«Le Salon Indépendant de la Copropriété» 6 ème édition du salon de l ARC et de l UNARC. Le contrat de mandat de syndic

Transcription

1 «Le Salon Indépendant de la Copropriété» Le contrat de mandat de syndic

2 Plan:Lecontratdemandatdesyndic Introduction I. Les prestations ordinaires du syndic relevant de ses honoraires de gestion courante A. La gestion administrative, juridique et comptable B. La préparation et la présence à l assemblée générale annuelle II. Les prestations particulières du syndic pouvant donner lieu à des facturations supplémentaires A. Honoraires imputables au syndicat B. Honoraires imputables aux copropriétaires Conclusion 2

3 Introduction: Outre la durée de son mandat, le contrat de syndic représente souvent pour les copropriétaires un magma indescriptible à l heure de se prononcer (conseil syndical préparatoire de l assemblée générale ou à l occasion de cette réunion du syndicat) sur la conformité de ses tâches au regard des dispositions légales et réglementaires (art. 18 loi 10/07/1965 complétée par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, 29 décret d application 17/03/1967, arrêté NOVELLI 19/03/2010). Autrement dit, il s agit de vérifier si l ensemble de ses fonctions légales et réglementaires est bien compris dans ses honoraires de gestion courante et, non pas qualifiées indument de prestations particulières donnant lieu à 3

4 des facturations supplémentaires de la part du syndic au syndicat, voire aux copropriétaires pris individuellement. La loi A.L.U.R. a prévu de définir par des décrets d application les prestations de gestion courante du syndic (contrat «tout sauf»), et celles particulières(et leur coût). L objet de cet atelier consiste à présenter de manières concises les prestations ordinaires, particulières du syndic, permettant ainsi aux copropriétaires de débusquer aisément les éventuelles pratiques illicites et/ou abusives et, d exiger de celui-ci leur exclusion avant toute délibération sur la nomination en assemblée générale. 4

5 I. Les prestations ordinaires du syndic relevant de ses honoraires de gestion courante (arrêté NOVELLI du 19 mars 2010), hors frais d affranchissement, de tirage et d acheminement A. La gestion administrative, juridique et comptable de l immeuble - le nombre de visites de l immeuble (parties communes, équipements collectifs) et les modalités de celle-ci; - la négociation, passation des contrats d entretien et leur suivi; - le compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires; 5

6 - la commande des interventions de maintenance (menues opérations d entretien relevant du budget prévisionnel pour charges courantes) - la gestion des diagnostics réglementaires; - l établissement et la réactualisation du carnet d entretien de l immeuble; - la conservation et la transmission des archives du syndicat; -l envoidesappelsdeprovisionsetdeschargesauprèsdes copropriétaires, leur encaissement(autrement dit, la tenue des comptes individuels des copropriétaires); 6

7 - le règlement des factures des prestataires relevant d une intervention ponctuelle ou à tacite reconduction; - la remise au conseil syndical de l ensemble des documents intéressant le syndicat, ainsi que le recueil de leurs avis, lorsque celui-ci est rendu obligatoire(art. 21 de la loi 10/07/1965); - la gestion du personnel du syndicat(titulaire et remplaçant): annonces, entretiens, contrat de travail et avenant, bulletins de paie, déclarations auprès sociales et fiscales, formation et prévention de la sante et sécurité(établissement et actualisation du D.U.E.R.S.S.T.). 7

8 B. La préparation et la présence à l assemblée générale annuelle (ou ordinaire) - la participation exceptionnelle du syndic à la réunion du conseil syndical préparatoire de l assemblée générale, destinée à déterminer l ordre du jour et le budget prévisionnel(art. 26 décret 17/03/1967): - la présence du syndic à l assemblée générale annuelle selon la durée, les jours et les plages horaires contractuels. La rédaction du procès-verbal (si le syndic assure le secrétariat), sa diffusion, et l affichage d un résumé dans les parties communes; - l édition de la feuille de présence, certifiée exacte par le président de séance. 8

9 II. Les prestations particulières du syndic pouvant donner à des facturations complémentaires A. Honoraires imputables au syndicat - gestion administrative et comptable: les travaux hors budget prévisionnel, qu il intervienne ou non dans le cadre d un sinistre(art A loi 10/07/1965); le traitement des consommations individuelles de fluides par des compteurs divisionnaires, installés postérieurement à sa désignation. 9

10 - gestion juridique(modification du règlement de copropriété): la cession, acquisition par le syndicat de parties communes, voire privatives; la modification autonome d une grille de charges de copropriété. B. Honoraires imputables aux copropriétaires (art loi 10/07/1965) - les frais nécessaires au recouvrement des arriérés de provisions et charges de copropriétés; - les frais d établissement de l état daté(diagnostics compris) sollicité par le notaire du copropriétaire vendeur. 10

11 Conclusion: Il convient de requérir du syndic le plus tôt possible sa proposition de contrat de mandat de syndic, afin d analyser celle-ci, d identifier les clauses illicites et/ou abusives et d exiger leur suppression. Pour cela, nos adhérents disposent de nous ouvrages, ainsi que d OSCAR, pour comparer les montants des prestations particulières dans l attente du décret d application correspondant. Il est pertinent de disposer à l égard d un syndic récalcitrant d une alternative(professionnel ou bénévole), favorisant à n en pas douter une solution amiable à de nombreuses résistances. 11