BLOC F. Faire une lettre d intention? Telle est la question! Groupe Droit immobilier. Lise Rochette Associée. Hsiao-Chen Lin Avocate

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1 BLOC F Groupe Droit immobilier Faire une lettre d intention? Telle est la question! Lise Rochette Associée lrochette@fasken.com Hsiao-Chen Lin Avocate hlin@fasken.com

2 Faire une lettre d intention? Telle est la question! Conférencières: Lise Rochette Hsiao-Chen Lin

3 Plan de la présentation Introduction Les dispositions pertinentes du C.c.Q. Qu en ont-dit les tribunaux? La rédaction d une lettre d intention

4 Introduction Quelques questions de terminologie Lettre d intention Memorandum of understanding (ou MOU) Accord de principe Avant-contrat Term sheet Gentleman s agreement

5 De : Acheteur À : Vendeur Pourquoi une lettre d intention?

6 Les dispositions pertinentes du C.c.Q. Article 1378 C.c.Q.: Contrat = accord de volonté Article 1385 C.c.Q.: Conditions de formation du contrat: consentement, capacité, objet, cause et forme

7 Les dispositions pertinentes du C.c.Q. Article 1396 C.c.Q.: Promesse de conclure le contrat = intention de prendre l offre en considération + réponse à l offre dans délai prévu Articles 1425 & 1426 C.c.Q.: Interprétation du contrat intention commune des parties Éléments à considérer: circonstances, nature du contrat, interprétation déjà donnée et usages

8 Les dispositions pertinentes du C.c.Q. Article 6 C.c.Q.: La bonne foi dans l exercice des droits civils Article 7 C.c.Q.: L abus de droit Article 1375 C.c.Q.: La bonne foi tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction

9 Les dispositions pertinentes du C.c.Q. Obligation de négocier de bonne foi vs. Obligation de négocier

10 Qu en ont-dit les tribunaux? Aucune force exécutoire à moins qu elle ne constate un «accord de volonté sur les conditions essentielles» du contrat Gestion Réseau Sélection c. Châteaux Marigot Inc. (C.A., 2006): pas d accord de volonté sur les conditions essentielles Toulon Development Corp. c. Revenu Properties Central (C.A., 1988): obligation de recevoir une offre ferme d achat seulement sans y être liée Nashville Holdings Ltd. c. Ideal Security Inc. (C.S., 2008): lettre d intention = guide pour la négociation subséquente d une offre d achat

11 Qu en ont-dit les tribunaux? Expressions ne permettant pas de considérer qu il y a eu engagement ferme à conclure un contrat J.A. Levasseur Construction Inc. c. Ferneuf G. & S. Inc., (C.A., 1997): «nous sommes disposés à vous accorder un contrat» Toulon Development Corp. c. Revenu Properties Central (C.A., 1988): «we are prepared to»

12 Qu en ont-dit les tribunaux? Certaines obligations contenues dans une lettre d intention sont exécutoires et les dommages causés seront d ordre contractuel Gestion Réseau Sélection c. Châteaux Marigot Inc. (C.A., 2006): engagement à négocier de façon confidentielle et exclusive pendant une période donnée Vanguard Control Technologies Ltd. c. G.E.A.C. Canada Ltd. (C.A., 1988): lettre d intention peut être source d obligations pour celui qui y souscrit

13 Qu en ont dit les tribunaux? Pas de force exécutoire sauf en ce qui a trait aux modalités de la négociation (i.e., une lettre d intention peut être réputée contenir l entente finale) Corporation des maîtres électriciens du Québec c. Specs Audio 1990 Inc. (C.Q., 2006): lettre d intention = acceptation finale de l offre par le jeu de la soumission Marché Blais inc. c. Daley Brothers Ltd. (C.S., 2003): lettre d intention = véritable promesse de vente dûment acceptée car éléments essentiels y sont indiqués (prix, modalités de paiement et description des biens vendus)

14 Qu en ont-dit les tribunaux? Nashville Holdings Ltd. c. Ideal Security Inc. (C.S., 2008) «The above is only a guideline to formulate a formal contract (offer to purchase) of the Property. This guideline is not a commitment by the Vendor and the Purchaser to accept the purchase or sale of the Property. Only a duly accepted Offer to purchase, duly signed by both parties will be binding on both parties.»

15 Qu en ont-dit les tribunaux? IHAG-Holding c. Intrawest Corporation (C.S., 2009): termes de la lettre d intention sont exécutoires malgré la conclusion d un contrat subséquent

16 La rédaction d une lettre d intention Attention aux expressions qui pourraient laisser croire à l existence d une condition suspensive liant les parties Aucune forme consacrée: forme hybride (dispositions contraignantes et dispositions non-contraignantes)

17 La rédaction d une lettre d intention Objet de la transaction Éléments de l opération envisagée Contrepartie Assumation de prêts (ou remboursement)

18 La rédaction d une lettre d intention Étapes de la transaction et échéancier 1) Vérification diligente Modalités Personnes contacts Organisation matérielle Employés 2) Obtention de financement 3) Clôture de la transaction et documents principaux à signer

19 La rédaction d une lettre d intention Consentements à obtenir Confidentialité Exclusivité Caractère non exécutoire Juridiction

20 Conclusion

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