LA CONSTRUCTION NEUVE DE LOGEMENTS BILAN 1997 ET PRÉVISIONS POUR 1998

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1 LA CONSTRUCTION NEUVE DE LOGEMENTS BILAN 1997 ET PRÉVISIONS POUR 1998 La construction neuve de logements s est de nouveau inscrite en baisse en 1997 ( 1,3 % en volume), mais dans des proportions moindres qu en 1996 ( 4,7 %). Le logement individuel et le logement collectif ont continué d évoluer de manière divergente : les mises en chantier de maisons individuelles ont poursuivi leur progression, tandis que celles d appartements ont enregistré un nouveau recul. Toutefois, une reprise des autorisations de construire est intervenue en fin d année, sous les effets conjugués d une accélération des financements des organismes publics et d un léger accroissement des projets des promoteurs. Le contexte économique et financier a, en effet, été favorable à plusieurs égards : taux d intérêt réduits ; prix attractifs des biens immobiliers ; efficacité des dispositifs d aide à l accession (prêt à taux zéro PTZ et amortissement fiscal de l investissement locatif), qui ont notamment permis un accroissement significatif des ventes de logements neufs, dont les stocks et les délais de commercialisation sont revenus à des niveaux très bas. En 1998, la production de logements neufs devrait se stabiliser, voire connaître une légère augmentation. Cependant, subsistent des interrogations sur l effet de modifications des dispositifs juridiques et financiers : sortie de l amortissement fiscal de l investissement locatif et réduction du champ d application du PTZ. BRUNO RIZZARDO Direction de la Conjoncture Pôle logement BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL

2 1. La construction neuve de logements (bilan national et régional) Selon le ministère de l Équipement, le bilan annuel de la construction neuve de logements a de nouveau été négatif en 1997, bien que dans des proportions moindres qu en 1996 ( 1,3 % en volume, après 4,7 % en 1996). Le logement individuel et le logement collectif ont continué d évoluer de manière divergente : les mises en chantier de maisons individuelles ont poursuivi leur progression, tandis que celles d appartements ont enregistré un nouveau recul. Mais, en fin d année, s est manifesté un mouvement de reprise des autorisations de construire, sous les effets conjugués d une accélération des financements des organismes publics et d un léger accroissement des projets des promoteurs. Le contexte économique et financier s est révélé favorable à plusieurs égards : taux d intérêt réduits, prix attractifs des biens immobiliers, efficacité des dispositifs d aide à l accession (prêt à taux zéro et amortissement fiscal de l investissement locatif), qui ont notamment permis un accroissement significatif des ventes de logements neufs, dont les stocks et les délais de commercialisation sont revenus à des niveaux très bas. Selon le ministère de l Équipement, sur l ensemble de l année 1997, logements ont été commencés, ce qui correspond à une diminution de 0,8 % par rapport à 1996 ( logements). Comme l année précédente, cette baisse est imputable au logement collectif ( 5,9 %), dont le recul a cependant été en grande partie compensé par la progression des mises en chantier de maisons individuelles (+ 3,4 %). La tendance, qui s est nettement redressée au deuxième trimestre, a, par la suite, été plus hésitante. Comparés aux périodes correspondantes de l année précédente, les deuxième et quatrième trimestres ont marqué une progression (respectivement + 8,2 % et + 1,5 %), alors que le troisième trimestre s est inscrit en repli ( 4,4 %). Sur douze mois glissants, les résultats ont fait apparaître une diminution de 4,2 % fin décembre 1996, qui est revenue à 3,7 % fin mars 1997, puis, pratiquement, une stabilité les trois trimestres suivants ( 0,1 % fin juin 1997, 1,1 % fin septembre et 0,8 % fin décembre). Cette amélioration est la conséquence d un redressement relatif des autorisations de mises en chantier constaté au second semestre de MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS en unités Individuel Collectif Source : Ministère de l Équipement Réalisation : Direction de la Conjoncture Pôle logement Mise à jour le 16 mars BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL 1998

3 L évolution des mises en chantier par région a été contrastée. D une manière générale, on peut observer que beaucoup de régions en progression en 1996 ont connu un repli en 1997 et inversement. Ainsi, neuf régions ont enregistré une baisse en 1997, après avoir bénéficié d une reprise en 1996 (Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin, Franche-Comté, Alsace, Lorraine, Champagne-Ardenne, Nord Pas-de-Calais et surtout Basse-Normandie, où le recul a été très prononcé) ; en revanche, neuf régions ont enregistré un rebond, après une année 1996 marquée par un repli (Pays de la Loire, Poitou- Charentes, Aquitaine, Rhône-Alpes, Auvergne, Centre, et surtout Midi-Pyrénées, Picardie et Bourgogne, où le retournement de tendance a été prononcé). Seules la Haute-Normandie et la Corse ont été orientées à la hausse sur les deux exercices consécutifs, tandis que le repli constaté en Île-de-France, bien que ralenti, s est poursuivi et que celui observé en Provence-Alpes-Côte d Azur (PACA) s est aggravé. S agissant des autorisations de mises en chantier, le bilan annuel au niveau national ( 1,0 % par rapport à 1996, avec unités, contre en 1996) doit être tempéré par le constat d une tendance en amélioration régulière : à un an d intervalle, la baisse, qui atteignait 7,7 % au premier trimestre, s est réduite à 2,6 % au deuxième, puis a cédé la place à une hausse significative aux troisième et quatrième trimestres (respectivement + 3,1 % et + 3,0 %). Là aussi, la tendance négative est imputable au logement collectif, même si un redressement continu est intervenu depuis le milieu de 1997 pour cette dernière catégorie de logements. Tout comme pour les mises en chantiers, les évolutions régionales des autorisations ont été assez contrastées (10 régions affichant une hausse, 12 un tassement ou une baisse). Les croissances les plus élevées ont été enregistrées en Haute-Normandie, en Bourgogne et en Auvergne. Sur l ensemble de la façade sud de la France, de l Aquitaine à PACA, les résultats se sont inscrits en hausse, ainsi qu en Pays de la Loire, Champagne-Ardenne et Franche-Comté. 2. La construction neuve de logements (bilan sectoriel) 2.1. La construction de logements individuels Selon les statistiques du ministère de l Équipement, le bilan annuel des mises en chantier de maisons individuelles a été positif pour le deuxième exercice consécutif (+ 3,4 %, après + 4,4 % en 1996). En progression de unités, la production totale a atteint logements. Le rythme de hausse a plafonné en milieu d année, puis a légèrement décéléré. Le marché a continué d évoluer dans un contexte porteur : bas taux d intérêt des prêts immobiliers, dispositif de soutien (PTZ), prix attractifs qui ont resolvabilisé un nombre important de ménages candidats à l accession à la propriété. La distribution de PTZ est apparue très élevée (environ prêts accordés et plus de 10 milliards de francs mis en force pour des opérations dans le neuf). Après la hausse significative et régulière enregistrée en 1996 (+ 10,8 %), les autorisations de mises en chantier de maisons individuelles ont continué de progresser, mais à un rythme moins soutenu (+ 2,3 %), le tassement étant surtout perceptible en fin d année Le secteur diffus Le marché est resté bien orienté, même si la croissance a été plus faible qu en Les constructions réalisées sont majoritairement restées dans une fourchette de prix assez basse. La limitation des conditions d octroi du PTZ aux primo-accédants à partir du 1 er octobre 1997 n a pas eu de retombées significatives au quatrième trimestre. BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL

4 La construction de programmes groupés La construction de programmes groupés s est inscrite en hausse par rapport à Le secteur a bénéficié du dispositif d amortissement fiscal de l investissement locatif, qui a été à l origine d une proportion importante des commercialisations enregistrées par les promoteurs La construction de logements collectifs Selon les statistiques du ministère de l Équipement, le bilan annuel des mises en chantier de logements collectifs a de nouveau été négatif en 1997 ( 5,9 %, après 12,4 % en 1996). La baisse a représenté logements, ramenant le total des réalisations à unités. Toutefois, le rythme des constructions s est accéléré en fin d année jusqu à devenir légèrement positif sur trois mois glissants à fin décembre (+ 0,3 %). Par ailleurs, malgré une diminution sur l ensemble de l année par rapport à 1996 ( 5,2 %), un redressement du nombre des autorisations s est progressivement esquissé en cours d exercice et notamment au second semestre, une nette augmentation étant affichée au quatrième trimestre 1997 par rapport à la période correspondante de 1996 (+ 8,1 %) La construction d immeubles locatifs Le secteur a continué de rencontrer des difficultés de montage financier pour ses nouvelles opérations. À la réforme du système de subvention des prêts locatifs aidés (PLA) intervenue fin 1996, s est ajouté le coût élevé du foncier et la ponction opérée sur les ressources du 1 % patronal pour financer le PTZ. Il en est notamment résulté un renchérissement des prix de revient des constructions et, par conséquent, des loyers dits «de sortie», ce qui a renforcé les difficultés rencontrées par les organismes HLM face à la solvabilité limitée d une partie de leurs locataires potentiels. Même si la globalité de la dotation n a pas été utilisée, une accélération de la consommation des crédits aidés a été observée en fin d année après le ralentissement intervenu au cours des trois premiers trimestres et, au total, un peu moins de logements PLA ont été financés, soit un nombre équivalent à celui de La construction d immeubles destinés à l accession à la propriété L envergure de la reprise dans la promotion privée a été limitée. Dans un premier temps, a été privilégiée la résorption des stocks. La rareté et la cherté du foncier dans de nombreuses agglomérations ont généré un attentisme des professionnels. 3. La commercialisation et les prix des logements neufs Le redressement global des ventes enregistré en 1996 s est confirmé en 1997 (+ 11,0 %) et le marché s est considérablement assaini. En l absence de reprise importante de la construction et malgré l augmentation des mises en vente chez les promoteurs, les stocks ont fortement diminué et les délais d écoulement ont été ramenés à des durées très courtes. L amortissement fiscal de l investissement locatif a attiré sur ce marché un nombre important de ménages investisseurs et entre 40 % et 50 % des ventes auraient été réalisées dans le cadre de ce dispositif, dont le succès s est étendu à la maison individuelle. Selon la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs, logements collectifs neufs auraient bénéficié du dispositif «Périssol», contre qui auraient eu recours au dispositif «Quilès-Méhaignerie», dont la période de validité s arrêtait fin Les prix, qui globalement se sont légèrement raffermis, ont été très variables en fonction du lieu d implantation (proximité des services), de la surface et des caractéristiques propres à chaque appartement (exposition à des nuisances). Les exigences de départ des vendeurs ont été réalistes ; les écarts constatés entre les prix affichés et les prix des transactions ont été faibles. 158 BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL 1998

5 3.1. La maison individuelle Après une année 1996 atone, les ventes de maisons individuelles ont nettement augmenté en 1997 (+ 18,4 %), jusqu à atteindre unités. La tendance a été assez irrégulière et a enregistré son maximum au troisième trimestre. Ce sont les ventes de maisons de 4 pièces, 5 pièces et plus qui sont à l origine de cette amélioration ; les logements de moins de 4 pièces ont connu, au contraire, une diminution, leur part de marché revenant de 33,0 % en 1996 à 27,3 % en Parallèlement, les mises en vente ont, elles aussi, fortement progressé (+ 12,2 %, avec unités). Là encore, les offres ont principalement concerné des maisons de 4 pièces et plus ; celles de moins de 4 pièces ont même régressé significativement, leur part de marché tombant à 24,1 %, contre 32,4 % en Une baisse des stocks est intervenue tout au long de l année ( 13,5 % au total), les ramenant à unités, contre unités fin Le délai d écoulement moyen s est établi à huit mois, contre onze mois en 1996, revenant même à sept mois au quatrième trimestre Ce contexte porteur a permis un affermissement des prix, qui ont affiché une hausse moyenne de 3,9 % sur l année, grâce à une forte reprise au dernier trimestre (due en partie à l augmentation moyenne des surfaces mises en vente), qui a succédé au tassement observé durant le reste de l année Le logement collectif La hausse des ventes enregistrée en 1996 (+ 18,1 %) s est poursuivie en 1997 (+ 9,8 %), soit unités. Après un ralentissement du rythme des commercialisations au premier semestre, une reprise importante est intervenue au second semestre et, au total, les résultats du quatrième trimestre 1997 se sont inscrits en hausse de + 13,4 % par rapport au quatrième trimestre L amortissement fiscal de l investissement locatif a directement été à l origine de cette amélioration, puisqu il aurait permis environ opérations supplémentaires sur une année normale ; il a également contribué à déplacer une part du marché vers des logements plus grands. Les ventes d appartements de 3 pièces et plus ont fortement progressé, tandis que celles de studios ont plafonné. Les 2 pièces ont continué de représenter la part de marché prépondérante (33,4 %), tandis que celle des 3 pièces s est inscrite en hausse (25,9 %, contre 24,2 % en 1996). La part des studios a tendu à s amenuiser (25,2 % en 1997, contre 27,3 % en 1996). Le volume des mises en vente s est accru (+ 14,5 %, avec unités). Au premier semestre en demi-teinte a succédé un second semestre en nette hausse. Les offres de 2 pièces et, surtout, de 3 pièces et plus ont fortement augmenté, alors que celles de studios se sont tassées. Une nouvelle baisse des stocks est intervenue ( 13,6 %), qui a notamment concerné les studios ( 24,6 %) et les 2 pièces ( 13,9 %). Les stocks d appartements de 3 pièces et plus ont également diminué, mais dans des proportions plus faibles. Les stocks achevés sont en repli de 30,5 % et ne représentent plus que 21,7 % du stock total, contre 27,0 % fin Les stocks en cours de construction se sont, eux aussi, amenuisés. Seuls les stocks en projet ont enregistré une hausse tardive, au quatrième trimestre, mais celle-ci a été insuffisante pour redresser la tendance annuelle et leur nombre est resté inférieur à celui enregistré en 1996 ( 7,5 %). Le délai moyen d écoulement des stocks, qui s élevait à douze mois en 1996, s est établi à neuf mois en 1997 (huit mois au quatrième trimestre). Les prix n ont toutefois guère varié (+ 0,9 % en moyenne) ; des hausses ont été enregistrées sur les 3 pièces et plus, tandis que les petites surfaces connaissaient une stabilisation. BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL

6 4. L enquête Banque de France sur l opinion des chefs d entreprise L opinion des chefs d entreprise recueillie dans l enquête trimestrielle de la Banque de France sur le BTP 1 a montré qu après un premier trimestre difficile, une amélioration continue de la construction neuve de logements avait été observée durant l année Le retard constaté à fin mars, en variation sur un an, s est progressivement résorbé et, au quatrième trimestre, une hausse s est dégagée. Ce raffermissement de l activité a principalement bénéficié au second œuvre, qui a évolué favorablement dès le deuxième trimestre et s est inscrit en hausse par rapport à l année précédente dès le troisième trimestre. Dans le gros œuvre, plus sensible au facteur météorologique, le premier trimestre s est inscrit en fort repli ; au cours des deuxième et troisième trimestres, un rebond significatif est intervenu et, au quatrième trimestre, un léger recul a été enregistré. Accusant un fort retard par rapport à l année précédente au premier trimestre, la production s est régulièrement redressée jusqu à revenir, au quatrième trimestre, à un niveau équivalent à celui du trimestre correspondant de La construction de maisons individuelles dans le secteur diffus a constitué un débouché régulier et appréciable, grâce à des volumes de réalisations qui se sont maintenus à un niveau élevé, même si, dès le deuxième trimestre, les professionnels ont noté un certain plafonnement des prises de commandes et des effets du prêt à taux zéro. Par contre, les entrepreneurs ont, dès le premier trimestre, noté des retards importants dans la réalisation des projets de construction de logements collectifs du secteur locatif et souligné la priorité accordée par les organismes publics aux travaux de réhabilitation ou de rénovation. À partir du troisième trimestre, un rattrapage dans la consommation des agréments a cependant été observé, qui s est accentué par la suite. La prudence des investisseurs et, partant, l atonie de leurs engagements, a notamment été expliquée par la faible solvabilité des locataires potentiels. Les espoirs de reprise significative de la construction de logements neufs par la promotion privée n ont pas été suivis d effets réels et la tendance est restée hésitante tout au long de l année, ont constaté les chefs d entreprise. L impact positif de l amortissement fiscal de l investissement locatif a cependant été largement perçu, notamment au travers de l élévation du taux de pré-commercialisation des programmes. Toutefois, les promoteurs, dans les zones les plus recherchées, se sont heurtés à la pénurie et à la cherté du foncier. Les projets ont majoritairement porté sur de petits programmes, avec un recentrage sur les surfaces familiales et au détriment des studios et des 2 pièces. Au total, les professionnels se sont montrés dès le début de l année 1997 très prudents quant à l éventualité d une reprise. S ils ont ressenti un relatif redressement du logement locatif à partir du second semestre, ils ont également fait état d un maximum atteint par la maison individuelle et d un possible repli en 1998, après les restrictions apportées à la distribution du PTZ. Ces différents éléments les ont conduits à tabler, dès le troisième trimestre, sur une évolution de la production annuelle proche de la stabilité. 1 Cf. Enquête mensuelle de conjoncture (EMC) d avril, juillet et octobre 1997 et de janvier 1998 (n 156, n 159, n 161 et n 164) 160 BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL 1998

7 5. Les prévisions pour 1998 Les prévisions pour 1998 sont empreintes d incertitudes. La production de logements neufs devrait se stabiliser, voire connaître une légère augmentation si l accélération de l activité observée par les chefs d entreprise en début d année venait à se confirmer. Divers éléments sont positifs. Le logement collectif pourrait se redresser, une amélioration des financements PLA, qui bénéficierait d un contexte budgétaire plutôt favorable, étant susceptible d intervenir. Par ailleurs, en ce qui concerne la promotion privée, le bas niveau des stocks de logements neufs favoriserait une reprise, d autant que la non-reconduction du dispositif d amortissement de l investissement locatif sous sa forme actuelle pourrait générer un mouvement d anticipation des achats et gonfler la demande de la part des propriétaires-bailleurs, cet accroissement s ajoutant à un volume de commercialisations déjà élevé. Cependant, les organismes HLM pourraient limiter leurs nouveaux projets en PLA en raison de la cherté du foncier dans certaines zones, ainsi que du développement d un phénomène de vacance. Par ailleurs, les interrogations sur les conséquences de la sortie de l amortissement fiscal de l investissement locatif pourraient renforcer la prudence des promoteurs et la réduction du champ d application du PTZ entraîner un reflux de 5 % à 10 % du nombre de réalisations de maisons individuelles, qui s ajouterait au tassement, bien qu à un haut niveau, du secteur, en raison de l épuisement du mouvement de rattrapage sur le repli des années précédentes suscité depuis la fin de 1995 par ce dispositif d aide à l accession. Enfin, le contexte d un marché du travail de plus en plus mouvant pourrait relancer les attraits de la location, les opérations étant toujours perçues comme une contrainte de long terme. Au total, selon le ministère de l Équipement, la production en volume s inscrirait dans une fourchette comprise entre 1,3 % et + 0,4 %. BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL

8 REPÈRES (estimations) Chiffre d affaires du bâtiment en 1997, hors réalisations liées à des ouvrages de travaux publics : 445 milliards de francs, logement (construction neuve + entretien) : 251 milliards de francs (56,4 %) ; bâtiments non résidentiels et travaux publics induits par l activité bâtiment : 194 milliards de francs (43,6 %). Chiffre d affaires du logement : 251 milliards de francs, construction neuve : 110 milliards de francs (43,8 %) ; entretien : 141 milliards de francs (56,2 %). Chiffre d affaires de la construction neuve de logements : 110 milliards de francs, logement individuel : 69 milliards de francs (62,7 %) ; logement collectif : 41 milliards de francs (37,3 %). Source : Ministère de l Équipement Direction des Affaires économiques et internationales, novembre 1997 (estimations) Commercialisation des logements neufs en 1997 Ventes : , maisons individuelles : (13,5 %) ; appartements : (86,5 %). Mises en vente : , maisons individuelles : (13,6 %) ; appartements : (86,4 %). Source : Ministère de l Équipement Direction des Affaires économiques et internationales, février BULLETIN DE LA BANQUE DE FRANCE N 52 AVRIL 1998