Comme cela était espéré, 2008 n a pas vu la fin du régime fiscal de faveur applicable aux externalisations immobilières (SIIC 3), celui-ci ayant été prorogé pour 3 ans. Cependant, le gouvernement a profité de l occasion pour durcir le régime SIIC et notamment en cas de sortie, alors qu elles souffrent depuis en Bourse, la période est difficile Pour le reste, l année 2008 a principalement été l occasion de décisions jurisprudentielles ou de réformes améliorant la fiscalité immobilière par petites touches (non application des droits d enregistrement aux cessions de sociétés étrangères, remboursement de TVA en cas de TVA sur les encaissements, ) et d un durcissement (suppression?) des régimes fiscaux de faveur de l investissement immobilier des personnes physiques (location meublée, notamment). Relèvement du taux d impôt sur les sociétés applicable à certaines plus-values immobilières Le taux réduit de l IS de 16,5% prévu par l article 219 IV du Code général des impôts est porté à 19%, soit un taux de 19.63% en incluant la cotisation sociale (article 25 de la loi de finances pour 2009). Cette augmentation concerne : - l imposition des plus-values à long terme de cession de titres de SIIC et de sociétés à prépondérance immobilière cotées par les sociétés soumises à l IS, - le régime SIIC III (cf. ci-après), - l exit tax des SIIC, - l imposition des plus-values de cession d immeubles ou de titres de sociétés immobilières à des organismes de logements sociaux, et - l imposition des plus-values de réévaluation libre d immeubles ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Prorogation du régime SIIC III cession de biens immobiliers et de titres de sociétés à prépondérance immobilière à une société foncière réglementée Le régime SIIC III (article 210 E du Code général des impôts) permet au cédant d un immeuble d être imposé à l IS au taux de 16,5% (17,04% avec la contribution sociale) au lieu de 33,33% (34,43%) lorsque l acquéreur est une société foncière faisant appel public à l épargne ou agréée AMF (SIIC, OPCI et leurs filiales sous statut SIIC, SCPI ). En outre, l acquéreur doit prendre l engagement de conserver le bien pendant une durée de 5 ans, à défaut il est passible d une pénalité égale à 25% du prix d acquisition du bien. La loi de Finances pour 2009 a prorogé ce régime, qui devait s arrêter au 31 décembre 2008, jusqu au 31 décembre 2011. Cependant, le taux d imposition des plus-values est porté de 16.5% à 19% pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2009 (19.63% en incluant la cotisation sociale). Par ailleurs, il est confirmé que ne constitue pas une rupture de l engagement de détention, la démolition ou la rénovation lourde de l immeuble en cause.
La loi de finances rectificative pour 2009 a apporté une modification substantielle au régime SIIC III en l étendant aux opérations financées en crédit-bail. Cette extension permet aux acquéreurs qualifiés au sens du régime SIIC III de recourir à ce mode de financement qu est le crédit-bail, tout en faisant bénéficier le vendeur du régime SIIC III. Auparavant, un acquéreur qualifié au sens du régime SIIC III ne pouvait pas financer son acquisition par voie de crédit-bail, dans la mesure où, dans ce cas, le propriétaire juridique du bien immobilier n est pas l acquéreur qualifié (la société foncière), mais l organisme financier crédit-baillaur. S agissant des conditions d application de cette extension, il est principalement prévu que l acquéreur qualifié doit intervenir à l acte d acquisition de l actif immobilier par la société de crédit-bail, pour prendre un double engagement : conclure avec l acquéreur juridique (la société de crédit-bail) un contrat de crédit-bail portant sur le bien acquis et s engager à conserver pendant 5 ans les droits de crédit-preneur. A défaut du respect de ces engagements, l acquéreur qualifié est redevable d une amende de 25% du prix d acquisition du bien immobilier objet du crédit-bail. En revanche, le non respect de ces engagements n engendre aucune sanction pour le vendeur et le crédit-bailleur. Cette extension du régime SIIC III aux opérations de crédit-bail a une durée s achevant le 31 décembre 2009. Aménagements du régime des Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) La loi de finances pour 2009 aménage le régime d exonération d IS applicable aux SIIC (article 208 C du Code général des impôts) sur les points suivants : - Extension du champ d exonération d IS aux opérations réalisées dans le cadre de conventions d occupation temporaire du domaine public, soit aux opérations de PPP (partenariat public-privé). A noter d une part que cette proposition ne vise que le revenu locatif et non les plus-values de cession et d autre part que pour les opérations existantes, l entrée dans le périmètre SIIC entraîne le paiement de l exit tax. - Prorogation de l obligation de mise en conformité avec le seuil de dilution (non détention du capital à hauteur de 60% ou plus, par un actionnaire ou un groupe de personnes agissant de concert) jusqu au 1er janvier 2010 (le délai devait expirer au 1er janvier 2009). - Précisions sur les conséquences d une suspension du régime SIIC pour dépassement du seuil de 60%. Pour les exercices au titre desquels ce seuil est atteint, le revenu locatif ainsi que les plus-values réalisées sont imposables à l IS, les plus-values latentes constatées au titre de cette même période sont soumises à l exit tax. Ce seuil de 60% ne pourra être atteint ou dépassé que pour une période n excédant pas la fin de l exercice suivant celui au cours duquel il a été atteint. Si ce seuil n est toujours pas respecté à l expiration de ce délai, la société est considérée comme quittant définitivement le régime SIIC et supporte toutes les conséquences liées à cette sortie. Le seuil de détention ne doit pas être atteint ou franchi plus d une fois par période de 10 ans (sauf OPA et opérations assimilées).
Dispositif de plafonnement de la déductibilité des provisions sur immeubles de placement et titres de sociétés à prépondérance immobilière commentaires de l administration fiscale Selon l article 39 1-5 du Code général des impôts, les dotations aux provisions sur immeubles de placement et titres de sociétés à prépondérance immobilière (non cotées et cotées) sont déductibles uniquement pour leur fraction excédant les plus-values latentes existant sur d autres actifs de même nature. La comparaison des provisions et plus-values latente est réalisée distinctement au sein des trois catégories d actifs concernés : immeubles de placement, titres de sociétés à prépondérance immobilière cotées et titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Ce dispositif fait l objet de nouveaux commentaires par l instruction fiscale 4 E-2-08 du 24 décembre 2008 suite à l exclusion des titres de sociétés à prépondérance immobilières du régime des plus-values long terme, cette instruction complétant la précédente instruction 4 E-1-07 du 22 mars 2007. VEFA autorisation des demandes de remboursement de crédit de TVA en cas de TVA exigible sur les encaissements Dans une décision de rescrit du 17 juin 2008 (n 2008/15), l administration fiscale précise que le fait que le vendeur d un immeuble en l état futur d achèvement ait opté pour l exigibilité de la TVA lors des encaissements (la TVA étant en principe exigible lors de la conclusion de la vente) ne le prive pas de la possibilité de demander des remboursements de crédit de TVA avant versement complet du prix de la VEFA par l acquéreur. Cette position de l administration fiscale est favorable puisqu elle elle déroge au principe de l article 252 de l annexe II au Code général des impôts qui prive le vendeur dans le cadre d une VEFA avec option pour la TVA sur les encaissements, de demander un remboursement de crédit de TVA avant le dernier encaissement du prix. Selon les termes du rescrit, elle est justifiée par les principes du droit communautaire. Droits d enregistrement remise d un immeuble en paiement de dividendes La Cour de cassation a été amenée à statuer sur la situation d une société, qui ayant remis, à titre de dividendes, un ensemble immobilier à son actionnaire, avait par la suite fait l objet d un redressement au titre des droits d enregistrement. L administration fiscale avait en effet considéré que cette opération constituait une cession d immeuble passible des droits d enregistrement à titre onéreux. La Cour de cassation confirme la décision de la Cour d appel de Metz ayant jugé que ce redressement n était pas fondé (décision du 12 février 2008, n 05-17.085). Elle relève à cette fin qu une décision de distribution de dividendes constitue un acte juridique unilatéral et non une mutation à titre onéreux passible des droits d enregistrement à titre onéreux (taux actuel de 5,09%).
Droits d enregistrement cession de titres de sociétés étrangères dont l actif est principalement constitué par des immeubles situés en France Selon l administration fiscale (D. adm. 7 D-5 n 12, 15 juin 2000), le régime fiscal des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière conduit à soumettre aux droits d enregistrement au taux de 5%, les cessions de titres de sociétés étrangères dont l actif est principalement constitué par des immeubles situés en France (que les cessions soient ou non constatées par un acte en France). Dans une décision du 27 septembre 2007 (n 05-1327, 3ème ch. civ., Turretini), le Tribunal de grande instance de Nice a rendu une décision contraire à cette position de l administration fiscale, jugeant ainsi que les droits d enregistrement (5% actuellement) n étaient pas applicables à la cession des titres d une société monégasque détenant un immeuble en France, en l absence d acte en France. Cependant, dans une décision de rescrit du 14 octobre 2008 (n 2008/22), l administration fiscale a indiqué qu elle maintenait sa position quant à l application des droits d enregistrement à de telles cessions. Il conviendra donc de suivre l issue d éventuels nouveaux contentieux sur cette question. Taxe professionnelle société de gestion de résidences étudiantes Dans une décision du 26 mars 2008 (n 293.537, 9ème et 10ème sous-sections, SA Réside Etudes), le Conseil d Etat a jugé que la valeur des appartements, sous-loués à des étudiants par une société de gestion de résidences, n entrait pas dans la base de la taxe professionnelle de ladite société de gestion. Cette décision constitue la transposition au cas de la sous-location, de la solution déjà dégagée pour la situation de location et dont il résulte que le propriétaire d un bien passible de la taxe foncière ne peut être imposé à la taxe professionnelle sur la valeur de ce bien dès lors qu il est loué, même si le locataire est non redevable de la taxe. En l espèce, le gestionnaire des résidences demeure redevable de la taxe professionnelle sur les autres biens dont il dispose pour son activité et le cas échéant de la cotisation minimale en fonction de la valeur ajoutée. Taxe annuelle de 3% sur les immeubles L instruction fiscale 7 Q-1-08 du 7 août 2008 commente la réforme de la taxe de 3% mise en place par la Loi de finances rectificative pour 2007. Il est rappelé que cette taxe, dont l objectif est de lutter contre l évasion fiscale (ISF, droits de succession et donation) et de pénaliser les investissements réalisés par l intermédiaire de sociétés off shore, a un champ extrêmement large puisqu elle vise toutes les personnes morales et entités juridiques sans personnalité morale, qui détiennent au 1er janvier de chaque année, directement ou indirectement, un ou plusieurs immeubles (ou droits réels immobiliers) situés en France. Cette instruction a fait l objet d une précédente newsletter à laquelle nous vous renvoyons (inclure lien).
Conventions internationales La Convention fiscale entre la France et le Danemark a été dénoncée par le Danemark (en raison des dispositions relatives à l imposition des pensions des retraités). Outre son caractère inédit pour ce qui concerne les conventions fiscales françaises, cette dénonciation met fin à la situation d exonération des revenus et plus-values immobilières qui résultait de la rédaction particulière de la Convention. En outre, une nouvelle convention a été conclue entre la France et le Royaume Uni et l Irlande du Nord, cette convention n ayant pas encore été ratifiée. Dans ses grandes lignes, cette nouvelle convention est conforme au modèle OCDE. On peut notamment relever les dispositions concernant les sociétés, partnerships et autres groupements dont les résultats sont imposés au niveau de leurs associés et l insertion de clauses spécifiques visant les fonds immobiliers (SIIC, REIT ) et partnerships et trusts dont l actif est principalement constitué de biens immobiliers. Opérations de Partenariat Public Privé (PPP) dispositions fiscales de la loi du 28 juillet 2008 La loi 2008-735 comporte un ensemble de dispositions fiscales favorables aux opérations de PPP. Parmi ces mesures, figurent la possibilité de doter une provision spéciale en cas de cession des créances correspondant aux redevances dues par la personne publique tout au long du contrat (pour neutraliser en partie le produit généré par ladite cession), l exonération de taxe de publicité foncière d actes relatifs à l opération de PPP jusqu à présent non exonérés (bail emphytéotique administratif, bail, crédit-bail au profit de la personne publique), l exonération de la redevance pour création de bureaux et de la contribution sur les revenus locatifs pour les locaux objet du contrat de PPP et destinés à appartenir à la personne publique. Impôt sur le revenu BIC - réforme du régime des locations meublées La loi de finances pour 2009 (article 90) a durcit les conditions de qualification pour le régime de loueur meublé professionnel, étant rappelé que ce régime est plus intéressant que celui des loueurs non professionnels puisqu il permet une imputation du déficit de l activité sur les revenus globaux, de bénéficier d une exonération de plus-values au bout de 5 ans d activité selon le montant des recettes et enfin d une exonération d ISF sous certaines conditions. Ainsi, la qualification de loueur meublé professionnel est désormais subordonnée à la satisfaction des conditions cumulatives suivantes : (i) inscription au registre du commerce et des sociétés d un membre du foyer fiscal, (ii) recettes supérieures à 23.000 par an et (iii) recettes supérieures au total des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Cette nouvelle définition s applique à compter de l imposition des revenus de l année 2009, y compris aux locations en cours. Néanmoins, des mesures transitoires sont prévues pour les locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 et les locaux acquis ou réservés avant cette date. En outre, pour les locations professionnelles, les charges engagées en vue d une location meublée avant la livraison ou l achèvement de l immeuble peuvent être imputées par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location. Cette disposition met fin à la problématique de la déductibilité des charges financières en cas d investissement sous forme de VEFA.
Impôt sur le revenu - régimes Robien - Borloo neuf Malraux Les régimes Robien, Borloo et Malraux (régimes d imposition des revenus fonciers des particuliers comportant des avantages fiscaux) sont transformés en réduction d impôt avec des conditions d application sensiblement modifiées (articles 31 et 84 de la loi de finances rectificative pour 2008). Pour les régimes Robien et Borloo, la réduction d impôt est égale à 25% du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300.000, à répartir sur 9 ans à raison d 1/9ème à compter de l année d achèvement ou d acquisition. Pour le régime Borloo, deux avantages supplémentaires s appliquent : d une part une déduction de 30% des loyers bruts et d autre part, sous condition, une prorogation de la réduction d impôt par période de 3 ans et au plus pendant 6 années (son taux étant de 2% par an du prix de revient). Concernant le régime Malraux, la réduction d impôt est égale à 30% ou 40%, selon la zone, des charges éligibles retenues dans la limite annuelle de 100.000. Seules sont prises en compte, les dépenses supportées jusqu au 31 décembre de la 3ème année suivant la date de délivrance du permis de construire ou l expiration du délai d opposition à la déclaration préalable. A noter, que les locaux ne doivent plus nécessairement être affectés à l habitation, les locaux professionnels étant désormais admis (hormis ceux issus de la transformation de locaux d habitation). Enfin, ces dispositifs sont soumis au dispositif de plafonnement des niches fiscales (article 91 de la loi de finances pour 2009), dont il résulte que l avantage global obtenu par le foyer fiscal et provenant de certaines réductions ou crédits d impôt est plafonné à la somme de 25.000 et de 10% du revenu imposable selon le barème progressif de l impôt sur le revenu. Contacts Pierre Appremont Avocat associé pappremont@lpalaw.com Tél. : +33 (0)1 53 93 30 12 Samuel Drouin Avocat, counsel sdrouin@lpalaw.com Tél. : +33 (0)1 53 93 39 10 Lefèvre Pelletier & associés est l un des premiers cabinets d avocats en France. Nos équipes, fortes de plus de 150 avocats, accompagnent nos clients en s appuyant sur la complémentarité de leurs compétences en toutes matières du droit des affaires. www.lpalaw.com