Un logement décent et abordable

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1 Un logement décent et abordable un incontournable pour le développement humain de Montréal-Nord Portrait des besoins et des ressources en habitation à Montréal-Nord Comité logement de Montréal-Nord 2 e édition Printemps 2007

2 Cette recherche a été rendue grâce à une subvention de la FONDATION Béati 6344, rue Pascal Montréal-Nord (Québec) H1G 1T6 Des copies de ce rapport sont disponibles au coût de 5,00 $ (frais de poste inclus). Nous demandons une contribution de 10 $ par copie aux organismes et 15,00 $ par copie aux institutions afin de rendre disponible ce rapport à prix réduit à un plus grand nombre de personnes. Nous décourageons toute reproduction totale ou partielle de ce document sans l accord du Comité logement de Montréal-Nord. Votre contribution nous aide à continuer notre travail. Comité logement de Montréal-Nord, Printemps 2007 [email protected] 2

3 MERCI! Aux organismes qui ont travaillé à regrouper des locataires ou intervenants 1 : l organisation pour la protection des droits sociaux (OPDS), l Association Entre Parents de Montréal-Nord, l initiative Go! Montréal-Nord, le Service d aide aux nouveaux arrivants du Centre d action bénévole de Montréal-Nord, l Équipe quartier du CSSS d Ahuntsic et Montréal-Nord et ses partenaires. À madame Charlotte Côté de la Ville de Montréal, arrondissement Montréal-Nord pour ses recherches statistiques. Au membres du conseil d administration provisoire du Comité logement de Montréal-Nord : madame Claudette De Carufel, monsieur Mario Tardif, monsieur Roger Moreau et monsieur Pierre Cantin. À monsieur Roger Moreau qui a bonifié le document, assuré la révision des textes et rédigé la seconde édition. Aux personnes rencontrées en entrevue individuelles et de groupe, qui ont donné la couleur de cette recherche et toute l inspiration nécessaire à son auteur Jean-Yves Rousseau. 1 Dans le présent document, les termes employés au singulier comprennent le pluriel et vice-versa, et ceux qui sont employés au masculin comprennent le féminin et vice-versa. 3

4 TABLE DES MATIÈRES MERCI!...3 TABLE DES MATIÈRES. 4 LISTE DES TABLEAUX..6 INTRODUCTION Contexte et historique Question de recherche Plan LE LOGEMENT, C EST PLUS QU UN TOIT! Un droit ou un privilège? Les conditions reliées au logement Caractéristiques de Montréal-Nord Population Répartition des ménages locataires et propriétaires Concentration des locataires Logement et pauvreté Logement et personnes âgées Logement et taille des ménages Niveau de défavorisation Origine ethnique Logement et stabilité.22 LES BESOINS Des Logements accessibles Des logements disponibles et en nombre suffisant Des logements abordables Des propriétaires justes et exempts de préjugés Les logements pour des groupes spécifiques Des logements habitables Des logements bien entretenus Des logements salubres Des relations locataire-propriétaire harmonieuses..32 4

5 3.1 Des rapports libres de tensions Des propriétaires présents Des rapports basés sur le respect des droits de chacun Connaissance des alternatives UN ENVIRONNEMENT DE QUALITÉ Plan d urbanisme.35 LES RESSOURCES LE BÂTI DE MONTRÉAL-NORD L âge des résidences et le déclin de la construction La typologie du logement Le mode d occupation des logements : achat ou location La grandeur des unités de logement La proportion du revenu affectée au logement Les logements ayant besoin d entretien et de réparation Le logement social et communautaire dans l arrondissement Les programmes d aide au logement social et communautaire Le logement social et communautaire dans Montréal-Nord PROGRAMMES DE CONSTRUCTION ET RÉNOVATION Programmes de construction Programmes de rénovation Autres programmes RESSOURCES COMMUNAUTAIRES Associations de locataires Le Comité logement de Montréal-Nord Le comité Un Toit pour tous Les groupes de ressources techniques (GRT) Les regroupements..55 CONCLUSION. 57 LES ACTIONS POSSIBLES En faveur du logement social Pour le respect des droits des locataires Avec les programmes gouvernementaux...58 BIBLIOGRAPHIE.59 ANNEXE 1 61 ANNEXE 2.63 ANNEXE ANNEXE

6 LISTE DES TABLEAUX Tableau 1 Enjeux et actions prioritaires du sommet de Montréal, arrondissement Montréal-Nord, Tableau 2 Proportion des ménages selon le nombre de membres, arrondissement Montréal-Nord, île de Montréal, le Québec, Tableau 3 Répartition des immigrants selon le lieu de naissance, Montréal-Nord et Montréal, Tableau 4 Taux d inoccupation (%) des appartements d initiative privée selon le nombre de chambres, Montréal-Nord, Île de Montréal, 2004, Tableau 5 Variation du loyer moyen ($) des appartements d initiative privée selon le nombre de chambres, Montréal-Nord, Île de Montréal, 2004, Tableau 6 Familles à faible revenu, arrondissement Montréal-Nord et Montréal, Tableau 7 Seuils de faible revenu selon la composition du ménage, grande région montréalaise, Tableau 8 Nombre de ménages en attente de HLM, Montréal-Nord, 2002 et Tableau 10 Répartition des familles de recensement et des ménages selon la tranche de revenu annuel et selon le revenu annuel moyen, Montréal-Nord et Montréal, Tableau 11 Composition du revenu de la population de 15 ans et plus selon la source, régions administratives de Montréal et de Laval, Tableau 12 Propriétaires d immeubles de 2 logements et plus selon leur lieu de résidence, Montréal Nord, Tableau 13 Logements privés occupés selon la période de construction, Montréal-Nord et Montréal, Tableau 14 Logement privé occupé selon le type de construction résidentielle, Montréal-Nord, arrondissement Montréal-Nord et Montréal, Tableau 15 Mode d'occupation des logements privés par les familles économiques, arrondissement Montréal-Nord, région administrative de Montréal et province de Québec Tableau 16 Nombre et pourcentage de logements privés occupés selon le nombre de pièces, Montréal-Nord, Tableau 17 Ménages privés selon le mode d'occupation et les coûts d'habitation, et valeur moyenne du logement, arrondissement Montréal-Nord, Tableau 18 Logements privés occupés selon leur besoin d'entretien régulier et de réparations, Tableau 19 Les logements sociaux et communautaires dans l arrondissement Montréal-Nord et à Montréal, au 31 décembre Tableau 20 Coopératives d habitation de Montréal-Nord, Tableau 21 Logements sociaux et communautaires à Montréal, en date du 31 décembre 2004, Répartition par arrondissements...60 Tableau 22 Nombre et pourcentage de HLM et de bénéficiaires du PSL selon l arrondissement, Tableau 23 Programmes gouvernementaux Soutien financier aux ménages Tableau 24 Programmes gouvernementaux Soutien financier aux ménages Tableau 25 Programmes gouvernementaux Construction LISTE DES CARTES Carte 1 Proportion des locataires, CLSC, île de Montréal, Carte 2 Taux de locataires à Montréal, Carte 3 Proportion de la population vivant sous le seuil de faible revenu, secteurs de recensement du CLSC Montréal-Nord, Carte 4 Proportion des personnes âgées de 65 ans et plus, secteurs de recensement du CLSC Montréal-Nord, Carte 5 Secteurs de démembrement selon leur niveau de défavorisation, Montréal-Nord Carte 6 Proportion d immigrants par secteur de recensement, Montréal-Nord, Carte 7 Proportion de la population de 5 ans et plus ayant déménagé durant les cinq années précédentes, selon les secteurs de recensement, Montréal-Nord, Carte 8 Densité de la population de Montréal, Carte 9 Affectation du sol, Montréal-Nord, LISTE DES FIGURES Figure 1 Figure 2 Répartition des immigrants selon la période d immigration, CLSC Montréal-Nord, Nombre et proportion d immigrants, CLSC Montréal-Nord, de 1981 à

7 INTRODUCTION 1. Contexte et historique Depuis plusieurs années, des organismes communautaires et institutions telles que la Ville de Montréal, arrondissement Montréal-Nord, le CSSS d Ahuntsic et Montréal-Nord, la Direction de la santé publique et Centraide du Grand Montréal perçoivent l accessibilité à un logement décent et à coût abordable comme un enjeu prioritaire du développement social à Montréal-Nord. Plusieurs personnes se disent prêtes à entreprendre des actions visant des solutions collectives. Depuis bon nombre d années, en effet, des citoyens ordinaires et des décideurs sont préoccupés par la question de l habitation et particulièrement par la situation des locataires de Montréal-Nord. Un bref rappel des différentes étapes de la réflexion qui a mené à la mise sur pied du Comité logement de Montréal-Nord n est donc pas inutile. a) Le projet de mise sur pied d un point de service à Montréal-Nord mars 1999 En mars 1999, Entraide logement Hochelaga Maisonneuve procédait à une étude pour le compte de Centraide sur l opportunité de mettre sur pied un point de service à Montréal-Nord. Des rencontres avec des intervenants du milieu ont permis de constater qu un service d information et d éducation populaire en matière de logement répondrait à des besoins importants dans le milieu, notamment dans le secteur Nord-Est. «Il ressort, lit-on dans le rapport, qu une intervention des autorités ainsi que des milieux communautaire et institutionnel devra être élaboré afin d améliorer les conditions de vie en général de la population de Montréal-Nord en favorisant le secteur Nord-Est» (p.8). Le rapport rend compte d une préoccupation des intervenants : une majorité d entre eux souhaitent la mise sur pied d un organisme autonome, indépendant et établi à Montréal-Nord. b) Le Forum sur la pauvreté des aînés 17 octobre 2001 Le 17 octobre 2001, au Forum des aînés organisé par la Table de concertation des aînés, les participants de l atelier sur le logement proposaient trois actions : 1. réaliser un portrait du logement à Montréal-Nord, 2. créer un comité logement et 3. mettre sur pied de nouvelles coopératives d habitation (notamment par le transfert d immeubles). c) Le projet de développement social Montréal-Nord en santé Février 2001 Faisant l état de situation du développement social à Montréal-Nord, le document de Montréal-Nord en santé énonce six enjeux auxquels la communauté est confrontée : 1. Le vieillissement de la population, 2. son appauvrissement, 3. la transformation des familles, 4. la progression de la diversité culturelle, 5. la déqualification sociale et culturelle, 6. la violence entre les personnes. 7

8 Sous le titre «Un cadre physique rébarbatif», on y lit : «Dans les quartiers les plus denses de Montréal-Nord, la qualité des logements est souvent médiocre. Le développement rapide de ces quartiers dans les années 60 a eu une influence négative sur les standards de construction. Les logements se caractérisent donc par une mauvaise qualité de l isolation, de l insonorisation, de la fenestration et du chauffage et souvent par un manque d entretien, un laisser-aller jusqu au délabrement. Une forte proportion des propriétaires de ces logements n abitant pas à Montréal-Nord, leur absence entraîne souvent de la négligence dans l entretien des immeubles. Les populations qui y habitent forment à certains endroits des ghettos de pauvreté où l on constate un grand isolement social. Les espaces verts sont quasi inexistants» 2. La possibilité d avoir un logement décent à coût abordable apparaît comme un facteur permettant une stabilité résidentielle et une façon de diminuer la mobilité résidentielle. Le mouvement de mise sur pied de coopératives d habitation dans les années 80 est mentionné comme une expérience qui «a contribué à se donner un pouvoir sur leurs conditions d habitation, tout en assurant l exercice de leur droit à un logement décent et de prix abordable ainsi que le respect de leur droit à la stabilité résidentielle» 3. On y fait mention que le Comité promoteur de Montréal-Nord en santé entend encourager la mise sur pied d un comité logement. d) Le Sommet de Montréal, arrondissement Montréal-Nord Le 25 mars 2002, dans le cadre du Sommet de Montréal, une soixantaine d intervenants de Montréal- Nord étaient réunis pour élaborer un premier jet de plan d action. Il s agissait d abord de s entendre sur les enjeux et les actions prioritaires du milieu dans une démarche de planification participative où le citoyen ordinaire a son mot à dire dans les grandes décisions qui affectent l évolution économique, sociale et culturelle de son milieu de vie. L atelier portant sur l habitation proposait les enjeux et les actions prioritaires. Tableau 1 Enjeux et actions prioritaires du Sommet de Montréal arrondissement Montréal-Nord, 2002 Enjeux 1. Améliorer l habitation 2. Pénurie de logements privés ou subventionnés et pénurie de grands logements 3. Rétention des résidants Actions prioritaires de l arrondissement Montréal-Nord 1. Avoir une vision globale du re-développement et favoriser la mixité âges/revenus. 2. Améliorer les milieux de vie (en particulier ceux des aînés et des handicapés). 3. Améliorer les services de loisirs, de la culture, du transport, communautaires et de la sécurité. 1. Identifier le parc des immeubles vacants existants. 2. Profiter au maximum des programmes annoncés par le gouvernement et visant la création de nouvelles unités de logements privés et subventionnés. 3. Créer un organisme pour développer de nouveaux logements (ex. : comité logement) et favoriser les coopératives d habitation. 1. Poursuivre et améliorer les programmes de rénovation (assouplir les conditions d admissibilité). 2. Développer le civisme en responsabilisant les citoyens. 3. Améliorer l intervention de l Arrondissement dans les services de salubrité. 2 Montréal-Nord en santé, Projet de développement social à Montéal-Nord : État de situation, février 2001, p.10, 3 Ibid., p

9 e) Le Colloque Montréal-Nord en action Le 19 novembre 2002, à la suite du Sommet de Montréal, un projet de plan d action fut soumis à la réflexion d une assemblée de deux cents citoyens de tous les secteurs d activité. Le but de cette seconde consultation était double : valider le plan d action par un grand nombre d intervenants représentatifs de la communauté locale et bonifier ce plan d action. Intitulée «Montréal-Nord en action», cette journée permit de réaliser un large consensus sur le diagnostic posé par le sommet et de convenir qu il était temps de mieux coordonner les efforts dans un plan d action global et intégré. Dans le domaine de l habitation, la priorité fut accordée aux actions suivantes : 1. Développer une vision globale en plus d élaborer un plan directeur (mixité des résidants/clientèles : personnes et familles à faible revenu jeunes couples aînée handicapés personnes atteintes de déficience intellectuelle ou de problèmes de santé mentale). 2. Soutenir financièrement l organisme d aide aux locataires ; 3. Favoriser la création de logements coopératifs, particulièrement dans les secteurs Nord-Est et Sud-Ouest, avec une attention particulière à des initiatives de logements supervisés en faveur de clientèles particulières. f) La journée de l habitation 3 décembre 2002 Le 3 décembre 2002, les organismes de Montréal-Nord concernés par la problématique du logement répondirent en grand nombre à un appel lancé par le Comité logement de Montréal-Nord (en formation) en participant à une journée de réflexion sur l habitation à Montréal-Nord et en se constituant en Réseau logement de Montréal-Nord avec la mission de réunir les volontés et les ressources en matière de logement afin d entreprendre des actions concertées. Lors de cette Journée de l habitation, un portrait des besoins et des ressources fut présenté. Les participants furent invités à bonifier ou à corriger ce portrait. Trois invités représentant des organismes en habitation 4, présentèrent les actions possibles en logement social (HLM, coopératif et communautaire) et la défense des droits des locataires 5. En fin de rencontre, on demanda aux participants de cibler les actions prioritaires du nouveau Réseau logement. Deux actions prioritaires furent décidées : Participer au projet d un OBNL pour personnes âgées en légère perte d autonomie présenté par le Groupe de ressources techniques Bâtir son quartier ; Consolider le Comité logement de Montréal-Nord. Les participants ont décidé de se revoir au printemps g) Le chantier Plan d action famille En janvier 2007, la Ville Montréal, arrondissement Montréal-Nord, préoccupée par le vieillissement de sa population et l exode des jeunes vers les banlieues éloignées, met sur pied le chantier Action famille pour se donner un temps de réflexion entre intervenants du milieu et de l arrondissement pour revoir, ajuster et optimiser l offre de service aux familles et convenir d une cible famille à atteindre d ici Parmi les thèmes de réflexion soumis, en mai, à une consultation publique, se trouve l habitation. Il y a une volonté politique : d améliorer l accessibilité au logement et à la propriété pour les familles, en portant une attention particulière aux familles vulnérables économiquement et susceptibles de vivre de la discrimination ; de favoriser l amélioration des conditions d habitabilité et prévenir la détérioration des logements existants ; de promouvoir le développement et l adaptation d une offre résidentielle pouvant répondre aux diverses réalités familiales (ex. : familles nombreuses, aînés et autres membres de la famille pouvant vivre des limitations fonctionnelles, cohabitation intergénérationnelle). 4 Soit le Front d action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), le Groupe de ressources techniques Bâtir son quartier et le Regroupement des comités logement et association de locataires du Québec (RCLALQ) 5 Un compte rendu de la rencontre est en annexe 1. 9

10 2. Question de recherche Au Sommet de Montréal de 2002, le document de travail du secteur de l habitation énonçait les principaux défis relevés par l intervention municipale : Le soutien au développement et au re-développement résidentiel : L accession à la propriété ; La revitalisation des quartiers en difficulté ; Le développement du logement social et communautaire ; La consolidation des milieux de vie résidentiels. En quels termes, ces défis se posent-ils à la communauté de Montréal-Nord? Le présent document vise à faire état des besoins des locataires de l arrondissement en matière d habitation et à dresser le portrait des ressources disponibles afin de mettre en place des actions concertées. L accès à un logement décent à coût abordable étant une condition essentielle au développement social et économique des personnes résidant à Montréal-Nord, qu en est-il de leurs besoins et ressources quant à : a) un logement décent, b) son coût abordable, c) un environnement de qualité? Cette question sera abordée sous deux angles : 1. La demande (les besoins des locataires) ; 2. l offre (les ressources actuelles et possibles. Le présent portrait a été réalisé à partir de deux sources principales : a. Les statistiques disponibles concernant le logement et les conditions de vie des personnes de Montréal-Nord ; b. Des entrevues individuelles et de groupe auprès de 50 personnes (locataires, intervenants, décideurs publics, etc.). 3. Plan La première section situe la problématique du logement à l intérieur d un cadre plus large en rendant compte de certaines caractéristiques de l arrondissement Montréal-Nord.Dans la section suivante, nous faisons état des besoins des locataires de Montréal-Nord selon quatre variables : L accessibilité au logement ; L habitabilité du logement ; Les relations locataires-propriétaires ; Un environnement de qualité. Ensuite, nous dressons le portrait des ressources selon quatre aspects : Les caractéristiques des logements de Montréal-Nord ; Le soutien aux ménages locataires ; Les programmes de construction et de rénovation ; Les ressources communautaires. 10

11 LE LOGEMENT C EST PLUS QU UN TOIT 1. Un droit ou un privilège? L article 25 de la Déclaration des droits de l homme de l Organisation des Nations Unies affirme l énoncé suivant : «Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l alimentation, l habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires ; elle a droit à la sécurité en cas de chômage, de maladie, d invalidité, de veuvage, de vieillesse ou dans les autres cas de perte de ses moyens de subsistance par suite de circonstances indépendantes de sa volonté.» La Commission des droits de la personne du Québec considère le droit au logement comme une composante du droit à des mesures d assistance financière et à des mesures susceptibles d assurer un niveau de vie décent. La Charte des droits et libertés de la personne du Québec Art. 5 : «Toute personne a droit à sa vie privée». 6 : «Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens». 7 : «La demeure est inviolable». 8 : «Nul ne peut pénétrer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans son consentement exprès ou tacite». 10 : «Toute personne a droit à la reconnaissance et à l exercice, en pleine égalité, des droits et libertés de la personne sans distinction, exclusion, ou préférence fondée sur la race, la couleur, le sexe, la grossesse, l orientation sexuelle, l état civil, sauf dans la mesure prévue par la loi, la religion, les convictions politiques, la langue, l origine ethnique ou nationale, la condition sociale, le handicap. Il y a discrimination lorsque telle distinction, exclusion ou préférence a pour effet de détruire ou de compromettre ce droit». 11 : «Nul ne peut harceler une personne en raison des motifs visés dans l article 10». 12 : «Nul ne peut, par discrimination, refuser de conclure un acte juridique ayant pour objet des biens ou des services ordinairement offerts au public». 13 : «Nul ne peut, dans un acte juridique, stipuler une clause comportant discrimination. Une telle clause est sans effet». 14 : «L interdiction visée dans les articles 12 et 13 ne s applique pas au locateur d une chambre située dans un local d habitation, si le locateur ou sa famille réside dans le local, ne loue qu une seule chambre et n annonce pas celle-ci, en vue de la louer, par avis ou par tout autre moyen public de sollicitation». 45 : «Toute personne dans le besoin a droit pour elle et sa famille, à des mesures d assistance financière et à des mesures sociales, prévues par la loi, susceptibles de lui assurer un niveau de vie décent». 49 : «Une atteinte illicite à un droit ou à une liberté reconnu dans la présente Charte confère à la victime le droit d obtenir la cessation de cette atteinte et la réparation du préjudice moral ou matériel qui en résulte. En cas d atteinte illicite et intentionnelle, le tribunal peut en outre condamner son auteur à des dommages-intérêts punitifs». 11

12 2. Les conditions reliées au logement La notion d habitation décente à coût abordable implique les conditions suivantes : La sécurité (protection contre l expulsion, l intrusion, etc.) ; La capacité de paiement ; L habitabilité ; La facilité d accès ; L environnement de qualité. Une étude de la problématique du logement ne peut se faire sans la relier aux variables écologiques et socioéconomiques des résidants, notamment à celle des locataires, telles que : La pauvreté ; L immigration ; L âge ; L environnement urbain ; La stabilité ; Le tissu social ; Les relations de voisinage. 3. Caractéristiques de l arrondissement Montréal-Nord 3.1 Population Montréal-Nord compte personnes 6 regroupées en ménages, soit un nombre moyen de 2,3 personnes par ménage (contre 2,2 à Montréal). 3.2 Répartition des ménages locataires et propriétaires Montréal-Nord compte une forte proportion de locataires. En 2001, les locataires y représentaient 72,4 % de la population. L arrondissement se compare aux territoires des CLSC St-Michel, St- Léonard et Rosemont situés sous sa limite Sud, se situant dans la tranche de 66,0 % à 72,9 % (carte 1). 6 Statistique Canada, recensement

13 Carte 1 Proportion des locataires, CLSC, île de Montréal, 2001 Logements loués Moins de 57,0% 57,0% à 65,9% 66,0% à 72,9% 73,0% à 77,9% 78,0% et plus Région = 64,2% Bordeaux-Cartierville 57,4 Parc Extension 81,4 & Montréal-Nord 72,4 St-Michel 66,7 Ahuntsic 65,3 Villeray 76,2 Rivière-des-Prairies 33,9 St-Léonard 66,0 De Rosemont 72,2 Pointe-aux- Trembles 44,1 Mercier-Est / Anjou 59,6 Olivier- Guimond 65,6 Hochelaga-Maisonneuve 85,0 La Petite-Patrie 78,4 Plateau Mont-Royal 76,6 Lac St-Louis 20,0 Pierrefonds 28,2 0 2,5 5 St-Laurent 61,5 Du Vieux La Chine 56,5 Côte-des-Neiges 72,5 René-Cassin 56,4 LaSalle 61,2 Métro 78,0 St-Henri 74,8 Verdun / Côte St-Paul 69,4 Des Faubourgs 83,1 St-Louis du Parc 73,8 Pointe-St-Charles 76,5 kilomètres NDG / Montréal-Ouest 66,3 Source : Statistique Canada, recensement 2001, données analysées en 2005 par Robert Choinière, Danièle Dorval et James Massie de la Direction de la santé publique de Montréal. 3.3 Concentration des locataires Ci-dessous, la carte 2 indique les taux de locataires autrement dit les degrés de densité de logements locatifs - selon le secteur de recensement sur le territoire de l île de Montréal. Si on met le zoom sur Montréal-Nord, on aperçoit deux voisinages de cet arrondissement où la population de locataires a une très forte concentration : Le Nord-Est et le Nord-Ouest. Les taux de locataires dans ces deux voisinages se situent dans la tranche de 81.1 % à 100 % : le Nord-Est, en raison de la forte concentration d immeubles à trois étages habités majoritairement par des familles; le Nord-Ouest, en raison de ses tours d habitation pour personnes âgées. 13

14 Carte 2 Source : Statistique Canada, recensement Données analysées en 2005 par Robert Choinière, Danièle Dorval et James Massie de la Direction de la santé publique de Montréal. 3.4 Logement et pauvreté Le voisinage Nord-Est de Montréal-Nord, qui compte une forte proportion de locataires, est aussi un des endroits où se retrouve une forte proportion de personnes vivant sous le seuil de faible revenu (carte 3). On y observe des taux qui fluctuent entre 49,7 % et 60,5 %. Mais il n est pas le seul voisinage à compter une très forte proportion de personnes sous le seuil de faible revenu : le Sud-Ouest affiche, quant à lui, un taux de 46,9 %. 14

15 Carte 3 Proportion de la population vivant sous le seuil de faible revenu, secteurs de recensement du CLSC Montréal-Nord, 2001 Source : Statistique Canada, recensement Données analysées en 2005 par Robert Choinière, Danièle Dorval et James Massie de la Direction de la santé publique de Montréal. 3.5 Logement et personnes âgées La caractéristique principale du voisinage Nord-Ouest est la forte proportion des personnes âgées de 65 ans et plus, comme on peut le voir sur la carte No 4. Il s agit du territoire qui compte la plus forte proportion de personnes de 65 ans et plus, soit 46,1 %. En raison des tours d habitation pour personnes âgées sur le boulevard Gouin longeant la rivière des Prairies, les aînés se retrouvent aussi dans une proportion importante (35,1 %) dans le voisinage Nord-Est. 15

16 Carte 4 Proportion des personnes âgées de 65 ans et plus, secteurs de recensement du CLSC Montréal-Nord, 2001 Source : Statistique Canada, recensement Données compilées en 2005 par Robert Choinière, Danièle Dorval et James Massie de la Direction de la santé publique de Montréal 3.6 Logement et taille des ménages La taille des ménages est une donnée importante à considérer. En comparaison avec l ensemble des arrondissements et villes de l île de Montréal, Montréal-Nord affiche une faible supériorité quant au nombre moyen de personnes par ménage : 2,3 vs 2,2. Par contre, ce nombre est légèrement inférieur si on le compare au Québec dans son ensemble, qui a une moyenne de 2,4 personnes par ménage (tableau 2). 16

17 Tableau 2 Proportion des ménages selon le nombre de membres, arrondissement Montréal-Nord, île de Montréal, le Québec, 2001 Taille des ménages Arrondissement Montréal-Nord Ïle de Montréal Le Québec N % N % N % Total personne , , ,6 2 personnes , , ,0 3 personnes , , ,4 4-5 personnes , , ,2 6 personnes et plus 880 2, , ,8 N. moyen de ,4 personnes/ménage 3.7 Niveau de défavorisation Si on jette un rapide coup d œil sur la carte 5 et sa légende, qui illustrent géographiquement les divers niveaux de défavorisation 7 observés dans l arrondissement Montréal-Nord, on pourra constater que, dans cet arrondissement, la défavorisation présente une trame géographique bien caractérisée. Des divergences comme des convergences peuvent être remarquées dans les diverses aires de diffusion 8 de l arrondissement Montréal-Nord. 7 Par défavorisation, on entend un état observable et démontrable de désavantage relatif face à la communauté locale ou à l ensemble de la société à laquelle appartient un individu, une famille ou un groupe. Ce désavantage peut se situer au plan matériel (proportion de gens sans diplôme d études secondaires, revenu personnel moyen, rapport emploi/population,) ou au plan social (proportion de gens séparés, divorcés ou veufs, de familles monoparentales, de personnes vivant. 8 L'aire de diffusion est une petite unité géographique relativement stable formée d'un ou de plusieurs îlots regroupant de 400 à 700 habitants. Il s'agit de la plus petite région géographique normalisée pour laquelle toutes les données du recensement sont diffusées. Un îlot est un secteur dont tous les côtés sont délimités par des rues et/ou des limites de régions géographiques normalisées. Les îlots couvrent tout le territoire québécois. Il s'agit de la plus petite unité géographique pour laquelle les chiffres de population et des logements sont diffusés. 17

18 Carte 5 Secteurs de démembrement selon leur niveau de défavorisation, Montréal-Nord 2001 Réalisation : Unité Gestion de l'information, DRI, DGPSEGI, MSSS. Collaboration : Institut national de santé publique du Québec. Source : Statistique Canada, recensement de 2001 La défavorisation matérielle et sociale est faible dans le voisinage du nom de «Village des fleurs (vert pâle) et ses environs, et, entre les avenues Ste-Colette et Salk, elle devient encore plus faible (vert foncé); on observe le même phénomène entre les boulevard Léger et Gouin à l ouest du boulevard Rolland et au nord-ouest du boulevard Pie IX. Par contre, dans le nord-est de 18

19 l arrondissement, elle s intensifie, surtout à Place Normandie et dans le quadrilatère formé par la rue Pascal et les boulevards, Rolland, Maurice-Duplessis et Langelier. 3.8 Origine ethnique Montréal-Nord est un arrondissement où la diversité culturelle est constituée par un maillage entre l ancienne et la récente immigration. Son portrait est façonné par l intégration, entre 1996 et 2001, de 17 % de nouveaux arrivants chargés de leur bagage culturel dans un milieu d accueil francophone à 83 % (comparativement à 62,6 % à Montréal) 9. Figure 1 Source : Statistique Canada. Données analysées par la Direction de la santé publique de Montréal, novembre Avant 1961, le pourcentage d immigrant à Montréal-Nord atteignait une proportion de 13 % de la population totale. La majeure partie de cette immigration provenait d Italie. Après cette date jusqu en 2001, Montréal-Nord a accueilli en moyenne une proportion de 17 % d immigrants. C est dans la période de 1981 à 1990, qu elle en recevait la plus grande proportion, soit 22 % Figure 1) et cette immigration était majoritairement haïtienne. Mais la plus récente immigration est caractérisée par un grand nombre de familles d origine libanaise et maghrébine. 9 Statistique Canada, recensement

20 Figure 2 Source : Statistique Canada. Données analysées par la Direction de la santé publique de Montréal, novembre En vingt ans, entre 1981 et 2001, le nombre de personnes immigrante à Montréal-Nord est passé de (15,9 %) à (26,5 %), une augmentation de (10,6 %). À leur arrivée dans l arrondissement Montréal-Nord, dans quels voisinages ces nouveaux arrivants s installent-ils? La carte 6 nous indique que, s ils se disséminent partout sur le territoire, une majeure partie d entre eux vient s établir dans la frange Sud de Montréal-Nord. Et c est dans le sud-ouest que leur présence est plus importante, avec un pourcentage de 36,5 %. Du coté est, cette frange se prolonge profondément vers le nord, jusqu au-delà du boulevard Maurice-Duplessis où ils représentent une proportion de 32,7 %. Dans la partie Nord de l arrondissement entre le boulevard St-Michel et l avenue Salk, leur présente est plus faible : entre 15,6 % et 16, 9 %. Entre le nord et le sud du territoire, leur présence est moyenne, soit entre 24 % et 26,8 %. 20

21 Carte 6 Proportion d immigrants par secteur de recensement, Montréal-Nord, 2001 Source : Statistique Canada. Données du recensement de 2001 analysées par le Direction de la santé publique de Montréal. De quels pays les immigrants qui s établissent à Montréal-Nord proviennent-ils? Le tiers d entre eux, soit plus précisément 32,8 %, sont nés en Haïti - comparativement à Montréal où ils représentent la faible proportion de 7,4 % - et un peu plus du quart, soit 25,6 % (vs 11,5 % à Montréal), sont nés en Italie. Du Maroc et du Liban, les proportions sont beaucoup moindres : 2,9 % et 3,2 % respectivement (vs 3,3 % et 4,0 % à Montréal). De France et du Portugal, ces immigrants représentent des taux encore plus faibles, soit respectivement de 2,8 % et de 2,4 %, comparativement à 4,8 % et 2,7 % à Montréal (tableau 3). 21

22 Tableau 3 Rép artition des im m ig rants selon le lieu de naissance ( 10 p rincip aux), CLSC Montréal-Nord et Montréal, 2001 M o n tré a l-n o rd M o n tré a l Lieu de naissance Nom bre % Nom bre % Haïti , ,4 Italie , ,5 Liban 700 3, ,0 Maroc 645 2, ,3 France 605 2, ,8 Portugal 525 2, ,7 Viet Nam 300 1, ,7 États-Unis 175 0, ,2 Mexique 135 0, ,5 Yougoslavie 105 0, ,5 Total (10 principaux) , ,6 Total des im m igrants , ,0 Source : Statistique Canada. Données du recensement de 2001 analysées par le Direction de la santé publique de Montréal. 3.9 Logement et stabilité Généralement, la qualité du logement et le montant du loyer ont, avec les rapports familiaux et sociaux, une incidence prépondérante sur la rétention des locataires. La proportion des déménagements qui surviennent dans une communauté au cours d un laps de temps déterminé constitue un bon indicateur de la vie communautaire et de la force des réseaux de soutien social. La carte 7 illustre le niveau de stabilité résidentielle qu on perçoit dans l arrondissement. Alors qu elle est relativement stable (avec moins de 39,5 % de déménagements) à l ouest de l arrondissement entre le boulevard Henri-Bourassa et la rue Prieur -, dans l hexagone Nord à l est de Lacordaire et sur les bords de la rivière des Prairies plus à l est, la population de l arrondissement est très instable dans le voisinage Nord-Est, avec des taux de déménagements allant à la hauteur de 70,6 %. Il y aurait tout lieu d étudier les causes de cette mobilité, mais on peut supposer que des facteurs tels que le montant élevé du loyer, les médiocres conditions de logement et la mauvaise qualité de vie y jouent leur rôle. L amélioration du revenu pourrait être également une raison de quitter. 22

23 Carte 7 Proportion de la population de 5 ans et plus ayant déménagé durant les cinq années précédentes,elon les secteurs de recensement, Montréal-Nord, 2001 Source : Statistique Canada. Données du recensement de 2001 analysées par le Direction de la santé publique de Montréal. 23

24 LES BESOINS Les locataires et les intervenants rencontrés font état de quatre grands besoins en matière d habitation : o des logements accessibles; o des logements habitables; o des relations locataire/propriétaire harmonieuses ; o un environnement de qualité. 1. Des logement accessibles 1.1 Des logements disponibles et en nombre suffisant Pour que les logements de Montréal-Nord soient accessibles, il doit y en avoir en nombre suffisant pour couvrir la demande. Un rapport de la Société canadienne d hypothèque et de logement sur le logement locatif indique un taux de vacance de 3,8 % dans l arrondissement Montréal-Nord en 2005, alors qu il était à 1,3 % en 2004 (tableau 4). C est une augmentation de 2,5 %. Grâce à cette performance, le taux de logements vacants à Montréal-Nord dépassait celui de l ensemble de l île de Montréal, qui grimpait de 1,7 % à 2,1 % (une légère augmentation de 0,4 %). S agit-il d une tendance? Il faudra attendre encore quelques années pour voir si celle-ci se confirme. Tableau 4 Taux d inoccupation (%) des appartements d initiative privée selon le nombre de chambres, Montréal-Nord, Île de Montréal, 2004,2005 Studios 1 c.c. 2 c.c. 3 c.c. + Total Mtl-N 1,9 4,6 2,4 4,6 0,8 3,2 0,2 4,8 1,3 3,8 Île Mtl 2,3 3,8 1,9 2,3 1,5 1,7 1,3 1,5 1,7 2,1 Source : OMHM, Rapport sur le marché locatif, RMR de Montréal, octobre 2005 «J aime mon logement, mais il n est pas grand : un 4½ et deux enfants. Je couche dans le salon. J ai donné la chambre aux enfants. Je n ai pas de place de rangement, pas de garde-robe et pas de penderie dans la toilette.c est pas le proprio qui paie pour une place de rangement. L architecte est au cimetière.» Johanne Hélas, on observe dans Montréal-Nord un manque important de logements pour les familles. L absence de données sur le nombre de grands logements à Montréal-Nord nous empêche de chiffrer les besoins en grands logements. Toutefois nous savons qu un nombre important d immeubles ont des logements de 1 ou 2 chambres à coucher, alors qu en 2001, sur les familles résidantes, on en dénombrait avec 3 enfants et plus, soit un taux de 8,6 % Statistique Canada, recensement Données analysées par CRABE,

25 1.2 Des loyers abordables Pour que les logements de Montréal-Nord s avèrent accessibles, leurs loyers doivent être établis en tenant compte de la capacité de payer de leurs locataires. Or, la SCHL observe dans Montréal- Nord, de 2004 à 2005, une augmentation de 10,4 % du loyer moyen, alors que, sur l ensemble de l île de Montréal, cette augmentation s est limitée à 1,5 %. On s explique mal un si large écart, puisque la hausse du taux de vacance est plus élevée dans l arrondissement Montréal-Nord qu à Montréal : 2,5 versus 0,4. Pour tous les types de logement, la hausse est faramineuse et nettement inflationniste. De 2004 à 2005, le loyer d un studio de Montréal-Nord, a ainsi augmenté de 10,6 % contre 1,1 % sur l ensemble de l île ; celui d un logement comprenant une chambre à coucher a augmenté de 13,7 % contre 4,2 % sur l ensemble de l île ; celui d un logement comprenant deux chambres à coucher a augmenté de 7,1 % contre 4,3 % sur l ensemble de l île ; et celui d un logement comprenant trois chambres à coucher a augmenté de 10,0 %, contre 1,6 % sur l ensemble de l île (tableau 5). Tableau 5 Variation du loyer moyen ($) des appartements d initiative privée selon le nombre de chambres, Montréal-Nord, Île de Montréal, 2004,2005 Studios 1 c.c. 2 c.c. 3 c.c Mtl-N Variation + 10,6 % % + 7,1 % + 10,0 % Île Mtl Variation + 1,1 % % + 4,3 % + 1,6 % Source : OMHM, Rapport sur le marché locatif, RMR de Montréal, octobre Des propriétaires justes et exempts de préjugés Pour que les logements de Montréal-Nord soient accessibles à tous, leurs propriétaires doivent faire preuve de justice et accueillir de façon égale tous les ménages qui désirent les louer, sans égard à leur couleur de peau, à leur statut socioéconomique ou au fait qu ils ont des enfants. Or, au cours d entrevues, les locataires font état de traitements qu ils jugent discriminatoires. Cette discrimination s exerce le plus souvent envers les groupes suivants : o Ménages avec enfants ; o Groupes socioéconomiques (sans emploi, prestataires de la sécurité du revenu) ; o Nouveaux arrivants ; o Minorités visibles. 1.4 Des logements pour groupes spécifiques «Je me suis fait dire : «On n accepte pas les enfants». Je n ai jamais eu de problème avec la Régie, ni de problème de paiement, j ai un bon crédit, mais, ils (les propriétaires) veulent pas (louer) à cause des enfants. J ai communiqué avec La Commission des droits de la personne en leur expliquant que je suis prise avec deux enfants et que je ne trouve pas de logement. Pour porter plainte, ça prend des énergies. C est trop! C est du temps et ça ne me donnera pas de logement. J ai besoin d aide pour faire des démarches à la Commission des droits de la personne.» Sylvie, locataire de Montréal-Nord. 25

26 La pénurie de logements, les loyers élevés et la discrimination entraînent des besoins pour certains groupes socioéconomiques tels que : Les ménages avec enfants ; Les ménages à faible revenu ; Les aînés en perte d autonomie ; Les personnes avec une problématique de santé mentale ; Les personnes qui ont une déficience intellectuelle ; Les personnes immigrantes (nouvellement arrivées) Les ménages avec enfants Plusieurs locataires et intervenants font état d un manque important de logements pour les familles. L absence de données sur le nombre de grands logements dans Montréal-Nord nous empêche de chiffrer le besoin en grands logements. Toutefois nous savons qu un nombre importants d immeubles ont des logements de 1 ou 2 chambres à coucher, alors qu en 2001, on dénombrait dans l arrondissement familles nombreuses (de 3 enfants et plus), soit 17, 9 % des familles avec enfants Les ménages à faible revenu Bien que l économie de marché ait la prétention de répondre à tous les besoins, dans les faits elle ne répond qu aux besoins de ceux qui ont les moyens de les satisfaire. Ce n est pas le cas du tiers des familles de Montréal-Nord qui vivent sous le seuil de faible revenu (tableau 6). À Montréal, la proportion est moindre, soit 26,5 %. Tableau 6 Familles à faible revenu, arrondissement Montréal-Nord et Montréal, 2001 Familles à faible revenu Familles économiques (dénominateur) Arrondissement Montréal-Nord Montréal N % N % , , Source : Statistique Canada, recensement Données analysées par CRABE, Dans la grande région montréalaise, les seuils de faible revenu des ménages fluctuent entre $ et $ selon que ces ménages se composent d une personne seule ou de plusieurs personnes, allant jusqu à six et plus (tableau 7). 12 Source : Statistique Canada, recensement Données analysées par CRABE,

27 Tableau 7 Seuils de faible revenu selon la composition du ménage, grande région montréalaise, 2004 Composition des ménages Revenu mensuel Revenu annuel Personne seule $ $ 1 adulte, 1 enfant ou plus $ $ 2 adultes (non couple) $ $ ou 3 adultes (dont 1 couple) 2 adultes (couple) $ $ 2 adultes, 1 enfant $ $ 2 adultes, 2 enfants ou plus $ $ (maximum 5 personnes) 6 personnes et plus $ $ Source : OMHM, 2005 Il existe d autres indicateurs de besoins spécifiques aux ménages à faible revenu, notamment le nombre de ménages en attente d un HLM et le nombre de ménages allouant au logement 50 % et plus de leur revenu. En 2004, l arrondissement Montréal-Nord comptait ménages ayant fait la demande d un HLM et répondant à ses critères (tableau 8). Ces demandeurs étaient répartis de la façon suivante : familles, 273 pensionnés, 8 adaptés. Dans l ensemble, il s agit là d une augmentation de 131 % de demandeurs d habitation à loyer modique. Tableau 8 Nombre de ménages en attente de HLM, Montréal-Nord, 2002 et Variation Familles % Pensionnés % Adaptés Total % Source : OMHM, 2005 Un autre indicateur de besoins spécifiques aux ménages à faible revenu se trouve dans la disproportion du budget occasionné par une portion trop élevée allouée aux coûts de l habitation. À Montréal, pour 37,5 % des locataires, la proportion du revenu 13 consacrée au loyer est de 30 % ou plus. À Montréal-Nord, ce pourcentage est de 45,8 % (tableau 9). 13 Revenus avant impôts et comprend les salaires, traitements, revenu net d un travail autonome, le revenu de placement, les pensions de retraite, les autres revenus en espèces et tous les revenus provenant des transferts gouvernementaux. 27

28 Tableau 9 Proportion des ménages consacrant 30 % ou plus de leur revenu pour se loger, Montréal-Nord et Montréal, 2001 Territoires Ménages consacrant 30 % ou plus du revenu du ménage aux principales dépenses de propriété Population de 20 ans et plus (dénominateur) Nombre % Nombre Montréal-Nord Montréal Source : Statistique Canada, recensement Données analysées par CRABE, À la lumière du tableau 10, on peut d abord observer que les familles de l arrondissement Montréal-Nord ont un revenu annuel moyen qui ne dépasse pas $. Ce montant est de $ (soit 20,6 %) en deçà de celui des familles de la ville Montréal ( $). Tableau 10 Répartition des familles de recensement et des ménages selon la tranche de revenu annuel et selon le revenu annuel moyen, Montréal-Nord et Montréal, 2000 Montréal-Nord Montréal Revenu N % N % Moins de $ , , $ à $ , , $ à $ , $ à $ , , $ à $ , , $ à $ , , $ à $ , , $ à $ , , $ à $ 825 3, , $ à $ 535 2, , et plus , ,5 Total Revenu moyen Source : Statistique Canada, recensement Données analysées par CRABE,

29 Selon ce tableau, dans l arrondissement Montréal-Nord, 8,8 % des familles ont un revenu de moins de $, contre 6,4 % à Montréal ; 14,6 % ont moins de $, contre 11,6 $ à Montréal et 17,5 % ont moins de $, contre 14,6 % à Montréal. Tableau 11 Composition du revenu de la population de 15 ans et plus selon la source, régions administratives de Montréal et de Laval, 2000 Portions du revenu des 15 ans et plus selon la source Territoires Transferts Total Revenu d emploi Gouvernem entaux Autres sources % % % % Île de Montréal 100,0 73,5 13,9 12,7 Anciennes municipalités de la CUM Anjou 100,0 70,9 14,4 14,6 Baie-d'Urfé 100,0 78,1 6,2 15,7 Beaconsfield 100,0 78,8 4,8 16,3 Côte-Saint-Luc 100,0 59,1 15,5 25,4 Dollard-des-Ormeaux 100,0 82,2 8,2 9,5 Dorval 100,0 72,8 11,1 16,0 Hampstead 100,0 68,1 4,6 27,3 Kirkland 100,0 87,1 4,7 8,2 Lachine 100,0 75,2 15,2 9,6 LaSalle 100,0 72,9 15,8 11,3 Laval 100,0 77,6 11,8 10,6 L'Île-Bizard 100,0 85,9 5,6 8,5 Montréal 100,0 73,3 15,7 11,1 Montréal-Est 100,0 71,9 15,5 12,7 Montréal-Nord 100,0 62,5 25,0 12,5 Montréal-Ouest 100,0 80,9 5,0 14,2 Mont-Royal 100,0 76,8 5,7 17,5 Outremont 100,0 76,6 6,6 16,8 Pierrefonds 100,0 80,8 10,4 8,9 Pointe-Claire 100,0 76,7 9,2 14,2 Roxboro 100,0 73,6 12,2 14,2 Sainte-Anne-de-Bellevue 100,0 78,9 9,0 12,0 Saint-Laurent 100,0 69,8 15,3 14,9 Saint-Léonard 100,0 69,0 18,4 12,6 Verdun 100,0 74,4 12,5 13,1 Westmount 100,0 70,1 4,5 25,5 Le Québec 100,0 75,1 13,9 11,0 Source : Statistique Canada, Recensement du Canada, Compilation et traitement : Institut de la statistique du Québec, août Le tableau 11 permet d établir une comparaison entre les anciennes municipalités de l île de Montréal quant aux sources de revenus. Il indique que, au Québec dans son ensemble de même que sur l île de Montréal, les revenus des ménages en provenance des transferts gouvernementaux représentent une portion de 13,9 %. Cependant, dans l arrondissement Montréal-Nord, la portion est de presque le double, soit 25 %. C est un niveau de beaucoup supérieur toutes les autres ex-municipalités de l ex-communauté urbaine de Montréal. Pour les revenus d emploi, l arrondissement Montréal-Nord occupe l avant-dernier rang, avec un pourcentage de 62,5 %. 29

30 1.4.3 Les nouveaux arrivants Les nouveaux arrivants sont confrontés à une difficulté supplémentaire : un grand nombre de propriétaires exigent des références et la déclaration de l ancienne adresse, de l emploi occupé, du numéro d assurance sociale, etc. Or, les personnes immigrantes ne possèdent généralement aucun de ces renseignements. De plus, la méconnaissance des lois en matière de location de logement les rend vulnérables et souvent victimes d abus de la part des propriétaires : hausse de loyer, paiement d avance de certains mois, discrimination, etc. Ces ménages n ont pas accès au Programme de HLM : selon les critères de l Office municipal d habitation, le demandeur doit être ou citoyen canadien ou résident permanent et avoir résidé à Montréal douze mois consécutifs au cours des deux premières années Les autres groupes Les entrevues ont fait ressortir le besoin en logement adapté avec services (accompagnement, supervision, animation, repas en commun, etc.) pour des clientèles spécifiques : o les personnes âgées en perte d autonomie, o les personnes aux prises avec des problèmes de santé mentale, o les personnes atteintes de déficience intellectuelle, o les jeunes familles défavorisées socioéconomiquement, o les jeunes sans domicile fixe et particulièrement les jeunes mères privées du soutien familial, o Les ménages aux prises avec des situations d urgence. 2. Des logements habitables 2.1 Des logements bien entretenus Tout locataire a le droit d habiter un logement entretenu de façon régulière et correcte. Malheureusement, les personnes rencontrées trouvent que, dans Montréal-Nord, les logements sont chers par rapport à leur qualité. De plus, maints locataires ont à assumer des coûts de chauffage astronomiques en raison de la mauvaise isolation et de la détérioration des immeubles. «Je paie 480 $/mois pour un sous-sol tout fourni [ ]. C est mal isolé et le proprio se plaint de payer trop de chauffage. Je mets un «tape» gris sur les portes pour qu il fasse moins froid. Le concierge contrôle le chauffage. On entend les coups quand le chauffage part. Les enfants sont malades, il fait trop froid. J en ai un qui est asthmatique. Il a eu trois semaines de rhume.» L âge du bâti de Montréal-Nord fait en sorte qu on n y retrouve pas de «taudis» comme tel. Toutefois, le manque d entretien des immeubles de la part des propriétaires préoccupe plus d un intervenant rencontré. Un logement détérioré requiert des dépenses d entretien supplémentaires. 2.2 Des logements salubres «J ai eu une épidémie pendant 3-4 mois. J ai dormi dans le salon. J ai lavé partout, même les jouets des enfants. J ai frotté à l eau de javel. J ai dû changer mon matelas. C est moi qui ai payé pour cela. Je dois acheter une bouteille de détergent à 30 $. C est comme si le loyer coûte 30 $ de plus par mois.» 30

31 Des études scientifiques réalisées au Canada font état de problèmes observés dans des logements et ayant une incidence directe sur la santé des personnes qui y vivent. Pensons aux enfants, aux personnes âgées, aux personnes souffrant de troubles respiratoires, etc. «Selon un rapport du Groupe de travail sur les champignons dans l air des maisons et deux études canadiennes récentes, l humidité élevée et la présence de champignons (moisissures) et leurs toxines peuvent entraîner les problèmes de santé suivants chez les humains : Symptômes des voies respiratoires : toux, crachats, irritation du nez et de la gorge, écoulement nasal, éternuements, respiration bruyante (wheezing), difficulté respiratoire, douleurs thoraciques ; Allergies respiratoires : rhinites, alvéolites, bronchites, asthme, pneumonies d hypersensibilité ; Symptômes non respiratoires : irritation des yeux, lésions et infections des tissus ; Allergies cutanées : irritation de la peau, dermatite ; Effets toxiques généraux, fièvres, frissons, maux de tête, nausées, vomissements, diarrhée, déficiences du système immunitaire, fatigue, perte des cheveux.» 14 Les locataires méconnaissent généralement leurs droits et les possibilités de recours. Un intervenant raconte comment il a accompagné une personne à accepter qu elle n était pas obligée de partager son appartement avec des bestioles et qu elle avait des recours possibles face à son propriétaire qui a l obligation de fournir un logement salubre. Les causes de l insalubrité sont diverses : l action des propriétaires et des locataires. Plusieurs intervenants ont insisté sur le travail d éducation à faire. Ici comme en d autres domaines, le savoir à propos de ce qu on appelait autrefois «tenir maison» se transmet plus difficilement de génération en génération. Un lieu de partage du savoir et d éducation populaire pour les locataires serait approprié. Cette tâche nous apparaît comme une responsabilité de tous les intervenants sociaux du milieu local. Elle doit s accomplir en prenant conscience d abord du travail des locataires qui réussissent à «cacher» l insalubrité : «Nos logements ne sont pas insalubres parce qu on s arrange pour que ça ne paraisse pas. Toi, tu le sais qu il y a des bobos, mais ça ne paraît pas» On ne saurait imputer aux locataires une responsabilité qu ils n ont pas. Lles standards consentis dans les années 60 par les services municipaux pour la construction d immeubles comme ceux du voisinage Nord-Est ont été rapidement dépassés : les matériaux utilisés sont en grande partie déficients et souvent à l origine de problèmes de santé chez les occupants. Compte tenu que ces immeubles ont été construits selon des «critères de modestie», il est évident qu ils nécessitent aujourd hui des rénovations importantes. À défaut de faire ces travaux, l entretien devient plus difficile et plus coûteux et un immeuble se détériore plus rapidement. Il serait pertinent de faire une étude exhaustive de la condition des logements, notamment dans les secteurs où les taux de pauvreté et de maladie infantiles sont les plus importants. 14 Direction de la santé publique de Montréal-Centre, 31

32 3. Des relations locataire- propriétaire harmonieuses 3.1 Des rapports libres de tensions «Si tu veux voir un exemple de propriétaire présent, va sur la rue ( ) à peu près au milieu de la côte, tu vas le voir c est quoi un bloc où le propriétaire est présent. Et les locataires ont de bonnes relations avec le propriétaire. Le gazon existe. Ça détonne!» La relation entre locataire et propriétaire apparaît dans notre enquête comme le problème le plus important. Généralement, les discordes surgissent sur les questions suivantes : o La négligence dans l entretien régulier du logement ; o La lenteur du propriétaire à effectuer les réparations mineures ; o Le chauffage inadéquat des logements ou des lieux communs; o Le paiement ou l encaissement du loyer ; o La discrimination dans la recherche de logement o La demande de chèques post-datés o La négligence dans l entretien des lieux communs. Au-delà de l objet de discussion entre propriétaire et locataire, nous avons cerné un type de rapport qui condense et complexifie l ensemble des points de friction. Même si certaines demandes des locataires apparaissent assez simples, les problèmes prennent des proportions démesurées. «J ai attendu six mois que mon propriétaire vienne réparer la sonnette,» «Il ne veut pas partir le chauffage même s il fait 15 degrés dans l appartement.» «Pourquoi il nous demande de payer le loyer le premier du mois, alors qu il n encaisse le chèque que le 15. C est difficile à gérer un budget quand on ne sait jamais quand le chèque va passer.» Ce qui est apparu évident, c est qu au-delà des problèmes parfois mineurs, s ajoute un rapport caractérisé ainsi : Les locataires ne se entent pas écoutés ni pris au sérieux et ressentent un mépris de la part du propriétaire. Une jeune mère s exprimait ainsi : «J ai dit au propriétaire que j allais porter plainte à la régie du logement. Il m a répondu : Ah ouais! Tu connais le numéro?» Les locataires vivent dans la peur d être expulsés de leur logement ou de subir une hausse de loyer qu ils acceptent invariablement et de ne pas trouver un autre logement. Certains n osent même pas demander au propriétaire de faire certaines réparations, de peur de perdre la «bonne relation» qu ils ont avec lui. Dans ce contexte, les rapports deviennent rapidement conflictuels. Les locataires se sentent lésés dans leurs droits, méprisés et déconsidérés. «Le propriétaire est juste là pour encaisser son argent. Il se fout de nous.» Cette situation contraint alors les locataires à faire des démarches pour lesquelles ils sont peu outillés ou peu informés : écrire une mise en demeure au propriétaire, l envoyer par courrier recommandé, porter plainte aux services municipaux, s enquérir de leurs droits, etc. Les propriétaires connaissent les limites de leurs locataires à ce niveau et certains en profitent. 32

33 Il apparaît clairement que, suite à un avis d augmentation de loyer injustifiée, bien des locataires l ont acceptée par crainte d avoir à vivre des problèmes stressants dans leurs rapports avec leur propriétaire. 3.2 Des propriétaires présents Les personnes interviewées font état des propriétaires «anonymes» ou «absents». Non seulement ceux-ci n habitent pas Montréal-Nord, mais les locataires éprouvent des difficultés à les joindre. Maints locataires font affaire avec le concierge, lequel est parfois attitré à plusieurs immeubles. Ils font un lien entre la présence du propriétaire et la qualité du logement et du milieu de vie (gazon, propreté, entretien, etc.). Tableau 12 Propriétaires d immeubles de 2 logements et plus selon leur lieu de résidence, Montréal Nord, 2002 Propriétaires résidant N % À l extérieur de Montréal-Nord ,6 À Montréal-Nord, mais non occupant 666 8,9 À Montréal-Nord et occupant ,6 Source : Ville de Montréal, arrondissement Montréal-Nord, Direction de l aménagement urbain et des services aux entreprises, août En fait, les propriétaires qui occupent leur immeuble à logements locatifs représentent 65,6 % de l ensemble des propriétaires de tels immeubles dans l arrondissement Montréal-Nord. D autres propriétaires demeurent dans la localité sans toutefois occuper leur immeuble. Ils représentent un taux de 8,9 %. Enfin, 25,6 % des propriétaires d immeubles de 2 logements et plus résident à l extérieur de Montréal-Nord (tableau 12). 3.3 Des rapports basés sur le respect des droits de chacun «Les propriétaires disent que Montréal-Nord, c est un quartier défavorisé et qu on n est pas assez instruits pour faire des recours.» 15 Au cours de notre enquête, nous avons pu constater une méconnaissance assez largement répandue des droits des locataires autant chez ces derniers que chez les intervenants. À la question «connaissez-vous les droits des locataires?», presque tous ont répondu «non». C est verbalement qu ils ont l habitude d exercer leurs rapports avec le propriétaire (ou le concierge). L expérience leur apprend que généralement le propriétaire déconsidère leurs demandes. Certains intervenants et décideurs politiques insistent sur l importance d une éducation aux responsabilités des locataires. De son côté, les résultats de l enquête démontrent que la connaissance des droits devient un impératif tant pour les locataires que pour les propriétaires, les intervenants et les décideurs politiques. 15 Annie, locataire 33

34 3.4 Connaissance des alternatives Nous avons aussi cherché à vérifier la connaissance qu ont les locataires des alternatives au logement privé. Tous connaissent les HLM sans toutefois en connaître les critères d amissibilité. Les délais d attente les découragent d autant plus qu ils doivent renouveler leur demande chaque année. Une majorité de locataires connaissent également le programme de l allocation au logement. Quant aux coopératives d habitation, ils en ont généralement entendu parler, mais ils en connaissent peu le fonctionnement et les critères d accessibilité. 4. Un environnement de qualité Au cours de plusieurs colloques et autres activités publiques, la communauté nord-montréalaise a maintes fois émis le souhait que plus d efforts soient consentis afin d améliorer l environnement physique et social pour qu il fasse bon vivre dans les voisinages. On voudrait avoir plus d espaces verts. On désire voir s organiser des activités visant à rendre les voisinages propres, sécuritaires, libres d actes violents et propices au développement des enfants. Carte 8 À Montréal-Nord, une population de habitants occupe un territoire de 11,04 km², c est-à-dire habitants / km² contre habitants / km² à Montréal. La carte 8 montre, au nord-est, un secteur de recensement à très forte densité, le SR

35 La carte 9 indique qu il reste, dans les deux secteurs industriels de l arrondissement de très faibles portions de terrain vacant. Carte 9 Affectation du sol, Montréal-Nord, Plan d urbanisme Des déficiences à combler et des efforts à consentir Le domaine de l habitation nécessitera des efforts particuliers pour garder, attirer et fidéliser des familles et ce, pratiquement sur tous les fronts. Actuellement, la quantité de logements insalubres dont le niveau d humidité affecte de façon durable la santé des enfants constitue une plaie à laquelle il faut s attaquer. Les constructeurs d habitation n ont construit, dans Montréal-Nord, que peu de logements familiaux (3 chambres à coucher), estimant qu investir dans les logements à 1 ou 2 chambres à coucher plutôt que dans les grands logements locatifs rapportent plus à un propriétaire et ne tenant pas compte des besoins des familles. Le potentiel d adaptation des anciens logements de triplex aux besoins des familles d aujourd hui (3 c.c. et un espace ludique extérieur) demeure immense. 35

36 Le coût des maisons à Montréal est substantiellement plus élevé qu en banlieue et l arrondissement Montréal-Nord ne fait pas exception : en plus des programmes d accès à la propriété, il est nécessaire d expliquer aux acheteurs éventuels le facteur d augmentation de leur patrimoine que constitue un achat à Montréal en regard de la perte nette engendrée par la deuxième voiture et les coûteux déplacements depuis la banlieue. Le coût des bons logements est élevé et le taux d effort des ménages est souvent trop élevé. Un meilleur arrimage de tous ceux qui construisent des logements (promoteurs, OMHM, SHDM) ou qui encadrent leur production (services centraux, arrondissements), pourrait favoriser la construction de grands logements au rez-de-chaussée des immeubles locatifs, par exemple. Pour les locataires consultés, l amélioration des conditions de vie de la population passe par : Une plus grande propreté de certains quartiers ; Une augmentation des matières recyclables récupérées ; Une augmentation des parcs et d espaces verts; Plus de locaux et d équipements sportifs ; Un meilleur accès au transport en commun. En 2004, la Ville de Montréal adoptait son plan d urbanisme, qui contient les orientations concernant le développement des secteurs résidentiels, commerciaux et de l emploi, dans une perspective intégrée, pour tout le territoire. Dans ses orientations d aménagement, la Ville entend : 1. Assurer le maintien en bon état des immeubles résidentiels et l'adaptation du stock de logements ; 2. Favoriser la construction de à logements entre 2004 et

37 LES RESSOURCES Le présent chapitre présente les ressources en habitation selon les quatre aspects suivants : Le bâti de l arrondissement Montréal-Nord : nombre de logements, période de construction, etc. ; Le logement social dans l arrondissement; Les programmes de construction et de rénovation ; Les ressources communautaires. 1. Le bâti de Montréal-Nord 1.1 L âge des résidences et le déclin de la construction Contrairement à Montréal où près de 50 % des unités de logement ont été construites avant 1961, c est dans les décennies 1960 et 1970 que la majorité des logements de Montréal-Nord soit 59,9 % - ont été construits. Depuis les années 1980, la construction résidentielle dans l arrondissement n a cessé de décliner et ce, de façon encore plus accentuée qu à Montréal : les unités de logements construites entre 1981 et 2001 représentent 16,9 %, alors que dans l arrondissement Montréal-Nord, elle ne représentent que 9,5 %, (tableau 13). Tableau 13 Logements privés occupés selon la période de construction, Montréal-Nord et Montréal, 2001 Période de Montréal-Nord Montréal construction N. de logements % N. de logements % Avant , , , , , , , , , , , , , ,3 Total en , ,0 Source : Statistique Canada, Recensement du Canada, Compilation et traitement : Institut de la statistique du Québec, 27 janvier La typologie du logement Sur les unités de logements de l arrondissement, 11,9% sont des maisons individuelles ou jumelées, alors que 85,7 % sont des appartements, comparativement à Montréal où 16,4 % des logements sont des maisons et 78,8 % sont des appartements (tableau 14). 37

38 Tableau 14 Logement privé occupé selon le type de construction résidentielle, Montréal-Nord, arrondissement Montréal-Nord et Montréal, 2001 Type de logement Montréal-Nord Montréal Maison Individuelle 7,6 % 12,2% jumelée 4,3% 4,2% Sous-total 11,9 % 16,4 % Appartement Duplex 5,9% 2,9% 5 étages ou + 12,2% 12,8% - de 5 étages 67,6% 63,1% Sous-total 85,7 % 78,8 % Habitation mobile 0,0% 0,0% Autres 2,4% 4,8% Total Source : Statistique Canada, Recensement du Canada, Compilation et traitement : Institut de la statistique du Québec, janvier Le mode d occupation des logements : achat ou location Sur les familles économiques de l arrondissement, une proportion relativement faible (27,6 %) a le statut de propriétaire, la grande majorité (72,4 %) demeurant locataire, comparativement à la région montréalaise où les propriétaires représentent 35,8 % de la population résidante. Par contre, au Québec dans son ensemble, la population préfère à 57,9 % le statut de propriétaire à celui de locataire (tableau 15). Tableau 15 Mode d'occupation des logements privés par les familles économiques, arrondissement Montréal-Nord, région administrative de Montréal et province de Québec 2001 Territoires Familles économiques total en propriété en location Montréal-Nord ,6 % ,4 % Montréal ,8 % ,2 % Le Québec ,9 % ,0 % Source : Statistique Canada, Recensement du Canada, Compilation et traitement : Institut de la statistique du Québec, janvier La grandeur des unités de logement habitées par les résidants de l arrondissement La majorité des ménages de l arrondissement soit 58,7 % - vivent dans des unités de 4½ pièces ou 5½ pièces (tableau 16). Ceux qui habitent les 6½ ou 7½ viennent au deuxième rang avec un pourcentage de 21,1 %. 38

39 Tableau 16 Nombre et pourcentage de logements privés occupés selon le nombre de pièces, Montréal-Nord, 2005 Nombre de pièces par logement Nombre de logements % Rang 1½ 310 0,9 7 e 2½ 860 2,4 5 e 3½ ,8 3e 4½-5½ ,7 1 er 6½-7½ ,1 2 8½-9½ ,7 4e 10½ et e Total des logements ,0 Source : Statistique Canada, Recensement du Canada, Compilation et traitement : Institut de la statistique du Québec, 14 janvier La proportion du revenu affectée au logement À Montréal et au Québec dans son ensemble, les ménages locataires qui allouent 30 % et plus du revenu 16 pour l habitation forment respectivement un pourcentage de 37,5 % et de 35,9 % ; dans Montréal-Nord, ce pourcentage est de 45,8 % (tableau 17). Il s agit donc d une situation affectant presque la moitié des ménages. Tableau 17 Ménages privés selon le mode d'occupation et les coûts d'habitation, et valeur moyenne du logement, arrondissement Montréal-Nord, région administrative de Montréal et province de Québec, 2001 Montréal-Nord Montréal Le Québec Locataires Total ,0 % ,0 % ,0 % Dont 30 % et plus du revenu ,8 % ,5 % ,9 % est réservé à l habitation Loyer mensuel moyen 545 $ 570 $ 529 $ Propriétaires Total ,0 % ,0 % ,0 % Dont 30 % et plus du revenu ,6 % ,8 % ,1 % est réservé à l habitation Dépenses mensuelles moyennes liées à la propriété 771 $ 906 $ 706 $ Source : Statistique Canada, Recensement du Canada, Compilation et traitement : Institut de la statistique du Québec, août Revenus avant impôts et comprend les salaires, traitements, revenu net d un travail autonome, le revenu de placement, les pensions de retraite, les autres revenus en espèces et tous les revenus provenant des transferts gouvernementaux. 39

40 Chez les propriétaires, ceux qui, dans l arrondissement, consacrent 30 % et plus du revenu pour l habitation forment une proportion de 24.6 % comparativement à 19,8 % dans la région montréalaise et à 14,1 % au Québec. 1.6 Les logements ayant besoin d entretien et de réparations En 2001, on a recensé, dans l arrondissement Montréal-Nord, 25, 485 logements souffrant de négligence d entretien régulier. C est 70,1 % de la totalité des logements (contre 64,2 % à Montréal et 65,9 % au Québec). Cependant, on y a aussi noté que 22,6 % ont besoin de réparations mineures (contre 27,3 % à Montréal et 26,3 % au Québec) et que 7,3 % nécessitent des réparations majeures (contre 8,5 % à Montréal et 7,8 % au Québec (tableau 18). Tableau 18 Logements privés occupés selon leur besoin d'entretien régulier et de réparations, Montréal-Nord, région administrative de Montréal et province de Québec, 2001 Montréal-Nord Montréal Le Québec Total des logements ,0 % ,0 % ,0 % Besoin d entretien régulier ,1 % ,4 % ,7 % Besoin réparations mineures ,6 % ,3 % ,3% Besoin reparations majeures ,3 % ,3 % ,8 % Source : Statistique Canada, Recensement du Canada, Compilation et traitement : Institut de la statistique du Québec, janvier

41 LE LOGEMENT PRIVÉ AU QUÉBEC Une étude réalisée en 2002 par la Société d habitation du Québec * fait état des revenus et pertes des propriétaires bailleurs : «Les renseignements obtenus sur les revenus et les pertes relatives permettent d établir approximativement que ce secteur économique rapporte annuellement des revenus de plus de 6 milliards de dollars. Les pertes subies seraient de l ordre de 148 millions (2,4 %) en raison de logements inoccupés et de 74 millions (1,2 %) en raison de loyers impayés.» Toutefois, sur le territoire de la région de Montréal, les pertes pour logements vacants ne représentent que 1,2 % des revenus (elles sont de 4,5 % en dehors des grands centres urbains).* Quant aux pertes dues aux loyers impayés, l étude révèle ce qui suit : «En ce qui a trait aux pertes dues aux loyers impayés, les propriétaires de 67,1 % du parc locatif déclarent ne pas en avoir subies. Sur l ensemble du parc, ce type de pertes représente 1,2 %. ( ) Ces pertes sont beaucoup plus importantes en dehors des grands centres urbains : elles y atteignent 1,8 % tandis qu elles ne sont que de 0,7 % dans la région de Québec et de 0,9 % dans celle de Montréal. Par ailleurs on constate que ces pertes sont d autant plus grandes si l immeuble est petit. ; le taux de pertes oscille ainsi entre 1,9 % dans les immeubles de 1 à 3 logements et 0,6 % dans ceux de 50 logements et plus.» Sans vouloir faire la promotion de la carrière immobilière, il faut rappeler que les propriétaires ont droit à des mesures fiscales compensant certaines pertes et que, à terme, ils possèdent un immeuble dont la valeur dépasse l investissement qu ils ont fait. D ailleurs 42,3 % des propriétaires disent qu ils possèdent des logements en vue d un investissement à long terme. Chez les propriétaires absents et les compagnies immobilières, ce taux monte respectivement à 49,7 % et 50,3 % (annexe 1, p. 2). Enfin, 58,6 % des propriétaires possédant un immeuble de 6 à 9 logements visent un rendement à long terme. Seulement 20,6 % des propriétaires jugent que la rentabilité s est détériorée au cours des cinq dernières années (annexe 1, p. 3). La perception des besoins de réparations : «Les logements sont généralement perçus par leurs propriétaires comme étant en bon état. En effet, dans l ensemble, les logements sont jugés comme n avant besoin que d un entretien régulier dans 65,7 % des cas ; ce taux passe de 62,4 % pour la région de Montréal à 68,4 % pour la région de Québec et à 70,8 % ailleurs au Québec. À l autre extrême, le pourcentage d immeubles nécessitant des réparations majeures est de 8,5 % pour l ensemble du Québec. Cette proportion est la plus faible (5,8 %) dans la région de Québec et la plus élevée dans la région de Montréal (9,3 %) tandis qu elle se situe à 7,8 % ailleurs au Québec.» (p. 28). Il est à noter que les familles monoparentales sont, avec un taux de 11,0 %, la catégorie de ménages qui occupent le plus haut pourcentage de logements nécessitant des réparations majeures. Suivent de près les couples avec enfants (10,9 %) et les autres types (9,8 %) de ménages (p.29). * Dansereau, Francine, Marc Choco et Gérard Divay. Les logements privés au Québec : la composition du parc des logements, les propriétaires bailleurs et les résidents, Étude réalisée pour la Société d habitation du Québec, la Société canadienne d hypothèque et de logement, la Régie du logement, la Régie du bâtiment du Québec, INRS-Urbanisation, culture et Société, août 2002, 116 p. 41

42 2. Le logement social et communautaire dans l arrondissement 2.1 Les programmes d aide au logement social et communautaire Le logement social et communautaire à Montréal comprend les habitations à loyer modéré (HLM), les logements et les chambres détenus et gérés par des organismes à but non lucratif (OBNL) d habitation, les logements des coopératives d habitation, les logements détenus et gérés temporairement par la Société d habitation et de développement de Montréal (SHDM) et les logements privés et à but non lucratif inscrits au Programme de supplément au loyer (PSL) 17 ou les autres logements du secteurs privé inscrits au programme «allocation logement». Les HLM sont gérées par l Office d habitation de Montréal (OMHM), organisme financé par la Société d habitation du Québec (SHQ) et la Ville de Montréal. Leurs unités de logements sont regroupées en quatre catégories : - Familial, moins de 55 ans : Logement pour une famille ou une personne seule de moins de 55 ans 18 ; - Pensionné, 55 ans et plus : Logement pou personne de 55 ans et plus ; - Unités adaptées : Logements adaptés pour des personnes utilisant un fauteuil roulant ; - Avec services : Logements avec services pour une clientèle ayant des besoins particuliers, par exemple jeunes en difficulté, personnes en voie de réinsertion sociale. Les OBNL d habitation ont la mission de louer des logements à des ménages à revenu faible ou modeste, ou à des personnes ou familles ayant des besoins particuliers. Dans un OBNL d habitation, des représentants d organismes communautaires du quartier et des résidants sont responsables de la gestion et de la corporation et de l immeuble. Certains OBNL offrent des services aux résidants. Par exemple dans les OBNL pour personnes âgées en légère perte d autonomie, on retrouve des services de cafétéria, de surveillance continue et d animation ainsi que des salles d activités répondant à leurs besoins particuliers. Plusieurs OBNL d habitation ont la gestion de chambres qui ont été acquises, dans les années 1990, par l OMHM et la SHDM, dans le cadre du Programme d acquisition de maisons de chambres (PAMAC) Les coopératives d habitation ont pour objectif, entre autres, d offrir des logements à des ménages à revenu faible ou modeste. Une coopérative d habitation est gérée par un conseil d administration élu par et parmi ses membres qui sont ses locataires. Elle est propriétaire de logements qu elle loue à ses membres au meilleur coût possible. Elle s arrange pour maintenir ses À noter que les logements pour personnes âgées autonomes réalisés à l aide des programmes AccèsLogis et Logement Abordable Québec sont également inclus dans cette catégorie. 42

43 loyers à un bas niveau grâce au travail bénévole des membres et à leur participation à diverses tâches reliées à l entretien et à la gestion des immeubles. La SHDM, qui est une société paramunicipale sans but lucratif, agit en concertation et en partenariat avec les divers paliers de gouvernement, avec le secteur privé et le milieu des organismes communautaires. Elle articule ses actions autour des grands axes suivants : 1. Assurer la gestion d un parc immobilier en vue d améliorer la qualité de vie des locataires, en privilégiant les clientèles qui ont des revenus modestes, des difficultés d intégration ou des besoins spéciaux ; 2. Favoriser la prise en charge de certains immeubles par des organismes à but non lucratif représentatifs du milieu ou par des coopératives d habitation. Le programme de supplément au loyer (PSL) consiste en une aide financière destinée aux ménages économiquement faibles qui, sans cette aide supplémentaire, devraient consacrer plus de 25 % de leur revenu au loyer; il est assumé à 90 % par la SHQ et à 10 % par la municipalité. Les logements qui permettent de bénéficier de cette aide peuvent être situés dans des coopératives, des organismes à but non lucratif ou dans des immeubles de propriété privée 19. Le programme «allocation logement» offre une aide financière à des ménages à faible revenu qui consacrent une part trop importante de leur budget pour se loger. Les ménages visés sont les suivants : o les personnes seules de 55 ans ou plus ; o les couples dont une des personnes est âgée de 55 ans ou plus ; o les familles (travailleurs étudiants, prestataires de la sécurité du revenu ou autres familles à faible revenu) ayant au moins un enfant à charge. L'allocation logement s adresse aux propriétaires, aux locataires, aux chambreurs ainsi qu'à toute personne qui partage un domicile avec un ou plusieurs occupants. Des conditions particulières s'appliquent aux immigrants. Cette aide tient compte du nombre de personnes dans votre ménage, du type de ménage, de vos revenus et de votre loyer mensuel. L'aide financière accordée peut atteindre 80 $ par mois. 20 Le programme «Aide d urgence 2005 aux ménages sans logis et aux municipalités connaissant une pénurie de logements locatifs 19 Habituellement, les logements disponibles sont attribués en tenant compte de la catégorie du ménage, qui en fait la demande (personnes âgées, famille), et de sa composition (personne seule, couple seul ou avec enfant), en tenant compte de la liste des ménages inscrits auprès d'un office municipal d'habitation (OMH). Toutefois, en ce qui concerne les cas spéciaux, l'attribution peut être faite différemment. Les logements privés et à but non lucratif inscrits au PSL ne sont pas recensés dans la compilation qui suit. 20 L admissibilité à ce programme demeure cependant conditionnelle à certains critères. Il est à noter que cette aide ne peut être jumelée au supplément au loyer ou à toute autre subvention gouvernementale directe pour vous loger. 43

44 Adopté en mai 2005, ce programme de la SHQ comporte 3 volets : Volet 1 : supplément au loyer d urgence sur le marché locatif privé, coopératif et à but non lucratif aux ménages à faible revenu qui se retrouvent sans logis à compter du 15 juin ; Volet 2 : subventions aux municipalités pour couvrir une partie des coûts des services d urgence dispensés aux citoyens sans logis ; Volet 3 : soutien financier aux municipalités qui adoptent un programme complémentaire visant à dispenser des services d urgence tout au long de l année. 2.2 Le logement social et communautaire dans Montréal-Nord Au 31 décembre 2003, Montréal-Nord comptait logements sociaux, se situant légèrement au-dessus de la moyenne des 27 arrondissements de Montréal quant au nombre de logements sociaux (tableau 19). Cette moyenne se situait à la hauteur de logements, soit 3,7 %. Ces logements sociaux à Montréal-Nord ne représentaient que 5 % des logements sociaux de l ensemble des 27 arrondissements 21. Pourtant les caractéristiques socioéconomiques de l arrondissement imposent une distribution plus intensive du logement social sur ce territoire 22. Tableau 19 Les logements sociaux et communautaires dans l arrondissement Montréal-Nord et à Montréal, au 31 décembre 2003 Logements sociaux Total des logements sociaux et communautaires Logements dans les HLM Familles, -55 ans Logements dans les HLM Pensionnés, 55 ans et + Logements dans les HLM Unités adaptées avec services, autres Montréal-Nord MontréaL N % N % , , , , , , ,0 Logements d OBNL 943 6, ,0 Logements dans les 592 5, ,0 coopératives d habitation Logements de la SHDM ,0 Chambres (HLM, SHDM) ,0 Ville de Montréal, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine, Direction de la planification stratégique, Division de la planification de l habitation, Voir Annexe 1 22 À titre d exemple, voir, Annexe 2 : Nombre et pourcentage de HLM et de bénéficiaires du PSL selon l arrondissement,

45 2.2.1 Les habitations à loyer modique (HLM) Le coût du loyer d une HLM 23 correspond à 25 % des revenus du ménage. Certains montants s ajoutent pour l électricité, le stationnement et l usage d un climatiseur, s il y a lieu. Les locataires peuvent avoir droit, en cours de bail, à une réduction de loyer si leurs revenus diminuent. Pour les familles : Place Normandie Dans le voisinage Nord-Est l arrondissement, rue Chartrand, on retrouve un complexe immobilier de 167 HLM appelé Les habitations Place Normandie et construits pour des familles, en 1972, sous forme de blocs appartements. En 2002, sa population se chiffrait à 450 occupants dont plus de 250 étaient des jeunes de moins de 20 ans. La grande majorité des ménages soit 80% - sont d origine autre que canadienne et principalement haïtienne (près de 70 %) 24. Pour les aînés : Manoirs Gouin et Aimé-Léonard Encore dans le voisinage Nord-Est, sur le boulevard Gouin, on retrouve deux tours de HLM : Les habitations Manoir Gouin et les habitations Aimé-Léonard, construites respectivement en 1976 et 1979 et comprenant 256 logements destinés à des personnes retraitées de 55 ans et plus OBNL d habitation (Données non disponibles) Les coopératives d habitation En 2001, l arrondissement Montréal-Nord comptait 24 coopératives d habitation comprenant un total de 617 unités de logement (tableau 20). 23 L admissibilité d un demandeur repose sur son statut et le lieu de résidence au cours des 24 derniers mois. Tout demandeur doit être citoyen canadien ou résident permanent. Les demandes sont par la suite évaluées en tenant compte de différents critères tels que les revenus du demandeur, le coût de son loyer, le nombre de résidants par rapport à la grandeur du logement occupé, l ancienneté de sa demande, etc. Voir le site Internet L attribution des logements est régie par le Règlement sur l attribution des logements à loyer modique du gouvernement du Québec. 24 Cf. 1- «HLM Place Normandie Montréal-Nord : bon voisinage : bilan d'un projet pilote d'intervention communautaire», avril 2000, 52 p. + annexes. 2. «L intervention communautaire, Un moteur d intégration sociale en HLM», dans L habitat en bref, Collectionsynthèse d études et de recherches, févier 2001, 4 p. On peut télécharger le document du site de la SHQ : 45

46 Tableau 20 Coopératives d habitation de Montréal-Nord, 2001 Nom Adresse Unités de Programme 25 logement ACTUEL (L ) 6400, rue Pascal 21 1 ARTHUR-CHEVRIER 6408, rue Arthur chevrier 24 1 BONS COPAINS (DES) 6101, boul. léger 43 1 BUISSONNIÈRE (LA) , boul. Langelier 22 1 COIN DU NORD , avenue St-Jacques 18 2 CONFORT (DU) , venue Germain 18 2 CROISIÈRE , avenue Germain 18 2 DEUX ÉCUS (DES) 6055, rue Villeneuve 36 1 ENTREPONT , boul. langelier 30 1 ESTRELLA DEL SUR , boul. St-Michel 16 1 FER-À-CHEVAL , avenue St-Jacques 18 2 FIDÈLE (LA) 6291, rue Villeneuve 8 1 GENS DU PAYS , avenue St-Jacques 18 2 PASCAL (LE) 6376, rue Pascal 48 1 PLACE DU NORD , avenue Lapierre 59 2 PLACE GERMAIN , avenue Germain 47 2 PLACE LAPIERRE , avenue Lapierre 25 1 PORTAGE , avenue Germain 18 2 PROLÉTAIRE (LE) 4340, rue Charleroi 27 2 RENAISSANCE , avenue Germain 18 2 ROUET (LE) , boul. St-Michel 41 2 SEPTIMO CIELO 5630, rue des Narcisses 10 1 SOLEIL , avenue St-Jacques 18 2 VISION INTERNATIONALE 6380, rue Pascal 16 1 Le logement social, facteur de progrès pour l arrondissement La présence de logements sociaux dans un milieu a un impact financier important. En calculant une économie mensuelle de 200 $ en moyenne par ménage habitant un HLM, on estime que plus de $ sont dépensés chaque année dans notre milieu. Ces dépenses servent à acheter nourriture, vêtements, matériel scolaire, loisirs, etc. Elles font vivre des familles, mais aussi des épiceries, des commerces et crée de l emploi. Surtout, cette économie sur le logement libère les personnes du stress produit par une préoccupation importante, celle de leur loyer, et les supporte dans leur démarche d autonomie, telle qu un retour aux études en vue d une qualification professionnelle ou la recherche d un emploi. En répondant à la demande de HLM pour les Programme 1 : En moyenne, 25 % des ménages vivant en coopérative bénéficient d un supplément au loyer, qui vient combler la différence entre le loyer social (équivalant à 25 % du revenu) et le loyer économique. Ce supplément est attribué aux ménages qui sont sous le seuil de faible revenu. Programme 2 : Aide assujettie au contrôle du revenu (AACR) : Subvention de la SCHL versée à la coopérative, laquelle répartit cette somme entre ceux de ses membres qui consacrent une portion trop importante de leurs revenus au coût du loyer. 46

47 ménages 26 en attente d un HLM, c est environ $ qui s ajoutera au programme actuel pour un total approximatif de Programmes de construction et de rénovation 3.1 Programmes de construction AccèsLogis Québec Ce programme de création de logements communautaires entend favoriser le regroupement des ressources publiques, communautaires et privées afin de réaliser des logements pour des ménages à revenu faible ou modeste. Il est financé conjointement par la Société d habitation du Québec (SHQ) et la Ville de Montréal via la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). Les clientèles visées se répartissent selon les trois volets suivants : Volet 1 Pour les familles Logements permanents destinés aux familles, aux personnes seules, aux personnes âgées autonomes, aux personnes handicapées autonomes, etc. ; Volet 2 Pour les personnes âgées en perte d autonomie Logements permanents avec services pour personnes âgées en légère perte d autonomie. 27 Volet 3 Pour des clientèles aux besoins particuliers Logements temporaires ou permanents avec services pour des clientèles ayant des besoins particuliers de logement qui nécessitent des installations spéciales et des services d assistance personnalisés sur place. Ce type de logement s adresse aux personnes effectuant une démarche de réinsertion sociale et d autonomie au logement. Il peut s agir aussi de projets de type refuge pour sans abri, toxicomane et autres personnes en difficulté Logement Abordable Québec - Volet social et communautaire Ce programme vise la réalisation de logements neufs destinés à des ménages à revenu faible ou modeste il est financé par la SHQ, la Société canadienne d hypothèque et de logement (SCHL) et la Ville de Montréal (via la CMM). Les logements réalisés sont destinés à des ménages à revenu faible ou modeste ou à des aînés en légère perte d autonomie (voir volets 1 et 2 du programme AccèsLogis). 26 Selon le Rapport annuel 2005 de l OMH de Montréal, p La perte d autonomie est définie ici comme l incapacité ou la difficulté à accomplir certaines activités de la vie quotidienne dont l entretien ménager, la préparation des repas, la lessive ainsi que la difficulté à vivre dans un logement on un bâtiment non adapté. 47

48 3.2 Programme de rénovation Rénovation Québec Rénovation Québec est un programme-cadre qui appuie les municipalités qui veulent se doter de programmes visant l amélioration des logements et des habitations dans les secteurs résidentiels dégradés. Ce programme comprend six volets : 28 Volet 1 La rénovation résidentielle pour les ménages à faible revenu Réparation de l ensemble des défectuosités majeures d un logement ou d un bâtiment résidentiel. Volet 2 Les interventions sur l habitation Rénovation résidentielle : Rénovation légère ou majeure d un bâtiment résidentiel ou de la partie résidentielle d un bâtiment à double vocation. Réfection de la façade d un bâtiment résidentiel. Réparation des défectuosités liées à la sécurité des occupants. Réaménagement ou l ajout de logements. Mise en valeur des aspects architecturaux d un bâtiment résidentiel, etc. Construction résidentielle: Construction neuve ou démolition-reconstruction d un bâtiment pour en faire un bâtiment résidentiel. Recyclage: Transformation d une partie ou de la totalité d un bâtiment non résidentiel en logements. Adaptation de domicile: Réaménagement d un bâtiment résidentiel ou d un logement aux besoins d une personne handicapée ou en perte d autonomie. Accession à la propriété: L octroi d une aide financière à un propriétaireoccupant pour l achat d une résidence principale. Bonification des programmes AccèsLogis ou Logement abordable Québec : L'octroi d'un aide financière additionnelle favorisant la réalisation de projets d habitation. Volet 3 La mise en valeur du secteur Démolition d un bâtiment accessoire ou âgé et l aménagement de l espace ainsi dégagé. Rénovation d un bâtiment non résidentiel ou de la partie non résidentielle d un bâtiment mixte. Mise en valeur des aspects architecturaux ou patrimoniaux des immeubles non résidentiels présentant de telles caractéristiques. Volet 4 Les interventions sur les biens municipaux Aménagement ou réaménagement d un parc ou d un stationnement municipal. Installation ou réparation du mobilier urbain permanent. Par exemple, les lampadaires, les fontaines, les allées piétonnes, les rocailles, etc. Installation ou réparation d équipements de loisirs incluant ceux donnés à un organisme à but non lucratif dans lequel la municipalité est impliquée. Les travaux d entretien régulier aux biens municipaux ne sont pas admissibles au programme Rénovation Québec. 28 Il est donc possible que la municipalité ne participe qu'à certains volets. 48

49 Volet 5 La conservation du patrimoine bâti Mise en valeur d immeubles présentant un caractère patrimonial important dans la municipalité. Le ministère de la Culture et des Communications collabore aussi à l application de ce volet. Volet 6 Les maisons lézardées Aide permettant aux propriétaires de bâtiments résidentiels de corriger les fondations fissurées à la suite de leur affaissement Programme d adaptation de domicile Ce programme offre un soutien financier aux personnes handicapées pour les aider à payer le coût des travaux nécessaires pour rendre accessible leur logement et l adapter à leurs besoins. Il s adresse à toute personne handicapée limitée dans l'accomplissement de ses activités quotidiennes, sans égard à ses revenus. Il a pour but de : Aider les personnes handicapées à payer le coût des travaux nécessaires pour adapter leur logement afin de le rendre accessible ; Permettre aux personnes handicapées d être plus autonomes ; Favoriser leur maintien à domicile. L aide financière correspond au coût des travaux reconnus par la Société d habitation du Québec pour réaliser les adaptations autorisées par elle. Elle est versée après l'exécution des travaux. Selon le mode d occupation du ménage, la subvention peut atteindre entre $ et $ : Ménage propriétaire : une subvention qui peut atteindre $. Ménage locataire d'un logement : une subvention qui peut atteindre $. Ménage locataire d'une chambre : une subvention qui peut atteindre $. Qui détermine l'admissibilité des travaux? La Société d habitation du Québec à partir du rapport d un ergothérapeute. Il est important de noter que le programme ne vise pas à financer indirectement des travaux de rénovation Logements adaptés : aînés autonomes (LAAA) Le programme Logements adaptés : aînés autonomes (LAAA) offre une aide financière aux propriétaires-occupants et propriétaires-baileurs pour leur permettre d'apporter d'adaptations legères au domicile afin de faciliter l'autonomie des personnes âgées à faible revenu. o Admissibilité Le propriétaire-occupant ou le propriétaire-bailleur peut-être admissible si l'occupant du logement où les adaptations doivent être faites répond aux conditions suivantes : âgé de 65 ans ou plus; a des difficultés dans les activités quotidiennes parce que les capacités ont diminuées avec l'âge; 49

50 le revenu du ménage doit être égal ou inférieur au plafond de revenu établi pour la région; le logement doit être une résidence permanente. N.B. Des conditions d'admissibilité s'appliquent aussi pour le logement. o Aide financière Une aide sous forme de prêt susceptible de remise, jusqu'à limite de 3 500$ est disponible. Ce prêt fera l'objet d'une remise pourvu que le propriétaire-occupant s'engage à demeurer dans son logement pendant la durée du prêt. Si des adaptations sont apportées à un logement loué, le propriétaire-bailleur doit s'engager à ne pas augmenter le loyer en invoquant les dites adaptations. Cette période de prêt susceptible de remise est de six mois. o Adaptations admissibles Les adaptations doivent être reliées au logement, intégrées de façon permanente et permettre l'accès à des installations de base permanentes dans le logement, ou accroître la sécurité physique de l'occuant. Il pourrait s'agir, par exemple :. de mains courantes dans les corridors ou une rampe à l'escalier; des espaces de travail et de rangement faciles d'accès; des poignées de porte en bec de cane; d'une cabine de douche sans marche et avec barre d'appui; de barres d'appui et siège dans la baignoire. N.B. : Les travaux exécutés avant l'approbation écrite du prêt ne sont pas admissibles Les services d'efficacité énergétique offerts par Équiterre Le programme Efficacité énergétique d'équiterre vise à conscientiser la population à propos de l'impact que nos habitudes de consommation énergétique ont sur l'environnement et la santé. Par ailleurs, ces démarches de sensibilisation ont également pour but d'aider les personnes à économiser et à améliorer leur confort à la maison. Pour y parvenir, les citoyens peuvent mettre en pratique un certain nombre de petits gestes simples dans leur quotidien. De légers travaux de calfeutrage et la pose de petits appareils économiseurs d'énergie peuvent aussi avoir un impact significatif sur la réduction de la consommation d'énergie. Les propriétaires de maison peuvent également être épaulés dans l'identification de rénovations à entreprendre pour améliorer le rendement énergétique de leur résidence. Pour aider les particuliers à s'y retrouver, Équiterre offre trois services à domicile : 1) ÉconoLogis : l'efficacité énergétique chez soi, pour les ménages à budget modeste Grâce au soutien de l Agence de l efficacité énergétique, Équiterre offre gratuitement aux ménages montréalais à revenu modeste un service d efficacité énergétique leur permettant de réduire leur consommation d énergie. Lors de cette visite, Équiterre offre des services de calfeutrage ainsi que des conseils à mettre en pratique à la maison. Une équipe composée d un conseiller et d un technicien se rend chez vous. Le conseiller analyse vos habitudes de consommation d énergie et vous propose des conseils personnalisés pour vous faire 50

51 économiser. Le technicien dresse un bilan sommaire de l état du logement et des travaux à effectuer en priorité. Il installe ensuite des appareils économiseurs d énergie (pomme de douche à débit réduit par exemple et procède à certains petits travaux de calfeutrage dans votre logement. Enfin, on vous remet différents documents éducatifs. Cette visite, d une durée d environ une heure et demie, est offerte aux résidents de la grande région de Montréal. Vous pouvez obtenir une visite gratuitement si vous répondez aux trois critères d'éligibilité : 1- Vous habitez l île de Montréal. Équiterre dessert principalement les quartiers situés au nord de Rachel et à l'ouest de St-Michel. Si cela n'est pas votre cas, nous vous invitons à communiquer avec Option Consommateurs au (514) Vous recevez une facture d'énergie incluant le chauffage à votre nom (ce n est pas inclus dans votre loyer) 3- Vous avez un revenu modeste (selon les barèmes fixés par l Agence de l efficacité énergétique, à valider avec notre agent d information) 4- Si c'est votre cas, contactez-nous au (514) poste 290 pour fixer un rendez-vous pour une visite! 5- Si ce n est pas votre cas, lisez les informations sur les Visites d intervention et formation en efficacité énergétique. Nous offrons un service similaire. 2) Visite d intervention et formation en efficacité énergétique Vous souhaitez améliorer votre confort à la maison, réduire les infiltrations d air et économiser sur votre facture d énergie? Mais malheureusement vous n être pas admissible à la visite d efficacité énergétique pour les ménages à budget modeste. Que vous soyez propriétaire ou locataire, Équiterre vous offre ses services de calfeutrage et de conseils en efficacité énergétique (des frais s appliquent pour cette visite). Un technicien se rend chez vous pour, d une part, analyser vos habitudes de consommation et vous proposer des conseils personnalisés pour vous aider à économiser et, d autre part, dresser un bilan sommaire de votre logement en vue d identifier les travaux à effectuer. Nous procédons à l installation de petits appareils économiseurs d énergie (comme des aérateurs et une pomme de douche à débit réduit) et à des travaux de calfeutrage (pose de seuils de porte, de coupe-froid, de scellant, de contre-fenêtres en plastique, etc). La durée de la visite est variable notamment en fonction de l état et de la grandeur de votre logement, du nombre de fenêtres et de portes à améliorer. Cette visite est offerte aux résidents de la grande région de Montréal. POUR QUI COÛT DOCUMENTS REMIS GRATUITEMENT Locataires ou propriétaires qui souhaitent augmenter leur confort et réduire leur facture d énergie. Que votre système de chauffage soit à l'électricité, au gaz naturel, au bois ou au mazout. Appelez-nous pour connaître nos tarifs. Documents d information sur l efficacité énergétique Cocktail transport, conseils pratiques pour se transporter autrement Résumé des travaux réalisés et conseils reçus Contactez-nous au (514) poste 290 pour obtenir un prix et pour fixer un rendezvous! Vous pouvez aussi nous rejoindre par courriel au [email protected]. 51

52 3) Visite ÉnerGuide pour les maisons ÉnerGuide pour les maisons est une analyse professionnelle de votre maison conçue selon les standards de l Office de l efficacité énergétique, de Ressources Naturelles Canada et de l Agence d efficacité énergétique du Québec. Équiterre est un agent de livraison certifié de ce programme pour la région de Montréal. Promotion spéciale dès le 5 septembre! TOUJOURS DANS LE ROUGE? Vous chauffez ou climatisez toujours au maximum pour un minimum de confort? Votre facture d énergie est à son maximum, votre portefeuille au minimum? Vous désirez réduire votre impact sur l environnement? Lors d une visite d environ deux heures, un des conseillers d Équiterre réalise une série de vérifications sur votre maison. Il effectue un test d infiltrométrie afin d identifier les fuites d air. Ensuite, à l aide d un logiciel de pointe, il prépare un rapport détaillé de votre consommation d énergie et des travaux à réaliser pour améliorer l efficacité énergétique de votre demeure. Enfin, il vous remet une étiquette ÉnerGuide pour les maisons, indiquant la performance énergétique actuelle de votre résidence par rapport à celle d autres maisons semblables, ainsi que votre cote potentielle une fois que les améliorations suggérées seront effectuées. Si vous réalisez les travaux suggérés, le ou la conseiller(ère) reviendra faire une vérification et vous remettra la nouvelle cote de votre maison. Selon l évolution entre la cote de départ de votre maison et celle obtenue après les travaux, ou du Fonds en efficacité énergétique, si votre chauffage est au gaz naturel. Ces services sont offerts toute l année. POUR QUI COÛT DOCUMENTS REMIS GRATUITEMENT Propriétaires qui souhaitent obtenir un avis professionnel et indépendant avant d entreprendre des travaux de Trousse sur l efficacité Première visite : 149,95 $ * 1 énergétique. Rapport personnalisé avec 52

53 rénovation. Deuxième visite : gratuite * 2 (sous certaines conditions) recommandations sur les travaux à réaliser. * Les taxes ne sont pas incluses dans le prix. 1. Une valeur de $300, subventionné par l'agence de l'efficacité Énergétique, Hydro-Québec, ou le Fonds en efficacité énergétique 2. Une valeur de $150, subventionné par l'agence de l'efficacité Énergétique, Hydro-Québec, ou le Fonds en efficacité énergétique Appeler au (514) , poste 246 pour fixer un rendez-vous pour une visite! On peut aussi joindre les responsables du programme par courriel au [email protected]. De plus, à la demande d organismes, d institutions ou entreprises, Équiterre peut offrir des ateliers sur l'efficacité énergétique lors desquels, selon vos besoins, des conseils pratiques portant sur les habitudes de consommation et/ou sur les petits travaux de calfeutrage et d'isolation sont proposés. Un beau cadeau à offrir à vos membres, clients ou employés. 3.3 Autres programmes Soutien aux organismes communautaires o o o o Fonds québécois d habitation communautaire : Le Fonds est un organisme à but non lucratif composé de représentants des milieux communautaire, municipal, financier et gouvernemental. Sa mission principale est de réaliser des logements communautaires de qualité à coût abordable. Programme d aide à l initiative communautaire et sociale en HLM : Ce programme s adresse aux associations de locataires de HLM et aux offices municipaux d habitation, Il supporte la réalisation de projets qui s adressent aux familles, aux jeunes, aux personnes âgées ainsi qu à toute clientèle ayant des besoins particuliers. Programme d aide aux organismes communautaires en habitation : Cette mesure d'aide vise à stimuler le développement et la concertation des initiatives communautaires en habitation. Il offre une aide financière aux organismes qui réalisent des projets améliorant les conditions d'habitation des Québécois et des Québécoises. L'aide financière est accordée pour la mission globale des organismes et pour des projets ponctuels Service de soutien à l initiative communautaire : Ce service a pour but de soutenir et promouvoir l initiative communautaire dans le domaine de l habitation. Il supporte les organismes venant en aide aux ménages ayant des problèmes de logement et aux clientèles traditionnellement desservies par la Société d habitation du Québec Programme d appui au développement de l industrie québécoise de l habitation Le Programme d'appui au développement de l'industrie québécoise de l'habitation offre une aide financière aux acteurs de cette industrie pour stimuler le développement et la concertation dans ce domaine. 53

54 3.3.3 Aide assujettie au contrôle du revenu (AACR) Subvention versée par la Société canadienne d hypothèque et de logement à une coopérative, laquelle doit elle-même répartir cette somme entre ceux de ses membres qui consacrent une fraction trop importante de leur revenu au coût du loyer. 4. Ressources communautaires 4.1 Associations de locataires Place Normandie Tours Gouin Complexe Gouin-Langelier Château Beaurivage 4.2 Le Comité logement de Montréal-Nord Mis sur pied en 2002, le Comité logement de Montréal-Nord a pour but la défense des droits des locataires et la promotion du logement social. Comité logement de Montréal-Nord Tél. : , rue Pascal [email protected] Montréal-Nord, Qc H1G 1T6 4.3 Le comité Un Toit pour tous Mis en place par le collectif Montréal-Nord en santé suite à sa décision de s orienter vers le développement social local et dans la foulée du Sommet de Montréal-Nord organisé par l Arrondissement au printemps Le collectif identifiait la problématique du logement comme un enjeu incontournable sur lequel il se devait d agir et incluait le logement dans son plan d action. Les partenaires du Comité promoteur de Montréal-Nord en santé sont partis du constat suivant : A- Plusieurs groupes vulnérables de la population de l arrondissement éprouvent des difficultés à se loger convenablement et à prix abordable ; Ces groupes présentent des types variés de difficultés ou handicaps qui sont liés : a) soit à leur condition socio-économique (nouveaux arrivants sans ressources, jeunes mères seules, jeunes sans domicile fixe, personnes atteintes de déficience intellectuelle ou de maladie mentale, jeunes parents, personnes âgées seules et en perte d autonomie) ; b) soit à leur situation de vulnérabilité psychosociale (santé mentale ou à leur déficience intellectuelle, etc.) ; B- Plusieurs de ces groupes, ont besoin d un type d encadrement ou de support particulier ; C- On identifie deux situations de vulnérabilité des personnes et des familles face au logement : 1) La situation de crise, qui nécessite des mesures transitoires adaptées à des clientèles en situation d urgence ; 2) La condition psychosociale précaire, qui appelle à des mesures permanentes adaptées à des clientèles particulières. 54

55 4.4 Les groupes de ressources techniques (GRT) Les groupes de ressources techniques (GRT) sont les partenaires privilégiés de la Société d'habitation du Québec (SHQ) et de la Ville de Montréal dans la mise en oeuvre des programmes AccèsLogis Québec et Logement abordable Québec (volet social et communautaire). Ils agissent comme intermédiaire entre les organismes du milieu et les organismes publics. Les GRT font également le pont entre les demandeurs de logement à prix abordable et les organismes promoteurs. Les groupes de ressources techniques connaissent très bien les projets des organismes promoteurs. En effet, ils ont contribué à la mise sur pied de la majorité des coopératives d'habitation du Québec. Ils ont aussi coordonné de nombreux ensembles d'habitation destinés à des personnes qui ont des besoins particuliers et ont participé à l'établissement de garderies, de centres de la petite enfance et de centres communautaires. Les quatre groupes de ressources techniques reconnus par Montréal sont : Atelier Habitation Montréal Tél. : , boul. Saint-Laurent Téléc. : Montréal (Québec) H2T 1R9 [email protected] Bâtir son quartier Tél.: , Mullins Téléc. : Bureau 120 [email protected] Montréal (Québec) H3K 1N9 Groupe CDH 1000, rue Amherst Tél. : Bureau 201 Téléc. : Montréal (Québec) H2L 3K5 [email protected] R.O.M.E.L. Tél.: , Côte-des-Neiges Téléc : Bureau 400 [email protected] Montréal (Québec) H3S 2A6 4.5 Les regroupements FÉCHIMM La FÉCHIMM a été fondée en 1983 en vue de desservir et de représenter les coopératives d'habitation de l'île de Montréal. Elle compte près de 290 membres. La FÉCHIMM offre des services aux membres comme des conseils donnés par téléphone, des conseils juridiques ainsi que des services financiers, d'assurance, de planification, d'administration et d'autres, y compris un fonds d'investissement au moyen de comptes de placements liquides et un fonds d'investissement et de développement. Consultez le site Internet pour d'autres précisions. Un programme offrant une vaste gamme d'ateliers sur la vie en coopérative et sur la gestion des coopératives est présenté par des formateurs et formatrices qualifiés. La FÉCHIMM, en partenariat avec la CQCH, participe à l'administration des conventions d'exploitation de certaines coopératives d'habitation avec la Société d'habitation du Québec. La FÉCHIMM participe activement aux activités de lobbying organisées à l'échelle nationale par la 55

56 FHCC, ainsi qu'à celles organisées au Québec par la CQCH. Un membre du personnel représente l'association au sein du Comité des fédérations de la FHCC. 3155, rue Hochelaga Tél.: Bureau 202 Téléc.: Montréal, QC H1W 1G4 FOHM La Fédération des OBNL en habitation de Montréal regroupe les corporations d'organismes sans but lucratif d'habitation du territoire de l'île de Montréal. Elle fait la promotion de ce mode d'habitation et représente les corporations auprès de diverses instances. Elle offre des services propres à soutenir leur développement et favorise l'obtention de réponses adéquates aux besoins des corporations et des locataires qu'elles desservent. 1650, St-Timothée, bureau 105 Tél. : Montréal (Québec) Téléc.: H2L 3P1 [email protected] FRAPRU Le Front d action populaire en aménagement urbain est un regroupement national de lutte pour le droit au logement. Avec cent dix groupes membres dans les différentes régions du Québec, le FRAPRU lutte prioritairement pour le développement de nouveaux logements sociaux: habitations à loyer modique, coopératives d'habitation et autres logements sans but lucratif. Le FRAPRU s'implique plus globalement dans la lutte pour une plus grande répartition de la richesse. 180, boul. René-Lévesque Est, Téléphone : (514) Bureau 105 Télécopieur : (514) Montréal (Québec) H2X 1N6 [email protected] RCLALQ Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec poursuit les objectifs suivants : Améliorer l'accès des ménages locataires aux logements locatifs, Assurer un droit de maintien dans les lieux pour les ménages locataires, Améliorer le stock de logements locatifs, Favoriser la prise en charge de ses conditions de vie par la population. 2000, boul. Saint-Joseph Est, Tél. : Local 35 Téléc. : Montréal (Québec)H2H 1E4 [email protected] 56

57 CONCLUSION Le logement, c est plus qu un toit! C est un DROIT! On ne refuserait pas l enseignement gratuit aux enfants d une famille avec peu de moyens et encore moins discriminerait-on l accessibilité aux soins de santé selon la capacité de payer des personnes ou selon leur origine ethnique. On n accepterait pas d un enseignant qu il méprise ses élèves. La logique du «marché» domine quant aux moyens à assurer le droit au logement décent pour tous et toutes. Bien qu on ait présenté le «libre marché» comme la meilleure façon de répondre aux besoins, la réalité est tout autre. En fait, le marché ne comble que les besoins SOLVABLES, c est-àdire les besoins des personnes qui ont les moyens d y répondre. Le rendement financier de l investissement a priorité sur les besoins des personnes. Comment ne pas rappeler que les sociétés ont dû combler les failles de ce système économique parce que force était de constater que la loi de l offre et de la demande ne comblait pas tous les besoins. De tous temps, la société civile est venue à la rescousse de l ordre économique, que ce soit par l intervention de l État ou par les solidarités humaines. Le compromis historique qui a permis à l économie de marché de s imposer malgré ses grandes défaillances à répondre aux besoins sociaux est le suivant : on a accepté que la personne qui prend des risques financiers a droit à un certain profit. Toutefois, au cours des dernières décennies, les sociétés ont posé des limites à la recherche de profit démesuré dans les secteurs reliés aux biens essentiels. Le présent document met en évidence les symptômes d une crises. Dans la logique du marché, les familles ne trouvent pas de grands logements et les immigrants sont victimes de discrimination. Trop de ménages doivent fournir une part déraisonnable de leur revenu au logement. Dans un contexte de pénurie de logement, les locataires font face à des hausses injustifiées de loyer, à des retards de réparations et à un mépris de la part de propriétaires, qui se donnent le droit d exclure les familles, les immigrants et les ménages moins fortunés. Le développement social passe par la reconnaissance du droit à un logement décent et à prix abordable. Le test d une communauté qui se soucie de ses membres, c est un logement de qualité. Les moyens à prendre sont connus : habitations à loyer modique, coopératives et OSBL d habitation, reconnaissance des droits des locataires, lutte contre la discrimination et les préjugés, soutien financier aux ménages, programmes gouvernementaux, etc. Pour l heure, ces moyens n arrivent pas à combler toutes les défaillances du marché privé. Plus d efforts doivent être consentis dans l organisation communautaire et les plans d action concertée dans le lutte contre la pauvreté doivent être recentrés pour être efficaces. Dans cette remise en mouvement de la communauté locale, le travail d un Comité logement regroupant des locataires désireux de reprendre le pouvoir sur leurs conditions de logement est pertinent et inestimable. 57

58 LES ACTIONS POSSIBLES 1 En faveur du logement social Faire connaître les procédures d accessibilité à un HLM et au Programme de supplément au loyer (PSL). Plaider pour la mise en place d un plan quinquennal de développement de HLM. Faire connaître les ressources communautaires en matière d habitation. S engager intensivement dans des projets de coopératives et d OBNL d habitation et autres initiatives d achat/rénovation qui visent à combler en logements sociaux les besoins des familles vivant sous le seuil de faible revenu. 2. Pour le respect des droits des locataires Assurer un service d information et d éducation aux droits des locataires. Faire connaître les démarches à la Commission des droits de la personne en cas de discrimination. Soutenir les locataires dans leurs démarches à la Régie du logement. Accompagner les comités de résidants des tours d habitation pour personnes âgées. 3. Avec les programmes gouvernementaux Faire connaître les programmes gouvernementaux suivants : Allocation logement ; Rénovation Québec (6 volets) ; Programme d adaptation de domicile ; Logements adaptés : aînés autonomes (LAAA) ; Le programme Efficacité énergétique d'équiterre. 58

59 BIBLIOGRAPHIE Arrondissement Montréal-Nord, Compte rendu du Sommet du 25 mars 2002, avril 2002, 16 p. Commission des droits de la personne, Les interventions dans le domaine du logement : une pierre angulaire dans la lutte contre la pauvreté. Mémoire à la Commission de l aménagement du territoire de l Assemblée nationale, octobre 2002, 35 p. En collab., La situation des locataires et du logement à St-Léonard, Actes du forum populaire, février 2000, 47 p. Ferland, Martin, Le logement à St-Léonard L affaire de tous!, 12 octobre 1999, 62 p. Dansereau, Francine, Marc Choco et Gérard Divay, Les logements privés au Québec : la composition du parc des logements, les propriétaires bailleurs et les résidants, Étude réalisée pour la Société d habitation du Québec, la Société canadienne d hypothèque et de logement, la Régie du logement, la Régie du bâtiment du Québec, INRS-Urbanisation, Culture et société, août 2002, 116 p Montréal-Nord en santé, Projet de développement social à Montréal-Nord, État de situation. Document de travail, février 2001, 36 p. OMHMN, HLM Place Normandie. «Bon voisinage». Bilan d un projet pilote d un projet Communautaire, avril 2000, 91 p. Service de développement économique urbain, Division de la recherche et des analyses économiques, Annuaire statistique des arrondissements de la nouvelle ville de Montréal, juillet 2001, 98 p. SHQ, Logement abordable Québec, Volet social et communautaire. Informations générales, octobre SHQ, Les familles et le logement. Un profil quantitatif de la situation résidentielle des familles au Québec, septembre 2002, 85 p. 59

60 Annexe 1 Arrondissements Tableau 21 Logements sociaux et communautaires à Montréal, en date du 31 décembre 2004 Total des Logements sociaux et communautaires Logements dans les HLM - Familles, moins de 55 ans Ahuntsic-Cartierville Anjou Lachine LaSalle Répartition par arrondissements Logements dans les HLM - Pensionné, 55 ans et plus Logements dans les HLM Unités Adaptées, avec services, autres Logements dans les OBNL Logements dans les Coopératives d habitation Logements De la SHDM Chambres (HLM, SHDM) Beaconsfield- Baie d Urfé 44 - Côte-des-Neiges Notre-Dame-de-Grâce Côte-Saint-Luc Hampstead- Montréal-Ouest Dollard-des-Ormeaux Roxboro Dorval L Île-de-Dorval Kirkland 0 - L Île-Bizard-Sainte Geneviève-Sainte-Anne-de- Bellevue Mercier-Hochelaga Maisonneuve Montréal-Nord Mont-Royal 82 - Outremont 93 - Pierrefonds-Senneville Le Plateau-Mont-Royal Pointe-Claire

61 Rivière-des-Prairies-Pointeaux-Trembles-Montréal-Est Rosemont-La petite-patrie Saint-Laurent Saint-Léonard Le Sud-Ouest Verdun Ville-Marie Villeray-Saint-Michel-Parc Extension Westmount Total Ville de Montréal

62 Annexe 2 Tableau 22 Nombre et pourcentage de HLM et de bénéficiaires du PSL selon l arrondissement, 1996 Rang Arrondissement Logements % HLM et PSL Sud-Ouest Ville-Marie Hochelaga-Maisonneuve Lachine Villeray/St-Michel/Parc-Extension Rosemont/Petite-Patrie Ahuntsic/Cartierville Verdun Côte-des-Neiges/NDG Plateau Mont-Royal R-d-P/PAT/Mtl-Est Anjou ,16 6,38 5,04 4,24 3,84 3,28 3,18 2,98 2,70 2,56 2,56 2,53 Moyenne 2, Montréal-Nord Lasalle St-Léonard Pointe-Claire Westmount St-Laurent Outremont Ste-Anne-de-Bellev./Ste Genev./Île Bizard Dorval/Île Dorval ,97 1,65, 1,59 1,21 1,19 1,07 0,83 0,56 0,32 Source : Ville de Montréal (juillet 2001) à partir des données de Statistique Canada (1996)

63 Annexe 3 Tableau 23 Programmes gouvernementaux Soutien financier aux ménages 2002 Programmes Pour qui? Aide Nombre dans Montréal-Nord Allocation logement - 55 ans et + ou au moins 1 enfant à charge - Faible revenu HLM - Personnes à faible revenu sélectionnées en fonction de leur revenu et de l état 25 % du revenu de leur logement - Personnes ayant une déficience physique ou intellectuelle ou en situation exceptionnelle (femmes victimes de violence, etc.) Supplément au loyer Idem 25 % du revenu Supplément au loyer PSL - urgence Idem 25 % du revenu pour 2 ans Tableau 24 Programmes gouvernementaux Construction 2002 Programmes But Clientèle Subvention Détail Logement abordable Québec Volet social et communautaire Logement abordable Québec Volet privé. Construction de logements neufs. Transformation ou recyclage d immeubles. Rénovation de logements fortement détériorés logements. Réalisation de logements locatifs uniquement par la construction neuve ou le recyclage d un bâtiment. Admissible à un HLM Ménages à revenu faible ou modeste. Aînés en perte légère d autonomie ou personnes en difficulté ayant des besoins particuliers de logement Ménages à revenu moyen SHQ : 60 % Ville : 15 % Emprunt : 25 % Entre $ et $ pour un logement de 2 c. c. Montant forfaitaire variable AccèsLogis 3 volets Au minimum 20 % admissibles au Supplément au loyer 83 % du loyer médian Ex. 436 $ - 4½ non chauffé 700 $ pour un logement chauffé de 2 c. c. Le propriétaire s engage à respecter ces loyers maximaux ainsi que les hausses subséquentes autorisées, et ce, pendant une période de 10 ans suivant la fin des travaux 63

64 Tableau 25 Programmes gouvernementaux Rénovation 2002 Programmes But Clientèle Subvention Détail Revitalisation des vieux quartiers Adaptation de domiciles Logement adapté pour aînés autonomes Service d efficacité énergétique Rénovation des immeubles des vieux quartiers Aider la personne handicapée à payer le coût des travaux essentiels pour rendre accessible et fonctionnel le logement qu elle habite Défrayer les coûts des adaptations mineures et nécessaires afin de permettre à la personne d y vivre de façon plus autonome Conseils personnalisés et service de techniciens pour réaliser des travaux mineures Propriétaires Personne handicapée Personne de 65 ans et + à faible revenu Ménages à faible revenu 1 pers. : $ 2 pers. : $ 3 pers. : $ 4 pers. : $ 5 pers. : $ 6 pers. : $ 7 pers. + : $ Subvention pouvant atteindre $ pour l adaptation d un logement locatif et $ pour une maison occupée par son propriétaire Subvention pouvant atteindre $ Conseils Calfeutrage Économiseurs d eau 1 pers.: $ 2 pers.: $ Équiterre Tél. : Option consommateurs Tél. :

65 Annexe 4 Moisissures - Information au public Humidité excessive et moisissures dans les résidences 1- Problématique L'humidité dans une résidence est déterminée par l'humidité et la température extérieures ainsi que par des sources intérieures comme le métabolisme des personnes et des animaux et les activités comme le bain, la cuisson, le lavage et le séchage 1. Une humidité excessive est souvent liée à une ventilation insuffisante, favorisée par l'isolation accrue des maison moderne. Les signes suivants peuvent indiquer qu'une maison présente un problème d'humidité et conséquemment, un certain degré d'insalubrité, surtout si des occupants éprouvent des symptômes persistants et reliés à l'occupation du logement 2 : odeur de moisi, de terre ou d'alcool; taches d'eau pouvant avoir été causées pas des infiltrations ou des dégâts d'eau, des inondations ou des refoulements d'égouts; taches vertes ou noires de moisissures sur la surface intérieur des murs extérieurs ou du plafond, dans les placards ou garde-robes, à l'arrière des meubles, sur les tapis sur les rebords des fenêtres, dans les endroits humides, dans la salle de bain; taches de pourriture; matériaux humides (bois, tapis, panneaux isolants, papier peint), literie et vêtements humides; condensation d'eau régulière sur les fenêtre ou autres surface. 2. Effets sur la santé Selon le Comité consultatif fédéral-provincial de l'hygiène du milieu et du travail 1, plusieurs espèces de bactéries et de virus survivent mieux à des taux d'humidité faibles ou élevés plutôt qu'à des taux intermédiaires. Des taux d'humidité supérieurs à 50% peuvent augmenter les populations de moisissures, de champignons et d'acariens qui sont responsables d'allergies. Selon un rapport du Groupe de travail sur les champignons dans l'air des maisons de Santé Canada 5, et deux études canadiennes récentes 3,4, l'humidité élevée et la présence de champignons (moisissures) et leurs toxines, peuvent entraîner les problèmes de santé suivants chez les humains: symptômes des voies respiratoires : toux, crachats, irritation du nez et de la gorge, écoulement nasal, éternuements, respiration bruyante (wheezing), difficulté respiratoire, douleurs thoraciques; allergies respiratoires : rhinites, alvéolites, bronchites, asthme, pneumonites d'hypersensibilité; symptômes non respiratoires : irritation des yeux, lésions et infections des tissus; allergies cutanées : irritation de la peau, dermatite; effets toxiques généraux, fièvre, frissons, maux de tête nausées, vomissements, diarrhée, déficiences du système immunitaire, fatigue, perte des cheveux. Ces effets toxiques sont dus à diverses substances produites par les champignons : les propagules ou spores servant à la reproduction du champignon, les mycotoxines ou substances chimiques associées aux spores et les substances chimiques volatiles ou vapeurs détectées à leur odeur caractéristique de moisi. Les risques à la santé sont également reliés à la présence d'autres 65

66 microorganismes qui vivent et se multiplient très facilement en milieu humide tels les bactéries ainsi que les acariens (très petits animaux à peine visibles à l'oeil nu de la classe des arachnides). Les deux études canadiennes 3,4 concluent donc que l'exposition à l'humidité et aux moisissures dans les résidences constitue un facteur de risque important dans les maladies respiratoires au Canada, d'autant plus que 38% des résidences étudiées présentaient des signes d'humidité et de moisissures. 3. Conduite à tenir Identifier les sources d'excès d'humidité : vices de construction, activités des occupants, ventilation inadéquate, dégât ou infiltration d'eau. Maintenir l'humidité entre 30 et 80 % l'été et 30 et 55% l'hiver, selon les recommandation de Santé Canada; pour les personnes sensibles ou qui souffrent d'asthme ou d'allergies, on devrait maintenir l'humidité entre 40 et 50 %, afin de réduire les infections respiratoires et les effets néfastes sur la santé 1. Assurer une bonne ventilation et des échanges d'air périodiques, idéalement un changement d'air aux deux heures. Ouvrir régulièrement les fenêtres en même temps que les ventilateurs d'extraction de la cuisinière et de la salle de bain. Poser un échangeur d'air. Brancher la sécheuse à un évent extérieur. Ventiler après certaines activités produisant beaucoup d'humidité comme le bain, la douche et la cuisson. Assécher et nettoyer en dedans de 24 heures tout dégât d'eau et remplacer, si nécessaire les matériaux et tapis endommagés par l'eau. Corriger les infiltrations d'eau. Vider et nettoyer régulièrement les bassins de réception d'eau des déshumidificateurs, réfrigérateurs, systèmes de ventilation et de chauffage, où l'eau peut stagner; changer l'eau et nettoyer des humidificateurs selon les recommandations du fabricant; ne les utiliser qu'en cas de besoin. Nettoyer les moisissures, à mesure qu'elles apparaissent, avec une solution constituée d'eau de javel diluée dans 4 mesures d'eau. Porter des gants, bien ventiler la pièce. Appliquer sur la surface, attendre 15 minutes et rincer à grande eau. Garder les surfaces sèches et exemptes de poussière. Maintenir la maison propre, épousseter fréquemment avec des chiffons humides. Pour les problèmes de santé, consulter le médecin de famille. Pour un problème d'humidité excessive dans un logement, il est préférable que le locataire essaie d'abord de prendre arrangement avec son propriétaire. Se des recours légaux sont finalement envisagés, le locataire doit prendre contact avec la Régie du logement. Il est aussi conseillé de communiquer avec sa municipalité qui, en vertu de la section VIII de la Loi sur la qualité de l'environnement, devra faire procéder à une enquête pour insalubrité, impliquant normalement la visite du logement par un inspecteur. Il peut être utile de prendre des photos des moisissures et des dégâts causés par ces dernières (vêtements et articles moisis). Il est important de procéder à ces trois étapes le plus rapidement possible, afin d'effectuer le nettoyage des moisissures et de procéder aux correctifs dans les plus brefs délais. 6 Consulter les brochures suivantes : (1) Élimination de la moisissure dans les maisons (2$), (2) Guide d'assainissement de l'air et (3) L'air et l'humidité, problèmes et solutions. On peut se procurer ces brochures à la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL). 66

67 Comité logement De Montréal-Nord 6344, rue Pascal, Montréal-Nord, Qc H1G 1T6 67