Définition des données financières publiées par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Version valable au

Transcription

1 Définition des données financières publiées par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Version valable au 1 er octobre 2011

2 A compter du 1 er janvier 2012, les gestionnaires de SCPI, réunis au sein de l ASPIM, s engagent à déterminer et publier les données essentielles de performance des sociétés sous gestion conformément à la méthodologie et aux prescriptions exposées dans la présente note. En particulier, les données relatives à l année 2011 devront être publiées courant 2012 conformément à ladite méthodologie. Ces données sont diffusées au rythme de publication des documents d information de la SCPI : bulletin trimestriel et rapport annuel. D autres indicateurs peuvent être publiés suivant le souhait du gestionnaire. En l absence de définition commune d un indicateur, ce dernier ne peut faire l objet d une comparaison entre SCPI (exemple du taux d occupation physique).

3 I. Taux d occupation financier (TOF) 1) Définition Le TOF est l expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division : (i) (ii) du montant total des loyers et indemnités d occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers 1 par le montant total des loyers facturables dans l hypothèse où l intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué 2. Les indemnités compensatrices de loyers sont intégrées dans le TOF en étant lissées sur leur période d effet 3. Il est fait mention de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF. Il peut être fait distinctement mention de la quote-part de loyers non recouvrés par rapport au total des loyers facturés. 2) Dates de calcul Le TOF TRIMESTRIEL est mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre), pour les trois mois constituant le trimestre civil écoulé. Il prend en considération les flux effectivement facturés au titre du trimestre civil écoulé. Le TOF ANNUEL est la division de : (i) (ii) la somme des 4 numérateurs des TOF trimestriels par la somme des 4 dénominateurs des TOF trimestriels. 1 Ces montants sont comptabilisés à la ligne des «loyers» dans le compte de résultat de la SCPI. 2 Le TOF est donc affecté par les événements intervenus sur le patrimoine en cours de trimestre : acquisition et cession d immeubles, à compter de la date de signature de l acte. 3 Par exemple, une indemnité de versée pour une période d un an ajoute 250 ( ) au numérateur des 4 premiers TOF trimestriels calculés à compter de la date d obtention de cette indemnité.

4 3) Eléments pris en considération dans le calcul du TOF au numérateur : les loyers, indemnités d occupation ainsi que des indemnités compensatrices de loyers des immeubles dont la SCPI est le propriétaire légal, c està-dire que ces immeubles sont acquis et livrés 4 au dénominateur : l ensemble des locaux détenus par la SCPI a) pour les locaux occupés : le montant du loyer ou de l indemnité facturée sur la période considérée b) pour les locaux vacants, quelle que soit la raison de la vacance : la valeur locative de marché, aux dires de la société de gestion 4) Locaux vacants pris en compte pour la valeur 0 au numérateur du TOF 5 i) locaux vacants offerts à la vente ii) iii) locaux faisant l objet de travaux, quelle qu en soit la nature et la durée locaux faisant l objet d une franchise de loyers 4 Exclusion du contrat de vente à terme 5 Et pour leur valeur locative de marché au dénominateur

5 5) Exclusion des revenus «non récurrents» a) Définition Les revenus «non récurrents» ne sont pas des loyers tels que régulièrement distribués aux termes du contrat de bail. Ils constituent cependant des flux revenant à la SCPI : - dont le montant est occasionnellement l objet de négociations avec le preneur ; - à caractère exceptionnel ; - distribuables au moins en partie aux associés. Ils ne sont pas pris en compte dans la détermination du TOF. b) Principales sources de revenus non récurrents i) indemnité de résiliation anticipée ou indemnité de déspécialisation ii) droits d entrée 6 versés par le nouveau preneur 6) Cas de la SCPI dont l AG a voté la dissolution Le gestionnaire de la SCPI en cours de liquidation des actifs (cas de la «SCPI fiscale») mentionne nécessairement ce point quand il évoque son TOF dont l appréciation doit être modifiée. Dans ces circonstances, un TOF dégradé peut être le signe d une «performance» satisfaisante de la SCPI qui a rapidement rendu ses actifs disponibles à la vente pour les céder dans de meilleures conditions. 6 Contrepartie financière versée par le preneur du fait d un emplacement commercial particulièrement favorable.

6 II. Taux d occupation physique (TOP) La publication du TOP n est pas obligatoire et est laissée à la discrétion de la société de gestion. L attention du lecteur doit être attirée sur le fait que les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI. 1) Définition Le TOP se détermine par la division : (i) (ii) de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. La surface de chaque actif et la surface totale du patrimoine sont celles figurant dans le rapport annuel d activité de la SCPI. La surface cumulée comprend celle des locaux accessoires (réserves, annexes mais non les parkings). 2) Dates de calcul Le TOP TRIMESTRIEL est mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre). Le TOP ANNUEL est la division de : (i) (ii) la somme des 4 numérateurs des TOP trimestriels par la somme des 4 dénominateurs des TOP trimestriels.

7 III. Performances des SCPI Chaque SCPI (hors fiscale) fait l objet d un calcul de performance qui a pour vocation de renseigner l investisseur sur le niveau de la distribution, ainsi que son évolution dans le temps, et la valorisation de son placement. Aucune performance n est publiée pour les SCPI fiscales, compte tenu de leurs caractéristiques constitutives. 1) Performance sur plusieurs années L indicateur utilisé est le Taux de Rentabilité Interne (TRI) sur plusieurs périodes (5, 10, 15, 20 ans), en fonction de la durée d existence de la SCPI. Le TRI est le taux qui est tel que la valeur actuelle nette du placement est nulle (les flux actualisés de décaissement et d'encaissement se compensant). Il se calcule, conformément à la formule suivante, avec : - à l entrée, le prix acquéreur (droits et frais inclus), PA ; - sur la période, les revenus distribués, R ; - à la sortie, le dernier prix d exécution ou la valeur de retrait au terme de la période, PV. Le TRI se calcule de la façon suivante : PA + t n= 1 R (1+ TRI) PVt + (1+ TRI) n = n t 0 Dans le cas d une fusion-absorption, le calcul du TRI prend sa source à la date de réalisation de cette opération. Une SCPI ayant absorbé d autres SCPI dans le passé doit le préciser à côté de la mention de son TRI.

8 2) Performance à un an A. Rendement de l année n a) Rendement du dividende Le rendement du dividende de la SCPI est la division : (i) du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) (ii) par le prix de part acheteur moyen de l année n. Ce prix de part acheteur moyen est la moyenne, au titre d un exercice, des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges (acquisitions et souscriptions) successifs 7. Le montant annuel distribué par part doit mentionner la quote-part due à la distribution de la plus-value intervenue au cours de l année n. b) Rendement du patrimoine 8 Le rendement du patrimoine de la SCPI est la division : (i) (ii) du résultat distribuable de la société au titre de l exercice n par la valeur de réalisation de la société à fin d exercice n-1. Il doit être fait mention que «le rendement du patrimoine publié au premier semestre de l exercice n a un caractère provisoire tant que les données utilisées n ont pas été confirmées par l Assemblée générale des associés de la SCPI». 7 Les tableurs joints en annexe à la présente note exposent la méthode de calcul du prix moyen acquéreur. 8 Income return

9 B. Variation du prix de la part 9 (acquéreur, frais et droits inclus) sur l année n La variation de la valeur de la part se détermine par la division : (i) de l écart entre le prix acheteur moyen 10 de l année n et le prix acheteur moyen de l année n-1 (ii) par le prix de part acheteur moyen de l année n La mention suivante figure obligatoirement à côté de la mention de ce taux : «L acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L appréciation éventuelle du prix de part (net vendeur) sur une année («évolution du prix de part») a une signification relative. L analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en considération : - les frais à la souscription ou à l acquisition de parts, en rapport avec la nature immobilière de l investissement. Ces frais à l entrée n ont pas la même importance relative pour un associé ayant investi de longue date et un autre ayant réalisé une prise de participation plus récente ; - le fonctionnement du capital, fixe ou variable, de la société qui conditionne la formation du prix vendeur». 9 Capital return 10 Les tableurs joints en annexe à la présente note exposent la méthode de calcul du prix moyen acquéreur. 11 Calculé de la même manière que le dénominateur du rendement sur dividende, voir III. 2) A. a).

10 ANNEXE : Méthode de calcul du prix acquéreur moyen

11 SCPI A CAPITAL FIXE Année n-1 Période Prix d'émission Marché primaire Nombre de parts 255, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 Prix acquéreur (droits et frais inclus) Marché secondaire Nombre de parts 254, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,80 TOTAL marchés primaire + secondaire Nombre de parts TOTAL , , ,87 255,03 (1) (2) (3) (4) (5) = (1) + (3) (6) = (2) + (4) (7) = (6) / (5) Prix moyen acquéreur Dividende année n ,30 (8) Rendement du dividende n- 1 6,00% (9) = (8) / (7) Année n Période Prix d'émission Marché primaire Nombre de parts 255, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 Prix acquéreur (droits et frais inclus) Marché secondaire Nombre de parts 259, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,32 TOTAL marchés primaire + secondaire Prix moyen Nombre de acquéreur parts TOTAL , , ,09 263,06 (10) (11) (12) (13) (14)=(10)+(12) (15)=(11)+(13) (16) = (15) / (14) Dividende année n 15,30 (17) Rendement du dividende année n 5,82% (18 )= (17) / (16) Variation du prix de la part année n Performance globale année n 3,15% (19)= [(16) - (7)] / (7) 8,96% (20) = (18) + (19)

12 SCPI A CAPITAL VARIABLE Année n-1 Période Prix de souscription Nombre de parts 1 à , ,00 Prix moyen acquéreur TOTAL ,00 255,00 (1) (2) (3) = (2) / (1) Dividende année n-1 15,30 (4) Rendement du dividende année n-1 6,00% (5) = (4) / (3) Année n Période Prix d'émission Nombre de parts 1 à 6 255, ,00 Prix moyen acquéreur 7 à , ,00 TOTAL ,00 261,18 (6) (7) (8) = (7) / (6) Dividende année n 15,30 (9) Rendement du dividende année n 5,86% (10 )= (9) / (8) Variation du prix de la part année n 2,42% (11)= [(8) - (3)] / (3) Performance globale année n 8,28% (12) = (10) + (11)