Évaluation municipale et taxes foncières Agglomération de Montréal. Présentation à BOMA QUÉBEC

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1 Évaluation municipale et taxes foncières Agglomération de Montréal Présentation à BOMA QUÉBEC le 30 janvier 2014 par Jean-Guy Bernard, AACI., MRICS et Sylvain Leclair, É.A., AACI., B.B.A

2 Valeur : Tout est dans la perception Votre maison, telle que vue par Un propriétaire Un acheteur 2

3 Valeur : Tout est dans la perception Votre maison, telle que vue par Un prêteur 3 Un compte de taxes municipales

4 CONCEPT/DÉFINITION ÉVALUATION MUNICIPALE GOUVERNÉE PAR LA LOI SUR LA FISCALITÉ Date d évaluation (1 an et demi avant la date de début du rôle triennal) de la valeur réelle. Durée du rôle d évaluation et mécanisme d étalement. Que doit contenir l unité d évaluation? Valeur réelle versus valeur marchande. Sont-elles similaires (Faisceau des droits; article 45.1 LFM)? Méthodes d évaluation utilisées. Équipements; évaluables ou pas?. 4

5 EXEMPLE D ÉQUITÉ HORIZONTALE (VALEUR FONCIÈRE) MARCHÉ D ALIMENTATION (MONTANTS PAR PIED CARRÉ) Locataire 1 Locataire 2 Loyer net (bail à long terme) : 5,00 $ 10,00 $ Rendement : 10,0 % 10,0 % Valeur marchande : 50,00 $ 100,00 $ Commentaires : Bâtiment sur coquille Bâtiment clé en main (aménagements payés (aménagements payés par le directement par le locataire) locateur et remboursés par le biais d un loyer plus élevé) Investissement par le locataire : 50,00 $ --- $ Coût déprécié des équipements : 5,00 $ 5,00 $ Valeur réelle pour fins de taxation : 105,00 $ 105,00 $ 5 Pour fins d évaluation municipale, il est donc estimé que le loyer net réel à la Date d Évaluation, compte tenu de tous les aménagements et équipements installés en permanence sur les lieux, serait de 10,50 $ par pi 2 et que le taux de rendement attribuable à ce loyer serait de 10,0 %. Pour simplifier l exercice, l inoccupation, les mauvaises créances, les dépenses de structure et d administration du propriétaire ont été ignorées.

6 GRANDES ÉTAPES DE LA CONFECTION DU RÔLE D ÉVALUATION Cueillette de données économiques, vérification et transmission à la ville. Analyse et évaluation. Dépôt du rôle d évaluation en septembre, avis d évaluation en novembre et début du rôle en janvier. Demande de révision administrative (date limite : le 30 avril suivant le début du rôle). S il n y a pas d entente, requête introductive au Tribunal administratif du Québec (TAQ) et audition de la cause. 6

7 MISE À JOUR EN COURS DE RÔLE (MODIFICATION DE VALEUR SUITE À UN ÉVÉNEMENT) Événement (ajout, modification, démolition, feu, redéveloppement, etc.) généralement précédé d un permis (avantage d impliquer le consultant au début du processus). Demande d information par la ville concernant l événement. Vérification de l information demandée et transmission à la Ville. Analyse des données par l évaluateur et estimation de la valeur modifiée (consultant discute de la valeur avant qu elle soit officiellement modifiée). Modification de la valeur par un certificat de modification de valeur avec une date effective. Possibilité de contester le certificat de modification de valeur par une demande de révision administrative (la date limite est de 60 jours suivant la date d expédition du certificat). S il n y a pas d entente, requête introductive au TAQ avec débat devant le tribunal. Mise en situation. 7

8 STATISTIQUES ET FAITS SAILLANTS SUR LE NOUVEAU RÔLE D ÉVALUATION ( ) 2016) - ÎLE DE MONTRÉAL Le rôle d évaluation est en vigueur à compter du 1 er janvier 2014 pour trois ans, soit 2014, 2015 &

9 VALEURS 2014 La valeur totale des immeubles du territoire atteint un niveau record pour se situer à 296,6 milliards ce qui représente une augmentation de 19,5 % par rapport au rôle précédent. Immeubles Nombre Valeur (milliards) Augmentation Résidentiel ,7 $ 21,2 % Non résidentiel ,9 $ 13,7 % Total ,6 $ 19,5 % 9 Source : Ville de Montréal, service d évaluation

10 AUGMENTATION DES VALEURS PAR TYPE DE PROPRIÉTÉ L augmentation des valeurs ne se répartit pas uniformément sur tous les types de propriétés, ce qui entraîne des déplacements du fardeau fiscal Catégorie Variation Unifamiliale 20,9 % Résidentiel : 21,2 % Condominium 19,5 % Plex (2 à 5 logements 20,8 % 6 logements et plus 24,3 % Total 21,2 % Catégorie Variation 10 Non résidentiel : 13,7 % Source : Ville de Montréal, service d évaluation Bureaux 21,3 % Centre commerciaux 16,2 % Commercial diversifié 17,5 % Institutionnel 12,9 % Industries 5,5 % Total 13,7 %

11 EXEMPLE COMPARAISON RÔLE 2011 VERSUS VENTES Type % - Bureau 50% - 60% - Commercial 50% - 60% - Multi résidentiel 50% - 60% - Industriel 10% - 15% 11

12 Tableau 1 Variation des valeurs par catégorie d'immeubles Ile de Montréal Nombre Municipalité d'unités Résidentiel Non résidentiel Total d'évaluation Valeur totale % variation Valeur totale % variation Valeur totale % variation 2 Baie d'urfé $ 19,5% $ 4,4% $ 14,2% 3 Beaconsfield $ 18,1% $ 23,0% $ 18,5% 4 Côte-St-Luc $ 20,1% $ 17,1% $ 19,8% 5 DDO $ 18,2% $ 16,7% $ 18,0% 6 Dorval $ 19,4% $ 7,8% $ 12,2% 7 Hampstead $ 18,9% $ 18,1% $ 18,9% 9 Île-Dorval $ 27,2% $ 47,8% $ 28,1% 10 Kirkland $ 19,5% $ 7,5% $ 17,1% 13 Mont-Royal $ 27,4% $ 20,6% $ 25,8% 14 Montréal-Est $ 9,4% $ 5,1% $ 6,1% 15 Montréal-Ouest $ 17,0% $ 26,3% $ 18,1% 20 Pointe-Claire $ 20,1% $ 14,7% $ 18,0% 22 Senneville $ 10,8% $ -2,5% $ 6,8% 23 Ste-Anne-de-Bellevue $ 18,0% $ 13,9% $ 15,8% 29 Westmount $ 21,2% $ 19,6% $ 20,9% 50 Montréal $ 21,6% $ 16,0% $ 19,7% Agglomération de Montréal $ 21,2% $ 13,7% $ 19,5% 12 Source : Ville de Montréal, service d évaluation

13 Tableau 2 Variation des valeurs par catégorie d'immeubles Ile-de-Montréal 6 logements et Centres Commercial Bureaux Municipalité plus commerciaux diversifié Institutionnel Industries Terrains vagues Nombre total Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % 2 Baie d'urfé 1 32,5% 1 16,0% 3 14,9% 9 13,0% 65 1,0% ,2% ,2% 3 Beaconsfield 10 22,8% 1 32,8% 3 24,2% 31 18,1% 28 17,2% 6-3,9% ,8% ,5% 4 Côte-St-Luc 87 21,9% 3 15,0% 5 25,9% 13 12,5% 27 12,7% 6-14,4% ,9% ,8% 5 DDO 41 17,3% 6 17,0% 18 15,2% 73 15,7% 38 17,4% 41 5,9% ,8% ,0% 6 Dorval ,1% 18 15,9% 6 13,2% ,1% 147 7,1% 290 5,0% ,0% ,2% 7 Hampstead 20 27,0% 8 13,1% 1 3,6% 36 25,5% ,9% 9 Île-Dorval 3 47,8% 14 57,3% 74 28,1% 10 Kirkland 4 20,8% 6 15,7% 11 11,9% 54 13,3% 15 12,2% 32-11,5% ,1% ,1% 13 Mont-Royal 66 24,8% 24 17,9% 4 21,7% 77 21,2% 30 17,6% ,5% ,4% ,8% 14 Montréal-Est 60 8,3% 75 9,6% 34 1,8% 144 4,0% ,4% ,1% 15 Montréal-Ouest 12 22,3% 38 23,9% 18 22,1% 8 9,6% 53 33,9% ,1% 20 Pointe-Claire 50 28,5% 12 17,4% 12 18,5% ,1% 52 25,9% 226 5,0% ,9% ,0% 22 Senneville 6 11,4% 5 7,4% 5 3,9% 57-9,1% 413 6,8% 23 Ste-Anne-de-Bellevue 36 24,4% 62 21,1% 29 16,9% 17 4,2% ,7% ,8% 29 Westmount ,6% 32 21,2% ,0% 53 16,1% 11 12,5% ,6% ,9% 50 Montréal ,4% ,5% ,5% ,7% ,0% ,7% ,4% ,7% Agglomération de Montréal ,3% ,3% ,2% ,5% ,9% ,5% ,4% ,5% 13 Source : Ville de Montréal, service d évaluation

14 Tableau 3 Variation des valeurs par catégories - Ville de Montréal Nombre Résidentiel Non résidentiel Total Municipalité d'unités d'évaluation Valeur totale % variation Valeur totale % variation Valeur totale % variation 5 Outremont $ 25,8% $ 20,4% $ 25,0% 9 Anjou $ 17,2% $ 13,1% $ 15,8% 12 Verdun $ 22,1% $ 20,7% $ 21,9% 14 St-Léonard $ 14,5% $ 12,0% $ 13,9% 15 St-Laurent $ 23,5% $ 10,0% $ 17,8% 16 Montréal-Nord $ 14,2% $ 10,9% $ 13,5% 17 LaSalle $ 19,1% $ 13,8% $ 17,8% 19 Ville-Marie $ 22,2% $ 18,1% $ 19,4% 20 Le Sud-Ouest $ 26,1% $ 21,0% $ 24,6% 21 Plateau Mont-Royal $ 27,9% $ 22,1% $ 26,4% 22 Mercier-Hochelaga-Maisonneuve $ 17,9% $ 12,6% $ 16,5% 23 Ahuntsic-Cartierville $ 21,8% $ 14,3% $ 19,6% 24 Rosemount-Petite-Patrie $ 25,0% $ 18,9% $ 23,6% 25 Villeray-St-Michel-Parc Ex $ 23,6% $ 16,6% $ 21,8% 27 Lachine $ 20,6% $ 9,6% $ 16,8% 31 Pierrefonds-Roxboro $ 20,6% $ 19,2% $ 20,4% 32 Île-Bizard-Ste-Geneviève $ 17,0% $ 14,7% $ 16,8% 33 RdesPrairies-Pte-aux-Trembles $ 14,1% $ 9,0% $ 12,9% 34 Côte-des-Neiges-N.D-de-Grâce $ 24,1% $ 17,5% $ 22,2% Total $ 21,5% $ 13,8% $ 19,7% 14 Source : Ville de Montréal, service d évaluation

15 Tableau 4 Variation des valeurs par catégorie d'immeubles - Ville-de-Montréal 6 logements et plus Bureaux Centres commerciaux Commercial diversifié Institutionnel Industries Terrains vagues Nombre total Municipalité Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % 5 Outremont ,8% 5 9,6% ,0% 55 18,6% 21 13,5% 92 29,5% ,0% 9 Anjou ,2% 21 18,9% 4 25,8% ,7% 34 8,7% 329 6,8% ,8% ,8% 12 Verdun ,0% 19 20,1% 3 17,6% ,0% 61 20,8% 23 11,2% ,7% ,9% 14 St-Léonard ,0% 15 18,5% 27 16,3% ,3% 38 7,4% 403 6,4% ,0% ,9% 15 St-Laurent ,8% 75 17,9% 21 14,6% ,7% 129 9,4% ,1% ,3% ,8% 16 Montréal-Nord ,0% 2 10,0% 13 12,5% ,6% 75 6,5% 464 8,1% ,5% ,5% 17 LaSalle ,7% 1 15,0% 16 15,9% ,9% 69 15,5% 361 3,8% ,0% ,8% 19 Ville-Marie ,7% ,1% 14 13,5% ,6% ,5% 43 3,8% ,6% ,4% 20 Le Sud-Ouest ,0% 28 27,0% ,4% ,4% ,2% ,2% ,6% 21 Plateau Mont-Royal ,3% 62 31,1% 1 15,0% ,0% ,4% 43 8,7% ,6% ,4% 22 Mercier-Hochelaga-Maisonneuve ,7% 22 20,5% 9 9,3% ,5% ,6% 144 5,5% ,2% ,5% 23 Ahuntsic-Cartierville ,6% 90 12,3% 14 15,3% ,6% ,3% 190 9,0% ,2% ,6% 24 Rosemount-Petite-Patrie ,3% 41 19,6% 2 14,7% ,0% ,1% 81 12,0% ,8% ,6% 25 Villeray-St-Michel-Parc Ex ,4% 84 17,9% 6 25,3% ,5% ,9% 179 4,4% ,2% ,8% 27 Lachine ,1% 8 15,0% 4 20,3% ,3% 80 7,3% 250 3,4% ,5% ,8% 31 Pierrefonds-Roxboro ,2% ,4% ,9% 72 16,8% 22 6,6% ,7% ,4% 32 Île-Bizard-Ste-Geneviève 82 14,0% 0 2 2,3% 111 8,0% 19 12,1% 5-1,2% ,9% ,8% 33 RdesPrairies-Pte-aux-Trembles ,8% 10 10,0% 14 10,5% ,3% 117 7,5% 636 4,9% ,1% ,9% 34 Côte-des-Neiges-N.D-de-Grâce ,3% 74 22,5% 8 20,7% ,5% ,0% 82 7,3% ,8% ,2% TOTAL ,4% ,5% ,5% ,7% ,0% ,7% ,4% ,7% 15 Source : Ville de Montréal, service d évaluation

16 DIFFERENTS TAUX DE TAXATION Les cinq (5) grandes catégories de taux de taxation reliés à l évaluation Taux résidentiel 5 logis et moins Taux résidentiel 6 logis et plus Taux non résidentiel (sous-catégories 1 à 10) Taux pour terrains vagues desservis et non desservis Terrains vagues desservis et opérés en stationnement Autres taux pas nécessairement reliés à l évaluation municipale (taux de stationnement au m 2, taxes pour l eau, les déchets, améliorations locales, etc.) 16

17 Tableau 5 La taxe sur le stationnement - Arrondissement Ville-Marie 17

18 PRINCIPE D ÉTALEMENT TOUJOURS EN VIGUEUR Valeur 2011 : $ Valeur 2014 : $ Valeur étalée pour fin de taxation : 2014 : $ 2015 : $ 2016 : $ 18

19 PRÉVISIONS Avec la forte augmentation des valeurs en 2014, les taux de taxes 2014 ont été revus a la baisse par rapport a Qu en est-il de la facture de taxes? 19 Non résidentiel Municipalité Valeur totale % variation % variation des taux Variation compte de taxes 5 Outremont $ 20,4% 3,7618 3,6641-2,6% 4,0% 9 Anjou $ 13,1% 4,0686 3,9988-1,7% 2,6% 12 Verdun $ 20,7% 3,7792 3,6722-2,8% 3,9% 14 St-Léonard $ 12,0% 3,8418 3,7619-2,1% 1,8% 15 St-Laurent $ 10,0% 3,8941 3,7992-2,4% 0,8% 16 Montréal-Nord $ 10,9% 3,9915 3,8986-2,3% 1,2% 17 LaSalle $ 13,8% 3,8214 3,7235-2,6% 1,9% 19 Ville-Marie $ 18,1% 3,9009 3,7816-3,1% 2,8% 20 Le Sud-Ouest $ 21,0% 3,9843 3,851-3,3% 3,4% 21 Plateau Mont-Royal $ 22,1% 3,9081 3,7952-2,9% 4,3% 22 Mercier-Hochelaga-Maisonneuve $ 12,6% 3,9938 3,8926-2,5% 1,6% 23 Ahuntsic-Cartierville $ 14,3% 3,9335 3,8095-3,2% 1,5% 24 Rosemount-Petite-Patrie $ 18,9% 3,9321 3,9113-0,5% 5,7% 25 Villeray-St-Michel-Parc Ex $ 16,6% 3,944 3,8279-2,9% 2,4% 27 Lachine $ 9,6% 3,8491 3,7462-2,7% 0,4% 32 Île-Bizard-Ste-Geneviève $ 14,7% 3,7905 3,7987 0,2% 5,1% 33 RdesPrairies-Pte-aux-Trembles $ 9,0% 3,9545 3,8902-1,6% 1,3% 34 Côte-des-Neiges-N.D-de-Grâce $ 17,5% 3,9259 3,8085-3,0% 2,7% Total $ 13,8% 2,5%

20 PRÉVISION DU TAUX DE TAXES NON-RÉSIDENTIEL (arrondissement de Ville-Marie) Nos prévisions, présentées à la page suivante, reposent sur les hypothèses suivantes : 1. Étalement de l augmentation des valeurs sur trois ans 2. Diminution, sur trois ans, des taux de taxe pour compenser les hausses de valeur. 3. Augmentation de 10% des revenus de la ville sur trois ans. 4. Maintien des modes de taxation actuels. 5. Maintien des autres taux (stationnement, eau) au même niveau. 20

21 ESTIMATION DES TAXES 2014 À 2016 ÉDIFICE DE BUREAUX SITUÉ AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Exemple avec 18,1 % d augmentation ( moyenne NR Ville-Marie) Role Role Valeurs $ $ $ $ Taux de taxes / 100 $ - Imm. non résidentiel 3,8893 $ 3,7705 $ 3,6553 $ 3,5437 $ - Scolaires 0,2046 $ 0,1969 $ 0,1895 $ 0,1824 $ Total 4,0939 $ 3,9674 $ 3,8448 $ 3,7261 $ Taxes foncières $ $ $ $ 2,8% 2,4% 2,1% Exemple avec 30 % d augmentation (11,9 % au dessus de la moyenne NR) 21 Role Role Valeurs $ $ $ $ Taux de taxes / 100 $ - Imm. Non résidentiel 3,8893 $ 3,7705 $ 3,6553 $ 3,5437 $ - Scolaire 0,2046 $ 0,1969 $ 0,1895 $ 0,1824 $ Total 4,0939 $ 3,9674 $ 3,8448 $ 3,7261 $ Taxes foncières $ $ $ $ 6,6% 5,7% 5,0%

22 CONTESTATION DE L ÉVALUATION Réduction de la valeur de 10% soit de 26M$ a 23.4M$. Économies sur le role Taxes actuelles ( 26M$ ) $ $ $ $ $ $ $ Taxes après réduction (23.4M$ ) $ $ $ $ $ $ $ Économies 0 $ $ $ $ $ $ 0 $ Total des économies: $ $ 22

23 Merci! 1100 boulevard René-Lévesque ouest bureau 1600 Montréal, Québec H3B 4N4 Téléphone: Télécopieur: