OBSERVATION ET STATISTIQUES

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1 COMMISSARIAT Général au développement durable n 58 Juillet Conjoncture de l immobilier Résultats au premier trimestre OBSERVATION ET STATISTIQUES logement - CONSTRuCTION La conjoncture immobilière au premier trimestre est caractérisée par des tendances différenciées sur les marchés du neuf et de l ancien. L offre de logements neufs en commercialisation décroît pour s adapter à la demande qui stagne depuis le premier trimestre. Les autorisations et les mises en chantier restent orientées à la baisse au premier trimestre, mais marquent une inflexion. Dans l ancien, la reprise des transactions se confirme alors que les prix se stabilisent (+, % au premier trimestre). Le flux de crédits nouveaux à l habitat est en baisse de 7 % sous l effet de la diminution sensible du volume de renégociations de crédit. Parallèlement, Le marché du neuf orienté à la baisse Les promoteurs immobiliers réduisent leur offre de logement Face à la baisse des ventes aux particuliers depuis le début de l année, les promoteurs ont ajusté leurs mises en ventes afin de contenir la progression de l encours de logements invendus. En effet, au premier trimestre, le nombre de logements réservés à la vente se replie pour atteindre un niveau de logements, soit,8 % de moins que le trimestre précédent. Parallèlement le nombre de logements mis en vente se réduit à 9 8 unités, en baisse de, % par rapport au quatrième trimestre. Dans un marché en ralentissement, les annulations de réservation et les abandons de programme ont progressé d environ % sur un an. Au total, l encours de logements proposés à la vente est en légère baisse de,5 % au premier trimestre. Il demeure au dessus des unités depuis un an pour s établir à logements. Graphique : commercialisation des logements neufs aux particuliers Logements Mises en vente, ventes Encours Mises en vente Ventes Encours de logements proposés à la vente 8 Source : SOeS, ECLN Voir Chiffres & statistiques Commercialisation de logements la stabilité des taux, combinée au rebond de la durée d emprunt, participe à l amélioration de la capacité d investissement des ménages, mais elle intervient dans un contexte conjoncturel qui pèse sur leurs décisions d investissement. L activité des entreprises du bâtiment est orientée à la baisse et l emploi se replie. Leurs perspectives d activité sont également dégradées à court terme, même si le jugement sur les carnets de commande est plus favorable qu au trimestre précédent. À plus long terme, des incertitudes pèsent sur les projets de nouveaux programmes mis à l étude par les promoteurs immobiliers. Parallèlement, le délai d écoulement moyen d un appartement se stabilise à, trimestres (contre,5 trimestres un an plus tôt). Graphique : délais d écoulement des stocks d appartements Trimestres 5 Appartements Source : SOeS, ECLN La baisse de la construction de logements neufs s atténue En intégrant la construction individuelle et le logement social, le nombre de mises en chantier (y compris construction sur existant) se contracte. En effet, la baisse engagée au milieu de l année se poursuit au premier trimestre (-, %), mais à un rythme plus faible qu au trimestre précédent (- 5,9 %). Les autorisations de logements suivent également cette tendance avec une baisse atténuée : -,9 % par rapport au trimestre précédent, après - 7, %. Voir Chiffres & statistiques Construction de logements Service de l observation et des statistiques

2 Chiffres & statistiques n 58 juillet Graphique : autorisations et mises en chantier de logements CVS lissée (France entière) Logements CVS lissée, date de prise en compte Les prix de la construction neuve se maintiennent Sur un an, les prix sont relativement stables. Le coût des facteurs de production est en légère baisse : l index BT perd, % par rapport au premier trimestre. Dans le même temps, le prix de la construction, intégrant la marge des constructeurs, progresse légèrement de, %. Enfin le prix des transactions, intégrant notamment les charges foncières augmente : l indice du prix des logements neufs est en hausse de, % en glissement annuel Source : SOeS, Sit@del Commencés Autorisés Cumulé sur un an, un peu plus de logements ont été autorisés. Ce plancher n avait pas été atteint depuis le début de l année. Si le taux d annulation restait stable, cette baisse des autorisations pourrait alors se traduire par la poursuite du recul des mises en chantiers. Graphique 5 : indices de prix et de coût dans la construction Évolution annuelle en % (T/T-) 9 - Graphique : autorisations et mises en chantier de logements (France entière) Logements cumulés sur un an, date de prise en compte - Indice des prix de production Prix des logements neufs (IPLN) Index BT Commencés Autorisés Source : SOeS, Sit@del Dans l ancien, la reprise des transactions se confirme et les prix restent stables La reprise des ventes de logements anciens se confirme Le nombre de transactions de maisons et d appartements poursuit sa hausse entamée au début de l année. Cumulé sur un an, le nombre de transactions s est élevé à 7, en augmentation de,5 % par rapport au cumul sur un an au premier trimestre et de,9 % par rapport au trimestre précédent. Le nombre de transactions reste cependant inférieur au plateau de plus de 8 ventes annuelles observé entre et 7. Graphique : nombre de transactions dans l ancien Logements cumulés sur un an Nombre de transactions Source : CGEDD, d après DGFiP et Bases Notariales Commissariat général au développement durable - Service de l observation et des statistiques

3 Chiffres & statistiques n 58 juillet Les prix se stabilisent La reprise des ventes dans l ancien se traduit par une stabilisation des prix. Après plusieurs trimestres de légère baisse, l indice Notaires-Insee est quasiment stable à +, % par rapport au trimestre précédent. En glissement annuel, les prix en France métropolitaine diminuent de, %. Cette baisse concerne à la fois la province (-, %) et de façon plus marquée l Île-de-France (-,5 %). En Ile-de-France, le prix des appartements baisse deux fois moins rapidement que celui des maisons individuelles : -, % contre -, %. Graphique 7 : indice Notaires-Insee des prix des logements anciens Évolution annuelle en % (T/T-) Source : Notaires-Insee Île-de-France France métropolitaine Province Les conditions de financement se maintiennent à des niveaux historiquement bas Les taux d intérêt conservent leurs niveaux historiquement bas Les taux fixes des crédits à l habitat se sont établis en moyenne à, % au premier trimestre, stables par rapport au trimestre précédent. Les taux fixes se maintiennent donc après une baisse continue depuis le deuxième trimestre. Il en est de même pour les taux variables qui s établissent désormais à,8 %, contre, % un an auparavant. Le taux de l OAT ans, qui avait fortement diminué entre le troisième trimestre et le quatrième trimestre, se maintient aux environs des, %, avec une baisse en fin de trimestre (, % en mars). La durée des crédits repart à la hausse La durée initiale moyenne des crédits immobiliers hors prêts relais repart à la hausse ce trimestre pour s établir à mois contre le trimestre précédent. Combinée à la stabilité des taux (voir supra), l augmentation de la durée des crédits entraîne une hausse de la capacité d emprunt des ménages. En effet, un ménage qui pouvait s endetter à hauteur de 5 le trimestre précédent, peut désormais emprunter, à mensualités identiques, 5 8 soit une progression de, %. En intégrant les prêts relais, la durée moyenne suit la même évolution, la part des prêts relais dans l ensemble des crédits étant stable (,8 %). Graphique 8 : taux d intérêt effectifs des crédits à l habitat et de l OAT ans En % 5,5,5,5,5 Graphique 9 : durée initiale moyenne des crédits à l habitat En mois Taux fixes OAT ans Taux variables Ensemble des crédits à l'habitat Crédits à l'habitat hors prêts relais Source : Banque de France, calculs SOeS Source : Banque de France Commissariat général au développement durable - Service de l observation et des statistiques

4 Chiffres & statistiques n 58 juillet Reprise du volume de crédits net des remboursements Le volume des crédits nouveaux à l habitat (y compris renégociations) est de nouveau en baisse ce trimestre à 9,7 milliards d euros contre 5,8 au quatrième trimestre, soit une diminution de 7 %. Ce repli est essentiellement dû à la forte baisse du volume des renégociations qui avaient contribué à la nette progression des flux de nouveaux crédits depuis le début de l année. Apuré des effets des renégociations et diminué des remboursements de capitaux, le flux net de crédits est en hausse pour s établir à 7, milliards d euros contre 5, milliards le trimestre précédent. Légère détente des conditions d octroi Les établissements de crédits font état d une quasi-stabilité de la demande après la baisse du quatrième trimestre. Le solde d opinion des banques se situe désormais à -,, après - 8,5 au quatrième trimestre. Parallèlement, après plusieurs trimestres de resserrement, les banques maintiendraient leurs critères d octroi : le solde d opinion est nul au premier trimestre. Enfin, les banques indiquent que leurs marges sur les prêts à l habitat continueraient de se réduire, avec un solde d opinion à -,8 après - 8,7. Graphique : flux de crédits à l habitat des particuliers Milliards d euros, CVS-CJO Graphique : critères d octroi et demande de crédits à l habitat Solde d opinion des banques (en %) Crédits nouveaux 5 Crédits nets des remboursements 8 Crédits nouveaux Crédits nouveaux nets des remboursements Source : Banque de France 8 + resserrement + augmentation - - diminution assouplissement -8 - Critères d'octroi Demande de crédits Source : Banque de France Évolution des loyers Au quatrième trimestre, les loyers des résidences principales de l ensemble du parc décélèrent : le glissement annuel de l indice s établit à +, % après +, % le trimestre précédent. De même, l indice de référence des loyers, établissant le plafond de revalorisation des loyers en cours de bail, est en décélération à +, %. L indice de prix à la consommation progresse moins vite que les loyers, à +,7 % par rapport au premier trimestre. L évolution des loyers reste durablement dans une fourchette de + % à + % depuis le premier trimestre. Graphique : indices de prix dans le marché locatif Évolution annuelle en % (T/T-),5,5,5 -,5 - Indice Réference Loyers (IRL) Loyers (IPC loyers) Prix à la Consommation (IPC) Commissariat général au développement durable - Service de l observation et des statistiques

5 Chiffres & statistiques n 58 juilet L activité est déprimée dans le bâtiment mais moins dans les activités immobilières Amélioration contrastée dans les activités immobilières En lien avec l augmentation des transactions dans l ancien, les créations d entreprises dans les activités immobilières (y compris auto-entrepreneurs) sont en hausse de 5, % par rapport au trimestre précédent. Hors auto-entreprises, le niveau des créations est cependant en baisse de,5 %. En glissement annuel, la reprise est plus marquée avec +, % dans l ensemble et +, % hors auto-entreprises. Néanmoins, l emploi salarié, plus rigide, poursuit sa baisse engagée au deuxième trimestre, avec employés à la fin du premier trimestre, en diminution de,8 % en glissement annuel. Graphique : climat des affaires et capacités de production dans le bâtiment Indice normalisé (moyenne, écart-type ), en %, CVS Climat des affaires TUC (en %) Graphique : créations d entreprises et emploi salarié des activités immobilières Milliers d entreprises, milliers d employés en fin de trimestre, CVS Créations d'entreprises Emploi salarié 9 88 Climat des affaires Taux d'utilisation des Capacités de production Créations d'entreprises - Activités immobilières Emploi salarié - Activités immobilières Source : Insee, Dares, Banque de France L emploi se contracte dans la construction Fin mars, l emploi salarié dans le secteur de la construction hors génie civil poursuit la baisse tendancielle entamée à la fin de l année 8 : il perd, % par rapport à décembre pour s établir à milliers de salariés. Il en est de même pour l intégralité du secteur de la construction qui perd près de salariés en un an. L emploi intérimaire, plus sensible aux fluctuations conjoncturelles, repart nettement à la baisse au premier trimestre (-, %) dans l ensemble de la construction (y compris génie civil). Ce recul de l intérim a pu être amplifié par le cycle électoral. Le climat des affaires se détériore L indicateur du climat des affaires confirme la situation dégradée dans l industrie du bâtiment : après un rebond au quatrième trimestre, l indicateur perd,7 point pour s établir à 9, points au premier trimestre. Il reste, par ailleurs, près de 7 points en dessous de sa moyenne de long terme. Le taux d utilisation des capacités de production (TUC) se replie de nouveau ce trimestre : il perd, point pour s établir à 85,9 %. Par rapport au premier trimestre, la baisse est légèrement plus marquée avec -, point. Graphique 5 : emploi salarié et intérimaire dans la construction Milliers d employés en fin de trimestre, CVS Emploi salarié Emploi intérimaire 5 5 Salarié - Construction Salarié - Construction hors génie civil Interim - Construction Source : Insee, Dares Commissariat général au développement durable - Service de l observation et des statistiques 5

6 Chiffres & statistiques n 58 juillet Perspectives d activité dégradées à court terme, incertitudes à plus long terme Des perspectives d activité dégradées à court terme Selon les entrepreneurs du bâtiment, les perspectives d activité au cours des trois prochains mois sont légèrement plus dégradées que le trimestre précédent. Bien que toujours inférieur à sa moyenne de long terme (située à - 5 points), le solde d opinion passe, sur un trimestre, de - à - 8 points. Il en est de même pour les effectifs qui pourraient se réduire à un rythme plus élevé que le trimestre précédent en raison d un solde d opinion à - 9 points en diminution de 5 points par rapport au trimestre précédent Graphique : tendance d évolution prévue des effectifs et de l activité dans le bâtiment Solde d opinion des entrepreneurs (en %), CVS - Les carnets de commandes sont moins dégradés Dans l industrie du bâtiment, les perspectives à moyen terme sont moins dégradées. Les chefs d entreprise jugent en effet leurs carnets de commandes en légère amélioration au premier trimestre. Toutefois, le solde d opinion reste dégradé : - points, soit près de points en dessous de sa moyenne de longue période. Graphique 8 : jugement sur les carnets de commande dans le bâtiment Solde d opinion des entrepreneurs (en %), CVS Tendance d'évolution prévue des effectifs Tendance d'activité prévue Jugement sur le niveau du carnet de commande Les anticipations de mises en chantier dans la promotion immobilière sont de nouveau orientées à la baisse. Après une amélioration au mois de janvier, les perspectives de mises en chantier dans les trois prochains mois se dégradent de nouveau en avril pour se situer à 5 points freinées par les perspectives des logements destinés à la vente. Les perspectives de mise en chantier de logements destinées à la location seraient meilleures. Incertitudes à plus long terme D un trimestre l autre, les perspectives de long terme sont fluctuantes. La part des promoteurs immobiliers désirant mettre à l étude de nouveaux projets a fortement rebondi en janvier (+ points) pour atteindre les 58 %, Elle est cependant retombée dès avril à 55 %, se situant 9 points en dessous de sa moyenne de longue période. Cela fait maintenant deux ans que cet indicateur reste sous la barre des %. Graphique 7 : perspectives de mises en chantier des promoteurs Solde d opinion des entrepreneurs (en %), CVS Graphique 9 : part des promoteurs immobiliers désirant mettre à l étude de nouveaux programmes En %, CVS Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr 5 Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr Jul Oct Jan Avr Ensemble des logements Destinés à la vente Destinés à la location Pourcentage d'entreprises désirant mettre à l'étude de nouveaux programmes Source : Insee Source : Insee Commissariat général au développement durable - Service de l observation et des statistiques

7 Chiffres & statistiques n 58 juillet Méthodologie Champs et sources L ensemble des données utilisées pour la constitution de cette note de conjoncture proviennent de l Insee, de la Banque de France, de la Dares et d enquêtes menées par le Service de l observation et des statistiques (SOeS). Certains indicateurs reflètent des champs spécifiques qui sont explicités dans le Bulletin trimestriel des statistiques sur le logement et la construction (BTSLC). Révisions des données Certaines données peuvent être révisées sur plusieurs trimestres. C est le cas notamment des estimations flash de l emploi par l Insee, des transactions et des prix dans l ancien, des résultats de la commercialisation ou encore du volume des crédits à l habitat. Les indicateurs soumis à révisions sont revus chaque trimestre afin d en améliorer la qualité. Définitions Activité des entreprises Construction : construction de bâtiments, promotion immobilière, génie civil, travaux de construction spécialisés. Industrie du bâtiment : construction de bâtiments, démolition, installation, finition. Crédits nets à l habitat : montant des crédits à l habitat contracté par les ménages apuré des renégociations et diminué des remboursements d actif. Crédits nouveaux à l habitat : montant des crédits à l habitat enregistré en actif par les banques. Celui-ci inclut donc les nouveaux achats mais également les renégociations de crédits. Glissement annuel : le glissement annuel d une série à une période P de l année N correspond au taux d évolution entre cette même période (P) un an auparavant (année N-) et la période P de l année N. Indice IRL : l indice de référence des loyers (IRL) fixe le plafond d augmentation annuelle des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Il correspond à la moyenne sur mois de l indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Indices ICC et BT : la dénomination «indice du coût de la construction» est impropre puisque l ICC est un indice de prix reflétant les transactions conclues entre les maîtres d ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment. Le coût de la construction proprement dit est appréhendé par d autres indicateurs, notamment les «index BT» (dont le BT). Correction des variations saisonnières et des jours ouvrables, et CVS lissée Bien souvent, les séries reflétant une activité socio-économique sont sensibles aux saisons ou au nombre de jours ouvrables contenu dans la période. La série corrigée des variations saisonnières (CVS) et/ou corrigée du nombre de jours ouvrables (CJO), construites à partir de la série initiale dite «série brute», permet de neutraliser l effet régulier des saisons pour mieux faire ressortir à la fois les tendances de fond et les évolutions exceptionnelles. Contrairement au glissement annuel, la CVS permet de comparer directement chaque période avec la période précédente. Une série brute ne comportant aucune saisonnalité sera notée comme une série CVS à coefficients nuls. La technique peut être complétée, pour en améliorer encore la lisibilité, par une moyenne mobile qui permet de faire ressortir l évolution de fond, c est-à-dire la tendance, de la série. Pour en savoir plus, consultez le site rubrique glossaire. Diffusion La note de conjoncture de l immobilier du trimestre T est publiée durant la deuxième semaine du premier mois du trimestre T+. Les valeurs des séries et les informations complémentaires sont disponibles dans le Bulletin trimestriel des statistiques sur le logement et la construction (BTSLC) publié au même moment. Chiffres & statistiques Mohamed SEKOURI Commissariat général au développement durable Service de l observation et des statistiques Tour Voltaire 955 La Défense cedex Mel : Directeur de la publication Sylvain Moreau ISSN : -78 SOeS