Une initiative appuyant l Examen de la Loi sur les condominiums du ministère des Services aux consommateurs de l Ontario

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1 Examen par les résidents du document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées Rapport final du Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums Une initiative appuyant l Examen de la Loi sur les condominiums du ministère des Services aux consommateurs de l Ontario Préparé pour le Forum des politiques publiques Novembre 2013

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3 Introduction Le Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums se compose de 36 résidents de condominiums choisis au hasard en Ontario, qui constituent un échantillon largement représentatif de la population vivant dans des condominiums dans la province. Ces 36 bénévoles se sont réunis à quatre reprises en 2012 et 2013 afin de délibérer au nom de tous les résidents de condominiums de la province et de fournir une orientation au gouvernement de l Ontario concernant les modifications à la Loi de 1998 sur les condominiums. Le Panel consultatif des résidents est un volet essentiel de l Examen de la Loi sur les condominiums de l Ontario. Ses activités au cours des étapes 1 et 3 de l examen encadrent les délibérations des experts et des intervenants qui ont eu lieu pendant l étape 2. Intrinsèquement, l étape 2 est un exemple inédit d élaboration collaborative des politiques. Pendant plusieurs mois, plus de 35 experts et représentants des intervenants se sont réunis pour formuler des propositions stratégiques concrètes visant à réformer la Loi de 1998 sur les condominiums. Les participants des médiateurs, des promoteurs, des avocats, des gestionnaires de condominiums, des représentants de sociétés d assurance, des comptables agréés, un analyste du logement, une courtière immobilière, une ingénieure, des défenseurs des intérêts des consommateurs et des représentants des propriétaires ont offert leur expertise, surmonté des différences importantes et formulé plus de 100 recommandations distinctes visant une nouvelle loi sur les condominiums. Toutefois, l étape 2 de l Examen de la Loi sur les condominiums s appuie largement sur les points de vue des professionnels et des défenseurs des intérêts. Pour le résident de condominium moyen, il apparaît que cette étape consiste à solliciter des avis principalement auprès de personnes qui participent déjà étroitement au système actuel ou, du moins, qui s investissent en la matière. Cet effort d élaboration collaborative des politiques est insuffisant en soi car il risque de ne pas prendre en compte certains points de vue fondamentaux quant aux besoins et aux priorités des premières personnes concernées : les résidents de condominiums euxmêmes. Les points de vue des résidents revêtent une importance particulière dans le cadre de l Examen de la Loi sur les condominiums car les responsables des politiques ont lancé ce processus sans avoir brossé un tableau complet de la vie en condominium dans la province à l heure actuelle. Les associations condominiales se sont rapidement multipliées et diversifiées au cours des dernières années. La structure démographique et les priorités des communautés condominiales ont considérablement évolué, mais les sources 3

4 de données fiables sont extrêmement rares. Quel est le vécu quotidien des résidents de condominiums en Ontario? Quel type de milieu condominial les Ontariennes et Ontariens souhaitent-ils? Comment mettre en œuvre une proposition donnée selon qu elle concerne une maison en rangée à Thunder Bay, un immeuble de moyenne hauteur à Ottawa ou un immeuble de grande hauteur à Markham? Sans l opinion motivée des résidents, il aurait été difficile pour les responsables des politiques d analyser clairement les défis actuels et d être convaincus que des propositions précises permettraient de servir l intérêt public. L Examen de la Loi sur les condominiums nécessitait de mettre en place un mécanisme pour amplifier le point de vue des résidents de condominiums moyens et équilibrer le dialogue avec les autres intervenants. Le Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums a été constitué pour répondre à ces besoins. Les 36 membres du panel ont été choisis au hasard pour respecter la diversité des résidents de condominiums en Ontario (zone géographique, âge, sexe). Les participants aux réunions ont pu s appuyer sur l expérience des responsables des politiques, des experts externes et des chefs de file du secteur des condominiums pour tirer des enseignements leur permettant de traduire leurs opinions et leurs idées en avis crédibles destinés aux responsables des politiques. Le soutien offert par les facilitateurs a permis aux membres du panel de délibérer en respectant des délais extrêmement serrés, de parvenir à un consensus et de soumettre des recommandations détaillées. Lors des trois réunions du Panel consultatif des résidents organisées pendant la première étape * (automne 2012), il a été demandé aux résidents de préciser des valeurs directrices, de cerner des priorités et de proposer des recommandations d orientation pour l Examen de la Loi sur les condominiums. Ces valeurs, ces priorités et ces orientations ont constitué un fondement sur lequel les experts et les intervenants se sont appuyés durant l étape 2. Les résultats de ces trois premières réunions peuvent être consultés dans le rapport sur l étape 1 du Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums de l Ontario. Une fois l étape 2 achevée, le Panel consultatif des résidents s est réuni une dernière fois pendant deux jours, les 21 et 22 septembre Les membres ont commencé par prendre connaissance des propositions formulées par les experts bénévoles et par examiner si elles respectent les valeurs et les priorités qu ils ont recensées pendant leurs trois premières réunions. Les membres du panel ont conclu leurs travaux en donnant leur avis au gouvernement de l Ontario, en tant que représentants des résidents, sur les atouts des propositions, sur les modifications qui méritent d être envisagées et sur les domaines de la vie en condominium qui nécessitent une plus grande attention de la part des responsables des politiques. Ces résultats sont documentés dans le présent rapport. Le travail de ce petit groupe représentatif des Ontariennes et Ontariens * L étape 1 incluait également les tables rondes des intervenants, les séances d information publique de la ministre et le recueil des soumissions envoyées par courriel et par la poste. 4

5 témoigne de l intérêt et de la capacité des membres du public de jouer un rôle plus constructif dans l élaboration et l examen des politiques publiques. Les membres du panel ont pris leur tâche au sérieux, ont généreusement donné de leur temps et n ont pas reçu de rémunération. Leur contribution à l Examen de la Loi sur les condominiums de l Ontario est considérable; c est en partie grâce à eux que la province est en bonne voie pour améliorer la législation sur les condominiums et renforcer les communautés condominiales. 5

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7 Sommaire des résultats : ce que les responsables des politiques doivent savoir Dans son rapport sur la première étape, le Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums a recensé un certain nombre de priorités essentielles, dont voici la liste : création de ressources didactiques bien conçues et diffusion efficace aux propriétaires de condominium et aux conseils d administration; délivrance de permis aux gestionnaires de condominiums; amélioration de la transparence et de la prévisibilité financières pour les acquéreurs (en particulier pour les acquisitions auprès des promoteurs, mais aussi sur le marché de la revente); mécanismes de règlement des différends efficaces, équitables, rapides et abordables; mécanismes permettant de bâtir des communautés plus solides et plus résilientes au sein des associations condominiales; et volonté d ouverture accrue et amélioration du dialogue entre les conseils d administration et les propriétaires. Approbation globale du document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées Après avoir évalué les plus de 100 recommandations contenues dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées, et après les avoir comparées aux orientations préconisées au cours de la première étape, les membres du Panel consultatif des résidents ont conclu que le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées répond efficacement à la grande majorité des préoccupations et des priorités qu ils ont énumérées pendant la première étape. Les recommandations suivantes sont tout particulièrement appréciées : création d un guide des condominiums, d un cours en ligne sur le financement et de ressources didactiques pour les nouveaux membres des conseils d administration; délivrance de permis aux gestionnaires de condominiums par le biais d un système à plusieurs paliers; mise en place de restrictions concernant les pratiques des promoteurs qui entraînent des hausses des droits imprévisibles; normalisation et amélioration des documents destinés aux acquéreurs; création d un bureau de règlement des différends chargé d éduquer les membres des communautés condominiales, de rendre des décisions 7

8 rapides et faisant autorité, et de contrebalancer les déséquilibres de pouvoir entre les conseils d administration et les propriétaires; amélioration de l accès aux documents des associations condominiales pour les propriétaires; et amélioration des processus de convocation d une assemblée. Les membres du Panel consultatif des résidents ont estimé que presque toutes les recommandations formulées dans le cadre de la deuxième étape représentaient des améliorations par rapport à la situation actuelle. En outre, les recommandations préconisées durant la deuxième étape dans chacune des cinq catégories ont été évaluées positivement par rapport aux valeurs directrices formulées par le Panel consultatif des résidents au cours de la première étape. Domaines méritant d être approfondis Le Panel consultatif des résidents estime que les recommandations formulées dans le cadre de la deuxième étape peuvent encore être améliorées, et encourage le gouvernement à accorder davantage d attention à plusieurs domaines de la vie en condominium en Ontario pendant l élaboration de son plan d action. Voici la liste des domaines concernés : Diversité des associations et des communautés condominiales en Ontario Les membres du Panel consultatif des résidents ont estimé que certaines recommandations formulées dans le cadre de la deuxième étape n offraient pas suffisamment de souplesse pour répondre à la diversité des situations et des préférences des différentes associations condominiales à l échelle de la province. Ils suggèrent que le système de délivrance de permis aux gestionnaires de condominiums risque d aboutir à une surformation ou à une sous-formation dans certaines associations condominiales. Ils s inquiètent du fait que les services d information éducative et de règlement des différends puissent s avérer inaccessibles ou mal conçus pour certains types d associations condominiales et certaines communautés géographiques, culturelles ou linguistiques. Ils estiment par ailleurs que la formation obligatoire qui est préconisée pour tous les nouveaux membres des conseils d administration ne constituera pas une préparation suffisante pour les membres des conseils d administration des associations condominiales autogérées. Nécessité de mettre en place des mécanismes de vérification des activités des conseils d administration adéquats, en particulier dans le domaine de la gestion du fonds de réserve Les membres du Panel consultatif des résidents reconnaissent que la Loi de 1998 sur les condominiums doit trouver un équilibre entre la transparence et l obligation redditionnelle d une part, et la facilité des activités du 8

9 conseil d administration d autre part. Même s il convient que les exigences onéreuses et les restrictions risquent de nuire au fonctionnement harmonieux des conseils d administration et/ou de freiner les mesures qui s imposent, le Panel consultatif des résidents estime que les recommandations formulées dans le cadre de la deuxième étape ont tendance à trop vouloir libérer les conseils d administration de leurs exigences en matière de déclaration et d approbation des propriétaires. Cette position n est pas le fruit d une méconnaissance ou d une inexpérience. Bon nombre des membres du Panel consultatif des résidents ont siégé ou siègent actuellement au conseil d administration d un condominium, mais ils considèrent que la marge de manœuvre préconisée par les recommandations formulées dans le cadre de la deuxième étape encourage les conseils d administration à adopter des pratiques de mauvaise gestion. Ils estiment : que la Loi de 1998 sur les condominiums devrait imposer d informer plus fréquemment les propriétaires lorsque des changements importants sont envisagés; que les restrictions d utilisation et d investissement du fonds de réserve devraient être relativement strictes; que les règlements devraient accorder plus d attention à la sous-utilisation du fonds de réserve ainsi qu aux dépenses excessives du conseil d administration; et que le processus de convocation d une assemblée proposé par les participants à la deuxième étape demeure trop onéreux, même s il représente un progrès par rapport au processus actuel. Compte tenu des propositions de modifications des règles en matière de quorum et des règlements administratifs, il faudrait sérieusement envisager de réduire le niveau d approbation des propriétaires requis pour obtenir la convocation d une assemblée. Pratiques de développement de la conscience communautaire et de bonne gouvernance Les membres du Panel consultatif des résidents ont conscience qu une association condominiale se fonde sur un ensemble de relations. Les règlements et les règles peuvent contribuer à promouvoir des comportements sains et à concevoir des mécanismes de vérification et d équilibrage appropriés. Toutefois, aucun système de règles ne peut résoudre tous les problèmes survenant dans les communautés. Pour le Panel consultatif des résidents, la qualité des relations au sein des communautés condominiales déterminera en grande partie si les problèmes imprévus sont traités de façon appropriée ou si on les laisse dégénérer. Les normes communautaires constituent de puissants leviers du changement, et le Panel consultatif des résidents juge important que les experts et les responsables des politiques commencent à élaborer un ensemble de connaissances sur les stratégies d amélioration et de maintien de ces normes dans les communautés condominiales. Ces connaissances 9

10 devraient être diffusées dans les ressources didactiques, les cours de formation et les codes de déontologie qui sont recommandés dans le cadre de la deuxième étape, afin que les pratiques efficaces de développement de la conscience communautaire et de bonne gouvernance deviennent la norme dans les communautés condominiales de toute la province. Locataires et utilisation des condominiums à des fins locatives À l instar des participants à la deuxième étape, les membres du Panel consultatif des résidents s inquiètent de l utilisation accrue des condominiums à des fins locatives et jugent nécessaire de rapprocher la Loi de 2006 sur la location à usage d habitation et la Loi de 1998 sur les condominiums afin d améliorer le règlement des différends. Bien qu ils estiment que les propriétaires de condominium devraient avoir le droit de louer à bail leurs propriétés, et que le parc immobilier de l Ontario devrait répondre aux besoins des locataires comme à ceux des propriétaires, les membres du panel ont fait part des préoccupations suivantes : la probabilité qu une association condominiale soit dysfonctionnelle est plus élevée si ladite association comporte à la fois une proportion considérable de parties privatives occupées par leurs propriétaires et une proportion importante de parties privatives louées à bail, par des locateurs absents, à des locataires de passage qui les occupent à court terme; l utilisation des condominiums comme instrument de placement est susceptible d alimenter une bulle spéculative qui désorganise le marché des condominiums; et les acquéreurs éventuels n ont actuellement pas la possibilité d obtenir des renseignements précis sur la proportion de parties privatives louées à bail dans le condominium qui les intéresse, si bien qu ils ne sont pas en mesure de faire des choix éclairés quant au type de communauté condominiale qu ils intègrent par le biais de leur acquisition. Le Panel consultatif des résidents espère que le gouvernement répondra à ces préoccupations dans le cadre de l élaboration de son plan d action. Bureau des affaires concernant les condominiums («Condo Office») : fonctions et financement Les membres du Panel consultatif des résidents conviennent qu il faudrait créer un bureau des affaires concernant les condominiums (ou «Condo Office») pour offrir un éventail de services aux communautés condominiales. Après avoir découvert les avantages liés à la création du bureau des affaires concernant les condominiums en tant qu organisme d application désigné, incluant un conseil d administration représentatif et la possibilité de créer des sources de revenus spécifiques, les membres du panel ont considéré que cette structure est une option acceptable. 10

11 Le modèle de financement du bureau des affaires concernant les condominiums n a pas pu faire l objet d un consensus général au sein du Panel consultatif des résidents, en raison du nombre important de missions qui lui ont été confiées dans un délai serré. En revanche, l idée selon laquelle les propriétaires de condominium et les acteurs du secteur des condominiums devraient assumer une responsabilité financière pour créer et maintenir ce bureau a largement fait consensus. Les membres ont convenu que les frais d utilisation et les droits de permis devraient fortement contribuer à générer des recettes. Ils ont estimé qu il faudrait mettre en place une contribution provenant de l assiette fiscale générale qui serait comparable aux contributions apportées pour d autres services gouvernementaux similaires et qui soulignerait que le bon fonctionnement des communautés condominiales constitue une avancée au profit de l intérêt public général. Les membres du panel avaient des avis partagés sur le recours à une redevance par unité. Beaucoup ont estimé qu une modeste redevance constituerait une dépense raisonnable, compte tenu des services offerts et des améliorations qui en découleraient. Certains se sont demandé si les associations condominiales en tireraient des bénéfices suffisants. Enfin, quelquesuns se sont inquiétés de la situation des propriétaires de condominium qui éprouvaient déjà des difficultés pour joindre les deux bouts et qui payaient des frais de fonctionnement du condominium étonnamment élevés tout frais supplémentaire risquerait de leur être plus nuisible qu utile. Au final, le temps a manqué pour parvenir à un consensus général. Mise en œuvre À plusieurs reprises, les membres du Panel consultatif des résidents ont conseillé au gouvernement de clarifier la stratégie de mise en œuvre des recommandations. Ils ont réalisé que même les recommandations les plus fermes ont des effets limités si leur mise en œuvre est mal conçue. Voici leurs préconisations en matière de mise en œuvre : Faire en sorte que la formation obligatoire des membres des conseils d administration soit conçue dans le but d encourager les propriétaires à se porter volontaires, plutôt que de les en dissuader. Cette formation doit être claire et motivante plutôt qu ennuyeuse et onéreuse. Veiller à ce que le guide des condominiums soit facile d utilisation et accessible pour tous les acquéreurs (y compris dans le cadre d une revente), idéalement avant l acquisition. Les déclarations et les certificats d information doivent être faciles à lire et à consulter. L efficacité et la portée des ressources didactiques doivent être évaluées à intervalles réguliers. Le processus de délivrance de permis aux gestionnaires de condominiums doit être appliqué par le biais de procédures de vérification et disciplinaires efficaces. 11

12 L éventail complet des recommandations finales du Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums, telles qu elles sont formulées par les membres eux-mêmes, peut être consulté ci-dessous. 12

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15 Paroles de résidents : Examen par le Panel consultatif des résidents du document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées Le rapport sur l examen par le Panel consultatif des résidents du document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées figure ci-dessous. Ce rapport a été rédigé en style télégraphique par les membres du panel et révisé par le personnel de MASS LBP. Le rapport complet a été envoyé à chacun des membres du panel pour leur permettre de formuler des commentaires et d en faire une révision plus approfondie avant sa publication. Il a donc été examiné en détail et approuvé par les membres du panel comme étant le reflet fidèle des conclusions auxquelles ils sont arrivés au cours de la réunion. Les membres du panel ne reconnaissent pas nécessairement que toutes les conclusions reflètent leur position personnelle, mais ils considèrent que leur rôle est de représenter au mieux les besoins et les intérêts de l ensemble des résidents et des propriétaires de condominium ainsi que de travailler pour eux. En conséquence, les membres ont tous convenu que ce rapport reflète fidèlement les travaux qu ils ont réalisés au cours des deux journées de collaboration, et qu il représente le point de vue du Panel consultatif des résidents dans son ensemble. Communiqué (Envoyé à la ministre des Services aux consommateurs, préalablement au présent document, le 23 septembre 2013) Nous, les 36 membres du Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums de l Ontario, venons de terminer une réunion de deux jours pendant laquelle nous avons examiné le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées, qui documente les recommandations formulées à l intention du gouvernement de l Ontario par les participants à la deuxième étape de l Examen de la Loi sur les condominiums, et débattu à ce sujet. Pendant ces deux jours de réunion, nous avons cerné des domaines d accord et des enjeux qui méritent d être approfondis. Nous publierons notre propre rapport le Rapport final du Panel consultatif des résidents chargé de moderniser la Loi sur les condominiums (ou Rapport final du Panel consultatif des résidents) qui précisera dans le détail notre évaluation du document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées, ainsi que 15

16 nos recommandations supplémentaires destinées au ministère des Services aux consommateurs et au gouvernement de l Ontario. Ce rapport sera publié dans les prochaines semaines. Étant donné que le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées sera publié avant la finalisation de notre rapport, nous avons convenu de publier ce communiqué. Nous estimons que le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées répond efficacement à un grand nombre des préoccupations et des priorités que nous avons formulées pour la première fois dans notre rapport initial publié en janvier L Examen de la Loi sur les condominiums a clairement souligné la nécessité de procéder à une réforme importante. Dix pour cent des Ontariennes et Ontariens vivent dans des condominiums, qui représentent plus de la moitié de tous les logements neufs. Les pratiques du secteur des condominiums et la composition des communautés condominiales ont radicalement changé et ces modifications entraînent une réorganisation à l échelle de la province. Si elle a pu suffire pour satisfaire aux besoins des résidents de condominiums en Ontario lorsqu elle est entrée en vigueur il y a plus d une décennie, nous estimons que la Loi de 1998 sur les condominiums, dans sa version actuelle, ne permet plus de répondre aux exigences qui s imposent. En l état, l application des règlements actuels est faible et inadéquate, et on compte trop de gens qui ne comprennent pas assez comment les associations condominiales sont censées fonctionner. Trop de résidents de condominiums en Ontario estiment que leur logement est vulnérable menacé par des conseils d administration dysfonctionnels, par des propriétaires désengagés et mal informés, et par des gestionnaires de condominiums dénués de professionnalisme. Il est extrêmement important que les modifications de la Loi remédient à ces vulnérabilités de façon efficace et rentable. Nous estimons que l Examen de la Loi sur les condominiums aurait dû être réalisé depuis longtemps et que ces enjeux doivent polariser l attention du public. Une première étape importante et extrêmement positive a été définie en vue de répondre à bon nombre de nos préoccupations. Elle consiste à établir un bureau des affaires concernant les condominiums à l échelle de la province afin de contribuer à régler les différends, à éduquer les membres des communautés condominiales, à réglementer l action des gestionnaires de condominiums et à leur délivrer des permis, ainsi qu à recueillir des données. Nous souscrivons globalement à l idée selon laquelle les membres des communautés condominiales devraient assumer une responsabilité financière pour créer et maintenir ce bureau. Notre rapport inclura des commentaires plus détaillés sur les mécanismes de financement qui ont notre préférence. Nous estimons que le bureau des affaires concernant les condominiums améliorera la rapidité, le coût et l équité du règlement des différends. 16

17 Nous considérons que le fait d améliorer la qualité et l accessibilité des renseignements contribuera à atténuer bon nombre des sources fréquentes de conflits ou de malentendus. Nous apprécions l idée de mettre en place un système de délivrance de permis garantissant aux propriétaires et aux conseils d administration que leur gestionnaire de condominium est un professionnel averti faisant preuve de déontologie. Enfin, nous sommes heureux de constater l existence de nombreuses nouvelles normes éventuelles en matière de financement et de protection des consommateurs qui permettront de renforcer la confiance des propriétaires de condominium et du secteur dans son ensemble. La plupart de ces éléments contribueront à consolider la vitalité des communautés qui existent au sein des condominiums. Parmi nos recommandations supplémentaires, nous encourageons la province à s efforcer de faire ce qui suit : Créer un bureau des affaires concernant les condominiums : qui est facilement accessible dans toute la province de l Ontario; qui propose un processus de règlement des différends plus opportun et potentiellement moins coûteux; et qui offre des ressources didactiques sur les rôles et les responsabilités des propriétaires de condominium, des conseils d administration et des sociétés de gestion. Rédiger un «code de déontologie» et une «charte des droits et des responsabilités» : qui établissent des normes et promeuvent le professionnalisme chez tous les membres des communautés condominiales. Créer des ressources et des normes de délivrance de permis aux gestionnaires de condominiums : qui établissent une norme de délivrance de permis pour les gestionnaires de condominiums professionnels; et qui fournissent des ressources aux associations autogérées pour faire en sorte qu elles soient compétentes. Créer un guide des condominiums facilement consultable : qui fournit des renseignements accessibles et instructifs aux acquéreurs éventuels ou aux propriétaires d unités condominiales nouvellement construites ou faisant l objet d une revente. Renforcer la protection des consommateurs par le biais de règles : qui imposent aux promoteurs d améliorer la transparence et la prévisibilité financières pendant le processus d acquisition d une nouvelle unité condominiale; et qui améliorent les renseignements disponibles sur la revente des unités condominiales. 17

18 Fournir des éclaircissements supplémentaires : sur les nouvelles règles et les nouveaux règlements concernant l utilisation du fonds de réserve qui peuvent être adoptés; sur les possibilités éventuelles d investissements dans le fonds de réserve; et sur la gestion des différends entre un condominium et un locataire. L éventail complet de nos commentaires et de nos recommandations sera mis à la disposition du public dans les prochaines semaines. Nous attendons avec grande impatience de découvrir le plan d action du gouvernement et nous apprécions, en tant que membres du public, d avoir la possibilité d en commenter le contenu. Nous espérons que ce plan d action s articulera principalement autour du document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées et des recommandations supplémentaires que nous formulerons dans notre rapport final. Nous tenons à ce que vous sachiez que nous avons apprécié d être inclus dans ce processus particulier d engagement du public. Cela a permis aux propriétaires et aux résidents de condominium de s asseoir à la table des négociations avec le gouvernement pour élaborer de nouvelles politiques. Nous félicitons le gouvernement et espérons que ce processus servira de modèle pour les prochains exercices d élaboration des politiques. Gestion des condominiums Valeurs Dans le cadre de l évaluation des changements apportés en matière de gestion des condominiums en Ontario, nous considérons que la réactivité, l efficacité de la communication et le dynamisme des communautés sont les trois valeurs directrices les plus pertinentes parmi les sept que nous avons désignées. Nous estimons que les recommandations concernant la gestion des condominiums qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées améliorent très nettement la réactivité. Pas du tout Un peu Beaucoup Très nettement Nous estimons que les recommandations concernant la gestion des condominiums qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées améliorent beaucoup l efficacité de la communication. Pas du tout Un peu Beaucoup Très nettement 18

19 Nous estimons que les recommandations concernant la gestion des condominiums qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées améliorent beaucoup le dynamisme des communautés. Pas du tout Un peu Beaucoup Très nettement Atouts Les recommandations concernant la gestion des condominiums qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées fournissent une structure importante dans le cadre de cet enjeu, alors que ce n était guère le cas auparavant. Nous considérons qu en transformant la gestion de condominiums en profession réglementée, le gouvernement peut faire en sorte d améliorer la capacité des gestionnaires de condominiums et la qualité des services. Enjeux à approfondir Nous estimons que le gouvernement, dans le cadre de l élaboration de son plan d action, devrait accorder plus d attention aux enjeux suivants, afin de mieux répondre aux besoins des communautés condominiales de l Ontario en matière de gestion de condominiums : définir un seuil financier pour le processus de présentation d offres scellées de notre point de vue, le seuil de $ qui a été proposé ne devrait pas s appliquer aux associations condominiales quelle que soit leur taille; il existe d autres possibilités, telles qu une échelle progressive ou un seuil fondé sur le budget annuel ou le fonds de réserve d une association condominiale; étudier les critères en vertu desquels une association condominiale peut/ne peut pas être autogérée il serait peut-être raisonnable d interdire que certaines associations condominiales de grande taille ou dont la situation est complexe soient autogérées par le conseil d administration; et faire en sorte que les gestionnaires titulaires d un permis (ainsi que les membres des conseils d administration des associations condominiales autogérées) soient soumis à des processus en matière d éducation permanente et de renouvellement des permis permettant de vérifier qu ils continuent d exercer leur profession de façon compétente, professionnelle et déontologique. Recommandations spécifiques supplémentaires à l intention du gouvernement En plus des enjeux à approfondir qui sont énumérés ci-dessus, nous recommandons spécifiquement au gouvernement : d établir une procédure disciplinaire pour les gestionnaires qui ne respectent pas les règles et les règlements (p. ex. en leur infligeant des 19

20 amendes ou en prenant des mesures de suspension ou d exclusion). Nous avons également étudié la possibilité de mettre en place une procédure de vérification pour garantir la qualité des services, mais la nécessité d une telle mesure n a pas fait consensus. Gestion financière Valeurs Dans le cadre de l évaluation des changements apportés en matière de gestion financière des associations condominiales de l Ontario, nous considérons que la viabilité financière, l équité et l efficacité de la communication sont les trois valeurs directrices les plus pertinentes parmi les sept que nous avons désignées. Nous estimons que les recommandations concernant la gestion financière qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées améliorent très nettement la viabilité financière. Pas du tout Un peu Beaucoup Très nettement Nous estimons que les recommandations concernant la gestion financière qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées améliorent beaucoup l équité. Pas du tout Un peu Beaucoup Très nettement Nous estimons que les recommandations concernant la gestion financière qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées améliorent beaucoup l efficacité de la communication. Pas du tout Un peu Beaucoup Très nettement Atouts De façon générale, les passages du document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées qui traitent du financement nous conviennent. Nous estimons que les recommandations concernant la gestion financière qui sont formulées dans le document Étape 2 : Rapport sur les solutions proposées clarifient de façon efficace les mécanismes budgétaires et les autres exigences 20

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