L observatoire des loyers des Alpes-Maritimes et la mise en place du dispositif d observation de l habitat prévu dans la loi ALUR

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1 L observatoire des loyers des Alpes-Maritimes et la mise en place du dispositif d observation de l habitat prévu dans la loi ALUR Principaux résultats 2013 et perspectives d élargissement Jeudi 5 juin 2014 Geneviève PRANDI Olap et Stéphanie GHIBAUDO Adil06

2 Plan de la présentation Le contexte de la démarche Rappel des conditions de l expérimentation Précisions méthodologiques Résultats pour le périmètre de Nice

3 Plan de la présentation Le contexte de la démarche Rappel des conditions de l expérimentation Précisions méthodologiques Résultats pour le périmètre de Nice

4 Le contexte de la démarche - Le constat : les Alpes-Maritimes, un territoire tendu en matière d habitat. - une volonté dès 2011 d engager une démarche de création d un observatoire départemental des loyers. - 5 novembre 2012 : création de l observatoire avec comme périmètre d observation les communes d Antibes, Biot, Cagnessur-Mer, Nice, Saint-Laurent-du-Var, Valbonne, Vallauris, Vence et Villeneuve-Loubet décembre 2012 : les Alpes-Maritimes, territoire pilote dans le cadre de l expérimentation lancée par le ministère chargé du logement. Les partenaires se mobilisent pour s inscrire dans la démarche et respecter le cahier des charges ministériel.

5 Plan de la présentation Le contexte de la démarche Rappel des conditions de l expérimentation Précisions méthodologiques Résultats pour le périmètre de Nice

6 Rappel sur l expérimentation Projet réalisé conjointement et de façon complémentaire par les acteurs locaux et les pilotes nationaux : - partenariats, collecte et contrôle des données, diffusion et valorisation des résultats assurés localement ; - pilotage national confié à l Anil et l Olap par le Ministère chargé du Logement pour la définition d une méthodologie et de règles communes (collecte, traitement, diffusion ), après validation par un comité scientifique. - une application directe : les médianes par secteur géographique pour l encadrement des loyers (loi ALUR)

7 Rappel sur l expérimentation L Etat La Métropole Nice Côte d Azur La Communauté d Agglomération Sophia Antipolis L Agence Départementale d Information sur le Logement La Chambre de Commerce et d Industrie Métropolitaine et territoriale Nice Côte d Azur La FNAIM Côte d Azur La Fédération des Promoteurs Immobiliers Côte d Azur Corse

8 Objectif Avoir des données de loyer : - fiables, - représentatives de l ensemble du parc locatif privé de l ensemble de l aire urbaine, et non d un seul segment de marché, - acceptées par tous les acteurs, non contestables, - comparables d un territoire à un autre. Pour une utilisation locale et nationale par tous les acteurs Au prix d une méthodologie rigoureuse (donc contraignante).

9 Plan de la présentation Le contexte de la démarche Rappel des conditions de l expérimentation Précisions méthodologiques Résultats pour le périmètre de Nice

10 Méthodologie les apports du centre national de traitement Les données collectées, complétées et contrôlées localement font l objet de traitements statistiques pour corriger les biais éventuels de la collecte et se ramener à la structure du parc locatif privé. Les étapes des traitements : - La recherche et l élimination des doublons - Le traitement des grappes, - La pondération, - Le calcul de précision des médianes par strate.

11 Plan de la présentation Le contexte de la démarche Rappel des conditions de l expérimentation Précisions méthodologiques Résultats pour le périmètre de Nice

12 Résultats 2013 la collecte Situation de la collecte au (en %) transmise Seuil d'exploitation si données transmises Rennes Montpellier Toulouse Paris Nice Nantes St Denis Alençon 80 Lille Blocage plus ou moins important des professionnels Lyon St Etienne Strasbourg Bordeaux Fort de France Les Landes Belfort-Besançon Marseille Toulon Bayonne Refus explicite de transmission réalisée

13 Résultats 2013 la collecte Objectifs réalisés à 96 % observations complètes (toutes les variables obligatoires renseignées) et ayant satisfait les tests de contrôle et de cohérence. Taux de sondage moyen de 12 % Très peu de doublons

14 Résultats 2013 la collecte Gestion déléguée 9% 3% 26% Gestion directe 7% 1% 27% 25% 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et + 32% 37% Structure du parc 3% 9% 21% 33% 29% 38%

15 Les déterminants du niveau de loyer d un logement sont : - son type (maison, appartement) - sa taille (nombre de pièces et surface), - sa localisation, Les résultats 2013 niveau de diffusion - l ancienneté de son locataire, - les caractéristiques et équipements du logement et de l immeuble dont l époque de construction, la présence d un ascenseur Idéalement les résultats doivent être publiés au niveau le plus fin des croisements possibles. Dans la pratique, l absence d un nombre suffisant de données, fixé à 50 observations minimum, conduit à faire des arbitrages.

16 Résultats 2013 les loyers moyens Sur Nice, le loyer mensuel moyen (hors charges) est début 2013, pour l ensemble des logements, de 677 euros pour une surface moyenne de 54 m². Soit 12,5 /m² Le loyer au m² décroît quand le nombre de pièces augmente : 1 pièce 16,6 /m² 461 pour 28 m² 2 pièces 13,0 /m² 603 pour 47 m² 3 pièces 11,6 /m² 764 pour 66 m² 4 pièces 11,2 /m² 979 pour 88 m² 5 pièces et plus 11,0 /m² 1314 pour 119 m²

17 Résultats 2013 les loyers moyens Le loyer au m² décroît quand l ancienneté d occupation augmente : ,7 /m² 697 pour 51 m² ,0 /m² 692 pour 53 m² ,7 /m² 685 pour 54 m² ,2 /m² 680 pour 56 m² Avant ,3 /m² 617 pour 60 m² Le loyer au m² décroit quand l ancienneté des logements augmente : Après ,9 /m² 716 pour 52 m² De 1991 à ,8 /m² 715 pour 52 m² De 1971 à ,8 /m² 685 pour 54 m² De 1946 à ,3 /m² 676 pour 55 m² De 1919 à ,1 /m² 637 pour 53 m² Avant ,9 /m² 680 pour 57 m²

18 en /m² Résultats 2013 les loyers moyens Paris Nice (ville seule) Montpellier Lille Toulouse Rennes St Denis (Réunion) Alençon Nantes pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +

19 Résultats 2013 les loyers moyens par zone ( /m²) 12,5 13,6 12,3 12,7 12,7 13,6 12,3 12,3 12,2

20 Résultats la dispersion des loyers Répartition des loyers par tranche de loyer de 1 /m² (ensemble des logements) Médiane 12,9 1er quartile 10,8 3e quartile 15, er décile 9,1 9e décile 18,6 0 < > % 15 % 25 % 25 % 15 % 10 %

21 Simulation d un encadrement des loyers à Nice à partir des résultats 2013 Le comité scientifique a demandé que soient qualifiées les données de loyer diffusées par l indication de leur précision et de leur dispersion ainsi que du nombre d observations traitées. Exemple : Appartements de 2 pièces de la zone 4 (Gambetta - Libération) construits entre 1946 et 1970 Nombre obs Médiane Précision 1er quartile 3e quartile ,9 /m² 0,3 /m² 10,8 /m² 13,6 /m² Médiane + 20 % = 15,5 /m² Médiane 30 % = 9,0 /m² 13,7 % des logements ont un loyer au m² supérieur à la médiane majorée et 0,6 % inférieur à la médiane minorée. Potentiellement, 14,3 % des logements de cette strate sont concernés par l encadrement des loyers.

22 Les résultats précision et dispersion La précision dépend du nombre d observations et de l homogénéité plus ou moins grande de la strate. Une strate est le croisement d un type de logement (maison, appartement) par une taille par une localisation par une époque de construction. Il n est pas possible de détailler plus, en l état actuel des variables collectées (et disponibles). Pour obtenir des résultats précis sans faire exploser les coûts de collecte, il est important de constituer des strates aussi homogènes que possible, le cas échéant en revoyant le zonage. Prévu : revoir le zonage de la ville de Nice et faire un zonage sur le reste du périmètre TLV

23 Le zonage ce qu il faut éviter nombre de logements médiane quartier 1 médiane zone médiane quartier 2 quartier 1 quartier loyer au m²

24 Le zonage 2014 Proposition de l OLAP pour la ville de Nice

25 Périmètre 2014 Elargissement à l ensemble des communes soumises à la TLV