Année immobilière. Le marché des bureaux et des locaux d activités/entrepôts de l agglomération bordelaise

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1 Année immobilière Le marché des bureaux et des locaux d activités/entrepôts de l agglomération bordelaise

2 Sommaire Mot du président A word from the president... 3 Les grands projets de l agglomération bordelaise The big projects of the Bordeaux agglomeration... 4 Coup de projecteur sur 7 projets Spotlight launch of 7 projects... 6 Le marché des bureaux en 2011 The market of the Offices in Le marché des locaux d activités et entrepôts en 2011 The Market of Industrial premises and Warehouses in Les programmes neufs - Bureaux The new programs - Offices...16 Les programmes neufs - Locaux d activités The new programs - Industrial premises and Warehouses...22 Définitions Definitions...24 Les membres de l Observatoire de l Immobilier d'entreprise The Members of the Professional Property Observatory 2

3 mot du président A word from the President Quel bilan peut-on tirer en 2011 pour le marché de l'immobilier d'entreprise à l'échelle de l'agglomération bordelaise? Avec des volumes de transactions de m² placés en bureaux et de m² pour les locaux d'activités et entrepôts, les objectifs sont atteints. Les valeurs sont à la hausse et confirment la place d'un marché et fixent ses ambitions. Les chiffres sont encourageants et prouvent que la métropole bordelaise tire son épingle du jeu au niveau national par rapport à d'autres agglomérations. L offre a quelque peu augmentée, mais son niveau est acceptable avec un stock de m² en bureaux, (soit un taux de vacance de seulement 6 %) et de m² pour les locaux d activités. La libération de surfaces qui ne correspondent plus aux nouvelles normes fait partie des éléments explicatifs de ce phénomène. En clôturant l année 2011 sur un bilan très sain, le marché bordelais prépare de la meilleure des manières, la traversée d une période remplie d incertitudes. De plus, l union sacrée des différentes instances publiques et privées locales autour des Grands Projets que sont notamment Euratlantique et les Bassins à Flots et de l objectif directeur de la métropole millionnaire offre une image dynamique et volontaire de notre agglomération. L OIB qui en 20 ans est devenu l outil incontournable des études et de la régulation du marché de l immobilier d entreprise bordelais a besoin de toutes les compétences et de toutes les bonnes volontés pour continuer de se développer. Rejoignez ses adhérents. What conclusion can we make from the commercial property market in the Bordeaux agglomeration for 2011? With nearly m 2 of transactions registered in office units and m² for professional units and warehouses, the objectives where reached. The registered values are on the increase and confirm a position in the market and sets new ambitions. The figures are encouraging and prove that the Bordeaux metropole is set well above the others on a national level against many other agglomerations. The offer has not increased much, but its level is acceptable with a stock of m² in office units, a level of unocuppancy at only 6 % and a stock of m² for professional premises. Certain new offices and professional units do not correspond to the new standards of regulation which explains this phenomenon. The 2011 year closed with a very healthy result, the Bordeaux market is preparing as best it can to embark on a forthcoming uncertain period. Additionally, the joint plans of different public and private events around the important urban projects such as Euratlantique and the urban marina Bassins à Flots project together with the leading objective of the Bordeaux metropole towards the million population level. The OIB structure which has become in the last 20 years the unprecedented tool of market studies and the market regulator of the Bordeaux commercial property market needs all the skills and goodwill to continue to develop. Joint its members. Rejoignez-nous. Comme and join us. Patrice Dupouy President Les chiffres clés de 2011 Key Figures in 2011 Bureaux Nombre de transactions 203 Demande placée en m² m² Offre immédiate m² Taux de vacance 6 % Locaux d activités et entrepôts Nombre de transactions 86 Demande placée en m² m² Offre à moins d un an m² Offices Number of Transactions 203 Demand placed in m m² Available on offer m² Percentage of vacancy 6 % Professional premises and warehouses Number of Transactions 86 Demand placed in m m² On offer for under a year m² 3

4 Bordeaux La ville de Bordeaux confirme son attractivité en 2011, et assoit son rôle de capitale régionale en matière de développement économique. Sa vocation : l'accueil d'activités tertiaires et tertiaires supérieures de l agglomération. Projets : ZAC Bastide Niel, Bordeaux- Euratlantique, les Bassins à Flots. Nord Situé entre Lac de Bordeaux et Garonne, le nord de l agglomération est un secteur multi-fonctionnel. De grands groupes nationaux ainsi que des administrations ont fait le choix de s y implanter. Les zones industrielles de Bordeaux nord et Blanquefort accueillent également les filières automobiles, artisanales, des entreprises de commerce de gros et prochainement les éco-technologies. Le tramway et la dynamique de projets en font un secteur stratégique en terme de développement en raison de sa proximité au centre-ville, de son accessibilité et de son potentiel foncier. Projets : ZAC Ravezies à Bordeaux, la ZAC du Tasta à Bruges, l Écoparc de Blanquefort, la ZAC la Berge du Lac/GINKO. Ouest Espace à forte densité économique, ce territoire est occupé et traversé par des infrastructures majeures à l échelle métropolitaine (rocade et aéroport). Il accueille également le plus grand pôle commercial du département (zone commerciale de Mérignac Soleil - Chemin Long). Ce secteur s organise autour d activités historiques auxquelles sont venues s ajouter des activités liées à la filière aéronautique, ainsi qu une forte densité de PME attirées par la proximité de la rocade et de l aéroport. Cette connexion lui permet également de se positionner comme plateforme logistique. Projets : Aéroparc, Bioparc. Sud-Ouest Secteur en développement, il a connu ces dernières années l un des plus forts taux de progression de l emploi. Carrefour autoroutier et site d implantation du pôle universitaire, son développement s oriente vers les hautes technologies et la logistique. Projets : Opération Campus, Pôle de compétitivité «Route des Lasers», Parc Logistique de Cestas. 4 Rive droite Entre zone franche urbaine et projets de renouvellement urbain, la rive droite de l agglomération bordelaise s est littéralement métamorphosée sur le plan économique, urbain et social. Ce secteur est devenu le territoire de prédilection des TPE/PME. Son positionnement en fait un des pôles de transit de l agglomération ce qui justifie son attrait auprès des grandes entreprises logistiques. Projets : ZAC des Quais, Grand Port Maritime, Pôle Chimie, Parc Actif.

5 Les grands projets de l agglomération bordelaise 5

6 LA MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES POPULATION Bordeaux : habitants CUB : habitants source Insee RRP 2009 LES BASSINS À FLOTS un Programme d Aménagement d Ensemble Situé au nord de l agglomération bordelaise, le programme a l ambition de transformer ce quartier en un pôle majeur de la ville, autour d'une programmation de logements, bureaux, commerces, lieux culturels et équipements publics. Le Plan d Aménagement d Ensemble (PAE) s étend sur 154 hectares, soit un potentiel de construction de m 2. EMPLOIS Agglomération bordelaise : emplois dont 83,1 % d'emplois tertiaires sur la CUB source Insee RRP 2008 ENTREPRISES entreprises d au moins 1 salarié en entreprises d au moins 1 salarié en 2011 (+ 22 % par rapport à 2002) - source Insee - Sirene PIB Aquitaine / hab en 2009 source Insee m 2 d habitat soit plus de logements m 2 de bureaux m 2 de commerces et services L Agence Nicolas Michelin & Associés (ANMA) est en charge de coordonner le projet d aménagement LA BERGE DU LAC Un éco-quartier exemplaire BORDEAUX AÉROPARC Un pôle de compétitivité dédié au développement aéronautique Issu d un partenariat public-privé, et localisé sur trois communes (Mérignac, Le Haillan, Saint-Médard-en-Jalles), Bordeaux Aéroparc marque la volonté du territoire de développer un parc technologique d envergure européenne dédié aux industries aéronautiques. 250 hectares aménageables dédiés à l aérospatial Présence dans l aéroparc de grands groupes aéronautiques : Dassault, Safran, Thales, EADS, SPS, SNPE, Novespace, Tat Group, Sabena Technics, Simmad, EADS Sogerma. En plein cœur du secteur Bordeaux Nord, porté par la CUB et la ville de Bordeaux, en collaboration avec Bouygues Immobilier, le quartier Ginko est un projet urbain qualitatif, dont l aménagement repose sur le montage d'un partenariat public/privé (logements, équipements collectifs, commerces de proximité, centre commercial) tout en assurant la mise en valeur de l environnement. Il propose des logements aux normes Habitat & Environnement et Bâtiments Basse Consommation logements neufs, dont 700 logements sociaux m 2 d espaces verts, aménagements paysagers et 2 canaux m 2 d immeubles de bureaux (HQE-BBC) m 2 de commerces et services 700 hectares de domaine aéroportuaire Un centre de services aux entreprises de m 2 6

7 Bordeaux Euratlantique Un projet labellisé Opération d Intérêt National Sur le périmètre de 3 communes (Bordeaux, Bègles, Floirac) ce projet, enjeu urbanistique et économique majeur, a pour ambition d hisser la ville au rang de métropole européenne. Impulsé par l arrivée de la Ligne à Grande Vitesse, l objectif est de créer un centre d affaires tertiaire national et international autour de la gare. 738 hectares Une programmation de 2,5 millions de m 2 SHON, dont m 2 SHON de logements m 2 de bureaux (centre d'affaires) m² de locaux d activités m² d équipements publics m² de commerces et hôtels 50 hectares d espaces verts ÉCOPARC Site de référence pour l économie durable Au nord-ouest de Bordeaux. Piloté par la ville de Blanquefort, la CUB, le Conseil général de la Gironde et le Conseil régional d Aquitaine, le projet favorise à la fois un développement économique majeur et une démarche de qualité environnementale autour d un parc dédié aux éco-industries et éco-activités. Coup de projecteur 350 hectares aménagés Laser Mégajoule Un challenge industriel, scientifique... et international Dans l optique de faire de l Aquitaine une région incontournable dans le secteur, le Commissariat à l Energie Atomique s est attelé à la construction du laser le plus énergétique du monde. Un projet mis en place par le CEA CESTA et la Direction des Applications Militaires. 27 hectares de foncier disponible m 2 d immobilier disponible en location Un pôle hôtelier de chambres Un réseau Très Haut Débit de fibre optique Un investissement de 3 milliards d euros Un bâtiment de m 2 au sol 4 halls laser (128 mètres de long, 14 mètres de haut) 2 parcs LASERIS 1 & 2 vocation à accueillir les entreprises tertiaires et industrielles DARWIN L Eco-Système de la Caserne Niel Projet emblématique de l urbanisme durable sur la rive droite de la Garonne dans les anciens magasins généraux de la caserne Niel, à la Bastide : un pôle d activités dédié aux économies créatives et aux activités éco-responsables m² valorisés dont m² de bureaux (économies créatives et institutionnels) m² de commerces et services (éco-responsables, crèche bio ) m² dédiés à la culture et aux associations citoyennes d espaces publics m² pour le Skate Park indoor Bâtiment basse énergie 7

8 Le périmètre d observation L aire d étude porte sur les communes qui composent l agglomération bordelaise et se subdivise en 5 secteurs. Secteur 1 Bordeaux Centre Bordeaux Bastide Secteur 2 Bordeaux Nord [Le Lac, Bruges, Blanquefort] Secteur 3 Ouest [Mérignac, Saint-Médard-en-Jalles...] Secteur 4 Sud/Sud-Ouest [Pessac, Talence ] Secteur 5 Rive Droite Hors Bastide [Lormont, Cenon...] 8

9 Le marché des bureaux en 2011 The market of the Offices in 2011 En 2011, l'observatoire enregistre un niveau de transactions d'un peu plus de m² pour une offre estimée à m². Des volumes qui font de 2011 une année conforme aux attentes des professionnels et qui maintiennent l'agglomération bordelaise au rang des métropoles attractives a aussi été l'année de Bordeaux et Mérignac. Les secteurs historiques recensent toujours le nombre le plus élevé d'offres et de transactions. L'image d'ensemble est celle d'un marché régulé qui témoigne d'une action coordonnée et concertée de l'ensemble d'une profession et de ses interlocuteurs institutionnels. Fait marquant, la nette progression des valeurs, en particulier sur les produits neufs du centre et de la périphérie. Bordeaux franchit un palier. Portée par des projets ambitieux et structurés, la métropole se fixe un cap pour atteindre ses objectifs. Bordeaux 2030, métropole millionnaire. Si 2012 et 2013 se dessinent comme des années transitoires en terme d'évolution de l'offre, le regard nouveau porté sur l'agglomération n'empêche pas les utilisateurs de scruter et d'investir son marché. D'autant que les opportunités sont belles, notamment sur les secteurs Bordeaux Nord, Sud-ouest et Rive-droite. D'autres sont à créer, notamment en réinvestissant l'offre de «troisième main» vocable validé par une profession soucieuse de qualifier son parc. Si les indicateurs sont à l'orange au niveau national, gageons sur l'élan local dans l'accomplissement de nos aspirations m 2 of office space transactions The Observatory registered in 2011, just over m² for an estimated of m². Figures which conform to the targets set by the Professionals for 2011 on a comparative scale of other attractive metropole cities. Bordeaux and Merignac where the regions of These historical sectors continue to register an increased number of units on offer aswell as transactions. The overall image is one of a regulated market with a coordinated and arranged action by a group of professionals and its institutional actors An marked event of the year, a subsequent progression of the market value, particularly in new build programmes in the center and on the surrounding outskirts. Bordeaux has climbed a step in the ladder. Supported in its ambitious and structured projects, the city has set its cap to reach its ambitions. If 2012 and 2013 have been drawn as transitional years in terms of evolution in the number of units on offer, the fresh outlook directed towards the agglomeration does not stop its users to search and invest in its market. Not forgetting that there are excellent opportunities to be seized in the areas of Bordeaux north, South west and on the Right bank, new expanding territories in commercial property. Others are to be developed, especially in the re-investment of third-hand units validated by a profession who is careful to register its offer in terms of quality. If the market indicators are registering orange on a national level, let us continue our bet on the local positive trend in the achievement of our aspirations. 9

10 Les transactions : un volume de m² en 2011 Évolution des transactions de 2005 à Répartition des transactions par tranche de surface en transactions 13 % soit 26 transactions pour m 2 6 % soit 13 transactions pour m 2 2 % soit 5 transactions pour m 2 19 % soit 39 transactions pour m % soit 56 transactions pour m 2 < 100 m à 200 m à 500 m 2 32 % soit 64 transactions pour m à m à m 2 > m 2 Répartition des transactions par type de produits Seconde main : 55 % Neuf : 45 % Surface vendue : 16 % Surface louée : 84 % Répartition des transactions par secteurs géographiques M 2 vendus en neuf M 2 vendus en seconde main M 2 loués neufs M 2 loués en seconde main Bordeaux [Secteur 1] Bordeaux NORD [Secteur 2] ouest [Secteur 3] SUD-ouest [Secteur 4] RIVE DROITE (hors Bastide) [Secteur 5] Le rapport transactions Ville de Bordeaux/périphérie de l'agglomération est de 47/53 Évolution des valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) Neuf centre-ville Neuf périphérie Seconde main centre-ville Seconde main périphérie

11 Moyenne des valeurs locatives sur les produits neufs par secteurs géographiques : ( /HT/HC/m²/an) Bordeaux Centre : 167 Bordeaux Nord : 145 Ouest : 142 Sud-Ouest : 128 Rive Droite : 155 Les transactions significatives de l année 2011 C'Discount m² Nautilus - Bordeaux La Lyonnaise des eaux m² Mérignac Banque du Groupe Casino m² Coté Ouest - Mérignac La Ville de Cenon m² ZAC Pont Rouge - Cenon Moyenne des valeurs locatives sur les produits seconde main par secteurs géographiques : ( /HT/HC/m²/an) ARAPL Aquitaine m² Bordeaux Schneider Electric m² Stadium - Canéjan Bordeaux Centre : 133 Bordeaux Nord : 102 Ouest : 110 Sud-Ouest : 107 Rive Droite : 139 Stock d'offre disponible à 1 an : m² Évolution du stock depuis 2005 Répartition de l offre par secteurs géographiques Résumé des tendances observées en 2011 Un niveau de transactions satisfaisant et une structure de marché qui résiste au regard de la dégradation économique de la zone euro. Un volume de transactions équivalent à la moyenne des niveaux enregistrés sur les 10 dernières années. Une demande placée qui porte pour 2/3 sur des locaux de petites et moyennes surfaces, caractéristique des marchés régionaux : Moyenne en 2011 : 421 m² contre 540 en 2010, Médiane en 2011 : 195 m² contre 240 en Une part de neuf significative dans les volumes de transactions significative, indice d'une demande orientée vers des produits de qualité. Un marché locatif prépondérant, la location étant un gage de souplesse pour les entreprises. Des secteurs historiques très attractifs (Bordeaux centre et ouest). Un marché rive droite qui se structure et doit affirmer sa position en Des valeurs locatives qui progressent en particulier sur les produits neufs. Un stock qui augmente sous l'effet de la libération de m² de seconde main. Un marché Bordeaux Nord sous offreur qui explique la faiblesse du nombre de transactions enregistré cette année en comparaison aux années précédentes. Une offre de seconde main à qualifier et des bureaux de «troisième main» à identifier pour rendre plus lisible les développements et mutations potentiels de certains parcs d'activité. Resume of Trends observed in 2011 A satisfactory level of transactions and market structure which is resisting to the general window of the degradation of the euro-zone. A level of transactions equivalent to the average registered for the last 10 years. A demand which is registered towards 2/3 towards small to medium surfaces which characterized in the regional markets : Average in 2011 : 421 m² against 540 in 2010, Median rating in 2011 : 195 m² against 240 in A significative market share of new programmes, a level of demand directed towards quality products. A ascending rental market, rentals being a flexible security for companies. Historically attractive areas (Bordeaux center and west). A right bank market which is re-structuring and will affirm its position in Rental values which are progressing in particular in the sectors of the city center and surrounding outskirts. An increase in stock due to the offer of second hand units. A Bordeaux Nord market which is under offer which explains is weakness in the number of registered transactions this year in comparison to previous years. A second hand offer to be standardized and «third hand» units to be identified to open the market to potential developments and migrations of certain commercial zones. 0 Bordeaux Bordeaux nord ouest Neuf/Restructuré sud sud-ouest Seconde main Rive droite 11

12 Le périmètre d observation L aire d étude porte sur un territoire qui dépasse les limites strictes de l agglomération bordelaise et se subdivise en 7 secteurs. Secteur 1 Bordeaux Secteur 2 Nord [Le Lac, Bruges, Blanquefort] Secteur 3 Ouest [Mérignac] Secteur 4 Sud/Sud-Ouest [Pessac, Cestas...] Secteur 5 Sud [Villenave-d Ornon] Secteur 6 Rive droite CUB [Bassens, Ambès, Ambarès-et-Lagrave] Secteur 7 Rive droite Hors CUB [Beychac et Caillau, Saint-Loubès...] 12

13 Le marché des locaux d activités et entrepôts en 2011 The professional premises and warehouse market in 2011 Avec un volume de m² de transactions dont 60 % en entrepôts, Bordeaux confirme la dimension et la place de son marché. En effet, compte tenu de la dégradation de la situation économique mi 2011 et de la conjoncture industrielle française, ce volume est globalement satisfaisant. With a registered volume of m² transactions of which 60 % in warehouses, Bordeaux confirms its dimension and its position in the market. In fact, taking into account the downturn of the economic situation this summer and the current French industrial climate, this volume is on the whole satisfactory. L'offre disponible à 1 an représente m². Elle s'affiche sensiblement à la hausse ( m²) à part égale entre les entrepôts et les bâtiments d'activités. Une partie de ce stock nécessite une mise aux normes ou une restructuration. Les perspectives de développement de la métropole notamment dans les secteurs des TIC et l'aéronautique devront permettre de créer une offre nouvelle. Autre sujet pour l'avenir, l'offre intra-urbaine et la gestion des espaces de stockage pour la logistique du dernier kilomètre. Ces chantiers sont à ouvrir en 2012, une année qui s'annonce contrastée. Retenons que le marché bordelais se comporte bien même en temps de crise. Les projets sont à l'œuvre. Deux facteurs qui suffisent à conserver l'optimisme pour les années à venir. The offer available on a twelve month span represents m². Its position registers a slight increase ( m²) in equal position between warehouses and professional building units. Part of this stock needs to be brought up to standard and restructured. The perspectives of economic development in the agglomeration especially in the TIC sector and aeronautics should allow the creation of new offers. Another point for the future, the inner urban offer and the management of storage spaces for the logistics of the last kilometer. These building sites will open in 2012, a year that is set to be in contrast. Let us retain that the Bordeaux market is behaving positively inspite of the current crisis. The projects are in the pipeline. Two factors which are needed to maintain an optimism for the forthcoming years. 13

14 Les transactions : un volume de m² en 2011 La répartition des transactions par type de produits : 86 transactions La répartition des transactions neuf/seconde main et location/vente % % Neuf Seconde main 88 % Autres entrepôts Bâtiments d activités Locaux PME/PMI locaux mixtes 12 % Détails des transactions par secteurs géographiques Vente rive droite cub rive droite hors cub ouest bordeaux nord Sud ouest Sud Bordeaux centre 0 rive droite rive cub droite hors cub ouest bordeaux nord Sud ouest Sud Bordeaux centre Neuf/Restructuré Seconde main Autres entrepôts Bâtiments d activités Locaux PME/PMI Moyenne des transactions par type de produits : Autres entrepôts : m² Bâtiments d activités : m² Locaux PME/PMI : 558 m² Les valeurs locatives fourchette moyenne ( /HT/HC/an/m² bureaux compris) Valeur locative fourchette moyenne ( /HT/HC/an bureaux compris) Entrepôts Classe A : 42 (référence 2010) Autres Entrepôts (neuf/restructuré) : 47/55 Autres Entrepôts (seconde main) : 27/60 Bâtiments d activités (neuf/restructuré) : 69/80 Bâtiments d activités (seconde main) : 32/61 Locaux PME/PMI (neuf/restructuré) : 57/78 Locaux PME/PMI (seconde main) : 28/69 Les transactions significatives de l année 2011 Bardinet m² Blanquefort Raschetti solutions m² Cestas Grands vins de Bordeaux m² - Saint-Loubès 14

15 Stock d'offre disponible à 1 an : m² La répartition de l offre par produits La répartition de l offre par secteurs géographiques m 2 soit 23 % de l offre m 2 soit 3 % de l offre m 2 soit 8 % de l offre m 2 soit 26 % de l offre entrepôts classe a Autres entrepôts Bâtiments d activités 600 Locaux mixtes Locaux PME/PMI m 2 soit 10 % de l offre m 2 soit 14 % de l offre m 2 soit 16 % de l offre Neuf/Restructuré Seconde main Bordeaux Centre Bordeaux Nord Ouest Rive Droite CUB Rive Droite Hors CUB Sud Sud Ouest Résumé des tendances observées en 2011 Une baisse sensible des transactions en 2011 (- 27 % par rapport à 2010) mais en légère progression par rapport à 2009 ( m² en 2009) Des transactions en volume sur les produits entrepôts ( m 2 sur m 2 ) mais plutôt majoritaires en nombre pour les bâtiments d'activités et locaux PME/PMI (51 transactions sur 86). Des rapports qui confirment la double vocation du marché bordelais entre logistique et petite unité de production. Un ralentissement des ventes par la contraction des crédits pour l'immobilier auprès des PME/PMI. Un stock d'offre en augmentation ( m²) sous l'effet de la libération importante d'immeubles ne répondant plus aux normes ou la rationalisation des surfaces. Une offre neuve qui reste faible au regard du stock qui illustre la difficulté de trouver des terrains appropriés au développement d'opérations d'activités. Les valeurs locatives se stabilisent et connaissent un accroissement de l'écart entre la valeur basse et haute en lien avec le caractère spéculatif de certains emplacements. Resume of Trends observed in a slight reduction of transactions (- 27 % compared to 2010) but in progression compared to ( m² in 2009). Transactions on a majority in volume towards warehouses (64 %) proving the logistic vocation of the agglomeration. Transactions in numbers in majority for the professional buildings and premises for small to medium sized business which are gaining first position with 60 % of transactions. A slow-down of sales due to the reduction of property loans allocated to Small to Medium sized businesses. An increased number of stock on offer ( m²) under the effect of the important presentation of buildings which did not comply to standards or to a rational offer in volume. An offer of new products which remains weak against the current stock which draws on the difficulty of finding land appropriate for commercial activities. The rental values are stabilizing and are registering an increase in the gap between the lower and higher bands in line with speculative trends of certain sites. 15

16 Les programmes neufs - BUREAUX The new programs - Offices Architecte : Chaix et Morel BORDEAUX EURATLANTIQUE Prélude Immeuble neuf HQE labellisé Bâtiment Basse Consommation (BBC). Situé au pied de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean et au cœur du futur quartier Euratlantique. Desservi directement par le tramway. Surface totale : m² en R+7. Disponibilité : 1 e trimestre 2013 BORDEAUX bastide Îlot B JP. VIGIER Dernier immeuble de la ZAC Cœur de Bastide. Surface totale m² en R+4 - Allée Serr - Bâtiment THPE. Surface disponible : m², divisibles à partir de 250 m². Disponibilité : Immédiate Bordeaux BASSINS À FLOTS Îlot C13 Architecte : Brenac & Gonzalez Immeuble neuf HQE - RT A proximité directe de l entrée Nord de la Ville de Bordeaux, du futur pont Bacalan-Bastide, et à compter de 2014, directement desservi par transport en commun en site propre. Surface totale : m² SHON. /Vente Disponibilité : 2 e trimestre 2014 Bordeaux BASSINS À FLOTS La Fabrique Architecte : Christian de Portzamparc Immeuble neuf HQE - RT 2012 reprenant la forme caractéristique d'une usine, en parfaite harmonie avec le passé industriel des Bassins à Flots m² SHON en R+6 avec parkings couverts. Desserte directe tramway. Vente/ Disponibilité : 2 e semestre

17 Bordeaux BASSINS À FLOTS N2 Office Bâtiment de bureaux "nouvelle génération", conçu pour réagir à son environnement solaire, lumineux et éolien. Ce bâtiment BBC développe m² en R+3. Desserte directe ligne C du tramway. Bureaux Architecte : Agence Nicolas Michelin & Associés Disponibilité : 2 e semestre 2013 Bordeaux RAVESIES Le Trirème Immeuble de bureaux de Très Haute Performance Energétique situé à proximité de la station tramway de Ravezies, il développe m² utile en R+4. ERP de 5 e catégorie. Architecte : Alain TRIAUD /Vente Disponibilité : 3 e trimestre 2013 Architecte : Christian Devillers Bordeaux LAC Ginko 1 Situé au cœur de l'éco-quartier du Lac de Bordeaux, cet immeuble de m² SHON réalisable en 2 tranches répondra aux critères HQE et RT2012. L'ensemble des services seront à proximité : tramway, commerces, écoles, crèches, logements, équipements culturels et sportifs. Vente/ Disponibilité : 2 e semestre 2013 Bordeaux lac BRUGES Les Bureaux de Chavailles Immeuble de dernière génération répondant aux critères de la RT 2012, il développe m² de surfaces utiles sur 2 niveaux. Dernière disponibilité à construire sur le Parc de Chavailles. Architecte : Alain TRIAUD /Vente Disponibilité : 2 e trimestre

18 Les programmes neufs - BUREAUX The new programs - Offices Bordeaux lac BRUGES Les Bureaux du Tasta C2-1 Immeuble de prestige situé face au Lac de Bordeaux. Il développe m² en R+4. Programme tertiaire répondant à la nouvelle Réglementation Thermique ERP de 5 e catégorie. Architecte : Alain TRIAUD /Vente Disponibilité : 3 e trimestre 2013 Architecte : archiconcept OUEST Le haillan Blue Park - Pégase Immeuble développant m² en R+3, plateaux de m². Cet immeuble THPE offre des prestations haut de gamme : plancher technique, climatisation réversible à récupération d énergie. Nombreuses places de parking aériens. Desserte Tramway devant l'immeuble (2014). /Vente Disponibilité : livraison en 2013 Architecte : archiconcept OUEST Le haillan Blue Park - Sextant Parc Tertiaire de qualité offrant 6 immeubles THPE avec certification développant m². ERP de 5 e catégorie. 297 places de parkings. Desserte tram ligne A (2014). Surface disponible : m². /Vente Disponibilité : 2 e semestre 2012 OUEST Mérignac Greenwich Programme THPE de m² de bureaux répartis en 2 immeubles R+3 avec raccordement au réseau Très Haut Débit. Surface disponible : m². Architecte : JEAN-JACQUES Devilliers Disponibilité : Immédiate 18

19 Architecte : Artotec - T. rodriguez OUEST Mérignac Harmony Parc Programme tertiaire THPE m² de bureaux répartis sur 12 immeubles R+1 de 885 m² et R+2 de m². Prestations haut de gamme : plancher technique, climatisation réversible à récupération d énergie. 1 place de parking pour 25 m². 1 e tranche : m². /Vente Disponibilité : 1 e semestre 2013 Bureaux OUEST Mérignac L hermitage En bordure du nouvel axe reliant le centre ville de Bordeaux à l aéroport. Immeuble développant m² en R+3. Parkings en sous-sol et extérieurs. /Vente Disponibilité : 2 e semestre 2012 OUEST Mérignac Côté Ouest Programme développant m² de bureaux neufs répartis en 3 bâtiments en R+3. Reste disponible 2 immeubles de m² et m². 252 places de stationnement. ERP 5 ème Catégorie. Architecte : hubert saladin Disponibilité : Immédiate OUEST Mérignac Pelus Plaza Programme THPE de m² de bureaux Grand Standing. 2 bâtiments en R+2 raccordés au réseau Très Haut Débit. Reste disponible : m². Architecte : Cardete & Huet (c&h) Disponibilité : Immédiate 19

20 Les programmes neufs - BUREAUX The new programs - Offices OUEST Mérignac Parc du Millenium Au cœur d un parc tertiaire arboré. Un immeuble en R+1 d une surface de m². Surfaces livrées aménagées, non cloisonnées. Climatisation réversible en faux plafond. 60 places de parkings. Architecte : AGENCE DESIGN ARCHITECTE /Vente Disponibilité : 2 e semestre 2012 OUEST Mérignac Immeuble BBC de m² en R+2 sur Pilotis - ERP de 5 e catégorie. Surface disponible : m² Architecte : Pétuaud Letang Disponibilité : 4 e trimestre 2012 SCI ARMSTRONG SUD-OUEST Pessac Enora Park Programme THPE de m² constituant une opération majeure d'entrée de ville. 1 e phase : 3 immeubles développant m² avec restauration et services aux entreprises. Architecte : Hubert Saladin Disponibilité : Phase 1 au 2 e trimestre 2012 SUD BEGLES Blériot Ensemble immobilier en cours de construction THPE, composé de 2 immeubles R+2 développant m² parkings. ERP 3 e catégorie Type W ou R. Architecte : Bernard BUHLER Disponibilité : 3 e trimestre

21 RIVE DROITE lormont Bureaux Architecte : AIR ARCHITECTES Immeuble de bureaux certifié BBC Effinergie 2005 développant m² en R+2. ERP de 5 ème catégorie. 39 places de parking abritées au RDC. Implanté au pied du tramway et avec accès immédiat à la rocade (échangeur n 2). /Vente Disponibilité : 1 e semestre 2013 RIVE DROITE lormont Immeuble R+2 - RT 2005 situé Zone de la Gardette. Site Clos avec 16 places de stationnement. 150 m² rez-de-chaussée et 2 plateaux de 475 m². Proximité tramway - Accès rocade sortie n 2. Architecte : Michel Téoulé, Alain de la Garlière, J.C Gaspoz Disponibilité : 3 e trimestre 2012 RIVE DROITE lormont Les Akènes Parc tertiaire en bordure de rocade composé de 4 bâtiments RT 2012 en R+4 développant au total m² (1 ère tranche m²) Architecte : FLINT /Vente Disponibilité : 1 e semestre 2013 RIVE DROITE Artigues-près-Bordeaux Aquilae Programme de 4 bâtiments développant m². Bâtiment B : m² en façade de rocade. Bâtiment C : m². Proximité ligne A du tramway. Architecte : Vigier immobilier industriel Disponibilité : Immédiate 21

22 Les programmes neufs - LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS The new programs - Industrial premises and Warehouses Architecte : J-L PATRIARCHE & CO SUD-OUEST PESSAC - MÉRIGNAC Le Centre Biogalien - BIOPARC Parc d'activités de Recherche et de Développement dans le domaine de la Santé. Pôle d'innovation de m² dont m² livrés. Reste m² disponibles. Bâtiments de bureaux, locaux industriels et de laboratoires pour les entreprises de Biotechnologies et industries de la santé. Permis de construire obtenu pour 3000 m 2. Disponibilité : Immédiate SUD-OUEST PESSAC Pôle Art PME A 2 minutes de la rocade, situé sur la zone de Magellan à Pessac, le pôle d'activités "Pôle Art PME" développera m² divisés en 9 lots cédés en l'état futur d'achèvement. Disponibilité : 10/12 mois après accord SUD-OUEST Saint-Jean-d Illac Innovespace Parc d'activités Innovespace Bordeaux développant m² de locaux d'activités, entrepôts et bureaux neufs haut de gamme. Divisible à partir de 494 m². Disponibilité : Immédiate SUD-OUEST Cestas Parcolog (Plateforme logistique) Parc logistique dernière génération neuf, classe A, 3 cellules de m² m² de bureaux encore disponibles Disponibilité : Immédiate 22

23 Architecte : Alain Triaud RIVE DROITE FLOIRAC ZAC des Quais - Îlot L - Atlantik Park Programme dédiés aux activités économiques (Bureaux & Locaux d'activités) au cœur d'une Zac mixte. Situé à proximité du projet de l'aréna et du futur pont J.J. Bosc. Rocade sorties n 22 & 23. Desservi par les transports en commun. Immeubles tertiaires certifiés BBC. Locaux d'activités labellisés "Breeam". Surface totale : m² /Vente Disponibilité : 4 e trimestre 2013 Locaux d activités RIVE DROITE St ANDRÉ DE CUBZAC Dock Valley Parc d'activités développant m² de locaux d'activités, prestations de qualité - Clés en main locatif. Architecte : MONIQUE LABBE /Vente Disponibilité : 10 mois après accord Pour tous renseignements sur les programmes Vous pouvez contacter les commercialisateurs M. Thomas POUYANNE Tél M. Jean-Raymond BUNEL Tél M. Valery CARRON Tél M. Alexandre CIEUX Tél M. Patricia DUPOUY Tél M. Benoît CHEVAUCHEE Tél M. Guy FRANCEZ Tél Mme Jacqueline ROLIE-NOVELLI Tél M. Éric GROISILLIER Tél

24 Définitions Définitions générales Offre existante Ensemble des immeubles construits, pour lesquels il existe une recherche active d utilisateur à la location ou à la vente. Offre neuve Ensemble des constructions et restructurations encore disponibles. Elles sont analysées en fonction de l état d avancement des projets : Offre neuve livrée : immeuble dont les travaux de construction sont terminés. Chantier en cours : immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d instruction. Seconde main Locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans. On distingue les locaux : Rénovés : locaux ayant fait l objet de travaux de rénovation. Très bon état : locaux performants, de qualité. Etat d usage : locaux peu performants, louables en l état. À rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation. Obsolète : Locaux nécessitant des travaux de rénovation dont le montant est > 50 % de la valeur de l immeuble. Blanc/Gris «En blanc» : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. «En gris» : projet dont le chantier ne sera lancé qu après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Taux de vacance Rapport entre l offre immédiatement disponible et le parc existant. Transaction ou vente à un utilisateur d un bien immobilier, concrétisée par la signature d un bail ou d un acte de vente. Sont inclus les clés en main et les comptes propres. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après leurs levées. Vente promoteur Vente d une opération montée par un promoteur à un investisseur. Vente investisseur Vente d un immeuble dans le but de ne pas l exploiter pour sa société et d en tirer un revenu financier dans le cadre d un placement. Pour les opérations mixtes dissocier la partie investisseur et utilisateur. Arbitrage Vente d un actif immobilier propriété d un investisseur à un autre investisseur. Clé en main locatif Opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est locataire. Compte propre Opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est propriétaire. Externalisation Vente d un actif immobilier propriété d un utilisateur à un investisseur. Pré-commercialisation Transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Loyer de Présentation : Loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au mandat, et exprimé hors taxes, hors charges et hors parkings. Economique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). «Prime» : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit : de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, dans la meilleure localisation pour un marché donné. «Top» : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. 24

25 Qualité de l offre Neuf/restructuré Locaux n ayant jamais été occupés et appartenant à un bâtiment neuf ou restructuré (travaux concernant la structure de l immeuble et souvent liés à un permis de construire), livrés depuis moins de cinq ans. Rénové/récent Rénové : locaux ayant fait l objet de travaux de rénovation (peinture, bardage, porte d accès, mise aux normes...) Récent : locaux performants, de qualité. Ancien Locaux peu performants, louables en l état. Obsolète Locaux qui ne sont pas louables en l état, nécessitant des travaux de rénovation ou de mise en conformité dont le montant est > 50 % de la valeur de l immeuble. Disponibilité Offre immédiate Ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles. Offre < 1 an Ensemble des locaux disponibles à moins d un an, incluant l offre neuve non pré-commercialisée et l offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés). Offre > 1 an Ensemble des locaux disponibles à plus d un an, incluant l offre en cours de construction, permis déposé ou en cours d élaboration et ayant une issue certaine et l offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés). Autres Autorisation d exploiter Relative aux Installations classées pour la protection de l environnement (ICPE). Sont soumises à autorisation les installations qui présentent des risques ou des nuisances potentielles. Le classement des installations établit des seuils qui tiennent compte de leurs dimensions, des produits utilisés ou stockés ou de l emploi de certaines substances. Tous les entrepôts couverts d un volume supérieur à m 3 doivent bénéficier au minimum d une autorisation Indicateurs spécifiques aux locaux d activités et entrepôts Typologie des produits immobiliers Entrepôts classe A Entrepôts de haute fonctionnalité. Ils répondent aux critères suivants : hauteur supérieure à 9,3 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 35 mètres, existence d un quai pour m², résistance au sol minimum de 5 tonnes/m², chauffage, système d extinction. Locaux PME/PMI Cellules ou locaux d activités < m² souvent organisées sous forme de parcs. Divisibles, elles comportent un ensemble de cellules composées d un local d activité avec un accès moyen porteur et des bureaux dans une proportion généralement inférieure à 30 %. Autres entrepôts Bâtiments destinés aux activités de stockage, de distribution ou de reconditionnement. Entrepôts autres que la classe A, messagerie, entrepôts frigorifiques, chais. Bâtiments d activités Bâtiments généralement indépendants destinés aux activités de production ou de petite distribution et permettant de regrouper toutes les fonctions sous un même toit, type usine ou atelier. Surface > m². Locaux mixtes Immeubles en R+1, divisibles, avec une hauteur sous plafond comprise entre 3,5 et 5 mètres. Le rez-de-chaussée est souvent destiné à des activités légères, laboratoires, recherches accès livraison camionnette. La proportion de bureaux et activités est généralement de 50/50. 25

26 Les membres de l observatoire de l immobilier D'ENTREPRISE Commercialisateurs ACTIV' M. Thomas POUYANNE - Tél [email protected] ADEVIM & Agence Vacher M. Guillaume THERIEZ - Tél [email protected] AREA Tertiaire M me Jacqueline ROLIE-NOVELLI - Tél [email protected] ARTHUR LOYD M. Jean-Raymond BUNEL - Tél [email protected] BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTIONS M. Valery CARRON - Tél [email protected] CB RICHARD ELLIS Agency M. Alexandre CIEUX - Tél [email protected] COLLIERS TOURNY MEYER M. Patrice DUPOUY - Tél [email protected] DTZ M. Benoît CHEVAUCHEE - Tél [email protected] ENTREPOT ON LINE M. Guy FRANCEZ - Tél [email protected] GEMOFIS M. Éric GROISILLIER - Tél [email protected] PROMOTEURS-CONSTRUCTEURS ALTAE M. Pierre COUMAT - Tél [email protected] BOUYGUES IMMOBILIER M. Nicolas VIRONDAUD - Tél [email protected] CFA ATLANTIQUE M. Eric DEROO - Tél [email protected] COGEDIM AQUITAINE M me Pascale VOLBART - Tél [email protected] DOMOFRANCE M me Isabelle TOUCHON - Tél [email protected] EIFFAGE IMMOBILIER ALTANTIQUE M. Hervé LAPASTOURE - Tél [email protected] FRANCE LITTORAL DEVELOPPEMENT M. Hugues DARMANCIER - Tél [email protected] GROUPE LAZARD M. Laurent DE BOISSEL - Tél [email protected] ICADE PROMOTION M. Denis LUTHEREAU - Tél [email protected] KAUFMAN AND BROAD MIDI PYRENEES M. Jacques RUBIO - Tél [email protected] NEXITY ENTREPRISES M. Romain PAGANELLI - Tél [email protected] NEXITY GEORGE V M. Alain FERRASSE - Tél [email protected] SOGEPROM TERTIAIRE M me Maria HERRERO - Tél [email protected] SPIE BATIGNOLLES IMMOBILIER M me Dominique LIGAULT - Tél [email protected] NACARAT M. Antoine LEFEVRE - Tél [email protected] VINCI IMMOBILIER PROMOTION M. Florian BARBE - Tél [email protected] INSTITUTIONNELS/DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE agence d'urbanisme bordeaux métropole Directeur général : M. Jean-Marc OFFNER Contact OIB : M elle Cécile RASSELET Tél [email protected] BORDEAUX EURATLANTIQUE M. André DELPONT - Tél [email protected] BORDEAUX GIRONDE INVESTISSEMENT Directeur Général : M. Robert GHILARDI DE BENEDETTI Contact OIB : M me Sophie Dourneau Tél [email protected] CHAMBRE DE COMMERCE ET D INDUSTRIE DE BORDEAUX Président : M. Pierre GOGUET Contact OIB : M. Jacques Faurens Tél [email protected] COMMUNAUTÉ URBAINE DE BORDEAUX Président : M. Vincent FELTESSE Contact OIB : M. François NOISETTE Tél [email protected] INSTITUT D AMÉNAGEMENT DE TOURISME ET D URBANISME (IATU) Directeur : M. Maurice GOZE Tél [email protected] VILLE DE BORDEAUX Maire : M. Alain Juppé M me Emmanuelle RIPERT-CHOLLET Tél [email protected] VILLE DE MÉRIGNAC Maire : M. Michel Sainte-Marie Contact OIB : M. Maxime DE PERSON Tél [email protected] Animation/Administration : Martine Garcia - Tél [email protected] Chef de projet/études et analyses : Cécile Rasselet - Tél [email protected] VILLE DE PESSAC Maire : M. Jean-Jacques BENOÎT Contact OIB : Mme Anne-Marie TWARDO LAMAGNERE Tél [email protected] VILLE DE VILLENAVE D ORNON Maire : M. Patrick PUJOL Contact OIB : Mme Patricia BAQUERIN Tél [email protected] Établissements Financiers BANQUE DE L'ECONOMIE - BECM M. Patrick Molé - Tél [email protected] BATIGESTION - GROUPE CAISSE D'EPARGNE M. Jean-Philippe COUSTAING - Tél [email protected] CAISSE D'EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES M. Guy BERNARD-BORDES - Tél [email protected] SOCIETE BORDELAISE CIC M. Christian Bergerès - Tél [email protected] Experts en immobilier AUGUSTE THOUARD EXPERTISE/BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION M. Franck PITRE - Tél [email protected] CB RICHARD ELLIS valuation M. Olivier ALLEN - Tél [email protected] CREDIT FONCIER DE FRANCE M. Pascal LESIEUR - Tél [email protected] JONES LANG LASALLE EXPERTISES SAS M me Pascale CATTAUD - Tél [email protected] Gestionnaires d immeuble PERIAL PROPERTY MANAGEMENT M. Pascal SANNA - Tél [email protected] POSTE-IMMO M. Rudy COLLARD - Tél [email protected] YXIME AGENCE ATLANTIQUE M. Jean-Paul LOISON - Tél [email protected] Organisations Professionnelles CHAMBRE FNAIM DE LA GIRONDE M. Michel GUIMBERTAUD - Tél [email protected] Prestataires de Services AB6 M. Hubert BOURGET - Tél [email protected] FRANCE TELECOM M. Laurent PEIFFER - Tél [email protected] Imprimé avec des encres à base végétale, sur du papier issu de bois de forêts gérées durablement - Imprimerie Laplante L année immobilière 2011 le baromètre de l immobilier bordelais Responsable de la publication : Patrice Dupouy Informations collectées et traitées par l a-urba (agence d urbanisme Bordeaux métropole Aquitaine) crédit photo Thomas Sanson - Mairie de Bordeaux OIB - Hangar G2 - Bassin à flot n 1 - Quai Armand Lalande - BP BORDEAUX CEDEX Tél