la copropriété : une loi à revoir

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1 la copropriété : une loi à revoir PHILIPPE VAN SOMEREN ET GABRIELLE LEFEVRE jeudi 08 novembre 2007, 15:04 L'art difficile de vivre ensemble dans des immeubles à appartements est codifié dans une loi qui doit être améliorée. Le rôle des syndics est difficile mais essentiel. Pages 2 à 7 Photo : Ismael Moumin (st) Quelques adresses utiles Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens (ABSA), Chaussée de Roodebeek, 521, 1200 Bruxelles. Institut professionnel des Agents immobiliers (IPI), voir la déontologie des syndics sur Centre national d'information pour copropriétaires ASBL (CNIC), Avenue de la Fauconnerie, 69, 1170 Bruxelles. Tél. : Fax : www.snic.be Fédération belge des Copropriétaires, Fédération royale du Notariat Belge : Rue de la Montagne, 30-34, 1000 Bruxelles.Tél. : Fax : www.notaire.be Quelques ouvrages de référence

2 Eric Riquier. «127 questions et réponses sur l'assemblée générale des copropriétaires», Bruxelles, Editions Kluwer Dans cet ouvrage, cet avocat et assistant à l'ulb dresse une liste pertinente des questions que se posent syndics, copropriétaires et locataires. De Page et Stefani, «L'assemblée générale des copropriétaires», dans «la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis, cinq ans d'application de la loi du 30 juin 1994», UCL Un ouvrage plus technique sur le plan juridique. Marcelis, «160 questions et réponses sur la copropriété», Bruxelles, Kluwer, Ouvrage généraliste. Philippe Van Someren, «Guide pratique de la copropriété» : les connaissances de base pour comprendre ce domaine, avec exemples vécus. Ed. Labor, Coll. la vie en questions. Fédération belge des copropriétaires : «L'assemblée générale des copropriétaires», un guide pratique tout récent (juillet 2007), éd. EdiPro, esplanade de l'europe 2 bte 5, 4020 Liège. Tél la copropriété ou l'art difficile de vivre ensemble Lorsque le droit de propriété d'un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, il est divisé. Cette indivision constitue une copropriété. Mais il ne suffit pas de se retrouver en indivision avec un ou plusieurs tiers pour que naisse automatiquement un régime de copropriété forcée. Une loi, du 30 juin 1994, organise la copropriété (articles à 14 du Code civil). La notion de copropriété forcée est fondamentale. Lorsque des enfants héritent de la pleine propriété d'immeubles, rien ne leur interdit de les partager entre eux, chacun devenant alors seul propriétaire de son propre immeuble. Mais certains biens immobiliers, en raison même de leur nature, excluent ce partage. On dit qu'ils sont placés sous le régime de la copropriété forcée. Les immeubles à appartements en font partie. On imagine sans peine le préjudice que subiraient les copropriétaires s'il pouvait être procédé à tout moment au partage des parties communes afférentes à leur immeuble Cette interdiction de partage est consacrée par le Code civil (article & 9). On ne confondra pas non plus copropriété et multipropriété, dans laquelle ce n'est plus l'espace commun que l'on partage, mais le temps. Lorsqu'un immeuble est divisé en appartements occupés par des locataires mais qu'il appartient à une seule personne (physique ou morale), la loi du 30 juin 1994 ne s'applique pas d'autorité puisque le droit de propriété n'est pas divisé entre différentes personnes. Lorsque plusieurs ménages, et, de manière plus générale, des personnes physiques ou morales, décident d'acheter ensemble un immeuble, l'indivision qui se crée ainsi entre eux ne tombe pas sous le régime de la copropriété forcée. Chacun peut sortir d'indivision s'il le souhaite (article 815 du Code civil). D'autres conditions Pour que la loi du 30 juin 1994 soit applicable à un immeuble à appartements (ou un groupe d'immeubles bâtis), il ne suffit pas que le caractère forcé de la copropriété soit présent et que l'immeuble appartienne à de personnes morales ou physiques différentes. L'immeuble doit avoir été construit. Un acte de base et un règlement de copropriété doivent avoir été dressés et être applicables. Enfin, la propriété de l'immeuble doit avoir été répartie en divers lots comprenant des parties privatives et des parties communes.

3 Est privative la partie qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, est attribuée par l'acte de base à la propriété exclusive d'un copropriétaire (appartement, cave, emplacement de parking). Est commune la partie non attribuée de manière privative (toiture, fondations, etc.). Dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, le lot est l'ensemble constitué d'une partie privative et des parties communes y afférentes. Distinguer parties communes et privatives n'est pas toujours aisé. C'est l'acte de base qui précise le caractère privatif ou commun. S'il est lacunaire, le bon sens peut aider à opérer la distinction. Est privatif ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Est commun ce qui profite à tous. Voici quelques exemples. Sont généralement considérées comme parties privatives les pièces qui composent un appartement avec leurs vitres de fenêtres, volets, parquets, éléments d'équipement ou carrelages. Sont généralement considérées comme parties communes les parcs, les sols, les cours, le gros œuvre, le toit, les ascenseurs, les façades, les antennes collectives, les puits et fosses d'aisances d'usage commun, les canalisations, les couloirs et escaliers communs, les locaux communs et, sauf mention contraire dans le règlement de copropriété, la conciergerie. Lorsque toutes ces conditions sont remplies, la loi de 1994 s'applique de manière impérative. Cela signifie que l'on ne peut y déroger. Mais toute règle souffre des exceptions. Certaines copropriétés doivent pouvoir échapper à ces règles légales. On imagine mal, par exemple, que la transformation d'une maison unifamiliale en deux appartements suffise à imposer aux deux copropriétaires l'obligation de nommer un syndic, de tenir une comptabilité ou des assemblées générales ordinaires ou extraordinaires. Conditions de la dérogation La loi a prévu qu'il puisse être dérogé à son caractère impératif à deux conditions (article du Code civil) : l'accord de tous les copropriétaires du même immeuble est requis. la nature du bien immobilier ne justifie pas une division entre parties communes et privatives. Syndic : un métier dur et passionnant Mais au fond, que pense un syndic professionnel de son métier? Dans le quartier Nord-Est à Bruxelles, Olivier Hees affiche sur une belle plaque en cuivre qu'il est non seulement agréé IPI mais aussi certifié «Qualité Syndic», une initiative de l'absa (Association belge des syndics et administrateurs de biens) et du Syndicat national des propriétaires. Depuis 25 ans, il fait ce métier qu'il aime malgré les critiques nombreuses contre cette profession. C'est pour cela qu'il a voulu se donner ce «plus» qu'est la certification Qualité Syndic, afin de contrer cette mauvaise opinion qu'ont beaucoup de gens envers les syndics ; «Bien sûr, il y avait des pratiques douteuses auparavant et peut-être encore maintenant, je ne sais pas ; de plus, les gens sont obligés légalement d'avoir un syndic et sont obligés de le payer ; mais souvent ils ne se rendent pas compte de ce que nous faisons pour eux sans être payés pour cela! Nous souhaitons soigner nos clients et donc, nous rendons des services autres. Beaucoup de social, notamment. Nous réglons aussi beaucoup de conflits entre les personnes. On s'adresse à nous pour des problèmes les plus divers et qui n'ont rien à voir avec notre métier : successions, usufruits, perte de clefs, le chien du voisin qui aboie Cela apparaît dans la quantité incroyable de mails que nous recevons chaque jour. Avec, en conséquence, que les gens veulent être servis de plus en plus vite!»

4 Il reste que le métier est passionnant car il est très divers : «On ne sait jamais le matin ce qui se passera pendant la journée», mais il est dur car il y a de nombreuses assemblées générales en soirées ; et quand on commence à 8 h du matin, cela implique de longues prestations «Mais nous sommes habitués, en tant qu'indépendants»! Les tendances actuelles? Il semble qu'il y ait plus de jeunes qui s'investissent dans la copropriété et qui veulent voir les choses bouger. Bruxelles, ville internationale abrite de nombreux étrangers à qui il faut expliquer comment fonctionne la loi belge. «Or, déplore Olivier Hees, beaucoup trouvent que les charges sont trop élevées, ne comprennent pas qu'ils sont obligés de les payer, souvent on ne leur a pas expliqué, avant l'achat d'un appartement le montant des charges et les décisions prises par les AG, et qui impliquent parfois des montants élevés.» L'occasion de rappeler ce conseil élémentaire avant d'acheter un appartement : allez voir le syndic qui montrera les comptes et expliquera les projets d'investissement dans l'immeuble. Un métier passionnant donc, mais dur «C'est pourquoi il y a pénurie de syndics : nous avons de plus en plus de responsabilités et nous sommes confrontés à l'agressivité croissante des gens. Et c'est un état d'esprit général! Cela fait peur aux jeunes agents immobiliers qui préfèrent s'orienter vers la vente plutôt que vers la gestion des biens. L'avantage pourtant consiste en des honoraires réguliers ; ce que n'a pas le vendeur qui ne vend pas» l'assemblée générale des copropriétaires est souveraine L'organe central d'une copropriété est l'assemblée générale des copropriétaires. Souveraine, elle délibère sur toutes les questions d'intérêt commun, mais également d'actualité. Une fois par an, généralement à la date fixée par l'acte de base (par exemple le dernier vendredi de mai), une assemblée générale ordinaire des copropriétaires se tient à l'initiative du syndic. L'acte de base stipule les modalités de convocation (délais, tenue de l'ordre du jour, etc.). De manière générale, elle veille à la conservation et à l'administration de l'immeuble et exerce tous les pouvoirs qui ne relèvent pas de la compétence du syndic. Elle désigne et révoque ce dernier, modifie les statuts, vote certains travaux, décide de l'acquisition de biens destinés à être communs, crée, modifie ou supprime un conseil de gérance, procède à la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ou même à la dissolution de la copropriété. La loi lui a imposé des quorums de présence et de vote. À côté de l'assemblée générale ordinaire, une assemblée générale extraordinaire peut être provoquée, par exemple à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires, pourvu qu'ils possèdent ensemble au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes. Ce sera par exemple le cas si un événement imprévu est venu perturber le bon fonctionnement de la copropriété (dégâts importants à l'immeuble, problème financier, importante et onéreuse réparation urgente, etc.). En cas d'urgence, le syndic peut également provoquer une assemblée générale extraordinaire. Le syndic

5 Vis-à-vis de l'association des copropriétaires, il se charge des tâches ordinaires, qui découlent de sa mission de surveillance et de contrôle régulier des parties communes (entretien et nettoyage des communs, remplacement de petites pièces de mobilier, récupération des arriérés, etc.). Il tient notamment la comptabilité de la copropriété, fait exécuter les travaux votés par l'assemblée générale, recouvre les arriérés de charges communes, représente l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Il communique également au notaire chargé de vendre un lot la situation comptable de ce lot (fonds de réserve, fonds de roulement, arriérés éventuels, etc.). C'est au syndic qu'il appartient de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. C'est encore lui qui consignera les décisions de l'assemblée générale et exécutera ou fera exécuter ces décisions. Le conseil de gérance Non obligatoire, son utilité n'apparaît que pour les immeubles de quelque importance. Élu par l'assemblée, le conseil de gérance est composé d'un président et d'assesseurs. Il contrôle le syndic, mais sa principale fonction est de l'assister. Il ne dispose donc pas de la faculté de gérer ou d'administrer la copropriété. Le bureau Non obligatoire également, il est destiné à mieux seconder le syndic et est composé d'un président, d'un secrétaire et d'un scrutateur. Le copropriétaire et le locataire Le copropriétaire doit payer les charges communes, mais également respecter les statuts et les faire respecter par «son» locataire. Ce dernier reçoit du syndic, par courrier, affichage dans le hall commun ou autrement, une convocation officielle à cette assemblée, non pour s'y rendre, mais pour faire valoir ses éventuelles demandes ou observations quant aux parties communes. Il peut solliciter sa présence à l'assemblée, laquelle ne peut accepter sa présence qu'à l'unanimité. Il peut enfin s'opposer à une décision qui lui cause préjudice. Quelques définitions ACTE DE BASE : acte notarié qui constate la volonté d'un propriétaire de diviser juridiquement son bien en diverses parties privatives et communes aux fins de les placer sous le régime de la copropriété forcée. L'acte de base constitue la charte de l'immeuble et comporte le règlement de copropriété et très souvent le règlement d'ordre intérieur. RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : acte destiné à régler tout ce qui touche à la division de la propriété, la conservation, l'entretien et la reconstruction de l'immeuble. Le fonctionnement de l'assemblée générale

6 et du conseil de gérance et les règles propres au syndic (nomination, pouvoirs, durée du mandat) y sont également mentionnés. RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR : acte qui peut être rédigé sous seing privé et qui prévoit la manière dont les copropriétaires doivent vivre ensemble (interdiction de professions libérales, d'animaux domestiques, nettoyage, etc.). CONSEIL DE GÉRANCE : le conseil de gérance est un organe facultatif, généralement constitué qu'en présence d'immeubles de quelque importance. Il est composé d'un président et d'assesseurs. Il contrôle le syndic, mais sa principale fonction est de l'assister. SYNDIC : agent immobilier agissant dans le cadre de l'administration de copropriétés soumises au régime légal de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis. Il gère un immeuble placé sous le régime de la copropriété, désigné par l'assemblée générale des copropriétaires et chargé de veiller à la bonne gestion de ladite copropriété. Il arrive que l'on doive nommer un syndic provisoire ou judiciaire. FONDS DE ROULEMENT : somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques (chauffage, conciergerie, etc.). FONDS DE RÉSERVE : il porte sur les dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage ou de l'ascenseur, la pose d'une nouvelle toiture, etc. Réformer la loi sur la copropriété? beaucoup le souhaitent Cette question, nous la posions dans le supplément Immo du 7 décembre Au hasard de consultations juridiques, d'articles de presse, de discussions dans des forums ou dans le courrier des lecteurs, ne cessent d'être évoquées des questions qui démontrent que la vie en copropriété ne peut plus se satisfaire de la loi actuelle. Une proposition de loi toute récente prend en considération les problèmes rencontrés. Petit retour en arrière Lorsque la loi du 30 juin 1994 (article à du Code civil) est entrée en vigueur, elle a imposé des obligations novatrices et bienvenues, comme l'octroi de la personnalité juridique à l'association des copropriétaires, l'obligation pour le notaire d'interroger le syndic lorsqu'un appartement est vendu, une définition précise des fonds de roulement et de réserve ou l'imposition de diverses interdictions et limitations (mandater le syndic pour le vote, quorums de présence et de vote, recours judiciaire nombreux pour le copropriétaire lésé, etc.). Afin d'éviter des abus, la loi a également prévu qu'un syndic ne pourrait plus être nommé pour une durée initiale qui excéderait cinq ans, nomination renouvelable. Elle a enfin stipulé qu'il serait seul responsable de sa gestion (article du Code civil). Il en résulte qu'il ne peut échapper à cette règle en substituant ou déléguant ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale. Une proposition de loi intéressante Treize ans après, force est de constater que de nombreuses questions restent en suspens. Dès 1989, diverses propositions de loi ont été déposées en vue de réformer cette loi, sans suite.

7 Madame la sénatrice Clotilde Nyssens (CDH), qui avait déjà déposé deux propositions de loi en la matière en date des 2 avril 2004 et 15 décembre 2006, vient d'en déposer une autre, en session extraordinaire de la Chambre des représentants du 22 août 2007 (Doc /001). Elle nous semble rencontrer suffisamment de points actuellement controversés pour servir de fil rouge quant aux réformes à envisager. Examinons les plus importants : 1. Le choix de l'entreprise pour les travaux de quelque importance. La proposition prévoit une mise en concurrence généralisée de plusieurs entreprises pour la réalisation de travaux d'une certaine ampleur. «C'est un gage de bonne gestion et permet d'éviter les surfacturations et éventuelles collusions entre syndic et entrepreneurs.» C'est l'assemblée générale qui décidera du montant à partir duquel la mise en concurrence est imposée. 2. Comptabilité. Contrairement à la loi française, il n'existe aucune uniformité en la matière. Beaucoup de copropriétaires se plaignent de l'imprécision des comptes, quand il ne s'agit pas d'une absence totale de compte. Dans l'esprit de la loi française, la proposition prévoit l'adoption généralisée d'une comptabilité en partie double assortie chaque année d'un bilan et d'un compte de résultat, ce qui permettra de connaître la situation active et passive et de calculer la valeur actuelle des fonds de réserve et de roulement. 3. Le rôle exact du conseil de gérance. Actuellement, les seules tâches qui incombent encore au conseil de gérance sont celles d'assister le syndic et d'exercer un contrôle sur sa gestion. La proposition élargit ce pouvoir de contrôle. Elle lui accorde également le droit de convoquer une assemblée générale. 4. Le sort des abstentions. Dans le supplément Immo du 8 juin 2006, nous posions la question controversée du sort des abstentions, sujet qui empoisonne beaucoup d'assemblées générales lors du vote. Faut-il considérer ou non une abstention comme un vote «contre»? La proposition y répond clairement : «Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises.» 5. Un délai pour communiquer le procès-verbal de l'assemblée générale. Il n'existe aucun délai légalement imposé au syndic. S'il est retenu, un nouvel article imposera au syndic «de rédiger et de transmettre aux copropriétaires le compte rendu de l'assemblée générale dans les 30 jours suivant sa tenue en y faisant figurer le détail de chaque vote par identification nominative des votants». 6. Le délai pour l'introduction d'une procédure en annulation d'une décision irrégulière. Actuellement de trois mois, ce délai prend cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision. Ce point de départ pose de nombreuses difficultés dans la pratique, notamment sur le plan de la preuve. La proposition prévoit de faire courir ce délai «à compter de la date d'envoi du compte rendu de l'assemblée générale relatant la décision de l'assemblée générale». 7. Une nouvelle obligation à l'égard du syndic.

8 La proposition prévoit que le syndic doit tenir à jour la liste des personnes qui possèdent le droit d'assister aux assemblées générales. 8. Une nouvelle obligation notariale. Actuellement, en cas de vente, le syndic n'est pas officiellement informé de l'identité du nouveau propriétaire, ce qui peut perturber sa gestion. Si la proposition devient loi, le notaire sera tenu «d'informer le syndic de la date à laquelle le transfert de propriété prend effet, ainsi que de l'identité de la personne qui exercera le droit de participation aux assemblées générales». 9. Une nouvelle obligation à l'égard du vendeur. Le propriétaire qui vend sera tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires, une attestation qui concerne diverses informations, notamment financières. À défaut, le vendeur pourrait être tenu d'indemniser l'acheteur. 10. Une nouvelle obligation à charge du copropriétaire. Le copropriétaire (ou toute personne qui est en droit d'assister à l'assemblée générale) sera tenu de communiquer sa nouvelle adresse au syndic. «À défaut, les convocations adressées à l'ancienne adresse seront réputées régulières.» 11. Une nouvelle obligation entre copropriétaires. Si un copropriétaire intente une action contre l'association des copropriétaires et gagne, il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera donc répartie entre les autres copropriétaires. Jusqu'à ce jour, un copropriétaire dans cette situation finance en partie la procédure à son encontre, ce qui constitue un paradoxe. La place nous manque pour détailler toute cette proposition (habilitation du syndic à introduire toute voie de recours à titre conservatoire, délai de convocation à l'assemblée, possibilité de constituer dans l'acte de base des associations secondaires, distinctes de l'association principale des copropriétaires et qui bénéficient également de la personnalité juridique, etc.). Syndic et mauvais payeurs Pour terminer, évoquons un problème que les associations de copropriétaires et syndics rencontrent assez souvent : celui des copropriétaires qui ne paient pas les charges communes. Le syndic n'est pas armé de manière efficace contre les mauvais payeurs. Une modification de la loi hypothécaire pourrait conférer un privilège à l'association des copropriétaires. De cette manière, le syndic pourrait récupérer par priorité les fonds dus puisque la créance pourrait faire l'objet d'une inscription hypothécaire sur le lot (l'appartement, la cave et le garage vendus) du débiteur défaillant. Diverses propositions de loi existent en ce sens. Citons la proposition du 10 mars 2004 déposée par M. Alfons Borginon, celle du 19 mai 2004 déposée par Mesdames Catherine Doyen-Fonck et consorts et celle 2 avril 2004 par Mme Clothilde Nyssens et consorts. Si la proposition d'août ne devient pas caduque, mais loi, elle modifiera de manière significative le droit de la copropriété. Livre : «L'assemblée générale des copropriétaires»

9 Vivre en copropriété, c'est aussi prendre des responsabilités dans la gestion commune de l'immeuble. Mais peu de copropriétaires connaissent leurs droits et leurs devoirs. Certains négligent leurs responsabilités et se retrouvent acculés par des décisions prises sans eux. La fédération belge des Copropriétaires vient de publier un livre, très clair, sur l'assemblée générale des copropriétaires. On y explique d'abord les grands principes qui gèrent la vie en copropriété, les définitions de parties privatives et parties communes, etc. La deuxième partie est entièrement consacrée à l'assemblée générale. On y précise qui peut y participer, comment se faire assister, quand et où se tient une AG, comment la convoquer, ce qui doit se trouver dans la convocation, ce qui se passe en cas de contestation, etc. Très utile : un lexique permet de comprendre les termes précis utilisés. Bref : à lire avant toute AG! (G.L.) Infos :

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