Directives sur les crédits garantis par gage immobilier

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1 Comparaison des directives et besoins d action État : juin 2012 Directives sur les crédits garantis par gage immobilier 2011 Modifications dans les directives de l ASB concernant l examen, l évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier

2 Index 1. Principales modifications Principes Adaptation des règlements internes Contrôle des calculs Surveillance Reporting Information des collaborateurs 5 2. Comparaison détaillée des directives 2011 et Préambule 6 1. Principes régissant l élaboration de règlements internes par les banques 7 2. Risques inhérents à l octroi de crédits garantis par gage immobilier 8 3. Solvabilité et capacité financière Généralités Logement en propriété à usage propre Immeubles de rapport Immeubles commerciaux à usage propre Évaluation du gage immobilier Généralités Logement en propriété à usage propre Immeubles de rapport Immeubles commerciaux à usage propre Autres immeubles Nantissement Valeur de nantissement Taux de nantissement Amortissement Surveillance des crédits Généralités Réexamen de la solvabilité et de la capacité financière Surveillance et contrôle des immeubles «Exceptions to policy» (ETP) Reporting Généralités Reporting ETP Documentation Entrée en vigueur 23 Glossaire 23

3 1. Principales modifications Le 28 octobre 2011, l Association suisse des banquiers (ASB) a remanié les directives concernant l examen, l évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier. Considérées par la FINMA comme «normes d autorégulation reconnues comme standards minimaux» conformément à la circulaire 2008/10, les présentes directives sont contraignantes pour toutes les banques. Le Conseil d administration de la FINMA a adopté les directives remaniées qui sont entrées en vigueur le 1 er janvier Les alinéas des directives 2011 ne sont plus accompagnés de numéros d articles ou de chiffres marginaux comme l étaient les directives Pour une meilleure lisibilité, nous avons, dans l aperçu du chapitre 2, introduit des numéros de référence sous la forme 99 que nous reprenons avec les mesures que nous proposons. Un délai transitoire jusqu au 1 er juillet 2013 est accordé pour l application des directives concernant l examen, l évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier. Des remarques ad hoc signalent également les thèmes concernés par les directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires entrant en vigueur le 1 er juillet Un délai transitoire de cinq mois est prévu uniquement pour les opérations de crédit engagées avant l entrée en vigueur des directives et pour l adaptation des systèmes informatiques. Les exigences minimales s appliqueront dès le 1 er juillet 2012 pour les nouvelles opérations et les augmentations de crédit. 1.1 Principes Il n est possible de déroger à ces standards minimaux que dans des cas exceptionnels. Les dérogations doivent être dûment justifiées Adaptation des règlements internes Les règlements internes (instructions, etc.) seront réexaminés et, s il y a lieu, adaptés afin de tenir compte des points importants : Réglementation des réexamens en cas d événements susceptibles d avoir un impact sur la solvabilité 11 Réglementation de la part minimale de fonds propres ne provenant pas de l avoir du 2 e pilier 11 Preuve et documentation de la capacité financière 15 Extension de la vérification de la capacité financière pour les immeubles commerciaux à usage propre à l évaluation de l emprunteur Réglementation en cas de renonciation à l inspection d immeubles 19 Réglementation des corrections de valeur manuelles en cas de recours à des modèles de calcul 20 Procédure de validation en cas de recours à des modèles d évaluation 20 Détermination des valeurs de nantissement d immeubles de rapport au regard de la valeur de rendement qui régit l évaluation des différents objets loués (propriété par étage, maison individuelle) Réglementation de la promotion immobilière 27 Vérification de la réglementation d amortissement eu égard aux nouvelles exigences minimales 33 Réglementation de la documentation de la décision de conclure une opération dite ETP («exception to policy») Dérogation aux règles ETP des présentes directives pour les financements commerciaux 42 Réglementation des compétences en ce qui concerne l autorisation d opérations ETP PwC 3

4 Prise en compte des prescriptions quantitatives des nouvelles exigences minimales en matière de fonds propres dans la détermination des ETP Contenu, forme et périodicité du reporting interne 45 Spécification des taux de nantissement et consignation du processus d autorisation et de contrôle d éventuelles exceptions Traitement des éléments de revenu, des revenus de la fortune, des rentes, des revenus accessoires et des éléments des coûts dans le calcul de la capacité financière Contrôle des calculs Vérification de l adéquation du calcul de la capacité financière en cas d immeubles d habitation à usage propre et d immeubles de rapport avec les nouvelles directives, notamment en ce qui concerne la durabilité des revenus 13, 14 Garantie d un calcul fiable et systématique de la durabilité 15 Vérification de la prise en compte correcte du résultat dégagé par l objet ainsi que des différents éléments de produits et de charges dans le calcul de la capacité financière pour des immeubles de rapport Définition, le cas échéant, d un taux hypothécaire théorique distinct à appliquer aux immeubles de rapport Justification et documentation d une évaluation des sûretés immobilières qui ne se base pas sur la valeur de marché Adaptation de la détermination de la valeur de nantissement d immeubles commerciaux à usage propre 16, 75 Interdiction d utiliser des modèles d évaluation pour les immeubles non négociables 28 Calcul de la valeur de rendement sur la base des loyers nets durables Surveillance Exécution d analyses de risque supplémentaires et définition des mesures ad hoc en cas d évolutions défavorables du marché Définition des analyses de risque destinées à valider la valeur du portefeuille hypothécaire 39 Ajout ou supression de l identification ETP lors d autorisation ou en cas d événements susceptibles d avoir un impact sur la solvabilité Reporting Présentation d un aperçu des risques agrégés inhérents au portefeuille hypothécaire ainsi que des résultats des analyses de risque dans le reporting interne Définition du contenu, de la forme et de la périodicité du reporting interne dans des règlements internes Intégration des éléments quantitatifs et qualitatifs d évolution des opérations ETP dans le reporting 45 45, PwC 4

5 1.6 Information des collaborateurs Information des collaborateurs de la banque sur les règlements internes 6 Vérification ou introduction des contrôles de l application des règlements internes 6 - PwC 5

6 2. Comparaison détaillée des directives 2011 et 2003 Le tableau suivant est une comparaison des directives de l ASB du 28 octobre 2011 avec celles du 1 er décembre Pour faciliter la comparaison, nous avons reclassé, lorsque cela était nécessaire, les dispositions des directives Les alinéas des directives 2011 ne sont plus accompagnés de numéros d articles ou de chiffres marginaux comme l étaient les directives Pour une meilleure lisibilité, nous avons introduit des numéros de référence sous la forme 99 dans le comparatif suivant. Nous indiquons par le signe les éventuelles actions à entreprendre. Préambule 1 Les présentes directives ainsi que le glossaire ( ), qui en fait partie intégrante, sont des règles de conduite de l Association suisse des banquiers (ASB) et régissent les principes applicables aux crédits garantis par gage immobilier (crédits hypothécaires ( )). Les membres de l ASB sont tenus, sur la base des principes ci-après, de définir et documenter par écrit l octroi de crédit, la surveillance du crédit ainsi que le reporting, et ce de manière contraignante, clairement structurée, transparente et vérifiable. A cet effet, la banque édicte des règlements contraignants et/ou adapte en conséquence les règlements existants, en tenant compte de sa politique de crédit («policy») ( ). Outre le traitement organisationnel de l octroi de crédit, ces règlements régissent les aspects majeurs afférents au risque ainsi que les éventuelles exceptions. 2 Les présentes directives prescrivent des standards minimaux et exigent des membres des règlements détaillés, mais elles n entendent ni uniformiser la politique de crédit des membres, ni entraver leur autonomie en matière de politique commerciale. Il n est possible de déroger à ces règles de conduite que dans des cas exceptionnels et justifiés. 1. Préambule L'Association suisse des banquiers recommande à ses membres d'édicter, sur la base des principes ci-après, des instructions internes concernant les crédits garantis par un gage immobilier (opérations hypothécaires directes et indirectes), ou d'adapter les instructions existantes en fonction de ces principes. Les présentes directives précisent les exigences minimales que les banques sont appelées à stipuler par écrit. Elles visent en particulier à assurer que les gages soient évalués correctement d'un point de vue économique, et de façon prudente et contrôlable. Les principes formulés n ont pas pour but d uniformiser la politique de crédit des banques ni d entraver leur autonomie en matière de politique commerciale. Le glossaire est expressément déclaré comme faisant partie intégrante des directives. Les nouvelles directives prévoient explicitement la possibilité de dérogations qu elles limitent strictement à des cas exceptionnels et dûment justifiés. Justifier les dérogations aux directives de manière vérifiable. PwC 6

7 3 Les présentes directives ont été reconnues par la FINMA conformément à la Circ.-FINMA 2008/10 «Normes d autorégulation reconnues comme standards minimaux» et sont réputées constituer un standard minimal prudentiel. Les sociétés d audit vérifient le respect des normes d autorégulation reconnues comme standards minimaux conformément à la Circ.-FINMA 2008/41 «Sociétés d audit» et consignent le résultat d éventuelles opérations d audit dans leur rapport d audit. 4 Les présentes directives ont valeur de règles de conduite. Elles n ont pas d effets directs sur les rapports de droit civil entre les banques et leurs clients. Ces rapports restent régis par les prescriptions légales (notamment le Code des obligations et le Code civil) ainsi que par les dispositions contractuelles applicables entre les banques concernées et leurs clients (notamment les Conditions générales des banques, etc.). 1. Principes régissant l élaboration de règlements internes par les banques 5 Les dispositions des présentes directives doivent être transposées par les banques dans des règlements internes ( ). En d autres termes, chaque banque doit définir dans des dispositions internes le déroulement des opérations de crédit examen, octroi et surveillance du crédit, reporting en tenant compte de la politique de crédit qui lui est propre. Ces dispositions régissent les aspects organisationnels et prescrivent des processus, des contrôles, des calculs et des évaluations, de manière exhaustive ou à l aide d exemples selon les possibilités. Cm 35: Ces directives ont valeur de règles de comportement. Leur application est vérifiée par les organes de révision institués par la Loi sur les banques. Les directives prescrivent que les membres de l ASB doivent consigner les principes dans les règlements internes de la banque. En tant qu autorégulation conformément à la Circ.-FINMA 08/10, ces directives s appliquent également aux établissements non membres de l ASB. Sans grand changement, le contenu minimal des règlements internes est mentionné dans le glossaire sous «Règlements internes de la banque» («Politique de crédit» dans les anciennes directives). Le cas échéant, définir dans les règlements quels sont les événements susceptibles de déclencher un réexamen de crédit. PwC 7

8 6 La banque veille à ce que les collaborateurs concernés connaissent et appliquent les principes de l octroi de crédit ainsi que les règlements internes correspondants. 7 Les présentes directives sont sans incidence sur la politique de crédit, qui est déterminée par l organe compétent. Propre à chaque établissement, la politique de crédit encadre non seulement les principes généraux, mais aussi les aspects essentiels des opérations de crédit garanti par gage immobilier. Les organes compétents de la banque déterminent la politique de crédit pour les crédits garantis par gage immobilier dans des instructions appropriées. Ces dernières comprennent, en plus des principes généraux, les points d importance primordiale et déterminants quant à l'évaluation du risque dans le domaine des affaires hypothécaires. Nouvelle disposition Informer les collaborateurs des règlements internes. Procéder à des contrôles de leur application ou vérifier ces contrôles. La définition de la politique de crédit, c'est-à-dire des principes régissant l octroi de crédit compte tenu de la stratégie des risques, demeure l affaire de la banque et n est pas touchée par les directives de l ASB. 8 La structure des présentes directives est calquée sur le déroulement d une opération de crédit, lequel doit aussi être pris en compte dans les règlements internes. 2. Risques inhérents à l octroi de crédits garantis par gage immobilier 9 S agissant de crédits immobiliers, le risque de défaillance comprend principalement: le risque de crédit ( ), le risque d insuffisance du gage ( ) et le risque opérationnel ( ). 2. Conditions générales pour l octroi d'un crédit garanti par gage immobilier Cm 1: Le risque de défaillance inhérent aux crédits immobiliers comprend pour l'essentiel (i) le risque de crédit (risque que le cocontractant ne s'acquitte pas ou ne soit pas en mesure de s'acquitter du service de la dette), (ii) le risque d'insuffisance de gage (risque que le produit de la réalisation de la sûreté réelle ne couvre pas le montant de la dette), ainsi que (iii) le risque opérationnel (risque supplémentaire de crédit et d'insuffisance de gage en raison de la défaillance de processus internes, de personnes ou de systèmes, et d'événements externes). Les explications sur les différents types de risque se trouvent désormais dans le glossaire. PwC 8

9 10 Dans ce contexte, toute banque doit prendre sa décision de crédit sur la base d un contrôle de solvabilité ( ) de l emprunteur, de la valeur de marché ( ) du gage immobilier et de processus internes établis. La capacité financière ( ), le nantissement (et le taux de nantissement ( )) ainsi que l amortissement ( ) sont à coordonner entre eux au cas par cas. Cm 2: C'est la raison pour laquelle une banque doit décider de l'octroi ou non d'un crédit sur la base de l'examen de la qualité du débiteur, d'une évaluation du gage immobilier conforme au marché et de ses directives internes. 3. Solvabilité et capacité financière 3. Qualité du débiteur et capacité d assumer la charge d un crédit 3.1 Généralités 11 Avant tout octroi de crédit, la banque est tenue de procéder à un examen du crédit. Celui-ci comprend à la fois le contrôle de solvabilité (honorabilité et capacité de crédit) et l évaluation des sûretés. Il permet d assurer la pérennité du financement et ainsi de limiter le risque de crédit. L engagement doit être réexaminé à intervalles réguliers déterminés ou lorsque la banque a connaissance d événements susceptibles d avoir un impact sur la solvabilité. Les principes du contrôle de solvabilité doivent être définis par la banque dans des règlements internes. 12 En cas de reprise de crédit, la banque repreneuse examine soigneusement les motifs de l emprunteur, en particulier dans la perspective d identifier un éventuel crédit problématique. La reprise constitue une nouvelle opération pour la banque et fait l objet d un contrôle approprié. Cm 3: Dans le cadre de l examen de la qualité du débiteur, la banque examine, avant l octroi du crédit et ensuite périodiquement à des intervalles fixés dans les instructions, la solvabilité du débiteur (notamment quant à la quote-part de mise en gage et à la capacité d assumer la charge d un crédit) ainsi que sa réputation de solvabilité. Cm 6: La banque définit à quels intervalles la solvabilité du débiteur, sa capacité d assumer la charge d un crédit et la quote-part d avance doivent être réexaminées. La périodicité de ce réexamen sera fixée selon des critères déterminants du point de vue de l'objet et du risque. Lorsqu'une créance est en souffrance (non-performing loan) ou qu'elle est compromise (impaired loan), la banque procédera à un examen extraordinaire de la réputation de solvabilité du débiteur et de sa capacité d assumer la charge d un crédit. Cm 8: La banque examine soigneusement les motifs du client qui envisage de changer de banque (en particulier dans la perspective de l'identification des crédits posant problèmes). Nouveau : la capacité financière, le nantissement et l amortissement sont à coordonner entre eux. En pratique, ce devrait normalement déjà être le cas. Jusqu ici, la banque était tenue de réexaminer l engagement lorsqu une créance était en souffrance ou considérée comme compromise. Les nouvelles directives exigent un réexamen en cas «d événements susceptibles d avoir un impact sur la solvabilité». L acception de ce terme a été élargie et peut contenir d autres aspects qui ne ressortent pas des définitions des termes «créances en souffrance» et «créances compromises». Adapter les règlements de sorte que la survenue d événements susceptibles d avoir un impact sur la solvabilité impose un réexamen des crédits. Ajouter dans les règlements, en référence aux nouvelles directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires, que les emprunteurs doivent apporter une part minimale de 10% de fonds propres ne provenant pas de l avoir du 2 e pilier. Nouveau : les reprises de crédits constituent une nouvelle opération. C était déjà le cas en pratique jusqu ici. PwC 9

10 3.2 Logement en propriété à usage propre 13 La capacité financière doit être assurée à long terme et doit donc reposer sur des revenus et des charges ( ) pérennes. 14 Pour les logements en propriété à usage propre ( ), le calcul de la capacité financière s effectue sur la base des revenus et des charges durables de l emprunteur. Ceux-ci doivent être définis de manière transparente et exhaustive par la banque dans des règlements internes. 15 Il incombe à la banque de garantir que la capacité financière est calculée systématiquement et de définir la procédure y relative dans des règlements internes. Ces derniers précisent en outre les modes de preuve et de documentation de la capacité financière. La banque fixe également le taux hypothécaire théorique à long terme ( ) à appliquer pour le calcul de la capacité financière. Enfin, elle définit les limites maximales dans lesquelles doit s inscrire le ratio revenus/charges. Cm 4: La capacité d assumer la charge d un crédit se base sur la situation financière du client, sur ses revenus et doit être appréciée tant au niveau du crédit pris isolément (niveau de l'objet) qu'à celui de l'engagement global. Elle doit être assurée à long terme. Lors de l appréciation de la capacité d assumer la charge d un crédit, on tiendra compte, pour déterminer le total des charges, non seulement du service de la dette mais aussi de tous les autres coûts et charges en rapport avec le bien mis en gage (tels que intérêts et amortissements sur prêts de rang prioritaire, rentes de droits de superficie, frais d'entretien et d'administration, impôts, etc.). Si le preneur de crédit a contracté d autres engagements sans lien avec le bien mis en gage (crédits privés, par exemple), ceux-ci doivent être également pris en considération dans le calcul de la capacité d assumer la charge d un crédit. Doivent en outre être pris en compte tous les engagements du débiteur à l'égard de tiers. Cm 5: La banque détermine la procédure à appliquer pour le calcul systématique de la capacité d assumer la charge d un crédit. Elle fixe également quel est le taux hypothécaire théorique à long terme minimum qui doit être appliqué lors du calcul de la capacité d assumer la charge d un crédit et son adaptation en cas de hausse des taux sur le marché. La banque fixe en outre les limites maximales du rapport entre le revenu et les charges. Elle peut autoriser le dépassement de ces limites en tant qu'«exceptions to policy» et assure une surveillance appropriée de ces dernières. Les nouvelles directives augmentent les exigences auxquelles doit répondre le calcul de la capacité financière. Celui-ci s effectue désormais sur la base des revenus et des charges durables de l emprunteur. Dans les anciennes directives, ces termes n étaient pas définis en détail. Le glossaire mentionne désormais sous «Capacité financière dans le cas de logements en propriété à usage propre» une évaluation prudente de la situation financière de l emprunteur et de sa définition. Les revenus et les charges sont réputés durables si, à moyen terme et avec une probabilité raisonnable, ils peuvent être qualifiés d assurés. Vérifier l adéquation du calcul de la capacité financière fixé en interne avec les nouvelles directives. Par ailleurs, les exemples mentionnés dans le glossaire doivent être repris et traités dans les instructions internes. Les nouvelles directives imposent à la banque non seulement de définir une procédure relative au calcul systématique de la capacité financière, mais aussi de garantir l exécution systématique des calculs. La capacité financière doit désormais aussi être prouvée et documentée. Fixer des règles internes relatives aux modes de preuve et de documentation de la capacité financière. Introduire des calculs standardisés aptes à garantir, de manière informatique ou manuelle, une exécution systématique des calculs. PwC 10

11 3.3 Immeubles de rapport 16 Pour les immeubles de rapport ( ), le contrôle de la solvabilité et de la capacité financière s effectue au premier chef sur la base du résultat dégagé par l immeuble. Les éléments de produits et de charges à prendre en compte à cet effet, ainsi que le taux hypothécaire théorique à appliquer, doivent être définis par la banque dans des règlements internes. Cm 4: La capacité d assumer la charge d un crédit se base sur la situation financière du client, sur ses revenus et doit être appréciée tant au niveau du crédit pris isolément (niveau de l'objet) qu'à celui de l'engagement global. Elle doit être assurée à long terme. Lors de l appréciation de la capacité d assumer la charge d un crédit, on tiendra compte, pour déterminer le total des charges, non seulement du service de la dette mais aussi de tous les autres coûts et charges en rapport avec le bien mis en gage (tels que intérêts et amortissements sur prêts de rang prioritaire, rentes de droits de superficie, frais d'entretien et d'administration, impôts, etc.). Si le preneur de crédit a contracté d autres engagements sans lien avec le bien mis en gage (crédits privés, par exemple), ceux-ci doivent être également pris en considération dans le calcul de la capacité d assumer la charge d un crédit. Doivent en outre être pris en compte tous les engagements du débiteur à l'égard de tiers. Contrairement à la réglementation actuelle, l attention ne portera désormais plus que sur le seul résultat dégagé par l immeuble considéré. L évaluation de l engagement global n est plus mentionnée. Le cas échéant, fixer un taux hypothécaire théorique distinct pour les immeubles de rapport. Le glossaire mentionne désormais, sous «capacité financière dans le cas d immeubles de rapport», les éléments des revenus et des charges à prendre en compte, à savoir avant tout le rendement dégagé par l immeuble. En cas d insuffisance de rendement, il est possible d imputer d autres revenus libres. Vérifier la prise en compte correcte du rendement de l immeuble et des différents éléments conformément au glossaire dans les procédures internes de calcul de la capacité financière. 3.4 Immeubles commerciaux à usage propre 17 Pour les immeubles commerciaux à usage propre, c est l évaluation de l emprunteur qui constitue la base du contrôle de la solvabilité et de la capacité financière. Cm 14: En règle générale, c'est une valeur de rendement réalisable sur le marché qui est déterminante pour l'estimation des immeubles industriels et commerciaux. Sa plausibilité est vérifiée à partir de la valeur réelle ou du prix d'achat. Pour les immeubles industriels et commerciaux destinés à l'usage propre, l'analyse du financement et de la qualité d assumer la charge d un crédit s'appuiera en outre sur la capacité bénéficiaire de l'exploitation. Pour les immeubles commerciaux à usage propre, le contrôle de la capacité financière reposait jusqu ici sur la capacité bénéficiaire de l exploitation. Les nouvelles règles considèrent l emprunteur en tant que tout comme la base du contrôle de la capacité financière. Cette procédure est déjà appliquée en pratique. Le cas échéant, réexaminer les procédures internes de calcul de la capacité financière pour les immeubles commerciaux à usage propre. PwC 11

12 4. Évaluation du gage immobilier 4. Estimation du gage immobilier 4.1 Généralités 4.1 Généralités 18 La banque évalue ses sûretés immobilières de manière prudente, systématique et périodique, en appliquant des principes uniformes et en intégrant tous documents pertinents. L évaluation doit tenir compte du caractère de l immeuble ainsi que de son usage économique actuel et futur. Sauf raison particulière, il convient de se baser sur la valeur de marché. 19 Les immeubles destinés à être nantis doivent être inspectés. Demeurent réservées les règles applicables en cas de recours à des modèles d évaluation. Ces exceptions doivent toutefois être justifiées, selon le type d immeuble concerné, dans des règlements internes ou au cas par cas. La banque fixe les exigences imposées aux experts immobiliers chargés des évaluations (compétences et indépendance). Les opérations hors rayon doivent être régies spécifiquement par la banque dans ses règlements internes. Cm 9: La banque examine ses crédits garantis par gage immobilier systématiquement et périodiquement selon des principes uniformes, en réunissant tous les documents importants. L'estimation doit tenir compte des caractéristiques et de l'utilisation économique actuelle et future de l'immeuble. Elle se fonde en principe sur la valeur de marché. Cm 11: Les objets destinés à être gagés devront être en principe inspectés. Les règles relatives à l'utilisation de modèles d'estimation demeurent réservées. La banque définit quelles sont les exigences en matière d'estimation ou d'évaluation d'immeubles (compétences et indépendance). La question de l estimation des objets situés hors du rayon d'activité sera réglée spécialement dans les instructions de crédit. Si l évaluation du gage ne repose pas sur la valeur de marché, les nouvelles directives exigent explicitement une justification. Consigner la justification par écrit. Les nouvelles directives exigent au cas par cas ou, si cela est fixé dans les règlements internes, une justification de la non-inspection des immeubles. Clarifier dans les règlements internes les cas isolés dans lesquels les justifications de noninspection des immeubles doivent être documentées. Documenter les justifications au cas où une renonciation à l inspection a été fixée pour certains types d immeubles. PwC 12

13 4.2 Logement en propriété à usage propre 20 Si la banque évalue à l aide de modèles (approche hédoniste ou équivalente) des logements en propriété à usage propre négociables, elle s engage à utiliser des modèles validés. En outre, elle définit une procédure de validation pour ses modèles propres. L organe compétent choisit les modèles d évaluation et en fixe les modalités d utilisation dans des règlements internes, y compris la marche à suivre si l utilisation de différents modèles aboutit à des résultats distincts. Enfin, la banque définit des règles pour les corrections de valeur manuelles (à la hausse ou à la baisse) et documente de manière appropriée la méthode utilisée pour le modèle d évaluation concerné ainsi que les bases statistiques. Cm 12: Si, pour les objets occupés par le propriétaire lui-même (maisons individuelles, appartements en propriété par étage et maisons/logements de vacances, sans les objets de luxe), la banque procède à l estimation à l'aide d un modèle (approches hédonistes ou équivalentes), elle déterminera quels sont les critères retenus à prendre en compte pour l'utilisation du modèle. Les critères retenus peuvent dépendre, par exemple, du type d'immeuble, de sa situation, du prix d'achat, des coûts d'investissement, du niveau de la quote-part de mise en gage, etc. Il convient en particulier de veiller à ce que l estimation comparative réalisée à l aide d une banque de données repose sur un ensemble représentatif, c està-dire statistiquement significatif. La banque fixe des règles sur l utilisation de modèles d estimation. Il lui incombe d'établir une documentation appropriée sur la méthode utilisée pour le modèle d'estimation et sur les bases statistiques, et de définir une procédure de validation. Lorsque les évaluations d'immeubles sont établies sur la base de modèles d'estimation, la banque décide si l'objet doit être inspecté ou non. Désormais, seuls des modèles d évaluation validés pourront être utilisés. En règle générale, les modèles d évaluation utilisés sont ceux de prestataires externes. Ce sont ces derniers aussi qui procèdent aux validations. Réglementer la question des corrections de valeur manuelles en cas d application de modèles d évaluation. Obtenir et examiner de manière critique les rapports de validation des prestataires. Définir des procédures de validation ad hoc en cas d utilisation de modèles d évaluation propres à la banque. PwC 13

14 4.3 Immeubles de rapport 4.2. Détermination de la valeur vénale des immeubles de rendement 21 La valeur de nantissement ( ) d immeubles de rapport se détermine au regard de la valeur de rendement ( ). Les risques inhérents à l immeuble considéré ( ) sont pris en compte de manière appropriée. 22 La banque définit par écrit la méthode et/ou la logique de détermination des taux de capitalisation ( ) par type d immeuble et fixe des règles quant à la surveillance de ces taux et à leur adaptation en cas de changement de situation économique. 23 S agissant d immeubles à usage mixte, leur valeur de rendement est égale au total des valeurs de rendement partielles, lesquelles résultent des rendements de chaque type d usage et des taux de capitalisation applicables. 24 La banque régit séparément, dans des règlements internes, l utilisation de modèles pour l évaluation d immeubles de rapport. Cm 10: Pour ce qui concerne les immeubles locatifs ou les objets loués, la valeur d estimation sera en principe fondée sur le revenu locatif net réalisable sur le marché (sans les charges accessoires telles que frais de chauffage, etc.) et le risque de vacance sera pris en compte de manière appropriée. Cm 13: En règle générale, la valeur de marché correspond à la valeur de rendement. La plausibilité de cette dernière est vérifiée à partir de la valeur réelle ou du prix d'achat. Lors de l'estimation, on tiendra compte de façon appropriée des coûts d'assainissement ou du manque d'entretien Taux de capitalisation Cm 18: La banque établit une méthode (ou un système) de détermination des taux de capitalisation minimaux selon les types d'objets; elle définit le contrôle de ces taux ainsi que leur adaptation aux nouvelles conditions économiques. Cm 19: Pour les objets à usage mixte, la valeur de rendement correspond à la somme des valeurs de rendement partielles résultant des revenus provenant des différents types d usage et des taux de capitalisation respectivement applicables. Les nouvelles directives n ont pas repris la prescription de plausibilité de la valeur de rendement à partir de la valeur réelle ou du prix d achat. Au niveau des risques à prendre en compte, les nouvelles dispositions ont ajouté d autres facteurs au risque de vacance mentionné jusqu ici (cf. glossaire «Critères ou risques inhérents à l immeuble», p. ex. réaffectation, frais de rénovation et d entretien, dépréciation due à l âge, etc.). Adapter les règles sur la valeur de nantissement des immeubles de rapport. Réglementer le mode de calcul de la valeur de marché de diverses unités de logement louées (propriété par étage / maison individuelle). Dans tous les cas, la valeur de rendement doit servir de base. Il est désormais possible d utiliser des modèles d évaluation pour les immeubles de rapport. Compléter les règlements internes si des modèles d évaluation pour les immeubles de rapport sont utilisés. PwC 14

15 4.4 Immeubles commerciaux à usage propre 4.3. Détermination de la valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux 25 La valeur de nantissement d immeubles commerciaux à usage propre se détermine au regard de la valeur de rendement. Cette dernière résulte des rendements usuels sur le marché et des taux de capitalisation applicables. Les risques inhérents à l immeuble considéré sont pris en compte de manière appropriée, de même que le lien de dépendance entre l immeuble et l exploitant et/ou le modèle d affaires de ce dernier. 4.5 Autres immeubles Terrains à bâtir 26 Les évaluations de terrains à bâtir s effectuent au regard de la situation actuelle du marché, en prenant en compte l utilisation future potentielle du terrain concerné ainsi que les éléments spécifiques externes et internes Promotion immobilière 27 En cas de financement d un projet de logements en propriété destinés à la vente (promotion immobilière ( )), il convient de prendre en compte dans l évaluation non seulement l évaluation potentielle de chacun des immeubles selon l approche hédoniste, mais aussi la négociabilité du projet dans son ensemble. Cm 14: En règle générale, c'est une valeur de rendement réalisable sur le marché qui est déterminante pour l'estimation des immeubles industriels et commerciaux. Sa plausibilité est vérifiée à partir de la valeur réelle ou du prix d'achat. Pour les immeubles industriels et commerciaux destinés à l'usage propre, l'analyse du financement et de la qualité d assumer la charge d un crédit s'appuiera en outre sur la capacité bénéficiaire de l'exploitation Estimation de la valeur de marché des terrains à bâtir Cm 15: En principe, les terrains à bâtir seront estimés sur la base des conditions actuelles du marché. Lors de l estimation, on tiendra compte de l'affectation possible du terrain dans le futur ainsi que des conditions spécifiques internes et externes spécifiques (notamment prescriptions et modifications de zones, nuisances, pollutions, etc.). Les nouvelles directives n ont pas repris la prescription de plausibilité de la valeur de rendement à partir de la valeur réelle ou du prix d achat. Sont désormais explicitement à prendre en compte les risques inhérents à l immeuble (cf. glossaire) ainsi que les liens de dépendance entre l immeuble et l exploitant. Adapter les règles sur la valeur de nantissement d immeubles commerciaux à usage propre. Nouvelle disposition. Adapter les règles sur la promotion immobilière. PwC 15

16 4.5.3 Immeubles non négociables 28 Les immeubles non négociables sont à analyser et à évaluer au cas par cas, en fonction de leur profil de risque. L utilisation de modèles d évaluation est à proscrire pour ces immeubles. 5. Nantissement 5.1 Valeur de nantissement 5. Valeur de gage 29 La valeur de nantissement ( ) correspond au maximum à la valeur de marché. La banque fixe les méthodes de détermination de la valeur de marché et de la valeur de nantissement pour les différents types d immeubles Estimation de biens immobiliers non négociables (immeubles publics compris) Cm 16: Les biens immobiliers non négociables doivent être estimés individuellement sous déduction d'une part de risque spécifique et les avances sur ces bien-fonds doivent tenir compte des risques particuliers Estimation des gages immobiliers en cas de créances compromises (impaired loans) et de créances en souffrance (non-performing loans) Cm 17: Les gages immobiliers garantissant des créances compromises seront estimés à leur valeur de liquidation actuelle, car ils risquent de devoir être vendus sous la pression du temps ou lors d'une réalisation forcée. Les créances en souffrance sont fréquemment compromises. Dans ces cas, on appliquera également la valeur de liquidation. Cm 20: La valeur de gage est déterminée en principe par la valeur de marché et correspond au maximum à la valeur de marché (prix d'achat). La banque fixe par écrit les méthodes d estimation de la valeur de marché et de la valeur de gage pour les différents types d'objets. Cm 21: La banque doit arrêter la valeur de gage. Elle tient alors également compte des coûts liés à des changements d'affectation nécessaires et prévisibles de l'immeuble. Les nouvelles directives interdisent explicitement d utiliser désormais des modèles d évaluation pour les immeubles non négociables. Le cas échéant, exclure l évaluation à l aide de modèles d immeubles non négociables. L évaluation des gages immobiliers en cas de créances compromises s appuie sur la circ. 2008/2 FINMA Comptabilité banques, cm 18d : «Les créances compromises doivent être évaluées à la valeur de liquidation (cf. cm 253a), tout comme d'ailleurs les éventuelles sûretés obtenues, et une correction de valeur doit être effectuée en tenant compte de la solvabilité du débiteur. Lorsque le remboursement du crédit dépend exclusivement de la réalisation des sûretés, la part en blanc doit être intégralement couverte par un correctif de valeur.» Concrètement, la suppression de la règle dans les présentes directives ne devrait avoir aucune conséquence. PwC 16

17 5.2 Taux de nantissement 6. Quote-part de mise en gage 30 La banque fixe également dans des règlements internes les taux de nantissement applicables à chaque type d immeubles, en tenant compte de sa propre capacité de risque. Outre les types d immeubles, elle prend en considération l objet et l utilisation des immeubles. 31 S agissant de l application des taux de nantissement, il convient de prendre en compte de manière appropriée des critères liés aux immeubles concernés ( ) ainsi que des aspects inhérents aux débiteurs. Doivent également être intégrées de façon adéquate les hypothèques de rang antérieur ou de même rang ainsi que les créances d intérêts en résultant. 32 La banque fixe dans des règlements internes les conditions applicables au nantissement de gages immobiliers spéciaux ( ) ainsi que le traitement réservé aux gages immobiliers et charges foncières de rang antérieur et de même rang. Cm 22: La banque définit pour chaque type d objet et par écrit la quote-part de mise en gage admise, en tenant compte également de sa propre capacité d assumer le risque. Elle différencie avant tout la quote-part maximale en fonction de la nature et de l affectation de l immeuble (maisons familiales, immeubles locatifs, immeubles commerciaux, bâtiments industriels, financements uniquement de terrains, etc.). Elle peut autoriser des dépassements de la quote-part en tant qu' «exceptions to policy» et assure une surveillance appropriée de ces dernières. Cm 23: Pour l application de la quote-part de mise en gage, les caractéristiques du gage (telles qu affectation, possibilités de réalisation et de mise en valeur) ainsi que le profil du débiteur seront pris en considération. On tiendra compte également de manière appropriée des droits de gage de rang prioritaire ou de même rang et des créances d intérêts qui en découlent. Cm 24: La banque règle les conditions pour la mise en gage de sûretés immobilières spéciales (par exemple parts de copropriété indivises, droits de superficie, etc.) ainsi que le traitement des gages immobiliers servitudes et charges foncières de rang prioritaire, identique et postérieur. Les procédures d autorisation, de reporting et de surveillance d ETP sont réglées par le chiffre 8 des nouvelles directives (cf. réf. 41 ss). Les autres dispositions demeurent sans changement sur le fond. PwC 17

18 6. Amortissement 33 La banque fixe dans des règlements internes les taux d amortissement applicables aux différents types de gages immobiliers, en tenant compte du type d immeuble ou de la durée d utilisation économique prévue. 7. Surveillance des crédits 7. Surveillance du crédit 7.1 Généralités 34 Dans le cadre de sa gestion des risques, la banque détermine les procédures et les principes de surveillance de ses crédits garantis par gage immobilier, la fréquence des examens périodiques concernant la qualité des immeubles et des débiteurs, ainsi que la documentation à produire. 35 La banque surveille aussi ses crédits au regard du portefeuille hypothécaire dans son ensemble. Elle définit et applique des méthodes appropriées pour effectuer des analyses de risque spécifiques. 36 Les procédures ainsi que le respect des principes sont contrôlés régulièrement par des personnes non impliquées dans l acquisition. Cm 7: La banque élaborera un concept d'amortissement et de mise en gage tenant compte des risques liés aux gages immobiliers. La banque fixe les taux d'amortissement pour les différents types de gage immobilier. Elle peut autoriser des dérogations en tant qu'«exceptions to policy», en assurant que celles-ci soient surveillées de manière appropriée. Les amortissements doivent être fixés en fonction du type d immeuble et de la durée probable d utilisation effective, sur le plan économique. Cm 25: La banque fixe dans le cadre de sa gestion des risques les procédures et les principes relatifs à la surveillance des positions de crédit garanties par gage immobilier, à la fréquence de l examen périodique de la qualité du gage et du débiteur (notamment la fréquence) ainsi qu à la mise à jour de la documentation. Pour ce qui concerne les «exceptions to policy», c.-à-d. les dérogations à la politique de crédit et aux instructions, elle définit des procédures d'autorisation, de reporting et de surveillance adéquates. Cm 26: La banque surveille également ses crédits au niveau de l'ensemble de son portefeuille de crédits. Elle définit et met en œuvre des méthodes appropriées en vue de l'élaboration d'analyses de risques spécifiques. Cm 27: Les procédures et le respect des principes seront vérifiés régulièrement (review) par des personnes non impliquées dans l'acquisition. Les procédures d autorisation, de reporting et de surveillance d ETP sont réglées par le chiffre 8 des nouvelles directives (cf. réf. 41 ss). Les autres dispositions demeurent sans changement sur le fond. Les nouvelles directives relatives aux exigences minimales en matière de fonds propres pour les financements hypothécaires stipulent que la dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement de l immeuble en l espace de 20 ans maximum. Les procédures d autorisation, de reporting et de surveillance d ETP sont réglées par le chiffre 8 des nouvelles directives (cf. réf. 41 ss). Les autres dispositions demeurent sans changement sur le fond. PwC 18

19 37 La banque définit des procédures adéquates pour l identification, le traitement et la surveillance des crédits en souffrance («nonperforming loans») ( ) et des crédits compromis («impaired loans»)( ). 7.2 Réexamen de la solvabilité et de la capacité financière 38 Lorsque la banque a connaissance d événements susceptibles d influer sur la solvabilité, il lui incombe de procéder à un réexamen et d en déduire les mesures adéquates. La banque détermine en outre selon quelle périodicité ou dans quelles circonstances la solvabilité, la capacité financière et le nantissement doivent être réexaminés. La périodicité des réexamens et/ou les circonstances dans lesquelles ils doivent intervenir sont à définir au regard de critères relatifs à l immeuble et au risque. 7.3 Surveillance et contrôle des immeubles 39 La banque fixe le rythme selon lequel les immeubles nantis doivent être réévalués en définissant des intervalles maximaux. Ces intervalles dépendent du type d immeuble, du montant du nantissement ainsi que de la situation du marché. En cas d évolutions défavorables du marché, la banque évalue le potentiel de risque et définit les mesures requises. Dans le cadre d analyses de risque spécifiques à effectuer périodiquement, elle évalue les répercussions de ces évolutions sur la valeur du portefeuille hypothécaire. Ce faisant, elle examine plus particulièrement les immeubles évalués à l aide de modèles. Cm 29: La banque établit des procédures adéquates en vue de l'identification, du traitement et de la surveillance des créances en souffrance (non-performing loans) et des créances compromises (impaired loans). Cm 6: La banque définit à quels intervalles la solvabilité du débiteur, sa capacité d assumer la charge d un crédit et la quote-part d avance doivent être réexaminées. La périodicité de ce réexamen sera fixée selon des critères déterminants du point de vue de l'objet et du risque. Lorsqu'une créance est en souffrance (non-performing loan) ou qu'elle est compromise (impaired loan), la banque procédera à un examen extraordinaire de la réputation de solvabilité du débiteur et de sa capacité d assumer la charge d un crédit. Cm 28: La banque fixe les délais maximaux admis à l échéance desquels il convient de procéder à une nouvelle estimation des immeubles gagés. Cette périodicité sera établie en fonction du type d objet, du niveau de la quote-part de mise en gage (en corrélation avec les amortissements convenus contractuellement) et de la situation sur le marché. Lorsque le marché évolue défavorablement, la réestimation des objets fortement grevés sera effectuée plus rapidement que ne l'autoriserait le délai maximal. Désormais, les crédits doivent être réexaminés dès que la banque a connaissance d événements susceptibles d influer sur la solvabilité. Il s agit ici d un durcissement des règles. Cf. réf. 11. Donner des exemples de ce que la banque entend par «événements susceptibles d influer sur la solvabilité». L ASB estime qu il peut s agir d événements plutôt durables tels qu un divorce ou une perte d emploi. Alors que les anciennes directives exigeaient une réévaluation plus rapide des objets fortement grevés en période d évolution défavorable du marché, ces mesures sont formulées de manière plus ouverte dans les nouvelles directives. Désormais, la banque doit évaluer le potentiel de risque et définir les mesures requises. Réexaminer les règlements internes en cas d évolutions défavorables du marché procéder à des analyses de risque supplémentaires et en déduire les mesures qui s imposent. La banque doit effectuer périodiquement des analyses de risque spécifiques destinées à valider la valeur du portefeuille hypothécaire. Définir les analyses de risque à effectuer. PwC 19

20 40 La banque fixe des règles en matière de gestion des crédits de construction. Elle surveille notamment avec attention le versement des fonds propres ainsi que l utilisation du crédit en fonction de l avancement des travaux. 8. «Exceptions to policy» (ETP) 41 Les «exceptions to policy» (ETP) ( ) sont des exceptions et correspondent à des crédits octroyés par la banque en dérogeant à ses règlements internes. De telles dérogations, de même que la conclusion d opérations dites ETP, sont possibles dans des cas justifiés mais elles doivent être dûment documentées. En outre, la décision doit être transparente et vérifiable. 42 Les ETP au sens des présentes directives se limitent au financement de logements en propriété à usage propre, d immeubles de rapport et de terrains à bâtir destinés à ces deux usages. Ne sont pas à considérer comme des ETP au sens des présentes directives les crédits commerciaux à des entreprises dès lors que le financement d exploitation est prépondérant notamment dans le cas d immeubles commerciaux à usage propre. Cm 30: La banque règle le traitement et le déroulement des crédits de construction. Elle surveille en particulier soigneusement l'apport des fonds propres ainsi que l'utilisation du crédit en fonction de l'avancement des travaux. Cm 5: La banque détermine la procédure à appliquer pour le calcul systématique de la capacité d assumer la charge d un crédit. Elle fixe également quel est le taux hypothécaire théorique à long terme minimum qui doit être appliqué lors du calcul de la capacité d assumer la charge d un crédit et son adaptation en cas de hausse des taux sur le marché. La banque fixe en outre les limites maximales du rapport entre le revenu et les charges. Elle peut autoriser le dépassement de ces limites en tant qu'«exceptions to policy» et assure une surveillance appropriée de ces dernières. Cm 7: La banque élaborera un concept d'amortissement et de mise en gage tenant compte des risques liés aux gages immobiliers. La banque fixe les taux d'amortissement pour les différents types de gage immobilier. Elle peut autoriser des dérogations en tant qu'«exceptions to policy», en assurant que celles-ci soient surveillées de manière appropriée. Les amortissements doivent être fixés en fonction du type d immeuble et de la durée probable d utilisation effective, sur le plan économique. Les nouvelles directives accordent une acception plus large aux ETP en considérant désormais comme ETP tous crédits octroyés par la banque en dérogeant à ses règlements internes, et non plus certaines catégories, comme le faisaient les anciennes directives. Les ETP étaient réglées de manière générale par les anciennes directives. Le nouveau paragraphe 8 contient un grand nombre de règles nouvelles et détaillées. Pour les opérations ETP, réglementer la manière de documenter les justifications de manière transparente et vérifiable. Dans les nouvelles directives, il est expliqué que les crédits commerciaux ont été exclus des réglementations ETP. Le cas échéant, adapter les règlements internes. PwC 20