LAW REFORM COMMISSION

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1 LAW REFORM COMMISSION Report New Regime for Copropriété [November 2012] Port Louis, Republic of Mauritius 4 th Floor, Cerné House Tel: (230) / Fax: (230) lrc@mail.gov.mu URL

2 LAW REFORM COMMISSION Chairperson : Mr. Guy OLLIVRY, QC, GOSK Chief Executive Officer : Mr. Pierre Rosario DOMINGUE [Barrister] Members : Mr. Satyajit BOOLELL, SC [Director of Public Prosecutions] Mrs. Aruna D. NARAIN [Parliamentary Counsel] Mr. Nicholas F. OHSAN BELLEPEAU [Deputy Master & Registrar] Mr. Rishi PURSEM, SC [Barrister] Mr. Narendra APPA JALA, SA [Attorney] Mr. Michel Nicolas BOULLÉ [Notary] Mrs. Luvishka SEEJORE BILTOO [Law Academic (UoM)] Mrs. Daisy Rani BRIGEMOHANE [Civil Society] Mr. Navin GUNNASAYA [Civil Society] Secretary : Mrs. Saroj BUNDHUN

3 Legal Research Cadre (other than Chief Executive Officer) Consultant Law Reform Officer : Professor Robert Louis GARRON : Mr. Sabir M. KADEL : Mr. Goran GEORGIJEVIC Administrative Support Staff (other than Secretary to Commission) Senior Officer Confidential Secretary Officer : Mrs. Marie Roselilette SOOBRAMANIA : Mrs. Neelamani BANSRAM : Mrs. Kajal RAMDUT Senior Office Attendant : Mr. Subhas CHUMMUN Office Attendant-Driver : Mr. Claude François JEAN-PIERRE Mr. Naraindranathsingh JANKEE

4 About the Commission THE LAW REFORM COMMISSION OF MAURITIUS consists of (a) a Chairperson, appointed by the Attorney-General; (b) a representative of the Judiciary appointed by the Chief Justice; (c) the Solicitor-General or his representative; (d) the Director of Public Prosecutions or his representative; (e) a barrister, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Bar Council; (f) an attorney, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Law Society; (g) a notary, appointed by the Attorney-General after consultation with the Chambre des Notaires; (h) a full-time member of the Department of Law of the University of Mauritius, appointed by the Attorney-General after consultation with the Vice-Chancellor of the University of Mauritius; and (i) two members of the civil society, appointed by the Attorney-General. Under the direction of the Chairperson, the Chief Executive Officer is responsible for all research to be done by the Commission in the discharge of its functions, for the drafting of all reports to be made by the Commission and, generally, for the day-to-day supervision of the staff and work of the Commission. The Secretary to the Commission is responsible for taking the minutes of all the proceedings of the Commission and is also responsible, under the supervision of the Chief Executive Officer, for the administration of the Commission. The Commission may appoint staff on such terms and conditions as it may determine and it may resort to the services of persons with suitable qualifications and experience as consultants to the Commission.

5 Executive Summary Report on New Regime for «Copropriété» [November 2012] The current provisions on copropriété were incorporated in our law in 1978 and were based on the «loi française du 10 Juillet 1965 et son décret d'application du 17 Mars 1967» and were adopted without consultation with local practitioners and without paying regard to local realities. These rules have turned out in practice to be far too complex and have been the subject-matter of criticism in France as well as in Quebec. The Commission has thus elaborated a new simplified regime for copropriété. It is recommended that the current Articles 664 to be repealed and replaced by new Articles 664 to The «formalisme des textes qui régissent actuellement la copropriété [convocation des assemblées par lettres recommandées avec avis de réception, délais stricts, formalisme des délibérations de l'assemblée, du conseil syndical, etc]» has been limited to what is strictly necessary. Provision is made so that rules applicable to a copropriété take into account «la grandeur ou la nature de l'immeuble.» Special provision is made for «des copropriétés en difficulté» in order to avoid that they fall in «délabrement ou insalubrité».

6 EXPOSE DES MOTIFS DE LA REFORME DU DROIT SUR LA COPROPRIETE 1. Les dispositions des articles 664 à qui régissent actuellement la copropriété des immeubles bâtis, ont été introduites en 1978 dans le Code civil mauricien. Ces dispositions sont analogues à celles de la loi française du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars Cette introduction in extenso de la loi française dans le Code Napoléon s'est effectuée sans concertation avec les praticiens de la gestion immobilière et sans tenir compte du particularisme de la société mauricienne qui, à cette époque, se singularisait par la rareté des immeubles collectifs et par une certaine inexpérience de leurs copropriétaires à la pratique d'une administration commune. Il n'est donc pas étonnant que, trente ans plus tard, le bilan de cette réforme ne soit pas tout à fait positif et que la réglementation de la copropriété fasse l'objet d'un certain nombre de critiques. D'autant que la loi française, trop complexe et trop lourde à manier, est aussi critiquée par une partie notable des praticiens et des juristes français qui proposent de la réformer totalement pour la remplacer par des dispositions plus souples et mieux adaptées à la réalité du contexte immobilier. Les mêmes critiques sont, en outre, formulées au Québec qui a, comme l'ile Maurice, introduit purement et simplement la loi française de 1965 dans sa réglementation de la copropriété. 1 Ces critiques doivent être prises en compte et le droit mauricien doit être, en conséquence, réformé. Tels sont les objectifs principaux de l'avant-projet de loi sur la copropriété immobilière dont les grandes lignes sont exposées ci-dessous. 2. Le texte actuel est trop complexe et parfois-même trop confus. Ses articles sont très longs et leur enchaînement souvent incohérent. Ils sont, en outre, chargés de nombreuses références à d'autres articles. Ce qui rend leur lecture pénible et, parfois même, ardue. L'avant-projet répond à cette critique majeure. Il propose donc un texte beaucoup plus 1 Vide Yves Joli-Coeur & Olivier Brane, Les copropriétés en difficulté - Constats et solutions France/Québec [Ed. Bruylant, 2008]. 1

7 clair et beaucoup moins long, une présentation plus rigoureuse, la suppression, dans les dispositions, de tous les détails abondants et de toutes les références inutiles et surtout le rejet, dans la mesure du possible, des expressions juridiques inaccessibles aux personnes non-initiées, c'est-à-dire à la plupart des copropriétaires. Le volume du texte ancien a donc été réduit de plus de la moitié. Il y avait 97 articles, il y en a 91 dans l'avant-projet, mais les articles nouveaux sont beaucoup plus réduits. En outre, dans ces 91 nouveaux articles, de nouvelles et indispensables rubriques sont aujourd'hui traitées : immeubles de petites dimensions, immeubles sociaux, immeubles en difficulté. Cependant, la simplification proposée dans l'avant-projet ne bouleverse pas le canevas de l'ancien texte, tel qu'il résultait de la loi française de Car il est apparu nécessaire de le conserver. Les praticiens mauriciens et les copropriétaires sont habitués, depuis trente ans, à manier ce texte et il serait maladroit de tout bouleverser. La clarification n'implique pas une excessive innovation. 3. La seconde série de critiques formulées par les praticiens porte sur l'excès de formalisme des textes qui régissent actuellement la copropriété : convocation des assemblées par lettres recommandées avec avis de réception, délais stricts, formalisme des délibérations de l'assemblée, du conseil syndical, etc. Tout ça est, non seulement une source inutile de contentieux - copropriétaires qui, de mauvaise foi, essaient de faire annuler les délibérations lorsque le formalisme n'a pas été respecté -, mais encore et surtout une source de dépenses importantes (frais de courrier, de photocopies, de syndic chargé de veiller au respect du formalisme...etc...). Il faut donc mettre un terme à ce formalisme dès lors qu'il est inutile ou favorise les contestations et, par voie de conséquence, incite au contentieux. La copropriété n'est pas une ville ou un Etat, ses assemblées ne sont pas des conseils municipaux ou des parlements. Il convient donc de réduire le formalisme excessif de son fonctionnement à de plus justes proportions. Au strict nécessaire. Donc, le formalisme a été réduit dans le nouveau texte de l'avant-projet qui prévoit que, 2

8 désormais : - La convocation aux assemblées générales pourra se faire par d'autres moyens que celui de la lettre recommandée, y compris par internet, dans la mesure où ces moyens seront préalablement convenus et permettront d'établir la preuve de la réception par le destinataire de ladite convocation (V. art nouveau); - Les copropriétaires pourront être questionnés par écrit et voter par écrit, même s'ils ne participent pas physiquement aux délibérations (V. art et nouveaux). Cette mesure devrait permettre de répondre efficacement à l'absentéisme d'une importante proportion de copropriétaires ; - Les majorités dans les assemblées, qui, dans les textes actuellement en vigueur, sont multiples et très compliquées, seront désormais plus simples et moins nombreuses (V. art et nouveaux). 4. La troisième série de critiques qui sont formulées, concernent la généralité et l'uniformité des textes qui régissent la copropriété. Les mêmes règles, très lourdes, s'appliquent à des copropriétés de deux appartements et à des copropriétés de plusieurs dizaines d'appartements ; à des copropriétés ordinaires et des copropriétés de logements sociaux. Le nouveau texte de l'avant-projet tente donc de moduler les règles en fonction de la grandeur ou de la nature de l'immeuble. C'est ainsi que cet avant-projet propose l'adoption d'un texte particulier, dérogatoire au texte général, permettant aux praticiens et aux copropriétaires de prévoir librement dans le règlement de copropriété, un cadre juridique plus souple et plus adapté pour tout ce qui concerne l'administration des petites copropriétés (Voir le nouvel article sur les copropriétés de moins de 10 copropriétaires). De même, les articles à de l'avant-projet prévoient des dispositions spéciales, dérogatoires au droit commun de la copropriété, dans le domaine spécifique du logement social. Ces dispositions nouvelles tiennent compte du rôle important que jouent, dans ce domaine, le ministère du logement et l organisme chargé de l administration des immeubles sociaux (la National Housing Development Company). Elles ne sont applicables que sous réserve de l'adoption par le Gouvernement, la collectivité publique 3

9 ou l institution publique qui a donné l ordre ou pris l initiative de la construction des immeubles concernés, d un règlement ou d un cahier des charges règlementant la copropriété de ces immeubles ou de certains de ces immeubles. 5. Enfin, l'avant-projet propose l'adoption de dispositions spéciales concernant les copropriétés en difficulté. L'adoption de telles dispositions se justifie, en effet, et cela, pour plusieurs raisons. La première raison réside dans la constatation selon laquelle, à l'île Maurice - comme d'ailleurs en France et au Québec - le financement des copropriétés pose parfois de sérieux problèmes. Les copropriétaires ne peuvent pas toujours payer leurs charges surtout lorsqu'il est nécessaire de procéder à d'importants et coûteux travaux de restauration de leur immeuble. Ces défaillances interfèrent alors sur l'état des immeubles dont certains sont menacés de délabrement. La seconde raison procède directement de cette dernière constatation. Lorsque certains immeubles sont menacés de délabrement ou d'insalubrité, les pouvoirs publics doivent réagir. Car l'état des immeubles intéresse le gouvernement comme les collectivités locales, pour ne pas dire la société tout entière. Les pouvoirs publics ne peuvent pas laisser les particuliers - en l'occurrence les copropriétaires - porter atteinte à l'urbanisme et à l'environnement, surtout dans un pays qui pratique, à grande échelle, l'industrie du tourisme. Ils doivent intervenir, même s'il s'agit théoriquement d'une affaire de propriété privée. Pour toutes ces raisons, la loi française de 1965 a été plusieurs fois amendée depuis le début des années 2000 (dernier amendement 2009). Cette loi prévoit désormais une intervention directe des pouvoirs publics lorsque les copropriétés sont en difficulté. L'avant-projet s'inspire donc de cette logique. Il propose que la loi mauricienne règlemente désormais, par des dispositions spéciales, la situation des copropriétés en difficulté. 4

10 Les articles à de l'avant-projet procèdent à cette règlementation. Ils comportent un certain nombre de "dispositions spéciales aux copropriétés en difficulté" qui concernent trois situations, successivement abordées par ordre de gravité. Ces situations sont les suivantes : a) - "La prévention des difficultés". Il s'agit de la situation dans laquelle se trouve une copropriété dont les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre des frais d'entretien ou d'administration de l'immeuble ; ou de la situation d'une copropriété qui n'a pas réglé, depuis plus de six mois, ses factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux qui ont été exécutés. En pareil cas, la situation n'est pas encore irrémédiable, mais il convient d'agir. L'avant-projet prévoit à cet égard, que le syndic ou les copropriétaires qui assurent eux-mêmes la gestion collective de l'immeuble, doivent saisir le Juge en Chambre en vue de la désignation d'un mandataire ad hoc chargé d'examiner les causes de ces défaillances et de proposer les mesures nécessaires à la prévention d'une éventuelle aggravation de la situation comptable. b) - "L'administration provisoire". Il s'agit de la situation d'une copropriété dans laquelle l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou dans laquelle le syndicat se trouve dans l'impossibilité de pourvoir à l'entretien de l'immeuble. L'avant-projet prévoit, en ce cas, que le Juge en Chambre, saisi par le syndic, un créancier ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix dans l'assemblée générale, peut désigner un administrateur provisoire de la copropriété. Cet administrateur provisoire est chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il dispose, à cette fin, de tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, et de tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception du pouvoir de disposer de l'immeuble. c) - "Le dessaisissement". Il s'agit de la situation d'une copropriété dans laquelle le syndicat des copropriétaires est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants. Cette situation paraît irréversible : l'immeuble est directement menacé de délabrement ou d'insalubrité. L'avant- 5

11 projet prévoit alors que les pouvoirs publics doivent agir. Le ministère du logement ou le maire de la commune sur le territoire duquel est implanté l'immeuble saisissent le Juge en Chambre aux fins de faire constater le caractère irrémédiable de la situation, notamment par expertise. Au vu de cette expertise, le juge peut alors dessaisir le syndicat des copropriétaires de la gestion de l'immeuble et la soumettre à la tutelle permanente d'un administrateur judiciaire. En outre, lorsqu'aucun financement de l'etat ou des collectivités locales ne paraît en mesure de permettre, à l'avenir, l'assainissement de la situation financière et la réhabilitation de l'immeuble, une procédure d'expropriation des copropriétaires peut être mise en oeuvre à la demande et au profit du ministère du logement ou du maire de la commune sur le territoire duquel est implanté l'immeuble. 6

12 PROPOSITION DE REFORME DES DISPOSITIONS DU CODE CIVIL MAURICIEN RELATIFS A LA COPROPRIETE 1 - La section première-a, chapitre deuxième, titre quatrième, Livre deuxième du Code civil [Articles 664 à ] est abrogée et remplacée par la section suivante : Section première-a : De la copropriété immobilière Article Les dispositions de la présente section ont pour objet : - de fixer le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; - de réglementer la gestion des terrains et des équipements communs provenant d un morcellement lorsqu ils doivent être soumis à une gestion collective. Paragraphe premier : De la copropriété des immeubles bâtis A - Définition de la copropriété des immeubles bâtis Article Sont des copropriétés immobilières régies par les dispositions du présent paragraphe, tout immeuble bâti ou groupe d immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. B - Structures juridiques de l'immeuble en copropriété Article Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l usage exclusif d un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Article Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d entre eux. Article Les parties communes sont l objet d une propriété indivise entre l ensemble des copropriétaires ou certains d entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions du présent paragraphe. Article Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors. 7

13 Article Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. - tout droit à un bail consenti en vertu des dispositions des articles à Article Les droits accessoires prévus à l article peuvent également constituer la partie privative d un lot comprenant la quote-part correspondante de la partie commune. Article La quote-part des parties communes afférente à chaque lot est fixée par le règlement de copropriété, eu égard à la valeur relative de ce lot par rapport à celles des autres lots, telle qu'elle résulte de sa situation, de sa consistance et de sa superficie. Cette quote-part doit être exprimée en tantièmes, c'est-à-dire en une fraction de l'ensemble des parties communes. Article Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l objet, séparément des parties privatives, d une action en partage ni d une licitation forcée. Article Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu ils séparent. C - Documents de la copropriété Article Un règlement de copropriété faisant l objet d un acte conventionnel ou résultant d un acte judiciaire et incluant un état descriptif de division établi dans les conditions prévues à l article , détermine les parties tant privatives que communes et les conditions de leur jouissance; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente section, les règles relatives à l administration des parties communes. Article Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l immeuble, telle qu elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Toute clause étrangère à l objet du règlement de copropriété ainsi qu à l objet du syndicat, tel qu il est défini à l article , est réputée non écrite. Article L état descriptif de division désigne, en précisant leur nature, les lots entre lesquels la propriété de l immeuble est répartie ; il attribue un numéro à chacun de ces lots ; il détermine la quotepart des parties communes qui leur est afférente. Article Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les modifications qui peuvent leur être apportées sont transcrits à la conservation des hypothèques. 8

14 Ils ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur transcription sur les registres du conservateur des hypothèques. Il en est de même à l'égard des locataires ou occupants pour ce qui concerne la jouissance et l'usage des parties tant privatives que communes. Article Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d un lot ou d une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d un droit réel, doit mentionner expressément que l acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l état descriptif de division et les actes qui l ont modifié, lorsqu ils existent. Le règlement de copropriété, l état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s ils n ont pas été transcrits, s imposent à l acquéreur ou au titulaire du droit s il est expressément constaté aux actes visés au présent article, qu il en a eu préalablement connaissance et qu il a adhéré aux obligations qui en résultent. D - Droits et obligations des copropriétaires concernant les parties privatives et communes Article Sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l immeuble, chaque propriétaire use et jouit librement des parties communes ainsi que des parties privatives comprises dans son lot ; sous la même condition, il dispose librement de son lot. Article Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l application des dispositions de l article Ils sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d équipement commun en fonction de l utilité que ces services et éléments présentent à l égard de chaque lot. Le règlement de copropriété peut également prévoir que cette participation est déterminée en fonction des consommations relevées pour chaque lot lorsqu elles peuvent être mesurées au moyen d un appareil de comptage. Le règlement de copropriété, sous la forme d un état de répartition des charges, fixe la quotepart de celles-ci qui est afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. A défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition doit être opérée entre les différents lots dans chaque catégorie de charges. Article La charge de l entretien d une partie commune dont le règlement de copropriété réserve la jouissance à un copropriétaire, n incombe qu à celui-ci. Lorsque cette jouissance est réservée à plusieurs copropriétaires, cette charge est répartie entre eux proportionnellement à la valeur relative de leur droit de jouissance sur cette partie commune. Ces dispositions ne s appliquent pas aux dépenses afférentes au gros oeuvre et notamment à l étanchéité. Article La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ou par le Juge en Chambre à la demande motivée d'un copropriétaire ou du syndic. L'action portée devant le Juge en Chambre doit être intentée, dans les cinq ans du fait qui l'a causée, à l'encontre du syndicat représenté, si nécessaire, par un mandataire ad hoc. 9

15 Article En cas d aliénation séparée d une ou plusieurs fractions du lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu elle n est pas fixée par le règlement de copropriété, proportionnelle à la valeur relative de chacune de ces fractions telle qu'elle résulte de cette aliénation. Article Chaque fois qu une action en justice intentée contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une révision de la répartition des charges, et indépendamment du droit pour tout copropriétaire d intervenir personnellement dans l instance, le syndic ou tout copropriétaire peut, s il existe des oppositions d intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, présenter requête en vue de la désignation d un mandataire ad hoc. Dans ce cas, la signification des actes de procédure est valablement faite aux copropriétaires intervenants ainsi qu au mandataire ad hoc. E - Organisation collective de la copropriété : le syndicat Article Les copropriétaires d'un immeuble ont des intérêts communs. Ils doivent assumer, tant entre eux qu'à l'égard des tiers, des obligations collectives. Pour défendre ces intérêts comme pour accomplir ces obligations, la collectivité des copropriétaires est constituée en un groupement cohérent, le syndicat, qui a la personnalité civile et dont le statut juridique est établi par les articles suivants. Article Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l immeuble et l administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions nécessaires. Il établit, s il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Article Dans le cas de constructions de plusieurs bâtiments, le syndicat des copropriétaires est constitué dès lors qu il y a lieu de pourvoir à l administration des parties communes et à l entretien d éléments d équipement commun. La réalisation des bâtiments ultérieurs est étrangère à l objet de ce syndicat. Article Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu en défendant, même contre certain des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l immeuble. Dans les cas où le syndicat a, en vertu de l alinéa précédent, qualité pour agir en justice, il a également qualité pour exercer, au nom de celui ou de ceux des copropriétaires qui lui en font la demande, l action afférente aux parties privatives de leurs lots. Ces copropriétaires sont alors représentés à l instance par le syndic. A charge d en informer le syndic tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. En tant qu elles s appliquent à la quote-part des parties communes du lot du copropriétaire demandeur, les actions ainsi exercées ne préjudicient pas à l action du syndicat. Article Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l assemblée générale sauf lorsqu il s agit d une action en recouvrement de 10

16 créance même par voie d exécution forcée. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions qu il a introduites à la prochaine assemblée générale. Article Tout intéressé peut demander au Juge en Chambre de désigner un mandataire ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie dans une instance relative à l exécution de la construction de l immeuble, aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la dite construction. Article A l occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l existence et de l objet de l instance. Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci. Il en est de même pour les actes de procédure concernant les copropriétaires dans les cas prévus à l alinéa 2 de l article Article Sont valablement passés par le syndicat lui-même de son chef, tous actes d acquisition ou d aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu ils aient été décidés conformément aux dispositions du présent paragraphe. Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l alinéa premier. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. F - Les organes du syndicat Article Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic qui peut être placé sous le contrôle d un conseil syndical. a) - L'assemblée générale des copropriétaires Article Sous réserve des dispositions des articles à , le règlement de copropriété détermine librement les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale. Article Au sein de l'assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois lorsqu un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. 11

17 Article Les décisions de l assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s il n en est autrement prévu par les dispositions de la présente section. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d entretien d une partie de l immeuble ou celles d entretien et de fonctionnement d un élément d équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d eux vote avec un nombre de vote proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Article Sont prises à la majorité des copropriétaires représentant au moins les trois quarts des voix les décisions concernant : (1) les actes de disposition et les actes d acquisition immobilière ; (2) la modification, ou éventuellement l établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l usage et l administration des parties communes; (3) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l immeuble. L assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination des parties privatives de son lot ou aux modalités de leur jouissance, telles qu elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l immeuble. Article Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale de copropriétaires. Sous réserve de stipulations particulières du règlement de copropriété, l assemblée générale est convoquée par le syndic. Article La convocation doit être délivrée à chacun des copropriétaires. Elle peut être émise en toutes formes et transmise par tous moyens permettant d'établir la preuve de sa réception par le destinataire, en particulier par l'utilisation, préalablement convenue, de la correspondance informatique. Article La convocation contient l indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l ordre du jour qui précise chacune des questions soumise à la délibération de l assemblée. La convocation doit être accompagnée de tous les documents nécessaires à la délibération. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n ait prévu un délai plus long. Article Les copropriétaires qui n'assistent pas aux délibérations de l'assemblée générale, peuvent cependant participer à l'adoption des décisions de celle-ci, en se prononçant clairement sur toutes les questions figurant à l'ordre du jour. A cette fin, le syndic doit transmettre ces questions par écrit à chacun des copropriétaires, accompagnées, s il y a lieu, d une notice explicative ou de certains documents. Pour éviter toute confusion de langage ou de pensée, ces questions sont transmises aux copropriétaires sur des formulaires simples, prévoyant des réponses claires et sans ambigüité. Les copropriétaires disposent d'un délai de quinze jours pour expédier au syndic leurs réponses écrites ou pour les remettre à celui-ci ou à l'un de ses préposés. 12

18 Les réponses des copropriétaires, dûment signées, sont alors collectées et tiennent lieu de votes au sein de l assemblée générale. Article L assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l ordre du jour et dans la mesure où elles ont été notifiées aux copropriétaires conformément aux dispositions des articles à Article Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le syndic et par deux copropriétaires. Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l assemblée, de ceux qui n ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus. Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Article Il est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots intéressés de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires. b) - Le syndic Article Dans le cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale. A défaut de nomination, le syndic est désigné, à la requête d un ou plusieurs copropriétaires, par le Juge en Chambre. Article Sans préjudice des pouvoirs qui lui sont conférés par d autres dispositions de la présente section, ou par une délibération spéciale de l assemblée générale, le syndic est chargé d assumer l exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l assemblée générale; d administrer l immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et actions en justice dans les cas visés aux articles , et ainsi que pour la transcription de l état descriptif de division du règlement de copropriété ou de modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l intervention de chaque copropriétaire à l acte ou la réquisition de transcription. Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L assemblée générale peut seule autoriser une délégation de pouvoir à une fin déterminée. En cas d empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par le Juge en Chambre. Article Sous réserve des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. La durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Elles sont renouvelables. Toutefois, elles ne peuvent être renouvelées par tacite reconduction. Les conditions de la rémunération du syndic sont fixées par l assemblée générale. 13

19 ses préposés. travail. A l occasion de l exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter par l un de Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son L assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. Article Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires de droits sur les parties privatives. Article Le syndic détient les archives du syndicat ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents relatifs à l immeuble et au syndicat. Il détient en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes. Il délivre des copies ou extraits, qu il certifie conformes, de ces procès-verbaux. Article Le syndic tient une comptabilité séparée de nature à faire apparaître la position comptable de chaque copropriétaire à l égard du syndicat. Il prépare le budget prévisionnel qui est voté par l assemblée générale. Article Toute convention entre le syndicat et le syndic, son conjoint, son commettant, ses préposés, parents ou alliés jusqu au troisième degré inclus, doit être spécialement autorisée par une décision de l assemblée générale. Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé. Article A défaut de nomination du syndic par l assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le Juge en Chambre désigne le syndic sur requête d un ou plusieurs copropriétaires. La mission du syndic désigné par le Juge en Chambre cesse de plein droit à compter de l acceptation de son mandat par le syndic désigné par l assemblée générale. Article Le syndic peut demander le versement par chaque copropriétaire de sa participation aux charges relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes. Article Les créances de toute nature du syndicat à l encontre de chaque copropriétaire sont, qu il s agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat; il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d extinction de la dette, sans intervention de l assemblée générale. L hypothèque peut être inscrite après mise en demeure restée infructueuse d avoir à payer une dette devenue exigible. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d instance au principal, sous condition d une offre de paiement suffisante ou d une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au Juge en Chambre. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances 14

20 exigibles depuis plus de cinq ans. Les créances visées à l alinéa 1 bénéficient, en outre, du privilège prévu par l article en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l objet d une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire. Article Le syndic peut accomplir les actes et faire procéder aux travaux qui participent à l entretien courant des parties communes. Cependant le règlement de copropriété peut fixer une somme au-delà de laquelle il ne peut accomplir les actes ou faire procéder aux travaux d entretien, sans avoir obtenu, au préalable, l autorisation de l assemblée générale. Article Le syndic doit accomplir tous les actes conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l immeuble et peut faire procéder, de sa propre initiative, à l exécution des travaux qui participent à cette fin. Pour l application du présent article sont réputés actes conservatoires les réparations ou les réfections qui sont indispensables pour éviter la dégradation ou le délabrement certain de l immeuble, telles notamment que les réparations ou réfections de tuyauterie ou de canalisation dont les fuites dégradent les structures du bâtiment ou portent atteinte au respect de l hygiène la plus élémentaire. Le syndic informe les copropriétaires des actes conservatoires qu il a décidé d accomplir. Les copropriétaires peuvent émettre des avis ou des remarques qu ils font parvenir au syndic. Article Le syndic est tenu de souscrire une police d assurance pour couvrir les risques de sa responsabilité professionnelle. c) - Le conseil syndical Article Le règlement de copropriété peut créer un conseil syndical. Il fixe les règles relatives aux compétences, à l organisation et au fonctionnement du conseil syndical, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois années renouvelables. Les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires. Le syndic, son conjoint et ses préposés, même s ils sont copropriétaires ou associés, ne peuvent être membres du conseil syndical. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic dans la gestion de l immeuble. Il émet des avis et formule des remarques sur l opportunité comme sur la légalité des actes ou des actions du syndic. Il en informe l assemblée générale. G - Cession d'un lot ou de fractions d'un lot Article Lors de la mutation à titre onéreux d un lot, et si le vendeur n a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d un mois de date, attestant qu il est libre de toute obligation à l égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l expiration d un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le 15

21 paiement des sommes restant dues par l ancien propriétaire. Cette opposition à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai. Toute clause du règlement de copropriété stipulant une solidarité entre vendeur et acheteur ou entre les copropriétaires est nulle. Article Pour l application des dispositions de l article , il est tenu compte des créances liquides et exigibles à la date de la mutation; le montant et les causes de ces créances doivent être énoncés. Sans préjudice de l application des dispositions de l article , le syndic adresse avant l établissement de tout acte réalisant ou constatant le transfert de propriété d un lot ou d une fraction de lot, sur leur demande, au notaire chargé de recevoir l acte ou au rédacteur du cahier des charges ou au propriétaire qui cède son droit ou dont le droit est vendu, un état daté qui indique sous réserve de l apurement des comptes, les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant : (1) dans les charges dont le montant est liquide et exigible ; (2) dans celles, dont le montant n est pas encore liquide et exigible ; (3) dans celles qui peuvent résulter d une décision antérieurement prise mais non encore exécutée ainsi qu éventuellement le solde des versements effectués par le cédant à titre d avance ou de provision. Article Tout transfert de propriété d un lot ou d une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d un droit d usufruit, de nue-propriété, d usage ou d habitation, tout transfert de l un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l acte, soit par l avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant les cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun représentant les intéressés en cas d'indivision ou d'usufruit de ce lot. Article Lorsque le syndic s est opposé, dans les conditions prévues à l article au paiement du prix de vente d un lot ou d une fraction de lot, pour une créance inférieure au montant de ce prix, les effets de l opposition ainsi formée peuvent être limités, par ordre du Juge en Chambre au montant des sommes restant dues au syndicat par l ancien propriétaire. H - Améliorations, additions de locaux privatifs, exercice du droit de surélévation et reconstruction Article L assemblée générale, statuant à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, peut, à condition qu elle soit conforme à la destination de l immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d un ou de plusieurs éléments d équipement existants, l adjonction d éléments nouveaux, l aménagement des locaux affectés à l usage commun ou la création de tels locaux. Article Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droits ne peut faire obstacle à l exécution, même à l intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l assemblée générale en vertu de l article

22 Article La décision prise en vertu de l'article oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l assemblée générale, au paiement des travaux, au versement des indemnités dues à ceux qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de ces travaux ainsi qu aux dépenses de fonctionnement, d administration, d entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou crées. Cependant la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n a pas contracté d emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes visées à l alinéa 1 deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d apport en société. Les dispositions des alinéas 1 et 2 ne sont pas applicables lorsqu il s agit de travaux imposés par le respect d obligations légales ou réglementaires. Article La décision prévue à l article n est pas opposable au copropriétaire opposant qui a saisi le Juge en Chambre, en vue de faire reconnaître que l amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l état, aux caractéristiques et à la destination de l immeuble. Article La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l unanimité de ses membres. Article En cas de destruction totale ou partielle, l assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider, à la majorité de voix de ces copropriétaires, la reconstruction du bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l entretien des bâtiments ayant subi des dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivants les mêmes règles aux dépenses des travaux. Article Les indemnités représentatives de l immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction. Article Si la décision est prise de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l indemnisation de chacun des copropriétaires dont le lot n est pas reconstitué. I - Dispositions spéciales aux immeubles comportant moins de dix copropriétaires Article Les copropriétés immobilières dans lesquelles le nombre de titulaires de lots est inférieur à dix peuvent être essentiellement régies par les stipulations de leur règlement de copropriété. Afin de permettre une administration plus souple et moins onéreuse de ces petites copropriétés, les stipulations de ce règlement peuvent librement déroger aux dispositions des articles 17