NOUVEAUX BESOINS DE FINANCEMENT DES SENIORS : QUELLE PLACE POUR L IMMOBILIER?

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1 NOUVEAUX BESOINS DE FINANCEMENT DES SENIORS : QUELLE PLACE POUR L IMMOBILIER? Mai 2014

2 NOUVEAUX BESOINS DE FINANCEMENT DES SENIORS : QUELLE PLACE POUR L IMMOBILIER? Le groupe de réflexion, auteur de cette note, s est intéressé aux sujets liés au financement, au moyen de l immobilier, des différentes étapes de la période de vie des seniors. Dans un contexte général de dépenses publiques contraintes, voire de restrictions de la part des pouvoirs publics, et donc d une prise en charge individuelle plus importante ou par des dispositifs privés des besoins des seniors, l immobilier peut être une des solutions pour répondre à ces enjeux de société dans les prochaines années. Participants à ce groupe de réflexion, signataires de cette note : Le groupe de réflexion s est réuni à plusieurs reprises de décembre 2013 à avril 2014 autour de : Hippolyte d'albis Jean-Michel CHARPIN Bruno DELETRE Eliane FREMEAUX Jean-Hervé LORENZI Professeur d économie, Université Paris I Panthéon-Sorbonne & Paris School of Economics Inspecteur Général des Finances Directeur Général du Crédit Foncier Notaire Honoraire, Membre de l'institut d'etudes Juridiques du Conseil Supérieur du Notariat Professeur d économie, Président du Cercle des économistes André RENAUDIN Directeur Général de AG2R La Mondiale Isabelle ROUGIER Directrice Générale de l ANAH (jusqu en mars 2014) Franck SILVENT Claude TAFFIN Bernard VORMS Directeur du pôle Finances, stratégie et participations du groupe Caisse des Dépôts Directeur scientifique de Dinamic Ancien Président de la SGFGAS, ancien Directeur Général de l'anil Le secrétariat de ce groupe de travail a été assuré par : Nicole CHAVRIER Nicolas PECOURT Directrice Relations institutionnelles du Crédit Foncier Directeur Communication externe et RSE du Crédit Foncier 1

3 INTRODUCTION La définition du terme senior a profondément évolué depuis une cinquantaine d années : ce terme revêt aujourd hui des réalités diverses et englobe des populations très différentes. Il a été généralisé dans les années cinquante, à une époque où les personnes alors qualifiées de senior étaient quasiment entrées dans la vieillesse, ce qui n est plus le cas aujourd hui : un quinquagénaire est un senior, un nonagénaire également. Les deux sont dans des situations qui ne sont pas comparables ainsi que le démontrent différentes données qui illustrent cette profonde diversité selon les classes d âges. Nous retiendrons pour cette étude une définition beaucoup plus restrictive que celle habituellement utilisée dans les grandes entreprises pour lesquelles on peut être senior dès l âge de 45 ans. Nous prendrons ici en compte les personnes âgées de plus de 65 ans. Différentes segmentations de cette tranche d âge ont pu être établies 1. Dans son rapport remis en 2013 à la ministre déléguée aux Personnes Agées et à l Autonomie, Luc Broussy 2, distingue ainsi trois familles de seniors : - ceux de l âge où l on est âgé sans être vieux qui caractérise le départ et les premières années de la retraite et la grand-parentalité ; cette tranche d âge se caractérise notamment par son dynamisme ; - ceux de l âge de la vieillesse ; - ceux de l âge de la perte d autonomie (pour certains). En outre : - au-delà des différences de générations évoquées ci-dessus, cette population hétérogène ne peut être appréhendée et analysée dans sa globalité. Les différentes étapes de la vie, l état de santé, la taille du ménage, les revenus ou encore le niveau des retraites doivent, en effet, être pris en compte ; - il s agit d une population majoritairement féminine : alors qu à la naissance, on compte moins de filles que de garçons, les femmes représentaient en France, début 2014, 58 % des 65 ans et plus 3 ; - enfin, avec l espérance de vie qui augmente, les seniors vivent de plus en plus souvent en couple. Cette population des seniors présente néanmoins quelques caractéristiques communes, en premier lieu le risque d être confronté à un besoin de financement important, d où l initiative prise par les auteurs de cette note, s agissant notamment : - de l importance que prend la santé dans le budget de ces ménages : outre une exposition croissante à la maladie du fait de l âge, les seniors, dès lors qu ils quittent le statut d actif, ne sont plus aussi bien couverts que pendant leur période d activité ; - du plus grand poids relatif accordé aux charges d aménagement de l habitat. Il faut par ailleurs souligner l importance croissante accordée au service et de façon générale à la dimension humaine dans tout échange ou transaction. La dimension personnelle est importante ; les sujets liés au logement mobilisent l entourage familial des seniors, dès lors notamment qu ils ont un impact sur le patrimoine. Cette note s articule en trois parties : 1 - La part croissante des seniors et leurs besoins spécifiques 2 - Les ressources financières actuelles pour y répondre 3 - Les nouvelles voies de financement des besoins des seniors grâce à l immobilier 1 - Celle de Patrice Bourdelais par exemple, L âge de la vieillesse : Histoire du vieillissement de la population, Editions Odile Jacob 2 - Luc Broussy était le rapporteur de la mission interministérielle sur l adaptation de la société française au vieillissement de sa population ; rapport de janvier 2013 ; page INSEE 2

4 SOMMAIRE Participants à ce groupe de réflexion page 1 Introduction : définition du terme senior page 2 Sommaire page 3 1 La part croissante des seniors et leurs besoins spécifiques page Les évolutions démographiques Des besoins croissants à satisfaire n n n n La dépendance Le financement des dépenses relatives à l entretien de l habitat et son adaptation au vieillissement pour le maintien à domicile des seniors Le financement des dépenses de bien vieillir indépendantes de l habitat L aide intergénérationnelle 2 Les ressources financières actuelles pour y répondre page 9 n 2.1 Le rôle actif des pouvoirs publics n 2.2 La prise en charge par les ménages eux-mêmes n 2.3 Le rôle des proches et des aidants Les nouvelles voies de financement des besoins des seniors grâce à l immobilier page 13 n 1 er constat : les seniors détiennent la majorité du patrimoine des ménages français n 2 ème constat : ce patrimoine est essentiellement immobilier n 3.1 L aménagement et le développement du viager n 3.2 L aménagement et le développement du Prêt Viager Hypothécaire n 3.3 Autres mesures Conclusion page 19 Pour aller plus loin page 20 3

5 1 LA PART CROISSANTE DES SENIORS ET LEURS BESOINS SPÉCIFIQUES Du fait des évolutions démographiques, la part des seniors sera de plus en plus importante en France dans les prochaines décennies (partie 1.1). En parallèle, la population de seniors se caractérise par un accroissement de ses besoins, qu ils soient souhaités (loisirs) ou subis (santé, dépendance) (partie 1.2). 1-1 Les évolutions démographiques 4 Le vieillissement de la population va constituer, en France, le phénomène démographique majeur de ces prochaines années. Les seniors seront de plus en plus nombreux. Comme l illustre le tableau ci-dessous, les plus de 60 ans représentaient 21 % de la population en 2000, ratio qui devrait passer à 26 % en 2020 et 31 % en Ce bouleversement démographique s explique par : - l accroissement de l espérance de vie, de l ordre d un trimestre par an au cours des 15 dernières années ; il s explique essentiellement par le recul de certaines maladies et les progrès de la recherche médicale (en matière de maladies cardio-vasculaires par exemple) ; - le tassement de la fécondité (en comparaison de ce qu elle fut pendant le baby-boom ) pendant plusieurs décennies, même si celle-ci a augmenté depuis les années 2000 ; - l avancée en âge des baby-boomers nés dans la période d après-guerre : le baby-boom de 1945 a déjà conduit au papy-boom de 2005 ; le grand papy-boom de 2025 est inéluctable. Selon l INSEE 5, la France comptera l année prochaine 64,5 millions de personnes. A compter de 2015, la France comptera plus de seniors (60 ans et plus) que de jeunes (moins de 20 ans). Année Population au Proportion Proportion Proportion Proportion Proportion 1er janvier des 0-19 ans des ans des ans des ans des 75 ans et + (en millions) ,9 26% 54% 5% 9% 7% ,5 24% 51% 6% 9% 9% ,0 24% 50% 6% 11% 9% ,3 24% 48% 6% 11% 11% ,5 23% 48% 6% 11% 12% ,7 23% 47% 6% 11% 14% ,7 22% 47% 5% 11% 15% 4 - Les données démographiques prises en compte concernent la population de la France métropolitaine 5 - Etude INSEE, n 1320 ; octobre 2010 ; projections de population à l horizon

6 A l horizon 2040, les plus de 60 ans représenteront 31 % de la population contre 22 % seulement pour les moins de 20 ans : - le nombre des ans devra croître fortement entre 2014 et 2020 puis ralentir et adopter un rythme plus mesuré jusqu en 2035 ; - la part des ans devra pour sa part baisser légèrement entre 2014 et 2020 avant de rebondir entre 2020 et 2030 ; 1.2 Des besoins croissants à satisfaire Nous sommes aujourd hui loin des clichés attachés au vieillissement des individus dans les années 50 ou 60 du XXe siècle. Le senior du début du XXIe siècle ne se considère pas comme un ancien ; il se veut dynamique et entend profiter de sa retraite, avant éventuellement d entrer dans une phase de perte d autonomie 6. Dans son développement, cette partie s attachera à traiter quatre types de besoins : - les dépenses liées à la dépendance 7 ; - les dépenses relatives à l entretien de l habitat et son adaptation au vieillissement pour se maintenir à domicile ; - les dépenses dites de bien vieillir (qui ne sont pas relatives à l entretien de l habitat) ; - l aide intergénérationnelle La dépendance Si les dépenses de santé sont déjà beaucoup plus fortes chez les seniors, l entrée en dépendance de certaines personnes âgées s accompagne de frais complémentaires coûteux. La prise en charge de la dépendance implique aujourd hui une charge financière importante : - le coût moyen pour un résident en EHPAD est de euros par mois (le coût mensuel moyen en cas de maintien à domicile est évalué à euros) ; - ces données sont à comparer à une retraite moyenne en France de l ordre de euros par mois ; - selon un rapport du Sénat 8, seule une personne sur cinq serait en mesure de financer son hébergement en maison de retraite sur ses revenus. Le financement de la dépendance s inscrit dans une perspective plus progressive que celui des besoins liés à l habitat (traités ci-après), notamment à partir de 2025, lorsque la génération née aux alentours de 1945 atteindra 80 ans. Comme le montrent les travaux d Emmanuelle Cambois et Jean-Marie Robine 9, la qualité des années vécues et les paramètres liés à l espérance de vie en santé influent significativement sur l espérance de vie. 6 - Les deux notions de perte d autonomie et dépendance seront utilisées indifféremment dans la suite du document 7 - Les deux notions de perte d autonomie et dépendance seront utilisées indifféremment dans la suite du document 8 - Sénat ; Mission commune d information sur la prise en charge de la dépendance et la création du cinquième risque ; juillet 2008 ; mission présidée par Philippe Marini ; rapport d étape de Alain Vasselle ; page 3 : près de 80 % des personnes hébergées en institution disposent d un revenu inférieur au coût de leur séjour 9 - Notamment Les indicateurs d espérance de santé, Jean-Marie Robine, Isabelle Romieu et Emmanuelle Cambois, article publié dans Bulletin of the World Health Organization,

7 1.2.2 Le financement des dépenses relatives à l entretien de l habitat et son adaptation au vieillissement pour le maintien à domicile des seniors. Ces dépenses répondent à des motivations de plusieurs ordres. Il peut d abord s agir, et indépendamment de l adaptation à l avancée en âge des occupants, de travaux de rafraîchissement d un habitat acheté il y a plusieurs décennies et qui nécessite donc d être refait pour partie (peintures, équipements, ). Ces travaux répondent également à la volonté de profiter du temps libre, une fois la période de la retraite entamée, qu il s agisse de l aménagement d une terrasse, d une véranda, d une piscine, avec la volonté de rendre plus confortable un habitat dans lequel on passe désormais l essentiel de sa journée et qu on ne quitte plus le matin pour se rendre à son travail. La dimension de la valeur verte et la mise à niveau énergétique du parc immobilier interviennent aussi. La réalisation de travaux d isolation thermique par exemple permettra de réaliser par la suite des économies d énergie ou simplement améliorer le confort du logement pour mieux y vivre. Le bon entretien de l habitat des seniors est également le moyen de préserver la valeur de leur patrimoine. L adaptation de l habitat au vieillissement reste une des motivations principales. Elle prend la forme par exemple d installation de rampes, de réaménagement de salles de bain, de l installation d une chambre au rez-de-chaussée en cas de difficultés d accès à l étage, etc. Comme le souligne le rapport commun de l ANAH et de la CNAV, une majorité de Français expriment le souhait de pouvoir vieillir chez eux, à leur domicile [ ]. L Agence nationale de l habitat (ANAH) évalue [ ] à deux millions le nombre de logements qui auraient besoin d être adaptés du fait de l avancée en âge de leurs occupants [ ] l aspiration des Français qui avancent en âge est claire et sans ambiguïté : ils souhaitent, en très grande majorité, vieillir à domicile, même si leur état de santé venait à se dégrader. 10 Le souhait des personnes âgées en situation de dépendance de rester chez elles lorsqu elles le peuvent, plutôt que de rejoindre des maisons médicalisées, est soutenu par les pouvoirs publics pour lesquels le maintien à domicile est beaucoup moins onéreux, au moins en-deçà d un certain degré de dépendance. Ce défi est majeur à plus d un titre. La France, avec 6 % seulement de son parc de logements adaptés aux plus de 65 ans, se situe en dessous de la moyenne européenne, et surtout loin derrière ses partenaires européens que sont l Allemagne (7,9 %), le Danemark (12 %) ou les Pays-Bas (16 %). 11 Il s agit aussi d un enjeu économique et financier important. Selon une étude britannique 12 citée par l ANAH, une année de report du besoin d entrer en institution d une personne âgée permet de réaliser une économie de plus de euros par personne alors que le coût de l adaptation du logement représente euros en moyenne. Les économies réalisées sur les dépenses de santé (lorsque l adaptation permet d éviter des chutes générant des fractures de la hanche notamment, et imposant une admission hospitalière coûteuse) sont également très importantes. Chaque année, personnes de plus de 65 ans sont victimes de chute, principalement à domicile 13. L'une des causes de chutes principale à domicile est le revêtement de sol. 37% des cas nécessitent une hospitalisation et presque la totalité des plus de 75 ans subissent une intervention chirurgicale. L adaptation du logement est ainsi un moyen de prévenir la dépendance Rapport de la CNAV et de l ANAH sur l adaptation du logement à l autonomie des personnes âgées ; décembre 2013 ; pages 4 et Rapport de la CNAV et de l ANAH, op. cit., page Etude publiée par Frances Heywood et Lynn Turner (Université de Bristol, Royaume-Uni) en 2007 sur les conséquences sur les budgets santé/social d un investissement dans l adaptation, l amélioration et l équipement du logement pour les personnes âgées et en situation de handicap Etude DREES, synthèse INVS

8 1.2.3 Le financement des dépenses de bien vieillir indépendantes de l habitat Du fait d une meilleure santé que leurs aînés, les seniors d aujourd hui envisagent des dépenses plus importantes et d une nature différente, liées notamment aux loisirs, voyages etc. Cette volonté de consommation de la part de générations qui ont vécu les Trente Glorieuses est significative. S y ajoute le désir de ne pas être stigmatisé en raison de l âge, désir qui va de pair avec une volonté accrue de profiter des loisirs, de faire du sport, de voyager afin de rester jeune! Chez cette génération, l âge perçu n est pas toujours l âge réel. Le budget affecté aux vacances chez les retraités serait ainsi de 30 % supérieur à la moyenne 14. Lorsqu on sort les dépenses liées aux enfants, le pic de la consommation se situe désormais vers ans et concerne tous les segments de la vie quotidienne : automobile, équipement de la maison (meubles, électroménager), voyage, etc. Cette dimension des dépenses de bien vieillir est donnée ici pour disposer d une approche globale du budget des seniors, mais leur financement ne sera pas appréhendé dans cette note L aide intergénérationnelle Il est également apparu intéressant dans le contexte actuel de faire figurer l aide intergénérationnelle, même s il ne s agit pas à proprement parler de besoin à satisfaire. Alors que les besoins d aide des jeunes générations sont les mêmes, voire tendent (de façon conjoncturelle) à s accroître du fait de la dégradation du contexte économique, la transmission de patrimoine d une génération à une autre est de plus en plus tardive, conséquence de l allongement de la durée de vie. Les personnes héritent plus tardivement à un âge où ils n ont plus les mêmes besoins ; souvent le 3 ème âge hérite du 4 ème âge 15. Le mécanisme de l héritage a fortement évolué du fait des mariages successifs, des familles recomposées ou de l évolution des régimes matrimoniaux. Le sujet du conjoint survivant et de son maintien dans le domicile conjugal est également au cœur des questions successorales (notamment s agissant du viager). Comme le soulignaient dès 2004 N. Jachiet, J. Friggit, B. Vorms et C. Taffin, la baisse de la natalité et l augmentation de l âge des héritiers lors du décès modifient les conditions de la transmission du patrimoine entre générations : lors du décès, les héritiers sont souvent déjà installés dans la vie et, en particulier, propriétaires de leur logement. Dès lors, le legs par les parents d un logement destiné à être habité par l un des enfants est de moins en moins fréquent. 16 La solidarité intergénérationnelle joue également beaucoup moins dans l autre sens (jeunes générations vers les plus anciennes). Les personnes âgées n habitent plus chez leurs enfants et ne souhaitent plus constituer un fardeau pour eux. Elles sont amenées de ce fait à conserver une épargne qui leur permettra d assurer cette indépendance. Cette moindre solidarité familiale à l égard des aînés à tendance à s accroître du fait de l augmentation des divorces et des familles dites recomposées. Le chômage des jeunes adultes est un autre frein pour ceux qui voudraient aider leurs parents Source : Institut Français des Seniors, données publiées sur le site en Etudes d Anne Laferrère 16 - Rapport de Nicolas Jachiet, Jacques Friggit, Bernard Vorms et Claude Taffin sur Le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l actif résidentiel des personnes âgées ; juillet 2004 ; page 9 7

9 A cela s ajoute des critères d incertitude de plus en plus prégnants qui favorisent la thésaurisation au détriment de l aide intergénérationnelle. Parmi les facteurs d incertitude auxquels sont confrontés les seniors : - la perte d emploi pour les seniors actifs, plus exposés que les autres générations ; - les doutes sur le financement des retraites et la pérennité du système de retraite actuellement en place ; - le remboursement des frais de santé et de dépendance. En conclusion de cette première partie, les différents thèmes et données qui viennent d être développés soulignent les enjeux individuels auxquels chaque senior peut être confronté, tout particulièrement ceux du financement de dépenses significatives dans un contexte de solidarités moins fortes (pouvoirs publics, aide intergénérationnelle, ) et d augmentation de la population des personnes âgées. 8

10 2 LES RESSOURCES FINANCIÈRES ACTUELLES POUR Y RÉPONDRE 2.1 Le rôle actif des pouvoirs publics Les pouvoirs publics dans leur ensemble (y compris les collectivités locales) contribuent déjà de façon significative au financement de certains besoins des seniors. Au-delà du financement des retraites par répartition et de la Sécurité Sociale pour la prise en charge des maladies, il peut s agir (exemples sans entrer dans une liste exhaustive) : - des aides pour les frais de dépendance et plus particulièrement de l allocation personnalisée d'autonomie (APA) des Conseils généraux dont une partie peut être affectée aux dépenses d adaptation du logement ; - des dispositifs de crédits d impôt sur le revenu ; - des aides de l Etat à travers l Agence Nationale de l Habitat (ANAH) qui finance des travaux réalisés par les particuliers pour l adaptation de leur logement à la perte d autonomie ; - des aides des collectivités locales, notamment s agissant des conseils généraux et des CCAS ; - de l intervention des caisses de retraite au titre de l action sociale. Dans un rapport datant de , le Sénat évalue la dépense publique liée à la prise en charge de la perte d autonomie des personnes âgées à environ 19 milliards d euros. Ce coût est principalement supporté par l assurance maladie (60 %) et les départements (20 %). [ ] La Caisse nationale de solidarité pour l autonomie (CNSA) complète ces financements par des ressources propres affectées : fraction de CSG et contribution de solidarité pour l autonomie (CSA). Selon ce même rapport, le montant de l allocation personnalisée (APA), créée en 2001 et qui s est substituée à la prestation spécifique dépendance (PSD), a atteint 4,5 milliards d euros en 2007, dont les deux tiers à la charge des départements et un tiers de la CNSA. Les coûts sont en particulier relatifs : - au maintien à domicile ; - au séjour en établissements. Même s il existe un consensus sur la solidarité que doit avoir la Nation vis-à-vis de ses seniors, la situation financière actuelle et à venir de l Etat et des collectivités locales rend toutefois très peu probable le financement massif par les pouvoirs publics de dépenses importantes, telle que la prise en charge intégrale de la dépendance par exemple. L échec des tentatives récentes de réformes en ce sens atteste de cette situation. Cette solidarité nationale aura d autant plus de mal à s exercer que les 65 ans et plus qui équivalaient à un quart (26 %) de la population des ans en 2010, passeront à un tiers (33 %) en 2020 et à près de la moitié (46 %) en La prise en charge par les ménages eux-mêmes Le rapport du Sénat 18 cité ci-dessus rappelle que les ménages acquittent au moins sept milliards d euros par an en complément des ressources fournies par la solidarité nationale pour la couverture des frais liés à la dépendance [ ] Cette estimation a minima ne comprend pas les dépenses non prises en charge dans le cadre des plans d aide à domicile Sénat ; Mission commune d information sur la prise en charge de la dépendance et la création du cinquième risque, op. cit., page Sénat ; Mission commune d information sur la prise en charge de la dépendance et la création du cinquième risque, op. cit., page 3 9

11 2.2.1 Les revenus des seniors avec l âge Les pensions perçues par les seniors lors de leur départ de la vie active deviennent inférieures aux salaires perçus jusqu alors. Le montant mensuel moyen de pension est de euros 19 avec une différence hommefemmes marquée : la pension de ces dernières est 1,7 fois moins élevée que celle des hommes. Néanmoins, comme le souligne un document de travail 20 (janvier 2014) du Conseil d Orientation des Retraites (COR), le choix d un indicateur pour comparer les niveaux de vie des actifs et des retraités est une question particulièrement délicate. Bien que les revenus des retraités soient inférieurs aux revenus des actifs, leurs ménages sont souvent de plus petite taille, et l importance des revenus du patrimoine y est plus significative. Selon le COR 21, en réalité le ratio des niveaux de vie moyens retraités/actifs est ainsi estimé à 0,96 en Le tableau ci-dessous montre que la part des revenus d activité baisse logiquement à partir de 65 ans au profit des parts relatives aux pensions et aux revenus du patrimoine. Composition du revenu annuel avant impôt selon l âge de la personne de référence du ménage Unité : part en % du revenu annuel avant impôts Age Revenus Pensions Revenus du Autres d'activité patrimoine De 45 à 54 ans 86% 2% 8% 4% De 55 à 64 ans 57% 27% 14% 2% De 65 à 74 ans 10% 70% 18% 2% 75 ans et plus 4% 74% 20% 2% Ensemble 63% 22% 10% 5% (Sources : INSEE-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA, enquête Revenus fiscaux et sociaux 2011, publiée en sept. 2013) Ainsi que le souligne une étude de l OCDE 22, la France est un des pays au monde où la part des pensions dans les revenus des personnes de plus de 65 ans est la plus importante, lorsque celle des revenus d activités est une des plus faibles. La part des revenus du patrimoine dans les revenus des personnes âgées de 65 ans et plus tend globalement à augmenter, mais avec des écarts selon les niveaux de vie des ménages ; selon le COR : - la part des revenus du patrimoine dans les revenus des personnes âgées de 65 ans et plus est passée de 28 % en 1996 à 48 % en 2009 parmi les 10 % les plus aisés ; - à l inverse, cette même part est passée de 10 % à 5 % parmi les 20 % les plus modestes. Cela illustre la situation patrimoniale hétérogène des retraités, une faible partie de ménages retraités détenant la majorité du patrimoine Montant mensuel moyen par retraite, tous régimes confondus ; INSEE, DREES, enquêtes annuelles, modèle ANCETRE 20 - Document de travail n 3 de la séance plénière du COR du 22 janvier Document de travail n 3 de la séance plénière du COR du 22 janvier OCDE, Panorama des pensions 2013, chapitre 2 ; Le rôle du logement, du patrimoine financier et des services publics dans le niveau de vie des personnes âgées ; étude présentée lors de la séance plénière du COR du 22 janvier

12 2.2.2 Le recours au crédit des seniors Les données divergent en fonction de la nature du prêt : - s agissant du crédit immobilier : les plus de 65 ans représentaient en 2011 moins de 5 % des emprunteurs de crédits immobiliers ; lorsque les plus de 65 ans souscrivent un crédit immobilier, ils le font principalement pour financer des travaux, une résidence secondaire, un investissement locatif ; - s agissant du crédit à la consommation : les 55 ans et plus représentaient en % des emprunteurs ; vingt ans plus tard, en 2010, cette part était de 30 %. 23 Lorsqu ils sollicitent un financement, les seniors peuvent se heurter à un refus du fait de : - l atteinte de l âge limite (de couverture) pour les assurances emprunteurs, et alors même qu ils peuvent présenter de bons critères de solvabilité lors de l examen de leur demande ; - la baisse de revenus évoquée supra ; - la probabilité de rencontrer des soucis de santé qui vont réduire à nouveau le revenu disponible mensuel La prise en charge par des contrats d assurance Ces contrats peuvent être de deux ordres : les seniors peuvent bénéficier de rentes issues de contrats d assurance-vie ou de contrats d assurance dépendance. Peu de seniors dépendants bénéficient aujourd hui de rentes issues d un contrat d assurance dépendance. Les assureurs pointent en particulier deux écueils significatifs s agissant de la France : - le grand public n est globalement pas sensibilisé à ce sujet, tout particulièrement les générations les plus jeunes à l égard d un risque dont la réalisation est aléatoire et éloignée dans le temps 24 ; - la demande des assurés se porte plutôt vers des prestations en nature (offre de services), alors que les assureurs privilégient les sorties en rentes. 25 Par ailleurs, la perspective sans cesse repoussée de la création d un socle de solidarité nationale en matière de dépendance diffère d autant le lancement de produits complémentaires que pourraient proposer les assureurs La perception de loyers L investissement locatif peut être une solution comme complément de revenus, comme cela sera développé dans la troisième partie de ce document Fondapol, Les classes moyennes et le crédit, Sénat ; Mission commune d information sur la prise en charge de la dépendance et la création du cinquième risque, op. cit., page Sénat ; Mission commune d information sur la prise en charge de la dépendance et la création du cinquième risque, op. cit., page 3 11

13 2.3 Le rôle des proches et des aidants Bien que ne bénéficiant pas en France d une reconnaissance aussi forte qu elle peut l être dans d autres pays, les proches et les aidants jouent un rôle essentiel dans le soutien des personnes âgées. Quelle qu en soit la raison (aide apportée à des seniors, personnes malades, avec un handicap, ), on estime aujourd hui que 8,3 millions de personnes de 16 ans ou plus aident régulièrement et à titre non professionnel, des personnes vivant à domicile, pour des raisons de santé ou de handicap, par une aide à la vie quotidienne, un soutien financier ou matériel ou un soutien moral 26. C est la raison pour laquelle les rapports et dispositifs qui traitent du financement des besoins des seniors s intéressent désormais également au rôle apporté par les aidants. Parmi ces personnes, on compte 4,3 millions de personnes qui viennent en aide, partiellement ou totalement, à un proche dépendant pour les activités de la vie quotidienne : suivi médical, accompagnement à la vie sociale, démarches administratives, soutien psychologique, tâches domestiques Dans 80 % des cas, ces aidants familiaux se retrouvent seuls pour gérer la perte d autonomie de leur proche et subissent directement les répercussions physiques et psychologiques de cette situation (tension, sentiment de solitude, épuisement physique et moral, anxiété, culpabilité, ). Il apparaît donc aujourd hui important de soutenir les aidants familiaux afin de favoriser un meilleur accompagnement des personnes dépendantes à domicile et améliorer leur prise en charge. Outre les garanties d assistance incluses dans les contrats dépendance, on voit de plus en plus se développer des contrats d assurance dédiés à la protection et à l accompagnement des aidants familiaux, proposant notamment : - des groupes de parole, un soutien psychologique ; - des bilans de situation, des formations pratiques ; - des services d information, de conseil et d accompagnement ; exemple : bilan habitat ; - des aides au répit (hébergement temporaire, relève de professionnels, congés de soutien familial ) ; - des solutions en cas d imprévus (hospitalisation, maladie, accident ). Par ailleurs, les seniors d aujourd hui déclarent rencontrer eux-mêmes plus de difficulté à demander de l aide à leurs enfants. Les 50 ans et plus refuseraient de faire appel à leurs proches en cas de perte d autonomie, a contrario des solutions effectivement mises en œuvre pour leurs ascendants confrontés à la dépendance : alors que 62 % de ceux ayant été confrontés à une telle situation pour un de leur parent ou beau-parent ont assumé des aides régulières à la vie quotidienne et 41 % ont apporté un soutien financier, seuls respectivement 37 % et 20 % seraient prêts à accepter ces deux options pour eux-mêmes Données du CIAAF (Collectif Inter-associatif d Aides aux Aidants Familiaux) 27 - Enquête BPCE L Observatoire : Toute une vie Prévoir, aider, transmettre dans une société de longue vie ; communiqué de presse du 26 juin 2013, page 5 12

14 3 LES NOUVELLES VOIES DE FINANCEMENT DES BESOINS DES SENIORS GRÂCE À L IMMOBILIER 1 er constat : les seniors détiennent la majorité du patrimoine des ménages français Entre les différentes générations, le patrimoine des seniors est le plus élevé du fait de différents facteurs : - il s agit d un patrimoine qui mécaniquement représente l accumulation des ressources acquises pendant la vie active ; - il bénéficie d un effet générationnel s agissant des prix immobiliers : ceux qui sont rentrés dans le marché avant le boom immobilier du début des années 2000 bénéficient indiscutablement d une prime. C est ce que montre très bien le baromètre Capacim 28 du Crédit Foncier ; le patrimoine des seniors a mécaniquement progressé avec la hausse des prix de l immobilier et s est accru de façon relative par rapport aux générations plus jeunes qui sont dans une moindre proportion propriétaires ; - l effet de l héritage intervient à un âge de plus en plus tardif. Montants de patrimoine brut en 2010 par tranche d âge 29 Age de la personne de référence du ménage 30 Patrimoine moyen (euros) Moins de 30 ans De 30 à 39 ans De 40 à 49 ans De 50 à 59 ans De 60 à 69 ans ans et plus Ensemble La génération des 60/69 ans affiche le montant de patrimoine le plus élevé avec une moyenne de euros, soit 39 % de plus que la moyenne sur l ensemble de la population ( euros). En revanche, probablement du fait de la baisse des revenus et des donations engagées, la génération des 70 ans et plus affiche un niveau de patrimoine quasiment égal à celui de l ensemble de la population avec une moyenne de euros Le baromètre Capacim (CAPacité d AChat IMmobilier), réalisé conjointement par le Crédit Foncier et l Université Paris-Dauphine, mesure chaque trimestre le pouvoir d achat immobilier des ménages dans plus de trente villes en France 29 - Source : INSEE - Enquête Patrimoine 2010, publiée en avril La personne de référence du ménage est déterminée à partir de la structure familiale du ménage et des caractéristiques des individus qui le composent ; il s'agit le plus souvent de la personne de référence de la famille quand il y en a une, ou de l'homme le plus âgé, en donnant priorité à l'actif le plus âgé 13

15 2 ème constat : ce patrimoine détenu par les seniors est essentiellement immobilier A partir de 60 ans, trois ménages sur quatre sont propriétaires d au moins un bien immobilier (76 % pour les 60/69 ans et 75 % pour les 70 ans et plus). Taux de détention d un patrimoine immobilier 31 (Unité : part en %) Age Patrimoine immobilier Résidence principale Autres logements Moins de 30 ans 17% 13% 6% De 30 à 39 ans 50% 47% 11% De 40 à 49 ans 63% 59% 18% De 50 à 59 ans 73% 68% 27% De 60 à 69 ans 76% 72% 28% 70 ans et plus 75% 73% 19% Ensemble 62% 58% 19% La France (avec les Etats-Unis, le Danemark ou le Luxembourg) est un des pays où les écarts entre générations en matière de taux de propriétaire sont les plus élevés. Ces chiffres de détention d un patrimoine immobilier sont encore plus importants pour ceux qui continuent à résider chez eux : il s agit en effet de moyennes englobant les personnes qui se trouvent déjà en maisons médicalisées ou résidences seniors. Mais souvent, il s agit du bien unique : Pour la majorité des ménages, surtout si leurs revenus sont modestes ou moyens, la résidence principale constitue le seul bien immobilier détenu. 32 Les seniors sont donc confrontés à des besoins de financement alors même qu ils détiennent la majorité du patrimoine en France. Ce patrimoine est composé essentiellement de biens immobiliers. Les seniors sont par ailleurs libérés de la charge de remboursement de leur emprunt immobilier : en effet seuls 2,5 % des propriétaires âgés de plus de 65 ans remboursent encore leur emprunt (versus environ 12% en Europe 33 ). Dès lors, se posent les questions suivantes : comment rend-on liquide et immédiatement disponible ce patrimoine dont disposent les seniors? Comment peut-on mieux mobiliser ce patrimoine? 31 - Source : INSEE - Enquête Patrimoine 2010, op. cit Rapport sur Le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l actif résidentiel des personnes âgées ; op. cit Présentation du Panorama des Pensions 2013 de l OCDE lors de la séance plénière du COR à Paris, le 22 janvier

16 3.1 L aménagement et le développement du viager Définition & contexte Le viager permet à un individu de vendre son logement à partir d un certain âge en contrepartie d'une rente, et en conservant généralement (plus de 90 % des cas) le droit d'y rester vivre. Le vendeur, appelé crédirentier, bénéficie d'un droit d'usufruit ou d'un simple droit d'habitation d'un bien appartenant désormais à autrui. Le viager lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. Lorsqu un capital initial, appelé le bouquet, est versé, il peut en faire également don à ses enfants ou l investir. L'acheteur, appelé débirentier, achète le bien immobilier en contrepartie du versement : - d'une rente viagère (rente garantie à vie pour le vendeur et indexée à un indice de référence) versée selon un rythme défini contractuellement : annuel, trimestriel ou mensuel ; c'est un moyen pour l acheteur d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier ; - (dans certains cas) du bouquet. Mais le viager fait supporter à l acquéreur individuel un aléa significatif lié à la longévité du crédirentier, comme l illustre le cas célèbre du notaire qui acheta en viager la maison de Jeanne Calment alors âgée de 90 ans et décédée à 122 ans. L achat en viager se heurte à un frein moral puisque l acheteur parie sur le décès du vendeur. Il s agit pour reprendre une formule récente du quotidien Les Echos 34 d un investissement dont la note finale est aléatoire. En l absence de statistiques de ventes en viager officielles, les spécialistes évaluent le nombre de ventes annuelles autour de 3 000, soit 0,4 % de l ensemble des transactions concernant les logements anciens. Il existerait en réalité trois à quatre fois plus de mises en vente en viager (entre et biens immobiliers à vendre en viager), l essentiel ne trouvant pas d acquéreurs. Cette formule connaît de surcroît depuis peu un regain d intérêt, les notaires observant dans leurs études un nombre croissant de consultations : en moyenne, chaque notaire a trois clients en demande de vendre en viager selon le président du Conseil Supérieur du Notariat, Jean Tarrade 35. Proposition du groupe de travail Dans le cadre de cette réflexion liée au financement des besoins des seniors, cette offre de ventes viagères (notamment distribuée par des réseaux spécialisés), trois à quatre fois supérieure à la demande, témoigne de l intérêt de développer le viager de façon différente. Il convient tout particulièrement d apporter une réponse à l aléa individuel lié à la longévité du vendeur. Une solution serait trouvée en encourageant des institutions à se porter acquéreur d un ensemble important de logements, permettant ainsi de mutualiser le risque de sur-longévité des crédirentiers. C est le sens de l initiative prise par la Caisse des Dépôts et Consignations qui, en association avec d autres investisseurs institutionnels, va prochainement lancer un fonds de viager mutualisé 36. L objectif est d apporter un complément de revenus aux retraités propriétaires de leur logement et de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées. Les biens seront vendus au décès de l occupant. Par rapport à la formule traditionnelle de viager conclu entre particuliers, le fait de se porter acquéreur d un ensemble important de logements permettra de mutualiser le risque de sur-longévité des crédirentiers, et ainsi de sortir du reproche fait traditionnellement au viager de spéculation sur l espérance de vie du vendeur. Cette formule réservera également aux ayants droit une priorité à l acquisition du logement lorsqu il serait mis sur le marché au décès du crédirentier. Le fonds sera lancé, dans un premier temps, dans deux régions, où le marché de l immobilier est particulièrement tendu : Ile-de-France et Provence Alpes Côte d Azur. Le fonds sera l unique acquéreur des biens. Il sera financé exclusivement par la Caisse des Dépôts et d autres investisseurs institutionnels Les Echos ; 4 avril Droit & Patrimoine ; n 230 ; novembre Communiqué de presse du 14 février 2014 de la Caisse des Dépôts et Consignations 15

17 La gestion du fonds sera confiée à un délégataire (société de gestion), qui sera chargé d évaluer, d acquérir les biens, et de les gérer par la suite. Le véhicule d investissement sera doté à terme d un montant cible de 100 millions d euros, destinés à l acquisition de quelques centaines de biens en viager occupés. D autres initiatives ont pu être prises ou sont en passe de l être. Le principe reste le même : il s agit d un investissement fondé sur la mutualisation du risque qui ne repose plus sur le décès d'une seule personne mais d'une population. L Union sociale pour l habitat (USH) a également lancé, avec l appui de la Caisse des Dépôts, un groupe de travail visant à développer le viager HLM. Dans cette formule, le débirentier est un bailleur social, qui finance l acquisition du bien au moyen d un prêt à remboursement différé. A la libération du logement, le bien intègre le parc social et est loué par l organisme de logement social dans les conditions habituelles du parc locatif social. Ce dispositif pourrait constituer une solution complémentaire, notamment dans les zones moins tendues, où le développement du viager intermédié est rendu moins aisé compte tenu des caractéristiques du marché. 3.2 L aménagement et le développement du Prêt Viager Hypothécaire (PVH) Définition Le prêt viager hypothécaire (PVH), créé en 2006 à l occasion de la réforme des sûretés, permet à un propriétaire âgé de plus de 65 ans d obtenir un prêt sans charge périodique de remboursement en apportant en garantie un bien immobilier dont il conserve la pleine propriété et la faculté de l occuper. Il a pour avantage de permettre à un propriétaire de rendre liquide son patrimoine immobilier. Il peut ainsi disposer de ressources complémentaires sans entamer son épargne financière, sans avoir à vendre son patrimoine immobilier (vente classique ou vente viagère), sans avoir à solliciter ses enfants pour faire face à des dépenses importantes, et quel que soit son état de santé. C est un produit qui intéresse toutes les catégories de revenus. Aujourd hui un tiers des PVH distribués en France le sont auprès de ménages dont le revenu net mensuel est supérieur à euros 37. Il s agit surtout d une alternative à la vente en viager qui présente certains avantages : - le logement reste dans le patrimoine de l emprunteur et il n y a pas transfert de propriété du logement ; c est un élément important pour le souscripteur 38 ; - au décès de l emprunteur, si la dette est supérieure à la valeur du bien, la différence est supportée par le prêteur. En revanche, si la valeur du bien est supérieure à la dette, l excédent revient aux héritiers ; - la mise en place d un prêt viager hypothécaire ne dépend pas d un marché d investisseurs ; - il s agit d un mécanisme réversible : à tout moment l emprunteur peut rembourser un prêt et sortir du mécanisme de viager : près des deux tiers des souscripteurs du PVH espèrent pouvoir ainsi le rembourser avant leur décès Etude clients du Crédit Foncier réalisée en juillet Etude Crédit Foncier de juillet 2013 auprès de ses clients : 37% des personnes ayant souscrit un PVH se sont renseignées sur le viager classique. Parmi ces personnes, 34% ont privilégié le PVH car cette formule leur permet de rester propriétaire de leur bien Etude Crédit Foncier de juillet 2013 auprès de ses clients 16

18 Mais en l état, le volume de contrats réalisés est faible, de l ordre de prêts par an en France (à comparer toutefois à un volume annuel de viagers par an), du fait d un certain nombre d obstacles : - le montant prêté ne peut être significatif que si l âge de l emprunteur (en moyenne 77 ans) est élevé ; - le coût est important : les risques financiers spécifiques, dont le risque de dépassement, entraînent un taux plus élevé que ceux des prêts hypothécaires amortissables classiques. Proposition du groupe de travail Dans le cadre du PVH, il pourrait être opportun de développer une nouvelle formule, dénommée Prêt Spécial Indépendance. Il serait proposé la création d une catégorie spécifique de PVH (prêt régi par les articles L et suivants du code de la consommation) : - son objet serait par exemple de financer les travaux d adaptation du logement pour le maintien à domicile et/ou un complément de la retraite pour financer les frais d aide à domicile ; - son fonctionnement serait identique à celui du PVH : absence de remboursement périodique, prêt hypothécaire, remboursement du prêt au décès de l emprunteur, plafonné à la valeur de réalisation du bien hypothéqué. Les risques supportés par un établissement financier pour un PVH sont de deux ordres : - le risque de longévité de l emprunteur supérieure à la moyenne estimée de sa génération ; - le risque de perte finale lié à la valeur du bien et à l évolution défavorable du marché immobilier résidentiel. C est pourquoi la mise en place d une garantie en dernier ressort de l Etat, sur le modèle de la garantie du Fonds de Garantie de l Accession Sociale à la Propriété (FGAS 40 ) permettrait de se rapprocher, pour le Prêt Spécial Indépendance, des taux de prêts immobiliers classiquement amortissables et d envisager ainsi de pouvoir financer tout ou partie des coûts liés à la dépendance. Ce Prêt Spécial Indépendance serait accompagné des mêmes conditions d obtention de la garantie du FGAS : - emprunteurs sous plafond de revenus modestes (plafonds des prêts PAS) ; - affectation obligatoire du prêt pour les objets liés à la dépendance : travaux d adaptation du logement au vieillissement ; complément de ressources immédiat ou futur, pour financer une aide à domicile ou les frais de séjour en institution spécialisée ; etc. Un couplage avec les aides aux travaux de l ANAH pourrait être envisagé pour les propriétaires aux revenus les plus modestes. Un tel dispositif permettrait de limiter les coûts de la dépendance pour la puissance publique en période de restrictions budgétaires, tout en assurant son financement pour une large partie de la population Le Fonds de Garantie de l Accession Sociale (FGAS) est géré par la SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l Accession Sociale à la propriété) qui fournit aux banques les services nécessaires à la distribution de certains prêts immobiliers aidés par l Etat : prêts à taux zéro, éco-prêts à taux zéro et prêts à l accession sociale (PAS). Elle est en même temps le relais de l Etat pour le contrôle et la gestion de ces prêts. La garantie du FGAS et du nouveau FGAS est une garantie d'etat dont les principales caractéristiques sont définies par voie conventionnelle ; elle a pour objet, en cas de défaillance de l'emprunteur, de compenser toute perte, définie comme une réduction du taux de rendement actuariel attendu par l'établissement de crédit lors de l'octroi du prêt, compte tenu, le cas échéant, de la partie des frais annexes légalement exigible auprès du débiteur. 17

19 3.3 Autres mesures Le déménagement vers un logement plus petit et mieux adapté Ce déménagement peut se faire vers : - un logement plus petit et mieux adapté ; - des résidences senior qui se développent de plus en plus ; ces résidences peuvent être classées en trois ensembles : les villages seniors, les résidences seniors avec services et les Epahd qui sont médicalisés. La location d une partie de la résidence principale Cette formule peut permettre à un individu seul de vivre avec une autre personne qui peut apporter son aide. Mais la location d une partie de la résidence principale nécessite que la configuration physique du logement s y prête, ce qui peut par ailleurs créer une perte d intimité souvent dissuasive. Le démembrement de propriété Le démembrement de propriété, qui consiste à vendre la nue-propriété du bien, est rarement utilisé en dehors du cercle familial. Ce sujet peut également être instruit en amont de la période de retraite, au moyen notamment : de l encouragement à l investissement locatif pour compléter la retraite Une étude récente réalisée par le Crédit Foncier montre que 44 % des ménages qui réalisent un investissement immobilier locatif le font pour disposer d un revenu complémentaire à la retraite. de l accession progressive à la propriété En complément des autres mesures, il est important de favoriser la constitution progressive d un patrimoine immobilier par les ménages de la classe moyenne modeste qui pourrait ainsi constituer un actif mobilisable en prévision de leurs vieux jours. On pourrait imaginer un dispositif qui reposerait sur une accession progressive dans le temps par les ménages, le portage de l actif immobilier étant assuré par une société d attribution détenue par des investisseurs institutionnels. Il serait accompagné des avantages consentis pour la relance de l investissement institutionnel dans le logement intermédiaire (TVA à 10% et exonération de TFPB sur 20 ans). Un programme expérimental de 50 à 100 logements pourrait être testé à relativement court terme. Les solutions financières innovantes proposées plus haut (3.1 et 3.2) ne permettront pas de résoudre tous les besoins d adaptation du logement. Le viager, même intermédié, trouve ainsi ses limites dans les territoires où le marché du logement est détendu et où de nombreux biens sont aujourd hui vacants. Or ces territoires sont également ceux qui connaissent un vieillissement important de leur population, avec une capacité d investissement souvent limitée des personnes âgées du fait de la modestie de leurs ressources. Les subventions publiques trouvent ici leur justification pour aider ces propriétaires à faible revenu à adapter leur logement. Par ailleurs, il conviendrait d examiner les possibilités juridiques offertes par l hypothèque et/ou par une caution complémentaire afin de développer l octroi du crédit auprès des seniors. 18

20 CONCLUSION Le financement des besoins des seniors, celui de la dépendance en particulier, sont des enjeux majeurs pour les prochaines années. Au regard d une part de la forte croissance que va connaître cette génération, et d autre part des restrictions budgétaires qui s imposent aux pouvoirs publics, ce financement devra faire appel, en complément des aides existantes, à de nouvelles ressources. Tout en maintenant les dispositifs actuels et le soutien de la collectivité auprès des ménages les plus modestes, la mobilisation du patrimoine immobilier des seniors constitue une voie possible. Les formules permettant de maintenir les seniors dans leur domicile, dont ils sont propriétaires pour trois quarts d entre eux, tout en valorisant le capital que représente cet actif immobilier, sont tout particulièrement à privilégier. Deux dispositifs existants sont à ce titre à promouvoir et développer : d une part les ventes immobilières viagères, d autre part le prêt viager hypothécaire. Des aménagements apportés à ces deux dispositifs permettraient pour partie d apporter de nouvelles ressources pour le financement des besoins des seniors. D autres solutions sont également possibles : le déménagement vers un logement plus petit ou une résidence senior ou la location d une partie de sa résidence par exemple. Quelles que soient les formules retenues, une attention particulière doit également être apportée au rôle des proches et aidants. Les dépenses des seniors augmentant avec l âge, il conviendra également d être vigilant à réserver ces dispositifs au seul financement de ces besoins subis (dépendance, santé). A l image des disparités territoriales observées en matière immobilière, ces solutions devront enfin s inscrire dans une dimension régionale forte. Tout dispositif reposant sur une valeur immobilière ne peut en effet s affranchir des écarts de valorisation et de caractéristiques démographiques qui existent d une région à une autre. 19

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