LES LOIS DE DEFISCALISATIONS DONNANT DROIT À DES RÉDUCTIONS D IMPOTS

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1 Les Niches Fiscales

2 Sommaire INTRODUCTION LES LOIS DE DEFISCALISATIONS DONNANT DROIT À DES RÉDUCTIONS D IMPOTS 1. La Loi Scellier 2. La Loi Girardin 3. La Location Meublée Professionnelle (LMP) 4. Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) 5. La Loi Demessine (ZRR) IL EXISTE AUSSI LES LOIS SUIVANTES : La Loi De Robien - La Loi Borloo - Les Monuments Historiques - La Loi Malraux Pour celles-ci nous contacter Conclusion

3 Introduction Une niche fiscale peut être soit une dérogation fiscale qui permet de payer moins d impôts lorsque certaines conditions sont réunies, soit une lacune ou un vide législatif permettant d échapper à l impôt sans être en infraction. Certains investissements, sous certaines conditions dictées par la loi, permettent des amortissements dérogatoires, et donc une réduction de l assiette d imposition. Depuis 2005 les pouvoirs publics ont cherché à plafonner les niches fiscales. Dans les faits, toutes les dépenses fiscales sont plafonnées y compris au sein des niches actives. Il s agit plus particulièrement des niches relatives aux DOM-TOM concernant l investissement dans les entreprises ou le parc locatif, les bâtiments historiques et les immeubles éligibles à la loi Malraux, ainsi que le statut de loueurs en meublés professionnels (LMP). Investir

4 1. La Loi Scellier Une Mesure Exceptionnelle en faveur de l Investissement Locatif Réduction d impôts jusqu à 37% sur 15 ans! Son Principe : La Loi Scellier s adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2009 et 2010 (logements destinés à la location). Ce n est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre de Loi Robien ou la Loi Borloo, mais une véritable opportunité procurant une «Réduction d impôt» étalée sur 9 ans et reportable. Qui peut en bénéficier? Tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, peuvent bénéficier de la loi Scellier et de réductions d impôts pendant 9ans : A hauteur de 25 % pour les investisseurs 2009 et 2010 A hauteur de 20 % pour les investisseurs 2011 et Les programmes concernés : Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l article L du code de la construction et de l habitation. Ainsi, un contribuable qui s engage à partir du 1er janvier 2009 à louer un bien 9 ans pour bénéficier du régime fiscal Scellier devra obligatoirement fournir l attestation du promoteur certifiant que le bien respecte la norme de construction RT2oo5. Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Les principaux avantages de la loi : La loi Scellier permet une réduction d impôt de 25 % du prix de revient du logement. Avec un plafond de d investissement et un seul logement par an. Cette réduction d impôt de 25 % de l investissement s étale sur 9 ans de manière linéaire. Exemple : Pour un investissement de , la réduction est de sur 9 ans, soit /an de la maniere suivante : Imaginons une famille achetant un logement à hauteur de La réduction d impôt sera alors de sur 9 ans. Sur cette période, la famille économisera donc 25% du prix d achat du logement! Si elle continue de louer ce bien, le foyer fiscal pourra bénéficier encore de l année 10 à l année 15 d une économie de supplémentaires, soit au total une réduction de ! (soit 2% de plus / an)

5 2. La Loi Girardin La Loi Girardin va permettre à un investisseur de soutenir l économie dans les DOM-TOM en contre partie d une aide fiscale. La Loi Girardin a deux facettes, celle dédiée au logement locatif et celle dédiée au secteur industriel. La Loi Girardin permet un levier fiscal très important pour une durée obligatoire de détention du bien correspondant à la durée de défiscalisation. En défiscalisation Loi Girardin, le prix du m 2 est limité à 2380,50 euros TTC (BOI 2009). Elle s adresse à tous les contribuables qui souhaitent réduire leurs impôts sur le revenu de 4000 à uros par an pendant cinq ans. Le principe réside dans l acquisition d un bien neuf destiné à la location à usage de résidence principale du locataire pour une durée minimale de cinq ans. Le bien immobilier devant être loué dans les six mois qui suivent la date d achèvement de l immeuble ou la date d acquisition. La loi Girardin est recommandée aux contribuables situés dans les tranches supérieures. En effet,contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière elle repose sur le principe d une réduction d impôt proportionnelle au montant de l investissement et non à la tranche marginale d imposition de l investisseur. Ainsi seuls les investisseurs à forte Tranche Marginale d Imposition (TMI) sont susceptibles d absorber tout ou partie de la réduction annuelle d impôt, soit 8 à 10 % du montant de l investissement. La Girardin Industrielle La Loi Girardin industrielle permet d obtenir une réduction d impôts de 50 % (porté à 60% dans le secteur de la production d énergie renouvelable) du montant investi en contre partie de l acquisition de machines et outils de productions destinés à être loués à certaines entreprises du secteur industriel basées dans les Dom-Tom. L engagement du contribuable est de conserver l outils de production acquis pendant au moins cinq ans. Ce type d investissement s adresse aux contribuables fortement fiscalisés.

6 Situation de l investissement : Sont éligibles à la réduction d impôts au titre de la Loi Girardin les investissements suivants : acquisition ou construction d un logement neuf outre-mer le propriétaire doit l affecter pendant cinq ans à son usage personnel et de résidence principale.il ne doit pas être revendeur de son ancienne résidence principale depuis moins de 2 ans avant cette nouvelle acquisition. acquisition ou construction de logements neufs situés outre-mer le propriétaire s engage à louer nu pendant cinq ans à des locataires qui en feront leur résidence principale (nb : il n est pas possible d alterner pendant la période de cinq ans entre habitation principale et location) travaux de réhabilitation portant sur des logements achevés depuis plus de quarante ans et réalisés par une entreprise. Le propriétaire doit également prendre l engagement de le louer nu ou d en faire sa résidence principale pendant une période de cinq ans. souscriptions de parts ou d actions de sociétés de construction outre-mer de logements neufs à usage de location nue et de résidence principale pour une durée minimale de cinq ans ; les parts ou actions de sociétés civiles immobilières de gestion ou d investissement ouvrent aussi droit à réduction à condition que tous les logements soient affectés à la location nue pour le logement des locataires. souscription au capital de SCPI, à condition que le produit de la souscription soit affecté à l acquisition de logements neufs et mis en location pendant cinq ans à titre de résidence principale. souscription au capital des Sociétés de Développement Régional (SDR) des départements, territoires et collectivités concernés. souscriptions de parts de Sociétés de Financement de l Outre-Mer

7 3. La Location Meublée Professionnelle (LMP) Le statut du Loueur en Meublé Professionnel est, aujourd hui, considéré comme l une des meilleures niches fiscales. Il n est toutefois pas accessible à tous les contribuables puisque le montant d investissement nécessaire pour atteindre ce statut oscille entre et uros. Les biens immobiliers éligibles au statut de LMP sont généralement les résidences de tourisme, les résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD et MAPAD) ainsi que les résidences pour étudiants. Il est également possible d obtenir le statut de LMP par l exploitation de biens d habitation loués meublés et, pour lesquels le propriétaire aura obtenu l autorisation. Le déficit est imputable sur les revenus globaux du contribuable. Le loueur en meublé professionnel (LMP) est imposé dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC). S agissant d une activité de gestion de patrimoine cette activité est un BIC non professionnel. Le déficit de la LMP pourra être imputé sur les autres revenus du contribuable et, partant, lui permettre de réduire ses impôts. On voit par là que le LMP ne permet pas à proprement parler de diminuer son imposition mais plutôt de se constituer un patrimoine sans aggraver son imposition. Être loueur en meublé professionnel vous oblige à la tenue d une comptabilité commerciale et vous soumet à l ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Avantages Le statut LMP est atteint quand les deux conditions suivantes sont respectées : Il faut que le Loueur en Meublé Professionnel soit inscrit en tant que tel au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette condition peut être remplie par le biais d une société commerciale telle que la SARL de famille. Il faut réaliser plus de de chiffre d affaires par an ou que cette activité procure plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Le statut permet également la récupération de la TVA ayant grevée l opération dès lors que des services para-hôteliers sont proposés aux locataires (fourniture du linge de maison, accueille de la clientèle, service de petits déjeuners, service de nettoyage des chambres). Enfin, dès cinq ans d activité, le contribuable bénéficie d une exonération des plus values en cas de revente des biens.

8 4. Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) AMMENDEMENT CENSI-BOUVARD La Loi de finance rectificative pour 2009 a instauré, sur le modèle de la Loi Scellier, une réduction d impôts pour les contribuables français qui investissent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans des résidences avec services et qui s engagent à louer le logement au minimum 9 ans. Toutefois les contribuables peuvent choisir de rester sous l ancien régime qui permet d amortir le bien immobilier acquis et donc de se constituer des revenus défiscalisés. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel étant très contraignant, tout investisseur ne répondant pas aux conditions édictées se voit attribuer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Ainsi, les loueurs en meublé qui ne remplissent pas les conditions suivantes : inscription au RCS recettes supérieures à euros sont qualifiés de Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP). Et cela même s ils exercent leur activité au sein d une Sarl de famille imposée à l Impôt sur le Revenu (IR). Avantage fiscal Le déficit du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC) est seulement reportable sur les bénéfices de même nature des six années suivantes et non sur les autres revenus du contribuable. Le déficit ne sera donc imputé que sur des bénéfices provenant de LMNP et non comme pour la LMP sur des Bénéfices Industriels et Commerciaux d une activité différente. Le contribuable qui souhaiterait reporter ce déficit devra opter pour le régime du réel d imposition. Par ailleurs, le statut permet également la récupération de la TVA ayant grevée l opération dès lors que des services para hôteliers sont proposés aux locataires (fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, service de petits déjeuners, service de nettoyage des chambres). Pour cela la conclusion d un bail avec un professionnel exploitant est autorisée. Rappelons que n étant pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés le Loueur en Meublé Non Professionnel ne peut pas adhérer à un Centre de Gestion. Dispositif et avantage Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S y ajoutent les charges financières liées à l acquisition, c est-à-dire les intérêts d emprunt et primes d assurance liés à l emprunt, et les éventuels frais d étude et de recherche. Les dépenses d entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l usage normal de l immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l agencement ou l équipement initial.

9 Impôts et charges Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s ils investissent dans le neuf. Le Loueur en Meublé Non Professionnel doit acquitter les cotisations sociales au titre du régime des travailleurs indépendants (URSSAF). Grâce au report sans limitation des déficits, il est possible pour un investisseur d envisager d obtenir des revenus complémentaires (par exemple au moment de sa retraite), sans que ceux ci ne subissent une imposition quelconque. 5. La Loi Demessine Les Résidences de Tourisme Contrôlées appelées aussi «Résidences avec services» sont principalement situées dans des Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) précisées par la loi. La Loi Demessine permet une réduction d impôts de uros pour une personne seule ou uros pour un couple. Le bien immobilier acquis doit être dans une résidence de tourisme construite sur une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR). Le contribuable s engage à louer le logement nu pour une durée minimale de 9 ans par bail commercial ; cela qui signifie que l ensemble des co-propriétaires de la résidence de tourisme donnent à bail leurs biens à un même exploitant qui se charge de meubler les appartements pour une exploitation touristique. Le propriétaire louant le bien immobilier nu, il déclare des revenus fonciers. Il arrive que l exploitant de la résidence propose au propriétaire des semaines d occupation du bien en contre partie d une baisse de la rentabilité locative. Il ne s agit en aucun cas de «time-share». Cette possibilité répond à certains besoins d investisseurs désireux de profiter d une «résidence secondaire partielle» ou au moins d un pied à terre dans une région de France appréciée sans pour autant négliger la rentabilité du bien. La réduction d impôts se calcule sur 25% de la valeur du bien plafonnée à uros pour une personne seule et uros pour un couple et étalée sur 6 ans.

10 conclusion Nos conseillers agréés restent à votre disposition pour approfondir avec vous les points que vous jugerez utiles. Nous vous rappelons que la gestion de patrimoine repose avant tout sur des études financières, juridiques et fiscales appropriées. Alors n hésitez pas à demander une étude de votre situation et à cerner vos objectifs à court, moyen et long terme. Si la défiscalisation est une possibilité offerte aux contribuables elle n est pas forcément une solution appropriée à tous. Il est parfois nécessaire de mettre en place une épargne avant de penser à de futurs investissements. Les 3 lois proposées par le gouvernement pour le budget 2009, communement appelées «niches fiscales» seront soumises au vote parlementaire en vue de plafonnements.

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