2102-0728 immobilier LE JOURNAL DE L UNPI UNION NAtIONALE DE LA PROPRIété ImmObILIèRE ISSN : 2102-0728 Oui, je souhaite bénéficier de l offre d abonnement au Propriétaire immobilier pour : 1 an (soit 11 numéros) au prix de 30 TTC (ou 40 TTC pour les DOM-TOM et l étranger). 2 ans (soit 22 numéros) au prix de 55 TTC (ou 70 TTC pour les DOM-TOM et l étranger). Abonnement 2 ans 55 e! Ci-joint mon chèque libellé à l ordre de La Presse immobilière. NOM :... Prénom :... Éco efficacité énergétique des travaux : les facteurs clés Adresse :...... 6 Annonces immobilières : l étiquette énergétique obligatoire 6 Vente, location : les diagnostics techniques obligatoires 24 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011 7 L essentiel : un expert s exprime à propos de la GRL UNPI438.indb 1 Observatoire Clameur Le marché locatif retrouve des couleurs 14 Dossier copropriété : les points clés de l assemblée générale UNPI437.indb 1 Les nouveautés fiscales pour 2011 21 Avant-contrats : les actes préparatoires à la vente 18 Décryptages : la faisabilité d une opération de rénovation UNPI_439_01_Couv.indd 1 3/03/11 16:45:34 21 Créer une SCI : constitution, gouvernance et fiscalité 25 Décryptages : créer une SCI, opportunités et limites 37 Pratique : Bulletin à compléter et à retourner impérativement accompagné de votre règlement à l adresse suivante : Le Propriétaire immobilier Service abonnement 11, quai Anatole- France 75007 Paris. Attention : ce bulletin ne concerne pas les adhérents à une chambre de propriétaires et copropriétaires. Il ne peut, en aucun cas, servir de bulletin de réabonnement. l index de nos 2