Recherche, développement et projets-témoins, Technologie août Stratégie proposée visant à assurer. la qualité de la gestion des biens

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1 Recherche, développement et projets-témoins, Technologie août 1993 Stratégie proposée visant à assurer la qualité de la gestion des biens tout au long de leur cycle de vie

2 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie i Résumé Le but premier de la gestion des biens est d'optimiser le rendement des biens pendant toute leur durée de vie. Pour pouv trouver des solutions rentables aux divers problèmes que pose l'utilisation d'une installation, il faut disposer d'outils efficaces d'aide à la décision. De tels outils sont encore plus importants lorsque les ressources sont limitées. Les niveaux d'entretien influent directement sur le rendement des biens et sur leur vie économique en modifiant le rythme e nature de la détérioration. L'idée que l'on se fait des mécanismes de dégradation et l'explication qu'on en donne étant plutô subjectives, Services gouvernementaux Canada reconnaît la nécessité de raffiner les indicateurs de rendement. Une des principales responsabilités de SGC est de fournir aux ministères clients des installations conformes à leurs besoins, d'optimiser le cycle de vie de ces installations et de les entretenir le mieux possible. SGC a déjà en place un système de gest la qualité qui porte le nom de Système de réalisation des projets (SRP). Ce système aide à fournir au départ une installatio qualité, tandis que des systèmes tels que le Système de soutien en matière d'entretien préventif (SSEP) tendent à maintenir qualité. Malgré l'utilisation de tels outils, il est important d'avoir une connaissance plus approfondie et plus à jour de la dur vie future des installations. Voici les objectifs clés définis dans la présente stratégie : i) créer des outils qui permettront d'évaluer en tout temps la durée de vie et le rendement d'une installation; ii) tirer profit des connaissances et de l'expérience acquises en créant des bases de données; iii) optimiser les méthodes d'entretien en fonction du cycle de vie afin de maximiser la durée de vie de installations et de répartir plus efficacement les ressources; iv) déterminer, étudier et quantifier les mécanismes de détérioration.

3 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie ii Les outils qui seront élaborés seront utilisés pour examiner les indicateurs de rendement à n'importe quel moment du cycle de l'installation. Il est essentiel toutefois que les données recueillies et les outils eux-mêmes permettent d'exercer un contrôle annuel sur le fonctionnement et l'entretien (F&E) des installations. En raison de la nature dynamique des facteurs décrivant le rendement, la seule façon de déterminer de façon réaliste si les objectifs de rendement vont être atteints est d'utiliser les techniques du calcul probabiliste (fondées sur la fiabilité). Ces techniques, axées sur la fiabilité, reposent sur la définition des fonctions décrivant les conditions de rendement des composa d'un système donné. Grâce à la richesse de l'information dont dispose SGC, nous pourrons élaborer des procédures et des pratiques de gestion e d'entretien axées sur la fiabilité. La mise en application du concept de gestion de la qualité et des biens tout au long de leur de vie aidera les gestionnaires de biens, les ingénieurs et les architectes à prendre des décisions rationnelles et rentables. Le présent document propose un concept utilisant un système d'analyse, fondé sur la fiabilité et établi d'après notre connais du ministère des Services gouvernementaux, qui sera précieux pour les gestionnaires de biens immobiliers : ils pourront en fonder sur ce système sûr et facile d'utilisation pour prendre les décisions qui s'imposent dans le domaine de la gestion des immeubles et pour contrôler et gérer la qualité des installations tout au long de leur cycle de vie. L'utilisation d'un tel système débouchera éventuellement sur une meilleure gestion des biens et permettra de réduire de faço importante les coûts de fonctionnement et d'entretien de nos installations. En améliorant ainsi continuellement nos connaissances, nous pourrons mieux déterminer les matériaux, l'équipement et les procédures d'entretien qui conviennent à nos besoins et nos accroîtrons, par le fait même, le rendement de nos biens tout a de leur cycle de vie.

4 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie iii Pour améliorer notre capacité d'évaluer, il est important que tous les efforts déployés au sein du Ministère tendent vers les m objectifs. Il faut établir des liens plus étroits entre les différents domaines afin de relier d'une façon efficace l'aspect techniqu l'aspect économique d'un même bien. En créant de tels liens, le Ministère aura à sa disposition les mécanismes nécessaires que Biens immobiliers puisse assumer son rôle dans le domaine de la gestion des biens et des investissements.

5 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie iv Table des matières page 1.0 But Champ d'application Contexte Nécessité d'améliorer la qualité de la gestion des biens pendant leur cycle de vie Cadre actuel d'assurance de la qualité Rôle de la Direction générale de Biens immobiliers Rôle des directions générales de service Qualité assurée grâce au Système de réalisation des projets Maintien de la qualité de l'installation mise en service 3.3 Lacunes du cadre actuel Stratégie Mise en application du cadre amélioré de gestion de la qualité Indicateurs de rendement Évaluation du cycle de vie Détermination des facteurs économiques 5.2 Entretien, rendement prévu et inspection Base de données, de connaissances Applications possibles Conclusion 30 Liste des figures page

6 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie v 1 Concept de la gestion de la qualité et des biens tout au long de leur cycle de vie 2 2 Relation conceptuelle entre le rendement, la durée de vie et la détérioration prématurée 4 3 Durée de vie habituelle des principaux sous-systèmes d'un immeuble 4 4 Réparation VS remplacement des dalles de stationnement 27 Liste des annexes A Incidence possible de l'entretien sur le cycle de vie des biens

7 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie But Le but de cette stratégie est : a) de développer la capacité d'évaluation de Services gouvernementaux Canada et d'optimiser le rendement des installations pendant toute leur durée de vie; b) de déterminer les techniques à utiliser pour améliorer les procédures actuelles de gestion des biens; c) de fournir des renseignements généraux sur la méthode proposée de même que sur celle actuellement utilis 2.0 Champ d'application La stratégie définie dans le présent document ainsi que sa mise en oeuvre sont conformes à la façon dont Services gouvernementaux Canada entrevoit l'avenir. Pour élaborer cette stratégie, on s'est fondé sur les hypothèses suivantes : i) Services gouvernementaux Canada continuera d'être le principal fournisseur de services immobiliers, d'immeubles de bureaux et de locaux polyvalents de l'état canadien; ii) les différentes directions générales continueront de travailler ensemble à la fourniture de produits et de services répondant aux besoins de leurs clients; iii) le Ministère a à coeur de toujours s'améliorer. Les techniques proposées dans le présent document devraient faire partie intégrante du Système de réalisation des projets e devraient donc être utilisées pour tous les projets immobiliers de SGC, y compris les projets de construction, d'aménageme réparation. La mise en oeuvre de ces procédures améliorées nous permettra d'avoir un aperçu du rendement à long terme de nos bien immobiliers. Actuellement, nous ne disposons pas de ce type d'information et il nous est impossible de faire des prévisions rationnelles.

8 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie Contexte Le but premier de la gestion des biens est d'optimiser le rendement des installations pendant toute leur durée de vie. La valeur optimale de toute installation dépend du niveau optimal d'investissement (c'est-à-dire, des fonds qu'on y consacre). La valeur que l'on peut obtenir et les fonds pouvant être investis sont fonction du temps. La relation entre ces trois éléme est illustrée ci-dessous (Figure 1). La relation entre l'argent et le temps constitue Figure 1 Concept de la gestion de la qualité et des biens tout au long de leur cycle de vie

9 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 3 la principale préoccupati on des économistes et des analystes financiers. Il existe de nombreux modèles et formules Figure 2 mathématiques représentant les relations entre l'argent et le temps dans diverses situation économiques. Il n'y a donc que t peu de travail à faire pour ce qui est du plan horizontal de la Figure 1. Toutefois, il reste difficile de déterminer la valeur réelle d'un bien et la variation de cette valeur avec le temps. On peut dir installation qu'elle a de la valeur si elle génère des recettes. La capacité de générer des recettes reflète habituellement la cap de l'installation à satisfaire aux exigences fonctionnelles courantes des clients. La mesure dans laquelle une installation peut satisfaire à ces exigences est directement fonction de la qualité. Il existe, pour certaines composantes et certains systè ou équipements d'immeubles, des expressions non rigoureuses ou des relations empiriques entre la qualité et le temps. Mai reste beaucoup de travail à faire pour établir des critères de rendement systématiques. Toute composante d'un immeuble a une durée de vie prévue qui dépend directement de son environnement, de ses proprié matérielles, de même que des conditions de fonctionnement et d'entretien (F&E) (Figure 2). De même, les sous-systèmes d immeuble ont des durées de vie qui ne correspondent que rarement (Figure 3). On s'attend toutefois à ce que ces soussystèmes fournissent un rendement satisfaisant pendant toute la durée de vie prévue de l'installation.

10 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 4 Figure 3

11 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 5 Il serait particulièrement utile de pouvoir évaluer avec précision le rendement d'un bien tout au long de son cycle de vie et gérer ensuite ce bien de manière à en modifier le rendement futur. Les personnes responsables de l'établissement et de la g des plans auraient la tâche plus facile si l'on en arrivait à mieux prévoir la durée de vie d'une installation et si l'on tenait com l'incidence relative des diverses options d'entretien et des différents calendriers d'exécution pour la répartition annuelle des sommes consacrées au fonctionnement et à l'entretien. En période d'austérité, les pressions exercées pour qu'on prenne des décisions judicieuses concernant d'autres méthodes de construction, de réparation ou la remise en état et de nouvelles priorités sont toujours extrêmement fortes. Or, pour pouvo prendre les bonnes décisions, il faut absolument examiner attentivement l'efficience relative des réparations et des remplace de même que le rendement à long terme et à court terme du capital investi. Les niveaux d'entretien courants influent sur la vie économique de l'installation, les coûts de fonctionnement et d'entretien subséquents, la valeur future de l'installation et la capacité de maintenir un milieu de travail sain et sécuritaire. Ils influent directement sur la capacité de satisfaire aux principales exigences fonctionnelles des locataires, en assurant un niveau de fia acceptable, et sur la capacité de fournir un «milieu de travail productif». Certains services, dont les services de base tels que l'éclairage, le chauffage, les installations sanitaires et l'électricité, doivent fournis, la sécurité et l'hygiène doivent être assurées et des procédures d'entretien appropriées doivent être mises en oeuvre atteindre le niveau de fiabilité requis. D'autres questions fonctionnelles doivent aussi être prises en considération pour dém que les installations fournies sont exploitées de façon intègre et prudente. Les niveaux de financement de SGC, pour ce qui est de l'entretien, doivent être comparés aux normes industrielles (Associa des propriétaires et administrateurs d'immeubles). Il semble que nos méthodes d'entretien courantes ne soient pas rentable pourtant nous ne disposons d'aucun moyen de comparaison. Il semble également que les exigences obligatoires soient resp Il ne faut pas négliger l'incidence d'un entretien effectué au moment opportun. On croit généralement qu'il est beaucoup m

12 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 6 coûteux de bien entretenir une installation dès le départ, que de rénover une installation en mauvais état parce qu'elle a été entretenue. L'élaboration d'un cadre pour la collecte systématique des données qui permettront de confirmer ou de réfuter hypothèses constitue la première tâche entreprise à l'étape de la mise en oeuvre. L'information dont nous disposons actuellement concernant la baisse du rendement et les mesures à prendre pour freiner c baisse est en grande partie subjective. La stratégie proposée dans le présent document et la procédure de mise en oeuvre q décrite visent à quantifier la baisse du rendement, de même que l'incidence des diverses procédures d'entretien. Nous devo améliorer notre connaissance des facteurs qui influent sur le rendement des biens et tout particulièrement ceux ayant trait à sécurité des personnes et à la satisfaction des exigences fonctionnelles des locataires. 3.1 Nécessité d'améliorer la qualité de la gestion des biens pendant leur cycle de vie Les matériaux ou les systèmes en usage dans les immeubles n'ont pas tous la même efficacité initiale et ne donnent pas tous le même rendement à long terme. Il est préférable de contrôler l'état des biens tout au long de leur durée de vie. En entretenant convenablement les installations, le propriétaire ou l'exploitant prolongera la durée de vie de ces dernières. Même si ces trois affirmations sont généralement reconnues, bon nombre des mots clés qu'elles renferment n'ont pas été ou peuvent être définis avec certitude. Notre connaissance de la mesure dans laquelle la détérioration du matériel influe sur le rendement global est très limitée. Souvent, on n'en sait encore moins sur les mécanismes de détérioration eux-mêmes. Co nos connaissances sont très limitées, nous pouvons difficilement nous prononcer objectivement sur le rendement, les durées ou la justesse du choix d'un matériau ou d'un calendrier d'entretien. De toute évidence, il faut en savoir plus sur la baisse du rendement des systèmes de construction pour qu'on puisse prévoir déterminer à quel moment ces systèmes ne pourront plus remplir leur fonction. En résumé, il faut définir leur durée de vie pourra alors prendre les mesures qui s'imposent pour faire concorder la durée de vie des différents systèmes et la durée de v estimative de l'ensemble de l'installation.

13 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 7 Il est important de trouver les causes de la baisse du rendement pour éviter que cela se reproduise et pour que les connaissa acquises dans ce domaine servent à l'élaboration de stratégies de redressement. Une fois qu'on aura compris et défini les processus de dégradation, on pourra prévoir le rendement d'une installation à n'importe quel moment de son cycle de vie, des comparaisons relatives entre le rendement des différentes options de construction et évaluer l'incidence des scénarios d'entretien sur le cycle de vie et la valeur des installations. Pour pouvoir entreprendre de telles analyses, il faut disposer de données financières puisque l'efficacité de toute option rete n'est pas nécessairement directement proportionnelle au coût de sa mise en oeuvre ou aux coûts de fonctionnement et d'ent «Pour évaluer la rentabilité des opérations du Programme (biens immobiliers), la Direction générale du logement (Biens immobiliers) continuera d'établir des indicateurs de rendement afin de pouvoir faire certaines comparaisons (comparaison des coûts unitaires avec le secteur privé et d'une région à l'autre, objectifs en ce qui a trait au retour du capital investi, etc.» 1 On reconnaît donc qu'il faut établir d'autres indicateurs de rendement. Si l'on veut évaluer d'une façon réaliste la valeur re de divers biens ou leur rendement antérieur, il faut que l'analyse soit fondée sur le rendement réel de chaque bien tout au lo son cycle de vie. 1 POP , Programme des biens immobiliers - Gestion des biens - Méthodes d'exploitation

14 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie Cadre actuel d'assurance de la qualité Services gouvernementaux Canada (SGC) fournit aux ministères et aux organismes clients des locaux de bureaux et des lo polyvalents et il soutient les services techniques qui s'y rattachent. La capacité de SGC d'assurer le niveau de service dema par ses clients dépend d'un grand nombre de facteurs, l'un des plus importants étant une étroite collaboration et communic entre les directions générales. Il nous faut reconnaître que le fait que SGC fournisse des installations répondant, au départ, aux besoins du client ne signi nécessairement que le client est satisfait ou que les installations seront toujours pertinentes. Il est extrêmement important q installations fournies aux clients soient de la plus haute qualité et qu'elles soient conformes aux exigences et au budget établ clients doivent bien comprendre que, pour que le service demeure satisfaisant, il faut assurer un entretien permanent. Le b est de fournir une installation fonctionnelle ayant une durée de vie optimale et de maintenir les coûts d'entretien à un nivea Rôle de la Direction générale de Biens immobiliers La mission de la Direction générale de Biens immobiliers est de gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers fédérau manière à loger convenablement les locataires du gouvernement fédéral et à optimiser les sommes investies dans ces installations. Deux des activités entreprises par la Direction générale de Biens immobiliers représentent un intérêt particulier aux fins du présent document et sont décrites brièvement ci-dessous. - Gestion des biens - gérer les biens afin de faire en sorte qu'ils soient conformes à tous les codes et les normes nécessaires au soutien des besoins opérationnels des locataires et du public, que les décisions prises en ce qui a trait à l'entretien assurent un rendement du capital investi raisonnable et que les locataires fédéraux travaillent dans un milieu productif. - Gestion de l'investissement

15 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 9 - gérer les investissements et les opérations de crédit-bail de façon que les décisions prises en matière d'investissement et de désinvestissement optimisent les avantages économiques à long terme pour l'état et tiennent compte des plans d'utilisation des terrains et des politiques des différents paliers de gouvernement. «La DG du logement (Biens immobiliers) doit veiller à maintenir la qualité du parc immobilier et faire en sorte qu'il ne se détériore pas. Elle doit non seulement préserver la valeur économique des biens immobiliers, mais aussi s'assurer que ces biens continuent de répondre aux besoins opérationnels des locataires et du public.» 2 Des plans de gestion des biens comprenant des études détaillées sur l'état des immeubles sont en train d'être élaborés pour c bien immobilier de SGC. L'examen des immeubles de bureaux de SGC devrait prendre fin en mars Voici quelques des points traités dans ces plans : prise en considération des besoins des locataires, utilisation et fonctions des immeubles, réparation VS aliénation et efficacité de la gestion du triple point de vue du locataire, du rendement de l'immeuble et du rendement du capital investi. La Direction générale de Biens immobiliers est en train de revoir ses politiques, ses pratiques et ses procédures de gestion d recettes, y compris certaines fonctions telles que la génération, la comptabilisation, la prévision et la perception des recettes améliorant son processus de gestion, la DG espère maximiser ses recettes Rôle des directions générales de service Une des principales responsabilités des directions générales de service envers Biens immobiliers est de lui fournir les compé spécialisées dont il a besoin pour évaluer la qualité et la valeur techniques des biens immobiliers. Les Services 2 POP , Programme des biens immobiliers - Aperçu

16 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 10 d'architecture et de génie (SAG) offrent les services de planification, de conception et de construction et fournissent de l'aide conseils dans les domaines de l'architecture et du génie. Les gestionnaires de biens immobiliers obtiennent des Services de l'immobilier les services d'exploitation, d'entretien et de gestion immobilière requis. Selon l'envergure et le genre de projet, de Biens immobiliers aura recours aux services des gestionnaires de projet des Services d'architecture et de génie ou des Ser de l'immobilier. Les directions générales s'assurent que les installations et les biens immobiliers sont conçus, construits et entretenus conform aux codes existants et aux techniques de pointe. L'évaluation technique des biens de SGC est habituellement effectuée par personnel de la Direction générale de service. Les directions générales déterminent aussi la durée de vie prévue des installa les coûts de fonctionnement et d'entretien qui s'y rattachent Qualité assurée grâce au Système de réalisation des projets TPC (SGC) a comme politique d'utiliser le Système de réalisation des projets (SRP) pour tous les projets immobiliers auxq participe. Cette politique s'applique aussi aux projets de construction, ainsi qu'aux projets d'aménagement ou de réparatio installations existantes et louées et elle vise à assurer la qualité initiale du bien immobilier. Les responsables du SRP reconnaissent que pour la première étape de la réalisation de tout projet, soit l'étape de la planification, il faut absolument obtenir des données de différents intervenants ayant des connaissances spécialisées. Les travaux de planification débouchent sur la production d'un Rapport d'évaluation de l'investissement. Ce rapport renferme des détails sur les besoins, les objectifs, la solution recommandée, le budget et le calendrier d'exécution. T les solutions possibles y sont examinées et une recommandation est formulée quant à la solution la plus susceptible de satisfa aux exigences. La comparaison de la valeur relative des différentes options prend habituellement la forme d'une analyse coût global. Une comparaison est établie entre les dépenses nettes liées à la possession et à l'exploitation d'une installation pendant toute sa vie utile et les recettes que l'on peut en tirer au cours et à la fin de la vie utile de cette installation. Le Rap

17 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 11 d'évaluation de l'investissement sert de guide à tous ceux qui participent aux autres phases de la réalisation du projet et il in donc considérablement sur la qualité initiale du produit pouvant être fourni. À l'étape de la définition du projet, on quantifie la qualité requise définie dans le Rapport d'évaluation de l'investissement L'Exposé de projet définit les exigences du projet sous forme de critères techniques vérifiables et il expose la stratégie de mise en oeuvre. La mise en oeuvre du projet doit se faire conformément à la stratégie définie dans l'exposé du projet. Pour évaluer l'efficacité de l'exécution du projet, on se fonde sur les critères relatifs aux contenu, aux coûts, au temps d'exécution et à la q du travail. Ces critères sont définis dans le Rapport d'évaluation de l'investissement et dans l'exposé du projet. C'est à l'étape de la mise en service qu'on vérifie si le produit final donne un rendement conforme aux attentes initiales. L'installation est mise en service. Le résultat de cette étape est la fourniture d'une installation donnant le rendement prévu dotée d'un personnel qui connaît bien les exigences de fonctionnement et d'entretien. Le Rapport de mise en service compare le rendement réel au rendement prévu. En ce qui a trait à la durée de vie future de l'installation, c'est l'étape la p importante du SRP car si la mise en service est omise ou mal exécutée, l'installation aura beaucoup moins de chances de fo le rendement prévu (voir la section 3.2.4). À l'étape du fonctionnement, on fait en sorte que l'installation mise en service réponde aux besoins définis au cours des premières étapes de la réalisation du projet. Le cas échéant, ces besoins sont exprimés dans des conventions d'occupation ou d'utilisation. L'étape de l'évaluation consiste à comparer méthodiquement les résultats obtenus à ceux prévus. Elle consiste également rassembler les données recueillies sur le rendement afin qu'on puisse servir pour planifier d'autres projets (feedback pour le Étape de la planification). À la fin de cette étape, un Rapport d'évaluation est produit.

18 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie Maintien de la qualité de l'installation mise en service Une fois l'étape du fonctionnement terminée, le dépositaire doit veiller à ce que l'installation fournisse un bon rendement. I arrive souvent que les opérations courantes soient effectuées par les mêmes personnes qui ont rendu l'installation opérationn (étape du fonctionnement), habituellement des gestionnaires immobiliers de la DG des services de l'immobilier de SGC. (D pages qui suivent, nous tenons pour acquis que la gestion des installations est prise en charge par le personnel de SGC.) Les gestionnaires immobiliers prévoient chaque années un budget F&E pour effectuer certains travaux dans un immeuble. fois réglées les questions relatives à la santé et à la sécurité, il faut idéalement donner la priorité aux travaux qui, s'ils ne son exécutés, auront une influence néfaste sur la fonctionnalité de l'installation ou sur son rendement. Le rendement d'une installation tout au long de son cycle de vie est directement lié aux méthodes de fonctionnement et d'entretien utilisées. La compréhension de l'interrelation et de l'importance relative des différents systèmes d'une installation dépend de la qualité d Rapport de mise en service et de la compétence du gestionnaire immobilier. Le Système de soutien en matière d'entretien préventif (SSEP) est une base de données en cours d'élaboration. La responsabilité de l'élaboration de ce système incombe à la DG des services de l'immobilier. Le but du SSEP est de fournir rapidement des données sur les exigences et les états d'entretien, les propriétés matérielles et les spécifications, de même que l'inspection de toutes les composantes utilisées dans les systèmes des installations entretenues par la DG des services de l'immobilier. Les gestionnaires de biens évaluent le plan d'investissement global établi pour un parc immobilier, en tenant compte du rendement des biens pendant toute leur durée de vie prévue. Les renseignements sur les divers projets devant être financés soumis par les gestionnaires immobiliers pour fins d'examen. Les gestionnaires de biens doivent examiner tous les facteurs influent sur la capacité d'une installation particulière à remplir des fonctions prédéterminées. Plus l'installation fournira un rendement fiable, plus sa durée de vie prévue et sa capacité de générer des recettes augmenteront.

19 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 13

20 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie Lacunes du cadre actuel Un des objectifs de la DG de Biens immobiliers est de faire en sorte que les décisions prises, relativement à l'entretien des installations, lui permettront d'obtenir un taux de rendement du capital investi satisfaisant. Or, il lui sera impossible de pre des décisions objectives sans une connaissance approfondie de la durée de vie (antérieure et future) des installations et de l'incidence des divers scénarios d'entretien. Les décisions d'investir ou de désinvestir devraient, en partie, être fondées sur le potentiel qu'offre une installation. Les plans de gestion des biens élaborés par Biens immobiliers sont très utiles. On peut toutefois mettre en doute l'applicabi données recueillies sur l'état des installations : comme ces données portent sur un état antérieur (données statiques), elles ne donnent pas nécessairement d'indication sur le rendement futur de l'installation. Pour pouvoir gérer la production des rece que l'on tire d'une installation, il faut disposer de prévisions fiables sur la durée de vie future de cette installation et d'indicat sur les interruptions éventuelles dans sa capacité de générer des recettes. La construction et l'entretien des installations sont généralement confiées à des personnes très expérimentées. Le choix des matériaux et des scénarios et calendriers d'entretien est souvent fondé sur des «convictions profondes» et sur les «procédure normales d'exploitation». Pour prévoir la durée de vie prévue des composantes d'un immeuble, on procède de façon empi on se fonde sur le rendement fourni par les fabricants et sur les caractéristiques techniques des matériaux. Ces pratiques, même si elles donnent habituellement des résultats satisfaisants, manquent relativement de souplesse, elles ne permettent pas de comparer les solutions de rechange et elles rendent difficile le transfert des bases de connaissances. Peu connaissances sont transmises sur la durée de vie des systèmes d'une installation donnée ou sur l'incidence de certains scéna d'entretien sur la durée de vie des installations. La technologie courant ne nous permet pas de déterminer facilement et ave précision la durée de vie des installations (la durée de vie initiale ou les années qui restent).

21 gestion des biens tout au long de leur cycle de vie 15 L'utilité d'une analyse du coût global pour l'évaluation des options repose sur la détermination précise de la durée de vie du et des coûts et des recettes qui peuvent en découler pendant toute la durée de vie de ce bien. On avait l'habitude de faire u analyse pour examiner le rendement financier d'un bien avant que son cycle de vie commence ou une fois ce cycle terminé le premier cas, l'analyse est spéculative et dans le second, elle a simplement une importance historique. Le budget des immobilisations et le budget annuel d'entretien des installations sont deux budgets distincts. Pour cette raiso arrive souvent qu'on ne tienne pas compte de l'incidence que peut avoir la conception initiale sur le rendement à long term immobilisations et sur leur entretien. La durée de vie des installations et les budgets d'entretien peuvent varier considérable selon le choix des matériaux, des composantes et des systèmes.

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