Numéro de minute: 1600

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1 Numéro de minute: 1600 Le 30 juin 2014 ACTUALISATION D UNE DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ PAR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU CIRCONSCRIPTION Hull DATE 2 juillet 2014 NUMÉRO GENEVIÈVE DUBREUIL, Notaire

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3 Page 1 TABLE DES MATIÈRES PAGE Comparution... 5 Préambule Objet Énoncé de principes Définitions... 6 PREMIÈRE PARTIE: ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ... 8 Chapitre 1 : Assujettissement de l'immeuble au régime de la copropriété divise... 8 Chapitre 2 : Répartition de l'immeuble en parties privatives et parties communes et composition du patrimoine du Syndicat Parties privatives Parties communes Parties communes à usage restreint composition et attribution Patrimoine du Syndicat Chapitre 3 : Destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes Destination de l'immeuble Destination des parties privatives Destination des parties communes Destination des parties communes à usage restreint Harmonie de l'immeuble Chapitre 4 : Valeur relative, quote-part des charges, nombre de voix et quote-part dans les parties communes afférentes à chaque fraction Valeur relative de chaque fraction Méthode d'établissement de la valeur relative Valeur relative Quote-part des charges communes afférente à chaque fraction Charges communes générales fonds de prévoyance pour les parties communes à usage général Charges communes pour utilisation des parties communes à usage restreint Fonds de prévoyance remplacement des parties communes à usage restreint Règles spéciales Nombre de voix attachées à chaque fraction Quote-part dans les parties communes afférentes à chaque fraction Tableau récapitulatif Chapitre 5 : Pouvoirs et devoirs respectifs des organes du Syndicat Le conseil d'administration Obligations et devoirs du conseil d'administration Attributions et pouvoirs du conseil d'administration Responsabilité et immunité du conseil d'administration L'assemblée des copropriétaires... 21

4 Page Devoirs de l'assemblée des copropriétaires Pouvoirs de l'assemblée des copropriétaires Décisions courantes Décisions extraordinaires Les copropriétaires Chapitre 6 : Assurances de la copropriété Responsabilité du Syndicat Responsabilité des administrateurs Responsabilité individuelle des copropriétaires Fiduciaire aux fins d'assurances Indemnités d'assurance Chapitre 7 : Conditions d'exercice du droit de propriété dans les fractions Conditions relatives à la mutation de la fraction ou à un démembrement du droit de propriété de la fraction Communication de la déclaration de copropriété et de renseignements Obligations aux charges Notification des mutations, constitution d'hypothèques et élection de domicile Conditions relatives à la location de la fraction Autres conditions Chapitre 8 : Fin de la copropriété Destruction du bâtiment Décision de l'assemblée des copropriétaires Chapitre 9 : Dispositions diverses Conflits d'interprétation Centre récréatif Droits des créanciers hypothécaires Médiation et arbitrage Registres du Syndicat Clauses pénales DEUXIÈME PARTIE : RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE Chapitre 1 : Conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes Conditions relatives aux parties privatives Tranquillité Accès et clés Animaux Chauffage et sorties de ventilation Climatiseurs et thermopompes Entretien et équipements Modifications à la partie privative Responsabilité Sécurité Conditions relatives aux parties communes Affichage et antennes Aménagement paysager et arbres et arbustes Appareils de cuisson portatifs Sécurité Construction Tranquillité Entreposage et rangement... 41

5 Page Harmonie Espaces de stationnement réservés aux visiteurs Interdiction de stationner Rebuts et ordures Conditions relatives aux parties communes à usage restreint Auvents Balcons, terrasses Luminaires Numéros civiques Boîte aux lettres Meubles, accessoires de jardin Portes, fenêtres Puits de lumière et ajout de fenêtre Espace de stationnement Chapitre 2 : Fonctionnement et administration de la copropriété Le conseil d'administration du Syndicat Composition du conseil d'administration, nomination, inhabilités et rémunération des administrateurs Tenue des réunions du conseil d'administration Époque et convocation des réunions du conseil d'administration Quorum, vote, majorité et forme des réunions Élection des dirigeants Procès-verbaux L'assemblée des copropriétaires Époque et convocation des assemblées des copropriétaires Procuration Tenue des assemblées des copropriétaires Présences Élection des dirigeants Votes, quorum et majorité Le procès-verbal Vote des créanciers hypothécaires Chapitre 3 : Cotisation et recouvrement des contributions aux charges communes communes Définition et énumération des charges Budget, cotisation et recouvrement des contributions aux charges Chapitre 4 : Dispositions spéciales concernant la location des fractions TROISIÈME PARTIE : ÉTAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS 55 Chapitre 1 : Désignation cadastrale des parties de l'immeuble Parties privatives Parties communes Clôture de l'acte... 62

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7 Page 5 L'AN DEUX MILLE QUATORZE, le trente juin ( ) ACTUALISATION D'UNE DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ DEVANT M e GENEVIÈVE DUBREUIL, notaire à Gatineau, province de Québec, Canada COMPARAÎT : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU, syndicat de copropriété légalement constitué en vertu de l'article 52 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil (L.Q. 1992, c. 52) et de l'article 1039 du Code civil du Québec, suite à la publication de la déclaration de copropriété reçue devant Me Gérard Ducharme, notaire, le premier décembre mille neuf cent soixante-seize (1 er décembre 1976), publiée au bureau de la publicité de la circonscription foncière de Hull, le premier décembre mille neuf cent soixante-seize (1 er décembre 1976), sous le numéro , ayant son siège au , boulevard St-Joseph, Gatineau, Québec, Canada, J8Y 3Y2, représenté par CHRISTIANE THÉBERGE, représentante dûment autorisée aux termes des résolutions adoptées lors d'une assemblée générale des copropriétaires tenue le trente et un mars deux mille quatorze (31 mars 2014) ; lesquelles ont été approuvées selon les majorités prescrites par le Code civil du Québec, extrait certifié du procès-verbal de ladite assemblée demeure annexée aux présentes, après avoir été reconnue véritable et signée par la représentante en présence du notaire ; Ci-après appelé " le Syndicat "; 1. OBJET PRÉAMBULE ARTICLE 1. Le Syndicat, avant d'en venir à l'amendement de la déclaration de copropriété mentionnée ci-après, expose ce qui suit : A) Une copropriété divise fut établie par déclaration de copropriété reçue devant Me Gérard Ducharme, notaire, le premier décembre mille neuf cent soixante-seize (1 er décembre 1976), laquelle est publiée au bureau de la publicité de la circonscription foncière de Hull, le premier décembre mille neuf cent soixante-seize (1 er décembre 1976), sous le numéro Ladite déclaration de copropriété a été modifiée, tel qu'il appert d'un acte reçu devant Me Louis Pidgeon, notaire, le vingt-neuf juin mille neuf cent quatre-vingt-quatre (29 juin 1984), lequel est publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Hull, le neuf juillet mille neuf cent quatre-vingt-quatre (9 juillet 1984), sous le numéro (la déclaration de copropriété et l'acte de modification sont ci-après nommés: " la Déclaration"); B) En raison de la réforme du Code civil du Québec entrée en vigueur le 1 er janvier 1994, le Syndicat souhaite procéder à une actualisation et une refonte de la Déclaration. Par la même occasion, le Syndicat désire y introduire de nouvelles dispositions (la Déclaration et le présent acte de modification peuvent être nommés : " la Déclaration de copropriété "); C) Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le trente et un mars deux mille quatorze (31 mars 2014) à l'effet d'approuver les modifications prévues aux

8 Page 6 présentes, lesquelles ont été approuvées par une majorité de copropriétaires représentant au moins les trois quarts (3/4) des voix de tous les copropriétaires, tel qu'il appert de l'extrait du procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires qui est annexé à l'original des présentes;

9 Page 7 D) Le présent acte modifie la Déclaration d'un immeuble formé de cent quatre (104) maisons, situé en la ville de Gatineau, province de Québec et portant les adresses civiques 1 à 127, rue des Capucines, 2 à 35, rue des Perce-neige et 2 à 21, rue des Narcisses; la désignation cadastrale des fractions est contenue à l'état descriptif des fractions ci-après; E) Pour fins de publication, avis est, par les présentes, donné à l'officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Hull que la Déclaration modifiée par les présentes est celle mentionnée précédemment, publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Hull, sous le numéro ainsi que l'acte de modification, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Hull, sous le numéro ; CECI ÉTANT DÉCLARÉ, les dispositions de la Déclaration sont remplacées, modifiées, enrichies, remembrées ou reprises par la présente actualisation et refonte, de sorte que le présent document se substituera à la Déclaration, sauf quant au caractère constitutif de copropriété de celle-ci et aux droits réels qui y ont été créés. 2. ÉNONCÉ DE PRINCIPES ARTICLE 2. En raison de la nature même d'une copropriété, il est essentiel que les copropriétaires et occupants ainsi que leurs locataires fassent preuve, en tout temps, de courtoisie et de civisme. Les copropriétaires et occupants ainsi que les locataires devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit, à aucun moment, troublé par leurs actes, ceux des personnes de leur famille, de leurs invités, ou des gens à leur service. Une participation active et positive à la vie de la copropriété fait partie des valeurs encouragées dans le Syndicat. De plus, le Syndicat vise à promouvoir les intérêts culturels, sociaux et récréatifs des copropriétaires par la participation qu'ils accordent aux activités du Centre récréatif opéré par la corporation sans but lucratif nommée " Association Récréative les Jardins du Château ". 3. DÉFINITIONS ARTICLE 3. Dans le présent acte les termes utilisés ainsi que leur signification se retrouvent au chapitre troisième du titre troisième du livre quatrième du Code Civil traitant de la copropriété divise des immeubles établie par déclaration. Ainsi, et à moins d'indication contraire, les termes ci-après mentionnés ont le sens suivant : 3.1 Administrateur : toute personne désignée comme telle par application des dispositions du règlement de l'immeuble pour siéger au conseil d'administration du Syndicat. 3.2 Assemblée des copropriétaires : désigne les copropriétaires réunis en assemblée ayant quorum. 3.3 Association récréative : désigne " l'association récréative Les Jardins du Château ". 3.4 Centre récréatif : désigne l'immeuble et tout terrain dont l'association récréative est propriétaire.

10 Page Charges communes : sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et des sommes à verser au fonds de prévoyance. 3.6 Conseil d'administration : les administrateurs réunis en assemblée pour remplir les devoirs de leur tâche et exercer les pouvoirs prévus à la loi et à l'acte constitutif de copropriété. 3.7 Copropriétaire : personne ou groupe de personnes qui détiennent collectivement le droit de propriété d'une fraction. L'utilisation des expressions " chaque copropriétaire " ou " chacun des copropriétaires " dans le présent acte ne doit pas entraîner une disproportion de droits ou d'obligations entre un copropriétaire unique d'une fraction et un groupe de personnes détenant collectivement le droit de propriété d'une fraction. 3.8 Famille du copropriétaire : comprend le copropriétaire et tous ceux qui habitent habituellement sous son toit sans égard au sexe ou à l'état civil des personnes. 3.9 Fonds de prévoyance : fonds établi par la loi pour servir aux réparations majeures et au remplacement des parties communes Fonds d'imprévus : fonds établi par le Conseil d'administration après consultation de l'assemblée des copropriétaires pour palier à des dépenses ponctuelles et imprévues non planifiées et non budgétées afin de limiter les cotisations spéciales Fraction : comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. Il peut y être rattaché certains droits de jouissance exclusive de certaines parties communes à usage restreint, tel que mentionné à l'acte constitutif de copropriété Immeuble : immeuble mentionné ci-dessus à l'article 1, comprenant le terrain ainsi que les bâtisses et circonstances et désigné ci-après à l'état descriptif des fractions Locataire : comprend la personne qui occupe la fraction d'un copropriétaire aux termes d'un bail et une personne qui occupe une fraction aux termes d'une autorisation d'occuper qui ne constitue pas une location ainsi que tous ceux qui habitent habituellement sous son toit sans égard au sexe ou à l'état civil des personnes Parties communes : désignent les parties de l'immeuble dans lesquelles tous les copropriétaires ont des droits indivis en relation avec la valeur relative de leur fraction; lesquelles sont désignées ci-après à l'état descriptif des fractions Parties communes à usage restreint : parties des parties communes dont la jouissance est réservée à un ou quelques-uns des copropriétaires à l'exclusion des autres. Les parties communes à usage restreint sont plus amplement décrites ciaprès Parties privatives : désigne toute partie de l'immeuble affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire Syndicat : collectivité des copropriétaires constituant une personne morale en vertu des dispositions des articles 1038 et 1039 du Code civil du Québec. Désigne le Syndicat des copropriétaires Les Jardins du Château représenté par ses administrateurs élus.

11 Page Unité résidentielle : partie privative d'habitation destinée à l'occupation humaine Visiteur : toute personne qui se rend à une adresse de la copropriété pour quelques heures ou quelques jours. Tout visiteur est réputé avoir une adresse permanente où il réside habituellement ailleurs que sur la copropriété. PREMIÈRE PARTIE : ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ CHAPITRE 1 : ASSUJETTISSEMENT DE L'IMMEUBLE AU RÉGIME DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE ARTICLE 4. L'immeuble est assujetti aux dispositions pertinentes du Code civil du Québec régissant la copropriété divise d'un immeuble aux termes de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil ainsi qu'aux dispositions de la Déclaration de copropriété. ARTICLE 5. Le présent acte prend effet dès sa publication au bureau de la publicité des droits et lie tous les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux à compter de son inscription au registre foncier. Les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions sont opposables aux copropriétaires à compter de leur inscription au registre foncier. Celles apportées au règlement de l'immeuble lient les copropriétaires à compter du moment où elles sont déposées auprès du Syndicat dans le registre de la copropriété. Toute modification à la Déclaration de copropriété, y compris au règlement de l'immeuble, doit être formellement adoptée exclusivement par l'assemblée des copropriétaires réunie en assemblée ou par résolution écrite. Aucune modification tacite à la déclaration de copropriété ou à tout règlement de la copropriété ne sera valide. Quant aux locataires et aux occupants d'une partie privative, le règlement de l'immeuble et les modifications qui peuvent lui être apportées par la suite leur sont opposables dès qu'un exemplaire leur est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le Syndicat. CHAPITRE 2 : RÉPARTITION DE L'IMMEUBLE EN PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES ET COMPOSITION DU PATRIMOINE DU SYNDICAT ARTICLE 6. Conformément à la Déclaration et à l'état descriptif des fractions ci-après, l'immeuble est composé de cent quatre (104) parties privatives, soit cent quatre (104) unités résidentielles et la copropriété est connue sous le nom de " Les Jardins du Château ". 2.1 PARTIES PRIVATIVES ARTICLE 7. Les parties privatives sont celles décrites à la Déclaration et à l'état descriptif des fractions ci-après, elles comprennent leur contenu et leurs accessoires ainsi que tout ce qui est inclus à l'intérieur des bornes des parties privatives, dont notamment mais sans limiter la généralité de ce qui précède, sont parties privatives :

12 Page 10 a) Les planchers, les plafonds et tout revêtement y compris les finis intérieurs; b) Toutes les portes et cloisons intérieures ; c) Les chauffe-eau, robinets, installations sanitaires des salles de bain et cabinets de toilettes; d) Les installations de cuisine, éviers et ventilateurs; e) Les installations électriques, commutateurs, prises de courant et les thermostats; f) Les foyers ou autres installations du même genre, sauf leur revêtement extérieur et les cheminées ou tuyaux d'évacuation ou gaines, selon le cas, ainsi que les registres intégrés à l'intérieur de ceux-ci; g) Tous les appareils de plomberie, d'électricité, de mécanique et de chauffage inclus dans les bornes des parties privatives, à partir de leur raccordement aux différents réseaux; Les parties privatives comprennent également les droits conférés au copropriétaire d'une partie privative donnée, à la jouissance exclusive dans certaines parties communes à usage restreint mentionnées ci-après. ARTICLE 8. copropriétaire. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque ARTICLE 9. Sous réserve du plan cadastral, chacune des parties privatives décrites à l'état descriptif des fractions est généralement bornée comme suit : a) Horizontalement : Les bornes inférieures sont, pour le sous-sol et le garage, le plan constitué par la face polie du béton et, pour les surplombs, le plan constitué par la face inférieure des solives et pour les corniches, le plan constitué par la face inférieure de l'entrait des fermes de toit; Les bornes supérieures sont, pour l'entretoit, le plan constitué par la face inférieure de contreplaqué de revêtement du toit fixé aux fermes de toit ou chevrons, et pour les porches, les balcons loggias et les balcons en porte-à-faux, le plan constitué par le fini de plancher et finalement pour les terrasses en toit des modèles Lucerne, par le plan constitué par le fini de plancher de bois amovible. b) Verticalement : Pour les murs par le plan constitué par la face intérieure du béton ou des blocs de béton et par le plan constitué par la face intérieure du colombage; Pour les portes extérieures, portes de garage et leur chambranle, les fenêtres et leur boîte par le plan constitué par leur face extérieure non peinte incluant le verre des carreaux.

13 Page PARTIES COMMUNES ARTICLE 10. Les parties communes sont toutes celles qui ne sont pas parties privatives et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède, de ce qui suit : a) Le sol en surface et en profondeur ainsi que le volume d'air l'entourant; b) Les rues et les bornes fontaines; c) Les cours, parcs et jardins, les stationnements des visiteurs, voies d'accès, trottoirs, d) Les fondations, les murs porteurs, la toiture et, de façon générale, tout ce qui constitue le gros œuvre des unités résidentielles; e) Les murs intérieurs séparant les parties privatives d'autres parties privatives à l'exception de leur revêtement. Malgré l'énumération ci-dessus, les parties communes comprennent tout le terrain incluant le volume d'air le surplombant, tout le sous-sol et toutes les parties construites ne se trouvant pas à l'intérieur des bornes des parties privatives; l'énumération ci-dessus étant énonciative et non limitative. ARTICLE 11. Sont notamment accessoires aux parties communes le droit de surélever tout ou partie d'un bâtiment commun, le droit de construire et d'aménager des équipements ou des bâtiments nouveaux sur toute partie commune, le droit de creuser et d'utiliser le sol et le sous-sol de toute partie commune, le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes et les servitudes et autres droits réels grevant les parties communes, ainsi que les servitudes établies au bénéfice des parties communes. ARTICLE 12. La quote-part des parties communes d'une fraction et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet séparément de la partie privative ni d'une aliénation ni d'une action en partage. 2.3 PARTIES COMMUNES À USAGE RESTREINT ARTICLE 13. Les parties communes à usage restreint sont, de façon générale, situées à l'extérieur des bornes de chacune des parties privatives, mais doivent, par leur nature, être destinées à la jouissance exclusive des copropriétaires considérés individuellement. Elles ont été attribuées conformément aux dispositions de la Déclaration et comprennent notamment : a) Les portes et fenêtres extérieures de chaque partie privative; b) Les cheminées de foyers et les tuyaux d'évacuation selon le cas, ainsi que les registres qui y sont encastrés; c) Les balcons et terrasses attenant à chaque partie privative, incluant les balcons avant, les balcons en porte-à-faux, les terrasses-arrière, les balcons loggias et les toits-terrasses des modèles " Lucerne ", les escaliers donnant accès à ces terrasses et à l'entrée principale, ainsi que les appareils d'électricité, de plomberie qui y sont installés; d) La partie de terrain pavée sise entre la rue et le garage de la partie privative et réservée à un espace de stationnement;

14 Page 12 e) À l'avant, le terrain sis entre la prolongation imaginaire des murs latéraux de la partie privative, jusqu'à la rue; f) À l'arrière, la portion de terrain sis entre la prolongation imaginaire des murs latéraux de la partie privative sur une profondeur de six virgule dix (6,10) mètres à partir du mur de la propriété; g) Toute parcelle d'une partie privative qui pourrait empiéter sur une partie commune, laquelle parcelle serait alors régie notamment par la servitude créée aux termes de la Déclaration. ARTICLE 14. Personne ne peut détenir un droit de jouissance exclusive dans une partie commune à usage restreint si elle n'est pas propriétaire d'une fraction. Si, à la suite de l'aliénation de sa fraction, une personne contrevient au présent alinéa, son droit de jouissance exclusive est transféré de plein droit à l'acquéreur de sa fraction. Au besoin, la présente clause pourra être interprétée comme créant une servitude, cessible et transmissible à un copropriétaire seulement, grevant les parties communes désignées ci-après, considérées comme le fonds servant, au profit du Syndicat. Les copropriétaires doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties communes à usage restreint déterminées ciaprès dans le règlement de l'immeuble. 2.4 PATRIMOINE DU SYNDICAT ARTICLE 15. Le patrimoine du Syndicat comprend notamment : a) Tous les biens meubles, accessoires et pièces d'équipement acquis par le Syndicat pour décorer et exploiter l'immeuble ou au bénéfice de la copropriété; b) Toute somme d'argent perçue par le Syndicat en conformité avec un budget et spécialement les sommes représentant les contributions des copropriétaires aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble; c) Le fonds de prévoyance ainsi que tout autre fonds du Syndicat; d) Tous les livres, registres, rapports, déclarations, certificats, contrats et documents dont la loi ou la Déclaration de copropriété exigent la tenue et la conservation; e) Tout immeuble acquis par le Syndicat à moins de dispositions contraires du titre d'acquisition. CHAPITRE 3 : DESTINATION DE L'IMMEUBLE, DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES 3.1 DESTINATION DE L'IMMEUBLE ARTICLE 16. L'immeuble est destiné à l'habitation d'une famille par partie privative et à la promotion de ses intérêts culturels, sociaux et récréatifs par la participation qu'il accorde avec tous autres y ayant droit aux activités du centre récréatif opéré par l'association récréative. 3.2 DESTINATION DES PARTIES PRIVATIVES ARTICLE 17. Conformément à la Déclaration, les parties privatives sont destinées à l'habitation d'une famille par partie privative. Chaque copropriétaire

15 Page 13 ainsi que chaque locataire ou occupant doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives édictées au règlement de l'immeuble ci-après. 3.3 DESTINATION DES PARTIES COMMUNES ARTICLE 18. Les parties communes sont destinées à l'usage commun de tous les copropriétaires dans le cadre d'une utilisation résidentielle, conformément aux dispositions de la Déclaration. Chacune des parties communes doit être utilisée selon sa vocation par les copropriétaires et les occupants dans la mesure où l'usage n'en est pas réservé à un ou plusieurs autres copropriétaires. Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties communes stipulées au règlement de l'immeuble ci-après. 3.4 DESTINATION DES PARTIES COMMUNES À USAGE RESTREINT ARTICLE 19. Les parties communes à usage restreint sont destinées selon leur vocation propre à l'usage d'un seul copropriétaire, de sa famille et des locataires ou occupants de sa fraction dans le cadre d'une utilisation résidentielle, conformément aux dispositions de la Déclaration. Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties communes à usage restreint stipulées au règlement de l'immeuble ci-après. 3.5 HARMONIE DE L'IMMEUBLE ARTICLE 20. Tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble de la copropriété, notamment les portes, les fenêtres, les persiennes, les auvents, les garde-corps, balustrades, rampes, barres d'appui des balcons, patios et terrasses, même le choix de leur couleur ne peuvent être modifiés sans l'autorisation du conseil d'administration du Syndicat. CHAPITRE 4 : VALEUR RELATIVE, QUOTE-PART DES CHARGES, NOMBRE DE VOIX ET QUOTE-PART DANS LES PARTIES COMMUNES AFFÉRENTES À CHAQUE FRACTION 4.1 VALEUR RELATIVE DE CHAQUE FRACTION MÉTHODE D'ÉTABLISSEMENT DE LA VALEUR RELATIVE ARTICLE 21. La valeur relative de chaque fraction de la copropriété a été établie par la Déclaration VALEUR RELATIVE ARTICLE 22. La valeur relative de chaque fraction (dont la description se retrouve à l'état descriptif des fractions) est celle démontrée au tableau récapitulatif ci-après; laquelle n'est pas modifiée par les présentes. 4.2 QUOTE-PART DES CHARGES COMMUNES AFFÉRENTE À CHAQUE FRACTION ARTICLE 23. Les charges communes sont réparties entre les copropriétaires selon ce qui suit : CHARGES COMMUNES GENERALES FONDS DE PREVOYANCE

16 Page 14 POUR LES PARTIES COMMUNES A USAGE GENERAL Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes générales résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble en fonction de la quotepart des charges communes générales indiquée au tableau ci-après. Sous réserve de ce qui suit, chaque copropriétaire est aussi tenu de contribuer au fonds de prévoyance en fonction de la quote-part des charges communes générales indiquée au tableau ci-après. En cas d'insuffisance du fonds de prévoyance, ou sur décision du Syndicat, une cotisation spéciale peut être demandée par le Syndicat CHARGES COMMUNES POUR UTILISATION DES PARTIES COMMUNES A USAGE RESTREINT Les charges communes résultant de l'utilisation des parties communes à usage restreint, soit les charges d'entretien et de réparation courante de ces parties, sont réparties entre les copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint. Ces charges sont réparties entre eux, en proportion de la valeur relative de sa fraction, telle qu'indiquée au tableau ci-après. Chaque copropriétaire est responsable d'assurer, à ses frais, le bon entretien et la propreté des parties communes à usage restreint dont il a la jouissance exclusive FONDS DE PREVOYANCE REMPLACEMENT DES PARTIES COMMUNES A USAGE RESTREINT Sous réserve de ce qui est prévu ci-après, le coût de remplacement des parties communes à usage restreint et le coût des réparations majeures de ces parties sont acquittées à même le fonds de prévoyance, suivant l'article 1071 du Code civil du Québec. Les contributions au fonds de prévoyance visant à payer des frais de réparation majeure et de remplacement des parties communes à usage restreint sont donc faites en proportion des valeurs relatives des fractions. Pour plus de précision et sous réserve de ce qui est prévu au paragraphe suivant, le Syndicat est responsable du coût de remplacement et du coût des réparations majeures des éléments suivants : les balcons avant, les balcons en porte-à-faux, les balcons loggias et les toits-terrasses des modèles " Lucerne ". Dans le cas des toits-terrasses des modèles " Lucerne ", cela inclut les revêtements extérieurs des murs et le toit (recouvrement incluant le bardeau, la membrane et le contreplaqué de la pièce attenante au toit des toits-terrasses des modèles " Lucerne ") ainsi que les clôtures et murets qui entourent ces terrasses et le contreplaqué supportant la membrane d'étanchéité. Malgré ce qui est prévu au paragraphe précédent, chaque copropriétaire est responsable d'assurer, à ses frais, l'entretien, la réparation et le remplacement des éléments suivants : - Les portes et fenêtres extérieures; - Les espaces de terrain avant et arrière dont il a la jouissance exclusive, à l'exclusion de la partie de terrain pavée réservée à un espace de stationnement; - Les terrasses-arrière; - Le recouvrement de plancher des balcons en porte-à-faux ainsi que les rampes;

17 Page 15 - La membrane d'étanchéité et le fini de plancher de bois amovible des toits-terrasses des modèles " Lucerne ". - Les cheminées de foyers et les tuyaux d'évacuation selon le cas, ainsi que les registres qui y sont encastrés lorsque le copropriétaire a modifié le système d'origine, par exemple pour installer un système au gaz. ARTICLE 24. Pour tous travaux d'entretien, de réparation ou de remplacement des parties communes à usage restreint, le copropriétaire doit présenter un plan démontrant les travaux à effectuer au conseil d'administration du Syndicat pour approbation au moins un (1) mois avant le début des travaux. Le conseil d'administration devra approuver tels travaux, sauf s'il est d'avis que ceux-ci peuvent causer des dommages à une partie privative ou aux parties communes, ou que tels travaux ne sont pas conformes à l'harmonie de l'ensemble des parties privatives. 4.3 NOMBRE DE VOIX ATTACHÉES À CHAQUE FRACTION ARTICLE 25. À l'assemblée générale des copropriétaires, chaque copropriétaire dispose du nombre de voix indiqué dans le tableau ci-après, le tout tel qu'établi à la Déclaration. Les indivisaires d'une fraction exercent leurs droits conformément aux dispositions du règlement de l'immeuble. 4.4 QUOTE-PART DANS LES PARTIES COMMUNES AFFÉRENTE À CHAQUE FRACTION ARTICLE 26. La quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes a été établie par la Déclaration (voir tableau ci-après). 4.5 TABLEAU RÉCAPITULATIF ARTICLE 27. Le tableau qui suit indique, pour chaque fraction, la valeur relative, la quote-part des charges communes, le nombre de voix qui y sont attachées ainsi que la quote-part de droit indivis dans les parties communes, à savoir : Fraction identifiée par numéro de lot de la partie privative Quote-part des charges communes générales (sauf disposition contraire) TABLEAU RÉCAPITULATIF Quote-part dans les parties communes Valeur relative Nombre de voix / / / / / / / / / / / / /

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19 Page / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / CHAPITRE 5 : POUVOIRS ET DEVOIRS RESPECTIFS DES ORGANES DU SYNDICAT ARTICLE 28. La collectivité des copropriétaires constitue une personne morale, le Syndicat, qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. ARTICLE 29. Le Syndicat prend le nom suivant : " SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU". ARTICLE 30. Le Syndicat a son domicile et son siège à l'adresse suivante : , boulevard St-Joseph, Gatineau, province de Québec, J8Y 3Y2. Le conseil d'administration détermine de temps à autre l'adresse de correspondance du Syndicat. ARTICLE 31. Le Syndicat comporte deux organes, à savoir le conseil d'administration et l'assemblée des copropriétaires. Ils agissent pour le Syndicat.

20 Page LE CONSEIL D'ADMINISTRATION ARTICLE 32. Tous les documents, contrats, etc., auxquels le Syndicat est partie doivent être signés par la ou les personnes désignées soit par le conseil d'administration, soit par l'assemblée des copropriétaires. Dans tous les cas et pour tout sujet, au moins un administrateur du Syndicat doit signer les chèques du Syndicat. ARTICLE 33. L'avis prévu à l'article 2729 du Code civil du Québec et la quittance donnée contre paiement complet des sommes dues au Syndicat peuvent être signés par tout administrateur ou par toute autre personne désignée par le conseil d'administration. ARTICLE 34. La composition du conseil d'administration du Syndicat, les modalités de nomination des administrateurs, les conditions de leurs charges ainsi que les règles relatives aux réunions du conseil d'administration sont fixées au règlement de l'immeuble OBLIGATIONS ET DEVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ARTICLE 35. Les administrateurs sont considérés comme mandataires du Syndicat. Ils doivent, dans l'exercice de leurs fonctions, respecter les obligations qui leur sont imposées par la loi et par la Déclaration de copropriété. Les administrateurs doivent agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l'intérêt du Syndicat. ARTICLE 36. Chaque administrateur doit éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d'administrateur. Il doit dénoncer au Syndicat tout intérêt qu'il a dans une entreprise ou une association susceptible de le placer en situation de conflit d'intérêts, ainsi que les droits qu'il peut faire valoir contre elle, en indiquant, le cas échéant, leur nature et leur valeur. Toute dénonciation d'intérêt est consignée au procès-verbal des délibérations du conseil d'administration. ARTICLE 37. Les sommes du fonds de prévoyance devront être gérées en conformité avec les prescriptions des articles du Code civil du Québec concernant les placements présumés sûrs. ARTICLE 38. Outre les obligations et les devoirs que la loi et la Déclaration de copropriété leur imposent, les administrateurs du Syndicat doivent : a) Assurer le respect de la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes, assurer l'exécution des dispositions de la Déclaration de copropriété et des règlements ainsi que des décisions de l'assemblée des copropriétaires par tous les copropriétaires, occupants et invités; b) Administrer l'immeuble, voir à sa conservation, à sa garde et à l'entretien des parties communes; voir à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété y compris l'exécution de tous les travaux nécessaires à cet égard; c) Veiller à établir un plan de gestion des mesures d'urgence et faire l'exercice prévisionnel nécessaire à l'établissement du fonds de prévoyance en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes de l'immeuble; d) Représenter le Syndicat dans tous les actes civils, dans toute médiation, toute cause d'arbitrage et dans toute action ou procédure en justice, ou désigner une ou des personnes pour y représenter le Syndicat;

21 Page 19 e) Conformément à la loi et au règlement de l'immeuble, établir le budget annuel prévoyant la contribution des copropriétaires aux charges communes après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et avoir fixé les sommes à verser au fonds de prévoyance; décider de toute cotisation spéciale aux charges communes et en établir le montant; soumettre le budget annuel ou la cotisation spéciale aux copropriétaires en assemblée pour consultation qui doit être faite par vote consultatif de l'assemblée des copropriétaires; adopter ensuite le budget par résolution du conseil d'administration; après avoir adopté le budget annuel et toute cotisation spéciale, faire parvenir aux copropriétaires, dans les vingt et un (21) jours de l'assemblée, copie du budget annuel ou de la cotisation spéciale et les avis de cotisation indiquant la date à laquelle les contributions sont exigibles; percevoir les contributions des copropriétaires; en poursuivre le paiement; si nécessaire inscrire l'avis d'hypothèque légale prévu à l'article 2729 du Code civil du Québec et faire tout ce qui est requis afin de conserver cette hypothèque; f) Établir une comptabilité des recettes et déboursés ou des revenus et dépenses effectués au cours de leur administration; tenir tous les livres nécessaires à cette fin; g) Ouvrir et maintenir ouvert(s), au nom du Syndicat, un ou des comptes qui servent uniquement aux opérations de l'administration du Syndicat dans une ou des institutions financières; h) Acquitter les comptes et dépenses du Syndicat et percevoir toute somme due au Syndicat; i) Rendre un compte suffisamment détaillé de leur gestion aux copropriétaires au moins une fois l'an lors d'une assemblée générale des copropriétaires et lors d'une demande à cette fin formulée par l'assemblée des copropriétaires; j) Convoquer, à chaque année, l'assemblée générale annuelle des copropriétaires dans les six (6) mois de la clôture de l'exercice financier; k) S'assurer de la tenue et de la conservation de tous les registres, livres, rapports et certificats dont la loi et la Déclaration de copropriété requièrent la tenue ou la conservation par le Syndicat, dont principalement le registre de la copropriété et s'assurer que tous ces livres et registres soient tenus à la disposition des copropriétaires; ces livres et registres demeurant la propriété du Syndicat; l) S'assurer que soient tenus à la disposition des copropriétaires la Déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels le Syndicat est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis d'architecture, de structure et de mécanique de l'immeuble ainsi que les plans et devis portant sur toute addition, modification ou agrandissement concernant les parties communes et les parties privatives et tout autre document relatif à l'immeuble et au Syndicat; m) Désigner une personne pour tenir les livres et registres du Syndicat; cette personne peut délivrer des copies des documents dont elle est dépositaire; jusqu'à preuve du contraire, ces copies font preuve de leur contenu, sans qu'il soit nécessaire de prouver la signature qui y est apposée ni l'autorité de son auteur; n) Assurer une administration efficace de l'immeuble au bénéfice de tous les copropriétaires et, à cette fin, embaucher, maintenir, congédier, payer tout le personnel nécessaire; o) Acheter, louer ou autrement acquérir des effets mobiliers pour l'usage des copropriétaires et pour l'usage des administrateurs afin de meubler et d'entretenir

22 Page 20 les parties communes; p) Retenir les services professionnels juridiques, comptables, administratifs et autres qui peuvent être requis pour la bonne administration de l'immeuble et pour assurer le respect de la loi, de la Déclaration de copropriété et des règlements; q) Contracter des assurances au nom du Syndicat, conformément à ce qui est prévu ci-après au CHAPITRE 6 et nommer un fiduciaire d'assurances au besoin, notamment à la suite d'une perte importante; r) Obtenir une évaluation périodique de l'immeuble d'un évaluateur agréé lors d'un renouvellement d'assurance; s) Remettre à chaque locataire et à chaque occupant d'une fraction un exemplaire du règlement de l'immeuble lorsqu'ils ne sont pas en mesure de s'assurer que le copropriétaire-bailleur s'est déchargé de cette obligation et remettre à chaque copropriétaire, locataire et occupant d'une fraction un exemplaire des modifications apportées au règlement de l'immeuble, le cas échéant; t) Voir aux réparations qu'un copropriétaire est obligé de faire et qu'il ne fait pas dans un délai raisonnable; dans un tel cas, le copropriétaire est réputé avoir consenti à ce que le Syndicat, par l'entremise des administrateurs, procède aux réparations, et il doit rembourser au Syndicat le coût de telles dépenses. Ces dépenses peuvent inclure les frais de perception et les honoraires légaux encourus pour le recouvrement des dépenses ainsi entraînées et portent intérêt au taux de douze pour cent (12 %) par année ou à tout autre taux d'intérêt que peut déterminer le conseil d'administration du Syndicat de temps à autre. Le Syndicat peut accepter le remboursement des dépenses au moyen de versements que les administrateurs échelonnent à leur discrétion et qu'ils ajoutent à la cotisation du copropriétaire; u) Aviser par écrit chaque copropriétaire de l'objet de toute demande en justice signifiée au Syndicat, dans les cinq (5) jours de sa signification; v) Répondre dans un délai inférieur à quinze (15) jours à toute demande formulée par toute personne qui se propose d'acquérir une fraction ou par son notaire concernant l'état des charges communes dues par le copropriétaire vendeur, sous réserve de l'obligation d'aviser préalablement le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; w) Transmettre dans un délai inférieur à quinze (15) jours à toute personne liée à un copropriétaire par une promesse d'achat, conditionnelle ou non, toute information du Syndicat relative à l'immeuble, aux registres du Syndicat, aux finances du Syndicat ou à toute autre question ayant une incidence sur l'acquisition de la fraction de ce copropriétaire; x) Faire les déclarations annuelles et ponctuelles requises par la loi auprès du Registraire des Entreprises ; y) Obtenir au besoin un nouveau certificat de localisation de l'immeuble ATTRIBUTIONS ET POUVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ARTICLE 39. Toutes les décisions concernant le Syndicat, la copropriété ou l'immeuble qui ne sont pas de la compétence de l'assemblée des copropriétaires, sont de la compétence du conseil d'administration, dont notamment et sans limiter la généralité de ce qui précède : a) En cas d'urgence, ordonner et faire effectuer tous travaux en vue d'assurer la

23 Page 21 sauvegarde matérielle de l'immeuble, d'une de ses composantes, d'une de ses parties privatives ou communes; b) Emprunter une somme maximale équivalente à QUINZE POUR CENT (15%) du budget d'opération du Syndicat auprès d'une institution financière afin d'assurer la conservation de l'immeuble et la réalisation des objets du Syndicat et donner toute garantie sur les biens du Syndicat, sous réserve des dispositions impératives de la loi. Pour toute somme supérieur à ce montant, le conseil d'administration devra obtenir un vote majoritaire de l'assemblée des copropriétaires; c) Décider de tout acte d'acquisition ou d'aliénation immobilière et décider de la constitution de tout droit réel ou de tout bail sur une partie commune ou une fraction appartenant au Syndicat, à la condition d'être dûment autorisé en vertu de la loi et des présentes; d) Consentir une hypothèque mobilière sur les créances du Syndicat résultant des charges communes aux conditions suivantes : i) Après consultation de l'assemblée concernant les travaux de réparations majeures et de remplacement ou tout autre sujet, sous réserve de l'alinéa ci-après; ii) Avec l'approbation de l'assemblée des copropriétaires exprimée selon la majorité prévue par la loi, à la date de l'assemblée, pour les travaux d'améliorations, de remplacement et d'agrandissement des parties communes; e) Approuver tout contrat relatif à l'entretien et à la réparation des éléments communs ou de partie de ces derniers, conformément au budget dûment adopté. Ces contrats sont renouvelables, mais ne doivent pas excéder une période de deux (2) ans; f) Confier à un gérant, qui peut être un copropriétaire, contre rémunération ou à des conditions qu'il peut déterminer, tout ou partie de l'administration courante de la copropriété avec les pouvoirs prévus au Code civil du Québec pour l'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration, le congédier ou le remplacer pour tout motif valable, notamment s'il s'agit d'un copropriétaire qui néglige de payer sa contribution aux charges communes et au fonds de prévoyance; g) Décider d'adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituée pour la création, l'administration et l'entretien de services communs à plusieurs immeubles détenus en copropriété ou pour la poursuite d'intérêts communs; h) Demander au tribunal d'enjoindre à un copropriétaire ou à un occupant de se conformer à la Déclaration de copropriété sans qu'il soit nécessaire de prouver un préjudice sérieux et irréparable au Syndicat ou à l'un des copropriétaires, semblable demande peut aussi être introduite par le copropriétaire lésé; i) Après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation d'un bail d'une partie privative dans les cas prévus par la loi; j) Intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol, le tout selon la loi; k) Consentir à la modification, au déplacement, à l'agrandissement ou à la diminution de toute assiette de servitude établie en faveur des parties communes ou contre celles-ci et modifier les conditions d'application de telle servitude, sans