SPPICAVALOR. Prospectus Simplifié

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1 IMMOVALOR GESTION SPPICAVALOR Prospectus Simplifié Date d agrément : 22 février 2008 Date d édition : 14 mai

2 SECTION I : PROSPECTUS SIMPLIFIE L OPCI détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l état du marché immobilier. En cas de demande de rachat (remboursement) de vos actions, votre argent pourrait ne vous être versé que dans un délai d un an, toutefois, dans des conditions normales de marché, ce délai sera d un mois. Par ailleurs, la somme que vous récupérerez pourra être inférieure à celle que vous aviez investie, en cas de baisse de la valeur des actifs de l OPCI, en particulier du marché immobilier, sur la durée de votre placement. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Le présent OPCI a adopté des règles d'investissement dérogatoires, conformément aux articles L et suivants du Code monétaire et financier. La souscription ou l'acquisition des actions de cet OPCI, directement ou par personne interposée, est réservée aux investisseurs mentionnés à l'article du Règlement général de l'autorité des marchés financiers.» L'OPCI «SPPICAVALOR» est un OPCI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier. Il n'est pas soumis aux mêmes règles que les OPCI «tous souscripteurs» et peut donc être plus risqué. Seules les personnes mentionnées à la rubrique «souscripteurs concernés» peuvent acheter des parts de l'opci «SPPICAVALOR». I - INFORMATIONS GENERALES Forme juridique : Dénomination de l OPCI : Compartiment : SPPICAV de droit français à règles de fonctionnement allégées SPPICAVALOR non Durée minimum de placement recommandée : 10 ans Profil de l investisseur : La souscription des actions est réservée aux investisseurs autorisés. Le profil de risque de l OPCI le destine à être souscrit par des actionnaires souhaitant une diversification de leur portefeuille par le biais de l immobilier. Objectif de gestion : L OPCI a pour objectif de rechercher une exposition au marché immobilier à hauteur de 70 % de son actif et d assurer une grande régularité de revenus et de performances en ligne avec l évolution du marché immobilier français, sans recours à l endettement structurel. Existence ou non d une garantie inconditionnelle de récupération du capital investi : non Frais de fonctionnement et de gestion supportés de manière récurrente par l OPCI 2

3 1 Les frais maximum sur encours : 6 % TTC taux maximum sur l actif net de l OPCI Les frais maximum sur encours comprennent l ensemble des frais supportés de manière récurrente par SPPICAVALOR : la rémunération de la société de gestion (à hauteur de 1.50 % TTC maximum), les frais du commissaire aux comptes, des évaluateurs immobiliers, la vie sociale de la société, les dépenses d entretien, d administration de biens, les cotisations réglementaires (à hauteur de 4,50 % TTC). 2 Les frais liés aux travaux : 26,35.% TTC, maximum du montant total des travaux TTC Les frais sur travaux : couvrent les rémunérations de la société de gestion (à hauteur de 2,40 % TTC maximum), les frais de l architecte, du bureau d études et de contrôle (y compris SPS (sécurité protection santé) et SPI (sécurité protection incendie)) et les assurances (dommages ouvrages et responsabilité civile) 3 Les commissions de mouvements -3-1 Les Commissions sur acquisitions d actifs immobiliers : 6,30 % TTC, taux maximum sur le prix d achat frais inclus Les commissions sur acquisitions d actifs immobiliers couvrent la rémunération de la société de gestion (à hauteur de 2,40 % TTC maximum), les frais de l évaluateur immobilier, du bureau de contrôle, du géomètre et de l agent immobilier (le cas échéant). 3-2 Les Commissions sur cessions d actifs immobiliers : 6,10 % TTC, taux maximum du prix net vendeur Les commissions sur cessions d actifs immobiliers couvrent la rémunération de la société de gestion (à hauteur de 2,40 % TTC maximum), les frais du bureau de contrôle (diagnostics) et de l agent immobilier (le cas échéant). Lieu et modalités de publication ou de communication de la valeur liquidative : La valeur liquidative est publiée au siège de la société de gestion et sur le site internet de la société de gestion ( Pour plus d information sur les frais et l évolution de la valeur liquidative, veuillez vous reporter au document périodique et pour le détail des stratégies et des risques associés, à la note détaillée du prospectus complet. II - IDENTIFICATION Catégorie de parts, sa nature juridique et son code ISIN : - Chaque action donne un droit dans la propriété de l actif social et dans le partage des bénéfices, à une part proportionnelle à la fraction du capital qu elle représente ; - Les actions sont nominatives ; - Un droit de vote est attaché à chacune des actions ; - Code Isin : FR Société de gestion : IMMOVALOR GESTION - Société de gestion de portefeuille agréée sous le n GP le 26 juin Personnes responsables du contrôle des conditions de souscription : IMMOVALOR Gestion et les sociétés du Groupe Allianz/AGF commercialisant cet OPCI auront la responsabilité de s assurer que les critères relatifs à la capacité des 3

4 souscripteurs ou acquéreurs ont été respectés et que ces derniers ont reçu l information requise. III CONDITIONS DE SOUSCRIPTION ET DE RACHAT Profil de l investisseur : La souscription des actions est réservée aux investisseurs autorisés. Conformément à l article du Règlement Général de l AMF, la souscription et l acquisition des parts ou actions des OPCI mentionnés au sous-paragraphe 3 du paragraphe 1 de la sous-section 9 de la section 1 du chapitre IV du titre I du livre II de la partie réglementaire du code monétaire et financier sont réservées : 1 Aux investisseurs mentionnés au premier alinéa de l article L du code monétaire et financier ; 2 À l État, ou dans le cas d un État fédéral, à l un ou plusieurs des membres composant la fédération ; 3 À la Banque centrale européenne, aux banques centrales, à la Banque mondiale, au Fonds monétaire international, à la Banque européenne d investissement ; 4 Aux sociétés répondant à deux des trois critères suivants, lors du dernier exercice clos : a) Total du bilan social supérieur à d euros ; b) Chiffre d affaires supérieur à d euros ; c) Capitaux propres supérieurs à d euros ; 5 Aux investisseurs dont la souscription initiale est supérieure ou égale euros lorsque l OPCI ne garantit pas le capital souscrit ; 6 A tout investisseur lorsque l OPCI garantit le capital souscrit et bénéficie lui-même d une garantie, ou fait bénéficier ses porteurs d une garantie. L OPCI n offrant pas de garantie de capital, le point n 6 ne s applique donc pas dans le cas présent. Le profil de risque de l OPCI le destine à être souscrit par des actionnaires souhaitant une diversification de leur portefeuille par le biais de l immobilier. Le montant qu il est raisonnable d investir dans cet OPCI dépend de votre situation personnelle. Pour le déterminer, vous devez tenir compte de votre richesse/patrimoine personnel, de vos besoins actuels et futurs mais également de votre souhait de prendre des risques ou au contraire de privilégier un investissement prudent. Il est également fortement recommandé de diversifier suffisamment vos investissements afin de ne pas les exposer uniquement aux risques de cet OPCI. SPPICAVALOR ne fait l objet d aucune publicité, démarchage ou autre forme de sollicitation du public autre que la catégorie d investisseurs concernée. Valeur liquidative * Périodicité de la valeur liquidative : La valeur liquidative est établie le dernier jour du mois ; si c est un jour férié, la valeur liquidative est établie le premier jour ouvré suivant. * Valeur liquidative d origine : euros * Date d établissement de la valeur liquidative : La valeur liquidative est établie le dernier jour du mois ; si c est un jour férié, la valeur liquidative est établie le premier jour ouvré suivant. * Date de publication de la valeur liquidative : 8 jours maximum après l établissement de la valeur liquidative. * Lieu et modalités de publication ou de communication de la valeur liquidative : La valeur liquidative est publiée au siège de la société de gestion et sur le site internet de la société de gestion ( 4

5 Règles applicables aux souscriptions et de rachat Règles applicables aux souscriptions Modalités de transmission des demandes de souscriptions Les ordres de souscriptions sont reçus à tout moment auprès du dépositaire, (Société Générale, 32, rue du Champ de Tir, Nantes) et sont centralisés 1 jour ouvré avant la date d établissement de la valeur liquidative à 15 heures (heure de Paris). Les demandes de souscription sont exécutées sur la base de la première valeur liquidative établie après la date de centralisation des souscriptions (soit à cours inconnu) augmentée de la commission de souscription acquise et de la commission de souscription non acquise. Pour être prise en compte, la demande de souscription doit être accompagnée du bulletin de souscription daté et signé par lequel l investisseur reconnaît avoir été averti que la souscription d actions à SPPICAVALOR est réservée aux investisseurs désignés à l article du règlement général de l AMF et avoir été informé que la SPPICAV est soumise aux règles applicables aux OPCI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier. Le montant minimum de souscription initiale dans l OPCI est fixé à à l exception des fondateurs pour lesquels le seuil minimum de souscription dépend de la qualité de l investisseur conformément aux dispositions de l article du règlement général de l AMF. Le montant des souscriptions ultérieures s élève à pour les particuliers et pour les autres souscripteurs. Suspension des souscriptions Au-delà de 250 millions d euros de capital, la société de gestion pourra suspendre les souscriptions. Les actionnaires seront informés de la fermeture des souscriptions sur le site internet de la société de gestion ( Délai de livraison des actions La livraison des actions sera effectuée un mois après la date d établissement de la valeur liquidative dans des conditions normales de marché. Le délai maximal entre la date de centralisation de l ordre de souscription et la date de livraison des actions est de 6 mois maximum. Exemple de délais * Date de centralisation des ordres de souscription: 30 janvier 2008 * Date d établissement de la valeur liquidative : 31 janvier * Date de publication de la valeur liquidative : 8 février 2008 * Date de livraison : 29 février 2008 * Délai maximal entre la date de centralisation de l ordre de souscription et la date de livraison des actions : six mois soit dans l exemple cité, la date de livraison des actions sera le 31 juillet 2008 et dans des conditions normales de marché, 1 mois, soit le 29 février

6 Règles applicables aux rachats Modalités de transmission des demandes de rachat Les ordres de rachat sont reçus à tout moment auprès du dépositaire, (Société Générale, 32, rue du Champ de Tir, Nantes) et sont centralisés 1 jour ouvré avant la date d établissement de la valeur liquidative à 15 heures (heure de Paris). Les demandes de rachat sont exécutées sur la base de la première valeur liquidative établie après la date de centralisation des rachats (soit à cours inconnu) diminuée de la commission de rachat non acquise. Chaque action peut être fractionnée en millièmes, dénommés fractions d actions. Délai de règlement des demandes de rachat Le règlement des demandes de rachat sera effectué un mois après la date d établissement de la valeur liquidative dans des conditions normales de marché. Le délai maximal entre la date de centralisation de l ordre de rachat et de règlement des actions : 6 mois maximum, Suspension des rachats d actions : La société de gestion peut suspendre les rachats d actions de la SPPICAV lorsqu un actionnaire demande le rachat d un nombre d actions supérieur à 1 % du nombre total d actions en circulation de la SPPICAV, pour la fraction des actions apportées au rachat excédant au total 1 % du nombre total des actions en circulation. Lorsque les ordres de rachats proviennent de plusieurs actionnaires, chaque demande de rachat sera exécutée au prorata de son montant par rapport au montant total des rachats demandés lors de la même valeur liquidative. La fraction de l ordre de rachat non exécutée sera reportée à la prochaine valeur liquidative et représentée dans les mêmes conditions. Le porteur de parts de SPPICAVALOR ayant demandé le rachat de ses actions et dont le rachat est suspendu conformément aux stipulations qui précèdent, sera informé par ou par fax par la société de gestion de l exécution partielle de son ordre ainsi que des motifs la justifiant et des conditions d exécution ci- dessus. En cas de fractionnement de leur ordre de rachat, les actionnaires seront remboursés dans un délai maximum d un an à compter de la réception de leur ordre initial de rachat. Exemple de délais * Date de centralisation des ordres de rachat: 30 janvier 2008 * Date d établissement de la valeur liquidative : 31 janvier * Date de publication de la valeur liquidative : 8 février 2008 * Date de livraison : 29 février 2008 * Délai maximal entre la date de centralisation de l ordre de rachat et la date de règlement des actions : six mois, soit dans l exemple cité,la date de règlement des actions sera le 31 juillet 2008 et dans des conditions normales de marché, 1 mois,soit le 29 février

7 Commissions de souscription et de rachat : Les commissions de souscription et de rachat viennent augmenter le prix de souscription payé par l investisseur ou diminuer le prix de remboursement. Frais à la charge de l'investisseur, prélevés lors des souscriptions et des rachats Commission de souscription non acquise à l'opci Assiette VL x nbre d actions Taux barème 1,5 %, Commission de souscription acquise à l'opci VL x nbre d actions 4.34 % (*) Commission de rachat non acquise à l'opci VL x nbre d actions 4 %, Commission de rachat acquise à l'opci - néant (*) taux actuel, fixé en fonction de la fiscalité applicable aux acquisitions d immeubles commerciaux. Les investisseurs sont informés des taux des commissions de souscription et de rachat sur le site internet de la société de gestion : et par le bulletin de souscription. Commission de souscription non acquise à la SPPICAV La commission de souscription non acquise à la SPPICAV reviendra à la société de gestion et/ou aux personnes chargées de la commercialisation de la SPPICAV. Elle est prélevée au moment de la souscription et est fixée à 1,5 % du prix des actions souscrites (soit montant souscrit par action x nombre d actions souscrites). Commission de souscription acquise à la SPPICAV Les commissions acquises à l OPCI servent à compenser les frais supportés par la SPPICAV pour investir les avoirs confiés : montant des droits, frais, honoraires et taxes acquittés par la SPPICAV lors de sa constitution et pour l acquisition des actifs immobiliers. Elle est prélevée au moment de la souscription et est fixée au taux de 6.20 % (fixé en fonction de la fiscalité applicable aux acquisitions d immeubles commerciaux) de 70 % du prix des actions souscrites (soit 70 % du montant souscrit par action x nombre d actions souscrites) soit 4,34 % du montant souscrit. Commission de rachat non acquise à l OPCI La commission de rachat non acquise à la SPPICAV reviendra à la société de gestion et/ou aux personnes chargées de la commercialisation de la SPPICAV. Elle est prélevée au moment du règlement des actions vendues et est fixée à 4 %- du prix des actions vendues (soit valeur liquidative x nombre d actions vendues). 7

8 IV- INFORMATIONS CONCERNANT LES PLACEMENTS ET LA GESTION Objectif de gestion : L OPCI a pour objectif de rechercher une exposition au marché immobilier à hauteur de 70 % de son actif et d assurer une grande régularité de revenus et de performances en ligne avec l évolution du marché immobilier, sans recours à l endettement structurel. Stratégie d investissement : La poche immobilière La poche immobilière sera comprise dans une fourchette de 60 à 90 % de l OPCI avec un objectif : - de 70% d immeubles physiques dont la taille unitaire sera généralement de l'ordre de 5 à 25 millions d'euros, - 15 % de parts de sociétés à prépondérance immobilière, cotées ou non, principalement de la zone Europe et d instruments financiers étrangers équivalents. Les parts de SCI (sociétés immobilières du «b» et du «c» du I de l article L du COMOFI) correspondront à des participations, même minoritaires, dans des Sociétés à prépondérance immobilière dont les Associés répondent du passif audelà de leurs apports. L OPCI a prévu d acquérir quasi-exclusivement des immeubles dédiés à une activité professionnelle. Il privilégiera l immobilier de bureaux sans s interdire des diversifications dans d autres formes de locaux commerciaux (commerces au sens strict ou locaux d activité logistiques ) localisés principalement en France dans les régions présentant un marché locatif professionnel solide. Les immeubles acquis devront répondre à plusieurs critères : - Rendement immobilier : Le rendement des immeubles, calculé en fonction des loyers perçus, devra correspondre à ce qui est constaté sur le marché par les professionnels (Evaluateurs, observateurs, courtiers principaux). - Localisation : Les immeubles seront principalement situés à Paris, dans les centre-ville ou zones tertiaires ou commerciales de la Région Parisienne ou des villes de Province. - Volume des Acquisitions : le nombre d actifs devrait donc être d une vingtaine environ sur la base d un actif de l OPCI de 250 millions, investi à 70 % en immobilier physique. - Dispersion du risque locatif : dans la mesure du possible, l OPCI essaiera de respecter un ratio de dispersion des risques suffisant : sauf exception, le locataire le plus important ne devrait pas dépasser les 10% de la masse locative totale, et les 3 plus importants ne dépasseraient pas le seuil de 25%. Ces deux ratios sont calculés tous immeubles confondus. - Evaluation des immeubles : réalisée par deux évaluateurs immobiliers agissant de manière indépendante l un par rapport à l autre, conformément aux règles de répartition et d évaluation fixées par le règlement général de l AMF définies au chapitre IV de la note détaillée. Chaque nouvel immeuble entré dans le patrimoine de l OPCI sera attribué alternativement à chacun des deux évaluateurs. La poche de liquidité La poche de liquidité de l OPCI sera comprise dans une fourchette de 10 à 20 % avec un objectif de 15 % de liquidité dont 10 % seront investis en dépôt et instruments financiers à caractère liquides : bons du Trésor, obligations émises ou garanties par les Etats de l OCDE ou certains organismes paraétatiques. Cette poche pourra également être investie dans des : 8

9 - actions ou parts d OPCVM français ou européens coordonnés monétaires, actions, taux ou diversifié investis conformément à la gestion de l OPCI. - dans d autres instruments financiers : actions non immobilière et instruments de taux libellés en euro ou en devises, - dans des instruments financiers à terme. L OPCI pourra aussi investir dans des instruments dérivés à terme négociés sur des marchés réglementés français ou étrangers et / ou de gré à gré. L intervention sur ces marchés servira à piloter l exposition au risque immobilier, au risque action, au risque taux de l OPCI et pour se couvrir sur les risques de change. Afin de rémunérer les liquidités des poches immobilière et mobilière, l actif pourra être investi sur des prises et mises en pensions, des titres de créances négociables ou des parts ou actions d OPCVM monétaires. L OPCI pourra avoir recours aux dépôts jusqu à 20% de son actif Pour en savoir plus sur la stratégie d investissement de l OPCI, veuillez vous reporter à sa note détaillée. Profil de risque : «Votre argent sera principalement investi dans des instruments immobiliers et financiers sélectionnés par la société de gestion. Ces instruments connaîtront les évolutions et aléas du marché». L OPCI n offrant pas de garantie, il suit des fluctuations de marché pouvant l amener à ne pas restituer le capital investi. L ampleur de ces fluctuations peut être décomposée par facteurs de risque. Ces facteurs sont également des sources de valeur ajoutée, sur lesquelles le portefeuille investit dans le but de générer de la performance. Parmi l ensemble des facteurs de risque/valeur ajoutée qui sont à leur disposition, nos équipes de gestion s attachent à gérer à tout instant leur budget de risque en privilégiant les sources faisant l objet de convictions fortes. Les principaux facteurs de risque sur lesquels peut s exposer le présent OPCI sont listés ci-dessous. - Risque lié au marché Immobilier L OPCI étant investi directement ou indirectement en immobiliers physiques, l évolution de sa valeur est liée à celle de l immobilier physique sous jacent. En cas de baisse du marché immobilier, la valeur liquidative baissera. L évaluation des immeubles est impactée notamment par le taux de remplissage des locations, l état technique des immeubles,... - Risque lié au marché Actions. L OPCI pouvant être investi directement ou indirectement en actions, l évolution de sa valeur est liée aux évolutions de la valorisation de l univers d investissement Actions. Par exemple, si le cours des actions qui entrent dans la composition du portefeuille baisse, la valeur de la part de l OPCI s en trouve diminuée. A tout instant, l exposition au marché Actions est comprise entre 0 et 30 %. A titre accessoire, l OPCI est également exposé au risque de change et aux risques de taux. Pour plus de précisions, se reporter à la note détaillée. Recours à l emprunt : L OPCI n aura pas recours à des emprunts sauf à titre exceptionnel et temporaire. 9

10 IV FRAIS DE FONCTIONNEMENT ET DE GESTION ET FISCALITE Les frais de fonctionnement et de gestion : Ces frais recouvrent tous les frais facturés directement à l OPCI, à l exception des frais de transactions. Les frais de transaction incluent les frais d intermédiation (courtage, impôts de bourse, etc..) et la commission de mouvement, le cas échéant, qui peut être perçue notamment par le dépositaire et la société de gestion. Frais et commissions facturés à l OPCI : Assiette Taux barème Frais maximum sur encours Actif net de l OCPI 6.00 % TTC taux maximum (*) Frais liés aux travaux Montant total des travaux TTC 26,35.% TTC, maximum (*) Commissions de mouvement : Commissions sur acquisitions d actifs immobiliers Commissions sur cessions d actifs immobiliers prix d achat frais inclus prix net vendeur 6,30 % TTC, taux maximum (*) 6,10 % TTC, taux maximum (*) (*) Ces frais seront directement imputés au compte de résultat de la SPPICAV. Les frais maximum sur encours comprennent l ensemble des frais supportés de manière récurrente par SPPICAVALOR : la rémunération de la société de gestion (à hauteur de 1.50 % TTC maximum), les frais du commissaire aux comptes, des évaluateurs immobiliers, la vie sociale de la société, les dépenses d entretien, d administration de biens, les cotisations réglementaires (à hauteur de 4,50 % TTC). Les commissions sur acquisitions d actifs immobiliers couvrent la rémunération de la société de gestion (à hauteur de 2,40 % TTC maximum), les frais de l évaluateur immobilier, du bureau de contrôle, du géomètre et de l agent immobilier (le cas échéant). Les commissions sur cessions d actifs immobiliers couvrent la rémunération de la société de gestion (à hauteur de 2,40 % TTC maximum), les frais du bureau de contrôle (diagnostics) et de l agent immobilier (le cas échéant). Les frais sur travaux : couvrent les rémunérations de la société de gestion (à hauteur de 2,40 % TTC maximum), les frais de l architecte, du bureau d études et de contrôle (y compris SPS (sécurité protection santé) et SPI (sécurité protection incendie)) et les assurances (dommages ouvrages et responsabilité civile) Régime fiscal Une note sur le régime fiscal de la SPPICAV est disponible sur le site internet de la société de gestion ( Date de clôture de l exercice Date de clôture de l exercice comptable : 31 décembre de chaque année. 10

11 Date de clôture du premier exercice : 31 décembre 2008 Devise de libellé des parts ou actions : EUR V - ORGANE DE GOUVERNANCE Rôle de l organe de gouvernance La société est administrée par un conseil d'administration défini conformément à ses statuts. Le conseil d administration détermine les orientations de l activité de la société et veille à leur mise en oeuvre. Dans la limite de l objet social et sous réserve des pouvoirs expressément attribués par la loi aux assemblées d actionnaires, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent. Le conseil d administration procède aux contrôles et vérifications qu il juge opportuns. Chaque administrateur reçoit les informations nécessaires à l accomplissement de sa mission et peut obtenir auprès de la direction générale tous les documents qu il estime utiles. Pour plus de renseignement, veuillez vous reporter à la détaillée et aux statuts. VI- INFORMATIONS DIFFUSEES PAR L OPCI Lieu et modalités de publication ou de communication de la valeur liquidative : La valeur liquidative est publiée au siège de la société de gestion et sur le site internet de la société de gestion. Le prospectus complet de l OPCI et les derniers documents d information périodique et le rapport annuel sont adressés gratuitement dans un délai d une semaine sur simple demande écrite du souscripteur auprès de : IMMOVALOR GESTION 25, rue Louis Le Grand PARIS Ces documents sont également disponibles sur le site : Pour plus de précision sur les frais facturés à l OPCI et sur l évolution de sa valeur liquidative, veuillez vous reporter au document périodique. Date et n d agrément AMF Cet OPCI a été agréé par l Autorité des Marchés Financiers le 22 février 2008 sous le n SPI Il a été créé le 30 avril Date de publication du prospectus : 14 mai Le présent prospectus simplifié doit être remis aux souscripteurs préalablement à toute souscription. 11