S E R F I. L achat vente maîtrisé. La sécurité & la performance. Le conseil avant Le service après. P at rimoine

Transcription

1 S E R F I P at rimoine Le conseil avant Le service après. L achat vente maîtrisé La sécurité & la performance Une nouvelle opportunité que vous connaitrez en fin de présentation

2 Dans le cadre d une approche patrimoniale globale S E R F I P at rimoine Particuliers Professionnels Entreprises Institutionnels Investir dans l Immobilier par l achat-vente maîtrisé Une opportunité à connaître

3 Investir dans l Immobilier Pour Les + Revenus locatifs contribuant à l épargne Valorisation du capital Rente réversible à 100% Prévoyance améliorée Transmission favorisée Bonification de la fiscalité tous

4 par l achat-vente Une idée très simple Générer un gain commercial important en achetant au meilleur prix un bien de qualité et en le vendant au plus vite à un prix plus élevé. En bénéficiant en plus de loyers rentables durant la durée de l opération. «Qui achète bien revend bien»

5 maitrisé. Acheter bien c est quoi? Expertise de la valeur vénale par des experts judiciaires. Exemption de dettes et de charges des biens immobiliers. Triple critère de sélection : + Achat avec une marge minima de 1/3 de la valeur vénale. + Un rendement locatif de 10% ou plus. + Capacité de vente avant 3 ans. Critères de qualité de la construction et des équipements ; pas d objet à assainir ou à rénover. Diversification : Emplacements différents en diverses villes, tailles différentes, biens immobiliers locatifs et commerciaux. Contrôle indépendant d utilisation des fonds pendant toute la durée de la participation et transparence de l investissement (droit de regard comptable).

6 Pourquoi l achat-vente? => Pour pouvoir sécuriser son épargne sur une classe d'actif solide et qui nous protège de l'inflation. => Pour pouvoir investir dans un placement rentable avec des risques maîtrisés et totalement contrôlés. Comment cela fonctionne? => Par la mutualisation de l épargne dans une Société en Commandite comme dans une SCPI, OCPI, SCI, => Par l intermédiaire d une société expérimentée qui pourra justifier d un savoir-faire certifié. Où investir? => Dans un pays qui est un des meilleurs marchés immobilier au monde : l Allemagne ; un contexte idéal.

7 Un montage Simple Qui à fait ses preuves depuis longtemps Qui favorise et protège les investisseurs D une totale transparence

8 La société en commandite L union fait la force. Particuliers Entreprises Biens immobiliers L idée : Regrouper un grand nombre d investisseurs, particuliers et professionnels, permet de réunir des volumes de financement considérables et de pouvoir investir dans les mêmes projets à rentabilité élevée que ceux des investisseurs institutionnels,... Et de recourir aussi aux services de spécialistes extrêmement compétents.

9 La société en commandite Un mandat clair. Les investisseurs étant les commanditaires sont associés et propriétaires. Le marchand de biens étant le commandité respecte les directives de statuts détaillés et précis comme pourrait le faire un syndic.

10 La société en commandite Un statut protecteur.

11 La société en commandite Un investissement en direct. Investissement Direct Investisseurs privés Apports Intérêts INVESTISSEUR INSTITUTIONNEL Placement Rendement Biens immobiliers Rendement maximum Frais très réduits + Gains d impôts

12 Un contexte Favorable Une économie parmi les plus rigoureuses Une culture qui avantage les investissements Un actif immobilier stable et encadré par la loi

13 Qui achète bien revend bien Comparatif France / Allemagne C est le résultat de l inflation foncière de chacun des pays PARIS 8000 m² Prix moyen : 2000 m² à partir de 1000 m² sans travaux! Bordeaux 3700 m² Lyon 4000 m² Nice 4000 m² MUNICH 4000 m² Ville la plus chère 84 agglomérations de + de habitants

14 Qui achète bien revend bien Comparatif France / Allemagne C est le résultat de la politique fiscale de chacun des pays 60 % de propriétaires occupants 20 % de propriétaires occupants (sur 40 %) En 10 ans : En 10 ans : Prix de l immobilier : % Prix de l immobilier : + 10 % Hausse des loyers de + 35% Hausse des loyers de + 10 % Le loyer représente entre 20 et 35% des charges du foyer Le loyer représente entre 10 et 12% des charges du foyer Rentabilité locative : de 2 à 5 % Rentabilité locative : de 5 à 8 %

15 Qui achète bien revend bien Comparatif France / Allemagne C est le résultat de l histoire de chacun des pays Le Français aime devenir PROPRIÉTAIRE Le logement fait partie des moteurs de développement économique : «Quand le bâtiment va, tout va!» De nombreuses lois pour favoriser l accession à la propriété ont provoqué une hausse des prix. L Allemand attache peu d importance au fait de posséder son logement. Développement économique basé sur l INDUSTRIE et l EXPORT Tout a toujours été fait en Allemagne pour freiner la hausse des prix de l immobilier, crainte de la spéculation. Accroissement de la population, donc forte demande de logement. Faible accroissement démographique, «Un logement est fait pour être occupé»

16 Lorsqu il n y a pas de bulle, elle ne peut pas éclater! Comparatif France / Allemagne D'après la revue "The economist", confirmé par d'autres sources, le prix de l'immobilier en France serait surévalué de 48% ; par contre il serait sous-évalué de 12% en Allemagne. L Allemagne : le meilleur marché de l immobilier d Europe. En 15 ans L Allemagne s est soustraite depuis 20 ans à l évolution générale des prix de l immobilier en Europe. C est la raison pour laquelle l Allemagne bénéficie aujourd hui des rendements financiers les plus élevés et affiche les meilleures potentialités pour l avenir!

17 Lorsqu il n y a pas de bulle, elle ne peut pas éclater! Comparatif France / Allemagne L Allemagne : le meilleur marché de l immobilier d Europe. La démographie allemande ne nécessite pas un accroissement constant du parc immobilier

18 Lorsqu il n y a pas de bulle, elle ne peut pas éclater! Comparatif France / Allemagne L Allemagne : le meilleur marché de l immobilier d Europe. France 4,9 Construction de nouveaux logements en Europe Logements achevés par milliers d habitants Allemagne 1,7 L Allemagne, qui compte le plus d habitants, est au dernier rang en Europe

19 Comparatif France / Allemagne L Allemagne : Un pays de rigueur Les contrôles de l État sont plus nombreux et plus réguliers. La presse financière et les analystes sont plus influents. Les Banques ne peuvent pas vendre en direct un immeuble gagé.

20 En Allemagne les produits financiers ont une double approbation : l État et les Analystes. Autorisation de l office fédéral de la surveillance des services financiers Équivalent Équivalent Certification par le TÜV Tout produit financier doit obtenir en Allemagne les autorisations nécessaires Les revues financières allemandes sont à la fois des publications d information mais également d analyse comparative et d efficience 37 titres financiers et économiques hebdomadaires Publication de documents et d analyses nationales et internationales Une référence pour les autorités allemandes et de nombreux institutionnels internationaux Plus ancienne agence de notation de fonds fermés en Allemagne Stephan Appel Analyse de fonds fermés depuis 1991 Leurs accréditations et avis sont un gage de sécurité.

21 En Allemagne il y a un marché de niche Les adjudications judiciaires. En 2011 : adjudications pour 11,6 Mds d de valeur vénale Adjudications entre Quelle: Argetra GmbH, Ratingen En moyenne : 411 jours séparent la première vente aux enchères du début de la procédure (démarre à 70%) En moyenne : 704 jours supplémentaires pour faire une seconde vente aux enchères (démarre à 50%)

22 Un concept Sûr et Sécurisé Épargne à compter de uros Durée de 5 ans minima seulement Possibilité d avoir une rente sur le capital investi dés la première année de souscription

23 En 3 ans maximum Le marché de l achat vente Un très gros potentiel. 110 Milliards d uros d immobilier ont été achetés et vendus en 2011 en Allemagne : 98,9 Mds Par des agents immobiliers, annonces presse, internet,... 11,6 Mds Par des ventes aux enchères, pour des frais d héritages, pour couvrir un besoin de trésorerie immédiat, Marché de vente 89,5 % Marché conventionnel Financement majoritairement à crédit. Durée des transactions : - de quelques semaines - à quelques mois. Marché d acquisition Marché de spécialistes Payement au comptant et en quelques jours après entente. Qui achète bien revend bien

24 L avantage 1 de l achat vente Le bénéfice se fait à l achat. 100 % Valeur Vénale Prix d Achat Prix de Vente Garantie par expertise Rendement locatif >10 % Loyers perçus 70 % Immeubles sans besoin de travaux Sans gages ni dettes Frais 20 % UNE SEULE FOIS Achat Maximum à 70 % de la valeur vénale Vente avec un gain commercial En 3 années maximum Total des Loyers perçus + Prix de Vente Prix d Achat = Bénéfice (avant impôts) Graphique à l échelle : Achat à 70% Vente à 85% Loyer 10% Durée de détention 30 mois Qui achète bien revend bien

25 L avantage 2 de l achat vente Bénéfice Final = [PV PA + Loyers] x Fréquence Valeur Vénale 1 Un procédé simple et efficace. Achat 1 Vente 1 Location Gain Valeur Vénale 2 Une véritable opportunité d épargner mieux l épargne déjà existante Achat 2 Vente 2 Location Gain Valeur Vénale 3 Achat 3 Vente 3 Location Gain Bénéfice Final * * Avant impôts Le Premier achat se fait avec le Capital investit moins les frais Le Deuxième achat se fait avec le prix de vente 1 Le Troisième achat se fait avec le prix de vente 2 Année 0 Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Durée d engagement : 5 années minimum A partir de uros Graphique à l échelle : Achat à 70% Vente à 85% Loyer 10% Durée de détention 30 mois Qui achète bien revend bien

26 La fiscalité de l achat vente Mieux que la défiscalisation. L investisseur français est imposé dans la catégorie des BIC par application d une convention Franco-Allemande. Afin de régulariser cet impôt au fisc allemand la société commanditée par les investisseurs envoie chaque année à tous ses commanditaires un virement correspondant à 44,31% du bénéfice réalisé dans l année ; permettant ainsi à ses clients d honorer leur impôt allemand à 26,38%. 18% du bénéfice annuel est un gain fiscal. Exemple : L investisseur réalise pour l année N-1 un bénéfice de uros La société lui adressera à l année N un chèque de uros L investisseur payera au fisc allemand un impôt de uros Il en résulte un différentiel de gain fiscal de uros Gain net 56 % de Bénéfice net réinvesti à l année N 18 % de Trésorerie nette d impôts Graphique à l échelle

27 La fiscalité de l achat vente Une réglementation favorable. Possibilité, l'année de la cession, de profiter de 2 avantages fiscaux pour les personnes physiques âgées de plus de 55 ans : Franchise de sur le résultat imposable + Diminution de moitié du taux d'imposition CONVENTION FRANCO-ALLEMANDE Article 4../.. (3) Les participations d'un associé aux bénéfices d'une entreprise constituée sous forme de société de droit civil, de société en nom collectif ou de SOCIÉTÉ EN COMMANDITE SIMPLE, ainsi que les participations aux bénéfices d'une "société de fait", d'une "association en participation" ou d'une société civile de droit français, ne sont imposables que dans l'état où l'entreprise en question a un établissement stable mais en proportion seulement des droits de cet associé dans les bénéfices dudit établissement. Article 20../.. (2) (Avenant du ) En ce qui concerne les résidents de France, la double imposition est évitée de la façon suivante: Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu'ils reviennent à un résident de France. L'impôt allemand n'est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France. Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris. Ce crédit d'impôt est égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus.

28 L achat vente par un exemple Un des meilleurs placement. 10 ans Comparatif avec l Assurance vie Taux 4% ans Bénéfice Commercial ,4 6,6 13 Souscription mois mois mois mois 9 Une épargne de uros sur 10 ans Capital net d impôts et de charges + Crédit d Impôts Achat à 70% ou 60% Vente à 85% Loyer 10% Durée entre 2 transactions 30 mois

29 La sécurisation de l achat vente Des règles strictes et contrôlées. Fonds fermé Propriété des investisseurs Inscrit au livre foncier 4 Filtres Indépendants & Complémentaires Gestionnaire Mandat des investisseurs Avec une expertise validée État Allemand Représentants investisseurs Presse Autorise Contrôle Droit de regard illimité sur tout Analyse Informe Accord avant chaque dépense Des biens diversifiés : Localisations & Types Tous en très bon état COMMISSAIRES AUX COMPTES Garantie des Critères d achat Responsable des transactions : Sélection - Achats - Ventes Assurant la gestion administrative

30 EN RÉSUMÉ L achat-vente en Allemagne est : Un support d épargne opportun Sécurisé par une législation stricte