La satisfaction du client est au centre des préoccupations

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1 - 8 ème année L ÉDITO Du côté de votre notaire Du côté du parlement Du côté de l Europe Flash fiscal Le dossier Le quasi-usufruit, aspect civils et fiscaux Du côté des tribunaux - Stratégie patrimoniale - Copropriété - Immobilier institutionnel et Promotion immobilière - Environnement - Urbanisme et Aménagement - Droit public - Droit bancaire et financier - Droit fiscal - Droit des affaires Conjoncture : - Les Indices - L Immobilier parisien P. 2 P. 3-6 P. 7-9 P P P. 16 P. 17 P P. 20 P. 21 P P. 23 P P. 26 P. 27 P. 28 La satisfaction du client est au centre des préoccupations et des réflexions de notre Etude. Afin de concrétiser cette approche et de sensibiliser encore davantage notre équipe, nous avons engagé une démarche de management de la qualité. La qualité : quelle notion! D aucun penserait que qualité et notaire vont de pair. Pensant que cette affirmation est insuffisante, nous nous sommes remis en question afin de mettre notre organisation en adéquation avec les attentes de nos clients. Le process de l ISO nous a permis d atteindre cet objectif. L ensemble des collaborateurs et collaboratrices de l Etude se sont investis dans ce projet tant au niveau de leur travail que dans leur implication au sein de l entreprise. C est ainsi que nous avons été certifiés ISO 9001, le 2 avril L organisme certificateur AFAQ nous a accordé son «label», non seulement sur la rédaction d actes et le conseil mais encore sur les projets ambitieux de l Etude c est à dire sur la conception et le développement de projet : ce qui reste exceptionnel dans les professions juridiques! Ce succès collectif est la démonstration de notre politique tournée vers le client et une pierre angulaire de l amélioration et de l évolution de nos prestations! Alix d OCAGNE Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES Comité de rédaction : Antoine ALLEZ, Sophie AMIEL, Samuel AUGER, Raymond-Xavier BOURGES, Céline BRUN-NEY, Nathalie CHACUN, Nathalie CLEMENT, Thierry CROIZE, Catherine DESMONTS, Murielle GAMET, Yann GUEGAN, Virginie JACQUET, Dan KHALIFA, Carole LVOVSCHI, Marie MAUBERT, Rémy NERRIERE, Julien PAUCHET, Benoit POIRAUD, Karinn QUIVY, Michèle RAUNET, Dominique RICHARD, Fleur WAGNER. Impression : La Renaissance Lochoise (37601 Loches) Conception graphique : L.C création ISSN : en cours - Dépot légal : Année 2003 de Cheubreux est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique. Toute reproduction est strictement interdite sauf accord express de l Etude CHEUVREUX. CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes Paris - Tél : (33) Fax : (33) sur internet :

2 u côté de l Étude L actualité de CHEUVREUX CHEUVREUX Michèle Raunet est co-auteur avec le Professeur Fatôme d un article intitulé «le retrait des autorisations et des certificats en matière d urbanisme après la loi du 12 avril 2000 et l arrêt Ternon», à paraître dans le prochain annuaire du GRIDAUH. Michèle raunet animera une formation EFE (www.efe.fr) le 14 octobre prochain concernant le domaine public. Elle interviendra plus particulièrement sur les conventions d occupation domaniale. Des clients nous ont demandé... Je souhaite acquérir un appartement pour le louer. C est une «chambre de bonne» qui fait 10 m2. Le vendeur me précise que l on peut la louer en toute légalité. J ai entendu pourtant parler d un texte interdisant les ventes de «chambre de bonne» inférieure à 14 m2. Qu en est il exactement? Quels sont les risques concernant la vente et la location? La loi SRU du 13 décembre 2000 a pris deux dispositions pour lutter contre les logements inconfortables, voire vétustes ou insalubres. Les deux textes peuvent s appliquer cumulativement. Ils ne font pas référence au même nombre de mètre carré et sont donc sources d incompréhension pour le grand public. Examinons les deux dispositions et voyons comment elles s articulent entre elles. L article 187 de la loi SRU énonce l obligation de louer un logement décent. Il a été ainsi rajouté au début de l article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d habitation : «Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation». Un décret d application du 30 janvier 2002 a fixé les normes du logement décent. Il doit notamment avoir des éléments d'équipement et de confort (chauffage, eau potable, évacuation des eaux ménagères, cuisine ou coin cuisine aménagé, installation sanitaire intérieure au logement comprenant wc, baignoire ou douche, éclairage électrique suffisant des pièces et accès). En outre, le logement doit comporter au minimum une pièce principale ayant une surface minimale de 9 m2. La sanction est d ordre civil : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement et faute d'accord entre les parties, s'adresser au juge, qui peut prescrire les travaux à réaliser et, à défaut de mise en conformité dans le délai qu'il fixe, peut réduire le montant du loyer. L obligation de louer un logement décent s applique aux baux en cours (Rép Min n JOAN 8 avril 2002). L art 74-1 de la loi SRU interdit de diviser un immeuble en locaux qui seraient impropres à l usage d une habitation. Sont notamment interdites «toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique». Il est prévu une sanction pénale : «sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article» (article L du Code de la Construction et de l Habitation). Cette disposition s applique aux divisions devant intervenir après le 13 décembre 2000, date de la publication du texte. L objectif du législateur est d arrêter la création des chambres de bonnes en divisant un lot de copropriété pour pouvoir ensuite les vendre ou les louer. Les chambres de bonnes qui sont issues d une division antérieure à la loi SRU peuvent continuer à être louées ou vendues même si leur superficie est inférieure à 14 m2. Concernant leur location, elles doivent néanmoins respecter la réglementation sur le logement décent, leur surface devant être de 9m2 au minimum. Dans votre cas, il faut donc demander à votre acquéreur ou au notaire la date de la création du lot de copropriété. Si elle est antérieure au 13 décembre 2000, vous pouvez l acquérir en toute légalité. Vous devez dans un deuxième temps vérifier que le logement a bien les différentes caractéristiques du logement décent telles qu elles sont décrites dans le décret du 30 janvier 2002 pour pouvoir envisager de louer le bien. Il est conseillé afin d éviter tout litige de mentionner l usage que vous comptez faire du bien dans l acte d acquisition. Votre vendeur vous garantit ainsi que vous pourrez utiliser le bien acquis selon cette destination. Vous pourrez ainsi disposer d un motif d annulation de la vente en cas de litige. 2

3 u côté du parlement Modification de la réglementation des relations financières avec l étranger Le régime des investissements directs étrangers en France a été sensiblement modifié par 2 textes parus aux J.O du 9 mars 2003 (décret n du 7 mars 2003 réglementant les relations financières avec l étranger et arrêté du 7 mars 2003 portant fixation de certaines modalités d application du décret n du 7 mars 2003) Il ressort de ces nouveaux textes que les précédents textes réglementant les relations financières avec l étranger sont abrogés et que le régime des relations financières avec l étranger résulte des dispositions des articles L à L du code monétaire et financier et du décret n du 7 mars 2003 et de son arrêté d application. Cette nouvelle réglementation définit la notion d investissements directs étrangers en France ou Français à l étranger (notion élargie englobant notamment les opérations par lesquelles des non résidents et des résidents acquièrent au moins 10 % du capital ou des droits de vote, ou franchissent le seuil de 10 % d une entreprise résidente ou non résidente) et pose le nouveau cadre des obligations et formalités imposées aux opérateurs en conservant la distinction traditionnelle entre les investissements soumis à une simple déclaration administrative et ceux soumis à une autorisation ministérielle préalable délivrée par le direction du trésor et en ajoutant une obligation de déclaration à des fins statistiques. Rentre en particulier dans cette dernière catégorie les investissements immobiliers ainsi que des opérations telles que prêts, emprunts, dépôts, etc. ). À noter au Journal Officiel : Eau : l'individualisation des consommations des ménages est désormais possible Aux termes de la loi SRU (article 93), tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements, dès lors que le propriétaire en fait la demande. Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du Code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau. Lorsqu'elle émane d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de cette individualisation des contrats de fourniture d'eau. La publication du décret d'application de cette disposition (décret n du 28 avril 2003) va permettre la mise en oeuvre de cette mesure. Le propriétaire doit adresser sa demande en LR AR. Cette dernière comprend notamment une description des installations existantes de distribution d'eau en aval du ou des compteurs servant à la facturation. La personne morale chargée de l'organisation du service public de distribution d'eau dispose d'un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande complète pour vérifier si les installations décrites dans le dossier technique respectent les prescriptions prévues. Réforme de l octroi de la prime des Plan d Epargne Logement Le décret n du 18 avril 2003 modifie l'octroi de la prime d'etat pour les titulaires de plan d'épargne logement (PEL). La prime versée par l'etat est réservée désormais aux titulaires d'un PEL qui souscrivent un prêt immobilier. Cette mesure est applicable depuis la mise en place de la loi, adoptée le 12 décembre 2002 dans le cadre de la loi de finances Elle n'est donc pas rétroactive et ne concerne que les PEL souscrits depuis le 12 décembre Loi constitutionnelle relative à la décentralisation L'ultime étape de la première phase est achevée par la publication de la loi n du 28 mars Pierre angulaire des réformes à venir, ce texte ajoute à l'article premier de la Constitution, qui définit les principes fondamentaux de la République, que «son organisation est décentralisée». Il reconnaît aux collectivités locales le droit de déroger, à titre expérimental, aux lois et règlements et leur garantit que tout transfert de compétences venant de l'etat s'accompagnera d'un transfert de ressources. Il consacre également, sous conditions, le droit de pétition des électeurs au sein d'une collectivité territoriale et l'organisation de référendums locaux. Taux d intérêt légal Le taux de l'intérêt légal pour 2003 a été publié par décret n du 10 mars Le taux de l'intérêt légal est fixé à 3,29 %. Il permet notamment de déterminer le taux de l'intérêt de crédit applicable en cas de paiement différé ou fractionné des droits d'enregistrement. Ce taux, dont seule la première décimale est retenue, est fixé annuellement (Doc. adm. 7 A 4322, n 41). L'intérêt de crédit applicable en cas de paiement fractionné ou différé des droits d'enregistrement sera donc de 3,20 %. Un nouveau formulaire pour les demandes de certificat d'urbanisme L'administration publie un nouveau modèle de demande de certificat d'urbanisme conforme aux exigences de la loi SRU du 13 décembre Ce document, utilisable que le certificat d'urbanisme demandé soit détaillé ou de simple information, peut être obtenu auprès des mairies ou des DDE. Il est également accessible sur le site internet du ministère de l'equipement : 3

4 u côté du parlement (suite) Un statut pour la gérance des logements HLM Le régime de la gérance d'immeubles, y compris dans les copropriétés en difficulté, est désormais ouvert aux OPHLM, aux OPAC, aux ESH et aux sociétés coopératives de production d'hlm. Prévue par la loi SRU du 13 décembre 2000, la faculté de recourir à la gérance d'immeubles est ouverte aux OPHLM, aux OPAC, aux SA d'hlm (aujourd'hui dénommées «entreprises sociales pour l'habitat») et aux sociétés coopératives de production d'hlm. Elle est désormais encadrée par un dispositif réglementaire inséré aux articles R à R du CCH par le décret du 24 février 2003 qui abroge, à cette occasion, les articles R et R du même code. Recherche d'amiante : de nouveaux critères d'analyse pour les laboratoires Un arrêté du 6 mars 2003 (JO du 19 mars 2003) fixe les nouvelles méthodes d'analyse que doivent respecter les organismes accrédités ayant pour mission de vérifier la présence d'amiante dans les matériaux et produits suspects. Dans le cadre de leurs opérations de repérage de l'amiante dans les immeubles bâtis, les opérateurs peuvent parfois être amenés, en cas de doute, à faire analyser certains prélèvements pour savoir si les matériaux et produits diagnostiqués contiennent ou non de l'amiante. L'article 5, alinéa 2, du décret du 7 février 1996 prévoit que ces analyses doivent obligatoirement être réalisées par un organisme accrédité répondant à certaines exigences. Un arrêté du 6 mars définit les critères de compétence et les méthodes d'essais permettant aux laboratoires de vérifier la présence d'amiante dans les prélèvements. Nouveau dispositif du cumul de mandats sociaux La loi «Houillon» n du 29 octobre 2002 a amendé le dispositif mis en place par la loi NRE du 15 mai 2001 en matière de cumul de mandats sociaux, et a prévu des dispositions spéciales. Le décret n du 31 mars 2003 précise les nouvelles modalités du cumul applicables à celles-ci. Un délai de 12 mois à compter de la publication du décret (soit le 5 avril 2004) est accordé aux administrateurs et directeurs généraux pour se mettre en conformité avec les nouvelles règles, à défaut ils seraient réputés démissionnaires de tous leurs mandats. Réponses ministérielles : Prise en charge du coût des travaux de désamiantage par le bailleur Les obligations réglementaires, prévues par le décret n du 7 février 1996, qui contribuent à la prévention contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis s'imposent aux propriétaires de ces immeubles et non aux locataires. Lorsqu'en application de ce même décret, des travaux de retrait des matériaux contenant de l'amiante s'avèrent nécessaires, ils ne peuvent en aucun cas être considérés comme des «travaux d'entretien courant» ou «menues réparations» au sens du décret n du 30 décembre 1982 et leur coût demeure en conséquence à la charge du propriétaire, même si c est le locataire qui avait installé les faux plafonds. Rép. Min. n 6430 (JOAN 3 mars 2003, p. 1619). Conditions de validité des autorisations de reconstruction à l identique La jurisprudence et la doctrine administrative apportent un éclairage intéressant sur la légalité des autorisations de construire octroyées dans le cadre des reconstructions après sinistre. Sur ce point, il est rappelé que la préservation des droits acquis n'a lieu de s'appliquer que si la reconstruction est strictement identique. Dans ce cadre et dès lors que le bâtiment initial a été régulièrement édifié, l'autorisation de reconstruire ne peut être remise en cause au prétexte d'une prétendue illégalité du précédent permis. Ne sont pas considérés comme tels par le Conseil d'etat (arrêt du 5 mars 2003), les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci ainsi que ceux édifiés sur le fondement d'une autorisation annulée par le juge ou retirée par l'administration. En dehors de ces cas et dès lors que les conditions d'application de l'article L du Code de la Construction et de l Habitation sont réunies, le permis de construire autorisant la reconstruction ne peut pas être utilement contesté sur le fondement d'une prétendue illégalité du permis initial. Rép. min. nº 7447 : JOAN Q, 17 mars 2003, p Réforme du régime fiscal des successions entre frères et soeurs Dans une réponse ministérielle du 10 février 2003 (JOAN Q. n 1283), le ministre de la Justice a indiqué que le Gouvernement engagera en 2003 une réflexion d'ensemble sur la fiscalité du patrimoine dans le cadre de laquelle sera examiné le régime fiscal applicable aux successions entre frères et sœurs, et tout particulièrement lorsque les frères et sœurs vivent ensemble. Rappelons que les travaux du doyen Carbonnier et du professeur Catala menés sur une réforme du droit des successions, proposent de réécrire complètement le titre Ier du livre troisième du Code Civil relatif aux successions de manière, à la fois, à clarifier les règles d'ouverture, de transmission, de liquidation et de partage des successions, tout en apportant d'utiles modifications de fond. À noter aux Bulletins Officiels : Conditions d'imposition des plus-values des cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux La loi de finances pour 2003 a aménagé le régime d'imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux prévu aux articles A et suivants du CGI. Ainsi, il est prévu que pour l'imposition des revenus de l'année 2003 et des années suivantes, le seuil de cession au-delà duquel les plus-values sont imposables est porté de euros à euros (article 5 LF). Quant aux moins-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux réalisées au titre de l'année 2002 et des années suivantes, elles sont imputables sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des 10 années suivantes (article 4 LF). Bercy vient de commenter les conditions d'application des articles 4 et 5 de la loi de finances pour 2003, à travers une instruction administrative du 18 mars 2003 (BOI n 5 C-1-03). 4

5 Fiscalité des marchands de biens, agents immobiliers et lotisseurs Ces activités bénéficient d'allégements ou d'exonérations en matière d'impôt sur les bénéfices, de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle. Se ralliant à un arrêt du Conseil d'etat (CE, 29 avr. 2002, nº , Jacob) et à une décision subséquente de la cour administrative d'appel (CAA Paris, 22 nov. 2002, nº 99PA03902, René de Menton), l'administration fiscale admet l'application de nombreux régimes d'allégement et d'exonération en faveur de la création d'entreprise, aux marchands de biens, lotisseurs et agents immobiliers exerçant leur activité à titre professionnel. Demeurent exclues les activités de construction-vente d'immeubles. Ces différents régimes sont rappelés dans une récente instruction. Instr. 23 avr : BOI 4 A-6-03 Abattement en faveur des donations consenties par des grands-parents à leurs petits-enfants. L'Administration précise les conditions d'application de l'article 12 de la loi de finances pour 2003 qui a porté le montant de l'abattement applicable aux donations consenties par les grands-parents au profit de leurs petits-enfants de à BOI du 6 mai G-3-03 EN DISCUSSION À L ASSEMBLÉE : Assouplissement du dispositif «Besson» Le 3 avril 2003, le ministre de l'equipement a présenté un nouveau dispositif en faveur de l'investissement immobilier locatif qui fait l'objet d'un amendement au projet de loi portant diverses dispositions en matière d'urbanisme, d'habitat et de construction avec effet rétroactif au 3 avril Ce dispositif supprime les contraintes et imperfections de l'amortissement «Besson» par : - l'augmentation des plafonds de loyers alliés à une simplification du zonage en trois zones reposant sur des critères démographiques et économiques : ces plafonds seraient fixés à 90 % du loyer du marché des logements neufs (soit une augmentation d'environ 40 % pour les zones I et II actuelles) ; - la suppression des plafonds de ressources des locataires ; - l'ouverture de l'amortissement aux locations intermédiées permettant au bailleur de déléguer la gestion locative. Un nouveau statut pour les conseillers en gestion de patrimoine Dans le cadre du projet de loi sur la sécurité financière, le Sénat examine le nouveau statut des conseillers en gestion de patrimoine. Le texte vise d'une part à préciser et à encadrer cette profession et d'autre part à renforcer la protection des clients. Dans le cadre de leur activité de démarchage, les conseillers devront appliquer un délai de rétractation de 14 jours, applicable à tous les placements. Actuellement, seule la vente de produits d'assurance-vie est soumise à un délai de rétractation de 30 jours. Le client disposera en outre d'un délai de réflexion de 48 heures pendant lequel le conseiller ne pourra recueillir ni ordres, ni fonds de la part du client. En projet : Réforme du Code des marchés publics (suite) Francis Mer, le Ministre de l'economie, des Finances et de l'industrie, a confirmé son intention de réformer les seuils du nouveau Code des marchés publics en uniformisant les seuils et en favorisant le partenariat public-privé. Il est notamment envisagé de supprimer le seuil actuel de euros afin de retenir uniquement les seuils inscrits dans les directives européennes «marchés publics» ( euros), en dessous desquels les acheteurs publics peuvent passer des marchés sans formalités préalables. Le projet de loi viserait également à développer le partenariat public-privé en matière de financement et de construction de grosses infrastructures et notamment en favorisant les contrats globaux «ayant pour objet la conception, la réalisation, la gestion et l'exploitation ainsi que, le cas échéant, le financement d'équipement et de service». Une réforme du régime des charges locatives est en cours de préparation. Le ministre de l Equipement a mandaté Philippe Pelletier, président de l agence nationale pour l amélioration de l habitat en vue d établir des propositions de modifications des textes relatifs aux charges locatives. Les travaux de la commission porteront sur la détermination et la justification des charges locatives récupérables à l égard des locataires. Il s agit de prendre en considération les nouvelles installations disponibles dans les immeubles (domotique, communication, sécurité, etc.). Le rapport devrait être remis au ministre le 3 juin prochain Divorce : vers une simplification et une pacification de la procédure Dans le cadre de la réforme du divorce, un groupe de travail a remis, le mercredi 9 avril 2003, son rapport au ministre de la Justice et au ministre délégué à la Famille. Ces propositions s'inscrivent dans une démarche générale de modernisation de la législation. Le rapport souligne d'abord la nécessité de simplifier la procédure. En ce qui concerne le «divorce par consentement mutuel», il n'est prévu qu'une seule audience de comparution, au lieu de deux, dans un souci de réduction des délais de procédures. Pacifier la procédure est le deuxième point abordé par les auteurs du rapport, afin d'éviter au maximum les situations de conflits entre les conjoints. Pour cela, il est proposé de liquider la communauté de bien et de fixer le montant de la prestation compensatoire dès le début de la procédure, et non à la fin. Il préconise en outre de maintenir la procédure de «divorce pour faute», afin de permettre aux éventuelles victimes d'obtenir réparation morale. A l'issu de ce rapport, Dominique Perben et Christian Jacob présenteront dans les prochains mois un projet de loi en Conseil des ministres. Généralisation de la faillite civile des ménages Depuis, 1879, le droit local d'alsace-moselle (inspiré du droit Allemand) prévoit la possibilité pour les personnes physiques surendettées de faire effacer toutes leurs dettes (y compris fiscales et sociales) après la vente de tous leurs biens (même si le montant recueilli est insuffisant), grâce au régime de la «faillite civile». Le ministre délégué à la Ville, Jean-Louis Borloo, vient d'annoncer que dans le cadre de la réforme de la procédure de surendettement, la 5

6 u côté du parlement (suite) faillite civile sera généralisée à toute la Fance. Le Ministre souhaite donc, que le régime de la faillite (annulation des dettes), déjà appliqué aux personnes morales (entreprises) concerne désormais toutes les personnes physiques (les familles). Côté procédural, une fois la faillite civile déclarée, le tribunal d'instance vérifiera que le débiteur est manifestement insolvable et de bonne foi. Les biens de ce dernier pourront être vendus à l'exception du minimum vital (table, chaise, lit, frigo, etc.) mais toutes ses dettes seront annulées. La charte, l'environnement et la constitution La réforme engagée par le gouvernement comporte deux aspects : la reconnaissance du droit de l'homme à l'environnement comme droit fondamental de niveau constitutionnel et la consécration parallèle des principes généraux du droit de l'environnement insérés dans une charte ayant valeur supérieure à la loi. Le droit de l'homme à l'environnement figure dans le code de l'environnement (article L.110-2). Pour le hisser parmi les valeurs fondamentales protégées par la Constitution et consacrées par le Conseil Constitutionnel, il faut l'insérer formellement dans le Préambule ou dans le corps de la Constitution. Par ailleurs, motivée principalement par la récente catastrophe du naufrage du Prestige, une proposition de loi vise à introduire dans le code pénal un délit spécifique d'atteinte à l'environnement. Un nouvel article serait inséré dans un chapitre intitulé : «Des atteintes graves à l'environnement». Vers une simplification et une codification du droit Lors du Conseil des ministres du 19 mars 2003, le secrétaire d'etat à la Réforme de l'etat a présenté un projet de loi portant sur l'habilitation du Gouvernement à prendre par ordonnances des mesures de simplification et de codification du droit. Le Gouvernement, grâce à la loi d'habilitation, vise à simplifier les textes administratifs en les rendant plus clairs, plus compréhensibles, plus simples. Il s agit notamment de simplifier l'accès au droit par l'adoption de quatre nouveaux codes (patrimoine, tourisme, recherche, organisation judiciaire) et quatre autres codes à droit non constant (dans le domaine monétaire et financier et en matière de défense, de propriétés publiques et de métiers). Voir encadré ci-dessous ETAT ET COLLECTIVITÉS LOCALES : VERS UN DÉVELOPPEMENT DU PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ Le projet de loi du Gouvernement l habilitant à prendre par ordonnances des mesures de simplification et de codification du droit va donner les moyens d un véritable partenariat Public-Privé : L article 4 concerne le volet de modernisation de la commande publique : «Dans les conditions prévues par l article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance les dispositions nécessaires pour aménager le régime juridique des contrats existants et créer de nouvelles formes de contrats conclus par des personnes publiques ou des personnes privées chargées d une mission de service public pour la conception, la réalisation, la transformation, l exploitation et le financement d équipements publics, ou la gestion et le financements de services, ou une combinaison de ces différentes missions.» Ces dispositions détermineront : - les règles de publicité et de mise en concurrence relatives au choix du co-contractant, - les règles de transparence et de contrôle relatives au mode de rémunération du co-contractant - les règles relatives à la qualité des prestations - les règles relatives au respect des exigences du service public. Ces dispositions pourront notamment : - étendre et adapter les dispositions prévues au I de l article 3 de la loi n du 29 août 2002 d orientation et de programmation pour la sécurité intérieure (permettant à l'etat de confier à une personne ou à un groupement de personnes de droit public ou privé une mission de conception, aménagement, entretien et maintenance), aux articles L et L du Code du domaine de l'etat et aux articles L et L du Code général des collectivités territoriales, à d'autres besoins ainsi qu'à d'autres personnes publiques. L'article 16, afin de simplifier l'organisation et le fonctionnement du système de santé, autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures visant à : Permettre «l'intervention des sociétés d'économie mixte locales dans la conception, la réalisation, l'entretien et la maintenance ainsi que la cas échéant le financement d'équipements hospitaliers ou médico-sociaux, pour les besoins des établissements publics de santé.» L'article 27 autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures législatives visant à: Modifier et compléter les «dispositions relatives à la définition, à l'administration, à la protection et au contentieux du domaine public et du domaine privé, mobilier comme immobilier, de l'etat, des collectivités territoriales et des établissements publics, à l'authentification des actes passés par ces personnes publiques, au régime des redevances et des produits domaniaux, ainsi que celles relatives à la réalisation et au contrôle des opérations immobilières poursuivies par ces collectivités». 6

7 u côté de l Europe Vous pouvez retrouver cette rubrique sur le site du GEIE Notaries European Task Force : Bruxelles veut créer un marché européen du crédit hypothécaire Le groupe de discussion sur le crédit hypothécaire, constitué par la Commission européenne et composé de plus de vingt experts émanant de onze Etats membres, s'est réuni pour la première fois ce 27 mars. Sa tâche est de conseiller la Commission sur la manière de progresser vers la réalisation d'un marché européen des prêts au logement, qui permettra au consommateur de souscrire un produit hypothécaire auprès d'un organisme de crédit situé dans tout Etat membre. Le groupe se réunira régulièrement à Bruxelles et devra rendre compte de son travail à la Commission au courant du premier semestre Commission européenne, communiqué du 28 mars DU CÔTÉ DU CONSEIL DES MINISTRES Brevet communautaire : accord historique Le conseil des ministres européens de l industrie qui s est tenu le 3 mars 2003 a programmé, après plus de 30 heures de discussion, l adoption prochaine d un brevet communautaire, nouveau titre de propriété industrielle qui sera censé favoriser l innovation dans l Union Européenne. Il présente un double intérêt juridique : - il viendra compléter l édifice bâti par la communauté européenne depuis la directive du 21 décembre 1988 en matière de droit de marque - il assurera aux investisseurs une protection efficace dans toute l Union Européenne, ainsi qu une plus grande facilité de dépôt. DU COTE DE LA COMMISSION Bruxelles s alarme de la situation budgétaire de la France La Commission européenne a dressé un tableau alarmant de la situation budgétaire de la France, dont le déficit pourrait dépasser 3 années de suite le seuil fixé par le pacte de stabilité. Ce rapport constitue la première étape d une procédure d infraction pour «déficit budgétaire». TVA à taux réduit dans le logement Changement radical de position de la Commission européenne sur la TVA à taux réduit applicable aux services à forte densité de main d œuvre (dont la rénovation de logements privés). En effet, la Commission émet une nouvelle hypothèse de travail allant dans le sens d une pérennisation de la TVA réduite sur le logement. La Commission autorise la réouverture des zones franches urbaines en France La Commission européenne a approuvé la réouverture du régime français des zones franches urbaines à compter du 1er janvier 2003 et jusqu'au 31 décembre 2007 (L. fin. rect., n , 30 déc. 2002, art. 79-II-1 : Dr. fisc. 2003, n 4, comm. 38). Sont classés en zones franches urbaines 44 quartiers de grands ensembles ou d'habitat dégradé qui ont été sélectionnés sur la base de critères socio-économiques objectifs. La Commission considère la revalorisation économique et sociale des quartiers urbains défavorisés comme l'une des initiatives visant des objectifs de cohésion économique et sociale, en particulier en réduisant l'écart entre les niveaux de développement des régions. La cohésion économique et sociale, qui englobe la revalorisation des zones urbaines et rurales, est un objectif communautaire vers lequel les aides publiques doivent être dirigées. Source : Communiqué Commission europ., 30 avr. 2003, IP/03/605 Vers une nouvelle définition des micro, petites et moyennes entreprises européennes La Commission européenne a adopté, le 8 mai dernier, une nouvelle définition des micro-entreprises ainsi que des PME afin «de promouvoir l entrepreneuriat, les investissements et la croissance, de faciliter l accès au capital risque (la révision faciliterait le financement en fonds propres des PME en assurant un traitement favorable aux fonds régionaux, aux sociétés de capital risque et aux «business angels»), de réduire les charges administratives (un modèle d auto-déclaration facultative remplacera les divers formulaires actuellement utilisés à différentes fins administratives) et d accroître la sécurité juridique». La nouvelle définition relève considérablement les plafonds financiers (chiffre d affaires ou total du bilan), notamment en raison de la hausse de l inflation et de la productivité depuis 1996, date à laquelle remonte la première définition communautaire des PME (V. la recommandation 96/280/CE de la Commission). Elle entrera en vigueur le 1er janvier CONJONCTURE Stagnation pour les 15 et croissance pour les pays candidats Le climat morose de l économie de la zone euro et de l ensemble de l Union Européenne fin 2002 devrait encore marquer le premier semestre Il est en effet peu probable que l on assiste à une relance vigoureuse car l accroissement du chômage freine la consommation, la crise des marchés boursiers qui se prolonge pèse sur la situation financière des entreprises et les prix pétroliers continuent d exercer des pressions sur l inflation. Dans ces conditions, la croissance risque d être décevante pour la 3ème année consécutive et de se limiter à 1% dans la zone euro, alors qu un taux moyen plus élevé (2,3% à 2,4%) est attendu dans la zone euro en Par contre, les pays candidats continuent d enregistrer une croissance robuste. 7

8 u côté de l Europe (suite) PAYS PAR PAYS ESPAGNE Allègements fiscaux pour les locations immobilières Le gouvernement espagnol a annoncé l approbation d une série d allègements fiscaux pour développer la location de logements dans un pays qui a surtout favorisé jusqu à présent l achat d habitations. Aura droit à ces bonifications toute entreprise récemment créée et investissant dans des logements à régime locatif (au moins 10) dont un tiers sera assorti d une option d achat destinée au locataire dans un délai de 5 à 7 ans. Les logements devront avoir une superficie maximum de 110 m2 et l augmentation des prix de la location sera indexée sur le taux d inflation minoré de 0,75% pendant les 5 premières années du contrat. Les entreprises qui investiront dans ce type de logements verseront au titre de l impôt sur les sociétés seulement 5% des bénéficies obtenus sur les locations, contre 35% actuellement. Elles auront également droit à une réduction de l impôt sur les plus-values si elles réinvestissent le produit de la vente de ces logements dans d autres immeubles abritant des habitions à régime locatif. Logement : hausse des prix de 16% Le prix moyen du logement a augmenté de 16,6% en 2002, atteignant euros le m2. Le Ministère explique cette hausse par la recherche d investissements sûrs dans l immobilier et par l augmentation du prix du terrain qui a doublé en deux ans aura donc été le 4ème exercice avec un volume de mises en chantier de logements en hausse par rapport à l exercice précédent. Les Régions bloquent 61 grandes surfaces et 3 milliards d euros d investissements Les promoteurs de centres commerciaux en Espagne sont effrayés car les gouvernements autonomes bloquent actuellement 61 projets de supermarché qui supposent un investissement de 2,8 milliards d euros et la création de emplois. GRANDE-BRETAGNE Les prix de l immobilier anglais poursuivent leur ascension Les prix de l immobilier anglais ont continué à progresser en avril mais à un rythme plus lent, avec une hausse de 0,4% par rapport à mars, contre 1,1% le mois précédent. Le ralentissement de la hausse des prix de l immobilier, apparent depuis le début de l année, se poursuit. Un fort déclin du nombre de personnes accédant à la propriété au 1er trimestre a également contribué au ralentissement de l inflation immobilière. Sur l ensemble de l année, la hausse des prix de l immobilier devrait nettement ralentir, et les prévisions d Halifax de hausse annuelle moyenne sont de 9%, contre 26% en Révision de la gouvernance des entreprises Un rapport officiel visant à une moralisation de la gestion des grands groupes recommande une séparation totale des fonctions de PDG et de président du conseil d administration et déconseille une progression de carrière à l un et à l autre. La composition des conseils d administration devra comporter un nombre égal de membres et d administrateurs. Le cumul de ce type de postes est également déconseillé. ALLEMAGNE BTP : un mauvais départ en 2003 Nouveau revers pour la construction allemande : en février, les nouvelles commandes dans le gros œuvre ont baissé de 12,2% en termes réels par rapport à l année précédente. En janvier, elles avaient déjà fléchi de 9,8%. En févier, le résidentiel a reculé de 12%, le non résidentiel privé de 18,1%. Cependant, il semblerait que cette longue récession sectorielle initiée en 1996 pourrait s achever en Recul des permis de construire L octroi de permis de construire en Allemagne a chuté de 5,8% en En effet, les permis pour maisons pluri-familiales, logement préféré des allemands, ont fléchi de 15,2%, celles pour maisons bi-familiales ont chuté de 2,8%. En revanche, les accédants à la propriété se sont mieux défendus que prévu, et les permis pour maisons uni-familiales ont progressé de 0,3%. En effet, les permis pour maisons individuelles ont explosé en novembre 2002 quand les ménages ont appris, fin 2002, que Berlin allait abolir en partie le régime favorisant l accession à la propriété. Sommet du BTP allemand Le sommet de la construction qui s'est tenu à Berlin, a décidé la création de groupes de travail sur les thèmes suivants : - alléger la législation en matière d'appels d'offres - garanti du maître d'oeuvre quand un sous-traitant ne paie pas ses cotisations sociales - combat contre le travail au noir FRANCE Constructions neuves : peu d améliorations en vue Au 1er trimestre, selon l INSEE, les mises en chantier de logements ont progressé de 1,1%.Tirées par le collectif (+14%), les autorisations de construire sont en hausse de 5,6% sur trois mois et de +1,3% sur un an. Le non-résidentiel continue de baisser : - 12% pour les mises en chantier au 1er trimestre et - 9% sur un an. D après les entrepreneurs, les perspectives d activité sont orientées à la baisse. Les chefs d entreprise de travaux publics estiment quant à eux 8

9 PAYS PAR PAYS N T que l activité s est stabilisée à un bas niveau au 1er trimestre et n anticipent pas d améliorations de l activité pour le prochain trimestre. ITALIE La rénovation de logements recule Après une année 2002 qui a vu le nombre d initiatives en terme de rénovation de logements en progression par rapport à 2001, 2003 a mal commencé. En janvier, une baisse de 45,6% par rapport à janvier 2002 a été enregistrée. En effet, cette année, les incitations fiscales n ont été prorogées que jusqu en septembre. Nouvelles normes de sécurité dans l immobilier contre les séismes De nouvelles normes de sécurité dans l immobilier vont être imposées en Italie afin d éviter le drame du village de San Giuliano di Puglia. L ordonnance prévoit en outre l identification des zones sismiques par les Régions, qui devront redessiner une carte de l Italie selon le risque encouru. Pour éviter de bouleverser le secteur immobilier, l ordonnance prévoit la prolongation des normes en vigueur pour les constructions en cours, pendant 18 mois. Mais dans les 5 prochaines années, tous les édifices devront répondre aux nouvelles normes de sécurité et une augmentation des coûts de construction est prévisible. RUSSIE Création de 20 nouvelles zones industrielles Les autorités russes ont décidé de créer 20 nouvelles zones industrielles à la périphérie de Moscou. Elles veulent ainsi favoriser l emménagement vers la périphérie de la capitale d entreprises situées actuellement dans le centre ville. BELGIQUE Stabilité du marché de bureaux à Bruxelles En dépit d un climat politique morose et des incertitudes géopolitiques, le marché de l immobilier à Bruxelles a connu en 2002 une relative stabilité, voire même une hausse des loyers dans certaines localisations centrales. En effet, Bruxelles bénéficie d une demande de bureaux liée à l élargissement de l Union Européenne ; même si l élargissement de l Europe de 15 à 27 ne sera effectif qu en 2004, ses effets se font déjà sentir dans plusieurs zones de bureaux à Bruxelles. De plus en plus de représentations nationales et régionales, ainsi que des sociétés, cherchent en effet à s installer dans le quartier Léopold à proximité des organes de décision politique européens. Le non-résidentiel souffre On constate une croissance positive du résidentiel avec respectivement + 0,2% dans le neuf et +5,5% pour la rénovation de logements et + 6,5% pour celle des bâtiments non résidentiels. En revanche, la chute est significative dans le non-résidentiel, qui souffre des incertitudes conjoncturelles. HONGRIE La construction de bureaux à but spéculatif prend de l importance à BUDAPEST Les promoteurs immobiliers ont mis sur le marché m2 de bureaux en 2002 dans la capitale hongroise, soit une réduction de 12% par rapport à Aujourd hui, m2 de bureaux sont en construction, dont 47% à but spéculatif. Cette année, le parc de bureaux augmentera de m2 à Budapest. Parallèlement, la location de bureaux a également diminué. Le taux d occupation à Budapest est de 80% et les grands fonds d investissement se tournent plutôt vers l immobilier industriel. PORTUGAL Le logement a le vent en poupe Au cours de la dernière décennie, le nombre de logements a grimpé de 20,6%, ce qui montre l intensité de la construction neuve dans ce pays. Mise en place d un programme de réhabilitation des bâtiments Le Secrétaire d Etat au logement a décidé de mettre en place un programme de réhabilitation du patrimoine (prise d effet prévue : avril 2003), pour la réhabilitation des centres urbains. SUEDE La crise du logement locatif s amplifie Sur les 286 communes suédoises, 100 manquent de logements locatifs, alors qu elles n étaient que 77 il y a un an. La crise sévit notamment dans le Grand Stockholm, la région de Göteborg et en Scanie. Ce sont surtout les jeunes qui sont à la recherche de logements, mais aussi des parents dont les enfants sont partis et qui recherchent un appartement plus petit. Cette situation souligne les lacunes de la politique du logement : coût trop élevé de la construction, manque de terrains disponibles, manque de plans d urbanisme adéquats ou TVA trop élevée. 9

10 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Les conséquences fiscales issues de la loi du 3 décembre 2001 portant réforme des droits du conjoint survivant. A propos d une instruction récente 7 G-1-03 du 7 avril 2003 L administration ne s était pas encore formellement prononcée sur les conséquences fiscales issues de la loi du 3 décembre 2001 portant réforme des droits du conjoint survivant. C est désormais chose faite avec la publication de l instruction 7 G-1-03 du 7 avril I - Sur le droit temporaire au logement L exécution en nature : Le nouvel article 763 alinéa 1 du Code Civil stipule que le conjoint survivant qui à l époque du décès, occupe effectivement à titre d habitation principale, un logement appartenant aux deux époux ou dépendant totalement de la succession, a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement ainsi que du mobilier compris dans la succession qui le garnit. Dans la mesure où ce droit est réputé par la loi être un effet direct du mariage et non un droit successoral, la valeur de ce droit qui appartient au conjoint survivant n a pas à être soumise aux droits de mutation par décès. L administration estime par ailleurs qu en application de l article 768 du CGI, ce droit temporaire ne peut être admis en déduction au passif successoral dans la mesure où ce droit ne constitue pas une dette personnelle du défunt au jour de l ouverture de la succession. L exécution en espèce L article 763 alinéa 2 nouveau du Code Civil stipule que dans l hypothèse où le logement serait assuré au moyen d un bail à loyer, les loyers de celui-ci seront remboursés au conjoint survivant par la succession pendant l année, au fur et à mesure de leur acquittement. Dans ce cas précis, l administration estime que le montant des loyers qui doit effectivement être remboursé par la succession est déductible de l actif successoral. II - Sur la suppression des frais de deuil et de nourriture : L article 1481 du Code Civil prévoyait que lorsque la communauté était dissoute par la mort de l un des époux, le conjoint survivant avait le droit pendant neuf mois à compter du décès à la nourriture et au logement ainsi qu aux frais de deuil, le tout à la charge de la communauté. Cet article a été abrogé par la loi de D un point de vue fiscal, la doctrine admettait, par dérogation à l article 768 du CGI, que ces frais soient pris en compte au niveau du passif de la communauté. Désormais, l administration considère que dans la mesure où l article 1481 du Code Civil est abrogé, il n y a plus lieu d admettre de tels frais au passif de la communauté. Droit à pension du conjoint survivant dans le besoin L article 767 nouveau du Code Civil stipule que la succession de l époux prédécédé doit une pension au conjoint survivant qui est dans le besoin. Le délai pour réclamer cette pension est d un an à compter du décès. Cette pension alimentaire est prélevée sur l hérédité. Elle est supportée par tous les héritiers et en cas d insuffisance, par tous les légataires particuliers proportionnellement à leurs émoluments. D un point de vue fiscal, l administration estime que cette pension n est pas soumise aux droits de mutation par décès car le bénéficiaire la reçoit en qualité de créancier de la succession et non en sa qualité d héritier. Par ailleurs, elle ajoute qu elle n est pas constitutive d un passif répondant aux critères de déductibilité des dettes fixées par l article 768 du CGI. Par conséquent, la déductibilité de cette pension au passif successoral ne peut être admise. III - Sur la créance d aliments en faveur de certains ascendants Le nouvel article 758 du Code Civil prévoit que lorsque le conjoint survivant recueille la totalité ou les trois quarts des biens de la succession en pleine propriété, les ascendants du défunt, autres que les père et mère, qui sont dans le besoin bénéficient d une créance d aliments contre la succession du prédécédé. Le délai pour la réclamer est d un an à compter du décès. Cette pension alimentaire est prélevée sur l hérédité. Elle est supportée par tous les héritiers et en cas d insuffisance, par tous les légataires particuliers proportionnellement à leurs émoluments. L administration fiscale estime que cette créance d aliments n est pas constitutive d un passif répondant aux critères de déductibilité des dettes fixés par l article 768 du CGI. Par conséquent, la déductibilité de cette pension au passif successoral ne peut être admise. IV - Conversion de l usufruit du conjoint survivant En application de l article 759 du Code Civil, tout usufruit appartenant au conjoint sur les biens du prédécédé, qu il résulte de la loi, d un testament ou d une donation de biens à venir, donne ouverture à une faculté de conversion en rente viagère, à la demande de l un des héritiers nus-propriétaires ou du conjoint successible lui même. Cette faculté de conversion n est pas susceptible de renonciation. En outre, par accord entre les héritiers et le conjoint, il peut être procédé à la conversion de l usufruit du conjoint en un capital. L article 762 du Code Civil prévoit que les parties peuvent stipuler une rétroactivité dans la conversion. Dans l hypothèse seulement où la rétroac- 10

11 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - tivité est fixée à la date du décès, les droits de mutation par décès doivent être assis sur la valeur de ce capital ou de la rente évaluée par les redevables sous le contrôle de l administration. Cette valeur est déduite de l actif recueilli en toute propriété par les héritiers. Les conversions d usufruit en rente viagère ou en capital faites en application de ces dispositions civiles sont taxables au droit fixe des actes innomés. V - Combinaison des délais civils et du délai de dépôt des déclarations de succession Option du conjoint survivant pour l usufruit ou la pleine propriété lorsque les enfants sont issus des deux époux Aux termes de l article 757 du Code Civil, le conjoint survivant recueille en présence de descendants de l époux prédécédé, tous issus des deux époux, à son choix la totalité des biens existants en usufruit ou la pleine propriété du _ des biens existants.en l absence de dépôt de déclaration de succession dans le délai de 6 mois à compter du décès, dans le cadre de la mise en œuvre d une procédure de taxation d office, le conjoint survivant sera présumé, sauf preuve contraire apportée par le redevable, avoir opté pour la totalité de ses droits successoraux en usufruit. Option pour les droits viagers Le conjoint survivant qui n a pas été privé par le défunt de ses droits viagers d habitation et d usage dispose d un an, à partir du décès, pour manifester sa volonté de bénéficier de ces droits. Dans ces conditions, si la manifestation de volonté du conjoint précède le dépôt de la déclaration de succession, les droits de mutation par décès sont liquidés conformément à l option prise par le conjoint survivant. En l absence de manifestation de volonté du conjoint à la date du dépôt de la déclaration de succession, le conjoint survivant sera réputé fiscalement ne pas avoir opté pour le bénéfice de ces droits viagers et les droits de mutation devront être liquidés en conséquence. Si le conjoint manifeste postérieurement, mais dans le délai d un an du décès, une volonté contraire, il y aura lieu de déposer une déclaration de succession complémentaire dans le délai de 6 mois suivant sa décision si bien entendu sa décision entraîne des conséquences sur la liquidation des droits de succession. Maître Dominique RICHARD Maître Dan KHALIFA INSTRUCTIONS ADMINISTRATIVES Réforme du «Besson» Instruction 5 D-5-03 du 5 mars 2003 L article 9 de la loi de finances pour 2003 a supprimé, pour le bénéfice de la déduction au titre de l amortissement des logements neufs donnés en location dans le secteur intermédiaire (dispositif «Besson - neuf»), l interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant du contribuable. Cette mesure est applicable aux investissements réalisés depuis le 9 octobre Il convient de rappeler qu en principe, lorsque le locataire est compté comme un enfant à charge des parents, les ressources à retenir sont celles des parents figurant sur l avis d impôt sur le revenu du foyer fiscal de l année de référence (n-2). Le plafond applicable est celui correspondant à la situation des parents alors même que c est l enfant qui est seul titulaire du bail. Commentant la nouvelle disposition issue de la loi de finances pour 2003, l administration admet : - dans le cas où, pour l année qui précède la conclusion du bail, le locataire a déposé pour la première fois une déclaration séparée, il est admis de retenir le revenu fiscal de référence, tel qu il résulte de l avis d impôt sur le revenu établi au nom du locataire, au titre des revenus de l année qui précède celle de la conclusion du contrat de bail (n-1) ; - dans le seul cas où le locataire, descendant du propriétaire du logement, va déposer pour la première fois une déclaration séparée au titre des revenus de l année de conclusion du bail, de retenir le revenu fiscal de référence tel qu il résultera des ressources perçues au cours de l année n. L avantage accordé au propriétaire serait remis en cause si l avis d impôt sur le revenu de son locataire, établi au cours de l année de conclusion du bail, faisait apparaître un dépassement du plafond de ressources. Imposition commune des pacsés Instruction 5 B-9-03 du 19 mars 2003 L article 4 de la loi du 15 novembre 1999 relative au pacte civil de solidarité (Pacs) prévoit l imposition commune obligatoire des partenaires liés par un pacte à compter de l imposition des revenus de l année du troisième anniversaire de son enregistrement. Ces dispositions, qui s appliquent pour la première fois aux revenus perçus en 2002, ont fait l objet de commentaires de l administration. Sauf disposition contraire expresse, ce sont les mêmes règles que celles prévues pour les contribuables mariés qui doivent s appliquer : - les deux membres du Pacs constituent un seul foyer fiscal ; les revenus imposables du foyer comprennent ceux des deux partenaires ainsi que ceux des personnes à leur charge, - les charges déductibles du revenu imposable du foyer fiscal constitué par les deux membres du Pacs sont celles effectivement supportées par ce foyer ; peu importe le membre ayant procédé à leur paiement effectif, - les deux membres du Pacs constituent un foyer fiscal dont le quotient familial de base est de 2, - les enfants ouvrant droit à une majoration de quotient familial sont ceux à la charge du foyer fiscal constitué par les deux membres du Pacs, - la procédure de contrôle de l impôt est indifféremment suivie avec l un ou l autre membre du Pacs, - chaque membre du Pacs est tenu solidairement au paiement de l impôt mis à la charge du foyer fiscal qu il constitue avec son partenaire, - la rupture du Pacs au cours de l année précédant l imposition commune n entraîne pas de conséquences sur les obligations déclaratives des deux partenaires dès lors que durant cette période, ils demeurent personnellement et séparément soumis à l impôt sur le revenu, - la rupture du Pacs (par décès, mariage ou séparation des partenaires) au cours de la période d imposition commune met fin à l imposition commune des partenaires. 11

12 Le Dossier «stratégie patrimoniale» LE QUASI-USUFRUIT, ASPECTS CIVILS ET FISCAUX Le démembrement de propriété constitue l un des principaux mécanismes utilisés dans la gestion de patrimoine car il permet de diminuer la pression fiscale. De plus, il permet de conférer au conjoint survivant une certaine sécurité juridique en lui conférant la qualité d usufruitier d une quote-part ou de la totalité des biens successoraux. L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme le droit de jouir d'une chose dont un autre à la propriété, mais à charge d'en conserver la substance, car l'usufruitier doit restituer cette chose à l'extinction de son droit, au plus tard à son décès. Il présente un incontestable avantage : il permet à son titulaire d'avoir la jouissance des biens, soit directement en l'utilisant, soit en percevant les revenus, le nu-propriétaire conservant quant à lui le troisième attribut de la propriété, l abusus. Toutefois, même si l usufruit «peut être établi sur toute espèce de biens, meubles ou immeubles», il est des biens sur lesquels son exercice s avère délicat, tel que sur les choses consomptibles, c'est-à-dire qui se consomment par le premier usage (l argent, par exemple). En effet leur utilisation provoquant leur destruction, en jouir revient à remettre en cause les droits du nu-propriétaire. C est pourquoi des précisions ont été apportées par les rédacteurs du Code civil qui ont introduit une modalité particulière d usufruit à l'article 587 disposant que : «Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs ; l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution». Cet usufruit sur des biens consomptibles, à charge de restitution après usage, peut-être dénommé quasiusufruit. À l'instar des quasi-contrats, dont l'accord de volonté primitive des parties fait défaut, ou des quasi-délits, dont l'auteur n'a pas l'intention de causer un dommage, le quasi-usufruit est presque un usufruit, mais il augmente les pouvoirs du quasi-usufruitier et rend celui-ci débiteur de la valeur du bien à l'extinction de son droit. En effet, le quasiusufruitier, comme un propriétaire, peut disposer de la chose, l'aliéner et même la détruire mais à la différence d'un propriétaire il est tenu de restituer l'équivalent de la chose, ou sa valeur estimée au jour de la restitution. Ainsi le titulaire de la nue-propriété de la chose n'est pas titulaire d'un droit réel sur cette chose, mais d'une simple créance de restitution. Même si le quasi-usufruit laisse un large place à la liberté contractuelle, ainsi que le démontre l étude des aspects civils du quasi-usufruit (I), les prises de position de l administration fiscale sont rares (II). - I - Les aspects civils du quasi-usufruit A - Les différents type de quasi-usufruit. Le quasi-usufruit légal. L'usufruit légal ou usufruit «ab initio» est principalement prévu dans la dévolution successorale et vise à assurer la protection du conjoint survivant. C'est pourquoi l'article 757 du Code Civil permet au conjoint survivant de bénéficier, en présence d enfants ou de descendants, d une option entre un usufruit sur la totalité des biens existant et la propriété du quart des biens si les enfants sont communs aux deux époux. En cas inverse cette option ne lui est pas ouverte et il n a droit qu à un quart en pleine propriété. Ces dispositions en faveur du conjoint survivant ont été instituées car l usufruit permet d'assurer une protection satisfaisante du conjoint en maintenant ses conditions d'existence, tout en ménageant les droits des enfants, puisqu ils retrouveront l'usufruit au décès du conjoint survivant. Ainsi, au décès d une personne laissant un enfant et son conjoint, celui-ci aura vocation à faire valoir son quasiusufruit sur les biens consomptibles : il sera investi d un pouvoir de disposition à l égard des sommes d argent ou autres biens se détruisant par le premier usage faisant partie de l actif successoral. En contrepartie le nu-propriétaire sera titulaire d un droit de créance à 12

13 l encontre de l usufruitier. On peut alors parler d un quasi-usufruit légal ou plutôt d un quasi-usufruit ab intio puisque c est en fonction de la nature des biens que naît au profit du conjoint survivant un droit de quasi-usufruit. Il convient de préciser qu un usufruit établi par la loi l est toujours pour la durée de la vie de l'usufruitier. Le quasi-usufruit conventionnel. Mais l'usufruit peut également être établi par la volonté de l'homme, que ce soit par acte à titre onéreux ou par libéralité. Ainsi il est possible de consentir une vente, une donation entre vifs ou l établissement d un contrat d assurance-vie, comprenant un démembrement de propriété et un quasi-usufruit. Dans le cadre du droit des sociétés il est fréquent de voir des montages utilisant le démembrement de propriété et plus spécifiquement le quasi-usufruit, comme dans l apport à une holding suivi d une donation partage, le quasi-usufruit conventionnel sur des titres sociaux ou le transfert temporaire des titres. La donation avec réserve de quasi-usufruit laisse en effet de larges pouvoirs au donateur, notamment celui de disposer des biens donnés. Pour certains, la donation ou donation partage avec réserve de quasi-usufruit pourrait toutefois être remise en cause car contraire au principe d'irrévocabilité des donations. Ce principe, exprimé par la maxime «donner et retenir ne vaut» signifie que «même avec l'accord du donataire, le donateur ne peut se réserver aucun moyen, direct ou indirect, de reprendre ce qu'il a donné». Toute condition même simplement potestative est ainsi condamnée par l'article 944 du Code civil qui dispose que «toute donation entre vifs sous des conditions dont la seule volonté dépend de la seule volonté du donateur sera nulle». Ainsi sont prohibées les donations de biens à venir, les donations réservant au donataire le paiement des dettes futures du donateur et celles réservant au donateur le droit de disposer des biens donnés. Il semble en réalité que cette objection ne puisse être retenue dans la mesure où le nu-propriétaire conserve en tout état de cause un droit de créance sur le quasi-usufruitier à faire valoir à l extinction du quasi-usufruit. Afin d être certain que la donation sera bien irrévocable, il convient de garantir au donataire qu il retrouvera soit des biens de même valeur, soit le moyen d être payé de la valeur actualisée des biens donnés : dans ce cas l objection tirée du principe de l irrévocabilité des donations ne peut en aucune manière être retenue. Ainsi, le quasi-usufruit fait l objet d applications diverses dans l intérêt des parties mais celles-ci ne bénéficient pas pour autant d une liberté totale dans l organisation de leur contrat, un certain nombre d'obligations visant à protéger le nu-propriétaire, créancier de la créance de restitution, devant être remplies par le quasi-usufruitier. B - Les conditions de mise en place du quasi-usufruit. Deux types de mesures sont prévus par le Code civil : des mesures conservatoires visant à garantir la restitution des biens à l'extension de l'usufruit et des mesures visant à réparer un éventuel préjudice subi en cas d'abus de son droit par l'usufruitier. Ces mesures prévues pour l usufruit sont bien sûr applicables au quasi-usufruit. Inventaire et cautionnement. Tout d'abord l usufruitier ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, le propriétaire présent ou appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit. Ensuite, l usufruitier doit fournir caution de jouir en bon père de famille. Cette obligation est particulièrement nécessaire car le risque d'insolvabilité du quasi-usufruitier existe. Toutefois, il est prévu que l usufruitier peut en être dispensé dans l acte constitutif de l usufruit et que les pères et mère ayant l usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d usufruit, ne sont pas tenus de fournir caution. Il existe donc une dispense légale et une dispense conventionnelle de fournir caution. On peut en effet remarquer que lorsque le conjoint survivant bénéficie en présence de descendants d'une libéralité en usufruit, une faculté de conversion de l'usufruit en rente viagère (article 759 du Code civil), et une obligation d'emploi (article 602 et article du Code civil) ont été prévues afin de protéger les nus-propriétaires. Les sanctions du défaut de cautionnement. La sanction du défaut de caution est prévue par les articles 602 et 603 du Code civil. A défaut de fournir caution ou une garantie équivalente comme l'autorise l'article 2040 du Code civil (hypothèque, nantissement), l'usufruitier ou le quasi-usufruitier doit placer les sommes comprises dans l'usufruit et vendre les denrées, le prix en provenant étant pareillement placé. Ceci est une obligation d'emploi, destinée à garantir en l'absence de caution la restitution à l'extinction de l'usufruit. Pour la majorité de la doctrine, le quasi-usufruitier doit obtenir l accord du nu-propriétaire pour employer les sommes dont il est quasi-usufruitier. La protection du nu-propriétaire recherchée justifie que le quasi-usufruit se reporte sur le bien acquis en emploi. De plus l article 602 du Code civil prévoit qu en cas d emploi les intérêts des sommes appartiennent à l usufruitier. Cette solution subsidiaire à l'aménagement du quasi-usufruit n est retenue que dans le cas où les garanties requises ne sont pas fournies par l'usufruitier. Dans les autres cas l'usufruitier a le pouvoir de consommer et donc de disposer de la chose à charge d'en rendre une semblable. Ensuite, au terme de l'article 618 du Code civil, l'usufruitier qui abuse de son droit peut être sanctionné pour abus de jouissance. Le quasi-usufruitier qui pratiquerait une gestion désastreuse pourrait également être sanctionné.. Le juge dispose alors de plusieurs types de sanctions allant de l'exigence d'un emploi des biens à une déchéance pure et simple, c'est-à-dire à l obligation de restituer de manière anticipée le bien avant l'extinction du quasi-usufruit. Le quasi-usufruit a donc des sources diverses et fait l objet d une réglementation spécifique héritée du Code civil. Toutefois? même si le quasi-usufruit laisse un large place à la liberté contractuelle, les prises de position de l administration fiscale sont rares. - II - Les aspects fiscaux du quasi-usufruit Le développement du quasi-usufruit dans la pratique ne s est accompagné que ponctuellement de prises de position de la part de l administration, et les dispositions textuelles en la matière sont peu nombreuses. Il convient tout d abord de présenter dans un premier temps les points sur lesquels l administration s est prononcée puis dans un second temps, les incertitudes encore présentes. 13

14 Le Dossier «stratégie patrimoniale» A - Les prises de position de l administration. La position de l administration sur un certain nombre de points relatifs au quasi-usufruit est connue des praticiens, même si ceux-ci ne l approuvent pas forcément. Ainsi, les praticiens peuvent en général utiliser le quasi-usufruit en connaissance de cause, notamment en ce qui concerne les droits d enregistrement dus (1), le redevable et le calcul des plus-values (2), et le traitement du quasi-usufruit au regard de l ISF (3). Quasi-usufruit et assiette des droits d enregistrement. La transmission de l usufruit ou de la nue-propriété d un bien donne lieu au paiement de droits d enregistrement dont le montant dépend du degré de parenté, en cas de transmission à titre gratuit et de la nature du bien, en cas de transmission à titre onéreux. L évaluation des droits d usufruit et de nue-propriété se fait en principe en application de l article 762 du CGI lorsque la transmission est à titre gratuit, et selon la valeur économique lorsqu elle a lieu à titre onéreux. Il convient de préciser que la transmission de la nue-propriété est fréquemment utilisée puisque le paiement des droits d enregistrement lors du démembrement est définitif. En effet, la réunion de l usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l expiration du temps fixé pour l usufruit ou par le décès de l usufruitier, selon l article 1133 du CGI. La valeur de la nue-propriété et de l usufruit des biens transmis à titre gratuit est donc constituée par une quote-part de la valeur de la pleine propriété du bien, fixée par l article 762 du CGI et différant selon que l usufruit est viager ou temporaire, l âge de l usufruitier étant pris en compte dans le premier, et la durée de l usufruit dans le second. Cet article fait toutefois l objet d'un grand débat, aussi bien en ce qui concerne l évaluation de l usufruit que celle du quasi-usufruit. En effet, l administration fiscale l invoque habituellement pour déterminer la valeur de l'usufruit mais les praticiens se prononcent quant à eux pour une évaluation totalement différente. Ils reprochent en effet au barème de l article 762 de dater de 1922 et de jamais avoir été modifié depuis. Il ne prend donc pas en compte les nouvelles données économiques et démographiques et a pour conséquence, en sous-évaluant l usufruit, de désavantager l usufruitier au profit du nu-propriétaire. C est pourquoi les praticiens sont favorable à un mode d évaluation plus conforme aux intérêts des parties, donnant une valeur économique ou marchande à l usufruit et prenant alors en considération des éléments aussi divers que l âge et l espérance de vie des parties, la nature et la rentabilité du bien. Une définition de la valeur économique a d ailleurs été donné par Monsieur Batalon qui estime que «la valeur économique d un actif est fonction des avantages nets attendus de celui-ci ; les avantages nets attendus du droit acquis correspondent aux éléments de cash flow générés par ce droit dans le futur, sur un horizon de temps donné». La valeur retenue n est plus uniquement fonction de l âge de l usufruitier, mais est également liée à la nature du bien, ce qui a pour conséquence que deux usufruits détenus par deux personnes de même âge n auront pas nécessairement la même valeur. Ainsi, la valeur du cash flow actualisé peut s appliquer, tant à la détermination de la valeur des droits de pleine propriété, qu à celle des droits démembrés tels qu usufruit, quasi-usufruit, et nue-propriété, et repose sur un principe simple qui veut que «la valeur d un bien ne vaut que par les flux financiers que cette chose produit ou est susceptible de produire durant son existence». Cette méthode a le grand avantage de respecter l équilibre économique des contrats et d'augmenter la valeur de l'usufruit par rapport à celle de l'article 762, ce qui présente des avantages dans une optique de transmission du patrimoine. Elle n est toutefois malheureusement pas à conseiller car elle ne bénéficie pas du soutien de l administration fiscale. Celle-ci, en effet, préfère appliquer à la lettre l article 762 provoquant une surévaluation de la nue-propriété et sanctionne les évaluations conventionnelles. Quasi-usufruit et plus-value. L administration fiscale s est prononcée sur le redevable des plusvalues en cas de cession en décidant que les plus-values de cession ultérieure des titres sont imposées au nom du quasi-usufruitier. Il est délicat en revanche de se prononcer sur la nature juridique du quasiusufruit qui en découlerait. L administration a de plus précisé que la plus-value «est égale à la différence entre le prix de cession de la pleine propriété des titres et leur prix d acquisition ou en cas d acquisition à titre gratuit, leur valeur vénale appréciée au jour de leur entrée dans le patrimoine». En définissant ainsi le calcul de la base imposable de la plus-value, l administration fait comme s il n y avait pas eu de donation. Quasi-usufruit et impôt de solidarité sur la fortune. En matière d impôt de solidarité sur la fortune, l'administration fiscale ne semble pas admettre que la créance de restitution soit considérée comme une dette pouvant s inscrire au passif de l ISF. En effet elle décide que : " pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune l'obligation prévue à l'article 587 du Code civil ne s'analyse pas comme une dette, mais comme une obligation de restituer le bien objet du quasi-usufruit. La déduction à titre de passif de la valeur du bien objet du quasi-usufruit viderait de sa portée la règle selon laquelle l'usufruitier est imposable sur la valeur en toute propriété du bien.» B - Les incertitudes. Des incertitudes existent encore au sujet du domaine d application du quasi-usufruit, des conséquences de son extinction et quand au montant de la créance de restitution. Le domaine du quasi-usufruit. Le domaine du quasi-usufruit a été élargi par le fait que la doctrine et la jurisprudence admettent aujourd hui qu un quasi-usufruit peut grever des biens non consomptibles, par la volonté des parties. 14

15 Toutefois, il semble que le quasi-usufruit ne peut porter sur un immeuble car il est de l essence même du démembrement de propriété que le nu-propriétaire puisse récupérer en fin d usufruit la chose et reconstituer ainsi son patrimoine en nature, ce qui n est possible que si la chose est fongible. Les conséquences de l extinction du quasi-usufruit. Au niveau de l extinction du quasi-usufruit, on peut se demander quelles seront les règles applicables à l ouverture de la succession du quasi-usufruitier. Tout d abord, la créance de restitution est-elle déductible de la succession du quasi-usufruitier? L article du CGI présume que les dettes résultant de prêts consentis par le défunt au profit de ses héritiers ou de personnes interposées ne sont pas déductibles de l'actif successoral. Toutefois, il donne également le droit aux héritiers de prouver la sincérité de la dette et son existence au jour de la succession, notamment s'il s'agit d'une dette résultant d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine avant l'ouverture de la succession. De plus, si l'on admet que la créance de restitution est déductible de la succession du quasi-usufruitier, se pose encore le problème du montant pour lequel il faut l'inscrire au passif de la succession. Ensuite, l héritier du quasi-usufruitier doit-il faire figurer dans la déclaration de succession de celui-ci la valeur de la pleine propriété du bien? L article 751 du CGI présume fictif les démembrements de propriété entre héritiers quand trois conditions sont réunies : le défunt est usufruitier au jour de son décès, le démembrement résulte d'un acte apparemment onéreux et non d'une donation régulière de plus de trois mois au jour du décès de l'usufruitier, puis le nu-propriétaire, personne physique, est héritier, légataire, donataire ou personne interposée de l'usufruitier décédé. Lorsque les trois conditions de présomption de fictivité du démembrement de propriété sont réunies, le nu-propriétaire héritier de l'usufruitier doit faire figurer dans la déclaration de succession la valeur en pleine propriété du bien soumis à quasi-usufruit. Enfin, la règle du non-rappel des donations de plus de dix ans estelle applicable? L article 784 prévoit le bénéfice du non-rappel à la succession du quasi-usufruitier des donations de plus de dix ans ayant supporté les droits de mutations à titre gratuit. CE QU IL FAUT RETENIR : - le quasi-usufruit est un usufruit portant sur les biens consomptibles, c est-à-dire sur les choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, à charge de restitution après usage. - le quasi-usufruit augmente les pouvoirs du quasi-usufruitier mais celui-ci est débiteur de la valeur du bien à l'extinction de son droit. Ainsi le titulaire de la nue-propriété de la chose n'est pas titulaire d'un droit réel sur cette chose, mais d'une simple créance de restitution. - l'usufruit est, soit établi par la loi, soit par la volonté de l'homme. - la position de l administration sur un certain nombre de points relatifs au quasi-usufruit est connue des praticiens, même si ceux-ci ne l approuvent pas forcément. - des incertitudes existent encore au sujet du domaine d application du quasi-usufruit, des conséquences de son extinction, et quand au montant de la créance de restitution. CHEUVREUX QUELQUES DEFINITIONS Julien PAUCHET Nue-propriété : droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui confère ni l usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l usufruitier sur cette même chose. Usufruit : droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire le droit d'utiliser la chose, et d'en percevoir les fruits, mais non celui d'en disposer, lequel appartient au nu-propriétaire. Quasi usufruit : usufruit portant sur une chose consomptible. Le quasi-usufruit laisse une large place à la liberté contractuelle et répond ainsi à un réel besoin des entreprises comme des particuliers de disposer d un mécanisme juridique simple et modulable, tant pour gérer que pour transmettre. Puisque le quasi-usufruit existe et est utilisé par les praticiens, il est indispensable que l administration lève les incertitudes à son sujet. Tant que l administration ne se prononcera pas sur toutes ses facettes, l utilisation optimum du quasi-usufruit ne pourra être effectuée. - CHEUVREUX INFO - Pour obtenir la copie d un texte réglementaire ou d une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin Rémy NERRIERE - Tél :

16 u côté des tribunaux STRATÉGIE PATRIMONIALE USUFRUIT / NU-PROPRIETE Ratification tacite d une vente consentie a non domino Une usufruitière signe seule un compromis de vente portant sur la pleine propriété d un appartement, mais sans l intervention de sa fille nue-propriétaire. Les acquéreurs demandent la nullité de la vente, ce que refuse la Cour d Appel et que confirme la Cour de cassation, au motif que la nuepropriétaire avait ratifié cette vente, ratification pouvant être expresse ou tacite, et ayant un caractère rétroactif. Cass. Civ. 3ème 23 octobre AJDI n 2 Fév p.140 CAUTIONNEMENT FAMILIAL Communauté conjugale nullité relative du cautionnement souscrit par un seul des époux Chacun des époux ne peut engager que ses biens propres ou ses revenus par un cautionnement ou un emprunt sauf si le consentement exprès de l autre époux a été donné (article 1415 du Code Civil). Si les engagements conclus en violation de cet article peuvent être annulés, la Cour de cassation rappelle dans cet arrêt que seuls les époux peuvent se prévaloir de cette nullité. Cass. 1er civ. 14 janvier 2003 JCP Not du 28 février 2003 page 337 Règle de l article 1415 du Code Civil applicable aux époux mariés sous un régime de communauté universelle Le cautionnement donné par un époux commun en biens sans le consentement de son conjoint n engage que ses biens propres et ses revenus ; les biens communs ne sont engagés que si l autre conjoint a donné son consentement exprès à l acte, les biens propres de ce dernier étant exclus des poursuites (article 1415 du Code Civil). La Cour de cassation vient de rappeler que ces dispositions sont impératives et sont applicables également aux époux mariés sous un régime de communauté universelle. Cass Civ 1ère 28 janvier 2003 n 133 F-D Lassaire c./banque Générale du Commerce - BRDA du 15 mars 2003 DIVORCE Prestation compensatoire - nouvelle réglementation - impossibilité de cumuler rente et capital Dans cet arrêt la Cour de cassation rappelle les nouvelles règles relatives aux modalités de versement de la prestation compensatoire, issues de la loi du 30 juin 2000, applicables aux instances de divorce en cours : la prestation est versée sous la forme d un capital dont le montant est fixé par le Juge qui peut, exceptionnellement, remplacer le capital par une rente viagère. Le Juge a un choix limité : imposer le versement d un capital, ou dans certains cas isolés, celui d une rente, en revanche il ne peut combiner les deux modalités. Cass. 2ème civ 28 mars 2002 JCP Not 25 avril 2003 page 651 SUCCESSION Testament - legs d un bien - vente postérieure - révocation du legs - présomption simple Monsieur F. avait par testament en 1992 légué un appartement à sa nièce, mais avait vendu moyennant un prix intégralement converti en rente viagère le même bien en septembre Il décédait en décembre Sa nièce attaquait la vente pour défaut d aléa. L arrêt accueille cette demande en énonçant que les dispositions de l article 1038 du Code Civil, selon lesquelles toute aliénation que fera le testateur de tout ou partie du bien légué, emportera révocation du legs encore que l aliénation postérieure soit nulle, édictent une présomption simple de révocation susceptible de céder devant la preuve contraire d une absence de volonté de la part du testateur. Cass 1ère Civ 11 mars Droit et Pat. Hébdo n 468 du 23 avril 2003 Testament olographe - fausseté de la date - nullité de l acte La fausseté de la date énoncée dans un testament olographe équivaut à son absence et entraîne la nullité de l acte lorsque les éléments émanés de celui-ci ne fournissent pas le moyen de lui restituer sa date véritable. Cass 1ère Civ 11 février Droit et Pat. n 464 du 26 mars 2003 Testament olographe - mention du nom et du prénom sans signature - emplacement Le Code Civil (art 970) impose trois conditions de forme pour la validité d un testament olographe : il doit être rédigé de la main du seul testateur qui doit le dater et le signer. En fait de signature, le testateur n a fait qu apposer sur le testament ses prénom et nom. La Cour de cassation, ajoutant à la loi, crée une nouvelle exigence, ou peut-être interprète-t-elle la notion de signature : l emplacement de cette mention des prénom et nom doit se situer à la suite du texte du testament pour être assimilée à une signature, ce qui n était pas le cas en l espèce. Cass. civ 1, 14 janvier 2003 Droit et Pat. Hebdo n février DONATION Donation grevée d une clause d inaliénabilité - donataire en liquidation judiciaire - mainlevée de la clause accordée Le liquidateur judiciaire à la procédure judiciaire du donataire est recevable à agir en mainlevée de la clause d inaliénabilité affectant certains biens immobiliers. En effet, le donataire peut être judiciairement autorisé à disposer des biens en cause si l intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s il advient qu un intérêt plus important l exige. C est le cas du donataire obligé de faire face au passif de la liquidation avec cet actif immobilier puisqu il ne dispose d aucun autre patrimoine. TGI Caen 3 juin

17 COPROPRIÉTÉ ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS Nature et calcul délai de convocation La modification de l article 63 du décret du 17 mars 1967 relatif au point de départ du délai de notification des convocations aux assemblées générales ne s applique qu aux actes postérieurs à son entrée en vigueur. La cour de cassation confirme que pour les convocations aux assemblées générales antérieures au 6 avril 2000, le point de départ ne court que depuis la remise effective de la lettre à son destinataire. Cette règle s applique également au délai de 6 jours imparti aux copropriétaires pour présenter un ordre du jour complémentaire. Cass.civ.3ème, 28 janvier 2003 (Dict perm Gestion Imm Mars 2003 p 2831) CHARGES DE COPROPRIETE Le principe de répartition et le critère de l utilité La répartition des charges de chauffage peut-être effectuée en fonction des tantièmes de copropriété dès lors que le critère de l utilité est respecté. Sur la base du principe d ordre public de l article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d appel confirme que les charges de chauffage peuvent être réparties en fonction de l utilité que le service collectif présente pour chaque lot. Il n est pas tenu compte dans le calcul de ces charges, de l utilisation effective du service en question, mais de l utilité potentielle qu il représente. CA PARIS 23è chambre B, 21 novembre 2002 n 2002/08101 (Dict. perm. Gestion Imm. Février 2003 p 2870) ASSEMBLEE GENERALE Désignation du Président - détail des conditions de vote - nullité L absence dans le procès-verbal d une assemblée, à laquelle seuls deux copropriétaires étaient présents, du détail des conditions de vote sur la désignation du président et du bureau entraîne l annulation de l assemblée. Cass.3è civ, 26 février 2003 (Jurisclasseur Construction-Urbanisme mai 2003 page 15) LOI CARREZ Vente - charge des frais de mesurage du lot de copropriété La loi Carrez n a pas déterminé qui, du vendeur ou de l acquéreur, devait acquitter les frais entraînés par le métrage de la superficie du lot vendu. La Cour décide qu à défaut de stipulations contraires, c est au vendeur qu il revient d acquitter ces frais. Solution inédite. CA Paris 23 mai 2002 n 2002/00325 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Action oblique et résiliation d un bail d un copropriétaire Un syndicat ne peut obtenir la résiliation d un bail consenti par un copropriétaire par la voie de l action oblique qu en présence d une atteinte à la destination de l immeuble ou d un trouble anormal de voisinage. CA Paris 23è Chambre 21 novembre 2002 n 2002/08030 (Dict perm Gestion Imm Février 2003 p 2878) Syndicat - relativité d un jugement relatif à la jouissance des parties privatives des lots Un syndicat de copropriétaires constitué par des pavillons ne saurait se prévaloir d un jugement rendu au profit de ces derniers, pour des désordres n affectant que les parties privatives des immeubles. Cass.civ.3ème, 3 décembre 2002 (Dict perm Gestion Imm Mars 2003 p 2825) Affectation des locaux et résiliation de bail par le syndicat Le syndicat des copropriétaires peut invoquer l interdiction du changement d affectation des locaux prévue à l article L du CCH pour obtenir la résiliation d un bail d habitation consenti par un bailleur à un preneur exerçant des activités de massage, relaxation et sophrologie en journée et en soirée. Cass.civ.3ème, 15 janvier 2003 (Dict perm Gestion Imm Mars 2003 p 2838) PARTIES COMMUNES / PARTIES PRIVATIVES Passages et corridors desservant un seul copropriétaire Un couloir stipulé commun par le règlement de copropriété le demeure même s il ne dessert que des lots appartenant à un seul copropriétaire. Cass.civ.3ème, 28 janvier 2003 (Dict perm Gestion Imm Mars 2003 p 2840) REGLEMENT DE COPROPRIETE Clause d un contrat de vente contraire aux règles d ordre public de la copropriété validité (oui) Seules les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d ordre public de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être réputées non-écrites, mais non celles portées dans un acte de vente. Les copropriétés ne comportant que deux membres peuvent ainsi déroger aux règles légales afin de limiter les cas de blocage engendrés par une telle situation. En l espèce, les acquéreurs de lots de copropriété avaient, dans l acte de vente, reconnu aux vendeurs, demeurés copropriétaires d autres lots, le droit de procéder à une extension de ces derniers sur les parties communes. Cass civ 12 février 2003 n épx Moserc/épx Hildwein - de cheuvreux - Tous les trimestres toute l actualité juridique! 17

18 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE VENTE Vente du bien loué - transmission de la caution du locataire au nouveau bailleur (oui) La Cour d Appel de Rouen statuant sur renvoi après cassation vient de condamner une personne qui s était portée caution du paiement des loyers en exécution d un bail, à payer au nouveau propriétaire-bailleur les loyers échus après la vente des locaux et demeurés impayés. On rappellera à cet égard qu il existe une divergence entre certaines Cour d Appel et la Cour de Cassation qui juge au contraire qu en cas de substitution de bailleur, le cautionnement souscrit au profit du bailleur initial ne peut pas, à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s engager envers le nouveau bailleur, être étendu en faveur de celui-ci. En attendant l arrêt de l Assemblée Plénière de la Cour de Cassation, les parties ont intérêt à insérer dans leur bail une clause réglant expressément le sort du cautionnement en cas de substitution de bailleur. CA Rouen 10 décembre 2002 n ère Ch cab 3 - Sté Union Industrielle de crédit c./sa Groupe Industriel Marcel Dassault BRDA 03/03 du 15 février 2003 Recueil Dalloz Affaires 2003 n 6 p.419 GARANTIE DU CONSTRUCTEUR Police d assurance constructeur non-réalisateur et intérêt concernant la prescription A l occasion de deux arrêts de la Cour de cassation, l auteur de la note explique l utilité de souscrire une police d assurance Constructeur Non Réalisateur (police de responsabilité décennale du constructeur), en plus de la police d assurance dommageouvrage (police de choses), notamment au regard du régime de prescription. «Pour l acquéreur agissant en police dommage-ouvrage, le point de départ de la prescription biennale est fixé à la date où il a connaissance des désordres, souvent matérialisée par la déclaration de sinistre, mais pas obligatoirement. Pour l assuré respon- sable, le point de départ de la prescription biennale est fixé à la date où il a fait l objet d une action en justice, tandis que le tiers victime n est, quant à lui, pas assujetti à la prescription biennale du Code des assurances». Cass.Civ. 1ère 29 oct et 13 nov RDI janv/fév 2003 p.29 Pascal DESSUET VENTE Violation d une règle d urbanisme et résolution d une vente La Cour d Appel de Paris confirme l annulation d un vente d un bien immobilier construit en violation des règles d urbanisme (en l espèce, construction d une maison de 120 m_ avec une simple déclaration de travaux), sur le fondement de vice du consentement de l acquéreur. A noter que la Cour impose au vendeur de démontrer que son acquéreur avait eu connaissance des défauts de la chose vendue («l information de l acquéreur ne se présume pas») CA Paris 1er oct RDI janv/fév 2003 p.116 Prix - modification par le Juge - impossibilité (oui) Le prix de vente déterminé par les parties ne peut être modifié par le Juge. En l espèce, l acquéreur souhaitait une diminution du prix afin de réparer le préjudice résultant de l inexécution partielle du vendeur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation rappelle que le Juge ne peut modifier le prix même s il s agit de réparer le préjudice subi par l acquéreur, qui ne peut l être que par l octroi de dommages et intérêts. Cass. 3ème civ. du 29 janvier JCP du 4 avril 2003 page 548 Vente d immeuble - action en dommages-intérêt née antérieurement au profit du vendeur - transmission à l acquéreur (non) En l absence de clause expresse, la vente d un immeuble n emporte pas de plein droit cession au profit de l acquéreur des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison de dommages affectant l immeuble antérieurement à la vente. Cass Civ 3ème, 4 décembre 2002 Rép. Defr. N 4, article pages 245 et s Obligation de dépollution - transmission à l acquéreur - validité (oui) La Cour de cassation confirme que la charge de dépollution d un terrain, pesant sur le propriétaire à défaut pour le précédent preneur, dernier exploitant, de l avoir effectuée, peut être valablement transmise conventionnellement au nouveau preneur, les articles 1719 et 1720 du Code civil n étant pas d ordre public. Cass. Civ. 3ème 17 déc AJDI n 2 Fév p.105 BAIL COMMERCIAL Bail commercial - domaine d application de la prohibition des clauses d interdiction de cession à l acquéreur du fonds de commerce La Cour de cassation vient de rappeler que la prohibition des clauses d interdiction de céder le bail à l acquéreur du fonds de commerce ne s applique qu à une interdiction absolue et générale de toutes cessions et non à de simples clauses limitatives ou restrictives. Ainsi, les simples clauses restrictives comme l agrément du cessionnaire sont ainsi validées par la jurisprudence. Cass.3é civ., 2 oct. 2002, SCI Gudin Versailles: Juris-Data n JCP Not, 10 janv.2003, n 2 p. 41 Bail commercial - convention de mise à disposition avec restriction de jouissance des lieux dans le temps et fourniture de prestations par le preneur - caractère d une sous location (non) La Cour de cassation approuve une Cour d Appel de ne pas considérer comme sous location la convention conclue par le pre- 18

19 neur de locaux de studios de musique et de danse en vue de mettre à disposition à un institut de formation d enseignants de danse et de musique une partie des locaux compte tenu des restrictions de jouissance des lieux dans le temps, de la fourniture de prestations (entretien et équipement des locaux), le contrôle de l accueil et de la sécurité fournis par le preneur. Cass.3é civ., 13 fev. 2002, SA Rophipama c/ Sté Les ateliers de la danse: Juris-Data n JCP Not, 14 fev.2003, n 7-8 p. 326 Bail commercial - congé - indivision La Cour de cassation rappelle que le congé d un bail commercial doit être délivré à la requête de tous les indivisaires sous peine de nullité. Cass. Civ. 3ème 10 déc AJDI n 2 Fév p.114 Emplacement dans un centre commercial - autonomie de gestion (non) - application du statut des baux commerciaux (non) La Cour d Appel avait constaté que si la société locataire assurait seule la gestion de ses stocks et ventes et réglait directement ses factures d électricité, elle était soumise aux horaires d ouverture du centre commercial, et que c était ce dernier qui assurait le paiement des charges, de même que l organisation de la publicité, et fixait la politique des prix. Elle a pu valablement en déduire que le locataire ne bénéficiait pas d une autonomie de gestion suffisante pour pouvoir prétendre à l application du statut des baux commerciaux, même si le locataire bénéficiait d une clientèle propre. Cass. 3e civ 5 Février 2003, n , n 155 FS-B + B,,Sté Minit France c/lb Associés Révision du loyer - loi MURCEF - application aux instances en cours (non) La loi MURCEF, en ce qu elle revient sur la jurisprudence de la Cour de cassation relative à la fixation des loyers commerciaux, ne répond pas à un motif d intérêt général et n est donc pas applicable aux procédures en cours. Cet arrêt est en contradiction avec un arrêt du 27 septembre 2002 de la Cour d Appel de Paris qui avait suivi deux arrêts du 27 février 2002 de la Cour de cassation. Ces deux arrêts avait consacré le principe selon lequel le loyer ne peut évoluer à la baisse que s il est rapporté la preuve d une modification matérielle des facteurs locaux. Affaire à suivre. CREDIT BAIL Crédit bail - sous location - application du statut des baux commerciaux (oui) La Cour de cassation vient de reconnaître récemment que le contrat de bail conclu entre le locataire et le crédit preneur était distinct du contrat de crédit bail et obéissait à des règles qui lui sont propres. Ainsi est approuvée la Cour d Appel qui en déduit que le contrat de location conclu entre le crédit preneur et le locataire était un bail soumis au statut des baux commerciaux puisque la société locataire était une société commerciale, inscrite au RCS et exploitait dans les lieux un fonds de commerce. Cass.3é civ, Société Altis, 10 dec : Juris-Data n JCP Not., 28 fev.2003, n 9 p. 337 Crédit bail immobilier - maîtrise d ouvrage déléguée au crédit-preneur - effets Une société de crédit-bail, en sa qualité de mandant, est tenue des actes de son mandataire, en l occurrence le crédit preneur à qui il avait consenti une délégation de maîtrise d ouvrage, dans les limites du mandat donné à celui-ci. Le constructeur impayé peut donc se retourner contre le crédit-bailleur, qui reste maître de l ouvrage pendant la durée des constructions et qui est propriétaire des constructions pendant la durée du contrat de crédit-bail. Cass Civ 3ème, 2 octobre 2002 Rép Defr. N 5, article pages 329 BAIL D HABITATION Locataire et responsabilité de la chose louée La Cour de cassation a retenu la responsabilité du locataire dont la chute d un volet de l appartement dont il était preneur, a endommagé une voiture, au visa de l article 1484 du Code civil suivant lequel «On est responsable [ ] du dommage [ ] qui est causé par le fait des choses [ ] que l on a sous sa garde». Cass. Civ. 2ème 12 déc AJDI n 3 Fév p.180 Caution des engagements du locataire - rappel de l obligation d apposition de la mention manuscrite La loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la personne qui se porte caution des engagements du locataire doit apposer sur l acte une mention manuscrite. Bien que contestable dans sa portée, un jugement du TI de Grenoble vient préciser que la mention manuscrite est également nécessaire même en présence d un bail d habitation notarié. Le raisonnement du tribunal est fondé sur la distinction entre l engagement de la caution et son information. La prudence invite donc à insérer la mention manuscrite sur les actes de cautionnement de baux d habitation. Son contenu est défini a minima par la loi et comprend 4 éléments : montant du loyer, condition de sa révision, nature et étendue de l obligation et reproduction de l alinéa 2 de l article 22-1 sur la faculté de résiliation unilatérale. TI Grenoble, 8 janv.2002 ; SCI R2E c/ Clot et a. [RG n ] JCP Not. N mars 2003, Page 422, BAIL EMPHYTEOTIQUE Bail emphytéotique - effet de la stipulation d une clause de résiliation de plein droit - perte du caractère de bail emphytéotique Il ressort d un important arrêt de cassation rendu par la 3ème chambre civile que la stipulation dans le contrat d une clause de résiliation au profit du bailleur est de nature à faire perdre à la location sa qualification de bail emphytéotique. Selon les juges du fond, la présence d une clause résolutoire «confère au preneur une précarité incompatible avec la constitution de droit réel». A l avenir, il conviendra donc d être vigilant à toutes les stipulations d un bail emphytéotique de nature à rendre précaire les droits du preneur, à peine de disqualification du bail emphytéotique. Cass. 3 ème civ., 14 nov. 2002, SA Groupe Lactalis c/ponsich - Juris- Data n , JCP N n 18/19 2 mai page 695- Rép. Defr..N 4 art p.241 et s. 19

20 ENVIRONNEMENT Demande de permis de construire - liste des pièces à produire énoncées à l art R du CCH - liste non limitative - exigence d une étude de sol particulière à Paris Le maire de Paris a refusé de délivrer le permis de construire demandé par Monsieur Magerand pour édifier un immeuble dans la zone d'anciennes carrières délimitée par arrêté préfectoral du 27 février 1977, ce refus était fondé sur le fait que le permis de construire ne pourrait être délivré qu'au vu de l'avis définitif de l'inspection générale des carrières rendu après examen des résultats des mesures de reconnaissance de sol. En effet, à Paris, pour tenir compte des nombreuses anciennes carrières, les permis de construire font l'objet d'une formalité particulière d'instruction énoncée dans un arrêté de police du 26 janvier Selon l'arrêté, les demandes de permis «sont transmises pour examen et avis par l'inspection générale des carrières, lorsque le terrain est situé dans une zone d'anciennes carrières, afin que soient précisées les conditions qui seront inscrites dans le permis de construire et auxquelles devra satisfaire le maître d'œuvre en vue d'assurer notamment la stabilité des constructions projetées». La Cour administrative d'appel de Paris avait jugé le 27 février 2001 que l'administration ne peut se substituer à l'avis de l'inspection des carrières ou y ajouter une étude de sol à la charge du pétitionnaire. L'arrêté refusant la délivrance du permis de construire ne pouvait pas légalement permettre de mettre à la charge du constructeur une obligation de faire qui va au-delà des textes. Mais le Conseil d'etat a infirmé l'arrêt de la Cour et a considéré que l'inspection des carrières a légalement émis un avis défavorable à la délivrance du permis demandé car elle ne disposait pas d'études suffisamment précises sur l'état du sous-sol pour garantir la stabilité de la construction projetée, alors même que l'article R du Code de l'urbanisme n'impose pas la production d'une telle étude parmi les pièces devant figurer dans le dossier de demande de permis de construire. Il ressort de cet arrêt que la production d'une étude supplémentaire, si le demandeur souhaite persister dans son projet, n'est pas de nature à entacher d'illégalité l'avis émis par l'inspection des carrières. Conseil d'etat, 14 mars 2003, Jean Magerand c/ Ville de Paris - Solution inédite INSTALLATIONS CLASSEES Etude d'impact - caractère incomplet - annulation de l autorisation d exploitation Le juge rappelle que l'objectif de l'étude d'impact est de permettre au public d'apprécier l'importance des nuisances générées par le fonctionnement de l'installation projetée. Ainsi, une étude d'impact qui se borne à indiquer le résultat de bruit de fond en limite des terrains, à rappeler la réglementation limitant l'émergence du bruit généré par une installation classée et qui ne comporte aucune mention des nuisances olfactives liées au stockage en plein air des mâchefers et résidus d'incinération des ordures ménagères ne peut être considérée comme complète. Elle entraîne l'annulation de l'autorisation d'exploitation. TA Versailles, 17décembre 2002, Commune de Trappes - Moniteur des Travaux publics, 21 mars 2003, p.87 Installations classées - éloignement de 1250 mètres - même propriétaire - installation distincte (non) Ne constituent qu'une seule et même installation au sens de la législation sur les installations classées deux porcheries, installées sur deux communes distinctes, mais exploitées par le même personne morale, distantes l'une de l'autre de mètres. Dès lors, le nombre d'animaux à prendre en compte, au titre de la rubrique n 2102 de la nomenclature des installations classées, devait être celui résultant de la somme des animaux des deux élevages. TA Clermont-Ferrand, 23 avril 2002, Association Allier Nature Code permanent, Environnement et nuisances, actualisation Bulletin 307, mars 2003 POLLUTION Installation classée - remise en état à la charge de l exploitant qui est à l origine de la pollution L'obligation de remise en état pèse sur le dernier exploitant de l'activité à l'origine de la pollution. Dans ce jugement, le tribunal impose l'obligation de remise en état à un ancien exploitant, plutôt qu'au dernier exploitant en titre. Pour parvenir à ce résultat, le jugement apprécie in concreto le fait d'exploitation à l'origine de la pollution, par conséquent le tribunal a préféré mettre à la charge du prédécesseur l'obligation de remise en état et non à l'actuel exploitant. Une telle démarche jurisprudentielle n'est pas une première mais elle n'avait jamais abouti à exonérer de son obligation le dernier exploitant. TA Lyon, 12 juin 2002, Sté Rhodia Chimie -Environnement, juris-classeur, février 2003, p.20 Obligation de dépollution - remise dans un état antérieur initial du site Le tribunal de Lyon a jugé que le débiteur de l'obligation de remise en état d'une installation classée a pour seule obligation de remettre le terrain dans un état permettant son usage tel qu'il prévalait au début de l'exploitation, le tribunal refuse d'imposer une dépollution systématique et absolue des sites. Ce jugement s'avère favorable à l'ancien exploitant qui obtient ainsi l'annulation d'un arrêté préfectoral exigeant une remise en état allant au-delà de l'état initial du site. Ce jugement est très important puisque contrairement à la pratique actuelle, l'obligation de remise en état ne peut porter que sur les prescriptions nécessaires à la remise en état initial du site et non en fonction de la destination finale des terrains. TA Lyon, 4 juillet 2002, Sté France bois imprégnés - Environnement, jurisclasseur, février 2003, p.21 Un nouveau statut juridique pour l'éolien Article relatif à l art 59 de la loi n , du 3 janvier 2003 relative au service public de l'énergie et qui a précisé le statut juridique des éoliennes. La loi consacre une nouvelle catégorie juridique, celle des «installations produisant de l'électricité à partir de l'énergie mécanique du vent». Elle fait entrer ces installations dans le champ de l'étude d'impact et de l'enquête publique du type de celles prévues dans le Code de l'environnement. L auteur regrette que ces installations ne se soient pas inscrites dans la nomenclature des installations classées soumises à autorisation, et de les faire bénéficier d'un régime juridique conçu pour bien encadrer les activités polluantes, nuisantes ou dangereuses. Laurent Le Corre, juriste conseil, docteur en droit public. Environnement, juris-classeur, mars 2003, p.16 20

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