ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret du 17 juin 1998)

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1 ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret du 17 juin 1998) Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) ENTRE : Jacques Hazel (ci-après le «bénéficiaire») ET : ET : Les constructions Jean Péloquin inc. (ci-après l'«entrepreneur») La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq inc. (ci-après l'«administrateur») N o dossier APCHQ : N o dossier GAMM : SENTENCE ARBITRALE Arbitre : Pour le bénéficiaire : Pour l'entrepreneur : Pour l'administrateur : M. Claude Dupuis, ing. M. Jacques Hazel M. Jean Péloquin M e Patrick Marcoux Date d audience : 25 juin 2009 Lieu d'audience : Bromont Date de la sentence : 28 juillet 2009

2 Page : 2 I : INTRODUCTION [1] À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la résidence du bénéficiaire. [2] À la suite d'une dénonciation par le bénéficiaire, datée du 3 février 2008, l'administrateur, en date du 5 mai 2008, émettait son rapport de décision comportant trois éléments. [3] Insatisfait de la décision de l'administrateur, le bénéficiaire, en mai 2008, s'adressait au GAMM (Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure) pour une demande d'arbitrage relativement à ces trois éléments, soit : - Profondeur de creusage de la maison - Présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation - Taux d'humidité excessive dans la maison [4] En cours d'enquête, en plus des représentants des parties, sont intervenues les personnes suivantes : - M me Sylvie Hazel, conjointe du bénéficiaire - M. André Levesque, ing., témoin expert pour le bénéficiaire - M. Jacques Fortin, architecte, inspecteur-conciliateur pour La Garantie des maisons neuves de l'apchq [5] À l'appui de son argumentation, le procureur de l'administrateur a soumis la jurisprudence suivante : - Syndicat de copropriété du de Bréboeuf Inc. c. Construction Précellence Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq Inc., T. A., arbitre Alcide Fournier (SORECONI),

3 Page : 3 - M. Pierre Fleurant et Québec Inc. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l'apchq, T. A., arbitre Claude Mérineau (SORECONI), Esmaeilzadeh Danesh c. Solico Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq Inc., T. A., arbitre Jean Philippe Ewart (SORECONI), Syndicat de copropriété 7000 Chemin Chambly et Landry & Pépin Construction inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq inc., T. A., arbitre Michel A. Jeanniot (SORECONI), Sylvie St-Martin et Antoine Lagimonière c. Al-Mo Construction inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq inc., T. A., arbitre Guy Dubois (CACNIQ), Mario Pitre et Anita Chan c. Les Développements Groupe Montclair Bois Franc inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'a.p.c.h.q. inc., T. A., arbitre Jeffrey Edwards (GAMM), Sandra Hermann et Daniel Paquette et Les Habitations F. Gaudreault Inc. et La Garantie des maisons neuves de l'apchq Inc., T. A., arbitre Alcide Fournier (SORECONI), Solange Larouche & Daniel Cléroux et Habitations Clo-Bel inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq, T. A., arbitre Michel A. Jeanniot (SORECONI), Madame Louise Joly et Monsieur Richard Ranger et Construction Casavia inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq, T. A., arbitre Guy Pelletier (SORECONI), [6] Les parties ont accordé à l'arbitre un délai de soixante (60) jours à compter de la date d'audience pour rendre sentence dans la présente affaire.

4 Page : 4 II : DÉCISION ET MOTIFS Profondeur de creusage de la maison Taux d'humidité excessive dans la maison [7] Il existe une preuve non contredite à l'effet qu'il s'est écoulé plus de six mois entre la découverte de ces deux éléments par le bénéficiaire et leur dénonciation par ce dernier à l'administrateur. [8] L'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs stipule que la garantie d'un plan doit couvrir la réparation des malfaçons, des vices cachés et des vices de construction, découverts respectivement dans l'année, les trois ans et les cinq ans suivant la réception du bâtiment, et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois de leur découverte. [9] L'élément «Profondeur de creusage de la maison» a été découvert par le bénéficiaire dès l'été 2006, alors que l'administrateur a reçu sa dénonciation le 27 février 2008; il s'est donc écoulé environ 20 mois entre la constatation et la dénonciation. [10] De plus, pour cet élément, aucune preuve n'a été soumise au tribunal. [11] L'élément «Taux d'humidité excessive dans la maison» a été découvert par le bénéficiaire à l'hiver , alors que l'administrateur a reçu sa dénonciation le 27 février 2008; il s'est donc écoulé près de 24 mois entre la constatation et la dénonciation. [12] Par ailleurs, dès l'hiver , selon la preuve recueillie, il était relativement facile de constater et d'apprécier les manifestations. [13] Or, le délai maximum de six mois prescrit à l'article 10 du plan de garantie est considéré par la jurisprudence comme un délai de rigueur et de déchéance.

5 Page : 5 [14] À cet égard, je cite l'arbitre M e Jean Philippe Ewart : En résumé, la dénonciation prévue à l'article 10 du Règlement se doit d'être par écrit, est impérative et essentielle, le délai de six mois prévu au même article emporte et est un délai de déchéance, et si ce délai n'est pas respecté, le droit des Bénéficiaires à la couverture du plan de garantie visé et au droit à l'arbitrage qui peut en découler sont respectivement éteints, forclos et ne peuvent être exercés. 1 [15] Tenant compte de la déchéance, il n'est point nécessaire de répondre aux autres questions soulevées lors de l'audience. [16] Pour ces motifs, les réclamations ayant trait à ces deux éléments sont REJETÉES. Présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation [17] En février 2007, le bénéficiaire a constaté la présence de dépôts de couleur orangée dans le bassin de captation. [18] Je reproduis ci-après partiellement la décision de l'administrateur relativement à cet élément de réclamation : L'inspection a permis de constater les faits suivants : - Lorsque la pompe se met en marche, une eau claire en provenance du réseau du drain français s'écoule librement dans le bassin de captation, pour être évacuée par une pompe submersible vers le réseau de drainage pluvial de la municipalité. - Des dépôts de sable fin et limoneux reposant au fond du bassin ainsi que des cernes de couleur orangée présents au pourtour du bassin, sur la pompe et les conduits, démontrent une déficience au niveau de l'entretien de l'installation par les bénéficiaires. - Le niveau de l'eau dans le bassin, lorsque la pompe est au repos, est trop élevé, vraisemblablement à cause d'un mauvais ajustement de la flotte, contribuant ainsi à maintenir le réseau de drainage de la fondation quasi 1 Niki Apollonatos & George Karounis et Habitations Luxim Inc. et La Garantie des maisons neuves de l'apchq, T. A., arbitre Jean Philippe Ewart (CCAC), , par. 54.

6 saturé d'eau, de façon continue, et à maintenir une humidité excessive dans la couche de pierre concassée sous la dalle de béton du sous-sol. ANALYSE ET DÉCISION (points 1 et 2) : Comme il fut mentionné au début du présent rapport, les points 1 et 2 furent dénoncés par écrit à l'administrateur en date du 27 février On constate donc qu'il s'est écoulé plus de six (6) mois entre la découverte des points en question par le bénéficiaire et le moment où ce dernier les a dénoncés par écrit à l'administrateur. De plus, on constate que ces points ont été dénoncés par écrit dans la troisième année de la garantie laquelle porte sur les vices cachés. Or, l'administrateur est d'avis que ces points ne rencontrent pas tous les critères du vice caché en ce sens qu'ils ne sont pas de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné. Par conséquent, l'administrateur doit rejeter la demande de réclamation du bénéficiaire à l'égard de ces points. Page : 6 [19] Relativement à la présence d'eau ferrugineuse, le bénéficiaire a retenu les services d'un expert, soit M. André Levesque, ingénieur. En cours d'enquête, la compétence de M. Levesque n'a pas été questionnée, et aucun élément de son rapport n'a été réellement affaibli par les parties adverses. [20] Voici quelques extraits de son rapport daté du 20 août 2008 (pages 2, 3 et 4) : J'ai effectué l'expertise sur les lieux le 9 juillet 2008, expertise à laquelle les représentants de Résidences du Vieux Village de Bromont Inc, de la Ville de Bromont et de Les Constructions Jean Péloquin Inc. ont été invités. En plus des observations à l'intérieur du sous-sol du bâtiment, j'ai fait effectuer deux excavations du côté extérieur des murs de fondations, dont une première au coin arrière droit du bâtiment sur le mur latéral droit, à un endroit voisin et non dérangé de l'excavation précédente du Groupe Expert Drains, et une seconde au coin avant gauche, sur le mur latéral gauche.

7 Ces deux excavations m'ont permis d'observer les conditions d'installation du drain de fondation et les conditions de fonctionnement. De plus, à partir de la seconde excavation, j'ai fait procéder à l'inspection télévisée du drain de fondation, inspection que j'ai visionnée entièrement. Page : 7 contrairement aux plans de construction (note en page 1/6), l'extérieur des murs de fondations n'est pas recouvert d'une membrane, d'un polythène, d'un papier noir 15 lb. ou d'un isolant rigide; le remblai situé au-dessus du drain est composé de matérieux [sic] fortement silteux, contenant par endroit une proportion significative de matériaux organiques en décomposition; (l'analyse granulométrique annexée au présent rapport a été effectuée sur une motte de silt trouvée dans la première excavation directement au-dessus de [sic] drain, en contact direct avec la jupe de géotextile enrobant le drain, photo 7); l'épaisseur de pierre concassée placée au-dessus du drain n'est que de 70 à 75 mm (3 po.), ce qui est nettement insuffisant, d'abord comparativement aux 150 mm (6 po.) exigés du Code National du Bâtiment (article ) qui régit la présente construction, tel que mentionné à la demande de permis de construction, et ensuite contrairement aux indications du plan de construction qui demandent 300 mm (12 po.) de pierre concassée au-dessus du drain (coupe des fondations, page 6/6); le peu de pierre concassée en place est complètement contaminé des particules fines provenant du remblai silteux sus-jacent, ce qui réduit considérablement l'efficacité du système de drainage et favorise le colmatage de la jupe géotextile; le drain de fondation est inséré dans une jupe (gaine) géotextile qui est en voie de se colmater complètement par les particules fines et par l'ocre ferreux (voir la remarque particulière ci-après au sujet de la jupe de géotextile); Quant à l'inspection télévisée, elle a révélé comme attendu un drain presque plein d'eau, contenant une quantité significative d'ocre ferreux déposé sur les parois internes.

8 On constate donc à la suite des excavations que l'installation du drain de fondation est en partie défectueuse, en regard notamment du contenu organique du remblai sus-jacent et surtout en regard de l'épaisseur de pierre concassée nettement insuffisante par rapport aux exigences du CNB et celles des plans de construction. Tous ces éléments pris individuellement, et a fortiori collectivement, ont pour effet de réduire l'efficacité du drainage périmétrique et de réduire de façon très importante la durée de vie du système de drainage. Dans un délai relativement court, ce système de drainage ne sera plus fonctionnel et devra nécessairement être remplacé. De plus, considérant la présence d'ocre ferreux dans l'eau souterraine et la présence de la jupe géotextile autour du drain, même des nettoyages fréquents du système ne produiraient éventuellement plus d'effet, la jupe géotextile agissant comme barrière aux eaux qui souhaiteraient pénétrer le drain ou aux eaux de nettoyage qui souhaiteraient en sortir pour partiellement nettoyer la couronne de pierre concassée. Page : 8 [21] L'administrateur soutient qu'il s'agit ici d'une malfaçon qui ne peut être considérée comme un vice caché, puisqu'il n'y a pas de déficit d'usage; ou encore, il s'agirait d'une mésentente contractuelle. [22] Or, les conclusions de l'expert Levesque n'ont pas été contestées : Dans un délai relativement court, ce système de drainage ne sera plus fonctionnel et devra nécessairement être remplacé. [23] Même s'il n'y a pas actuellement de déficit d'usage, la durée raisonnable, normale, celle à laquelle on est en droit de s'attendre, sera réduite; selon le tribunal, cette situation correspond très bien à la notion exprimée à l'article 1726 du Code civil du Québec. [24] L'épaisseur de pierre concassée au-dessus du drain est de 3 po; le Code national du bâtiment exige 6 po, et le contrat spécifie 12 po.

9 Page : 9 [25] Il ne s'agit pas ici d'une mésentente contractuelle; il s'agit plutôt d'une obligation contractuelle couverte par l'article 10 du plan de garantie. [26] Le soussigné a soigneusement analysé la jurisprudence soumise par le procureur de l'administrateur. [27] Dans une de ces décisions, la réclamation est rejetée, car selon l'arbitre, le bénéficiaire éprouvait seulement une hantise pour le futur; or, dans le présent dossier, l'expert est catégorique, et les dommages ont déjà débuté. [28] Dans une autre sentence, l'arbitre conclut qu'aucune preuve satisfaisante relativement à un problème de durabilité ou de solidité n'a été administrée; or, dans le présent dossier, la preuve est convaincante quant à la durée de vie et à la solidité du système. [29] Dans une autre décision, l'arbitre soutient que : Pour réussir dans leur démarche de se prémunir contre une éventualité, les bénéficiaires auraient dû établir que la seule conclusion possible, l'issue inéluctable, est le colmatage du drain. 2 [30] Dans le présent dossier, l'expert a établi que la seule conclusion possible est le colmatage du drain. [31] Dans une autre sentence, l'arbitre conclut : Une construction en sol ferreux en soit [sic] n'est pas problématique si alternativement la hauteur de la nappe phréatique n'est pas problématique et/ou le système de drainage est adéquat et que (dans certains cas) un entretien périodique du système est adressé. 3 [32] Or, dans le présent dossier, l'expert affirme que même des nettoyages fréquents du système ne produiraient éventuellement plus d'effet. 2 3 Sandra Hermann et Daniel Paquette et Les Habitations F. Gaudreault Inc. et La Garantie des maisons neuves de l'apchq Inc., T. A., arbitre Alcide Fournier (SORECONI), , par. 56. Solange Larouche & Daniel Cléroux et Habitations Clo-Bel inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq, T. A., arbitre Michel A. Jeanniot (SORECONI), , par. 16.

10 Page : 10 [33] Finalement, dans une sentence de l'arbitre Guy Pelletier, on peut lire : Bien que la jurisprudence ait interprété de façon plus large cette notion de perte de l'ouvrage comme en fait état l'arbitre Jeanniot, le tribunal considère que la preuve présentée n'a pas établi de façon convaincante qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel du drain. Il n'a pas été établi, par ailleurs, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique. Il n'a pas été démontré non plus que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. 4 [34] Or, dans le présent dossier, l'entrepreneur n'a pas observé une norme du Code national du bâtiment et n'a pas respecté une clause de son contrat. [35] Le soussigné cite maintenant l'article 1739 du Code civil du Québec : L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [36] Un bénéficiaire n'est pas un expert. La présence de dépôts de couleur orangée ne doit pas nécessairement déclencher l'alarme immédiatement. [37] La construction en sol ferreux n'est pas en soi nécessairement problématique. [38] La véritable découverte des faits est survenue le 9 juillet 2008 ou peu après, alors que l'ingénieur expert a effectué deux excavations du côté extérieur des murs de fondation. [39] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est favorablement ACCUEILLIE. 4 Madame Louise Joly et Monsieur Richard Ranger et Construction Casavia inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq, T. A., arbitre Guy Pelletier (SORECONI), , par. 45.

11 Page : 11 [40] Le tribunal ORDONNE donc à l'entrepreneur de procéder, selon les règles de l'art et selon les termes du contrat, au remplacement du système de drainage actuel et de remettre les lieux dans leur état d'origine, et ce, dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la présente. [41] À défaut par l'entrepreneur de se conformer à l'ordonnance précédente, le tribunal ORDONNE à l'administrateur de procéder aux travaux correctifs requis, et ce, selon les règles de l'art. [42] Conformément à l'article 22 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal ORDONNE à l'administrateur de rembourser au bénéficiaire un montant de trois mille deux cent quatre-vingt-seize dollars et dix-sept cents (3 296,17 $) pour frais d'expertise ayant servi à la conclusion du présent dossier. [43] Conformément à l'article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont entièrement à la charge de l'administrateur. BELOEIL, le 28 juillet Claude Dupuis, ing., arbitre