COPERNIC AVOCATS. Paris - Varsovie. Le droit immobilier en Pologne

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1 COPERNIC AVOCATS Paris - Varsovie Le droit immobilier en Pologne Table des matières 1. La propriété immobilière L'achat de biens immobiliers par les Etrangers en Pologne L'usufruit perpétuel Le contrat de location Les actes notariés Les livres fonciers La vente immobilière Les agents immobiliers La fiscalité immobilière Les marchés publics Le droit de la construction La propriété immobilière Le régime juridique de la propriété (article 140 et suivants de Code civil polonais) est assez un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Les principales caractéristiques du droit de propriété sont : - un caractère perpétuel - -usage, - un caractère absolu, - ses attributs : usage et jouissance (usus, abusus), - le formalisme concernant sa preuve, tout particulièrement lors de la transmission de la foncière. -totalité des actes relatifs tant en raison des différents mouvements de territoire et de population que suite aux nationalisations de biens, parfois illégales, intervenues entre époque communiste et la libéralisation de 1989, il peut être délicat situés à Varsovie a atteint un maximum de PLN / m2 au cours du second semestre En 2008 et 2009, il s'est

2 COPERNIC AVOCATS stabilisé et était de PLN / m2. A partir de 2010, est intervenue une baisse du prix moyen des biens immobiliers qui a recommencé à augmenter vers la fin de 2012 pour atteindre PLN / m2 en D'après les statistiques officielles, parmi les principales villes polonaises, les acquisitions à Lodz (4.300 PLN / m2) et Szczecin (4.400 PLN / m2) sont les plus intéressantes. Après Varsovie, les appartements les plus chers sont situés à Cracovie (6.900 PLN / m2) et à Poznan (6.200 PLN / m2). Les prix du loyer des locaux à usage commercial diffèrent significativement en fonction de leur localisation. Ainsi, au centre de Varsovie, le prix du mèt à 90 PLN par mois. Ailleurs, il est plus proche de 50 PLN / m2. 2. L'achat de biens immobiliers par les Etrangers en Pologne Les Etrangers ne peuvent acquérir en Pologne des biens immobiliers que sous certaines ache Selon une loi de 1920 (toujours en vigueur), alignée récemment aux standards du droit économique européen (EEE), est libre de toute autorisation administrative. ns subsistent : -, cette période risque néanmoins un projet actuel Agriculture), - (pour rappel) : - : 1) 2) - : Lubelskie, activité agricole et résidé régulièrement en Pologne.

3 COPERNIC AVOCATS L'usufruit perpétuel Caractéristiques iales et ressemble, par de : - confère au titulaire une faculté de jouissance exclusive, - peut être transmis à un tiers selon les mêmes règles que la propriété, - est obligatoirement publié au livre foncier, - nécessite un acte notarié pour sa validité, - Toutefois, des différences majeures le distinguent du droit de propriété : PROPRIETE USUFRUIT PERPETUEL droit à vocation perpétuelle constitué en principe pour 99 ans (durée minimale de 40 ans) une fois la propriété acquise, sa jouissance est gratuite redevance initiale majorée, suivie de redevances annuelles point de vue, peut constituer une réelle alternative à la propriété. Son avantage essentiel réalisées. ont trouvé leur place dans la loi sur la gestion immobilière du 21 août Celle-ci précise compétent de l dernier sont les suivantes :

4 COPERNIC AVOCATS la destination du bien immobilier (activité économique, habitation, etc.), - contrat définira : le délai des travaux, le type de bâtiments à construire, la rémunération nce de son droit). immeubles, les parties doivent inscrire au contrat, à peine de nullité, une clause de vente nsi propriétaire des Redevance annuelle perpétuel : - terrain, - la redevance annuelle varie en fonction de la destination du bien immobilier (par à 3 % de la valeur du terrain). Droit de préemption Une fois le terrain en profit. Le prix de vente doit correspondre au moins à la valeur réelle du terrain. Toutefois, Echéance thèse où qui concerne son obligation de construire. valeur des imme Il convient enfin de noter que les personnes physiques et morales titulaires 13 octobre 2005 peuvent demander sa transformation en droit de propriété.

5 COPERNIC AVOCATS Le contrat de location Le contrat de bail est régi par les articles 659 et suivants du Code civil et le statut des baux. Dès lors, la loi de 2001 sur la Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Cependant, dans le-ci ne doit pas dépasser 10 années (30 années si les deux parties au contrat sont entrepreneurs). En effet, le contrat conclu pour une période plus longue sera, conformément aux dispositions du Code civil, considéré comme un contrat conclu pour une durée indéterminée. considéré comme conclu pour une durée indéterminée. Les principales mentions figurant dans le contrat de bail sont habituellement les suivantes : - la désignation des parties, - la description du local (avec notamment le lieu de sa situation, le numéro du livre foncier le concernant et le type de droit appartenant au bailleur), - le loyer et ses modalités de paiement, - la durée du bail, - - déterminé), - les éventuels travaux à effectuer par le bailleur avant la mise à disposition du local, - cette activité justifie une résiliation immédiate du bail ou, à tout le moins, le paiement de pénalités), - la faculté ou non de sous-louer le local, - la répartition des charges liées aux travaux dans le local (en principe, les travaux liés à une exploitation normale du local incombent au locataire, les travaux plus importants llations incombant au bailleur ; les parties sont toutefois libres de répartir la charge des travaux autrement), - - le montant et les modalités de remboursement de la caution (les bailleurs demandent lettre de change en blanc). En ce qui concerne la révision du loyer, la loi polonaise se borne à fixer ses modalités sans avoir mis en place de s du

6 COPERNIC AVOCATS Les actes notariés Généralités Les actes notariés sont considérés comme des documents officiels auxquels se rattache une présomption de véracité. La contestation du contenu de ces actes est donc régie par des règles particulières. Les actes notariés doivent satisfaire à certaines exigences de nature formelle à peine de perdre leur caractère officiel. Ainsi, les principales mentions qui doivent y figurer sont : - signature), - le lieu d'établissement de l'acte, - les coordonnées du notaire, - présentes, - les déclarations des parties, - - que du notaire. Responsabilité professionnelle du notaire ils doivent veiller sur la sauvegarde des droits et des intérêts légitimes des parties et des autres perso directes et immédiates des actes établis. En cas de contentieux, cette notion sera donc Rémunération En contrepartie des diligences effectuées, les notaires perçoivent une rémunération ne pouvant pas dépasser des maximas prévus par un décret du Ministre de la Justice du 28 juin En dehors des nombreuses exceptions, les taux maximaux sont calculés selon le barème suivant :

7 COPERNIC AVOCATS REMUNERATION MAXIMALE De à PLN De à PLN De à PLN De à PLN De à PLN Au-delà de PLN 100 PLN 100 PLN + 3 % du montant excédant PLN 310 PLN + 2 % du montant excédant PLN 710 PLN + 1 % du montant excédant PLN PLN + 0,4 % du montant excédant PLN PLN + 0,2 % du montant excédant PLN PLN + 0,25 % du montant excédant PLN [plafonnée à PLN] 6. Les livres fonciers ( ). Une loi du 14 février 2003 a considérablement modernisé le fonctionnement des livres fonciers en instaurant leur version informatique. Désormais, les nouveaux livres sont informatisés tandis que les livres crées avant la réforme sont progressivement convertis sous forme informatique. En règle générale, la situation juridique de chaque bien immobilier situé en Pologne doit être reflétée dans un livre foncier. Néanmoins, bien que de telles situations soient exceptionnellement rares, certains propriétaires ne se conforment pas à cette exigence. Dans ce cas, les tiers lésés peuvent demander réparation de leur préjudice auprès du propriétaire négligeant. Le contenu des livres fonciers est concernant un immeuble donné.

8 COPERNIC AVOCATS Les inscriptions aux livres fonciers sont protégées par une présomption de véracité. Cette ciaire par tout intéressé. Les informations inscrites aux livres fonciers sont regroupées en 4 divisions : Division I Elle se décompose en deux sous-divisions : - Division I - O (contient les données inscrites au cadastre) - Division I - Sp «Recensement des droits liés à la propriété» (sont inscrits, le cas Division II «Propriété» Dans cette partie figurent les informations concernant le ou les propriétaires ainsi que, le cas échéant, les usufruitiers perpétuels. Division III «Droits, revendications et restrictions» Contient les informations sur les (usufruit, servitudes, gage, propriété du des hypothèques. En outre, dans cette division se trouvent les restrictions à la libre les revendications po Division IV «Hypothèques» étendue, type, priorité, etc. 7. La vente immobilière vivement recommandée pour les promesses de vente. banque. La promesse de vente En pratique, la majorité des opérations immobilières est précédée par une promesse de vente.

9 COPERNIC AVOCATS La promesse de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat définitif éventuellement, les arrhes à verser). En outre, aucune condition suspensive ne peut pas être prévue. le contrat est présumé avoir un caractère définitif. En cas de ré : soit il demandera des dommages et ant, notaire. En toute hypothèse, les actions résultant de la promesse de vente se prescrivent par un an à compter du jour où le contrat définitif aurait dû être signé. eut demander la restitution du double des arrhes reçues. Le contrat de vente En ce qui concerne le contrat définitif, le bien immobilier doit être caractérisé de façon foncier, dans le cadastre. Le prix de vente peut, en principe, être librement fixé par les parties. Cependant, tout comme pourrait être requalifiée en donation déguisée. 8. Les agents immobiliers Depuis 2014, le législateur a totalement libéralisé l accès à la agent immobilier. Son activité se limite à la préparation de transactions de cession de biens immobiliers ainsi qu e contrats de location (offre des biens, négociation des conditions) ; il pas habilité à conclure de contrats au nom de ses clients. L'accord entre agent immobilier et son client doit être, à peine de nullité, signé par écrit. En pratique, deux types d'accords sont à envisager Deux autres professions subsistent : - celle d'administrateur de biens ( ), - celle d'expert en évaluation immobilière ( ), qui demeure la seule profession réglementée.

10 COPERNIC AVOCATS La fiscalité immobilière -values de celle connue en France. Son régime a changé le 1 er janvier 2007 pour les opérations réalisées après cette date. er janvier 2007 était fixé à 10 aux rev Les cessions des biens immobiliers effectuées à partir du 1 er janvier 2007, sont imposées au taux de 19 % calculé sur les plus-values réalisées. Contrairement à la France, la nouvelle législation polonaise prévoit une possi les moins- lus-values de même nature et durant les 5 ans suivant une cession. Après le 1 er les immeubles cédés. Ainsi, s sont exonérées : - les cessions de la résidence principale et effective du propriétaire, ce qui en Pologne requiert certaines démarches formelles. En vue de bénéficier du statut de résidence principale, une déclaration doit avoir été effectuée au moins un an avant la date de la des impôts, dans un délai de 14 jours suivant la cession, une déclaration attestant que la - modalités de calcul du délai). Quant aux biens immobiliers acquis à partir du 1 janvier 2009 demeurent exonérées : - les cessions d immeubles dans le cas où le vendeur affecte l immobilier (ou à des travaux de rénovation) durant une période de 2 ans à compter de la date de cession, - modalités de calcul du délai). Le taux de base des droits en cas de vente est fixé à 2 % de la valeur vénale.

11 COPERNIC AVOCATS Depuis une nouvelle loi sur la TVA, entrée en vigueur le 1er mai 2004, ces redevances sont imposées à la TVA au taux de 23 %. assujettissement à la TVA des redevances pour les usufruits perpétuels établis avant le 1er mai Cette question a été tranchée par une décision rendue le 8 janvier 2007 par la Cour suprême administrative (appelée NSA en Pologne) qui a jugé que les redevances annuelles au titre taient pas imposables à la TVA. Location de bureaux La location de bureaux, aménagés ou non, est imposable à la TVA. Cette situation, jugée exerçant une activité exclue du 10. Les marchés publics Dès lors que des travaux de construction sont financés ou cofinancés par des organismes publics, leur attribution se déroule selon une procédure relevant de la réglementation des marchés publics. En outre, certaines entreprises qui ont la perspective de recevoir des fonds Actuellement, la matière des marchés publics en Pologne est régie par une loi du 29 janvier 2004 (no remplacé un texte ancien de Les marchés sont attribués selon une procédure écrite et tous les documents doivent, en principe, être présentés en polonais. Les documents établis en langue étrangère peuvent être admis exceptionnellement mais doivent obligatoirement être accompagnés de traductions assermentées en polonais. llement avec présélection des candidatures. Le commanditaire peut toutefois choisir de procéder selon publicité préalable, la procédure de dialogue compétitif, etc.). marché. Dans cette hypothèse, le commanditaire est en droit de demander la présentation iété civile commanditaire ne peut pas, après avoir attribué le marché à un groupe de forme juridique.

12 COPERNIC AVOCATS En ce qui concerne les travaux de construction, les avis de marché sont publiés, en fonction de leur valeur, soit au Bulletin des marchés publics polonais (pour une valeur inférieure à les marchés valeur supérieure ou égale à cette valeur). Le commanditaire élabore un cahier des charges et le met à disposition des soumissionnaires. Parmi les multiples points devant y être spécifiés, figure notamment commanditaire au début de la procédure. Recours contre le commanditaire de deux actions contre le commanditaire : 1. un recours contre un acte du commanditaire contraire à la loi - interjeté devant le ) en principe dans le délai de 5 à 15 jours (selon la valeur du marché et du moyen de communication entre le commanditaire et les soumissionnaires) à compter de la prise de connaissance par le soumissionnaire de la violation de la loi par le commanditaire endant pleinement ouvert euros (pour les travaux de construction). Publics un compris en fonction de la valeur et de la nature du marché entre et PLN (1.875 et euros). Ce droit est destiné à couvrir les La Krajowa Izba ). Cette décision est motivée. Chaque partie peut ensuite demander aux force assimilable à celle des décisions judiciaires. 2. un appel judiciaire - interjeté devant le tribunal de district ( ) du siège du commanditaire dans le délai de 7 jours à compter de la réception de la décision de la dr» est fixé soit à 5 fois les droits versés. 11. Le droit de la construction civil. Les -traitants.

13 COPERNIC AVOCATS Les contrats de construction Le contrat de construction doit être établi par écrit. Néanmoins, le non-respect de cette forme difficultés quant à la preuve de son existence ou de son contenu exact. Il convient de souligner que le contenu du contrat est complété par de nombreux documents administratifs et techniques afférents au processus de construction (tel que permis de construire, plannings de chantier, procès-verbaux intermédiaires et définitifs de réception des travaux, etc.). Les garanties La spécificité de la législation polonaise applicable en la matière est facilement perceptible Par contre, la garantie des vices cachés ( ) trouve dans le domaine de la construction son domaine de prédilection. A compter du 25 décembre 2014, la durée légale de cette garantie est de 5 ans pour les immeubles (2 ans pour les autres biens). Néanmoins, dans les relations à caractère commercial, les parties peuvent aménager ces modalités à purement et simplement. En pratique, la garantie des vices cachés est assez facilement accordée par les entrepreneurs et sous-traitants polonais, en général pour une durée de 5 ans. Outre de la garantie des vices cachés, la quasi-totalité des contrats de construction prévoit une garantie de conformité ( ) qui peut être valablement stipulée à volonté des parties et sont recensées dans le certificat de garantie. A défaut de stipulation de durée, la garantie de conformité est valable un an à compter de la réception des travaux. La sous-traitance directe du sous- -traitant par le La sous- (qui peut également être tacite) Publication : avril 2016